Vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết thịtrường bất động sản Hà Nội

MỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẦU
Bất động sản (BĐS) gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong xã hội. Cùng
với thị trường vốn, thị trường lao động thị trường BĐS là một trong những thị trường
đầu vào của quá trình sản xuất. Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan
trọng của nền kinh tế. Với mô hình kinh tế kế hoạch tập trung của nước ta trước đây
thị trường này chưa phát triển. Trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường
nhiều thành phần theo định hướng XHCN có sự quản lý của Nhà nước những năm vừa
qua, thị trường BĐS nước ta đã đang hình thành và phát triển với tốc độ nhanh và hết
sức phức tạp.
Thủ đô Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh là nơi tập trung nhiều điều kiện ưu việt
thu hút vốn đầu tư của cả nước và quốc tế nhằm phát huy mạnh mẽ vai trò trung tâm
kinh tế văn hoá khoa học kỹ thuật đầu mối phát triển kinh tế đối ngoại, liên kết thúc
đẩy và lôi kéo các vùng khác phát triển. Để tăng cường đầu tư tại các vùng đô thị trên
và các khu công nghiệp Nhà nước cần quan tâm đến việc xây dựng chính sách ưu tiên
và luật pháp nhằm bảo hộ quyền lợi hợp pháp và lợi ích chính đáng của chủ đầu tư
hình thành đồng bộ các loại thị trường hàng hoá, dịch vụ, sức lao động, vốn, kỹ thuật
công nghệ trong đó nổi bật lên là thị trường BĐS.
Tuy nhiên hiện nay do tác động của cơ chế thị trường, do biện pháp quản lý còn
yếu kém thiếu đồng bộ nên thị trường BĐS ở nước ta hình thành tự phát thiếu tổ chức
ngoài tầm quản lý. Tình hình phát triển của thị trường BĐS chưa lành mạnh ảnh hưởng
lớn tới sự phát triển nông thôn và đô thị theo quy hoạch gây thất thu cho ngân sách nhà
nước và ảnh hưởng không nhỏ tới tâm lý người dân.
Trong những năm qua mặc dù Nhà nước đã tập trung nhiều sức lực và tiền của
nhằm giải quyết vấn đề trên nhưng thực tế đây vẫn là vấn đề còn nhiều bế tắc cần khắc
phục và giải quýêt. Với mong muốn tìm hiểu rõ hơn về vấn đề mang tính thời sự này,
nhóm đã quyết định thực hiện đề tài: “Vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết thị
trường bất động sản Hà Nội”
1
2
NỘI DUNG

I. Cơ sở lý luận về hoạt động của thị trường BĐS
1. Cơ sở khoa học:
1.1. Đặc tính hàng hoá của đất đai :
Tính đặc biệt của “hàng hoá” đất đai là cố định về vị trí, có hạn về diện tích, không
gian nhưng lại vô hạn về thời hạn sử dụng. Đất đai luôn luôn bị các điều kiện tự nhiên
chi phối-tác động trong quá trình tồn tại và sử dụng. Mặt khác, đất đai vừa được xác
định là tư liệu sản xuất, nhưng đồng thời cũng là yếu tố của môi trường, là địa bàn
phân bố dân cư, xây dựng và phát triển hạ tầng cơ sở kỹ thuật và xã hội.
Do đất đai là một loại tài sản đặc biệt nên thị trường đất đai cũng có tính chất đặc
thù khác với các loại tài sản, hàng hoá và thị trường khác.
Xét về bản chất quan hệ xã hội của đất đai là quan hệ giữa con người với con
người thông qua đất đai. Quan hệ này chứa đựng đầy đủ cả các yếu tố kinh tế và phi
kinh tế (yếu tố vật chất và tinh thần). Yếu tố kinh tế của trong nền kinh tế thị trường
được biểu hiện thông qua giá cả của đất.
Trong nền kinh tế thị trường, giá đất là một yếu tố cấu thành nên thị trường bất
động sản. Nó chịu sự tác động của các quy luật thị trường (quy luật giá trị, quy luật
cạnh tranh, quy luật cung cầu…). Giá đất phụ thuộc vào khả năng và phương thức sinh
lợi của đất, giá đất có thể bị các yếu tố tâm lý giả tạo chi phối. Cũng như các loại hàng
hoá khác, giá đất còn phụ thuộc vào lượng thông tin 2 chiều giữa người cần bán và
người cần mua.
Xét về bản chất kinh tế xã hội thì giá đất là một phạm trù vĩnh viễn, song mức độ
biến động của giá này nhiều hay ít, cao hay thấp và sự điều tiết của nhà nước ra sao
đối với nó lại thuộc về phạm trù lịch sử.
Vì vậy, nhà nước cần có những chính sách thích hợp để quản lý và điều tiết thị
trường bất động sản, thích ứng với những thuộc tính vốn có và đặc biệt của đất đai.
1.2. Đất đai trong quan hệ thị trường bất động sản:
Trọng tâm khi xem xét quan hệ đất đai trong cơ chế thị trường là đánh giá lợi
nhuận thu được từ sử dụng đất và phân phối lợi nhuận đó. Mác đã có kết luận sâu sắc
3
về vấn đề này khi nghiên cứu vai trò của đất đai trong quá trình sản xuất tư bản chủ

nghĩa. Lợi nhuận thu được từ đất đai bao gồm 3 loại địa tô:
- Địa tô chênh lệch 1 tạo thành do sự chênh lệch ưu thế về điều kiện tự nhiên của 2
mảnh đất cùng diện tích.
- Địa tô chênh lệch 2 tạo thành do chênh lệch về cường độ đầu tư của con người giữa 2
mảnh đất cùng diện tích.
- Địa tô tuyệt đối tạo thành do sự phân phối lại địa tô chênh lệch giữa ngưởi hữu và
người sử dụng.
Vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên địa tô chênh lệch 1 sẽ được thu toàn bộ cho
ngân sách nhà nước. Địa tô chênh lệch 2 là của người đầu tư. Và khi không có chế độ
độc quyền tư hữu đất đai thì địa tô tuyệt đối được xoá bỏ. Cơ cấu đầu tư vào các mục
đích sử dụng đất khác nhau sẽ do quy hoạch của Nhà nước quyết định. Như vậy, giá
đất và thuế đất phải được hình thành trên cơ sở phân tích thường xuyên lợi nhuận từ
việc sử dụng đất trong cơ chế thị trường để xác đinh đúng địa tô chênh lệch 1 thuộc
nhà nước và địa tô chênh lệch 2 thuộc nhà đầu tư.
Đây là một biện pháp hữu hiệu của nhà nước trên cơ sở động lực của thị trường để
tạo nguồn thu đúng và đủ cho ngân sách, đồng thời khuyến khích được người sử dụng
đất đầu tư vào đất.
2. Cơ sở pháp lý:
2.1. Bất động sản:
Theo Bộ luật Dân sự Việt Nam 2005: “ Bất động sản là các loại tài sản không di
dời được bao gồm:
a/ đất đai
b/ nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng đó
c/ các tài sản khác gắn liền với đất đai, và
d/ các tài sản khác do pháp luật quy định.”
Khái niệm về BĐS nêu trên có các ưu điểm là:
Một là, BĐS là tài sản không thể di dời được, trong đó yếu tố “không thể di dời”
được xem là yếu tố số 1 để xác định một loại tài sản là BĐS.
4

