Slide môn nguyên lý và tiêu chuẩn thẩm định giá: Chương 2: qui trình thẩm định giá

MỞ ĐẦU
Từ một khu chế xuất, một doanh nghiệp đến một chiếc ghế đều có giá.
Nhưng là bao nhiêu? Trong nhiều trường hợp, câu trả lời không dễ dàng, mỗi bên
liên quan có thể đưa ra các mức giá khác nhau. Người làm công việc thẩm định
giá chính là “trọng tài” trong những trường hợp đó,vậy thẩm định giá là gì?,có
thể hiểu thẩm định giá là sự ước tính giá trị hiện tại của tài sản hoặc quyền về tài
sản dưới hình thái tiền tệ ở một thời gian và một địa điểm cụ thể,có mục đích nhất
định và sử dụng dữ liệu,các yếu tố thị trường
Ở nhiều nước có kinh tế thị trường phát triển, thẩm định giá phát triển từ
hàng trăm năm nay, còn ở Việt Nam thẩm định giá xuất hiện từ sau khi nền kinh tế
chuyển đổi từ cơ chế kế hoạch hóa tập trung sang cơ chế giá thị trường có sự quản
lý của Nhà nước, bắt đầu hình thành rõ nét từ những năm 1993-1994 và dần phát
triển trong những năm gần đây.
Từ khi xuất hiện đến nay, bằng kinh nghiệm thực tiễn của các nước trong khu
vực và trên thế giới đă cho thấy: để hoạt động thẩm định giá phát triển bền vững
phải giải quyết rất nhiều vấn đề về pháp luật, tiêu chuẩn, xây dựng cơ sở dữ liệu
thông tin, đào tạo đội ngũ thẩm định viên chuyên nghiệp để có thể thiết lập và thực
hiện các quy trình thẩm định giá một cách đầy đủ,chính xác nâng cao chất lượng
các kết quả thẩm định giá.
Nắm vững được những vấn đề khái quát chung và các công việc tổng quát
cần thực hiện ở mỗi bước trong quy trình thẩm định giá, mỗi doanh nghiệp thẩm
định giá nói chung và các nhân viên thẩm định giá nói riêng cần tuân thủ thực hiện
đúng theo quy trình trong quá trình thẩm định giá là yêu cầu hết sức cần thiết nhằm
phát triển hoạt động thẩm định giá cả về chất lượng cũng như số lượng, trở thành
một hoạt động tư vấn dịch vụ mang tính chuyên nghiệp cao, độc lập, khách quan,
trung thực, có hiệu quả .
CHƯƠNG 3 : QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ
PHẦN 1 : KHÁI QUÁT CHUNG
1.Định nghĩa
Quy trình thẩm định giá là các bước triển khai công việc mang tính hệ thống
nhằm đi đến giá trị thị trường của tài sản.Mục tiêu cuối cùng của thẩm định giá là

giải thích ,chứng minh độ tin cậy của mức giá thị trường của tài sản đưa cho khách
hàng.Đó cũng là điều cần đạt được khi thực hiện các bước công việc của quá trình
thẩm định giá.
2. Mục đính tiêu chuẩn hóa quy trình thẩm định giá
• Ngăn ngừa và giảm thiểu rủi ro nghề nghiệp.
• Nâng cao chất lượng ,độ tin cậy của báo báo cháo thẩm định giá.
• Nâng cao lòng tin của công chúng đối với các kết quả thẩm định giá tài sản.
3. Yêu cầu về các quy định quy trình thẩm định giá
 Phải mang tính khái quát,áp dụng chung cho mọi loại tài sản,dễ thực hiện và
kiểm tra giám sát thực hiện.
 Phải phù hợp với thông lệ thẩm định giá quốc tế được quy định trong tiêu
chuẩn thẩm định giá quốc tế.
 Phải thích hợp với trình độ phát triển của thẩm định giá Việt Nam.
 Phải có tính pháp lý bắt buộc đối với mọi thẩm định viên hành nghề thẩm
định giá.
 Không được sang tạo hay thay đổi trong quá trình thực hiện.
PHẦN 2 : QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ CHUNG CỦA THẾ GIỚI
(Được quy định tại tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế IVSC 2005)
XÁC ĐỊNH NHIỆM VỤ
NHẬN
DIỆN
BẤT
ĐỘNG
SẢN
NHẬN
DIỆN
QUYỀN
SỞ
HỮU
MỤC

ĐÍCH
SỬ
DỤNG
XÁC
ĐỊNH CƠ
SỞ GIÁ
TRỊ
NGÀY
THẨM
ĐỊNH
PHẠM
VI
THẨM
ĐỊNH
NHỮNG
ĐIỀU
KIỆN
HẠN
CHẾ
KHÁC
PHÂN TÍCH SƠ BỘ DỮ LIỆU LỰA CHỌN VÀ TẬP HỢP
CHUNG
(Khu vực, thành phố,
vùng lân cận)
XÃ HỘI
KINH TẾ
CHÍNH QUYỀN
MÔI TRƯỜNG
CỤ THỂ
(Chủ thể và dữ liệu so

sánh)
CHI PHÍ VÀ KHẤU
HAO
LỢI TỨC VÀ CHI PHÍ
TỶ LỆ VỐN HÓA
NGUỒN GỐC SỞ HỮU
VIỆC SỬ DỤNG TÀI
SẢN
CÙNG VÀ CẦU
CẠNH TRANH
(Thị trường chính)
DANH MỤC TÀI SẢN
CẠNH TRANH
HÀNG BÁN VÀ BẢNG
KÊ NHỮNG CHỖ TRỐNG
VÀ VIỆC CHÀO HÀNG
NGHIÊN CỨU NHU CẦU
TỶ LỆ THU HÚT VỐN
ĐẦU TƯ
SỬ DỤNG CAO NHẤT VÀ TỐT NHẤT
Đất trống
Tài sản và công trình trên đất đã được nâng cấp, cải tạo
Cụ thể về việc sử dụng, thời gian và các bên tham gia thị trường
ƯỚC TÍNH GIÁ TRỊ ĐẤT
XÁC ĐỊNH NHIỆM VỤ
PHƯƠNG PHÁP SO
SÁNH GIÁ BÁN
PHƯƠNG PHÁP VỐN
HÓA THU NHẬP
PHƯƠNG PHÁP

