Thực trạng và giải pháp của quản lý Bât động sản ở Việt Nam

SV: Hoàng Thế Anh GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán
MỤC LỤC
Đề tài: Thực trạng và giải pháp của quản lý BĐS ở Việt Nam
SV: Hoàng Thế Anh GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài.
Những năm đầu thập niên 1990, căn hộ còn là một khái niệm xa lạ đối với
nhiều người dân thành phố. Nói đến căn hộ là nói đến một hình ảnh không tốt về
cuộc sống chung đụng, bẩn thỉu, thiếu thốn điện, nước. Tình trạng “cha chung
không ai khóc”, không quản lý, không có ngân sách tu sửa trong nhiều năm đã
dẫn đến tình trạng xuống cấp thảm hại, nhiều khu căn hộ đã trở thành những khu
“ổ chuột”, có những nơi còn không đạt được những tiêu chuẩn sống thông
thường.
Vài năm trở lại đây, tốc độ đô thị hóa tăng lên đáng kể, căn hộ đã trở thành
một giải pháp hữu hiệu về nhà ở cho cư dân đô thị. Có nhiều khu đô thị mới mọc
lên, nhiều khu chung cư cao cấp ra đời đã góp phần làm thay đổi bộ mặt thành
phố. Thế nhưng việc quản lý bất động sản dường như chưa có được một nhìn
nhận đúng đắn từ xã hội, dẫn đến những hệ lụy xung quanh vấn đề này.
Công tác quản lý có ý nghĩa quan trọng đối với sự phát triển bền vững của
BĐS cũng như sự phát triển bền vững của nền kinh tế. Quản lý có tốt thì mới giữ
được giá trị của BĐS cũng như giá trị sử dụng của nó. Chính vì thế công tác
quản lý BĐS đảm bảo hiệu quả cao nhất, chất lượng tốt nhất và chi phí thấp nhất
đang được xác định là vấn đề cấp bách của chủ đầu tư và các cấp có thẩm
quyền, nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng BĐS một cách tôt nhất.
Trong xu thế phát triển nền kinh tế như hiện nay,ngày càng xuất hiện nhiều
loại hình BĐS lớn như: cao ốc văn phòng,các cao ốc căn hộ cao cấp, các cao ốc
trung tâm thương mại dịch vụ những loại hình này rất coi trọng vấn đề quản lý,
nhưng trên thực tế thì hầu hết các loại hình BĐS này đều do các công ty quản lý
BĐS quốc tế đảm nhiệm.
Nói đến quản lý bất động sản, người ta chỉ thấy tên tuổi của các nhà quản
lý, các công ty quản lý bất động sản hàng đầu trên thế giới hiện đã có mặt tại

Việt Nam. Hiện tại, có 3 công ty bất động sản quốc tế lớn đang thực hiện quản
lý hầu hết các tòa cao ốc ở nước ta là CB Richard Ellis-CBRE (Mỹ), Esterton
(Anh), Dining & Associates (Anh).
Hiện nay, 99% các Tòa cao ốc trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh và Hà
Nội đều do các Doanh nghiệp nước ngoài quản lý như: Vincom City Towes (Hà
Nội), The Landcaster (Tp.HCM), Capital Place, LTT Court, HBT Court, Pasteur
Court, Avalon, Trung tâm mua sắm TD Plaza rộng 26.000 m2 tại Hải Phòng do
Công ty CBRE quản lý, các Dự án như The Waterfront ở Phú Mỹ Hưng, khu
Đề tài: Thực trạng và giải pháp của quản lý BĐS ở Việt Nam 1
SV: Hoàng Thế Anh GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán
căn hộ cao cấp Nguyễn Du Park và Orchard Garden do Công ty Chesterton Petty
quản lý.
Có thể nói, lĩnh vực quản lý bất động sản ở nước ta hiện nay chủ yếu do
các công ty quản lý bất động sản quốc tế đang hoạt động. Thị trường quản lý bất
động sản ở Việt Nam hiện tại lại trở thành “sân chơi” riêng của các công ty quản
lý bất động sản quốc tế? Các công ty kinh doanh bất động sảnViệt Nam chưa thể
chen chân vào lĩnh vực này. Câu hỏi đặt ra là Các công ty kinh doanh bất động
sản trong nước muốn “chen chân” và cạnh tranh trong lĩnh vực này cần phải làm
gì?
Nhận thấy tính cấp thiết của vấn đề trên cũng như mong muốn vận dụng
kiến thức và hiểu biết của bản thân vào công tác nâng cao chất lượng cũng như
hiệu quả của công tác quản lý BĐS trong nước để từ đó đưa quản lý BĐS nước
ta sánh ngang cùng với các nước trong cùng khu vực.
2. Mục tiêu của đề tài.
- Hệ thống những vấn đề lý luận cơ bản về quản lý BĐS.
- Nghiên cứu khả năng cũng như hoạt động của các công ty quản lý BĐS
trong nước. Từ đó đưa ra những nhận xét đánh giá về ưu điểm và hạn chế
chung của các công ty quản lý BĐS.
- Nêu ra những khác biệt thưc tiễn giữa các công ty quản lý BĐS trong
nước với các công ty quản lý quốc tế. Và từ đó đề xuất giải pháp nâng

cao quá trình quản lý.
- Kiến nghị một số nội dung nhằm tăng cường khả năng quản lý cũng như
hiệu quả làm việc.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
Đối tượng nghiên cứu: các công ty quản lý BĐS trong nước của từng lĩnh
vực. Sau đây e sẽ đi sâu vào nghiên cứu một vài lĩnh vực cụ thể để có thể nhìn
nhận rõ hơn về quản lý BĐS trong nước. Cụ thể là:
- Lĩnh vực quản lý chung cư
Phạm vi nghiên cứu: BĐS trên địa bàn Hà Nội.
4. Phương pháp nghiên cứu.
Trên cơ sở so sánh và phân tích để đánh giá dược những điểm yếu cũng
như điểm mạnh của các công ty quản lý BĐS trong nước.
Đề tài: Thực trạng và giải pháp của quản lý BĐS ở Việt Nam 2
SV: Hoàng Thế Anh GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán
5. Kết cấu đề án.
Ngoài phần danh mục, ký hiệu viết tắt,phần mở đầu, phần kết luận, phụ lục,
tài liệu tham khảo, thì nội dung chính của đề án được cấu thành ba chương:
Chương I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ BĐS.
Chương II: THỰC TRẠNG CỦA QUẢN LÝ BĐS.
Chương III: . PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI QUẢN LÝ BĐS
TRONG NƯỚC.
Đề tài: Thực trạng và giải pháp của quản lý BĐS ở Việt Nam 3
SV: Hoàng Thế Anh GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán
PHẦN NỘI DUNG
CHƯƠNG I
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ BĐS
1.1.Tổng quan về BĐS và quản lý BĐS
1.1.1. Khái niệm BĐS:
Theo tài liệu [13] tại điều 174 có quy định:” BĐS là các tài sản bao gồm:
đất đai, nhà, công trình gắn liền với đất kể cả các tài sản gắn liền với nhà và

công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản khác do
pháp luật quy định”.
Hiện nay, từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu BĐS có
thể phân thành ba loại:
- BĐS có đầu tư xây dựng.
- BĐS không đầu tư xây dựng.
- BĐS đặc biệt.
1.1.2. Khái niệm quản lý BĐS:
Cho tới nay vẫn chưa có một khái niềm cụ thể về quản lý BĐS mà chỉ có
những quan niệm khac nhau về quản lý BĐS. Nhìn chung quản lý BĐS là những
công việc quản lý liên quan đến những hoạt động và các dịch vụ được cung cấp cho
BĐS và cư dân sinh sống tại đó. Đó là việc tổ chức thực hiện một loạt các dịch vụ,
liên quan tới một số hoặc toàn bộ các hoạt động sau: đảm bảo an ninh, trông giữ tài
sản và phương tiện đi lại; Làm sạch, thu gom rác thải, chăm sóc cảnh quan; Vận
hành, duy tu và ngăn ngừa sự cố của toàn bộ hệ thống kỹ thuật tòa nhà: máy bơm,
máy phát điện, thang máy, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống điện,…
Về khía cạnh các đối tượng: quản lý BĐS là một hoạt động tương đối phức
tạp liên quan đến quyền lợi và trách nhiệm của nhiều đối tượng tham gia gồm
chủ đầu tư và chủ sở hữu.
Về khía cạnh các hoạt động: quản lý BĐS là hoạt động của tổ chức, cá
nhân kinh doanh dịch vụ quản lý BĐS được chủ sở hữu ủy quyền thực hiện việc
bảo quản, vận hành và khai thác BĐS một cách hợp lý và hiệu quả nhất.
1.2. Sự cần thiết của quản lý BĐS:
BĐS là tài sản có giá tị lớn. Hơn nữa mọi hoạt động sống của con người
đều gắn liền với BĐS. Chính vì thế việc quản lý BĐS là rất quan trọng và cần
Đề tài: Thực trạng và giải pháp của quản lý BĐS ở Việt Nam 4
SV: Hoàng Thế Anh GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán
thiết đối với BĐS. Nó đảm bảo cho cơ sở hạ tầng, các tiện ích luôn ở trong trạng
thái hoạt động tốt nhất và góp phần làm tăng giá trị của BĐS đó.
Đối với thị trường BĐS: cùng với xu hướng phát triển của nền kinh tế, các

