Slide môn nguyên lý và tiêu chuẩn thẩm định giá: Chương 3: so sánh hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế và việt nam

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU……………………………………………………….…………………………………2
Phần 1: Khái quát chung…………………………………… …………………………………2
1. Định nghĩa…………………………………………………………………………………4
2. Sự cần thiết phải ban hành các tiêu chuẩn thẩm định giá…………………………………4
3. Mối quan hệ giữa tiêu chuẩn thẩm định giá quốc gia và tiêu chuẩn thẩm định giá quốc
tế…………………………… …………………………………………………………5
Phần 2: So sánh hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế và tiêu chuẩn thẩm định giá
Việt Nam………………………………………………………………………………………….6
1. Sự hình thành và phát triển của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá… ………………6
1.1 Sự hình thành phát triển của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế…………… 6
1.2 Sự hình thành phát triển của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định Việt Nam………………7
2. Mục tiêu và phạm vi của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế và Việt Nam……8
2.1 Mục tiêu và phạm vi áp dụng của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế……….8
2.2 Mục tiêu và phạm vi áp dụng của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam…….9
3. Cấu trúc của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế và Việt Nam………………10
3.1 Cấu trúc của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế……………………………10
3.2 Cấu trúc của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam…………………………17
4. So sánh cấu trúc và nội dung của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế và Việt
Nam………………………………………………………………………………………
17
4.1 Về mặt cấu trúc…………………………………………………………………….17
4.2 Về mặt nội dung…………………………………………………………………… 19
5. Phân tích sự khác nhau giữa hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế và Việt Nam….32
Phần 3: Một số hạn chế trong việc áp dụng các tiêu chuẩn thẩm định giá và đề xuất giải
pháp nhằm hoàn thiện hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam………………… ….33
1. Hạn chế trong việc áp dụng các tiêu chuẩn thẩm định giá vào thực tế………… … 33
2. Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam…….35
KẾT LUẬN……………………………………………………………………… ……………37
1
MỞ ĐẦU

Ở Việt Nam thẩm định giá bắt đầu hình thành rõ nét từ những năm 1993 -1994 sau
khi nền kinh tế chuyển đổi từ cơ chế kế hoạch hóa tập trung sang cơ chế thị trường
có sự quản lí của Nhà nước. Trong khi ở nhiều nước có nền kinh tế thị trường phát
triển, thẩm định giá đã tồn tại từ hàng trăm năm nay. Cùng với sự ra đời và phát
triển ngày càng mạnh mẽ của hoạt động thẩm định giá là sự cần thiết phải có một
quy chuẩn chung làm căn cứ hành nghề cũng như để quản lý, đánh giá hoạt động
của các thẩm định viên. Với mục đích đó, đó bộ tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
đã ra đời.Trên cơ sở vận dụng cho phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh, trình độ của
mình, mỗi quốc gia lại xây dựng nên một bộ tiêu chuẩn riêng của quốc gia mình,
Việt Nam là một trong số đó.
Sự phát triển của nền kinh tế từ kế hoạch hóa tập trung sang kinh tế thị trường theo
định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam đặt ra yêu cầu phải phát triển nhanh
chóng hoạt động thẩm định giá nhằm đáp ứng đòi hỏi của quá trình tái cấu trúc các
doanh nghiệp và các tổ chức, các yêu cầu mua bán, trao đổi giữa các bên tham gia.
Quá trình thẩm định giá phải được thực hiện theo các chuẩn mực được quy định
bởi các cơ quan có thẩm quyền. Sự thay đổi kinh tế nhanh chóng trong những năm
gần đây đã nâng cao nhận thức về tầm quan trọng của công tác thẩm định tài sản
chuyên nghiệp của các bên tham gia thị trường. Xu hướng toàn cầu hóa thị trường
đầu tư đã làm tăng thêm nhu cầu về các tiêu chuẩn thẩm định giá tài sản được quốc
tế công nhận.
Bộ tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ra đời theo các quyết định của Bộ Tài chính
vào các năm 2005 và 2008 vận dụng dựa trên Bộ tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
phù hợp với thực tế Việt Nam hiện nay. Sự ra đời của Bộ tiêu chuẩn này đã kịp
thời đáp ứng được những yêu cầu cấp thiết của thị trường nói chung cũng như
ngành thẩm định giá nói riêng.
2
Trong khuôn khổ bài tập lớn của mình, nhóm 4 xin được giới thiệu những thông tin
cơ bản về hệ thống tiêu chuẩn tiêu chuẩn định giá quốc tế và hệ thống tiêu chuẩn
thẩm định giá Việt Nam.
Mục tiêu nhóm hướng tới khi trình bày về nội dung “So sánh hệ thống tiêu chuẩn

thẩm định giá quốc tế và hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam” đó là:
1. Sự cần thiết phải ban hành các tiêu chuẩn thẩm định giá.
2. Giúp các bạn hình dung ra kết cấu của từng bộ tiêu chuẩn.
3. Trên cơ sở so sánh, thấy được những điểm giống và khác nhau cơ bản
giữa hai bộ tiêu chuẩn.
4. Nêu ra một số hạn chế của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và
đề xuất một số ý kiến nhằm khắc phục để các bạn cùng thảo luận.
CÁC TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ
Phần 1: Khái quát chung
1. Định nghĩa
Thẩm định giá (theo điều 4, “Pháp lệnh giá” ban hành ngày 8/4/2002) là
việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường
tại một thời điểm, địa điểm nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt
Nam hoặc theo thông lệ thế giới.
3
Tiêu chuẩn thẩm định giá là sự quy định có tính pháp lý do các cơ quan
quản lý hoặc các tổ chức ban hành. Việc quy định nhằm đảm bảo tính khách
quan, tính khoa học và có thể so sánh được của các kết quả thẩm định
giá.Nó cũng nhằm đảm bảo và giảm bớt những tranh chấp có thể xảy ra.Trên
bình diện quốc tế, việc quy định các tiêu chuẩn thẩm định giá nhằm đạt đến
sự thống nhất và chuẩn mực của các hoạt động thẩm định giá, đạt tới sự ứng
dụng thích hợp và nghiêm ngặt của các tiêu chuẩn kế toán quốc tế và có thể
so sánh xuyên quốc gia.
2. Sự cần thiết phải ban hành các tiêu chuẩn thẩm định giá
 Trong phạm vi quốc gia, nếu thiếu tiêu chuẩn thẩm định giá sẽ thiếu
cơ sở chuẩn mực đảm bảo tính khoa học, khách quan và sẽ có thể so
sánh của các kết quả thẩm định giá được thực hiện bởi các thẩm định
viên.
 Trên phạm vi quốc tế, nếu không có những tiêu chuẩn thẩm định giá
quốc tế sẽ có nguy cơ rất lớn dẫn đến sự hỗn độn của thị trường. Sự