CHI PHÍ
TỔNG HỢP VÀ ƯỚC TÍNH GIÁ TRỊ CUỐI CÙNG
BÁO CÁO GIÁ TRỊ ĐÃ XÁC ĐỊNH
PHẦN 3 : QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ CỦA VIỆT NAM
Quy trình thẩm định giá do Bộ tài chính quy định tại Quyết đinh số
77/2005/QĐ – BTC ngày 01/11/2005 của Bộ trưởng Bộ tài chính. Theo quy định
này, quy trình thẩm định giá có 6 bước
1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và loại hình giá trị làm cơ
sở thẩm định giá
Đây là bước điều tra sơ bộ khách hàng trước khi giá đốc doanh nghiệp và thẩm
định viên về giá quyết định có nhận tiến hành thẩm định giá hay từ chối. Những
vấn đề đó đước làm rõ ở nhứng bước này
a. Khách hàng và mục đích thấm định giá của khách hàng
Sở dĩ cần làm rõ khách hàng của dịch vụ thẩm định giá là vì cần làm
rõ trách nhiệm kinh tế, pháp lý nảy sinh đối với giám đốc doanh nghiệp và
thẩm định viên khi hành nghề trong quá trình thẩm định giá và sử dụng kết
quả thẩm định giá sau này.
Trước hết: Thẩm định viên cần làm rõ tài sản cần thẩm định giá là của
ai( cá nhân , tổ chức)? Thông tin về giá trị tài sản của ai ? Thông tin về giá
trị tài sản là cơ sở khách hàng ra quyết định về tài sản trog tương lai mà
quyết định đó 1 phần ràng buộc trách nhiệm và nghĩa vụ của thẩm định viên
và giám đốc doanh nghiệp.
Thứ 2 : thẩm định viên cần phải biết rõ chủ đích sử dụng kết quả thẩm
định giá của khách hàng vào việc gì cũng như cách thức khách hành khai
thác thông tin chứa đựng trong báo cáo, chứng thư vào thẩm định giá với
mục đích gì. Một trong những mục đích của khách hàng có thể là: cổ phần
hóa, cho thuê, nộp thuế, bảo hiểm, thế chấp, góp vốn, chuyển quyền sở
hữu…
Thứ 3: Thẩm định viên cẩn phải biết rõ có hay không bên thứ ba liên
quan đến quyết định về tài sản mà quyết định đó sử dụng kết quả thẩm định

giá là căn cứ. Trong trường hợp như vậyk hách hàng phải thông báo cho
doanh nghiệp và bên thứ 3 liên quan.
b. Đối tượng thẩm định giá
Đối tượng thẩm định giá: doanh nghiệp, bất động sản( đất đai, công
trình kiến trúc), động sản , quyền tài sản, tài sản sở hữu trí tuệ.
Chia là 2 loại
• Tài sản: được thẩm định giá bao gồm doanh nghiệp, bất động sản ( đất
đai, công trình kiến trúc), động sản, quyền tài sản, tài sản sở hữu trí
tuệ.
• Quyền tài sản : gồm các quyền năng gắn với quyền sở hữu tài sản như
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt. Các quyền tài sản
mang lại lời ích cho người nắm giữ. Quyền tài sản là tài sản vì nó có
giá trị và được mua bán trên thị trường, là tài sản vô hình và khó tách
bạch.
c. Bên thứ 3 sử dụng kết quản thẩm định giá
Ở Việt Nam bên thứ 3 sử dụng kết quả thẩm định giá là cơ quan quản
lý ngân sách nhà nước, các tổ chức tài chính tín dụng. Nói chung, đó có thể
là người mua, người bán, người tài trợ, người bảo lãnh…. Trong tường hợp
các tài sản được thẩm định sẽ được mua bán thế chấp…
d. Cơ sở giá trị thẩm định giá : là giá thị trường hay giá phi thị trường
Giá thị trường :là cơ sở cho thẩm định giá được xác định theo Tiêu
chuẩn thẩm định giá số 1 ban hành kèm theo Quyết định số 24/2005/ QĐ-
BTC ngày 18/4/2005 của Bộ trưởng Bộ tài chính.
Giá trị phi thị trường: làm cơ sở cho thẩm định giá được xác định
theo Tiêu chuẩn thẩm định giá giá số 2 ban hành kèm theo Quyết định số
77/2005/ QĐ – BTC ngày 1/11/2005 của Bộ trưởng Bộ tài chính.
e. Những điều kiện ràng buộc trong quá trình thẩm định.
Có những ràng buộc và hạn chế về :
• Quyền và nghĩa vụ của thẩm định viên khi tiến hành thẩm định.
• Quyền và nghĩa vụ của khách hàng khi tiến hành thẩm định.

• Yêu cầu, mục đích, phạm vi sử dụng kết quả thẩm định.
• Những hạn chế (nếu có) về nguồn dữ liệu, tính pháp lý, khuẩn khổ
pháp lý có ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá.
Những ràng buộc/ hạn chế nói trên phải dựa vào có sự đồng ý của khách
hàng được 2 bên chấp nhận ( bằng văn bản ).
f. Những xung đột có thể sảy ra
Các xung đột lợi ích có thể xảy ra khi thẩm định viện có các quyền lợi/
nghĩa vụ liên quan tới tài sản được định giá, hoặc thẩm định viên tiến hành
thẩm định giá cho 2 hoặc nhiều bên có mâu thuẫn về lợi ích.
g. Thời điểm thẩm định giá
Được xác định là ngày, tháng,năm được ghi trong hợp đồng cung ứng dịch
vụ thẩm định giá.
2. Xây dựng kế hoạch thẩm định giá
Kế hoạch thẩm định giá phụ thuộc vào 3 yếu tố
• Phạm vi và khối lượng công việc cần thực hiện
• Mục đích thẩm định giá của khách hàng
• Loại hình tài sản được thẩm định giá
Xây dựng kế hoạch thẩm định giá là xác định công việc cần thực hiện , dự kiến
thời gian tiến hành và hoàn thành các công việc trong quá trình thẩm định giá. Bản
kế hoạch này gồm:
- Xác định nguồn dữ liệu liên quan, bảo đảm tài liệu thu thập là tin cậy và
được kiểm chứng. Xác định các yếu tố cung cầu thích hợp với chức năng,
các đặc tính và các quyền gắn liền với tài sản được mua/bán và đặc điểm
thị trường.
- Dự kiến tốc độ thức hiện công việc:
• Thu thập số liệu, xác định nguồn số liệu sẽ được tiếp cận và thu
thập.
• Khảo sát thực địa .
• Làm việc với các cơ quan liên quan.
• Nghiên cứu, tính toán, phân tích.