hoạt động kinh doanh BĐS ngày càng trở nên sôi động và đa dạng. Mặt khác
diện tích đất đai, lãnh thổ là có hạn nên số lượng sản phẩm BĐS là đất đai bị hạn
chế. Do vậy, đa dạng hóa các chức năng của tòa nhà, mà đi kèm theo đó là đa
dạng hóa các dịch vụ BĐS chính là một trong những hình thức đa dạng hóa sản
phẩm BĐS, bổ sung một số lượng lớn sản phẩm cho thị trường kinh doanh BĐS.
Do đó, việc quản lý BĐS là đặc biệt cần thiết đối với sự phát triển của thị trường
BĐS.
Đối với người sử dụng BĐS: quản lý BĐS là những công việc quản lý liên
quan đến những hoạt động và các dịch vụ được cung cấp cho con người sinh
sống và làm việc tại BĐS đó. Đó là việc tổ chức thực hiện một loạt các dịch vụ,
liên quan tới một số hoặc toàn bộ các hoạt động : đảm bảo an ninh, trông giữ tài
sản và phương tiện đi lại; Vận hành, duy tu và ngăn ngừa sự cố của toàn bộ hệ
thống kỹ thuật tòa nhà: máy bơm, máy phát điện, thang máy, hệ thống cấp thoát
nước, hệ thống điện, hệ thống thông tin ; do đó, rõ ràng việc quản lý tốt BĐS là
rất cần thiết và quan trọng đối với cư dân. Nó không những đảm bảo cho các
tiện ích, cơ sở hạ tầng,… luôn ở trong trạng thái hoạt động tốt, các dịch vụ được
tối ưu hóa, tạo nên một môi trường sống lý tưởng cho người sử dụng BĐS.
Đối với chủ đầu tư: mục tiêu của hoạt động đầu tư này là tối đa hoá lợi
nhuận từ hoạt động kinh doanh BĐS hay kinh doanh các dịch vụ liên quan đến
BĐS. Quản lý BĐS chính là một trong những quá trình đóng vai trò quyết định
đem lại lợi nhuận cho chủ đầu tư từ việc khai thác công năng của BĐS và các
dịch vụ kết hợp. Các chủ đầu tư muốn BĐS từ khoản đầu tư của họ được quản
lý, giám sát hiệu quả trên cơ sở chi phí thấp nhất nhằm đạt được mục tiêu cơ bản
của mình:
+) Tăng thêm lợi nhuận: tòa nhà được quản lý chuyên nghiệp sẽ làm hài
lòng người thuê mua, khách hàng sẵn sàng trả giá cao hơn để có được những
dịch vụ hoàn hảo. Khách hàng sẽ ở trong toà nhà lâu hơn khi tòa nhà được quản
lý một cách chuyên nghiệp , như vậy cũng đồng nghĩa với việc làm hẹp khoản
thất thu do BĐS bị bỏ trống . Do đó nâng cao tỉ suất lợi nhuận của BĐS.
+) Chăm sóc tài sản: chỉ có quản lí tòa nhà thì mới có những công việc

kiểm tra, giám sát thường xuyên và có kế hoạch sửa chữa, bảo dưỡng, thay thế
các trang thiết bị kịp thời nhất để đảm bảo cho nó hoạt động tốt, liên tục và kéo
dài. Do đó chỉ có các nhà quản lý mới biết làm thế nào để chăm sóc toà nhà một
cách chuyên nghiệp và quản lý một cách đúng đắn. Đây là sự chăm sóc và phát
triển cho tài sản của chủ đầu tư.
Đề tài: Thực trạng và giải pháp của quản lý BĐS ở Việt Nam 5
SV: Hoàng Thế Anh GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán
+) Giảm bớt chi phí: với công tác kiểm tra, giám sát, bảo dưỡng tòa nhà
thường xuyên nên giảm đáng kể các chi phí và thiệt hại do hỏng hóc các trang
thiết bị của tòa nhà gây ra. Mặt khác doanh nghiệp có kế hoạch mua sắm thiết bị
dự trữ và chuẩn bị lượng nhân công cần thiết phục vụ cho các trục trặc bất
thường. Bên cạnh đó, công ty quản lý BĐS với mạng lưới quản lý rộng lớn, đó
là một lợi thế để được ưu tiên khi đàm phán về giá mua các dịch vụ với giá rẻ
hơn cho toà nhà. Do vậy BĐS của chủ đầu tư sẽ vận hành một cách hiệu quả với
chi phí thấp.
+) Làm gia tăng giá trị: qua những kinh nghiệm và hiểu biết của doanh
nghiệp quản lí tòa nhà về thị trường BĐS, họ sẽ khuyến cáo những cách để làm
tăng giá trị tài sản của chủ đầu tư. Đây có thể là một cách liên hệ tốt với khách
hàng và quản lý, chăm sóc tốt các khách hàng đang thuê, nhưng cũng có thể là
sự giới thiệu một cách cải tiến BĐS để phù hợp với thị trường và làm tăng
trưởng lợi nhuận cho chủ đầu tư.
+) Sự an tâm: khi tòa nhà được quản lý chuyên nghiệp ngay từ giai đoạn
đầu của việc lập dự án, đến triển khai và thực hiện cũng như việc tiếp thị, khai
thác và quản lý trong suốt thời gian tồn tại của nó thì chủ đầu tư hoàn toàn có
thể an tâm rằng công trình đã được tiết kiệm các chi phí xây dựng, chi phí thiết
bị, chi phí lắp đặt, chi phí nhân công, chi phí sửa chữa, giải quyết các vấn đề
tranh chấp và luôn đảm bảo BĐS đó đã đạt được lợi nhuận tối đa.
+) Tạo dựng danh tiếng: rất nhiều chủ đầu tư tòa nhà còn tham gia hoạt
động kinh doanh trong các lĩnh vực khác ngoài BĐS. Trong quá trình kinh
doanh đó họ cũng dùng nhiều cách, bằng nhiều hình thức để tạo dựng thương

hiệu, đánh bóng thương hiệu của doanh nghiệp, một trong những cách đó là
thông qua việc tạo dựng hình ảnh tòa nhà của mình với nét kiến trúc, hay nội
thất khác biệt và được quản lý một cách chuyên nghiệp nhằm thông qua người
thuê, mua, người đến làm việc, người sử dụng tòa nhà hoặc các dịch vụ của tòa
nhà để gây tiếng vang cho doanh nghiệp.
+) Bảo toàn vốn: trong điều kiện nền kinh tế suy thoái, tỉ lệ lạm phát cao,
đầu tư vào thị trường chứng khoán, vàng hay ngoại tệ gặp nhiều rủi ro thì đầu tư
BĐS cho thuê là một hình thức bảo toàn vốn hữu hiệu. Do vậy, nhiều chủ đầu tư
sử dụng biện pháp này để bảo toàn vốn cho doanh nghiệp.
1.3. Đặc điểm của quản lý BĐS và các nhân tố ảnh hưởng:
1.3.1. Đặc điểm của quản lý BĐS:
- Quản lý BĐS là một loại hình dịch vụ mang tính phức tạp bao gồm: công
tác an ninh, vệ sinh, trông giữ xe, quản lý thiết bị máy móc và hệ thống
Đề tài: Thực trạng và giải pháp của quản lý BĐS ở Việt Nam 6
SV: Hoàng Thế Anh GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán
điện, nước… Các loại hình này thường tác động qua lại lẫn nhau. Vì vậy
công tác quản lý BĐS là hết sức phức tạp và đòi hỏi cao.
- Quản lý BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của
nhà nước.
- Quản lý BĐS cung cấp các dịch vụ đảm bảo duy trì tốt hoạt động của
BĐS. Một trong những nội dung quan trọng nhất đó là thực hiện các hoạt
động để duy trì và khai thác BĐS một cách hiệu quả nhất.
- Quản lý BĐS luôn đi kèm với việc bảo trì, sửa chữa BĐS và tiết kiệm
năng lượng. Trong quá trình vận hành và khai thác BĐS thì BĐS luôn
được bảo trì, bảo dưỡng nhằm duy trì tuổi thọ vật lý của công trình.
1.3.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến quản lý BĐS:
- Tình hình kinh tế xã hội
- Trình độ xã hội và các quan niệm
- Tầm nhìn chiến lược của từng vùng từng khu vực
1.4. Nội dung của quản lý BĐS:

