Tiểu Luận Xác lập quyền sử dụng đất và công nhận quyền sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đề tài: XÁC LẬP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CÔNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT:
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Ths. Dương Kim Thế Nguyên Trang 1/46


I. KHÁI NIỆM HÌNH THỨC SỬ DỤNG ĐẤT: 5
I.1. Khái niệm về hình thức sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất): 5
I.1.1. Hình thức giao đất: 5
I.1.2. Hình thức cho thuê đất: 6
I.2. Phân biệt các hình thức sử dụng đất. ý nghĩa của sự phân biệt: 6
I.2.1. Các hình thức sử dụng đất: 6
I.2.2. Phân biệt các hình thức sử dụng đất: 7
I.2.3. Ý nghĩa của sự phân biệt Phân biệt các hình thức sử dụng đất: 8
I.3. Các trường hợp được phép lựa chọn hình thức sử dụng đất: 8
I.4. Cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất: 9
II. QUY ĐỊNH VỀ SỬ DỤNG ĐẤT DƯỚI HÌNH THỨC LÀ ĐẤT
GIAO: 10
II.1. Căn cứ giao đất: 10
II.2. Đối tượng được sử dụng đất dưới hình thức là giao đất có thu tiền sử
dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất: 10
II.2.1. Đối tượng của hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất: 10
II.2.2. Đối tượng của hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất: 11
II.3. Thủ tục giao đất: 11
II.3.1. Việc nộp hồ sơ xin giao đất, thuê đất được quy định như sau: 11
II.3.2. Việc giao đất, cho thuê đất đối với đất đã được giải phóng mặt bằng được quy
định như sau: 12
II.3.3. Việc giao đất, cho thuê đất đối với đất chưa được giải phóng mặt bằng được quy
định như sau: 12
II.3.4. Trình tự, thủ tục giao đất cụ thể cho từng trường hợp được quy định tại Mục 2,
Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ ban hành về “Hướng dẫn thi
hành Luật đất đai” được thể hiện như sau: 13

III. QUY ĐỊNH VỀ SỬ DỤNG ĐẤT DƯỚI HÌNH THỨC LÀ ĐẤT
THUÊ: 14
Đề tài: XÁC LẬP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CÔNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT:
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Ths. Dương Kim Thế Nguyên Trang 2/46

III.1. Đối tượng được sử dụng đất dưới hình thức là thuê đất trả tiền thuê
hằng năm, thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê: 14
III.1.1. Đối tượng được sử dụng đất dưới hình thức là thuê đất trả tiền thuê hằng năm
bao gồm: 14
III.1.2. Đối tượng được sử dụng đất dưới hình thức là thuê đất trả tiền thuê đất một lần
cho cả thời gian thuê: 14
III.2. Căn cứ cho thuê đất: 15
III.3. Thủ tục cho thuê đất: 16
III.3.1. Trình tự, thủ tục cho thuê đất đã được giải phóng mặt bằng hoặc không phải giải
phóng mặt bằng đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ
chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài (Điều 125 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2004 của Chính phủ ban hành về hướng dẫn thi hành Luật đất đai): 16
III.3.2. Trình tự, thủ tục cho thuê đất chưa được giải phóng mặt bằng đối với tổ chức,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài (Điều 126
Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ ban hành về hướng dẫn thi
hành Luật đất đai): 17
III.3.3. Trình tự, thủ tục cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân (Điều
123 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ ban hành về hướng dẫn thi
hành Luật đất đai): 18
III.3.4. Trình tự, thủ tục cho thuê đất trong khu công nghệ cao, khu kinh tế: 18
IV. HỢP THỨC HÓA QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT: CÔNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT ỔN ĐỊNH, LÂU DÀI: 20
IV.1. Điều kiện để công nhận quyền sử dụng đất (điều kiện được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất): 20

IV.1.1. Điều kiện về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất: 20
IV.1.2. Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư đang sử dụng đất: 21
IV.1.3. Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo
đang sử dụng đất: 22
IV.2. Thủ tục công nhận quyền sử dụng đất: 23
IV.2.1. Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cho người được giao đất, thuê đất: 23
Đề tài: XÁC LẬP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CÔNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT:
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Ths. Dương Kim Thế Nguyên Trang 3/46

IV.2.2. Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử
dụng đất: 24
IV.3. Vấn đề đòi lại đất và đường lối giải quyết (các dạng đòi lại đất ; đòi lại
đất cho Nhà nước mượn, đòi lại đất cho mượn, cho ở nhờ, đòi lại đất góp vốn
vào hợp tác xã…): 25
IV.3.1. Các dạng đòi lại đất: 25
IV.3.2. Đòi lại đất cho Nhà nước mượn, đòi lại đất cho mượn, cho ở nhờ: 26
IV.3.3. Đòi lại đất góp vốn vào hợp tác xã: 26
V. VẤN ĐỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT: 28
V.1. Khái niệm ý nghĩa của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 28
V.1.1. Khái niệm: 28
V.1.2. Ý nghĩa của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 28
V.2. Các trường hợp được và không được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất: 29
V.2.1. Trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 29
V.2.2. Trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 30
V.3. Thẩm quyền và thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 30

V.3.1. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 30
V.3.2. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 31
V.4. Thế nào là giấy tờ hợp pháp, hợp lệ về quyền sử dụng đất theo quy định
hiện hành? 32
V.5. Những trường hợp có giấy tờ hợp lệ và chưa có giấy tờ hợp lệ theo quy
định của pháp luật đất đai nhưng đất đã được sử dụng trước và sau ngày
15/10/1993 thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định
như thế nào? 33
VI. CÂU HỎI TRẮC NGHIỆM VỀ ĐỀ TÀI THẢO LUẬN: 36
VII. CÂU HỎI ĐÚNG SAI VỀ CHẾ ĐỘ SỬ DỤNG ĐẤT: 42
VIII. BÀI TẬP TÌNH HUỐNG VỀ CHẾ ĐỘ SỬ DỤNG ĐẤT: 45
Đề tài: XÁC LẬP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CÔNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT:
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Ths. Dương Kim Thế Nguyên Trang 4/46



Thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho các thửa đất nhằm xác lập cơ sở pháp lý giữa Nhà nước
và người sử dụng đất, giúp Nhà nước thực hiện tốt các biện pháp quản lý đối với đất đai, đồng
thời để người sử dụng đất thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ theo quy định của Luật Đất
đai và yên tâm đầu tư khai thác tốt tiềm năng đất đai.
Tuy nhiên trong thực tế, khi triển khai thực hiện Luật đất đai, Nghị định và các Thông tư
hướng dẫn còn gặp nhiều vấn đề phức tạp như cơ quan Nhà nước cấp giấy không đúng thẩm
quyền hoặc tiến hành các thủ tục không đúng quy trình gây phiền hà, mất thời gian của người
dân. Chính tình trạng đó đã làm cho hoạt động quản lý Nhà nước về đất đai gặp khó khăn và
không mang lại hiệu quả cao. Nguyên nhân dẫn đến tình trạng đó không chỉ xuất phát từ phía
người dân mà còn liên quan đến trách nhiệm của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Vì vậy để tránh vướng phải những thực trạng nêu trên Nhà nước cần công khai, tuyên truyền,
hướng dẫn cụ thể hơn nữa về trình tự, thủ tục của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cho toàn thể người dân, từ đó tạo điều kiện thuận lợi cho các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

thực hiện tốt chức năng, nhiệm vụ của mình.
Để góp phần vào hoạt động minh bạch hoá thủ tục hành chính cũng như giúp mọi người hiểu
rõ hơn về những trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.
Nhóm chúng tôi xin đưa ra đề tài nghiên cứu sau: “Xác lập quyền sử dụng đất và công nhận
quyền sử dụng đất; cấp giấy chứng nhận việc sử dụng đất”.
Đề tài nghiên cứu tập trung vào ba phần chủ yếu gồm:
1. Hình thức và quy định sử dụng đất.
2. Hợp thức hóa quyền sử dụng đất.
3. Vấn đề cáp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Mặc dù đã cố gắng trong quá trình tìm hiểu, nghiên cứ và thực hiện; song đề tài không thể
tránh khỏi hạn chế, thiếu sót. Nhóm chúng tôi rất mong nhận được ý kiến đóng góp, phê bình và
nhận xét từ giảng viên và các bạn để đề tài được hoàn thiện hơn.
KHÁI NIỆM HÌNH THỨC SỬ DỤNG ĐẤT
Ths. Dương Kim Thế Nguyên Trang 5/46


I. KHÁI NIỆM HÌNH THỨC SỬ DỤNG ĐẤT:
I.1. Khái niệm về hình thức sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất):
Trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, Nhà nước chuyển
giao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất bằng các hình thức và cách thức khác nhau. Tuy
nhiên, Luật đất đai 2003 trong phần giải thích thuật ngữ không có khái niệm hình thức sử dụng
đất mà chỉ đưa ra sự giải thích cho cụm từ “Nhà nước giao đất” và “Nhà nước cho thuê đất”.
Theo đó:
- Giao đất: Theo Khoản 1, Điều 4, Luật đất đai 2003 quy định: “Nhà nước giao đất là việc
Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng
đất”.
- Thuê đất: là hình thức Nhà nước hoặc các chủ sử dụng đất tạm chuyển quyền sử dụng đất
của mình cho các chủ thuê đất thông qua hợp đồng thuê đất phù hợp với các quy định hiện hành
của pháp luật hiện hành. Theo Khoản 2, Điều 4, Luật đất đai 2003 quy định: “Nhà nước cho thuê
đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng

đất”.
Có thể ghi nhận hình thức sử dụng đất là cách thức chuyển giao quyền sử dụng đất từ Nhà
nước sang đối tượng sử dụng đất, có thể bằng quyết định hành chính hoặc từ quyết định hành
chính sau đó hiện thực hoá bằng các hợp đồng sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 33, Điều 34, Điều 35 Luật đất đai 2003, hình thức sử dụng đất được
chia thành:
Hình thức giao đất
Hình thức thuê đất.
I.1.1. Hình thức giao đất:
Việc giao đất được chia thành: Giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử
dụng đất. Sự phân biệt này chủ yếu dựa vào các tiêu chí đất nông nghiệp hay phi nông nghiệp;
đất trong hạn mức hay ngoài hạn mức sử dụng; đất dùng vào mục đích lợi ích công cộng hay lợi
ích cá nhân, kinh doanh; người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động hay là tổ
chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất áp dụng đối với các chủ thể là tổ chức, cá
nhân, hộ gia đình trong nước sử dụng đất. Tuy nhiên, không phải mọi tổ chức cá nhân bất kỳ nào
cũng được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. Muốn được Nhà nước giao đất không
thu tiền sử dụng đất của họ phải đáp ứng một trong các dấu hiệu sau:
KHÁI NIỆM HÌNH THỨC SỬ DỤNG ĐẤT
Ths. Dương Kim Thế Nguyên Trang 6/46

Việc sử dụng đất phải phục vụ cho mục đích công cộng, lợi ích quốc gia, mục đích an
ninh, quốc phòng.
Việc sử dụng đất không vì mục tiêu lợi nhuận mà đáp ứng nhu cầu của Nhà nước và xã
hội trong việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội.
Việc sử dụng đất nằm trong chính sách ưu tiên của Nhà nước về nông nghiệp, nông dân
và nông thôn, thực hiện chính sách tạo điều kiện cho người nông dân có đất để sản xuất, ổn định
cuộc sống.
Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất áp dụng đối với các doanh nghiệp sử dụng đất vào
mục đích sản xuất kinh doanh hoặc đáp ứng nhu cầu ở của hộ gia đình, cá nhân. Người sử dụng

đất khi được giao đất có nghĩa vụ nộp một khoản tiền vào ngân sách Nhà nước, đó là tiền sử
dụng đất.
I.1.2. Hình thức cho thuê đất:
Hình thức cho thuê đất được chia làm 2 loại:
I.1.2.1. Cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê:
Loại cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê chủ yếu áp dụng theo sự lựa
chọn của người sử dụng đất là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước
ngoài dùng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao
thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc.
Riêng đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài thuê đất để
xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê thì phải thực hiện trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian
thuê.
I.1.2.2. Cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm:
Loại cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm chủ yếu áp dụng cho người sử dụng đất là hộ
gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, làm muối, hộ gia đình cá nhân dùng đất
nông nghiệp vượt hạn mức, tổ chức kinh tế trong nước, hộ gia đình cá nhân dùng đất để kinh
doanh phi nông nghiệp, tổ chức kinh tế trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ
chức và cá nhân nước ngoài dùng đất để làm mặt bằng sản xuất kinh doanh.
I.2. Phân biệt các hình thức sử dụng đất. ý nghĩa của sự phân biệt:
I.2.1. Các hình thức sử dụng đất:
Theo Khoản 1, Khoản 2, Điều 4 Luật Đất đai 2003 thì từ ngữ “Nhà nước giao đất” và “Nhà
nước cho thuê đất” được hiểu như sau:
Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính
cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
KHÁI NIỆM HÌNH THỨC SỬ DỤNG ĐẤT
Ths. Dương Kim Thế Nguyên Trang 7/46

Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối
tượng có nhu cầu sử dụng đất.
I.2.2. Phân biệt các hình thức sử dụng đất:

Tiêu chí
Giao đất
Thuê đất
Khái niệm:
Nhà nước giao đất là việc
nhà nước trao quyền sử dụng
đất bằng quyết định hành
chính cho đối tượng có nhu
cầu sử dụng đất.
Thuê đất là hình thức nhà nước giao
quyền sử dụng đất của mình cho các
chủ thể thuê đất thông qua hợp đồng
thuê đất phù hợp với các quy định
hiện hành của pháp luật hiện hành.
Hình thức
Giao đất không thu tiền sử
dụng đất và giao đất có thu
tiền sử dụng đất
Cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng
năm và cho thuê đất thu tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê
Mối quan hệ phát sinh:
Chỉ phát sinh trên quan hệ
giữa nhà nước với cá nhân
hoặc tổ chức là người Việt
Nam.
Phát sinh thêm mối quan hệ giữa nhà
nước và tổ chức nước ngoài có chức
năng ngoại giao thuê đất để xây
dựng trụ sở làm việc.

Giao dịch
Có thể chuyển nhượng quyền
sử dụng đất nếu tiền sử dụng
đất không có nguồn gốc từ
ngân sách nhà nước và
không được chuyển nhượng
nếu tiền sử dụng đất có
nguồn gốc từ ngân sách nhà
nước
Có thể chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thuê (trường hợp thu tiền
thuê đất một lần cho suốt thời gian
thuê)
Thời hạn:
Mang tính ổn định lâu dài
không phải gia hạn.
Phải gia hạn khi hết hạn nếu như còn
nhu cầu.
Bồi thường, hỗ trợ:
Được bồi thường giá trị đất
tại thời điểm thu hồi.
Chỉ được bồi thường tiền thuê trả
trước còn lại.
Nộp tiền sử dụng đất:
Nộp tiền sử dụng đất một lần
và không được giảm, được
cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất không thời hạn.
Nộp lệ phí trước bạ.
Trả tiền thuê đất, nếu trả 1 lần thì

được giảm. Được cấp giấy chứng
nhận thuê đất có thời hạn.

KHÁI NIỆM HÌNH THỨC SỬ DỤNG ĐẤT
Ths. Dương Kim Thế Nguyên Trang 8/46

I.2.3. Ý nghĩa của sự phân biệt các hình thức sử dụng đất:
Đảm bảo cho đất đai được sử dụng hợp pháp, đúng mục đích có hiệu quả
Xác lập mối quan hệ giữa nhà nước với người sử dụng đất, làm căn cứ pháp lý để giải quyết
mọi quan hệ đất đai đúng pháp luật
Làm cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thừa kế, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh quyền sử dụng đất theo pháp luật phù hợp với sự vận động
vốn có của quan hệ đất đai trong thực tiễn cuộc sống
Góp phần sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, có hiệu quả, thực hiện tốt các nội dung quản lý đất đai.
Thu hút mạnh vốn đầu tư nước ngoài để xây dựng các cơ sở hạ tầng, các cơ sở kinh tế.
Người sử dụng đất sử dụng đúng mục đích ghi trong hồ sơ xin giao đất. Tính hợp pháp của
quyền sử dụng đất tạo điều kiện cho chủ sử dụng đất yên tâm đầu tư vốn, công sức nhằm khai
thác tốt tiềm năng đất đai, cải tạo bồi bổ đất đai, phát triển sản xuất, thực sự coi đất như tài sản
của mình, không ngừng nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Thúc đẩy nền kinh tế phát triển, góp phần thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.
I.3. Các trường hợp được phép lựa chọn hình thức sử dụng đất:
Nhà nước không ép người sử dụng đất phải sử dụng đất theo một hình thức duy nhất mà cho
họ có quyền được lựa chọn hình thức sử dụng đất. Với mỗi hình thức sử dụng đất, các nhà làm
luật sẽ thiết kế cho người sử dụng đất được hưởng các quyền khác nhau. Người sử dụng đất sẽ
cân nhắc theo nhu cầu, mục đích sử dụng đất và năng lực tài chính của bản thân để lựa chọn hình
thức sử dụng đất phù hợp, từ đó họ sẽ tự giác chấp hành các nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với
Nhà nước.
Mỗi chủ thể sử dụng đất có thể khác nhau về mục đích sử dụng đất, khác nhau về năng lực
tài chính, tư cách đầu tư, theo đó mà hình thức sử dụng đất xác lập với họ là khác nhau. Tuy
nhiên, với vai trò là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước không phải thể hiện

vai trò của mình bằng cách áp đạt theo ý chí chủ quan của mình mà tạo điều kiện cho các chủ thể
được quyền tự do lựa chọn, quyết định cách thức khai thác, sử dụng đất trên cơ sở nhu cầu và
khả năng thực tế của mình.
Điều 108, Luật đất đai 2003, quy định về quyền lựa chọn hình thức giao đất, thuê đất thực
chất chính là quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất. Phạm vi của quyền lựa chọn hình thức sử
dụng đất tại Điều 108 là việc lựa chọn giữa hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất và thuê
đất. Người sử dụng đất không có quyền lựa chọn hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất.
Tức là khi được Nhà nước trao quyền sử dụng đất, người sử dụng đất có quyền lựa chọn giữa
việc mình sẽ được Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng hay bằng các quyết định
hành chính. Hoặc họ có quyền lựa chọn các hình thức nộp tiền thuê đất cho Nhà nước, tức là họ
KHÁI NIỆM HÌNH THỨC SỬ DỤNG ĐẤT
Ths. Dương Kim Thế Nguyên Trang 9/46

được lựa chọn giữa hình thức thuê đất trả tiền hàng năm hay trả tiền một lần cho cả thời gian
thuê.
Như vậy, người sử dụng đất có quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất nhưng ẩn bên trong, họ
cũng có quyền lựa chọn cả phương thức thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Đối tượng được hưởng quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất đó là các tổ chức kinh tế, hộ
gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước
ngoài.
I.4. Cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất:
Theo quy định tại Điều 37 Luật đất đai 2003, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện như sau:
1. Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất,
cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; giao đất đối với cơ sở tôn giáo; giao đất,
cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân
nước ngoài.
2. Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; giao đất đối với cộng
đồng dân cư.

3. Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào
mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất quy định tại các Khoản 1, Khoản 2 và Khoản 3, Điều 37, Luật đất đai 2003 không được
ủy quyền.
QUY ĐỊNH VỀ SỬ DỤNG ĐẤT DƯỚI HÌNH THỨC LÀ ĐẤT GIAO
Ths. Dương Kim Thế Nguyên Trang 10/46


II. QUY ĐỊNH VỀ SỬ DỤNG ĐẤT DƯỚI HÌNH THỨC LÀ ĐẤT
GIAO:
II.1. Căn cứ giao đất:
Theo quy định tại Điều 31, Luật Đất Đai 2003 và được hướng dẫn chi tiết tại Điều 30, Nghị
định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai, ta
có các căn cứ sau:
Phải căn cứ vào quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai hoặc quy hoạch xây dựng đô thị,
quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt.
Căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư và đơn xin giao đất.
Việc chấp hành tốt pháp luật về đất đai của người xin giao đất đã được Nhà nước giao đất
trước đó để thực hiện các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh, dịch vụ phải theo đúng các chế độ,
thể lệ về quản lý và sử dụng đất đai.
Phải nghiêm chỉnh thực hiện các quy định về căn cứ, thẩm quyền, thủ tục, nội dung trong
giao đất, thu hồi đất.
Như vậy, để đáp ứng các nguyện vọng khác nhau của các chủ sử dụng đất, việc xác nhận nhu
cầu sử dụng đất là yêu cầu bắt buộc. Qua đó, căn cứ để giao đất trở nên minh bạch, thể hiện nhu
cầu thực tế trong việc sử dụng đất và tránh tình trạng giao đất còn tùy tiện ở một số địa phương
hiện nay.
II.2. Đối tượng được sử dụng đất dưới hình thức là giao đất có thu tiền sử
dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất:

II.2.1. Đối tượng của hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất:
Theo quy định của Điều 33, Luật Đất Đai 2003, thì các đối tượng sau đây được Nhà nước
giao đất không phải nộp tiền sử dụng đất:
1. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm
muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 70 của Luật này;
2. Tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm về nông nghiệp,
lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
3. Đơn vị vũ trang nhân dân được Nhà nước giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh;
4. Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo các dự án của Nhà nước;
QUY ĐỊNH VỀ SỬ DỤNG ĐẤT DƯỚI HÌNH THỨC LÀ ĐẤT GIAO
Ths. Dương Kim Thế Nguyên Trang 11/46

5. Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở hợp tác xã, sân phơi,
nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối;
6. Người sử dụng đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây
dựng công trình sự nghiệp quy định tại Điều 88 của Luật này; đất sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh; đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và
đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng và các công trình công cộng khác không
nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
7. Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp
quy định tại Điều 99 của Luật này.
II.2.2. Đối tượng của hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất:
Trừ các đối tượng được miễn giảm tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 60; và theo quy
định của Điều 34, Luật Đât Đai 2003, các đối tượng sau đây khi được Nhà nước giao đất phải
nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước:
1. Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
2. Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;
3. Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để

chuyển nhượng hoặc cho thuê;
4. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất,
kinh doanh;
5. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có
mục đích kinh doanh;
6. Tổ chức kinh tế được giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,
làm muối;
7. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất để thực hiện các dự án đầu tư.
II.3. Thủ tục giao đất:
Trình tự, thủ tục trong giao đất là các thời gian, các hành vi cụ thể mà các cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền giao đất và người sử dụng đất bắt buộc phải thực hiện trong quá trình giao đất.
Trình tự và thủ tục giao đất là sự cụ thể hóa quyền và nghĩa vụ của cơ quan Nhà nước và
người sử dụng đất
Điều 122, Luật Đất Đai 2003, trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho người được giao đất, thuê đất được quy định như sau:
II.3.1. Việc nộp hồ sơ xin giao đất, thuê đất được quy định như sau:
QUY ĐỊNH VỀ SỬ DỤNG ĐẤT DƯỚI HÌNH THỨC LÀ ĐẤT GIAO
Ths. Dương Kim Thế Nguyên Trang 12/46

a) Tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài xin giao đất,
thuê đất nộp hai bộ hồ sơ tại cơ quan quản lý đất đai của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
nơi có đất.
Hộ gia đình, cá nhân xin giao đất, thuê đất nộp hai bộ hồ sơ tại cơ quan quản lý đất đai của
huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất;
b) Hồ sơ xin giao đất, thuê đất gồm đơn xin giao đất, thuê đất; dự án đầu tư của tổ chức theo
quy định của pháp luật về đầu tư; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá
nhân nước ngoài thì phải có dự án đầu tư và bản sao giấy phép đầu tư theo quy định của pháp
luật về đầu tư có chứng nhận của công chứng Nhà nước.
II.3.2. Việc giao đất, cho thuê đất đối với đất đã được giải phóng mặt bằng được
quy định như sau:

a) Trong thời hạn không quá mười ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan
tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất xin
giao, xin thuê; xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thực hiện các thủ tục về giao đất,
cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định và trao quyết định giao đất
hoặc cho thuê đất cho người được giao đất, thuê đất;
b) Trong thời hạn không quá mười ngày làm việc, kể từ ngày người được giao đất, thuê đất
thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, cơ quan quản lý đất đai ký hợp
đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất, tổ chức bàn giao đất trên thực địa và trao giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho người được giao đất, thuê đất.
II.3.3. Việc giao đất, cho thuê đất đối với đất chưa được giải phóng mặt bằng được
quy định như sau:
a) Trong thời hạn không quá ba mươi ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ
quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm hoàn thành việc giới thiệu địa điểm; trích lục bản đồ địa
chính hoặc trích đo địa chính khu đất xin giao, xin thuê; xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất; thực hiện các thủ tục về giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
theo quy định và trao quyết định giao đất hoặc cho thuê đất cho người được giao đất, thuê đất;
b) Căn cứ vào quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, Ủy
ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh tổ chức thực hiện việc bồi thường, giải
phóng mặt bằng;
c) Trong thời hạn không quá mười ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong việc giải phóng
mặt bằng và người được giao đất, thuê đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của
pháp luật, cơ quan quản lý đất đai ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất; tổ chức bàn
giao đất trên thực địa và trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được giao đất, thuê
đất.
QUY ĐỊNH VỀ SỬ DỤNG ĐẤT DƯỚI HÌNH THỨC LÀ ĐẤT GIAO
Ths. Dương Kim Thế Nguyên Trang 13/46