• Lập đề cương báo cáo và viết báo cao sơ bộ.
• Hoàn chỉnh bảo cáo cuối cùng và các tài liệu.
- Dự trù kinh phí (mỗi bước ) và tổng kinh phí cần thiết để thực hiện các
hoạt động nêu trên.
- Phân công nhân sự - phân công cá nhân thực hiện công việc ở mỗi bước,
hình thành các nhóm công việc và thiết lập cơ chế phối hợp giữa các
nhóm trong quá trình thẩm định giá.
- Đánh giá rủi ro và biện pháp ngăn ngừa rủi ro có thể xảy ra.
3. Khảo sát thị trường, thu thập thông tin
- Khảo sát thị trường :
Khảo sát thị trường nhằm mô tả những đặc điểm tự nhiên của bất động
sản : tiến hành so sánh số liệu của bất động sản ghi trên sổ đăng kí địa bạ, hồ
sơ bất động sản, bản đồ quy hoạch ….Tiến hành khảo sát thực địa để khẳng
định số liệu về vị trí, số lô, diện tích đất, kiến trúc nhà, số tầng, diện tích và
mục đích sử dụng của từng tầng là đúng với sổ đăng kí. Các nội dung chủ
yếu của việc khảo sát thực địa phải thực hiện là:
• Đối với bất động sản, thẩm định viên khảo sát và thu thập số liệu về: vị
trí thực tế của bất động sản, so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, chi
tiết bên ngoài và bên trong bất động sản gồm : diện tích đất và công trình
kiền trúc, khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng ( cấp thoát nước, viễn
thông, điện đường) loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời,
tình trạng , sửa chữa.
• Đối với công trình xây dựng dở dang, thẩm định viên phải kết hợp khảo
sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công
trình.
• Đặc điểm pháp lý của bất động sản.
• Tính thanh lý của bất động sản khi tham gia vào giao dịch dân sự.
• Quyền sử dụng toàn bộ/ một phần.
• Mô tả quyền sở hữu chủ, quyền và lợi ích liên quan đến bất động sản. Để
làm được điều này, thẩm định viên cần tiến hành phân loại so sánh loại

hình của bất động sản ( tổng thể và từng hạng mục bất động sản với sổ
sách đăng kí, xác định rõ nguồn gốc, quyền sở hữu và quyền lợi liên quan
đến bất động sản )
- Thu thập và tổ chức thông tin
• Thu thập thông tin
Thông tin có thể được thu thập từ nhiều nguồn khác nhau như :
báo, tạp chí, ấn phẩn, mạng internet, các Hiệp Hội, các cơ quan quản
lí nhà nước. Ngoài ra thẩm định viên còn có thể áp dụng các kỹ thuật
điều tra, phỏng vấn về thu nhập các dữ liệu sơ cấp về tài sản cần thẩm
định giá. Các thông tin thu thập phải được so sánh, kiểm chức để đẩm
bảo tin cậy và tính chính xác trong phân tích và đánh giá.
• Tổ chức , phân loại thông tin:
Có thể phân biệt đối tượng thông tin thành ba loại :
- Thông tin chung: thể hiện xu hướng vần đề liên quan:
kinh tế, xã hội, chính sách chính phủ, môi trường, cung –
cầu thị trường về tài sản, xu hướng : sự vận động qua t/g
( thu nhập, dân số…)
- Thông tin cụ thể : liên quan tới bất động sản thẩm định
giá ( pháp lý, vật lý, lô, vị trí, chi phí , thu nhập …)
- Thông tin có thể liên quan tới bất động sản so sánh
( pháp lý, vật lý, lô, vị trí, chi phí , thu nhập …)
4. Phân tích thông tin
- Phân tích thông tin từ các khảo sát hiện trường tài sản
- Phân tích đặc trưng của thị trường tài sản cần thẩm định giá
Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường :
• Đối với tài sản thương mại hoặc công nghiệp : đặc điểm hình thành
lên mỗi nhóm cung cầu về tài sản, hình thức sở hữu pháp nhân tham
gia thị trường, mức độ mở rộng thị trường tài sản loại này với những
người mua tiền năng.
• Đối với tài sản là nhà của dân cư: tuổi tác, cơ cấu gia đình, mức độ thu

nhập của nhóm người tham gia cung ứng và nhóm người có nhu cầu
về tài sản, mức độ mở rộng thị trường tài sản này với những người
mua tiềm năng.
Xu hướng cung cầu trên thị trường tài sản :
• Xu hướng tăng dần về nguồn cung, về nhu cầu của tài sản tương tự
hiện có trên thị trường.
• Ảnh hưởng của xu hướng trên đến giá trị tài sản đang thẩm định giá
- Phân tích về khách hàng :
• Đặc điểm của những khách hàng tiềm năng.
• Sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô, chức năng và môi trường
xung quanh tài sản.
• Nhu cầu sức mua về tài sản.
- Phân tích về việc sử dụng tốt nhấp và tối ưu tài sản :
• Thẩm định viên cần xem xét khả năng sử dụng tốt nhất của một tài
sản trong bối cảnh tự nhiên, hoàn cảnh pháp luật và tài chính cho phép
và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.
• Thẩm định viên cần đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản.
5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá
- Áp dụng phương pháp thẩm định giá : thẩn định viên cần chỉ rõ phương
pháp thẩm định giá nào sẽ được áp dụng, cơ sở của việc lựa chọn và phân
tích mức độ phù hợp của phương pháp được lựa chọn với các yếu tố : đặc
điểm tài sản, mục đích thẩm định giá và dữ liệu đã được thu thập.
- Tính toán, so sánh điều chỉnh tìm ra các mức giá chỉ dẫn.
- Đặt ra và trả lời câu hỏi:
Thẩm định viên cần đưa ra các câu hỏi quan trọng như :
• Kích thước mẫu tài sản được quan sát và thu thập số liệu đã đủ lớn để
thực hiện tính đại diện cho thị trường ?
• Tài sản dùng làm vậy so sánh có mang tính đại diện ?
• Những tài sản này có cạnh tranh về giá bán ?
• Có dấu hiệu nào trên thị trường hỗ trợ cho hệ thống điều chỉnh được