Quản lý BĐS là một hoạt động tương đối phức tạp, liên quan đến quyền lợi
và trách nhiệm của nhiều đối tượng tham gia. Vì vậy để cùng lúc đảm bảo được
lợi ích và quyền hạn của các bên cần phải quản lý tốt các nội dung cụ thể như
sau:
- Quản lý quan hệ khách hàng: là tập hợp các công tác quản lý, chăm sóc
và xây dựng mối quan hệ giữa các khách hàng và doanh nghiệp, giúp
doanh nghiệp: Tiếp cận với khách hàng một cách có hệ thống và hiệu quả;
Quản lý các thông tin của khách hàng chính xác, nhanh chóng và đầy đủ
nhằm phục vụ khách hàng tốt hơn; Cải thiện được mối quan hệ giữa
khách hàng với nhà quản lý.
- Quản lý marketing: Để khách hàng nhận biết được sản phẩm và mong
muốn sử
dụng sản phẩm của mình thì các hoạt động marketing phải được thực hiện
tốt. Do vậy, nhà quản lý BĐS cần đặc biệt chú trọng đến công tác quản lý
marketing, từ khâu chuẩn bị cho việc giới thiệu sản phẩm, giới thiệu sản
phẩm, xây dựng và thực hiện chiến dịch quảng cáo, xúc tiến bán
hàng đến các hoạt động bán hàng cá nhân.
- Quản lý tài chính: Quản trị tài chính đối với BĐS được thể hiện qua các
góc độ phân tích tài chính cụ thể về: Cơ cấu chi phí và thu nhập từ BĐS
đầu tư; Hiệu quả kinh tế của việc đầu tư vào BĐS, trong đó có tính toán
đến phần tham gia của tín dụng ngân hàng; Tình trạng, hoàn cảnh của
BĐS từ góc độ xuất hiện những vấn đề bất thường trong quá trình quản lý.
Đề tài: Thực trạng và giải pháp của quản lý BĐS ở Việt Nam 7
SV: Hoàng Thế Anh GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán
- Quản lý an ninh: Là cùng lúc đảm nhiệm và hoàn thành các công việc:
Đảm bảo an ninh, an toàn cho tòa nhà và cho khách hàng; Quản lý dịch vụ
Đỗ xe và dịch vụ An ninh; Phối hợp chặt chẽ với các bộ phận chức năng
khác để hoạt động quản lý tòa nhà luôn nhịp nhàng, ăn khớp; Tư vấn an
ninh cho khách hàng khi cần thiết.
- Quản lý bảo dưỡng: Bảo dưỡng bao gồm các loại: bảo dưỡng thường

xuyên, bảo dưỡng mang tính phòng ngừa, bảo dưỡng mang tính sửa chữa
và bảo dưỡng xây mới. Công tác quản lý bảo dưỡng là một quá trình bao
gồm: lập kế hoạch bảo dưỡng, xác định công việc cần làm, thời gian và
chi phí đến việc đưa ra phương án tối ưu nhất về bảo dưỡng, cuối cùng là
triển khai tổ chức thực hiện các kế hoạch bảo dưỡng đó nhằm duy trì tình
trạng vật lý tốt cho BĐS.
- Quản lý rủi ro: Là quá trình quản lý các thiệt hại về mặt tài chính và thiệt
hại về con người, chi phí cơ hội do những sự kiện bất trắc không dự đoán
được và tiến hành giảm thiểu các thiệt hại này theo các cách: Tránh rủi ro,
từ chối rủi ro hoặc không tiếp tục gây ra rủi ro; Kiểm soát rủi ro với
những chương trình an toàn, kế hoạch giảm mất mát và chuẩn bị cho
những trường hợp khẩn cấp; Kìm giữ rủi ro và tài trợ nội bộ cho những
hậu quả mất mát; Chuyển rủi ro cho bên bán bảo hiểm hoặc cho bên thứ
ba; Kiểm soát thiệt hại và thực hiện chiến lược quản lý rủi ro.
- Quản lý phát triển: Vì BĐS là một loại tài sản có giá trị lớn và có ảnh
hưởng lớn, do vậy với việc quản lý BĐS không chỉ đơn giản là quản lý
vận hành mà còn cần thiết và quan trọng hơn cả đó là việc quản lý phát
triển nó. Việc quản lý phát triển tốt là làm tăng giá trị tòa nhà, tăng hình
ảnh về tòa nhà, về chủ ðầu tý làm cho BÐS có khả nãng cạnh tranh tốt
hõn. Qua việc làm tãng hình ảnh tòa nhà mà tạo ra một khu vực xung
quanh đó sầm uất hơn, giá BĐS quanh vùng nhờ đó mà tăng lên.
Ngoài ra, việc quản lý phát triển BĐS còn được thể hiện ở khía cạnh nhà
quản lý tham gia tư vấn cho chủ đầu tư hoặc thay mặt chủ đầu tư bán bớt các
BĐS xung quanh để hiện thực hóa lợi nhuận; hay mua thêm, thuê thêm BĐS
quanh vùng để tạo nên một quần thể BĐS đa dạng, đầy đủ và thống nhất.
1.5. Một số vấn đề chung của quản lý BĐS nước ta hiện nay:
- Vấn đề về sử dụng BĐS của chính người sử dụng BĐS. Tại một số tòa
nhà mà tại đó người sử dụng tự động sửa chữa BDDS mà không thông
qua các nhân viên quản lý gây nên ảnh hưởng tới tuổi thọ của công trình.
Và đây cũng phản ánh tới công tác quản lý BĐS chưa tốt.

- Vấn đề về việc thu phí dịch vụ: việc thu phí và sử dụng khoản phí này
chưa thực sự hợp lý. Mức phí cao so với các dịch vụ mà người sử dụng
nhận được.
- Ngoài ra còn một số vấn đề khác như là công tác quản lý, hiệu quả quản
lý,…
Đề tài: Thực trạng và giải pháp của quản lý BĐS ở Việt Nam 8
SV: Hoàng Thế Anh GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán
CHƯƠNG II
THỰC TRẠNG CỦA QUẢN LÝ BĐS
Trước đây khái niệm về chung cư, căn hộ cao cấp, khu đô thị mới dường
như mới mẻ và còn được hiểu một cách khá chung chung đối với nhiều cư dân,
các công ty phát triển BĐS và ngay cả đối với cấp quản lý nhà nước. Các tiêu
chuẩn về khu căn hộ, khu đô thị mới dường như chỉ dừng lại ở chất lượng xây
dựng, các tiện ích chứ chưa có những tiêu chuẩn rõ ràng về quản lý, các dịch vụ
được cung cấp và phí dịch vụ.
Các công ty phát triển BĐS dường như chỉ tập trung vào việc xây dựng
BĐS liên quan tới cấp độ hoàn thiện sản phẩm, thời hạn bàn giao sản phẩm, giá
cả và tiến độ thanh toán… mà thiếu một sự lưu ý cần thiết đối với người mua về
các tiêu chuẩn về quản lý, các dịch vụ được cung cấp và ước tính phí quản lý
trong tương lai khi các khu chung cư đó đưa vào sử dụng.
Tại một số các khu căn hộ đã đưa vào hoạt động, việc xây dựng cơ chế
quản lý, nội quy, hình thành ban quản lý tòa nhà đại diện cho quyền lợi của cư
dân còn gặp rất nhiều khó khăn và bất cập do thiếu kinh nghiệm thực tế và chưa
có các quy định hướng dẫn cụ thể của Nhà Nước. Trong giai đoạn đầu, để đảm
bảo việc vận hành và hoạt động ổn định của các khu căn hộ, nhiều công ty phát
triển BĐS đã phải đảm đương luôn cả công việc quản lý này.
Thị trường các công ty cung cấp các dịch vụ quản lý BĐS chuyên nghiệp
chưa thực sự phát triển. Số lượng các công ty này là không nhiều, điển hình chỉ
có một số công ty cung cấp dịch vụ của nước ngoài và giá cả là điều bí mật của
các công ty này, tùy thuộc quy mô BĐS và thỏa thuận với chủ đầu tư, sử dụng

nhiều hay ít dịch vụ.
Vì vậy nói quản lý BĐS ở Việt Nam vẫn chưa thực sự phát triển và còn rất
nhiều bất cập. Chính thế để làm sáng tỏ điều này e xin đi sâu vào một lĩnh vực
quản lý để có thể nhìn nhận và đánh giá được trình độ của quản lý BĐS hiện nay
và từ đó đưa ra những kiến nghị để giúp cho quản lý BĐS nước nhà đi lên. Lĩnh
vực đó là quản lý chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội.
2.1. Đặc điểm của quản lý chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội:
Sự hình thành mô hình quản lý nhà chung cư:
2.1.1. Mô hình quản lý nhà chung cư cũ:
Nhà chung cư cũ đã được xây dựng ở nước ta tư những năm 60 của thế kỷ
trước. Tại Hà Nội, các khu cung cư cũ có quy mô lớn như Giảng Võ, Thanh
Xuân, Trung tự,… hay các khu chung cư cũ nhỏ cũng có số lượng rất lớn. Điểm
Đề tài: Thực trạng và giải pháp của quản lý BĐS ở Việt Nam 9
SV: Hoàng Thế Anh GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán
chung là hầu hết các chung cư này đều trong tình trạng quá tải và xuống cấp
trầm trọng về chất lượng công trình ảnh hưởng rất lớn đến cụm dân cư sinh sống
tại đó về sinh hoạt cũng như mức độ an toàn của họ. Những năm đầu thập niên
1990, nói đến căn hộ là nói đến một hình ảnh không tốt về cuộc sống chung
đụng, bẩn thỉu, thiếu thốn điện, nước. Tình trạng “cha chung không ai khóc”,
không quản lý, không có ngân sách tu sửa trong nhiều năm đã dẫn đến tình trạng
xuống cấp thảm hại, nhiều khu căn hộ đã trở thành những khu “ổ chuột”, có
những nơi còn không đạt được những tiêu chuẩn sống thông thường.
Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng xuống cấp của nhà chung cư cũ
như điều kiện kinh tế, trình độ khoa học kỹ thuật còn kém. Nhưng nguyên nhân
quan trọng nhất đó là việc buông lỏng quản lý và quản lý một cách thiếu chuyên
nghiệp. Một điều dễ nhận thấy đó là các cơ quan chủ quản chỉ quan tâm đến khi
hình thành tài sản , còn khi sử dụng thì không chú ý đến kinh phí bảo trì bảo
dưỡng và quản lý còn rất sơ sài.
Mô hình quản lý nhà chung cư cũ là một mô hình không rõ ràng về mục
tiêu cũng như hoạt động, và tại đó:

- Có nhiều hơn một đầu mối cuối cùng chịu trách nhiệm chung và không rõ
ràng
- Cơ quan quản lý không được cung cấp đầy đủ điều kiện về cơ chế, tài
chính và nguồn nhân lực để quản lý hiệu quả.
2.1.2. Mô hình quản lý nhà chung cư mới:
Cuối 1990 cùng với sự phát triển của công nghệ trong ngành xây dựng, sự
tác động của cơ chế thị trường cùng với quá trình đô thị hóa, thì nhà chung cư
bước đầu được hình thành và triển khai xây dựng với cơ chế quản lý hoàn toàn
mới. Khi đó thì nhà chung cư mới đã có tổ chức cụ thể chịu trách nhiệm quản lý
và khai thác sao cho hiệu quả nhất.
Công tác quản lý nhà chung cư được thực hiện theo nguyên tắc tự quản, tự
vận hành, tự trang trải chi phí với mức đóng góp hợp lý. Diện tích sở hữu chung,
sở hữu riêng, trách nhiệm của từng bên liên quan đều được thỏa thuận và thể
hiện tại các điều khoản trong hợp đồng mua bán căn hộ.
Những nhà chung cư đầu tiên được đưa vào khai thác và sử dụng trong giai
đoạn này với bộ máy quản lý là những cán bộ có kinh nghiệm tham gia thi công
cũng như hiểu rõ tường tận các thông số, bộ phận kỹ thuật của tòa nhà. Điều này
giúp cho công tác bảo dưỡng duy tu diễn ra dễ dàng hơn. Tuy nhiên vẫn còn đó
bất cập ở chỗ không phải ai cũng đủ khả năng quản lý, vận hành tòa nhà. Thực
tế cho thấy trong giai đoạn đầu do sự mới mẻ của mô hình quản lý nhà chung cư
cộng với yêu cầu của người dân ngày càng cao nên mô hình này bộc lộ khá
nhiều điểm yếu. Sau này yếu tố thời gian làm cho nhà chung cư xuống cấp
nhanh chóng đã gây ra nhiều vướng mắc trong quản lý, khai thác, vận hành và
Đề tài: Thực trạng và giải pháp của quản lý BĐS ở Việt Nam 10
SV: Hoàng Thế Anh GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán
xảy ra nhiều mâu thuẫn giữa các hộ dân sinh sống và chu đàu tư tòa nhà. Cơ chế
lỏng lẻo và sự hạn chế trong nhận thức của bọ phận người tiêu dùng là nguyên
nhân chính mà mô hình này tồn tại được.
Hiện nay thì có sự xuất hiện của hai mô hình quản lý nhà chung cư hiệu
quả: mô hình Công ty quản lý chuyên nghiệp và mô hình hợp tác xã.

2.2. Thực trạng của công tác quản lý nhà chung cư trên địa bàn thành phố
Hà Nội hiện nay:
Khái niệm về nhà chung cư, căn hộ cao cấp, khu đô thị mới còn được hiểu
khá chung chung đối với dân cư hiện nay. Các tiêu chuẩn về khu căn hộ, khu đo
thị dường như chỉ dừng lại ở chất lượng xây dựng, các tiện ích sử dụng chứ chưa
có tiêu chuẩn rõ ràng về quản lý, các dịch vụ được cung cấp cũng như phí dịch
vụ.
Trong những năm gần đây, cùng với quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ
và rộng khắp trong cả nước, việc phát triển nhà chung cư cao tầng đang là mối
quan tâm hang đầu của các nhà hoạch định chính sách. Do vậy, nhà chung cư
cao tầng ở các đô thị lớn đang được xây dựng với quy mô lớn, tấc độ phát triển
nhanh. Và thủ đô Hà Nội cũng không nằm ngoài xu thế đó.
Theo số liệu thống kê ở Hà Nội của Sở Địa Chính Hà Nội năm 2002, nhà ở
chung cư cao tầng (4-6 tầng ) gồm 434 nhà ở 24 khu tâp thể, diện tích sàn xây
dựng là: 920.195m
2
; 27.573 hợp đồng thuê nhà; 137.163 người.
Còn theo thống kê của Sở Quy hoạch Kiến trúc, hiện nay thành phố Hà Nội
đã có gần 200 công trình cao từ 9 tầng trở lên, chưa kể số chung cư 5-6 tầng
được xây dựng mới, chủ yếu phục vụ công tác tái định cư, giải phóng mặt bằng.
Trong đó, cùng với những thành công của cả nước trong công tác xây dựng và
quản lý nhà chung cư cao tầng, đầu quí I-2004 Tổng công ty Đầu tư Phát triển
nhà và Đô thị đã đưa vào vận hành 20 khối nhà chung cư cao tầng với tổng số
1.764 căn hộ, cụ thể như sau:
Đề tài: Thực trạng và giải pháp của quản lý BĐS ở Việt Nam 11
SV: Hoàng Thế Anh GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán
Tên nhà Số căn
hộ
Số nhà
xe

Số tầng Diện tích
kiốt (
2
m
)
Số thang
máy
Đang quản lý 1.764 17 236 6.758 40
I. Pháp Vân-Tứ Hiệp 462 10 57 1.636 12
NO3 110 1 12 288 2
NO4 64 1 9 232 2
NO5 64 1 9 232 2
NO6 80 1 9 212 2
NO7 64 2 9 306 2
NO8 80 2 9 364 2
II. XI-bán đảo Linh
Đàm
244 6 39 361 6
OCT2 - đơn 1 66 2 12 95 2
OCT2 - đơn 2 112 2 15 171 2
OCT2 - đơn 3 66 2 12 95 2
III. Mỹ Đình II 1.058 11 140 4.761 22
CT1A - đơn 1 88 1 12 168 2
CT1A - đơn 2 126 1 15 434 2
CT2A 88 1 12 902 2
CT2B 84 1 15 141 2
CT3A 72 1 9 459 2
CT4 88 1 12 535 2
CT5 - đơn 1 99 1 12 601 2
CT5 - đơn 2 99 1 12 601 2

CT5 - đơn 3 140 1 15 420 2
CT5 - đơn 4 84 1 15 164 2
Nguồn: Phòng KHTH - Xí nghiệp quản lý nhà cao tầng
(Quý I-2004)
Như vậy, trong thời gian qua thành phố Hà Nội đã phát triển được nhiều
nhà chung cư cao tầng, giải quyết chỗ ở cho mọi bộ phận dân cư của thành phố
với chất lượng và tiện nghi ngày càng tiến bộ hơn.
Với nhu cầu phát triển xã hội ngày càng cao, chung cư trong đô thị hiện đại
không chỉ thoả mãn nhu cầu ở thuần tuý mà còn phải đáp ứng đồng thời nhiều
nhu cầu khác nhằm nâng cao không ngừng chất lượng môi trường cư chú, như
quản trị, an ninh của cộng đồng dân cư trong một chung cư, nhu cầu sinh hoạt,
Đề tài: Thực trạng và giải pháp của quản lý BĐS ở Việt Nam 12
SV: Hoàng Thế Anh GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán
văn hoá, giao tiếp cộng đồng, về không gian giao thông (kể cả giao thong tĩnh ),
kho tàng và tiện nghi kỹ thuật khác. Đó chính là không gian công cộng trong
chung cư. Việc tổ chức các không gian có chức năng công cộng như vậy đòi hỏi
phải có những nghiên cứu nhất định sao cho vừa đảm bảo tính khoa học vừa
đảm bảo các tiêu chuẩn quy phạm, quy chuẩn xây dựng, cũng như vừa phù hợp
với xu thế phát triển chung, vừa phù hợp với tập quán dân tộc và các yếu tố tự
nhiên khác có tính chất đặc thù của Việt Nam.
Thực trạng nhà chung cư cao tầng trước kia tại Việt Nam chủ yếu để giải
quyết các nhu cầu cấp thiết về diện tích ở, do vậy các công trình phụ trợ, không
gian công cộng gắn liền với từng ngôi nhà, từng khu ở không được quan tâm
đúng mức. Tại một số chung cư đã xây dựng tại Hà Nội trong các thập niên 60-
80 của thế kỷ trước, nơi để xe đạp, xe máy… đều được các nhà thiết kế gắn liền
với từng căn hộ tại không gian tiền phòng. Do sự phát triển đi lên của xã hội,
phương tiện giao thong cá nhân ngày càng nhiều, người ta không thể đưa hết xe
đạp, xe máy… lên các căn hộ như trước nữa, và các diện tích trông giữ xe công
cộng đã hình thành. Việc tổ chức dịch vụ này hoàn toàn là tự phát do nhu cầu
của cuộc sổng nên một số gia đình phải hy sinh diện tích sinh hoạt của mình để