II.3.4. Trình tự, thủ tục giao đất cụ thể cho từng trường hợp được quy định tại Mục
2, Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ ban hành về “Hướng dẫn thi
hành Luật đất đai” được thể hiện như sau:

Điều 123: Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân.
Điều 124: Trình tự, thủ tục giao đất làm nhà ở đối với hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn
không thuộc trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất.
Điều 125: Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất đã được giải phóng mặt bằng hoặc không
phải giải phóng mặt bằng đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài.
Điều 126: Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất chưa được giải phóng mặt bằng đối với tổ
chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài.
Điều 127: Trình tự, thủ tục giao đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh.
Điều 128: Trình tự, thủ tục giao lại đất, cho thuê đất trong khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Điều 129: Trình tự, thủ tục đối với trường hợp chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có
thu tiền sử dụng đất.
QUY ĐỊNH VỀ SỬ DỤNG ĐẤT DƯỚI HÌNH THỨC LÀ ĐẤT THUÊ
Ths. Dương Kim Thế Nguyên Trang 14/46

III. QUY ĐỊNH VỀ SỬ DỤNG ĐẤT DƯỚI HÌNH THỨC LÀ ĐẤT
THUÊ:
III.1. Đối tượng được sử dụng đất dưới hình thức là thuê đất trả tiền thuê
hằng năm, thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê:
Căn cứ theo Điều 35, Luật đất đai 2003:
III.1.1. Đối tượng được sử dụng đất dưới hình thức là thuê đất trả tiền thuê hàng
năm bao gồm:
a) Hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,
làm muối;
b) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức
được giao trước ngày 01/01/1999 mà thời hạn sử dụng đất đã hết theo quy định tại Khoản 2,
Điều 67 của Luật đất đai 2003;
c) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất từ ngày 01/01/1999
đến trước ngày Luật đất đai 2003 có hiệu lực thi hành, trừ diện tích đất do nhận chuyển quyền sử
dụng đất;

d) Hộ gia đình, cá nhân thuê đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, hoạt
động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
đ) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh
doanh;
e) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê
đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thỦy sản, làm muối;
làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích
kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản,
sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
g) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc.
III.1.2. Đối tượng được sử dụng đất dưới hình thức là thuê đất trả tiền thuê đất một
lần cho cả thời gian thuê:
a) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện
dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thỦy sản, làm muối; làm mặt bằng
xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;
xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật
liệu xây dựng, làm đồ gốm; xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;
b) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc.
Tuy nhiên, theo Luật đất đai (sửa đổi) (Điều 55), có một số thay đổi như sau:
QUY ĐỊNH VỀ SỬ DỤNG ĐẤT DƯỚI HÌNH THỨC LÀ ĐẤT THUÊ
Ths. Dương Kim Thế Nguyên Trang 15/46

Các đối tượng thuộc điểm a, b, c, d, đ, khoản 1 Điều 35, Luật đất đai 2003, các đối tượng này
sẽ được lựa chọn giữa hai hình thức, thuê đất trả tiền thuê hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê
một lần cho suốt thời gian thuê.
Bổ sung thêm một số trường hợp được thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm:
a) Tổ chức sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;
b) Đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết
hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.

III.2. Căn cứ cho thuê đất:
Theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ ban hành về hướng dẫn
thi hành Luật đất đai; Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ ban hành về
sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai và Nghị định
69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ về việc quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng
đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Việc cho thuê đất phải dựa vào các căn
cứ sau:
Quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
xét duyệt.
Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất hoặc kế hoạch sử dụng đất được duyệt thì
căn cứ vào quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
Nhu cầu sử dụng đất được thể hiện như sau:
 Đối với các tổ chức thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư đã được
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cấp giấy chứng nhận đầu tư;
 Đối với các dự án không phải trình cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt
hoặc không phải cấp Giấy chứng nhận đầu tư thì phải thể hiện nhu cầu sử dụng đất trong
đơn xin thuê đất và có văn bản của Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm định về nhu cầu
sử dụng đất.
 Đối với hộ gia đình, cá nhân thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin thuê
đất, chuyển mục đích sử dụng đất và phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có
đất về nhu cầu sử dụng đất.
 Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu
tư thì phải có văn bản của Phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm định về nhu cầu sử
dụng đất;
QUY ĐỊNH VỀ SỬ DỤNG ĐẤT DƯỚI HÌNH THỨC LÀ ĐẤT THUÊ
Ths. Dương Kim Thế Nguyên Trang 16/46

Việc chấp hành tốt pháp luật về đất đai của người xin thuê đất đối với trường hợp người
xin thuê đất đã được Nhà nước cho thuê đất trước đó để thực hiện các dự án đầu tư sản xuất, kinh