khác biệt về quan điểm giữa các tổ chức thẩm định giá quốc gia có thể
dẫn đến sự sai lệch không chủ định trong thẩm định giá.
 Thẩm định giá phù hợp và có thể so sánh là cần thiết nhằm đảm bảo thông
tin tài chính chất lượng cao cung cấp cho những người sử dụng báo cáo tài
chính, mua bán tài sản và sử dụng các kết quả thẩm định giá vào các mục
đích khác nhau, giảm bớt các tranh chấp giữa các bên. Quy định các tiêu
chuẩn thẩm định giá được thừa nhận và áp dụng ở các quốc gia sẽ đạt được
sự ứng dụng thích hợp và nghiêm ngặt của các tiêu chuẩn kế toán quốc tế và
có thể so sánh xuyên quốc gia.
Trên thực tế thì hầu hết các nước đều có tiêu chuẩn thẩm định giá của riêng
nước mình, như các nước Pháp, Ý, Singapore, Thái Lan, Úc,…và đều dựa
trên Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế.
3. Mối liên hệ giữa tiêu chuẩn thẩm định giá quốc gia và tiêu chuẩn thẩm
định giá quốc tế
4
Các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc gia do từng quốc gia quy định và chỉ có ý
nghĩa pháp lý trong phạm vi hoạt động thẩm định giá của quốc gia đó. Trong
khi đó, các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế do Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định
giá ban hành, được các quốc gia thành viên thừa nhận và áp dụng trong hoạt
động thẩm định giá của quốc gia đó. Tuy nhiên, tiêu chuẩn thẩm định giá
quốc tế không co ý nghĩa bắt buộc với các nước thành viên.
Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế thể hiện những thực tế đã được thừa nhận
hay tốt nhất, trong hiệp hội thẩm định giá, còn được gọi là những nguyên tắc
thẩm định giá được thừa nhận chung nhất. Điều này thể hiện tiêu chuẩn
thẩm định giá quốc tế và tiêu chuẩn của các nước thành viên sẽ bổ sung và
tương hỗ lẫn nhau. Trong trường hợp tồn tại những điểm khác nhau giữa các
bản báo cáo hay ứng dụng của các quốc gia và tiêu chuẩn thẩm định giá
quốc tế, cần phải công khai hóa và trình bày rõ những khác biệt đó.
 Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc gia và tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế tồn
tại song song không loại trừ và bổ sung lẫn nhau. Cả 2 hệ thống tiêu chuẩn

đều được chỉnh đối phù hợp với sự phát triển của hoạt động thẩm định giá ở
mỗi quốc gia và trên phạm vi quốc tế.
Phần 2: So sánh hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
và hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam
1. Sự hình thành và phát triển của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá
1.1. Sự hình thành và phát triển hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế được thành lập năm 1981 với tên ban
đầu là Ủy ban các tiêu chuẩn thẩm định giá tài sản quốc tế (TIVSC). Ủy ban
trên đã đổi tên vào năm 1994 và hiện nay được biết đến như là Ủy ban Tiêu
chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) có trụ sở đặt tại London, Vương quốc Anh.
Từ năm 2003, IVSC đã là một hiệp hội hợp nhất, bao gồm các hiệp hội thẩm
5
định giá chuyên nghiệp trên toàn thế giới được quy định bởi các Điều lệ của
Hiệp hội và theo đuổi hai mục tiêu cơ bản sau:
Thứ nhất: Phổ biến các tiêu chuẩn thẩm định giá và khuyến khích sự chấp
nhận các tiêu chuẩn này trên phạm vi toàn thế giới.
Thứ hai: Làm hài hòa các tiêu chuẩn giữa các quốc gia trên thế giới để nhận
diện và thể hiện công khai các khác biệt trong báo cáo và ứng dụng của các tiêu
chuẩn nếu có.
Cho đến nay Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế đã thực hiện 8 lần xét
lại tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, được xuất bản vào các năm 1985, 1994,
1997, 2000, 2001, 2003, 2005 và 2007. Ấn bản thứ 8 được coi là ấn bản quan
trọng nhất cho đến nay.
Từ ngày 01 tháng 01 năm 2005, hơn 90 nước đã quy định hoặc cho phép sử dụng
các tiêu chuẩn báo cáo tài chính quốc tế (IFRSS) được Hội đồng Tiêu chuẩn Kế
toán Quốc tế đưa ra. Nhằm đảm bảo rằng các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
đang điều khiển hoạt động thẩm định giá là nhất quán với các yêu cầu của các
thẩm định viên theo các tiêu chuẩn lập báo cáo tài chính quốc tế.
1.2. Sự hình thành và phát triển hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam
Hội Thẩm định giá Việt Nam là một tổ chức phi chính phủ, được thành lập theo

Quyết định số 138/2005/QĐ-BNV ngày 26/12/2005 của Bộ trưởng Bộ Nội vụ sau
khi thống nhất với Bộ trưởng Bộ Tài chính. Được Bộ Tài chính và Bộ Nội vụ cho
phép Đại hội thành lập Hội Thẩm định giá Việt Nam đã được tổ chức vào ngày
24/5/2006.Hội Thẩm định giá Việt Nam hoạt động dựa trên nguyên tắc tự
nguyện, bình đẳng, tự trang trải về tài chính, chịu trách nhiệm trước pháp luật.Điều
lệ hoạt động của Hội Thẩm định giá Việt Nam đã được Bộ trưởng Bộ Nội vụ phê
duyệt tại Quyết định số1116/QĐBNV ngày 14/4/2006.
6
Hội Thẩm định giá Việt Nam là thành viên của Hiệp Hội Thẩm Định Giá Thế giới
(WAVO), Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế (IVSC), Hiệp hội Thẩm định
giá Đông Nam Á (AVA).
Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam được công bố trong các quyết định
của Bộ Tài chính vào các năm 2005 và 2008.Hệ thống này bao gồm 12 tiêu chuẩn
được sắp xếp theo thứ tự và đặt ký hiệu từ TĐGVN01 đến TĐGVN 12.Trong
đó,các tiêu chuẩn từ 01 đến 04 được ban hành kèm theo quyết định số
24/2005/QĐ-BTC ngày 18 tháng 4 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính,tiêu
chuẩn 05 và 06 được ban hành theo quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày
01/11/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính và các tiêu chuẩn từ 07 đến 12 được ban
hành theo quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ trưởng Bộ
Tài chính.
2.Mục tiêu và phạm vi áp dụng của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt
Nam và hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
2.1.Mục tiêu và phạm vi áp dụng của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
2.1.1.Mục tiêu của tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
Sự phát triển của các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVS) nhằm vào 3 mục tiêu
chính:
 Thúc đẩy các giao dịch xuyên quốc gia và đóng góp vào khả năng phát triển
của thị trường tài sản quốc tế bằng cách nâng cao sự minh bạch của báo cáo
tài chính cũng như mức độ tin cậy vào kết quả thẩm định giá nhằm bảo đảm
cho các khoản cầm cố và thế chấp, cho những giao dịch liên quan đến