làm nơi trông giữ xe. Các không gian này không thuận lợi về sử dụng, không
đảm bảo về an toàn, về phòng cháy, chữa cháy, an ninh… Nhu cầu và sự phát
triển xã hội ngày càng tăng, các phương tiện giao thông cá nhân không chỉ còn
là những chiếc xe đạp, xe máy… mà là xe ô tô… như vậy đòi hỏi phải có thêm
diện tích cho loại phương tiện giao thông này; tốt nhất là liền kề hoặc nằm trong
các nhà chung cư cao tầng.
Giao thông bên trong nhà chung cư cao tầng trước đây thường là giao
thông mở theo dạng hành lang bên, hoặc mở trực tiếp ra cầu thang chính, để tạo
sự thông thoáng và lấy ánh sáng. việc tổ chức như vậy gây nhiều bất tiện trong
sử dụng, hoặc bố trí được rất ít căn hộ trong một tầng. Chung cư cao tầng hiện
đại ngày càng vươn cao là xu hướng tất yếu. Diện tích các căn hộ cũng lớn lên
tối thiểu là 40-50m
2
sàn, mức cao có thể lên tới 120-150m
2
sàn hoặc hơn nữa.
Do sự phát triển của công nghệ thi công, tổ chức mặt bằng điển hình ngày càng
lớn, do vậy giao thông cũng phải tương xứng, đủ số lượng thang máy thang bộ
(chống và thoát hiểm). Tổ chức không gian giao thông này không thể tiếp xúc
toàn bộ với thiên nhiên nên vấn đề thông thoáng, lấy ánh sang phù hợp với đặc
thù khí hậu Việt Nam cũng là một yếu tố quan trọng cần sự quan tâm nghiên cứu
đúng mức.
Đề tài: Thực trạng và giải pháp của quản lý BĐS ở Việt Nam 13
SV: Hoàng Thế Anh GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán
Việc tân dụng chiều sâu của móng để xây dựng các tầng ngầm phục vụ nhu
cầu giao thông tĩnh, kho tàng cùng các hệ thống kỹ thuật khác của toà nhà đòi
hỏi phải được tính toán, tổ chức hợp lý.
Hệ thống thu rác cho các căn hộ là không thể thiếu. Người ở có thể sử dụng
giao thông ngang trong từng tầng để đưa rác tới nơi tập trung và thông qua hệ
thống ống kỹ thuật theo phương thức đứng để tập trung tại vị trí thích hợp và

được chuyển đi bằng các phương tiện đảm bảo vệ sinh môi trường đô thị.
Nhu cầu cuộc sống của con người ngày càng tăng. Sau thời gian làm việc,
ngoài các nhu cầu nghỉ ngơi tại chỗ trong căn hộ của mình, còn có các nhu cầu
giao tiếp, sinh hoạt văn hoá, thể thoa thư giãn… Với số hộ dân cư đông đúc của
một toà nhà chung cư cao tầng hiện đại, xây dựng các công trình thể thao, giải
trí để kinh doanh là một giải pháp có tính khả thi cao. Tại đây, ngoài việc thoả
mãn các nhu cầu thể thao, giải trí, các cư dân trong một toà nhà còn có điều kiện
gặp gỡ thân mật trong tình hàng xóm láng giềng thân thiết vốn là truyền thống
tốt đẹp của dân tộc Việt Nam.
Như vậy, việc nghiên cứu các loại hình không gian có chức năng công cộng
gắn liền với chung cư cao tầng tại các đô thị lớn là một định hướng cần thiết.
Đồng thời phải có thể chế,bộ máy và phương thức vận hành phù hợp.
Tóm lại, so với các khu nhà chung cư trong những thập niên trước đây thì
sự phát triển các khu nhà chung cư hiện nay có những chuyển biến rõ rệt cả về
quy mô kiến trúc và hệ thống các dịch vụ. Tuy nhiên, vấn đề quản lý vẫn còn bất
cập và là một nội dung cần được nghiên cứu.
2.2.1. Quản lý cư trú:
Hiện nay, trong các khu chung cư cao tầng, công tác quản lý cư trú còn
buông lỏng. Tình trạng lộn xộn về số nhân khẩu, hộ khẩu trong các khu nhà
cũng hết sức phức tạp. Đặc biệt, trong những năm qua, khi bố trí tái định cư cho
người dân đến định cư tại các khu chung cư, ta thấy chưa có sự phân loại thành
phần dân cư như: trí thức,công chức, công nhân… Các thành phần này có nếp
sống , sinh hoạt, nhận thức khác nhau. Nên khó hoà hợp và thường xuyên xảy ra
tranh chấp.
Ở các khu chung cư cũ thì việc quản lý cư trú rất kém: Nhiều nhà chung cư
có người đến và người đi thay đổi liên tục mà ban quản lý không giám sát được,
kể cả khi biết những người định cư tại đó vướng mắc vào các tệ nạn xã hội thì
họ cũng không có giải pháp để giúp đỡ…. Ban quản lý ở các khu nhà chung cư
chưa đi sâu, đi sát vào đời sống của người dân, họ chưa quan tâm đến hoàn
Đề tài: Thực trạng và giải pháp của quản lý BĐS ở Việt Nam 14

SV: Hoàng Thế Anh GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán
cảnh, lai lịch của mỗi người. Vì vậy đã để xảy ra nhiều tình trạng đáng tiếc như:
trộm cắp, ma tuý,…
Nhưng hiện nay ở các khu nhà chung cư mới thì vấn đề quản lý cư trú cũng
có nhiều tiến bộ hơn, như khu chung cư bán đảo “Bắc Linh Đàm” có nhân viên
quản lý nhà trực suốt 24/24h. Ngoài những việc được giao như trông xe, quản lý
kiôt, bơm nước, giữ vệ sinh, thu tiền dịch vụ, chợ, còn có tham những nhiệm vụ
“phải giao” về quản lý cư trú hoà giải, quản lý nhân khẩu trong các gia đình và
sự thay đổi nhân khẩu trong từng giai đoạn đặc biệt là sự tăng thêm nhân khẩu.
Công tác tạm trú, tạm vắng cũng được đôn đốc thực hiện tới từng khu nhà cụ
thể. Ban quản lý cũng là những người chứng kiến, can thiệp vào bao chuyện
buồn vui của cư dân như: ma chay, cưới hỏi,…
Chính sự quan tâm của ban quản lý đến đời sống của cư dân đã củng cố
niềm tin để người dân có thể yên tâm khi sống trong các khu chung cư.
Vì vậy, để cho mô hình nhà chung cư cao tầng được phát triển một cách
lành mạnh thì công tác quản lý cư trú ngày càng phải được chú trọng hơn nữa, từ
việc quản lý hộ khẩu, nhân khẩu đến việc tìm hiểu tâm tư tình cảm cũng như
hoàn cảnh sống của cư dân, để từ đó tìm ra các biện pháp cũng như có các chính
sách phù hợp để đảm bảo chất lượng cuộc sống của người dân.
2.2.2. Bảo quản sửa chữa:
Công tác quản lý các khu nhà ở chung cư khi chuyển từ thời kỳ bao cấp
sang nền kinh tế thị trường đã có nhiều biến đổi, từ một chủ thể quản lý nhà
sang đa sở hữu đan xen do thực hiện ban nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho
người đang thuê. Nhiều năm qua nhà nước ta chưa có quy chế quản lý dạng nhà
này nên công tác quản lý chưa được chặt chẽ, thiếu đồng bộ, chưa xác định rõ
quyền và nghĩa vụ của các chủ sở hữu nhà trong việc chung tu, sửa chữa bảo trì,
cáp điện, cấp nước, thoát nước,… Trước kia thì các hộ dân tuỳ tiện sử dụng nối,
cải tạo sửa chữa khi có sự cố kỹ thuật đối với công trình cấp điện, cấp nước,
thoát nước trong nhà, đồng thời với ý thức của người sử dụng chưa cao làm cho
các công trình xuống cấp nhanh chóng. Nhưng hiện nay đã được phân quyền rõ