áp dụng ?
• Chi phí xây dựng ước tính có mang tính phổ biến ?
Cuối cùng xem xét, kiểm tra lại và khẳng định độ tin cậy của các số liệu,
thông tin, giả thiết, trật tự logic, phân tích và các kỹ thuật đã sử dụng để đưa
ra kết quả về thẩm định giá.
6. Xây dựng báo cáo, chứng thư thẩm định giá
- Xây dựng báo cáo thẩm định giá cần các nội dung cơ bản sau:
1. Những thông tin cơ bản về tài sản, khách hàng của dịch vụ thẩm định
giá, thẩm định viên và công ty cung ứng dịch vụ thẩm định giá.
2. Những căn cứ pháp lý thẩm định giá.
3. Mô tả đặc điểm tài sản về mặt kĩ thuật cần có sự phân biệt với máy
móc thiệt bị, dây truyền công nghệ, phương tiện vận tải, vật tư, hàng
hóa và bất động sản.
4. Mô tả đặc điểm tài sản về mặt kĩ thuật cần có sự phân biệt đối với
máy móc thiệt bị, dây truyền công nghệ, phương tiện vận tải, vật tư,
hàng hóa và bất động sản.
5. Những giả thuyết và hạn chế trong thẩm định giá trị tài sản.
6. Kết quả khảo sát thực địa.
7. Những lập luận về mức giá cuối cùng.
8. Phương pháp thẩm định giá.
9. Xử lý những vấn đề phức tạp ko rõ rằng trong quá trình thẩm định giá.
10.Những quyền lợi và lợi ích cá nhân ( nếu có) của thẩm định viên liên
quan tới tài sản cần thẩm định giá, có thể làm nảy sinh những xung
đột lợi ích trong quá trình thực thi nhiệm vụ.
11.Tên, chữ kí của thẩm định viên tiến hành thẩm định giá tài sản.
12.Phục lục kèn theo báo cáo kết quả thẩm định giá.
- Thiết lập hồ sơ thẩm định giá
1. Thẩm định viên có trách nhiệm thu thập và lưu trong hồ sơ thẩm định
giá những tài liệu, thông tin cần thiết liên quan đến quá trình thẩm
định giá tài sản đủ để làm cơ sở cho việc hình thành ý kiến của mình

về mức giá thể hiện giá của tài sản cần thẩm định và xác nhận quá
trình thẩm định giá đã được thực hiện theo đúng hệ thống tiêu chuẩn
thẩm định giá Việt Nam ( hoặc tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, khu
vực được chấp nhận )
2. Hồ sơ thẩm định giá phải được lập đầy đủ sao cho thẩm định viên
hoặc người có trách nhiệm kiểm tra đọc sẽ hiểu được toàn bộ nội dung
quá trình thẩm định giá tài sản. Đồng thời, hồ sơ thẩm định giá sẽ trợ
giúp cho các bước thực hiện công việc thẩm định giá, xử lý những
tranh chấp , khiếu kiện có thể phát sinh trong hoặc sau quá trình thẩm
định giá giữa khách hành với doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá.
3. Nội dung hồ sơ thẩm định giá: nội dung hồ sở thẩm định giá phụ
thuộc vào mục đích và loại hình tài sản cần thẩm định giá
4. Hồ sơ thẩm định giá được lưu trữ tại nơi lưu trữ hồ sơ của doanh
nghiệp, tổ chức thẩm định giá. Trường hợp doanh nghiệp, tổ chức
thẩm định giá có các chi nhánh, hồ sơ thẩm định giá được lưu tại nơi
ban hành chứng thư thẩm định giá. Hồ sơ thẩm định giá được lưu giữ
trong thời hạn 10 năm.
- Lập chứng thư thẩm định giá
1. Chứng thư thẩm định giá là văn bản cho doanh nghiệp, tổ chức thẩm
định giá lập nhằm thông báo cho khách hàng hoặc bên thứ ba về
những nội dung cơ bản liên quan đến kết quả thẩm định giá tài sản.
2. Hình thức và nội dung Chứng thư thẩm định giá vật tư , máy móc,
thiết bị, phương tiện vận tải… theo quy định tại Phụ lục số 1 của Tiêu
chuẩn Thẩm định giá Việt Nam – TĐGVN 04.
3. Hình thức và nội dung Chứng thư thẩm định giá trị quyền sử dụng đất
và công trình kiến trúc trên đất theo quuy định tại phụ lục số 2 của
tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam – TĐGVN 04
4. Chứng thư thẩm định giá được lập thành 03 bản, có giá trị pháp lý như
nhau trong đó 02 bản được giao khách hàng , 01 bản được lưu tại hồ
sơ thẩm định giá của doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá.

SƠ ĐỒ QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ Ở VIỆT NAM
Xác định tổng quát về tài
sản cần TĐG và loại hình
giá trị làm cơ sở TĐG
Xây dựng kế hoạch thẩm
định giá
Khảo sát thị trường, thu
thập thông tin
Phân tích thông tin
Xác định giá trị tài sản cần
thẩm định giá
Xây dựng báo cáo, chứng
thư thẩm định giá
VÍ DỤ MINH HỌA QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ Ở VIỆT NAM
I. Quy trình thẩm định tại Công ty TNHH Thẩm Định Giá Hoàng Quân
Tiếp nhận yêu cầu
Trình duyệt
Lên kết quả sơ bộ
Hội ý chuyên gia
Phân tích sơ bộ
Lên kế hoạch thẩm
định
Triển khai thẩm định
Lựa chọn phương
pháp
Thực hiện điều tra
Hoàn thành thẩm
định
Phản hồi,tiếp nhận ý
kiến khách hàng