chuyển giao quyền sở hữu và giải quyết những tranh chấp hay các vấn đề về
thuế.
 Cung cấp các tiêu chuẩn chuyên ngành cho thẩm định viên trên toàn thế
giới, qua đó cho phép các thẩm định viên thích ứng với những nhu cầu của
thị trường tài sản quốc tế về độ tin cậy của kết quả thẩm định giá và đáp
7
ứng những nhu cầu thực hiện báo cáo tài chính của cộng đồng doanh nghiệp
toàn cầu.
 Cung cấp những tiêu chuẩn thẩm định giá và thiết kế báo cáo tài chính đáp
ứng những yêu cầu của các quốc gia mới phát triển và các quốc gia công
nghiệp mới.
2.1.2 Phạm vi áp dụng của tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
Phạm vi thẩm định giá ngày càng trở nên rộng hơn, thuật ngữ thẩm định giá quyền
tài sản (property valuation) đã vượt qua những hạn chế của thuật ngữ thẩm định giá
tài sản (asset valuation) thuật ngữ thẩm định giá đầu tiên được sử dụng trong các
báo cáo tài chính.
Trong khi các tiêu chuẩn của các ngành khác, như kế toán có thể áp dụng cho thẩm
định giá, Ủy ban thẩm định giá quốc tế khuyên các thẩm định viên tài sản nên nắm
vững kiến thức về kế toán trong khi thẩm định giá. Khi thẩm định giá dịch vụ báo
cáo tài chính hay áp dụng về kế toán để thẩm định giá, thẩm định viên nên kết hợp
cả yêu cầu của tiêu chuẩn kế toán và những điều gắn liền với thẩm định giá tài sản.
Nếu có sự mâu thuẫn giữa những tiêu chuẩn này thì thẩm định viên phải công khai
sự khác biệt đó.
2.2 Mục tiêu và phạm vi áp dụng của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt
Nam
2.2.1 Mục tiêu của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam
 Thiết lập một tiêu chuẩn quản lý nhà nước thống nhất cho toàn ngành.
 Giúp cho các tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên giá có thể hoạt
động phù hợp với các tiêu chuẩn thống nhất để nâng cao chất lượng thẩm
định giá.

 Xác định và làm rõ trình độ của các thẩm định viên giá để bảo vệ quyền và
lợi ích hợp pháp của khách hàng, các nhà đầu tư và các bên có liên quan
khác.
8
 Xây dựng một hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá của Việt Nam phù hợp với
tiêu chuẩn quốc tế.
2.2.2 Phạm viáp dụng
 Những tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đưa ra quy định, nguyên tắc
chung được chấp nhận trong khu vực và trên thế giới, đôi khi có sự khác
nhau với tiêu chuẩn thẩm định giá của các nước khác trong ASEAN và tiêu
chuẩn thẩm định giá thế giới, nhưng nó là tiêu chuẩn được thống nhất giữa
các nhà chuyên môn và phù hợp với điều kiện, tình hình của Việt Nam và
thông lệ quốc tế.
 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam được các thẩm định viên giá sử dụng để
đưa ra kết quả phù hợp với tình hình thực tế tại Việt Nam, đồng thời là cơ
sở pháp lý để các nước muốn lấy tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam làm
chuẩn để xem xét kết quả mà họ đưa ra và được Việt Nam chấp nhận.
3.Cấu trúc của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế và tiêu chuẩn thẩm
định giá Việt Nam
3.1 Cấu trúc hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
Cấu trúc của bộ tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2005 bao gồm:
(1) Giới thiêu
(2) Những nguyên tắc và khái niệm chung về thẩm định giá
(3) Quy tắc hành nghề
(4) Các loại quyền tài sản
(5) Giới thiệu các tiêu chuẩn
(6) Tiêu chuẩn
(7) Hướng dẫn
(8) Ứng dụng
(9) Bạch thư

(10) Từ điển thuật ngữ
Dưới đây là sơ đồ cấu trúc tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế: (Nguồn: Tiêu
chuẩn thẩm định giá quốc tế ấn bản lần thứ bảy 2005 do Ủy ban tiêu chuẩn
thẩm định giá quốc tế ban hành.)
9
10
LỊCH SỬ, GIỚI THIỆU SỰ THÀNH LẬP, CẤU TRÚC TIÊU CHUẨN
NHỮNG NGUYÊN TẮC VÀ KHÁI NIỆM THẨM ĐỊNH GIÁ CHUNG
QUY TẮC HÀNH NGHỀ THẨM
ĐỊNH GIÁ
LOẠI
TÀI SẢN
CƠ SỞ
BẤT
ĐỘNG
SẢN
ĐỘNG
SẢN
DOANH
NGHIỆP
CÁC LỢI
ÍCH TÀI
CHÍNH
GIÁ TRỊ THỊ
TRƯỜNG
GIÁ TRỊ
KHÁC GIÁ
TRỊ THỊ
TRƯỜNG
THÔNG TIN

THẨM ĐỊNH
GIÁ
CÁC
TIÊU
CHUẨN
TIÊU CHUẨN 1
THẨM ĐỊNH
GIÁ THEO GIÁ
TRỊ THỊ
TRƯỜNG
TIÊU CHUẨN 2
THẨM ĐỊNH
GIÁ THEO GIÁ
TRỊ KHÁC GIÁ
TRỊ THỊ
TRƯỜNG
XEM BIỂU
ĐỒ GIÁ
TRỊ KHÁC
GIÁ TRỊ
THỊ
TRƯỜNG
TIÊU
CHUẨN 3
BÁO CÁO
THẨM
ĐỊNH GIÁ
ỨNG
DỤNG
THẨM ĐỊNH GIÁ PHỤC VỤ