rang nên không còn xảy ra những sự cố trên dẫn tới việc công trình được đảm
bảo hơn về chất lượng cũng như đễ dàng hơn khi sửa chữa.
Theo quy định hiện hành thì việc trùng tu, sửa chữa phần nhà ở thuộc về
chủ sở hữu. Tuy nhiên, phần diện tích sử dụng chung, các công trình hạ tầng kỹ
thuật chưa có văn bản cụ thể quy định mức đóng góp kinh phí để trùng tu, sửa
chữa.
Đề tài: Thực trạng và giải pháp của quản lý BĐS ở Việt Nam 15
SV: Hoàng Thế Anh GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán
Bên cạnh đó, kinh phí để thực hiện công tác quản lý, trùng tu, sửa chữa nhà
ở chung cư cao tầng cũng hết sức quan trọng.Tại một số khu nhà ở chung cư cao
tầng đã quy định các hộ dân phải đóng góp một số tiền nhất định hàng tháng. Dự
án khu đô thị mới Bác Linh Đàm đã quy định thu 30.000đ/tháng nhưng qua thực
tế cho thấy số tiền này chỉ đủ chi cho công tác quản lý.
Hiện nay chưa có văn bản cụ thể về trách nhiệm đóng góp kinh phí của chủ
đầu tư và các hộ dân cho việc thực hiện công tác quản lý, chung tu, sửa chữa nhà
ở chung cư cao tầng. Chính vì vậy mà đã dẫn đến tình trạng thiếu kinh phí cho
hoạt động chung tu, bảo dưỡng, nên các khu nhà ở chung cư cao tầng ngày càng
bị xuống cấp trầm trọng.
Tóm lại , công tác quản lý bảo quản sửa chữa còn lỏng lẻo, gây ra nhiều
hậu quả nghiêm trọng. Do vậy cần phải có những giải pháp đồng bộ để cho công
tác này được thực hiện tốt hơn.
2.2.3. Các loại hình dịch vụ:
Vấn đề đặt ra là phát triển chung cư cần phải đi đôi với việc đáp ứng những
nhu cầu về dịch vụ đô thị và đảm chất lượng cuộc sống. Các dịch vụ được cung
cấp phải đồng bộ, đảm bảo thuận tiện trong việc mua sắm các nhu cầu hàng
ngày, học hành của con cái, nhu cầu vui chơ giải trí, văn hoá thể thao, kể cả
thuận tiện trong việc đi lại, sử dụng phương tiện giao thông công cộng…
Để đáp ứng tốt những nhu cầu dịch vụ và đảm bảo chất lượng cuộc sống
của các cư dân sống trong các khu nhà chung cư cao tầng thì phải thực hiện tốt
về công tác dịch vụ, quản lý chung cư. Đây là một trong những yếu tố có tính

quyết định trong thành công của mô hình phát triển chung cư cao tầng. Nguyên
nhân cơ bản khiến trước đây người dân e ngại sống trong các chung cư là do các
chung cư không có sự quản lý thống nhất, cung cấp dịch vụ đồng bộ và duy tu
bảo dưỡng công trình. Các chung cư cao tầng hiện nay được lấp đặt nhiều thiết
bị như thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, thiết bị phòng
chống cháy… cần phải có mô hình quản lý, cung cấp dịch vụ và duy tu bảo
dưỡng công trình phù hợp và do một đơn vị thống nhất thực hiện… Hiện nay, để
đảm bảo ổn định cuộc sống của người dân trong các chung cư, Tổng công ty đầu
tư phát triển nhà và đô thị đang tổ chức thực hiện công tác quản lý chung cư với
các công việc trông giữ xe đạp, xe máy, bơm nước sinh hoạt,quản lý vận hành
thang máy, thu gom rác thải, giữ gìn vệ sinh môi trường, bảo vệ an ninh trật tự
bên trong và bên ngoài chung cư, duy trì bảo dưỡng hệ thống chiếu sang công
cộng của công trình, chăm sóc cây xanh và bảo đảm cảnh quan môi trường… coi
đây là trách nhiệm đối với sản phẩm kinh doanh của mình. Tuy nhiên vấn đề
Đề tài: Thực trạng và giải pháp của quản lý BĐS ở Việt Nam 16
SV: Hoàng Thế Anh GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán
quản lý chung cư còn đang gặp rất nhiều khó khăn do chưa có cơ chế chính sách
tài chính về quản lý bảo trì chung cư, chính quyền địa phương chưa thực sự
tham gia vào công tác quản lý, ý thức sử dụng các trang thiết bị trong chung cư
của một số ít người dân chưa cao nên đã gây ra sự cố trong chung cư.
Các loại dịch vụ chung cư bao gồm:
- Dịch vụ đảm bảo sinh hoạt hàng ngày của các hộ dân, bao gồm: vận hành
thang máy, bơm nước sinh hoạt, vệ sinh các diện tích công cộng, thu gom
rác thải, trông giữ xe đạp, xe máy và bảo vệ an ninh, cung cấp các dịch vụ
phục vụ sinh hoạt cộng đồng của khu dân cư như hội họp, ma chay, cưới
hỏi.
- Dịch vụ bảo trì thường xuyên, đảm bảo hoạt động ổn định của công trình,
bảo dưỡng các thiết bị như thang máy, bơm nước sinh hoạt, hệ thống cứu
hoả, hệ thổng truyền hình, các hệ thống điện, đường ống kỹ thuật, chăm
sóc cây xanh khuân viên,sơn vôi mặt ngoài và diện tích công cộng.

- Công tác sửa chữa những hư hỏng nhỏ trong quá trình sử dụng như bong
lớp gạch lát khu vực công cộng,thấm dột khu vệ sinh, mái nhà. Thay thế
các thiết bị hư hỏng khi hết thời hạn sử dụng như thiết bị bơm nước, thang
máy, hệ thống đường ống kỹ thuật.
Tuy nhiên, trên thực tế về chất lượng dịch vụ còn nhiều vấn đề cần quan
tâm, đặc biệt là hiện trạng về cảnh quan và ô nhiễm môi trường trong khu chung
cư, chủ yếu là khu chung cư cũ.
Hiện nay trên thị trường thì các loại hình dịch vụ đô thị đã được nâng lên
tầm cao mới và phù hợp với các công trình lớn và đòi hỏi yêu cầu cao.
2.3. Đánh giá quản lý BĐS hiện nay:
Trong nhiều năm qua thành phố Hà Nội đã phát triển được nhiều nhà ở
chung cư, với tốc độ tương đối nhanh, giải quyết chỗ ở cho mọi bộ phận dân cư
của thành phố với chất lượng ở và tiện nghi ngày càng tiến bộ hơn. Hầu hết các
khu chung cư đã phần nào đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt của người dân, đã
hình thành và phát triển nhiều hoạt động dịch vụ để đảm bảo công tác trông giữ
xe, quản lý vận hành cầu thang máy, cung cấp điện, nước giữ gìn vệ sinh môi
trường, thu gom rác thải… đến việc xây dựng các khu vui chơi giải trí…
Tuy nhiên, do chưa có mô hình quản lý phù hợp cũng như coi nhẹ công tác
quản lý sau khi đưa các ngôi nhà vào vận hành khai thác sử dụng nên có nhiều
Đề tài: Thực trạng và giải pháp của quản lý BĐS ở Việt Nam 17
SV: Hoàng Thế Anh GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán
công trình bị xuống cấp nghiêm trọng. Hơn nữa do việc phát triển các hệ thống
dịch vụ không đồng bộ, chưa được chú trọng nên đã gây ra tâm lý e ngại của
người dân khi sống ở chung cư.
Cụ thể là trong việc tổ chức thực hiên công tác bảo dưỡng, duy tu nhà
chung cư hiện nay còn một số tồn tại vướng mắc sau:
Chưa có quy định về công tác duy tu bảo dưỡng.
Theo quy định của luật dân sự nhưng người sống trong chung cư đồng sở
hữu khu vực công cộng. Vì vậy toàn bộ toà nhà ngoại trừ phạm vi diện tích
trong từng căn hộ rơi vào tình trạng “không người quản lý “. Mô hình quản lý tự