Phân loại thị trường BĐS
Theo các cấp thị trường:
thị trường cấp 1
thị trường cấp 2
thị trường cấp 3
Theo đối tượng thị trường:
thị trường nhà ở
thị trường khách sạn
thị trường văn phòng, nhà cho thuê
Theo mục đích sử dụng:
thị trường buôn bán
thị trường cho thuê
thị trường thế chấp, bảo hiểm
Theo khu vực:
thị trường BĐS đô thị
thị trường BĐS nông thôn
Hai là, chỉ ra thứ tự các yếu tố không thể di dời được như: nhà xây trên đất, vật
xây dựng gắn liền với nhà, ngoài ra còn có các TSCĐ khác do pháp luật quy định.
TSCĐ ở đây không được hiểu theo ý nghĩa TSCĐ trong kế toán nói chung là những
vật có thể di dời được như: máy bay, tàu thuỷ, máy móc, thiết bị…mà TSCĐ theo Bộ
Luật Dân sự 2005 quy định chỉ bao gồm những TSCĐ gắn liền với nhà mà thôi. Nói
tóm lại, BĐS bao gồm đất và các công trình, vật kiến trúc được xây dựng trên đất.
2.2. Thị trường Bất động sản:
Thị trường bất động sản là hoạt động buôn bán, trao đổi, cho thuê, chuyển dịch bất
động sản theo quy định của thị trường, nhưng với đất đai, không phải mọi loại đất đều
có vai trò như nhau trên thị trường, đều có đủ điều kiện để tham gia thị trường.
Trên góc độ quản lý nhà nước, đáng chú ý nhất là cách phân loại theo cấp thị
trường, trong đó:
Thị trường cấp I: Là thị trường người sở hữu đất chuyển giao quyền sử dụng đất
cho người khác. Thị trường này hoàn toàn do nhà nước khống chế.

Thị trường cấp II: là thị trường người được cấp quyền sử dụng đất tái chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Thị trường này cả người bán và người mua đều không phải
là người sở hữu đất đai, họ chỉ tham gia mua bán quyền dử dụng đất.
Thị trường cấp III: là thị trường người sử dụng đất cho thuê quyền sử dụng đất
hoặc BĐS nằm trên đất đai.
Nói chung, một thị trường bất động sản bao gồm các yếu tố sau:
5
- Quyền của người được chuyển quyền sử dụng đất và người được nhận quyền sử đất.
Những biện pháp để người nhận quyền sử dụng đất và người chuyển quyền sử dụng
đất tìm đến nhau-một cơ chế thông báo và quảng cáo việc bán đất.
- Cơ sở xây dựng hợp đồng giữa người mua và người bán-bằng văn bản viết hoặc một
số phương pháp thông dụng được cộng đồng chấp nhận mà người mua và người bán
có thể chấp thuận được. Tự thoả thuận giá bán không có sự can thiệp của bên ngoài.
- Biện pháp thu thập thông tin về đất đai, thường lấy từ cơ quan đăng ký đất. Những
thông tin liên quan bao gồm: Quyền sở hữu của người bán, những hạn chế về sử dụng
đất và hưởng lợi trên đất đối với người mua, nghĩa vụ về tài chính của người bán(liên
quan đến đất) chưa giải quyết trước khi bán trở thành nghĩa vụ của người mua. Khi
chuyển nhượng thường phải xem người bán đã trả bao nhiêu, còn nợ bao nhiêu( ví dụ
thuế đất) để người mua khấu trừ cho người bán, kế hoạch của Nhà nước trong tương
lai tác động đến mảnh đất đó.
- Biện pháp để người bán đảm bảo chuyển quyền sử dụng về đất cho người mua. Nói
chung, phải qua kê khai chuyển quyền tại nơi đăng ký.
- Biện pháp đảm bảo quyền sở hữu đứng tên người mua để loại bỏ những mối đe doạ
đến quyền đó. Nói chung, phải đăng ký công khai và theo đúng trình tự thông dụng.
- Quyền người mua được vay tiền trên cơ sở lấy đất làm vật bảo đảm. Người vay và cho
vay được tự do thoả thuận mức cho vay không qua kiếm soát hành chính. Biện pháp
đảm bảo thật an toàn cho chủ nợ, nghĩa là để chủ nợ không bị mất một số quyền lợi
liên quan đến đất đã thế chấp do đất đó trước đây đã chuyển nhượng và không biết có
mắc nợ và bị kiện cáo hay không. Điều này có thể phát hiện ra ở nơi đăng ký công
cộng. Quyến chủ nợ được hành động khi con nợ không trả đủ nợ. Nói chung, bao gồm

quyền chủ nợ được công khai phát mại quyền sử dụng đất để thanh toán nợ.
- Đảm bảo nhà nước thu được đầy đủ thuế chuyển quyền và luôn luôn hiệu chỉnh số
lượng thuế thu được. Vai trò của nhà nước trong việc xây dựng một hành lang pháp lý
đầy đủ và xây dựng một cơ quan pháp lý, điều tiết hỗ trợ cho thị trường bất động sản
hoạt động lành mạnh.
2.3. Thị trường nhà đất:
Thị trường nhà đất được coi là một bộ phận của thị trường BĐS và là nơi diễn ra
các hành vi mua và bán hàng hoá nhà và đất cũng như các dịch vụ gắn liền với hàng
hoá đó.
Những đặc điểm nổi bật của thị trường nhà đất:
6
Một là, thị trường nhà đất mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc. Nhà đất là hàng
hoá cố định, không thể di dời về mặt vị trí, đồng thời chiụ ảnh hưởng của yếu tố tập
quán, tâm lý, thị hiếu khác nhau của mỗi địa phương. Sự khác biệt về quy mô thị
trường nhà đất hình thành do sự phát triển không đồng đều giữa các vùng miền được
quy định bởi điều kiện tự nhiên, trình độ phát triển kinh tế, xã hội của mỗi vùng.
Hai là, thị trường nhà đất là thị trường không hoàn hảo. Do nhà đất có tính dị biệt
như đã nêu trên, do thông tin trên thị trường nhà đất bị hạn chế, thị trường này mang
tính chất độc quyền hơn thị trường hàng hoá nên thị trường nhà đất là thị trường cạnh
tranh không hoàn hảo. Sự can thiệp của nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính
không hoàn hảo của thị trường. Bất cứ Nhà nước nào cũng can thiệp vào thị trường
nhà đất ở các mức độ khác nhau,chủ yếu là đất ở để thực hiện các mục tiêu phát triển
chung.
Ba là, cung trong thị trường nhà đất phản ứng chậm hơn so với cầu và là nguồn
cung có giới hạn tương đối. Hầu hết các loại hàng hoá khi đưa ra thị trường và được
xác định lượng cầu tăng lên thì nhà sản xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và lượng cung
tăng lên nhanh chóng. Tuy nhiên khi cầu về nhà đất tăng lên thì cung nhà đất trên thị
trường nhà đất không thể phản ứng nhanh chóng như các loại hàng hoá thông thường
khác. Bởi vì việc tăng cung nhà đất với một loại mục đích cụ thể nào đó cần có thời
gian để tạo nguồn cung thị trường như xin giấy phép chuyển đổi mục đích sử dụng,

mua đất, xin cấp giấy phép xây dựng, thiết kế thi công Trên thực tế,cung không nhất
thiết cố định cho từng mục đích sử dụng cụ thể nhưng tổng cung về đất là cố định và
bị hạn chế bằng kiểm soát quy hoạch của nhà nước. Điều này có ảnh hưởng lớn đến
giới hạn cung đất bổ sung cho từng mục đích cụ thể đó.
Bốn là, thị trường nhà đất có mối liên hệ mật thiết với thị trường tài chính tiền tệ.
Hàng hoá đất đai là loại hàng hoá có giá trị lớn, lợi nhuận thu được từ đầu tư vào đất
thường cao hơn các loại hàng hoá khác…nên đất thường đóng vai trò là tài sản thế
chấp trong thị trường vốn. Chính vì vậy, thị trường vốn của một quốc gia chỉ có thể
phát triển lành mạnh khi có một thị trường BĐS phát triển ổn định.
2.4. Vai trò của nhà nước trong thị trường bất động sản - nhà đất:
7
Muốn tổ chức quản lý tốt thị trường bất động sản, nhà nước cần phải xây dựng
một bộ khung pháp luật hoàn chỉnh, chắc chắn, không thay đổi, có hiểu lực thi hành
để:
- Xác định trình tự pháp lý của các bên tham gia hợp đồng, xác hệ mối quan hệ pháp lý
của đất và nhà gắn với đất, thiết lập thẩm quyền về đăng ký đất đai, xác định trình tự
và thủ tục đăng ký đất đai;
- Chính thức công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận cho những người sử
dụng đất hợp pháp;
- Đưa ra các chính sách đất đai và chính sách thuế phù hợp nhằm giảm đến mức tối đa
thị trường ngầm về đất đai phát triển;
- Thành lập hệ thống đăng ký bất động sản và cung cấp thông tin về đất đai và bất động
sản;
- Xử phạt các giao dịch đất đai không chính thức; thanh tra, kiểm tra một cách có hiệu
quả việc sử dụng đất; đảm bảo tuân thủ đường lưối của Đảng và các chính sách pháp
luật của Nhà nước;
- Đặc biệt, nhà nước không can thiệp sâu vào quá trình chuyển dịch đất đai như không
đưa ra một khung giá cứng nhắc mà chỉ tham gia vào quá trình chuyển dịch, đề ra
những quy định, thủ tục, trình tự thực hiện quá trình chuyển dịch một cách đơn giản
nhất để khuyến khích người sử dụng đất đăng ký chuyển dịch.