doanh, dịch vụ.
Trên cơ sở bản tự kê khai của người xin thuê đất về tất cả diện tích đất, tình trạng sử dụng
đất đã được Nhà nước cho thuê trước đó và tự nhận xét về chấp hành pháp luật về đất đai, Sở Tài
nguyên và Môi trường nơi có đất đang làm thủ tục cho thuê đất có trách nhiệm liên hệ với Sở Tài
nguyên và Môi trường nơi có đất đã cho thuê để xác minh mức độ chấp hành pháp luật về đất đai
của người sử dụng đất trong quá trình thực hiện các dự án đã được Nhà nước cho thuê đất.
Trường hợp người xin thuê đất là tổ chức kinh tế không thuộc sở hữu Nhà nước thì phải
kê khai tất cả diện tích đất, tình trạng sử dụng đất mà Nhà nước đã cho thuê đối với tổ chức kinh
tế đó và các tổ chức kinh tế khác có cùng chủ sở hữu
Suất đầu tư trên một đơn vị diện tích đất được tính bằng tổng số vốn đầu tư trên đất chia
cho tổng diện tích đất của dự án.
Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương căn cứ vào tình hình cụ thể của
địa phương để quy định suất đầu tư tối thiểu trên một đơn vị diện tích đất phù hợp với từng loại
dự án và từng địa bàn đầu tư làm căn cứ cho việc thẩm định dự án và thẩm định nhu cầu sử dụng
đất của dự án đầu tư
III.3. Thủ tục cho thuê đất:
III.3.1. Trình tự, thủ tục cho thuê đất đã được giải phóng mặt bằng hoặc không phải
giải phóng mặt bằng đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài (Điều 125 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2004 của Chính phủ ban hành về hướng dẫn thi hành Luật đất đai):
Người có nhu cầu xin thuê đất liên hệ với cơ quan được Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương giao nhiệm vụ thoả thuận địa điểm hoặc tổ chức phát triển quỹ đất nơi có đất
để được giới thiệu địa điểm sử dụng đất.
Sau khi có văn bản thoả thuận địa điểm hoặc văn bản cho phép đầu tư hoặc văn bản đồng ý
cho xây dựng công trình của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trên địa điểm đã được xác định,
người xin thuê đất nộp hai (02) bộ hồ sơ tại Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất; hồ sơ gồm
có:
Đơn xin thuê đất;
Văn bản thoả thuận địa điểm hoặc văn bản cho phép đầu tư hoặc văn bản đồng ý cho xây
dựng công trình của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trên địa điểm đã được xác định;

Quyết định dự án đầu tư hoặc bản sao giấy phép đầu tư có chứng nhận của công chứng
Nhà nước; trường hợp dự án đầu tư của tổ chức không sử dụng vốn ngân sách Nhà nước hoặc
QUY ĐỊNH VỀ SỬ DỤNG ĐẤT DƯỚI HÌNH THỨC LÀ ĐẤT THUÊ
Ths. Dương Kim Thế Nguyên Trang 17/46

không phải dự án có vốn đầu tư nước ngoài thì phải có văn bản thẩm định về nhu cầu sử dụng
đất của Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 30 của
Nghị định này;
Trường hợp dự án thăm dò, khai thác khoáng sản phải có giấy phép kèm theo bản đồ
thăm dò, khai thác mỏ; trường hợp sử dụng đất vào mục đích sản xuất gạch ngói, làm đồ gốm
phải có quyết định hoặc đăng ký kinh doanh sản xuất gạch ngói hoặc dự án đầu tư được cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;
Văn bản xác nhận của Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất về việc chấp hành pháp
luật về đất đai đối với các dự án đã được Nhà nước cho thuê đất trước đó.
Việc cho thuê đất được quy định như sau:
Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra và chỉ đạo Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất đối với nơi chưa
có bản đồ địa chính (đối với các dự án sử dụng đất để xây dựng các công trình trên phạm vi rộng
như đê điều, thủy điện, đường điện, đường bộ, đường sắt, đường dẫn nước, đường dẫn dầu,
đường dẫn khí thì được dùng bản đồ địa hình được thành lập mới nhất có tỷ lệ không nhỏ hơn
1/25.000 để thay thế bản đồ địa chính), trích sao hồ sơ địa chính;
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm gửi số liệu địa chính cho cơ quan
thuế để xác định nghĩa vụ tài chính;
Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ địa chính; xác minh thực địa;
trình Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định cho thuê đất và ký hợp
đồng thuê đất; chỉ đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn
nơi có đất tổ chức bàn giao đất trên thực địa.
Thời gian thực hiện các công việc quy định tại khoản 3 Điều này không quá hai mươi
(20) ngày làm việc (không kể thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính) kể từ
ngày Sở Tài nguyên và Môi trường nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất nhận

được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
III.3.2. Trình tự, thủ tục cho thuê đất chưa được giải phóng mặt bằng đối với tổ
chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài (Điều
126 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ ban hành về hướng dẫn thi
hành Luật đất đai):
Người có nhu cầu xin thuê đất liên hệ với cơ quan được Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương giao nhiệm vụ thoả thuận địa điểm để được giới thiệu địa điểm sử dụng đất.
Người xin thuê đất nộp hồ sơ theo quy định: tương tự đối với trường hợp cho thuê đất đã
được giải phóng mặt bằng hoặc không phải giải phóng mặt bằng.
QUY ĐỊNH VỀ SỬ DỤNG ĐẤT DƯỚI HÌNH THỨC LÀ ĐẤT THUÊ
Ths. Dương Kim Thế Nguyên Trang 18/46

Tiến hành việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định.
Việc cho thuê đất được quy định: tương tự đối với trường hợp cho thuê đất đã được giải
phóng mặt bằng hoặc không phải giải phóng mặt bằng.
Thời gian thực hiện các công việc quy định tại Khoản 4 Điều này không quá hai mươi (20)
ngày làm việc (không kể thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính) kể từ ngày
giải phóng xong mặt bằng và Sở Tài nguyên và Môi trường nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày
người sử dụng đất nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
III.3.3. Trình tự, thủ tục cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân (Điều
123 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ ban hành về hướng dẫn thi
hành Luật đất đai):
Việc cho thuê đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất vùng đệm của
rừng đặc dụng, đất nuôi trồng thủy sản, đất nông nghiệp khác đối với hộ gia đình, cá nhân được
thực hiện theo quy định sau:
Hộ gia đình, cá nhân nộp đơn xin thuê đất tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có
đất; trong đơn phải ghi rõ yêu cầu về diện tích đất sử dụng.
Đối với trường hợp xin thuê đất để nuôi trồng thủy sản thì phải có dự án nuôi trồng thủy
sản được cơ quan quản lý thủy sản huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh thẩm định và phải
có báo cáo đánh giá tác động môi trường theo quy định của pháp luật về môi trường;

Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm thẩm tra, ghi ý kiến xác nhận vào
đơn xin thuê đất về nhu cầu sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với trường hợp đủ điều kiện
và gửi đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường;
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm xem xét lại hồ sơ; trường hợp đủ
điều kiện thì làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất đối với nơi chưa có
bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và gửi đến Phòng Tài nguyên và Môi trường;
Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra các trường hợp xin thuê đất,
xác minh thực địa khi cần thiết, trình Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh
quyết định cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; ký hợp đồng thuê đất.
Thời gian các cơ quan có thẩm quyền thực hiện các công việc xem xét hồ sơ, và ra quyết
định cho thuê đất không quá năm mươi (50) ngày làm việc kể từ ngày Ủy ban nhân dân xã,
phường, thị trấn nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất nhận được giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
III.3.4. Trình tự, thủ tục cho thuê đất trong khu công nghệ cao, khu kinh tế:
Người xin thuê đất nộp hai (02) bộ hồ sơ; hồ sơ gồm có:
Đơn xin thuê đất;
QUY ĐỊNH VỀ SỬ DỤNG ĐẤT DƯỚI HÌNH THỨC LÀ ĐẤT THUÊ
Ths. Dương Kim Thế Nguyên Trang 19/46

Dự án đầu tư đối với tổ chức theo quy định của pháp luật về đầu tư;
Giấy phép đầu tư, dự án đầu tư đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức
nước ngoài, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật về đầu tư.
Việc cho thuê đất được quy định như sau:
Trong thời hạn không quá chín (09) ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, Ban
Quản lý khu công nghệ cao, Ban Quản lý khu kinh tế có trách nhiệm xem xét; trường hợp đủ
điều kiện thì làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất đối với nơi chưa có
bản đồ địa chính; quyết định ký hợp đồng thuê đất; thông báo cho người sử dụng đất biết để nộp
tiền tiền thuê đất theo quy định của pháp luật; gửi hợp đồng thuê đất kèm theo trích lục bản đồ
địa chính hoặc bản trích đo địa chính đến cơ quan tài nguyên và môi trường thuộc Ủy ban nhân
dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận được hợp đồng thuê
đất, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc
Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trình Ủy ban nhân dân cùng cấp ký giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất; gửi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Ban Quản lý khu công
nghệ cao, Ban Quản lý khu kinh tế;
Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày người sử dụng đất thực hiện
xong nghĩa vụ tài chính, Ban Quản lý khu công nghệ cao, Ban Quản lý khu kinh tế có trách
nhiệm bàn giao đất trên thực địa và trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
HỢP THỨC HÓA QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT: CÔNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI
VỚI NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT ỔN ĐỊNH, LÂU DÀI
Ths. Dương Kim Thế Nguyên Trang 20/46

IV. HỢP THỨC HÓA QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT: CÔNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT ỔN
ĐỊNH, LÂU DÀI:
IV.1. Điều kiện để công nhận quyền sử dụng đất (điều kiện được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất):
IV.1.1. Điều kiện về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất:
Theo Điều 7 của Nghị Định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ ban hành về
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy
định rõ: Người sử dụng đất được chứng nhận quyền sử dụng đất nếu thuộc một trong các trường
hợp quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 và 9, Điều 49 của Luật Đất đai 2003.
Theo đó, Điều 49 của Luật Đất đai 2003 và Khoản 4, Điều 4 Luật sửa đổi, bổ sung một số
điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản của Quốc hội khóa XII, kỳ họp thứ 5 số
38/2009/QH12 ngày 19/6/2009, Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những
trường hợp sau đây:
1. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nông nghiệp sử
dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn;
2. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày Luật này

có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
3. Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của Luật này mà chưa
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
4. Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử
dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử
dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do các bên góp
vốn bằng quyền sử dụng đất;
5. Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi
hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền đã được thi hành;
6. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất;
7. Người sử dụng đất quy định tại các điều 90, 91 và 92 của Luật này;
8. Người mua nhà ở gắn liền với đất ở;
9. Người được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở.
10. Các trường hợp khác theo quy định của Chính phủ.
HỢP THỨC HÓA QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT: CÔNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI
VỚI NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT ỔN ĐỊNH, LÂU DÀI
Ths. Dương Kim Thế Nguyên Trang 21/46

IV.1.2. Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư đang sử dụng đất:
Theo quy định tại Điều 50, Luật Đất đai 2003 thì hộ gia đình, cá nhân sẽ được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất nếu có đủ các điều kiện:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn
xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm
quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng
hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã
hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp
hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất;
giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày
15/10/1993, nay được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày
15/10/1993;
đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1
Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng
đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa
thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Ủy ban nhân
dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế -
xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được Ủy ban nhân dân xã nơi có đất xác nhận là người
đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
không phải nộp tiền sử dụng đất.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều
này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993, nay được Ủy ban nhân dân
xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã
HỢP THỨC HÓA QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT: CÔNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI
VỚI NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT ỔN ĐỊNH, LÂU DÀI
Ths. Dương Kim Thế Nguyên Trang 22/46

được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
5. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân,

quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
6. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều
này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi
hành, nay được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù
hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của
Chính phủ.
7. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày
15/10/1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp chưa thực hiện
nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
8. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường,
nhà thờ họ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có đơn đề nghị xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
b) Được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho
cộng đồng và không có tranh chấp.
IV.1.3. Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo
đang sử dụng đất:
Theo quy định của Điều 51 Luật Đất đai 2003 tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất sẽ
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu có đầy đủ điều kiện:
1. Tổ chức đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện
tích đất sử dụng đúng mục đích, có hiệu quả.
2. Phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưng không được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất được giải quyết như sau:
a) Nhà nước thu hồi phần diện tích đất không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, sử
dụng không hiệu quả;
b) Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở cho Ủy ban nhân dân huyện,
quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh để quản lý; trường hợp doanh nghiệp Nhà nước sản xuất nông

nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đã được Nhà nước giao đất mà doanh nghiệp
HỢP THỨC HÓA QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT: CÔNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI
VỚI NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT ỔN ĐỊNH, LÂU DÀI
Ths. Dương Kim Thế Nguyên Trang 23/46

đó cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng một phần quỹ đất làm đất ở thì phải bố trí lại diện tích đất ở
thành khu dân cư trình Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất xét
duyệt trước khi bàn giao cho địa phương quản lý.
3. Đối với tổ chức kinh tế lựa chọn hình thức thuê đất thì cơ quan quản lý đất đai của tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ương làm thủ tục ký hợp đồng thuê đất trước khi cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
4. Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có các
điều kiện sau đây:
a) Cơ sở tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động;
b) Có đề nghị bằng văn bản của tổ chức tôn giáo có cơ sở tôn giáo đó;
c) Có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất về nhu cầu sử dụng đất
của cơ sở tôn giáo đó.”
IV.2. Thủ tục công nhận quyền sử dụng đất:
IV.2.1. Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất cho người được giao đất, thuê đất:
Theo quy định của Điều 122, Luật đất đai 2003, người được giao đất, thuê đất được giao đất,
cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận theo trình tự, thủ tục sau:
1. Việc nộp hồ sơ xin giao đất, thuê đất được quy định như sau:
a) Tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài xin giao đất,
thuê đất nộp hai (02) bộ hồ sơ tại cơ quan quản lý đất đai của tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương nơi có đất.
Hộ gia đình, cá nhân xin giao đất, thuê đất nộp hai bộ hồ sơ tại cơ quan quản lý đất đai của
huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất;
b) Hồ sơ xin giao đất, thuê đất gồm đơn xin giao đất, thuê đất; dự án đầu tư của tổ chức theo
quy định của pháp luật về đầu tư; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá

nhân nước ngoài thì phải có dự án đầu tư và bản sao giấy phép đầu tư theo quy định của pháp
luật về đầu tư có chứng nhận của công chứng Nhà nước.
2. Việc giao đất, cho thuê đất đối với đất đã được giải phóng mặt bằng được quy định như
sau:
a) Trong thời hạn không quá mười ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan
tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất xin
giao, xin thuê; xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thực hiện các thủ tục về giao đất,
cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định và trao quyết định giao đất
hoặc cho thuê đất cho người được giao đất, thuê đất;
HỢP THỨC HÓA QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT: CÔNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI
VỚI NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT ỔN ĐỊNH, LÂU DÀI
Ths. Dương Kim Thế Nguyên Trang 24/46

b) Trong thời hạn không quá mười ngày làm việc, kể từ ngày người được giao đất, thuê đất
thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, cơ quan quản lý đất đai ký hợp
đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất, tổ chức bàn giao đất trên thực địa và trao giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho người được giao đất, thuê đất.
3. Việc giao đất, cho thuê đất đối với đất chưa được giải phóng mặt bằng được quy định như
sau:
a) Trong thời hạn không quá ba mươi ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ
quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm hoàn thành việc giới thiệu địa điểm; trích lục bản đồ địa
chính hoặc trích đo địa chính khu đất xin giao, xin thuê; xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất; thực hiện các thủ tục về giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
theo quy định và trao quyết định giao đất hoặc cho thuê đất cho người được giao đất, thuê đất;
b) Căn cứ vào quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, Ủy
ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh tổ chức thực hiện việc bồi thường, giải
phóng mặt bằng;
c) Trong thời hạn không quá mười ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong việc giải phóng
mặt bằng và người được giao đất, thuê đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của
pháp luật, cơ quan quản lý đất đai ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất; tổ chức bàn

giao đất trên thực địa và trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được giao đất, thuê
đất.”
IV.2.2. Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử
dụng đất:
Theo quy định của Điều 123, Luật đất đai 2003, người đang sử dụng đất được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất theo trình tự, thủ tục sau:
1. Việc nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Người xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất thì nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất;
b) Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm đơn xin cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, Khoản 2 và Khoản 5,
Điều 50 của Luật này (nếu có), văn bản Ủy quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
(nếu có).
2. Trong thời hạn không quá năm mươi ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm chuyển hồ sơ đến cơ quan quản lý đất đai
HỢP THỨC HÓA QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT: CÔNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI
VỚI NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT ỔN ĐỊNH, LÂU DÀI
Ths. Dương Kim Thế Nguyên Trang 25/46

thuộc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện
các thủ tục về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài
chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định mức nghĩa vụ tài chính
theo quy định của pháp luật; thông báo cho người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
thực hiện nghĩa vụ tài chính; trường hợp không đủ điều kiện thì trả lại hồ sơ và thông báo lý do
cho người xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất biết.
3. Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài
chính, người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến nơi đã nộp hồ sơ để nhận giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất.
IV.3. Vấn đề đòi lại đất và đường lối giải quyết (các dạng đòi lại đất ; đòi
lại đất cho Nhà nước mượn, đòi lại đất cho mượn, cho ở nhờ, đòi lại đất góp
vốn vào hợp tác xã…):
IV.3.1. Các dạng đòi lại đất:
Tranh chấp đòi lại đất: Đây là dạng tranh chấp mà người chủ sử dụng, chủ sở hữu vì nhiều lý
do khác nhau mà họ không còn quản lý, sử dụng. Bây giờ, họ đòi lại người đang quản lý, sử
dụng dẫn đến tranh chấp. Trong dạng tranh chấp này có các loại sau:
Đòi lại đất trong các giai đoạn khác nhau trước đây qua các cuộc điều chỉnh đất đai đã
chia, cấp cho người khác như: Sau cải cách ruộng đất, nông nghiệp, nông thôn bước vào thời kỳ
hợp tác hóa nông nghiệp. Đặc biệt từ năm 1958, phong trào hợp tác hóa nông nghiệp theo mô
hình sản xuất tập thể, quản lý tập trung. Ruộng đất và các tư liệu sản xuất của nông dân được tập
trung vào hợp tác xã. Đến khi thực hiện Nghị quyết trung ương 10/TW năm 1988, đất đai được
phân chia đến hộ gia đình, cá nhân để sản xuất. Do việc phân chia đất đai không hợp lý một số
cán bộ xã, huyện đã làm sai như chia đất sản xuất cho những người không phải là nông dân để
rồi những người này đem bán, cho thuê, trong khi đó nông dân không có đất sản xuất, một số hộ
trước khi vào tập đoàn, hợp tác xã có đất, đến khi giải thể họ không có đất để canh tác. Một số hộ
thực hiện chính sách "nhường cơm sẻ áo" của Nhà nước trong những năm 1981-1986 đã nhường
đất cho những người khác sử dụng, nay đòi lại ở miền nam, Nhà nước thực hiện chính sách cải
tạo công thương nghiệp, quốc hữu hóa đất đai, nhà cửa, tư liệu sản xuất của địa chủ, tư bản và
tay sai chế độ cũ hoặc giao nhà cửa, đất đai cho người khác sử dụng, đến nay do có sự hiểu lầm
về chính sách họ cũng đòi lại những người đang quản lý, sử dụng.
Chủ sử dụng đất bỏ đi nơi khác ở, ra nước ngoài sinh sống, nay trở về đòi lại đất đai, tài
sản trước đây của họ đã được giao cho người khác quản lý, sử dụng.