quản vì vậy sau khi căn hộ đã được hoá giá bán cho người sử dụng không có ai
chịu trách nhiệm về hệ thống kỹ thật công cộng, do vậy khi hỏng hóc không ai
chịu trách nhiệm sửa chữa. Kinh phí sửa chữa do tự nguyện đóng góp vì vậy nếu
sẩy ra hư hỏng nặng thì việc sửa chữa khó khăn về nhiều mặt.Ban quản trị trong
mô hình tự quản là cư dân sống trong chung cư. Vì vậy trong nhiều trường hợp
không có đủ thời gian, trình độ, để có thực hiện được công tác quản lý.
Ngoài ra chi phí vận hành quản lý khá cao và việc thu kinh phí của người
sử dụng sẽ rất khó khăn vì tâm lý không muốn trả thêm bất kỳ một kinh phì bặt
buộc nào ngoài tiền nhà đã trả, không có cơ sở pháp lý nào để buộc người sử
dụng phải nộp vì thực tế không có quy định của nhà nước về việc này.
Từ những tồn tại trên đã gây cản trở lớn đến công tác quản lý, duy tu, sửa
chữa nhà chung cư, làm cho công trình nhanh chóng bị xuống cấp, rút ngắn tuổi
thọ công trình.
Về công tác quản lý cư trú: hiện nay ở các chung cư mới chỉ có danh sách
tên những người mua nhà chung cư, chứ chưa quan tâm đến lai lịch của những
người dân ở đó. Do vậy đây là một sơ xuất, khiếm khuyết trong quản lý gây khó
khăn cho việc trong đảm bảo an ninh, trật tự khu chung cư.
Về mặt các hoạt động cung cấp dịch vụ: hầu hết các khu chung cư đều có
các dịch vụ trông giữ xe đạp, xe máy, vận hành thang máy, giữ dìn vệ sinh môi
trường, thu gom rác thải, cung cấp điện nước, giữ trật tự an ninh khu ở chung
cư. Tuy nhiên có nhiều dịch vụ chưa được quan tâm đúng mức như dịch vụ y tế,
dịch vụ phục vụ cho hiếu hỉ, tổ chức không gian công cộng, cũng như các hoạt
động văn hoá khu chung cư…
Nói tóm lại, các khu chung cư ở Hà Nội hiện nay đã có sự phát triển tiến bộ
hơn so với các khu chung cư trước đây về cả mặt số lượng cũng như chất lượng.
Tuy nhiên trong công tác quản lý vận hành và dịch vụ chung cư còn nhiều hạn
Đề tài: Thực trạng và giải pháp của quản lý BĐS ở Việt Nam 18
SV: Hoàng Thế Anh GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán
chế. Do vậy cần phải có những định hướng giải pháp phù hợp để cho khu chung
cư cao tầng được phát triển ngày càng bền vững hơn.

Đề tài: Thực trạng và giải pháp của quản lý BĐS ở Việt Nam 19
SV: Hoàng Thế Anh GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán
CHƯƠNG III.
PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI QUẢN LÝ BĐS
3.1. Quan điểm định hướng và xu hướng phát triển của quản lý BĐS:
Thực tế cho thấy BĐS là một lĩnh vực có thể đem lại lợi nhuận rất lớn cho
chủ đầu tư và những người tham gia vào lĩnh vực này. Nếu biết cách đầu tư và
phát triển đúng mức thì BĐS sẽ tạo ra những kết quả to lớn như:
- Kinh doanh BĐS tạo ra lợi nhuận lớn vì vậy dễ dàng hấp dẫn vốn đẩu tư
và BĐS nhất là vốn nước ngoài và vốn tích luỹ của các tầng lớp dân cư.
- Thị trường BĐS dưới sự quản lý và điều chỉnh của Nhà nước sẽ phát triển
lành mạnh, hiện tượng kinh doanh ngẩm đựơc xoa bỏ
- Nhà ở và đất ở là lĩnh vực quan trọng chứa đựng các yếu tố kinh tế -xã hội
- chính trị, do vậy quản lý và phát triển đúng mức thị trường BĐS sẽ kéo
theo nhiều yêu tô khác như: sử dụng đất đúng mục đích tránh lãng phí đất,
tạo được chỗ ở cho nhân dân, đảm bảo chính sách quy hoạch của Nhà
nước
Vì vậy muốn phát triển quản lý BĐS thì cần thu hút nhiều hơn số lượng
người hơn, nhiều chủ đầu tư hơn tham gia vào thị trường BĐS. Khi đó thì quản
lý BĐS sẽ được quan tâm một cách đúng mực và cẩn thận hơn. Và khi đó thì các
yếu điểm của quản lý sẽ được khắc phục dần dần. Và khi đó thì công tác quản lý
chung cư cũng được quan tâm một cách đúng đắn hơn.
Hiện nay và những năm tới đây, phát triển nhà chung cư cao tầng là xu thế
tất yếu trong quy hoạch , phát triển đô thị nói chung và Hà Nội nói riêng. Thành
phố Hà Nội hiện có trên 60 dự án phát triển nhà ở và khu đô thị mới. Thành phố
thực hiện cơ chế 60% quỹ đất ở tại các dự án phát triển nhà hoặc khu đô thị mới
để xây dựng nhà ở chung cư cao tầng.
Mục tiêu của các công ty quản lý chung cư là tạo ra một môi trường sống
lành mạnh, một môi trường làm việc hiệu quả, đảm bảo quyền và nghĩa vụ của
các hộ dân đối với nhà ở trong hoàn cảnh tồn tại, đan xen nhiều sở hữu về nhà ở

và quyền sử dụng đất tại các khu chung cư, đảm bảo độ bền vững và tuổi thọ của
công trình nhà ở, đảm bảo mỹ quan và bộ mặt kiến trúc đô thị, đáp ứng nhu cầu
và tốc độ phát triển đô thị văn minh và hiện đại.
Ngày nay thì khoa học công nghệ ngày càng phát triển, do đó xu hướng
ứng dụng công nghệ thông tin, khoa học kỹ thuật vào công tác quản lý ngày
Đề tài: Thực trạng và giải pháp của quản lý BĐS ở Việt Nam 20
SV: Hoàng Thế Anh GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán
càng phổ biến trên toàn thê giới. Công nghệ sẽ giúp cho công tác quản lý dễ
dàng và hiệu quả hơn. Bằng việc sử dụng các phần mềm quản lý thì các nhà
quản lý của chúng ta làm việc dễ dàng hơn và tránh được nhiều sai sót trong quá
trình làm việc. Do đó cần thúc đẩy nhanh hơn viêc ứng dụng khoa học kỹ thuật
vào quản lý.
Toàn cầu hóa càng sâu rộng thì tính cạnh tranh lịa càng gay gắt trong mọi
lĩnh vực của cuộc sống. Và quản lý BĐs cũng không phải ngoại lệ, để đáp ứng
được nhu cầu ngày càng cao của khách hàng cũng như của lính vực quản lý thì
ngày càng có nhiều công ty cung cấp dịch vụ ra đời. từng công ty hoạt động về
từng loại hình dịch vụ khác nhau. Và nhà quản lý cần phải kết hợp những loại
hình dịch vụ nãy cũng như kết hợp làm ăn với các công ty này một cách hiệu
quả và dễ dàng nhất. Khi đó thì hiệu quả công việc sẽ tăng lên.
3.2. Phương hướng giải quyết:
Để nâng cao công tác quản lý tạo ra một môi trường quản lý chuyên nghiệp
và đáp ứng được các yêu cầu hiện tại e xin để xuất một số ý kiến có thể giúp
khắc phục được các điểm yếu trong quản lý trước kia:
- Về quản lý: Xây dựng và ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà ở chung
cư cao tầng là cơ sở pháp lý cho doanh nghiệp kinh doanh nhà, người sử
dụng nhà ở thống nhất thực hiện phù hợp với truyền thống và tâm lý của
người dân trong nền kinh tế thị trường.
- Về tổ chức quản lý và thực hiện các dịch vụ đô thị trong các khu nhà
chung cư cao tầng bao gồm các dịch vụ bắt buộc như: an ninh, trật tự an
toàn xã hội, cải tạo sửa chữa cấu trúc bên trong các căn hộ ở, vệ sinh môi

trường, thu gom rác thải, vận hành thang máy, đồng thời với các dịch vụ
tự nguyện khác để tránh tình trạng tuỳ tiện của các hộ dân làm ảnh hưởng
đến các kết cấu chịu lực của nhà, đảm bảo kiến trúc và mỹ quan đô thị.
Mô hình bộ máy quản lý và thực hiện các hoạt động dịch vụ có thể tổ
chức theo dạng Công ty quản lý chuyên nghiệp, hoạt động theo phương
thức lấy thu bù chi có lợi nhuận hợp lý, giá dịch vụ theo quy định Nhà
nước két hợp với thoả thuận của người dân.
- Xây dựng những quy định về quyền và nghĩa vụ của người quản lý và
người sử dụng nhà ở chung cư cao tầng, nguyên tắc giải quyết khi tranh
chấp giữa các chủ thể trong nhà ở chung cư liên quan đến sở hữu căn hộ,
sử dụng các công trình công cộng, có biện pháp sử lý đối với các trường
hợp vi phạm và cố tình không chấp hành quy chế quản lý sử dụng nhà
chung cư.
Đề tài: Thực trạng và giải pháp của quản lý BĐS ở Việt Nam 21
SV: Hoàng Thế Anh GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán
- Cần thiết phải có bộ máy quản lý nhà ở chung cư cao tầng và mô hình
quản lý thống nhất. Về mỗi dự án khu đô thị mới có số lượng nhà ở chung
cư cao tầng khác nhau. Do đó, bộ máy quản lý hoạt động có hiệu quả cao
thì tuỳ theo điều kiện cụ thể mà quyết định quy mô của bộ máy quản lý.
Mô hình quản lý nhà chung cư sẽ là thích hợp nếu nó được xây dựng trên
phương thức kết hợp hài hoà giữa quản lý và kinh doanh.
- Ban quản lý nhà chung cư cần sớm đưa ra phương án quản lý cho phù hợp
với tốc độ phát triển của BĐS ngày nay cũng như phù hợp với thời điểm
đó.
- Tổ chức quản lý nhà chung cư phải xã hội hoá bằng cách huy động sự
tham gia tích cực của cộng đồng các chủ sở hữu đồng thời cũng là người
sử dụng căn hộ. Sự tham gia đó là trách nhiệm bắt buộc chứ không phải là
tự nguyện, đồng thời cũng là đó thực hiện quyền hạn và lợi ích của người
chủ sở hữu.
Tạo ra một bộ máy quản lý với các tiêu chí đã đề ra sẵn và phù hợp với tình