2.5. Bảy nội dungchính về quản lý Nhà nước đối với đất đai hiện nay:
- Điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính;
- Quy hoạch và kế hoạch hoá việc sử dụng đất;
- Ban hành các văn bản pháp luật về quản lý, sử dụng đất và tổ chức thực hiện các văn
bản đó;
- Giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất;
- Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất; thống
kê, kiểm kê đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Thanh tra việc thực hiện các chế độ, thể lệ về quản lý và sử dụng đất;
- Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại tố cáo các vi phạm trong quản lý
và sử dụng đất đai.
2.6. Các văn bản pháp luật về thị trường bất động sản:
- Nguyên tắc “ đất đai thuộc sở hữu toàn dân” được khẳng định trong luật đất đai 1993
là nền tảng tư tưởng của hệ thống pháp luật đất đai hiện hành.
- Nguyên tắc “nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật”
điều chỉnh các quy định về thị trường bất động sản, đã được thể hiện trong Hiến pháp
1992 cũng như những văn kiện của Đảng trong thời gian qua, bao gốm các văn bản
chính sau:
8
- Luật đất đai 1993 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật Đất đai năm 1998 đã
hình thành một bộ khung pháp lý về giao đất, cho thuê đất, công nhận đất có giá và
quy định các quyền của người sử dụng đất.
- Nghị định 60/CP về quyền sở hữu nhà và quyền sở hữu đất ở tại đô thị
- Nghị định 61/CP về mua bán và kinh doanh nhà ở.
- Nghị định 87/CP quy định về khung giá các loại đất.
Các khái niệm trong Bộ Luật Dân sự, Luật đất đai, cũng như các văn bản dưới luật
cần được hiểu một cách thống nhất để chỉ đạo thị trường bất động sản hoạt động lành
mạnh và đúng hướng, thể hiện đúng vai trò của Nhà nước vừa là người đại diện quản
lý vừa là chủ sở hữu của khối tài sản quan trọng này.
9

II. Thực trạng và Nguyên nhân
1 Thực trạng tình hình bất động sản tại Hà Nội:
1 Các loại hình kinh doanh:
1 Mảng thị trường nhà ở:
Phân khúc nhà ở tiếp tục là điểm sáng trên thị trường bất động sản. Mức tăng giá
kỷ lục nhất vẫn thuộc về các khu đô thị mới ở khu vực vành đai phía Tây và tại các vị
trí quanh đường giao thông huyết mạch như Vành đai 3, cao tốc Láng – Hòa Lạc Giá
nhà, đất ở đây liên tục được cả nhà đầu tư thứ cấp và chủ đầu tư điều chỉnh theo từng
tháng. Theo giới chuyên môn, chính việc tăng giá trong thời gian ngắn và cục bộ như
vừa qua có thể là nguy cơ đối với sự ổn định của thị trường. Nhu cầu nhà ở trong trung
hạn vẫn sẽ giữ ở mức cao. Nhu cầu căn hộ trung cấp và bình dân có thể sẽ cao hơn
hạng cao cấp vì căn hộ trung cấp phù hợp với mức chi trả của người dân hơn.
Nguồn cung mới đạt 5.067 căn:
- Theo phân khúc: 5% hạng sang, 0% hạng cao cấp, 91% hạng trung cấp, 4% hạng bình
dân
- Theo quận: 53% thuộc Hoài Đức, 18% thuộc Hà Đông
- Thị trường sơ cấp: 73% số lượng căn hộ chào bán nằm trong khoảng giá từ 700-900
USD/m2, thể hiện xu hướng giá cả ngày càng phù hợp hơn với người mua.
- Thị trường thứ cấp: Biến động giá không đáng kể. Mức độ tăng, giảm nằm trong
khoảng từ 1%-3%.
Giá đất: giá tăng đột biến lên tới 35% tại khu vực phía Tây Hà Nội, đặc biệt dọc
đường Lê Văn Lương-Láng Hòa Lạc và quận Hà Đông, do:
- Trục đường Khuất Duy Tiến-Linh Đàm thông xe
- Tiến độ xây dựng tại khu vực lân cận tiến triển tốt (Charmvit, N05, Star City, HUD
Tower, hệ thống cáp điện ngầm…)
- Sàn vàng đóng cửa, xuất hiện tiền nhàn rỗi
- Yếu tố tâm lý
2 Mảng thị trường khách sạn:
Từ năm 2008 – 2010 tuy có giảm sút chút ít về công suất phòng thuê và giá phòng
do hậu quả của suy giảm kinh tế toàn cầu nhưng số lượng khách sạn mới vẫn tiếp tục

được khai trương. Trong đó có nhiều khách sạn 5, 6 sao đang và đã hoàn thành như:
Crowne Plaza, Grand Plaza. Bên cạnh đó, nhiều tập đoàn quản lý khách sạn quốc tế
đang tìm kiếm cơ hội đầu tư tại Hà Nội.
10
Có thể thấy có sự chênh lệch khá lớn về giá phòng
giữa khách sạn 5 sao so với 3 và 4 sao.
3 Mảng thị trường trung tâm thương mại:
Giá thuê tại các vị trí trung tâm là 125 USD/m2/tháng
và hệ số sử dụng đạt gần 100%. Giá thuê trung bình tại
các trung tâm thương mại của Hà Nội đạt trên 60
USD/m2/tháng.
Về phía nguồn cung, trung tâm thương mại lớn nhất
Hà Nội hiện nay là tháp Vincom chỉ có 30.000m2 tổng
diện tích sàn với 17.000m2 diện tích bán lẻ cho thuê, so
với trung tâm thương mại Ciputra Mall đang được xây dựng
và hoàn thành vào năm 2010 sẽ cung cấp 130.000m2 diện tích
bán lẻ cho thuê. Một trung tâm thương mại khác với 22.300m2 diện tích bán lẻ cho
thuê, gần The Manor, The Garden sẽ bắt đầu hoạt động vào cuối năm 2008 hoặc đầu
năm 2009.
Nhiều trung tâm thương mại sẽ mở cửa trong vòng 3 năm tới. Nguồn cung tăng sẽ
gây áp lực làm giảm giá thuê, đặc biệt tại khu vực trung tâm trong giai đoạn đầu cho
tới khi thị trường ổn định.
4 Mảng thị trường văn phòng cho thuê:
Diện tích văn phòng trống tại Hà Nội hiện khoảng hơn 10%. Tuy nhiên, cung cầu
không thể gặp nhau do một bên không chịu hạ giá còn một bên không thể nâng giá
thuê vì khó khăn.
Về nguồn cung trong tương lai gần, mặc dù sẽ không có các dự án căn hộ dịch vụ
cho thuê thực thụ, song thị trường sẽ đón nhận một nguồn cung thay thế từ một số dự
án căn hộ cao cấp đang sắp được hoàn thiện. Một số các căn hộ thuộc dự án Golden
Westlake trên đường Thụy Khuê và Vincom Park Place trên đường Bà Triệu, (quận