BÁO CÁO TÀI CHÍNH
THẨM ĐỊNH GIÁ PHỤC
VỤ MỤC ĐÍCH CHO VAY
HƯỚNG
DẪN
TĐG BẤT
ĐỘNG SẢN
TĐG LỢI ÍCH
CHOTHUÊ
TĐG NHÀ MÁY,
THIẾT BỊ
TĐG TÀI SẢN
VÔ HÌNH
TĐG ĐỘNG
SẢN
SOÁT XÉT
VIỆC THẨM
ĐỊNH GIÁ
THẨM ĐỊNH
TÀI SẢN
GIAO DỊCH
ĐẶC BIỆT
THẨM ĐỊNH
GIÁ TÀI SẢN
HÀNG LOẠT
CHO MỤC
ĐÍCH TÍNH
THUẾ
THẨM ĐỊNH
GIÁ TÀI SẢN

TRONG NGÀNH
CÔNG NGHIỆP
KHAI KHOÁNG
BẠCH THƯ
THẨM ĐỊNH GIÁ TRONG CÁC THỊ TRƯỜNG MỚI NỔI
PHỤ LỤC
TỪ ĐIỂN THUẬT NGỮ
3.1.1 Phần giới thiệu
Trình bày tổng quan về nguồn gốc tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, nhiệm vụ của
Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, nội dung tổng quát của tiêu chuẩn. Giải
thích cấu trúc của tiêu chuẩn và khả năng áp dụng.
3.1.2Những nguyên tắc và khái niệm thẩm định giá:
Phần này trình bày đầy đủ toàn bộ kiến thức cấu thành phương pháp thẩm định giá
và thực hành trong phạm vi những tiêu chuẩn này. Để nâng cao hiểu biết chuyên
ngành và để làm giảm bớt khó khăn phát sinh do hàng rào ngôn ngữ, mục đích của
phần này là cung cấp các giải thích trên căn bản luật pháp, kinh tế học với khái
niệm khung mà tiêu chuẩn và nguyên tắc thẩm định giá căn cứ vào. Nắm vững các
khái niệm và nguyên tắc này quyết định đến việc am hiểu về thẩm định giá và việc
áp dụng các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế. Nó bao gồm các khái niệm về đất
đai, tài sản, giả cả, chi phí, thị trường và giá trị, giá trị thị trường, nguyên tắc sử
dụng cao nhất và tốt nhất, tính hữu dụng, các phương pháp thẩm định giá. Sự am
hiểu những khái niệm và nguyên tắc là trọng tâm để để hiểu thẩm định giá và các
áp dụng của những tiêu chuẩn thẩm định giá này.
3.1.3 Quy tắc hành nghề:
Đề cập đến yêu cầu đạo đức và năng lực hành nghề trong khi thực hành thẩm định
giá. Quy tắc đạo đức phục vụ lợi ích chung, duy trì sự tin cậy của các định chế tài
chính để cho dịch vụ của các thẩm định viên và hoạt động cho chính lợi ích của
nghề thẩm định giá. Nó đảm bảo kết quả thẩm định giá đáng tin cậy, nhất quán và
khách quan và không thiên vị
3.1.4 Các loại hình tài sản:

Phần này đưa ra các định nghĩa về 4 loại quyền tài sản cơ bản.
a. Quyền tài sản bất động sản (Real property)
b. Quyền tài sản động sản (Personal property)
c. Doanh nghiệp
d. Lợi ích tài chính (Financial Interests)
11
Trong đó, quyền về bất động sản, là nền tảng của mọi hệ thống của cải vật chất,
được phân biệt với các loại tài sản khác như tài sản cá nhân, giá trị doanh nghiệp
và lợi ích tài chính.
3.1.5 Giới thiệu tiêu chuẩn thẩm định giá
Tất cả các hoạt động thẩm định giá có thể xếp vào 2 loại : thẩm định giá dựa trên
giá trị thị trường hoặc dựa trên giá trị phi thị trường. Sau khi hoàn thành công việc
thẩm định giá, thẩm định viên về giá phải giải thích rõ ràng kết quả và trình bày
làm thế nào đạt được kết quả này. Phần giới thiệu cũng trình bày sự khác biệt giữa
giá trị thị trường và giá trị phi thị trường của giá trị và làm rõ việc cung cấp thông
tin thẩm định giá.
3.1.6 Tiêu chuẩn
Trong cấu trúc của tiêu chuẩn, ứng dụng và hướng dẫn, phần tiêu chuẩn được xem
là căn bản và xuyên suốt khu vực công và khu vực tư đối với báo cáo tài chính hay
các tài khoản liên quan và đối với những quyết định khó khăn liên quan đến cho
vay hay bảo đảm thế chấp. Những tiêu chuẩn này là khung sườn cho các ứng dụng
và hướng dẫn tất cả các hoạt động thẩm định giá và hướng dẫn.
3.1.7 Hướng dẫn
Ủy ban Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế đưa ra 3 tiêu chuẩn. Tiêu chuẩn thẩm
định giá 1 (IVS1) và 2 (IVS2) đề cập đến khía cạnh giá trị thị trường và giá trị phi
thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá. Tiêu chuẩn thẩm định giá 3 (IVS3) nêu lên
các yêu cầu đối với việc lập báo cáo thẩm định giá. Những tiêu chuẩn này làm cơ
sở cho các ứng dụng cho thẩm định giá trong báo cáo tài chính và cho vay.
Hướng dẫn đưa ra sự hướng dẫn về các vấn đề thẩm định giá đặc biệt và các tiêu
chuẩn được áp dụng như thế nào trong các doanh nghiệp, cụ thể hơn và các tình

huống cung cấp dịch vụ. Hướng dẫn bổ sung và mở rộng các tiêu chuẩn và việc áp
dụng.
Những vấn đề liên quan đến ứng dụng tiêu chuẩn thường phát sinh trong khi thực
hiện thẩm định giá và từ những nguồn sử dụng dịch vụ thẩm định giá, các hướng
12
dẫn này cung cấp chỉ dẫn cho những vấn đề đặc biệt trong thẩm định giá và tiêu
chuẩn được áp dụng ra sao trong từng trường hợp cụ thể. Các Hướng dẫn hoàn
thiện và mở rộng phần tiêu chuẩn và ứng dụng hoặc thẩm định viên giá phải thực
hiện theo thẩm định giá quốc tế.
Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế phiên bản năm 2005 có 14 Hướng dẩn cụ
thể :
 Hướng dẫn 1 : Thẩm định giá bất động sản
 Hướng dẫn 2 : Thẩm định giá lợi ích cho thuê
 Hướng dẫn 3 : Thẩm định giá nhà xưởng và thiết bị
 Hướng dẫn 4 : Thẩm định giá tài sản vô hình
 Hướng dẫn 5 : Thẩm định giá động sản
 Hướng dẫn 6 : Thẩm định giá doanh nghiệp
 Hướng dẫn 7 : Đánh giá các chất gây nguy hiểm và độc hại trong
thẩm định giá
 Hướng dẫn 8 : Phương pháp chi phí để thực hiện báo cáo tài chính
 Hướng dẫn 9 : Phân tích dòng tiền chiết khấu phục vụ cho thẩm
địnhgiá dựa trên cơ sở thị trường và phi thị trường
 Hướng dẫn 10 : Thẩm định giá tài sản trong doanh nghiệp
 Hướng dẩn 11 : Soát xét lại việc thẩm định giá
 Hướng dẫn 12 : Thẩm định giá tài sản giao dịch đặt biệt
 Hướng dẫn 13 : Thẩm định giá tài sản hàng loạt cho mục đích tính
thuế
 Hướng dẫn 14 : Thẩm định giá tài sản trong ngành công nghiệp
khai khoáng
3.1.8. Ứng dụng

Thẩm định giá phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau. Có thể là thẩm định giá tài
sản phục vụ báo cáo tài chính ở khu vực tư cũng như khu vực công ,hay liên quan
đến hoạch toán kế toán, và những quyết định liên quan đến cho vay hay bảo đảm
thế chấp.Nội dung các ứng dụng như sau:
 Ứng dụng số 1: Thẩm định giá phục vụ báo cáo tài chính.
Nội dung của ứng dụng này được trích dẫn từ chuẩn mực kế toán quốc tế do
ủy ban chuẩn mực kế toán quốc tế xuất bản.
13
Mục tiêu của ứng dụng này là giải thích những nguyên tắc ứng dụng để thực
hiện thẩm định giá sử dụng trong báo cáo tài chính và các tài khoản liên quan đến
doanh nghiệp.
Thẩm định viên giá phải gắn với những định nghĩa, mục tiêu căn bản đặt
trên giá trị thị trường, công khai những vấn đề thích hợp với hình thức xác đáng và
hợp lý với người sử dụng.Đó là nền tảng cho những yêu cầu của thẩm định giá
phục vụ báo cáo tài chính. Khi những tài sản chuyên dùng không dựa trên những
khái niệm giá trị thị trường, ứng dụng này cung cấp cách xử lý thích hợp và công
khai trong việc thẩm định giá.
 Ứng dụng số 2: Thẩm định giá phục vụ mục đích cho vay.
Mục đích của ứng dụng này nhằm hướng dẫn cho thẩm định viên thực hiện
thẩm định giá để bảo đảm cho vay, thế chấp và ghi nợ. Ứng dụng này cung cấp
một khuôn khổ trong đó thẩm định viên có thể thực hiện những thỏa thuận thẩm
định giá cho các tổ chức tín dụng hoặc các tổ chức khác cung cấp tài chính được
bảo đảm bằng tài sản cố định luôn là tín dụng thông thường cho cá nhân hay doanh
nghiệp.
Thẩm định viên đặc biệt quan tâm đến khái niệm giá trị thị trường khi thẩm
định giá giá trị tài sản để bảo đảm tài chính. Thẩm định viên trong một số trường
hợp có thể vận dụng các khái niệm như: giá trị hoạt động kinh doanh, giá trị có thể
chuyển đổi thành tiền hoặc các khái niệm khác trong thẩm định giá tuỳ thuộc vào
pháp lý, hoàn cảnh hoặc do yêu cầu của khác hàng có tài sản thế chấp. Tuy nhiên
khái niệm “Giá trị thị trường” mang tính thông dụng và phổ biến nhất.

Những tìm kiếm khoản bảo đảm tài chính hay cố gắng ước lượng tình trạng
khoản bảo đảm đôi khi đòi hỏi phải thẩm định giá trên cơ sở khác giá thị trường.
Trong những trường hợp như vậy, thẩm định viên giá chỉ vận dụng những khái
niệm quy định và trình tự có thể áp dụng trên cơ sở khác giá trị thị trường mà
không mâu thuẫn với những nguyên tắc và quy định hiện hành và không nên gây
14
hiểu lầm. Dưới những điều kiện như vậy cách thông thường của thẩm định viên
bao gồm ước tính giá trị thị trường hay những thông tin thích hợp khác để mở rộng
và ước tính giá trị phi thị trường có thể khác với giá trị thị trường.
Bản ứng dụng này được coi như phần mở rộng của tiêu chuẩn thẩm định giá
số một.
3.1.9 Bạch thư (White Paper)
Vì thực tiễn thẩm định giá không có mô hình cụ thể hay cố định. IVSC ấn hành các
văn bản về những vấn đề liên quan đến công tác thẩm định giá trên toàn thế giới.
Bạch thư này có đính kèm trong tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 nhằm cung
cấp những hướng dẫn đặc biệt cho thẩm định viên giá ở các thị trường mới nổi và
góp phần trong nỗ lực của thế giới, của khu vực, của các định chế và ngân hàng
phát triển trong việc tái cấu trúc hoặc lành mạnh hóa tài chính ở các nước thị
trường mới nổi.
1.1.10 Từ điển thuật ngữ
Giải thích các thuật ngữ nêu trong Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế. Thuật ngữ
tham chiếu chéo việc sử dụng khác biệt của các thuật ngữ trong Khối thịnh vượng
chung, Bắc Mỹ và những cộng đồng nói tiếng Anh khác, bao gồm những định
nghĩa từ các phần phụ lục và cung cấp những chỉ dẫn phù hợp với vị trí thuật ngữ
đó trong các tiêu chuẩn và hướng dẫn, có tầm quan trọng như nhau và tất cả các
hoạt động thẩm định giá tuân thủ theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế phải phù
hợp với những nguyên tắc và quy trình xuyên suốt toàn bộ văn bản.
 Ba thành phần chính Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế đó là Tiêu chuẩn,
Việc áp dụng và Hướng dẫn có tầm quan trọng ngang nhau và tất cả công
việc thẩm định giá được chuẩn bị phù hợp với Các Tiêu chuẩn thẩm định

giá phải tuân theo các nguyên tắc và thủ tục đã được soạn thảo tỉ mỉ, thông
qua toàn bộ tài liệu.
3.2.Cấu trúc hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam
15
Như đã giới thiệu ở trên ,hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam bao
gồm 12 tiêu chuẩn được sắp xếp theo thứ tự từ TĐGVN01 đến TĐGVN12.Cấu
trúc và nội dung từng tiêu chuẩn sẽ được trình bày cụ thể ở mục 4.
4. So sánh cấu trúc và nội dung của tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và
tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
4.1.Về mặt cấu trúc
Mỗi tiêu chuẩn thẩm định giá của Việt Nam bao gồm 2 phần:
 Phần Quy định chung xác định mục đích của tiêu chuẩn, phạm vi áp dụng và
một số thuật ngữ liên quan.
 Phần Nội dung tiêu chuẩn
Ngoài ra, một số tiêu chuẩn còn gồm phần Phụ lục
Trog khi đó, cấu trúc của một tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế được trình bày theo
sơ đồ sau:
16
17
TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ QUỐC TẾ
Giới thiệu
Định nghĩa
Phạm vi
Quan hệ với chuẩn mực
kế toán
Nguồn: Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, ấn bản lần thứ 7, năm 2005
4.2.Về mặt nội dung
4.2.1 Nội dung của tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
4.2.1.1 Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế số 1 (IVS 1) quy định cơ sở thị
trường của thẩm định giá

Ngày hiệu lực: Ngày 31 tháng 5 năm 2005. Gồm các nội dung:
1. Giới thiệu
• Tiêu chuẩn này cung cấp định nghĩa chung về giá trị thị trường
• Giá trị thị trường thể hiện giá trị trao đổi
• GTTT được ước tính thông qua việc ứng dụng các phương pháp và quy trình
thẩm định giá
2. Phạm vi
Áp dụng giá trị thị trường cho tài sản thường là bất động sản.
3 Định nghĩa
• Giá trị thị trường là giá trị ước tính của tài sản sẽ được trao đổi vào ngày
thẩm định giá. Giữa một bên sẵn sàng bán và một bên sẵn sàng mua trong
một giao dịch khách quan, vào quá trình tiếp thị thích hợp, tại đó các bên
tham gia đều hành động một cách hiểu biết, thận trọng và không chịu bất kì
áp lực nào.
4. Quan hệ với chuẩn mực kế toán
• Cung cấp các hướng dẫn cho thẩm định viên, kế toán viên và công chúng
quan tâm đến tiêu chuẩn thẩm định giá ảnh hưởng đến hoạt động kế toán.
• Trên thực tế có nhiều tiêu chuẩn sử dụng lẫn lộn giữa thẩm định giá và kế
toán.
5. Nội dung tiêu chuẩn
• Đưa ra kết quả thẩm định đầy đủ và dễ hiểu không gây nên hiểu nhầm,
đảm bảo việc ước tính giá trị được dựa trên dữ liệu từ thị trường và bằng
cách sử dụng các phương pháp, kỹ thuật thích hợp.
• Cung cấp thông tin đầy đủ cho người đọc và sử dụng báo cáo hiểu đầy đủ
những dữ liệu, lập luận, phân tích và kết luận.
• Tuân thủ yêu cầu của thẩm định giá quốc tế số 3 trong việc thực hiện báo
cáo thẩm định.
6. Thảo luận thêm
18
Thảo luận

Quan hệ với chuẩn mực
kế toán
Nội dung ứng dụng
Yêu cầu công khai
Điều khoản vận dụng
Ngày hiệu lực
• Khái niệm GTTT là nền tảng cho tất cả hoạt động thẩm định giá.
• Khái niệm GTTT không phụ thuộc vào một giao dịch cụ thể nào vào ngày
thẩm định
• Khái niệm GTTT có thể xem là giá thương lượng trong một thị trường mở
và cạnh tranh
• Thẩm định theo thị trường thường dựa trên thông tin của các tài sản có thể
so sánh được.
• Các điều kiện của thị trường thường xuyên thay đổi, thẩm định viên phải
xem xét các dữ liệu sẵn có có đáp ứng và phản ánh được các tiêu chuẩn của
GTTT hay không?
• Giả định rằng trong một giao dịch theo thị trường, một tài sản được trưng
bày tự do và phù hợp trên thị trường, trong một thời gian hợp lý và công
khai hợp lý.
• Thẩm định viên phải phân loại từng loại tài sản nếu mục đích thẩm định giá
là để chuẩn bị các báo cáo tài chính.
• Trong trường hợp cá biệt, giá trị thị trường có thể được thể hiện là số âm.
7. Yêu cầu công khai
 Báo cáo thẩm định không được nhầm lẫn.
 Nêu rõ ngày hiệu lực của thẩm định giá, mục đích và dự định sử dụng kết
quả thẩm định.
 Bảo đảm những giá trị thay thế được ước tính và báo cáo không được
xây dựng và tiêu biểu cho giá trị thị trường.
 Công khai trong chứng thư và báo cáo thẩm định về sự tồn tại và tính
chất của các mối quan hệ liên quan.

8. Điều khoản áp dụng
Theo tiêu chuẩn này, bất cứ sự khác biệt nào phải phù hợp với những hướng
dẫn trong báo cáo thẩm định.
4.2.1.2 Tiêu chuẩn TĐG quốc tế số 2 (IVS 2) cơ sở giá trị khác giá trị thị
trường của thẩm định giá
Đưa ra định nghĩa và giải thích những cơ sở của giá trị khác giá trị thị trường và
thiết lập những tiêu chuẩn để vận dụng chúng và nhằm phân biệt với giá trị thị
trường.
Ngày hiệu lực 31 tháng 5 năm 2005. Bao gồm các nội dung:
1. Giới thiệu
• Tiêu chuẩn này nhằm 2 mục tiêu chính :
19
 Định nghĩa và giải thích những cơ sở của giá trị khác giá trị thị trường.
 Thiết lập những tiêu chuẩn để vận dụng và phân biệt chúng với GTTT
• Thẩm định viên phải lựa chọn cơ sở giá trị phù hợp để tránh nhầm lẫn, đảm
bảo tính khách quan
2. Phạm vi
Tiêu chuẩn này trình bày và giải thích những cơ sở thẩm định dựa trên giá trị khác
giá trị thị trường.
3. Định nghĩa
• Giá trị trong sử dụng:Giá trị của tài sản chuyên biệt sử dụng cho một người
sử dụng chuyên biệt.
• Giá trị đầu tư: Giá trị của tài sản đối với một hay một nhóm nhà đầu tư cụ
thể, cho một mục đích đầu tư xác định.
• Giá trị doanh nghiệp: Giá trị toàn bộ một doanh nghiệp.
• Giá trị bảo hiểm: Giá trị hoặc giá cả thị trường của đối tượng bảo hiểm tại
thời điểm kí kết hợp đồng bảo hiểm.
• Giá trị đặc biệt: Là giá trị có thể phát sinh từ việc kết hợp tài sản này với tài
sản khác tương tự về mặt vật chât, chức năng, hoặc kinh tế.
• Giá trị tính thuế: Giá trị dựa trên các định nghĩa trong phạm vi luật pháp liên