hình hiện tại. Một mô hình quản lý hiệu quả thì cần đáp ứng các tiêu chí sau:
- Bảo đảm cho ngôi nhà có được độ bền tối đa .
- Bảo đảm các điều kiện ăn, ở, sinh hoạt, đi lại của người sử dụng nhà
chung cư một cách thuận tiện và tiện nghi nhất với mức chi phí cho các
dịch vụ này thấp nhất.
- Khai thác và sử dụng hợp lý, hiệu quả nhà chung cư.
- Hoà hợp giữa lợi ích của nhà nước và lợi ích của người quản lý.
3.3. Các giải pháp hoàn thiện :
Hiện nay và những năm tới đây, phát triển nhà chung cư cao tầng là xu thế
tất yếu trong quy hoạch, phát triển đô thị nói chung và Hà Nội nói riêng. Thành
phố Hà Nội hiện có trên 60 dự án phát triển nhà ở và khu đô thị mới. Thành phố
thực hiện cơ chế 60% quỹ đất ở tại các dự án phát triển nhà hoặc khu đô thị mới
để xây dựng nhà ở chung cư cao tầng.
Để đảm bảo môi trường lành mạnh cho cư dân sinh sống trong các khu nhà
ở chung cư cao tầng, đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các hộ dân đối với nhà ở
trong hoàn cảnh tồn tại, đan xen nhiều sở hữu về nhà ở và quyền sử dụng đất tại
các khu chung cư, đảm bảo độ bền vững và tuổi thọ của công trình nhà ở, đảm
bảo mỹ quan và bộ mặt kiến trúc đô thị, đáp ứng nhu cầu và tấc độ phát triển đô
thị văn minh và hiện đại.
Để quản lý cho tốt ngoài phương hướng làm việc tôt thì cần phải có một bộ
máy quản lý chất lượng tốt và làm việc hiệu quả. Chính vì thế công tác tuyển
Đề tài: Thực trạng và giải pháp của quản lý BĐS ở Việt Nam 22
SV: Hoàng Thế Anh GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán
dụng và đào tạo cán bộ cũng nên được ưu tiên một cách chi tiết và đúng đắn. Cụ
thể:
1> Tuyển dụng:
Hiện nay, đối với BQL tại các tòa nhà chung cư trên địa bàn Hà Nội hầu
hết đều bỏ qua công tác tuyển dụng, các cán bộ của BQL của chủ đầu tư
tại các tòa nhà chủ yếu là những người từng giám sát hoặc trực tiếp thi
công xây dựng tòa nhà hay là những người có trình độ chuyên môn ở mức

trung bình. Điều này khiến cho công tác quản lý tại các căn hộ chung cư
gặp rất nhiều vấn đề và khó khăn. Một trong những giải pháp để hoàn
thiện mô hình quản lý chung cư thì trước mắt cần cải thiện công tác tuyển
dụng. Đây là công tác đầu tiên ảnh hưởng tới chất lượng quản lý nhà
chung cư.
Khi tuyển dụng cũng như ký hợp đồng hợp tác với các ứng viên cần nêu
rõ yêu cầu cụ thể đối với từng ứng viên về trình độ chuyên môn, kinh
nghiệm và các kỹ năng cần thiết để đảm bảo một nền tảng vững chắc,
từng bước xây dựng một công ty quản lý chuyên nghiệp. Những vị trí
không đủ khả năng, trình độ, kinh nghiệm, có thể đào tạo bổ sung hoặc
tuyển dụng cá nhân phù hợp.
2> Bố trí nhân sự:
Để có một bộ máy quản lý tốt thì cần phải có một ban quản trị, giám đốc
ban, phó giám đốc ban, bộ phận kỹ thuật…với những người phù hợp nhất
cho từng vị trí. Để đảm bảo tính chuyên nghiệp trong công tác quản lý và
tính hiệu quả trong hoạt động kinh doanh thì đội ngũ kỹ thuật phải là
những kỹ thuật viên có chuyên ngành riêng phù hợp nhằm đáp ứng việc
kiểm soát, làm chủ được hệ thống kỹ thuật của mình phụ trách.
3> Đào tạo:
Công tác đào tạo không chỉ quan trọng đối với nhân viên trong BQL tòa
nhà, mà còn quan trọng đối với cả nhân viên tại các công ty quản lý. Công
tác đào tạo khá quan trọng bởi không chỉ giúp mỗi cá nhân nâng cao trình
độ mà còn tăng sự gắn bó của họ đối với doanh nghiệp. Đào tạo cần áp
dụng đối với tất cả các bộ phận liên quan tới hoạt động quản lý từ BQL,
nhân viên kỹ thuật, nhân viên an ninh và tạp vụ, nhân viên trông giữ
phương tiện, nhân viên tạp vụ của tòa nhà…
Tổ chức quản lý nhà chung cư phải xã hội hoá bằng cách huy động sự tham
gia tích cực của cộng đồng các chủ sở hữu đồng thời cũng là người sử dụng căn
hộ. Sự tham gia đó là trách nhiệm bắt buộc chứ không phải là tự nguyện, đồng
thời cũng là để thực hiện quyền hạn và lợi ích của người chủ sở hữu.

Đề tài: Thực trạng và giải pháp của quản lý BĐS ở Việt Nam 23
SV: Hoàng Thế Anh GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán
Ban quản lý nhà chung cư nên đi sâu đi sát, quan tâm tới các hoạt động phổ
biến trong đời sống người dân tại các khu chung cư. Cụ thể là:
1> Về mặt quản lý cư trú:
Hiện nay, ở một số khu chung cư còn xẩy ra phổ biến tình trạng lộn xộn
trong các hộ dân. Vấn đề đặt ra là phải có biện pháp quản lý cư trú chặt
chẽ của ban quản lý tại các khu chung cư này. Theo ý kiến của chúng tôi,
ban quản lý nên phối hợp với uỷ ban nhân dân và công an phường tại địa
bàn đó để giải quyết việc đăng ký hộ khẩu thường trú ngay từ khi các hộ
mới chuyển đến. Đồng thời ban quản lý cần lập hồ sơ quản lý số chứng
minh nhân dân, quản lý lai lịch của từng người dân cụ thể, quản lý số
nhân khẩu trong một hộ. Bất cứ một sự thay đổi nào của người dân về nơi
làm việc hay ngành nghề cũng được ban quản lý cập nhập thường xuyên
trong hồ sơ theo dõi của mình. Nếu ban quản lý thực hiện tốt điều này thì
sẽ góp phần hạn chế được sự cư chú bất hợp pháp hoặc tình trạng xô sát
đáng tiếc xẩy ra giữa những người dân tại các khu chung cư hiện nay ở
Hà Nội do không hiểu rõ về lai lịch của nhau.
2> Bảo quản sửa chữa:
Trên thực tế hiện nay tại các khu nhà chung cư cao tầng xảy ra hiện tượng
hư hỏng, xuống cấp trầm trọng. Về phía người sử dụng, đã mặc sức cơi
nới tùy thei ý mình dẫn đến kết cấu của hầu hết các khu nhà đều bị phá
vỡ, gây ra nứt hẫy cục bộ, dẫn đến thấm dột. Mỗi lần cơi nới như vậy họ
chỉ mất một khoản tài chính rất nhỏ. Về phía ban quản lý nhà chung cư
mỗi khi có báo hỏng họ không kịp thời xử lý. Người dân phản ánh rằng
họ không hề có kế hoạch duy tu hang năm.
Theo chúng tôi. “chung cư cao tầng” đã đến lúc cần phải bàn lại khái
niệm này trong thời buổi kinh tế thị trường thì mới tránh khỏi tình trạng
xuống cấp của nó…
Theo quy định hiện hành thì việc tu sửa phần nhà thuộc vào trách nhiệm

của nhà quản lý. Vì vậy, ban quản lý các khu nhà chung cư muốn thực
hiện tốt việc bảo dưỡng, sửa chữa thì nên áp dụng một số biện pháp sau:
- Đa dạng hóa các loại hình cải tạo, nâng cấp nhà chung cư cho phù hợp
với những đặc điểm kỹ thuật, xã hội, không gian của từng khu chung cư,
từng ngôi nhà.
Đề tài: Thực trạng và giải pháp của quản lý BĐS ở Việt Nam 24