Hai Bà Trưng) dự kiến sẽ được cho thuê, sẽ làm tăng nguồn cung không chính thức
của mảng thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê.
Thị trường văn phòng có thêm nhiều dự án văn phòng có chất lượng tốt hơn ở khu
vực Trung tâm và khu vực phía Tây trong năm 2011. Khu vực trung tâm đang có một
11
số tòa nhà có tỷ lệ trống cao, dẫn đến hiện tượng dư thừa cung văn phòng. Giá thuê
văn phòng thực sẽ tiếp tục giảm trong năm 2011. Cho thuê dài hạn trở thành lựa chọn
chủ yếu với các công ty có kế hoạch dài hạn ở Hà Nội.
5 Mảng thị trường căn hộ cho thuê:
Cầu căn hộ cho thuê ngày càng tăng
Theo báo cáo của Vietnam Report 45% người mua nhà có kế hoạch đi vay ngân
hàng, 25% có kế hoạch tự mua bằng tiền của mình và 30% có kế hoạch vay mượn từ
các nguồn khác.
Hai loại hình bất động sản là nhà chung cư và đất vẫn là lựa chọn số một của đa
số, trong đó, đối với những người có mức thu nhập trung bình dưới 20 triệu
đồng/tháng phần lớn chọn loại hình nhà chung cư để mua (chiếm tỷ lệ 47%), các loại
hình khác như nhà xây trên nền móng riêng và mua đất để tự xây chiếm tỷ lệ nhỏ hơn
khoảng một nửa (26%).
Những người có thu nhập dưới 20 triệu đồng/tháng, đa số chọn tỷ lệ vay dưới 20%
giá trị ngôi nhà (chiếm 55%). Đối với những người có thu nhập trong các khoảng trên
20 triệu đồng/tháng, chủ yếu chọn tỷ lệ vay từ 30 - 50% giá trị ngôi nhà.
2Các loại dịch vụ:
1 Môi giới bất động sản:
Hiện tại trên địa bàn của thành phố, các tổ chức và cá nhân hoạt động dịch vụ môi
giới phát triển khá rầm rộ, dưới các hình thức tư nhân như: Trung tâm môi giới tư vấn
nhà đất, trung tâm giới thiệu người thuê và cho thuê nhà ở… Sau khi nhận tiền hoa
hồng môi giới giữa 2 bên, người môi giới không còn trách nhiệm gì. Hầu hết các tổ
chức môi giới BĐS hiện nay đều là do các cá nhân, hộ gia đình có tiền mở văn phòng,
trung tâm môi giới nhà đất tự phát theo nhu cầu của người dân và theo các cơn sốt nhà
12

đất trên thị trường và họ coi đây như một nghề kinh doanh nhưng không có đăng ký
hành nghề và nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước.
Phần lớn các văn phòng nhà đất này đều do những người không có nghề nghiệp,
không được đào tạo kiến thức về tư vấn BĐS nhà đất, chủ yếu dựa trên kinh nghiệm
thực tế, tự xoay sở và móc ngoặc với các cò mồi khác…tính chuyên nghiệp thấp, độ
tin cậy về thông tin cũng như kết quả thành công chỉ chiếm tối đa là 50%. Họ chỉ đơn
thuần làm môi giới giữa người bán và người mua, ít hoặc không có khả năng tư vấn về
những thông tin cần thiết liên quan đến đất đai BĐS hoặc mới chỉ dừng lại ở mức độ
tư vấn về thông tin và tư vấn hỗ trợ về tài chính liên quan đến BĐS.
Chỉ có 1 số tổ chức môi giới hiện nay là có đăng ký hoạt động nhưng các tổ chức này
lại hoạt động dưới hình thức các công ty thương mại (chức năng hoạt động là làm dịch
vụ tư vấn nhà đất, dịch vụ giới thiệu việc làm, dịch vụ vận chuyển hành khách, chuyển
giao công nghệ-công nghiệp, lữ hành nội địa, đại lý vận tải, dịch vụ vui chơi giải trí ).
2 Sàn giao dịch bất động sản:
Tính đến cuối 2010 cả nước đã có hơn 700 sàn bất động sản nhưng hoạt động của
các sàn vẫn chưa được quản lý một cách có hiệu quả và còn nhiều sai phạm, dẫn đến
tình trạng mặc dù sàn bất động sản mọc ra như nấm nhưng thị trường vẫn rối.
Trong khi đó, giao dịch bất động sản qua sàn chỉ chiếm khoảng 50% (TP Hà Nội
chưa tới 30% và cả nước chỉ có khoảng 40% lượng bất động sản giao dịch qua sàn).
Có thể nhìn thấy hiệu quả giao dịch qua sàn chưa cao bởi tính chuyên nghiệp tại các
sàn còn yếu.
3Những tồn tại yếu kém trong việc phát triển thị trường BĐS tại Hà Nội:
1 Tỷ lệ giao dịch phi chính quy và vi phạm quy định về nhà đất cao:
Đây có thể coi là một vấn đề nổi cộm hiện nay. Cùng với tính chất manh mún của
thị trường, các giao dịch mua bán phi chính quy tồn tại với tỷ lệ lớn (nhất là đối với
quyền sử dụng đất), với nhiều hình thức phong phú đa dạng và chủ yếu ở các khu vực
đô thị.
2 Mất cân đối về cung cầu:
Nhu cầu của dân cư về nhà ở và nhu cầu của khu vực doanh nghiệp về mặt
kinh doanh rất lớn và nhìn chung chưa đáp ứng được đầy đủ. Trong khi đó cung về

13
mặt bằng trong các khu công nghiệp, khu chế xuất, mặt bằng cho doanh nghiệp và
diện tích khách sạn, văn phòng lại vượt xa cầu.
3 Quy trình mua bán phức tạp, qua nhiều khâu trung gian không cần
thiết, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao:
Mọi loại hình giao dịch đều có sự tham gia các cơ quan có thẩm quyền Nhà
nước, ít nhiều măng tính chất “xin-cho”. Để hoàn thành tất một hợp đồng giao dịch
dân sự, các bên tham gia phải qua nhiều bước với nhiều loại thủ tục ở các điạ điểm
khác nhau, đòi hỏi phải đi lại nhiều lần rất tốn kém thời gian và sức lực.
4 Còn tồn tại cơ chế bao cấp, còn có sự phân biệt không cần thiết giữa
quốc doanh, ngoài quốc doanh, giữa trong nước và ngoài nước trong cơ
chế chính sách, trong quản lý điều hành của bộ máy Nhà nước về lĩnh
vực BĐS và thị trường BĐS:
Tồn tại này tạo môi trường thuận lợi cho tham nhũng, sách nhiễu của phần tử thoái
hoá, biến chất trong các cơ quan quản lý Nhà nước về nhà, đất gây những bất bình
đẳng về cơ hội kinh doanh và thu nhập trong xã hội, làm méo mó các quan hệ giao
dịch trong thị trường BĐS.
Đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài do chưa tách được quyền cho
thuê đất thô (của Nhà nước) với quyền cho thuê hạ tầng (của các doanh nghiệp phát
triển hạ tầng hạ tầng), dẫn đến những ưu đãi về giá thuê đất, miễn giảm tiền thuê đất
của Nhà nước phải thông qua doanh nghiệp phát triển hạ tầng và nhiều khi các doanh
nghiệp trực tiếp sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh lại không được hưởng.
5 Thông tin không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận:
Tồn tại này tạo ra nhiều tiêu cực trong việc mua bán BĐS, góp phần làm gia tăng
tình trạng đầu cơ rất nặng nề về nhà đất, gây ra những khiếu kiện tranh chấp nhà đất
(hiện có khoảng 60-70% khiếu kiện trong xã hội khiếu kiện về nhà đất). Tuy nhiên,
công tác giải quyết khiếu nại, tố cao, tranh chấp nhà cửa đất đai ở các địa phương chưa
đáp ứng được yêu cầu thực tế, rất dễ gây ra tình trạng mất ổn định chính trị – xã hội.
Thông tin không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận, tại Hà Nội nguồn thông
tin để có được ngôi nhà hiện tại của người phỏng vấn tập trung chủ yếu là thông qua

14
bạn bè, họ hàng (chiếm 70,24%), qua thông tin đại chúng 16,67%, qua các trung tâm
môi giới nhà đất chỉ chiếm có 13,10%
(nguồn: Viện nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương).
2 Nguyên nhân của các yếu kém trên:
1 Khung pháp lý còn thiếu đồng bộ và hay thay đổi:
Trong thời gian qua có quá nhiều cơ quan có thẩm quyền ban hành các văn bản
pháp luật về đất đai. Hệ thống pháp luật đất đai hiện hành rất phức tạp, chồng chéo,
không đủ minh bạch, quá nhiều văn bản nhưng vẫn thiếu tạo ra sự rối ren ngay chính
trong hệ thống văn bản pháp luật. Các quy định về đất đai thể hiện trong nhiều luật,
nghị định, thông tư khác nhau, giải quyết một việc thường phải áp dụng nhiều luật
nhưng lại có những quy định không khớp hoặc mâu thuẫn với nhau, thiếu an toàn pháp
lý cho người sử dụng đất. Các văn bản dưới luật ban hành thường qúa chậm. Như luật
đất đai năm 1993 có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 nhưng một số văn bản quy phạm
pháp luật về tài chính đối với đất đai liên quan đến luật đất đai ban hành vào năm 1994
như Nghị định số 87/CP của Chính phủ quy định khung giá các loại đất ban hành ngày
17/8/1994, Quyết định số 13557/TC-QĐ-TCT của Bộ Tài chính quy định khung giá
các loại đất cho thuê đối với các tổ chức trong nước được Nhà nước cho thuê đất ban
hành ngày 30/12/1995, Nghị định số 89/Cp của Chính phủ về việc thu tiền sử dụng đất
và lệ phí địa chính ban hành ngày 17/8/1994.
Không ít văn bản ban hành không đúng hình thức, không mang tính quy phạm pháp
luật không đúng thẩm quyền (như dùng công văn thông báo của bộ, ngành, địa phương
để đặt ra chế độ chính sách về đất đai). Một số quy định của pháp luật mới dừng ở
mức độ nguyên tắc, quan điểm mà chưa dự liệu đầy đủ các tình huống, chưa có quy
định cụ thể hành vi được làm, không được làm, chưa có chế tài đủ nghiêm nên hiểu
pháp luật và thực thi pháp luật còn khác nhau giữa các ngành, các cấp cũng như trong
nhân dân dẫn đến hiệu quả áp dụng pháp luật còn nhiều hạn chế.
2 Chính sách đối với thị trường BĐS còn thiếu đồng bộ và bất hợp lý:
1 Pháp luật dân sự:
Trong Bộ luật dân sự chưa làm rõ, chưa cụ thể hoá quyền của người không phải là

chủ sở hữu đối với một tài sản, chưa phân biệt rõ ràng sở hữu toàn dân và các quyền
đại diện của chủ sở hữu toàn dân. Nguyên tắc công khai đối với tài sản là BĐS được
15
thể hiện qua việc đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đất. Nhưng hệ thống đăng ký
BĐS ở nước ta hiện nay chưa đáp ứng được yêu cầu minh bạch hoá. Theo quy định
của bộ luật dân sự và các văn bản pháp luật khác có liên quan thì đăng ký là điều kiện
làm phát sinh hiệu lực của sự dịch chuyển quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài
sản và việc đăng ký này còn làm phát sinh hiệu lực của hợp đồng. Do vậy việc bộ luật
dân sự quy định khái quát về việc đăng ký quyền sở hữu đã gây ra không ít khó khăn
và bất cập trong quá trình thực thi pháp luật, giảm hiệu quả của pháp luật nhất là ảnh
hưởng đến tính công khai hoá các quyền của chủ thể đối với tài sản làm cho người thứ
ba khó biết được sự tồn tại, sự chuyển dịch các quyền đó nhằm đảm bảo sự an toàn
trong giao dịch.
Các quy định của luật dân sự về chuyển quyền sử dụng đất: theo quy định hiện hành
của bộ luật dân sự thì phần chuyển quyền sử dụng đất mang nhiều yếu tố quản lý Nhà
nước và thường bất cập so với luật đất đai đã được nhiều lần sửa đổi, bổ sung. Do đó
các quy định của bộ luật dân sự về quyền sử dụng đất thường mâu thuẫn và không phù
hợp với quy định ban hành sau này của luật đất đai, tính ổn định của pháp luật không
cao.
Về bán đấu giá tài sản liên quan đến BĐS: hiện nay, trên thực tế việc bán đấu giá tài
sản nói chung và tài sản là BĐS cũng như quyền sử dụng đất cùng một lúc được điều
chỉnh và quy định trong nhiều văn bản pháp luật khác nhau như: Bộ luật dân sự, pháp
lệnh thi hành án dân sự, Nghị định 69/CP, Nghị định số 86/CP ngày 19/12/1996 của
Chính phủ ban hành quy chế trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ
tầng. Do vậy điều này sẽ không tránh khỏi những quy định trùng lặp thậm chí có quy
định còn mâu thuẫn, chồng chéo nhau, gây nhiều khó khăn, lúng túng cho cơ quan
quản lý Nhà nước như người dân trong khi vận dụng pháp luật.
2 Pháp luật về đất đai:
Xử lý hành chính các vi phạm pháp luật đất đai, quản lý và sử dụng đất còn lỏng
lẻo, thiếu chặt chẽ trong khi bộ máy quản lý đất đai, nhà ở, xây dựng ở các cấp đặc

biệt là cấp xã, phường, thị trấn còn thiếu và yếu, chưa đủ sức nhanh nhạy, giải quyết
kịp thời đã dẫn đến tình trạng có việc sử dụng đất tuỳ tiện.
Cơ chế quản lý giá đất của Nhà nước có tác động mạnh đến hoạt động của thị
trường BĐS, tuy nhiên trong thời gian qua cơ chế này còn nhiều bất cập. Những quy
16
định pháp lý về giá cả trong thị trường BĐS còn bất cập, chưa nhất quán chưa hợp lý,
gây khó khăn trong việc thực hiện các giao dịch, đặc biệt là khâu bồi thường thiệt hại
giải phóng mặt bằng.
3 Pháp luật về ngân hàng - tín dụng:
Nghị định số 178/CP về đảm bảo tiền vay của các tổ chưc tín dụng, trong đó có
quy định về thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và các tài sản khác là BĐS tại các tổ
chức tín dụng trong nước để vay vốn sản xuất kinh doanh, quy định về đăng ký thế
chấp tài sản gắn liền với đất bắt buộc phải đăng ký quyền sử dụng đất có tài sản gắn
liền trên đất đó. Nhìn chung các quy định về bảo đảm tiền vay còn nhiều bất cập và
nặng về thủ tục hành chính giấy tờ vì theo quy định tại điều 732 bộ luật dân sự và
Nghị định số 17/2000/NĐ-CP của Chính phủ quy định phải có giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất mới được thế chấp nhưng nhiều tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất
dùng vào mục đích sản xuất kinh doanh, cung ứng dịch vụ chưa có giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất do đó giao dịch thế chấp BĐS gặp nhiều khó khăn, hạn chế khả
năng chuyển hoá BĐS thành tài sản tài chính, huy động vốn cho sản xuất kinh doanh,
chưa đảm bảo tính tự chủ, tự quyết của các tổ chức tín dụng trong việc nhận tài sản
bảo đảm là BĐS cũng như hạn chế quyền của chủ nọ trong việc xử lý tài sản bảo đảm
là BĐS.
4 Pháp luật về thuế, lệ phí liên quan đến BĐS:
Mặc dù Nhà nước ban hành nhiều văn bản pháp luật, quy định các biện pháp tài
chính nhằm mục đích khuyến khích sự phát triển của thị trường BĐS tuy nhiên chưa
đáp ứng được nhu cầu thực tiễn về đất, chưa đủ mạnh để thúc đẩy nhanh hơn sự hình
thành và phát triển thị trường BĐS. Cụ thể như:
- Mức thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ khá cao do
đó không khuyến khích việc đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chính vì vậy

việc mua bán, chuyển nhượng BĐS trao tay là phổ biến và thị trường BĐS không
chính thức hoạt động mạnh.
- Thời gian qua, chính sách thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ có điều
chỉnh giảm như thuế chuyển quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp
nuôi trồng thuỷ sản còn 2% các loại đất khác còn 4%. Lệ phí trước bạ từ 2% xuống
còn 1%. Tuy nhiên, tổng mức mức thuế và phí phải nộp khi thực hiện giao dịch
17
Trung ương
Tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
Huỵên, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh
Xã, phường, thị trấn
Bộ tài nguyên và Môi trường
Sở điạ chính, sở địa chính – nhà đất
Phòng địa chính
Cán bộ địa chính chuyên trách
chuyển nhượng về BĐS vẫn còn khá cao, từ 3 – 5%. Do đó các bên tham gia giao dịch
BĐS không muốn đăng ký chuyển nhượng với cơ quan quản lý nhà nước. Người mua
bán BĐS chỉ cần người bán trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng hợp đồng có
chứng nhận của UBND phường, xã, thị trấn xác nhận.
5 Năng lực tổ chức, quản lý bộ máy còn thiếu đồng bộ:
Pháp luật quy định Nhà nước phải cấp giấy chứng nhận quuyền sử dụng đất cho
người sử dụng và giấy chứng nhận chủ sở hữu nhà cho chủ sở hữu nhà. Tuy nhiên cho
đến nay các cơ quan có thẩm quyền mới cấp một tỷ lệ rất nhỏ. Việc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất nhất là đất ở đô thị đạt thấp có nhiều nguyên nhân: do nguồn
gốc đất rất phức tạp, các quy định về giấy tờ làm căn cứ không bao quát hết được, do
nhiều năm buông lỏng quản lý đất đai, một bộ phận người sử dụng dất không có đủ
giấy tờ hợp pháp, do quy định thủ tục còn rườm rà, phức tạp, do trước đây quy định
phải đóng tiền một lần và lớn qúa dân không chịu nổi, đa số người dân không có nhu
cầu chuyển nhượng nên ít quan tâm mặt khác việc chuyển nhượng “ngầm” đất đai diễn
ra phổ biến. Pháp luật quy định phải đăng ký BĐS và những giao dịch, biến động về

BĐS nhưng việc này cho tới nay hầu như không thực hiện được.
Công tác quy họach, sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch phát triển
khu dân cư thực hiện còn dàn trải, mới tập trung làm quy hoạch tổng thể, thiếu quy
hoạch chi tiết, quy hoạch thường xuyên phải điều chỉnh, việc công bố quy hoạch để
dân và các doanh nghiệp thường xuyên phải điều chỉnh, việc công bố quy hoạch để
dân và các doanh nghiệp biết, tham gia và thực hiện chưa có chuyển biến đáng kể, tính
pháp lý của quy hoạch đang bị vi phạm trong thực thi cả từ phía cơ quan Nhà nước và
một bộ phận dân cư. Chính điều này đã làm cho thị trường nhà đất phát triển lộn xộn
các vi phạm xảy ra nhiều.
Hiện nay hệ thống bộ máy quản lý nhà nước về đất đai thực hiện theo 4 cấp:
18
Bộ máy quản lý nhà nước về đất đai nhìn chung chưa được hoàn thiện và đồng bộ,
còn nhiều bất hợp lý, chưa ngang tầm nhiệm vụ, cơ quan địa chính còn bị phụ thuộc
nhiều vào chính quyền các cấp. Từ trung ương tới địa phương, ngành địa chính mới
chỉ là cơ quan giúp việc cho chính quyền cùng cấp, nhất là ở địa phương ngành địa
chính chỉ chủ yếu làm nhiệm vụ thẩm định hồ sơ về đất đai để UBND quyết định đã
tạo nên cơ chế hành chính nhiều tầng nấc, giải quyết công việc chậm, kém hiệu quả.
Chức năng nhiệm vụ của ngành địa chính đặc biệt là trong công tác kiểm tra xử lý vi
phạm chưa rõ ràng còn nhiều chồng chéo với chức năng nhiệm vụ của các ngành khác.
So với yêu cầu của công tác quản lý Nhà nước hiện nay, đội ngũ cán bộ địa chính chưa
đáp ứng được yêu cầu, nhất là ở các địa bàn lớn, cán bộ địa chính ở xã, phường còn
chưa đủ về số lượng và còn yếu kém về trình độ chuyên môn, lại phải kiêm nhiệm
nhiều việc và luôn thay đổi theo nhiệm kỳ của chính quyền cơ sở.
19
III. Giải pháp trong việc điều tiết thị trường bất động sản Hà Nội
1. Giải pháp điều tiết của chính phủ:
1.1. Sửa đổi và hoàn thiện luật BĐS:
Chính phủ các bộ ban ngành và quốc hội đã và đang điều chỉnh, sửa đổi và hoàn
thiện về luật bất động sản tại VN và các quan hệ phát sinh liên quan đến nhà đất ở HN
nói riêng và VN nói chung để phù hợp với tình hình thực tiễn.

Luật Đất Đai được Quốc hội thảo luận và ban hành và có hiệu lực từ ngày
15/10/1993 và tại Đại hội lần thứ VIII của Đảng (1996), Đảng ta đề ra chủ trương về
phát triển thị trường BĐS để đồng bộ hóa các loại thị trường. Từ đó đến nay, Luật Đất
Đai năm 1993 đã được Quốc hội sửa đổi ba lần vào năm 1998, 2001và 2003, sắp tới
đây để đáp ứng và phù hợp với tình hình biến động của thị trường BĐS, luật sẽ được
đưa ra thảo luận để sửa đổi một lần nữa.
Trong đó, quy định rõ các vấn đề có liên quan như các đối tượng tham gia vào thị
trường BĐS và nhà đất nhằm đưa ra những biện pháp quản lý cũng như hạn chế các
tiêu cực mà các nhóm đối tượng này có thể mang lại cho thị trường nhà đất. Trong đó
luật sửa đổi dành nhiều quy định cho đối tượng là các nhà phát triển BĐS và nhà đất tư
nhân vì đối tượng này là đối tượng khó kiểm soát nhất và cũng hay vi phạm pháp luật
nhất do thường đặt lợi nhuận lên hàng đầu. Hiện tượng đầu cơ, giá đất lên xuống phần
lớn do sự lũng đoạn của đối tượng này vì vậy một khung pháp lý để quản lý đối tượng
này là rất cần thiết.
Cùng với việc ban hành và sửa đổi Luật đất đai, Chính phủ và Quốc còn ban hành
các luật khác, trong đó có quy định các điều có liên quan: Bộ luật dân sự, pháp luật về
đất đai, Luật xây dựng, dự thảo Luật đăng ký BĐS, Luật nhà ở ( 2005), Luật kinh
doanh bất động sản (29/06/2006) đồng thời hoàn thiện pháp luật về ngân hàng và tín
dụng nhằm tạo tính ổn định cho việc quản lý của các cơ quan chức năng.
1.2. Hoàn thiện bộ máy cơ quan trong quản lý bất động sản:
Các cấp quản lý phải công khai, minh bạch mọi thông tin về quản lý và sử dụng
đất, cho phép mọi người có quyền được tiếp cận các thông tin này. Tăng tính độc lập,
khách quan của hệ thống xây dựng quy hoạch, thực hiện đăng ký bất động sản, thẩm
định dự án đầu tư, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, định giá đất ra
20
khỏi hệ thống hành chính. Nâng cao thẩm quyền và trách nhiệm thực hiện công tác
kiểm tra thanh tra của cơ quan hành chính đối với các cơ quan trực thuộc.Nâng cao
hiệu quả công tác giám sát do hệ thống hội đồng nhân dân, các tổ chức chính trị - xã
hội, các tổ chức xã hội, cộng đồng dân cư và người dân thực hiện. Đổi mới trình tự,
thủ tục ban hành các quyết định hành chính theo hướng giảm tính độc đoán của người