quan đến việc xác định thuế suất và cơ sở tính thuế của tài sản.
• Giá trị thanh lý: Giá trị của tài sản không bao gồm đất đai được đem đi bán
chứ không còn được tiếp tục sử dụng, sửa chữa nữa
• Giá trị bán tháo: Tổng số tiền hợp lý có thể thu về từ việc bán tài sản trong
khoảng thời gian quá ngắn so với thời gian bình thường cần có để tiếp thị tài
sản theo yêu cầu của giá trị thị trường
• Giá trị thế chấp để cho vay: Giá trị của tài sản được thẩm định viên xác định
sau khi thực hiện đánh giá một cách thận trọng về khả năng thị trường tương
lai của tài sản.
4. Mối quan hệ với chuẩn mực kế toán
• Một số trường hợp các cơ sở phi thị trường được chuẩn mực báo cáo tài
chính quốc tế yêu cầu
• Chúng bao gồm các công việc có liên quan tới một số chuẩn mực kế toán
5. Nội dung tiêu chuẩn
• Kết quả thẩm định đầy đủ, dễ hiểu, không gây hiểu nhầm.
• Đảm bảo giá trị ước tính dựa trên dữ liệu và điều kiện thích hợp cho việc
định giá
20
• Đảm bảo giá trị ước tính sử dụng phương pháp và kỹ thuật thích hợp
• Cung cấp thông tin thích đáng
• Tuân thủ yêu cầu trong báo cáo thẩm định
6. Thảo luận thêm
• Phân biệt giá trị trong sử dụng và giá trị trong trao đổi
 Giá trị trong sử dụng: Phản ánh tính hữu dụng về mặt kinh tế hay tính
năng của tài sản.Có thể cao, thấp bằng với giá trị thị trường
 Giá trị trong trao đổi: Phản ánh khả năng mua bán được trên thị trường
• Giá trị đặc biệt:
o Nảy sinh trong tài sản bởi một vị trí độc nhất.
o Có thể được báo cáo tách biệt với giá trị thị trường.
• Giá bán ép buộc:

o Là mức giá phát sinh từ việc chuyển nhượng bất thường.
o Không phải là giá trị trường.
• Giá trị thanh lý:
o Diễn tả mức giá mong đợi của một tài sản vào cuối kỳ theo mục
đích sử dụng và chức năng của tài sản.
7. Yêu cầu công khai
• Nêu rõ ràng mục đích và ý định sử dụng kết quả thẩm định trong báo cáo.
• Công khai cơ sở sử dụng cho việc ước tính giá trị, khả năng áp dụng và điều
kiện hạn chế
• Báo cáo thẩm định theo giá trị phi thị trường phải đảm bảo có một số yêu
cầu
8. Điều khoản vận dụng
Theo tiêu chuẩn này, bất cứ sự khác biệt nào đều phải phù hợp với hướng dẫn
trong tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế số 3
4.2.1.3 Tiêu chuẩn TĐG quốc tế số 3 (IVS 3) quy định về báo cáo thẩm định giá
Ngày hiệu lực : ngày 31 tháng 5 năm 2005. Bao gồm các nội dung:
1. Giới thiệu
• Tiêu chuẩn này đưa ra những nguyên tắc
 Bước cuối cùng trong quy trình thẩm định giá.
 Yêu cầu và nhận diện các yếu tố cơ bản trong báo cáo.
 Đưa ra thông tin kết quả thẩm định.
 Tầm quan trọng thể hiện ở thông tin mà nó mang lại.
21
2. Phạm vi
• Những yêu cầu của báo cáo đề cập trong tiêu chuẩn này áp dụng cho tất cả
các loại báo cáo thẩm định.
• Việc tuân thủ những yêu cầu báo cáo này là phận sự của tất cả thẩm định
viên.
• Một vài hướng dẫn liên quan đến thẩm định giá cho các mục đích và các loại
tài sản đặc biệt khác.

3. Định nghĩa
• Báo cáo thẩm định giá là văn bản ghi nhận những nội dung của thẩm định,
cơ sở và mục tiêu thẩm định, kết quả phân tích và ý kiến của thẩm định viên.
Giải thích tiến trình phân tích nằm ngoài thẩm định và trình bày ý nghĩa
những thông tin dùng để phân tích.
• Đặc tính kĩ thuật của công tác thẩm định giá:
 Nhận diện các loại tài sản.
 Nhận diện các quyền của tài sản.
 Mục đích sử dụng kết quả thẩm định và các hạn chế liên quan.
 Định nghĩa cơ sở hay loại giá trị thẩm định tìm kiếm.
 Ngày áp dụng giá trị thẩm định và ngày dự định báo cáo.
 Nhận diện phạm vi quy mô của thẩm định và của báo cáo thẩm định
giá.
 Nhận diện các điều kiện bất thường và hạn chế của cơ sở thẩm định.
• Phân loại:
 Báo cáo không chính thức (báo cáo bằng lời nói)
 Báo cáo bằng văn bản
2 thuật ngữ chứng thư thẩm định giá và báo cáo thẩm định giá đôi khi
được sử dụng thay thế nhau
Ở Anh, Thuật ngữ báo cáo thẩm định giá thể hiện một văn bản mà thẩm
định viên chứng nhận giá trị của tài sản thẩm định. Thuật ngữ chứng thư
thẩm định thường là một văn bản ngắn qua đó nó có thể mang hình thức
một báo cáo chi tiết bao gồm ngày thẩm định, mục đích thẩm định, ngày
đưa ra chứng thư,…
Ở Hoa Kỳ, chứng thư thẩm định giá là một văn bản trong đó thẩm định
viên xác nhận những điều trình bày là đúng, các phân tích hạn chế bởi
các giả định được báo cáo,…
• Cam kết tuân thủ:
22
 Chứng nhận các công việc mà thẩm định viên đã làm trong việc thực