Khách hàng
In ấn chính thức
Ngân hàng dữ
liệu
Dữ liệu phương
pháp định giá
Cố vấn
Tư liệu pháp lý về
bất động sản
1.Kết quả thực hiện thẩm định giá bằng phương pháp so sánh.
Bảng 1: Mô tả những đặc điểm kinh tế-kỹ thuật của tài sản thẩm định
Nội dung Tài sản thẩm định
1.Địa chỉ Thửa đất số 54, 55 tọa lạc tại QL 80, Ấp Mỹ Phú, Xã Tân
Hội, TP. Vĩnh Long.
2.Pháp lý Giấy chứng nhận QSDĐ. Biên bản khảo sát hiện trạng
3.Diện tích đất
-Thửa số 54 : Đất
vườn.
51,7 m
2
-Thửa số 55 : Đất
thổ.
35,6 m
2
4.DT xây dựng 64 m
2
5.Cấu trúc Nhà trệt
6.Thực trạng Chất lượng còn lại của CTXD khoảng 80%.
7.Môi trường sống
– Kinh doanh

Khu vực an ninh, thuận lợi cho kinh doanh, buôn bán.
8.Kinh tế xã hội Gần cầu Mỹ Thuận và chợ Xã Tân Hội.
Bảng 2: Mô tả những đặc điểm kinh tế-kỹ thuật và giá bán của các TSSS
Nội dung TSSS1 TSSS2 TSSS3
1.Địa chỉ Nhà tọa lạc mặt
tiền, QL 80, ấp Mỹ
Phú, xã Tân Hội,
TP Vĩnh Long
Đất tọa lạc mặt
tiền, QL 80, ấp Mỹ
Phú, xã Tân Hội,
TP Vĩnh Long
Đất tọa lạc mặt
tiền, QL 80, ấp Mỹ
Phú, xã Tân Hội,
TP Vĩnh Long
2.Diện tích đất 206,6 m
2
30m x 90m 147 m
2
3.Diện tích xây
dựng
138,8 m
2
100 m
2
4.Diện tích sử
dụng
138,8 m
2

200 m
2
5.Loại đất Thổ 200m
2
T + 2500m
2

V

Thổ
6.Cấu trúc Nhà trệt Đất Trệt + 1 lầu
7.Pháp lý Sổ Hồng Sổ Đỏ Sổ Hồng
8.Giá giao bán 700.000.000
9.Giá giao dịch 1.200.000.000 2.900.000.000
10.Giá ước tính 680.000.000
11.Giá CTXD 166.560.000 308.000.000
12.Giá QSDĐ 5.000.000 3.250.000 2.530.612
Thổ/ m
2
13.Giá QSDĐ
Vườn// m
2
900.000

Bảng 3: So sánh các tiêu chí giữa thửa đất TSSS1 và TSTĐ
Chỉ tiêu so sánh TSSS1 TSTĐ
1.Hồ sơ pháp lý GCN QSDĐ GCN QSDĐ
2.Vị trí đất Đất có một mặt tiền liền
cạnh với đường phố
Đất có một mặt tiền liền

cạnh với đường phố
3.Loại đường Loại 2 Loại 2
4.Giao thông Thuận lợi Thuận lợi
5.Môi trường Ồn ào Ồn ào
6.An ninh Tốt Tốt
7.Hình dáng
-Chiều rộng mặt tiền Rộng hơn: 10 điểm Hẹp hơn: 8 điểm
-Chiều sâu khu đất Sâu hơn: 9 điểm Ngắn hơn: 10 điểm
8.Lợi thế kinh doanh Kém thuận lợi hơn:
8 điểm
Thuận lợi hơn:
10 điểm
Sau đây là bảng giá đất sau khi đã qua cấc bước của quy trình thẩm định giá.
Bảng 4: Giá đất được xác định dựa trên kết quả định giá
STT Hạng mục Diện tích
(m
2)
Đơn giá
(đồng/m
2
)
Hệ số Thành tiền
(đồng)
1 Giá trị QSDĐ
Thổ
6,4 5.250.000 1,0 33.600.000
2 Giá trị QSDĐ
Vườn
37,9 4.008.000

1,0 151.903.200
3 Giá trị QSDĐ
Thổ thuộc hàng
lang lộ giới

29,2 1.400.000

1,0 40.880.000

4 Giá trị QSDĐ
Vườn thuộc
hàng lang lộ giới
13,8 158.000 1,0 2.180.400

5 Công trình xây
dựng
64

1.500.000 0.8 76.800.000
Tổng cộng 305.363.500
PHẦN 4 : QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ CÁC NƯỚC KHÁC
I. QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ CỦA HOA KỲ
Tài liệu của Viện thẩm định giá Hoa kỳ do Giảng viên Jay Massey giảng tại
TPHCM tháng 12/2006 (bản dịch của Cục Quản lý giá)
Quy trình thẩm định giá
BƯỚC 1 XÁC ĐỊNH VẤN ĐỀ
Khách
hàng và
những
người sử

dụng kết
quả thẩm
định giá
Mục
đích sử
dụng
thẩm
định giá
Cơ sở
giá trị
của thẩm
định giá
được
giao
Ngày có
hiệu lực
của ý
liến
thẩm
định
Xác định
những đặc
điểm phù
hợp của tài
sản
Những điều kiện/giả
thiết liên quan đến
quá trình thẩm định
Những
giả

thiết
bất
thường
Những điều
kiện giả
thiết
BƯƠC 2 XÁC ĐỊNH MỤC TIÊU CÔNG VIỆC
BƯƠC 3 THU THẬP SỐ LIỆU VÀ MÔ TẢ TÀI SẢN
Số liệu về thị trường tài
sản trong khu vực
Những đặc điểm chủ
yếu của thị trường tài
sản thành phố, khu vực,
vùng, miền lân cận
Số liệu về tài sản cần
thẩm định
Những đặc điểm chủ yếu
của tài sản cần thẩm định
giá về sử dụng đất, công
trình trên đất, tài sản cá
nhân, tài sản kinh doanh
vv.
Số liệu về những tài sản có
thể so sánh
Giá bán, giá niêm yết, giá
chào, tình trạng thuê mướn,
chi phí và khấu hao, thu
nhập và trang trải, tỷ lệ vốn
hóa v.v
BƯƠC 4 PHÂN TÍCH SỐ LIỆU