có thẩm quyền ban hành quyết định. Có quy định cụ thể về trách nhiệm giải trình đối
với từng vị trí công tác trong bộ máy quản lý đất đai.
1.3. Đổi mới việc xây dựng kế hoạch quy hoạch đất:
Chính phủ đang lập và sửa đổi bản quy hoạch thiết kế thủ đô trong 30 và 50 năm
tới, theo đó hướng tới xây dựng Hà Nội thành một thành phố phát triển hiện đại và
thân thiện với môi trưởng với 5 đô thị vệ tinh gồm Hòa Lạc, Sơn Tây, Xuân Mai, Phú
Xuyên - Phú Minh và Sóc Sơn sẽ có quy mô dân số từ 12,7 vạn đến 75 vạn người.
Đáng chú ý, khu vực nội thành từ Vành đai 2 đến trung tâm được kiểm soát bảo tồn
nghiêm ngặt các di sản văn hóa Thăng Long , khống chế kiểm soát mật độ và tầng cao
xây dựng. 68% diện tích đất tự nhiên được dành cho khu vực hành lang xanh vẫn
được giữ nguyên và đây cũng là một tiêu chí mà TP quyết tâm phấn đấu trong tương
lai. Theo đồ án quy hoạch mới, trước mắt trụ sở một số cơ quan hành chính nhà nước
sẽ được quy hoạch tại khu vực Mễ Trì - Mỹ Đình. Về lâu dài, quỹ đất dự trữ xây dựng
đô thị hành chính sẽ được gắn với Trung tâm hành chính quốc gia dự kiến tại khu vực
chân núi Ba Vì và gắn với phía Bắc đô thị Hòa Lạc
Trong tương lai, Hà Nội sẽ xây mới 8 cầu và 1 hầm qua sông Hồng. Xây dựng mới
các tuyến đường sắt quốc gia, đường sắt cao tốc Bắc - Nam, cải tạo đường sắt ngoại ô
kết nối với hệ thống đường sắt nội đô và quốc gia thông qua các ga đầu mối. Cảng
hàng không, sân bay quốc tế Nội Bài lớn nhất phía Bắc đạt 20-25 và 50. Trong tương
lai, cấu trúc đô thị Hà Nội được xây dựng dựa trên các yếu tố phát triển bền vững là sự
kết nối mạng đa cực, đa trung tâm, đa tầng bậc. Song để việc thực hiện đạt hiệu quả,
các nhà tư vấn, phản biện cần định hình, định lượng rõ từng nội dung như làm thế nào
để giảm dần số dân ở khu vực trung tâm từ 2,2 triệu người xuống còn 1,6 triệu người
trong năm 2020. Chức năng và vị trí của từng đô thị vệ tinh, vấn đề bảo tồn, kiểm soát
giữa hành lang xanh và vành đai xanh cũng cần được làm rõ.
21
1.4. Các biện pháp kiểm soát, ngăn chặn bong bóng nhà đất và tình trạng đầu
cơ:
Bộ Xây dựng nhìn nhận, nguyên nhân cơ bản dẫn đến hiện tượng sốt đất ở khu
vực ngoại thành Hà Nội là sở hạ tầng giao thông thông tại các huyện ngoại thành

thuộc Hà Tây cũ ngày càng tốt hơn. Việc chuẩn bị hoàn thành các tuyến đường lớn kỷ
niệm một ngàn năm Thăng long - Hà Nội như đường 32, đường Láng- Hòa Lạc cũng
làm cho giá đất tại một số khu vực ven đô tăng cao. Ngoài ra, quy định của pháp luật
về giao đất rừng, đất nông nghiệp quá thông thoáng nên dẫn đến hiện tượng nhiều nơi
giao đất cho cả những đối tượng không phải là nông trường viên. Quy định của pháp
luật về thủ tục chuyển nhượng đất nông nghiệp, đất rừng đơn giản cũng đã tạo kẽ hở
cho những người đầu cơ đất đai trục lợi.
Do đó, Bộ Xây dựng đề nghị: các cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, chi cục thuế
có trách nhiệm kiểm tra và kiên quyết không cho sang tên đổi chủ những trường hợp
chưa đủ thủ tục, giấy tờ hợp pháp và chưa nộp thuế. Chính phủ sẽ nghiên cứu ban
hành quy định đối với đất giao có thời hạn như đất rừng, đất canh tác. Các loại đất này
không được tự do chuyển nhượng mà chỉ được chuyển nhượng có điều kiện để hạn chế
việc mua đi bán lại trong thời gian ngắn làm lộn xộn thị trường. Bộ Xây dựng đã có
báo cáo gửi Thủ tướng về thực trạng mua bán BĐS tại một số khu vực đang xem xét
quy hoạch Hà Nội đặc biệt là các huyện Thạch Thất, Ba Vì, Quốc Oai, Thường Tín ở
phía Tây thành phố. Để bình ổn thị trường BĐS chính phủ đang có kế hoạch thông tin
tới toàn xã hội về lộ trình hình thành, triển khai các đồ án quy hoạch chi tiết, dự án đầu
tư để người dân nắm bắt thông tin. Bộ trưởng Nguyễn Xuân Phúc, Chủ nhiệm Văn
phòng Chính phủ trong cuộc họp báo ngày 1/6 truyền đạt: Thủ tướng yêu cầu các ban,
ngành chức năng phải phối hợp với các tỉnh, thành phố tiến hành kiểm tra, giám sát
chặt chẽ tình hình tăng giá đất và nhà ở, nhất là ở khu vực Hà Nội và một số thành phố
lớn, khắc phục tình trạng giá đất và nhà ở tăng đột biến trong thời gian vừa qua. Các
cơ quan chức năng phải kiên quyết, ngăn chặn kịp thời, xử lý các trường hợp đầu cơ,
gây ra tình trạng khan hiếm giả và tung tin đồn nhằm đẩy giá nhà đất lên cao để trục
lợi.Yêu cầu các bộ, ngành liên quan đánh giá và đưa ra được những giải pháp hữu hiệu
bình ổn thị trường BĐS; yêu cầu NHNN giám sát chặt hơn tình trạng cho vay BĐS,
tránh tình trạng bong bóng trên thị trường này.
22
Ban hành các văn bản nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ: Trong đó, Nghị định 181
ngày 29-10-2004 của Chính phủ qui định “dự án phải xây dựng nhà xong mới được