hiện thẩm định giá là tuân thủ theo quy tắc hành nghề.
• Giả thiết đặc biệt, bất thường:
 Là bất cứ giả thiết nào liên quan đến các vấn đề trong tổng điều tra
hay liên quan đến các vấn đề khác.
4. Quan hệ với chuẩn mực kế toán
• Chuẩn mực kế toán quốc tế ( IAS)
• Chuẩn mực kế toán quốc tế cho khu vực công(IPSAS)
 Khi áp dụng phải đáp ứng yêu cầu
5. Nội dung tiêu chuẩn
• Mỗi báo cáo thẩm định phải có 11 nội dung.
• Khi báo cáo được truyền bằng thư điện tử phải đảm bảo dữ liệu toàn vẹn,
không sai sót.
• Cách trình bày của báo cáo do thẩm định viên và khách hàng quyết định.
• Kiểu cách, nội dung, độ dài của báo cáo tùy thuộc vào người sử dụng báo
cáo, luật pháp, loại tài sản, tính chất phức tạp của công việc.
• Tài liệu chứng minh kết quả báo cáo thẩm định phải được lưu giữ trong
vòng 5 năm.
6. Thảo luận thêm
• Kết luận giá trị sẽ đối chiếu với những chứng cứ thị trường quy trình và lý lẽ
chứng minh kết luận đó.
• Có một phương pháp luận thích hợp để người sử dụng dễ hiểu.
• Báo cáo rõ ràng, dể hiểu, minh bạch, nhất quán.
• Thẩm định viên phải thận trọng khi cho phép kết quả thẩm định được sử
dụng vào mục đích khác.
7.Yêu cầu công khai
• Khi thẩm định nội bộ: Ghi rõ sự tồn tại và bản chất về mối quan hệ giữa
thẩm định viên và doang nghiệp.
• Khi thẩm định viên tham gia không phải với vai trò thảm định viên phải rõ
vai trò của mình.
• Yêu cầu chung: Công khai khung pháp lý và sự vận dụng theo yêu cầu của

tiêu chuẩn này với hệ thống pháp luật.
8. Điều khoản vận dụng
 Báo cáo
• Rõ ràng
23
• Chính xác
• Công khai
 Thẩm định viên chỉ được nhận dịch vụ nếu”
• Chỉ dẫn không gây nhầm lẫn cho người sử dụng.
• Kết quả không vượt quá giới hạn.
• Những chỉ dẫn liên quan tới khác biệt được công khai trong báo cáo thẩm
định.
4.2.2 Nội dung của tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam
Về căn bản,hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam là sự kế thừa và vận dụng
các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế vào thực tế Việt Nam.Vì vậy có thể dễ dàng
nhận thấy sự trùng khớp ở nhiều nội dung giữa hai bộ tiêu chuẩn này. Ngoài ra,hệ
thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam cũng chưa có quy định cụ thể sự hài hòa
giữa tiêu chuẩn thẩm định giá và chuẩn mực kế toán trong khi đó trong hệ thống
tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế thì sự hài hòa này thể hiện rất chặt chẽ và chi tiết
trong từng tiêu chuẩn.
Ta có bảng đối chiếu sau:
Tiêu chuẩn Thời
gian ban
hành
Nội dung
khái quát
của tiêu
chuẩn
Các ý chính trong tiêu
chuẩn

Nội dung
tương ứng
trong bộ
tiêu chuẩn
thẩm định
giá quốc tế
Tiêu chuẩn
01 ( TĐGVN
01 )
Giá trị thị
trường làm
cơ sở cho
thẩm định giá
tài sản.
Ban hành
kèm theo
Quyết
định số
24 /
2005/QĐ
-BTC
ngày
18/4/200
5 của Bộ
trưởng
Bộ Tài
chính)
Tiêu chuẩn
này quy định
nội dung về

giá trị thị
trường của tài
sản và
vận dụng giá
trị thị trường
khi tiến hành
thẩm định giá
tài sản.
1.Khái niệm giá trị thị
trường của tài sản.
2.Phân tích nội dung
của giá trị thị trường
của tài sản.
3.Trường hợp có hạn
chế về thông tin.
4.Yêu cầu về tính thận
trọng khi đưa ra căn cứ
cho giá trị thị trường.
Tiêu chuẩn
thẩm định
giá quốc tế
số 1
(IVS1)
24
Tiêu chuẩn
02
( TĐGVN )
Giá trị phi thị
trường làm
cơ sở cho

thẩm định
giá tài sản
Ban hành
kèm theo
Quyết
định số
77/2005/
QĐ-BTC
ngày
01/11/20
05 của
Bộ
trưởng
Bộ Tài
chính)
Tiêu chuẩn
này quy định
nội dung về
giá trị phi thị
trường của tài
sản và
vận dụng giá
trị phi thị
trường khi
tiến hành
thẩm định giá
tài sản.
1.Khái niệm giá trị phi
thị trường của tài sản
2.Phân tích nội dung

giá trị phi thị trường
của TS
3.Các bước cần tuân
thủ khi xác định giá
trị phi thị trường
4.Yêu cầu đối với thẩm
định viên
Tiêu chuẩn
thẩm định
giá quốc tế
số 2
(IVS2)
Tiêu chuẩn
03
( TĐGVN 03
)Những quy
tắc đạo đức
hành nghề
thẩm
định giá tài
sản.
Ban hành
kèm theo
Quyết
định số
24 /
2005/QĐ
-BTC
ngày
18/4/200

5 của Bộ
trưởng
Bộ Tài
chính
Tiêu chuẩn
này quy định
những quy
tắc đạo đức
chi phối thẩm
định viên về
giá, doanh
nghiệp, tổ
chức thẩm
định giá trong
quá trình
hành nghề
thẩm định giá
tài sản.
1.Doanh nghiệp,tổ
chức thẩm định giá và
thẩm định viên phải
luôn tôn trọng và chấp
hành đúng luật
2.Tiêu chuẩn đạo đức
3.Trình độ chuyên môn
và tính thận trọng
4.Tính minh bạch
Quy tắc
hành nghề
Tiêu chuẩn

04 ( TĐGVN
04 ) Báo cáo
kết quả, hồ sơ
và chứng thư
thẩm
định giá trị
tài sản
Ban hành
kèm theo
Quyết
định số
24/2005/
QĐ-BTC
ngày 18
tháng 4
năm 2005
của Bộ
trưởng
Bộ Tài
chính.
Tiêu chuẩn
này quy định
hình thức,nội
dung của báo
cáo kết quả,
hồ sơ và
chứng thư
thẩm định giá
trị tài sản do
doanh

nghiệp, tổ
chức thẩm
định giá
1.Nội dung của báo cáo
thẩm định giá
2.Nội dung của hồ sơ
thẩm định giá
3.Chứng thư thẩm định
giá
4.Phụ lục:Mẫu báo cáo
và chứng thư thẩm
định giá
Tiêu chuẩn
quốc tế số3
(IVS3)
25