Phân tích thị trường
Cầu
Cung
Khả năng kết nối cung và cầu
Phân tích việc sử dụng tài sản tốt nhất và tối
ưu
Sử dụng tối ưu đất (coi như đất trống)
Phát triển ý tưởng xây dựng công trình gì
trên đất
Sử dụng tối ưu công trình hiện có trên đất
BƯƠC 5 ĐƯA RA Ý KIẾN SƠ BỘ VỀ GIÁ TRỊ ĐẤT
BƯƠC 6 ÁP DỤNG CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ
Phương pháp chi phí Phương pháp so sánh Phương pháp thu nhập
BƯƠC 7
Thống nhất các kết quả về các mức giá (chỉ dẫn) khác nhau để đi
đến một mức giá cuối cùng nêu trong báo cáo thẩm định giá
BƯƠC 8 BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ
Nguồn: Trích dẫn theo Giáo trình thẩm định giá bất động sản, xuất bản lần
thứ 12th (Chicago: Viện thẩm định giá, 2001), đồ thị. 4.1, trang 51.
BƯỚC 1: Xác định vấn đề
Như đã thể hiện trên đồ thị minh họa, bước 1 của Quy trình thẩm định giá gồm 06
nội dung nhỏ.
Mục tiêu của quy trình ra quyết định
Intended Users
Intended Users
Intended Use
Intended Use
Purpose
Type of Value
Purpose

Type of Value
Type of
Assignment
Type of
Assignment
Type of
Property
Type of
Property
Assignment ConditionsAssignment Conditions
Effective Date
Effective Date
Relevant
Characteristics
Relevant
Characteristics
Scope
of Work
ScopeScope
of Workof Work
Intended Users
Bên thứ ba
Intended Use
Mục đích sử dụng
Purpose
Type of Value
Mục đích
Loại giá trị
Type of
Assignment

Loại hình
thẩm định
Type of
Property
Assignment ConditionsNhững điều kiện thực hiện nhiệm vụ
Effective Date
Relevant
Characteristics
Scope
of Work
Scope
Mục tiêu công
việc
6 yếu tố giúp xác định vấn đề xác định khách hàng và bên thứ ba liên quan sử
dụng kết quả thẩm định giá.
A. Xác định khách hàng và người sử dụng
1. Khách hàng là một cá nhân, tổ chức hoặc pháp nhân mà đối với họ thẩm định
viên có mối quan hệ thẩm định viên về giá-khách hàng.
2. Việc xác định Bên thứ ba liên quan đến sử dụng kết quả thẩm định giá là vấn đề
không dễ dàng, vượt ra ngoài phạm vi trả lời câu hỏi đơn thuần người đó là ai.
3. Khách hàng sẽ là người quyết định bên thứ ba liên quan sử dụng kết quả thẩm
định giá là ai.
4. Việc xác định bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá bao gồm cả việc tìm
hiểu mức độ hiểu biết của bên thứ ba về tài sản được định giá và thị trường tài sản,
gồm cả mức độ cạnh tranh tài sản trên thị trường.
a. Nếu khách hàng là chủ sở hữu tài sản thì trọng tâm cần nhấn mạnh của thẩm
định giá có khác so với trường hợp khách hàng không phải là chủ sở hữu tài sản.
b. Thẩm định viên cần tìm hiểu những thông tin chính về khách hàng và bên thứ ba
sử dụng kết quả thẩm định giá để bảo đảm rằng phạm vi công việc thẩm định tiến
hành phù hợp với mục đích sử dụng của khách hàng và bên thứ ba.

B. Xác định mục đích sử dụng kết quả thẩm định giá.
1. Thẩm định viên phải thống nhất với khách hàng về sở hữu và khai thác thông
tin trong báo cáo thẩm định giá.
Loại tài
sản
Thời điểm hiệu
lực
Những đặc điểm
phù hợp
a. Cách thức khách hàng khai thác thông tin về kết quả thẩm định giá sẽ là cơ sở
để thẩm định viên quyết định mức độ sử dụng, phân tích thông tin đưa vào
trong quá trình xây dựng báo cáo thẩm định giá.
b. Ở một mức độ nhất định mục đích sử dụng báo cáo, kết quả thẩm định giá sẽ
ảnh hưởng đến mức giá trị tài sản cần thẩm định.Nếu mục đích sử dụng báo cáo,
kết quả thẩm định giá thay đổi thì mục tiêu thẩm định, ý kiến về giá trị cũng có
thể thay đổi.
Source: The Appraisal Foundation
C. Xác định loại hình giá trị tài sản cần xác định.
Xác định mục đích của hoạt động thẩm định giá là phát triển ý
tưởng về một loại hình giá trị của tài sản.
1. Mục đích của hoạt động thẩm định giá là phát triển ý tưởng về một loại hình
giá trị của tài sản, bao gồm:
- Giá trị thị trường,
- Giá trị trong sử dụng,
- Giá trị bảo hiểm,
- Giá trị đầu tư,
Intended Use
Level of DetailType of ReportReporting
Development
Extent of Research

and Analysis
Scope of Wor
Mục đích
Mức độ chi tiếtLoại báo cáo
Báo cáo
Phát triển
mức độ phân tích
Phạm vi
công việc
- Giá trị thu thuế,
2. Thẩm định viên cần phải đưa ra giải thích về loại giá trị tài sản cần thẩm
định. Phần giải thích này sẽ trả lời câu hỏi then chốt liên quan giá trị tài sản của
khách hàng.
3. Thẩm định viên về giá phải bảo đảm rằng loại hình giá trị được lựa chọn để
thẩm định phải phù hợp với mục đích thẩm định giá.
Ví dụ mục đích của khách hàng là sử dụng kết quả thẩm định là chi phí khấu
hao, nhưng thẩm định viên lại lựa chọn loại hình giá trị tài có thể bảo hiểm để
thẩm định là không phù hợp.
D. Xác định ngày tháng có hiệu lực của ý kiến, kết luận của thẩm định viên
1. Thẩm định viên phải xác định ngày tháng ý kiến về giá trị tài sản có hiệu lực vì
những yếu tố tác động đến giá trị tài sản không cố định, mà thay đổi (làm giá trị
tài sản thay đổi theo).
2. Ý kiến về giá trị tài sản có hiệu lực tại một thời điểm cụ thể. Thời điểm có
hiệu lực là ngày, tháng tương ứng với thời điển đánh giá giá trị của tài sản. Đó có
thể là thời điểm trong quá khứ, hiện tại hoặc tương lai tùy thuộc vào mục đích sử
dụng kết quả thẩm định giá của khách hàng.
3.Báo cáo về thời điểm: các tiêu chuẩn thẩm định giá yêu cầu trong mỗi bản báo
cáo thẩm định giá, thẩm định viên phải báo cáo rõ 02 thời điểm:
- Thời điểm có hiệu lực.
- Thời điểm báo cáo thẩm định giá hòan thành (được ký chính thức).