bán” không cho phép bán đất nền đã tác động mạnh đến thị trường bất động sản. Thị
trường đất nền dự án coi như bị tê liệt, bởi nhiều nhà đầu tư khó có đủ lực để thực hiện
từ đầu đến cuối một dự án lớn, nhất là đối với các nhà đầu tư trong nước.
2. Những hạn chế trong giải pháp của chính phủ:
Luật Đất đai năm 2003 đã triển khai được 5 năm. Trong thời gian qua, khi đất đai
luôn biến động theo nhu cầu sử dụng cho phát triển bền vững thì luật lại bộc lộ rất
nhiều vường mắc cần sửa đổi:
• Hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của nước ta chưa phù hợp với lý luận khoa
học, trên thực tế chưa đủ sức để điều tiết thị trường sơ cấp về quyền sử dụng đất giữa
Nhà nước và người sử dụng đất; mặt khác, chưa bảo đảm được tính thống nhất giữa
quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch phát triển kinh tế và quy hoạch xây dựng.
• Hệ thống đăng ký đất đai đang bị chia ra thành hai mảng: đất có nhà ở (được điều
chỉnh bằng Luật Nhà ở, theo hệ thống quản lý nhà nước của ngành xây dựng) và đất
không có nhà ở (được điều chỉnh bằng Luật Đất đai, theo hệ thống quản lý nhà nước
của ngành tài nguyên và môi trường). Đây cũng là bức xúc của người dân, của doanh
nghiệp khi phải đối mặt với sự phức tạp của hai hệ thống cơ quan đăng ký đất đai, hai
loại giấy chứng nhận về đất đai.
• Hệ thống tài chính đất đai mới được đặt ra, còn thiếu nhiều công cụ để quản lý giá đất
(Luật này không đề cập tới hệ thống thuế về đất). Chính quy hoạch sử dụng đất cho
chuyển một số diện tích đất đang sử dụng vì mục đích sản xuất nông nghiệp sang sử
dụng vào mục đích phi nông nghiệp làm cho giá đất nông nghiệp trên thị trường cao
hơn. Tiếp theo, pháp luật hiện hành quy định là giá đất áp dụng để tính tiền sử dụng
đất khi Nhà nước giao đất, tính giá trị bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất, tính
giá trị tài sản doanh nghiệp có quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà
nước phải được xác định phù hợp với giá đất trên thị trường và giao cho UBND cấp
tỉnh quyết định. Giao như vậy, nhưng chưa chỉ ra được quy trình làm thế nào để xác
định được giá đất trên thị trường. Người dân khiếu nại về giá tính bồi thường đất cho
mình chưa phù hợp với giá thị trường cũng không đưa ra được luận cứ gì xác đáng gây
bức xúc cho người dân bị thiệt thòi về giá trị bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
23

• Pháp luật đất đai hiện hành vẫn chưa tạo được sự bình đẳng về quyền giữa nhà đầu tư
trong nước và nhà đầu tư nước ngoài như quy tắc của sân chơi WTO. Tổ chức kinh tế
trong nước được Nhà nước giao đất có thời hạn nộp tiền sử dụng đất hoặc được Nhà
nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng . Tổ chức kinh tế trong nước được nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ
các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân. Còn tổ chức kinh tế nước ngoài được Nhà
nước cho thuê đất thì trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê
đất hàng năm. Tổ chức kinh tế nước ngoài được nhận chuyển nhượng dự án, thuê đất,
nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trong nước; không được
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng
đất từ các hộ gia đình, cá nhân.
• Việc giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai đang gặp nhiều bức xúc, các vụ việc cũ
chưa giải quyết xong thì các vụ việc mới từ công tác thu hồi đất lại tăng lên rất nhanh.
Giải pháp chuyển các khiếu kiện cho địa phương giải quyết và tăng thêm sự tham gia
của hệ thống tòa án là đúng về lý luận nhưng chưa phù hợp thực tiễn.
• đối với các biện pháp hạn chế bong bóng bất động sản thì qua nhận định của nhiều
người thì quy định này làm hạn chế khả năng chuyển nhượng bất động sản, nhưng
không có tác dụng là bao khi cơn sốt đang lên cao trào. Người ta sẵn sàng mua bán
trao tay, hoặc chỉ bằng các giấy uỷ quyền để chuyển nhượng nhà đất.
3. Kinh nghiệm quản lý thị trường BĐS tại một số quốc gia:
3.1. Quản lý thị trường BĐS tại Hàn Quốc:
Lĩnh vực thị trường bất động sản nhà ở của Hàn Quốc cũng thu được nhiều kết quả
đáng ghi nhận. Trong suốt mấy chục năm qua, Hàn Quốc luôn phải đối mặt với nhiều
thách thức lớn trong lĩnh vực phát triển bất động sản nhà ở. Tình hình quản lý thị
trường bất động sản nhà ở Hàn Quốc trong những năm gần đây có thể tóm lược như
sau: Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách nhằm ổn định thị trường bất động. Chính
phủ Hàn Quốc đã đề ra những biện pháp kiểm soát gắt gao kiềm chế giá nhà đất. Cuối
năm 2003, Chính phủ Hàn Quốc đã đề ra chính sách thuế thu nhập trong kinh doanh
bất động sản với mức thuế suất lên đến 60% trên lợi nhuận như đối với khu vực ngoại
ô phía Nam Seoul. Chính phủ Hàn Quốc còn yêu cầu nhà đầu tư hạn chế việc xây

dựng chung cư cao cấp cho người có thu nhập cao và tăng số chung cư cho thuê với
giá rẻ cho người nghèo.
24
Riêng trong lĩnh vực nhà ở, trong năm nay Chính phủ Hàn Quốc sẽ cho phép xây
dựng 520.000 căn nhà để ổn định giá BĐS, đồng thời sẽ tăng kinh phí tài chính cho
những người nghèo mua nhà ở. Trong số nhà ở trên sẽ có 370.000 ngôi nhà xây để
bán. 150.000 ngôi nhà sẽ được giành cho thuê. Chính phủ sẽ giành khoảng 54,45 km2
đất cho xây dựng nhà và để đạt mục tiêu này Chính phủ dự định sẽ chi hơn 10.130 tỷ
Uôn (khoảng 10 tỷ USD) và cam kết ổn định giá nhà ở bằng cách tăng cung và tăng
cường ngăn chặn nạn đầu cơ nhà. Một trong những giải pháp nhằm kiểm soát chặt chẽ
nạn đầu cơ là tăng mức thuế sở hữu nhà ở (từ 58,9% năm 2001 lên 63% năm 2004).
Trên thực tế, các chính sách trên đã thu được kết quả rất đáng quan tâm. Các căn hộ
bán tăng 45% so với năm 2004. Các đơn đặt hàng xây dựng cũng tăng 15% so với
trung bình 3 năm gần đây, đạt 5,2000 tỷ Uôn (khoảng 5 tỷ USD)
Tuy nhiên, các giải pháp quản lý Chính phủ Hàn Quốc đã có tác động theo chiều
ngược lại. Hiện tại nợ dân cư (tức nợ của các gia đình Hàn Quốc) tăng gấp đôi so với
năm 2000, lên đến 450 tỷ USD - trong đó có hơn 50% là các khoản vay để mua nhà.
Ngoài ra, các chính sách của chính phủ Hàn Quốc trong quản lý thị trường bất động
sản nhà ở đã làm tăng giá bất động sản nói chung, đặc biệt tăng nhanh tại những khu
vực sinh sống của người có thu nhập cao. Việc này dẫn đến hậu quả lớn là người giàu
đã giàu càng giàu nhanh - tăng thêm khoảng cách giàu nghèo. Tóm lại, sau khi tham
khảo, nghiên cứu thị trường nhà đất của Hàn Quốc, có thể rút ra một số nhận xét cơ
bản sau:
- Thứ nhất, thị trường nhà đất được hình thành và phát triển tùy thuộc vào đặc điểm và
tình hình cụ thể của mỗi nước, trong đó, pháp lý về nhà đất là yếu tố ban đầu, yếu tố
không thể thiếu.
- Thứ hai, công tác quy hoạch được đặc biệt chú trọng, tạo sự phát triển bền vững của
thị trường nhà đất. Việc xây dựng quy hoạch được tiến hành từng bước, khoa học, thận
trọng và trước khi công bố công khai phải có ý kiến đóng góp rộng rãi của người dân.
- Thứ ba, Nhà nước vừa là người tạo dựng môi trường pháp lý, môi trường kinh tế - xã

hội cho thị trường nhà đất, vừa là ‘’bà đỡ’’ cho thị trường nhà đất. Trong một số
trường hợp, Nhà nước cần can thiệp sâu và tích cực vào thị trường nhà đất, đặc biệt là
thực hiện chính sách nhà ở công, nhằm cung cấp cho hầu hết người dân có nhà ở thích
hợp và hạn chế việc mua đi bán lại.
25