Điều này là để giúp hiểu rõ đây là báo cáo thẩm định mức giá trong quá khứ,
hiện tại hay trong tương lai.
E. Xác định những đặc điểm của tài sản là phù hợp với mục đích thẩm định
giá, cụ thể:
1. Vị trí của bất động sản, những đặc điểm về vật lý, pháp lý, kinh tế của tài sảns;
2. Quyền sở hữu bất động sản, các quyền năng, lợi ích thu từ sở hữu bất động sản;
3. Tài sản cá nhân, đặc điểm thương mại, tài sản vô hình … (nếu có) nằm trong bất
động sản.
4. Các hạn chế, tình trạng thuê mướn, hợp đồng, lối đi chung, quy hoạch, hợp đồng
giao kèo, nội quy tập thể, hoặc những yếu tố tương tự liên quan đến bất động sản
cần thẩm định giá.
5. Bất động sản có ở diện đồng sở hữu, giáp ranh về vật lý hoặc chia xẻ lợi ích hay
không…
F. Xác định những điều kiện, giá thiết, hạn chế khi tiến hành thẩm định giá,
bao gồm:
1. Những giả thiết bất thường: là giả thiết trực tiếp liên quan đến hoạt động thẩm
định giá mà nếu nó xảy ra có thể làm đảo lộn những ý kiến, kết luận của thẩm định
viên.
2. Những điều kiện mang tính giả thiết là điều kiện trái với những gì đang tồn tại,
nhưng lại giúp cho mục đích của quá trình phân tích.
BƯỚC 2: PHẠM VI CÔNG VIỆC THẨM ĐỊNH
Phạm vi công việc là khối lượng và loại thông tin cần nghiên cứu, phân
tích khi thực hiện thẩm định giá.
o Khi vấn đề đã được xác định, sẽ dãn dén bước 2 quy trình thẩm định giá là
Phạm vi công việc.
o Nhiệm vụ của thẩm định viên trong bước 2 là xác định phạm vi cần thiết để
hòan thành công việc thẩm định với kết quả đáng tin cậy.
- Phạm vi công việc xác định mức độ rộng hẹp của quy trình thẩm định giá.
Khối lượng số liệu, thông tin, hồ sơ nghiên cứu theo yêu cầu (i.e., thu thập,
phân loại, báo cáo)

Loại hình phân tích cần áp dụng (i.e., cách tiếp cận và kỹ thuật)
- Mức độ rộng/hẹp của phạm vi nghiên cứu tùy thuộc vào bản chất của vấn đề
thẩm định.
Bước 3: Thu thập số liệu và mô tả tài sản.
BƯƠC 3 THU THẬP SỐ LIỆU VÀ MÔ TẢ TÀI SẢN
Số liệu về thị trường tài
sản trong khu vực
Những đặc điểm chủ
yếu của thị trường tài
sản thành phố, khu vực,
vùng, miền lân cận
Số liệu về tài sản cần
thẩm định
Những đặc điểm chủ
yếu của tài sản cần
thẩm định giá về sử
dụng đất, công trình
trên đất, tài sản cá
nhân, tài sản kinh
doanh etc.
Số liệu về những tài sản
có thể so sánh
Giá bán, giá niêm yết,
giá chào, tình trạng thuê
mướn, chi phí và khấu
hao, thu nhập và trang
trải, tỷ lệ
vốn hóa v.v
1. Số liệu cần cho phân tích bao gồm số liệu chung (vĩ mô) và số liệu cụ thể
 Số liệu chung (vĩ mô) là những thông tin ảnh hưởng tới giá trị tài sản rút ra

từ tác động chính phủ, kinh tế, xã hội, môi trường, nằm ngoài tài sản cần
thẩm định giá.
 Số liệu cụ thể: là những thông tin chi tiết về tài sản cần thẩm định giá, những
tài sản so sánh, đặc trưng thị trường tài sản địa phương.
2. Số liệu thị trường khu vực
Số liệu thị trường khu vực bao gồm số liệu chung và tập trung vào xu thế/xu
hướng vận động ảnh hưởng tới 04 yếu tố tác động tới giá trị tài sản.
- Một xu hướng là một xung lượng hoặc xu thế theo một chiều hướng chung
gây ra bởi một dãy các thay đổi có tương tác lẫn nhau
- Việc phân tích xu hướng thị trường khu vực có thể bao gồm xu hướng dịch
chuyển cơ cấu dân số, xu hướng giảm tỷ lệ văn phòng làm việc cho thuê, xu
hướng tăng số nhà xây mới….
3. Số liệu về tài sản đang được thẩm định giá
Là những số liệu cụ thể, chi tiết tập trung vào đặc điểm địa chất, địa lý của
mảng đất cần thẩm định và những đặc điểm của công trình trên đất (như loại công
trình, cấu trúc vật lý, đặc tính pháp lý, tài sản cá nhân…).
4. Số liệu về các tài sản có thể so sánh
Số liệu về các tài sản có thể so sánh bao gồm số liệu
chung và số liệu cụ thể.
So sánh là một cách nói vắn tắt về tính tương tự của các tài sản về
các mặt giá bán, tiền cho thuê, chi phí xây dựng, khấu hao … được
sử dụng so sánh trong quy trình thẩm định giá.
BƯỚC 4: Phân tích số liệu
Bước 4 Phân tích số liệu
Phân tích thị trường
Nghiên cứu cung
Nghiên cứu cầu
Khả năng kết nối cung cầu
Phân tích sử dụng tài sản tốt nhất, tối
ưu

Đất coi như trống
Sử dụng tốt nhất công trình trên đất
1. Phân tích thị trường
Phân tích thị trường là việc xác định và nghiên cứu thị trường của
một loại hình hàng hóa, dịch vụ nào đó.
- Những số liệu về cung và cầu trên một yhị trường cạnh tranh là cần
thiết để quyết định vị trí cạnh tranh của tài sản trên thị trường hiện
tại và tương lai.
- Một báo cáo mô tả thị trường phổ biến sẽ giúp ích cho người sử
dụng kết quả thẩm định hiểu động cơ của người mua/người bán
trên thị trường tài sản cần thẩm định
- Những số liệu và kết luận rút ra qua phân tích thị trường là nội
dung thiết yếu, quan trọng trong quy trình thẩm định giá
2. Sử dụng tài sản tốt nhất, tối ưu:
 Sử dụng tốt nhất, tối ưu đất (giả thiết đất trống).
- Trợ giúp cho thẩm định viên trong xác định những tài sản có thể so
sánh.
- Đi đến ý tưởng về giá trị của đất.
- Xác định công trình tối ưu có thể xây trên đất và sử dụng để tối đa
hóa thu nhập từ đất.
 Công trình tối ưu có thể xây trên đất phải đáp ứng những yêu cầu sau:
- Khai thác tối đa lợi thế tiềm năng của đất để thỏa mãn nhu cầu thị
trường.
- Tuân thủ những quy tắc, hạn chế của khu vực, thị trường hiện tại.
 Sử dụng công trình tốt nhất, tối ưu.
 Báo cáo về Sử dụng công trình tốt nhất, tối ưu phải nêu các nội dung sau:
- Mục đích sử dụng,
- Thời gian đã sử dụng,
- Những người tham gia sử dụng
Bước 5: Đánh giá về giá trị đất

Thẩm định viên có thể đưa ra đánh giá về giá trị đất trống hoặc đất hiện
trường (phân lô hoàn chỉnh hạ tầng), hoặc đất đã có các công trình xây dựng trên
đó.
Các phương pháp thẩm định giá đất, giá công trình trên đất riêng rẽ gồm:
o Phương pháp chi phí.
o Phương pháp vốn hóa thu nhập có sử dụng kỹ thuật phần dư.
o Phương pháp phân tích sử dụng đất tốt nhất, tối ưu.
Bước 6: Áp dụng ba phương pháp thẩm định giá
Bắt đầu từ điểm này, chúng ta chuyển từ thẩm định giá đất sang thẩm định giá
đất và công trình trên đất.
1. Phương pháp chi phí
 Phương pháp chi phí phản ánh những suy nghĩ người tham gia thị trường sẽ
so sánh giá bán với chi phí để có được tài sản tương tự.
 Các bước của phương pháp chi phí
Bước Quy trình
1 Ước tính giá trị của đất (giả thiết đất trống và được sử
dụng tốt nhất, tối ưu).
2 Ước tính các chi phí trực tiếp và gián tiếp công trình.
3 Ước tính lãi suất nhà thầu xây dựng.
4 Cộng bước 2 và 3 để tìm tổng chi phí.
5 Ước tính khấu hao tích lũy:
a. Hao mòn vật lý,
b. Lỗi thời chức năng,
c. Lỗi thời bên ngoài,
6 Loại trừ khấu hao khỏi tổng chi phí hiện hành để tìm ra
tổng chi phí hiện tại (đã trừ khấu hao) của công trình
7 Cộng chi phí dự phòng (nếu có).
8 Cộng giá trị đất với tổng chi phí hiện tại (đã trừ khấu
hao) của công trình .
2. Phương pháp so sánh giá bán

 Thẩm định viên tìm ra mức giá chỉ dẫn đối với tài sản thẩm định dựa trên so
sánh nó với các tài sản tương tự, mới bán gần đây.
 Những yếu tố so sánh thông dụng bao gồm:
- Quyền sở hữu tài sản,
- Những điều kiện tài chính,
- Những điều kiện mua bán,
- Chi phí sửa sang, tân trang ngay sau khi mua,
- Những điều kiện thị trường,
- Vị trí,
- Đặc điểm vật lý,
- Đặc điểm kinh tế,
- Sử dung/quy hoạch,
- Giá trị vô hình gắn liền với tài sản ,
3. Phương pháp vốn hóa thu nhập
 Phương pháp vốn hóa thu nhập đo lường giá trị hiện tại của những lợi ích
tương lai từ sở hữu tài sản mang lại.
 Sau khi đã ước lượng thu nhập và các khoản chi phí, dòng thu nhập có thể
được:
- Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp để tính ra giá trị tài sản (sử
dụng tỷ lệ vốn hóa). Phương pháp này áp dụng phổ biến đối với
những tài sản mang lại thu nhập trong vòng 01 năm.
- Áp dụng công thức phân tích dòng tiền chiết khấu để tính ra giá trị
tài sản. Phương pháp này áp dụng phổ biến đối với những tài sản
mang lại thu nhập trong vòng nhiều năm.
Bước 7: Thống nhất các kết quả chỉ dẫn khác nhau để đi đến một mức giá
cuối cùng của tài sản
 Bước cuối cùng trong quy trình là thống nhất các kết quả chỉ dẫn khác nhau
(thu được từ áp dụng các phương pháp thẩp định khác nhau) thành đơn vị
tính thống nhất và sắp xếp chúng thành dãy mà giá trị tài sản thẩm định có
thể nằm trong đó.

 Thống nhất các kết quả chỉ dẫn khác nhau là việc làm thường xuyên, diễn ra
trong tất cả các khâu của quy trình thẩm định giá.
- Trong phương pháp so sánh giá bán, các mức giá so sánh đã được
điều chỉnh, hài hòa về một mức thống nhất.
- Trong phương pháp chi phí, các mức giá trị chỉ dẫn về đất đã được
làm hài hóa trong các khâu kỹ thuật so sánh giá bán, chiết trừ, do
thẩm định viên tiến hành.
- Trong phương pháp vốn hóa thu nhập tỷ lệ vốn hóa và tiền thuê đã
được làm hài hòa.
Bước 8: Báo cáo mức giá cuối cùng (kết quả thẩm định)
 Quy trình thẩm định giá chưa hoàn thành một khit thẩm định viên chưa hoàn
thành báo cáo mức gía cuối cùng của tài sản, trình cho khách hàng.
 Báo cáo thẩm định giá có thể thể hiện bằng văn bản viết hoặc thông qua lời
nói.
- Dạng báo cáo thẩm định giá phụ thuộc tùy theo mục tiêu, phạm vi
công việc thẩm định giá.
- Thẩm định viên phải bảo đảm rằng báo cáo kết quả thẩm định giá
phải: