Thị trường bất động sản và tín dụng bất động sản

1

CHƯƠNG 1: KHUNG LÝ THUYẾT VỀ THN TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN VÀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1 Bất động sản
1.1.1.1 Khái niệm
Theo quy định của Luật dân sự sửa đổi số 33/2005/QH11, Quốc hội khóa
XI, kỳ họp thứ 7 thì bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình
xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây
dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy
định.
Như vậy, theo quy định này thì bất động sản có các đặc điểm sau:
- Bất động sản là tài sản không di động được, trong đó bất động sản điển
hình nhất là đất đai, nhà ở. Mặt khác do đặc điểm không di động được, nên vị trí
bất động sản ở thành phố hay ở nông thôn, ở khu vực trung tâm hay ở khu vực xa
trung tâm... đóng một vai trò rất quan trọng trong việc định giá bất động sản. Cùng
một mảnh đất diện tích như nhau, nhưng ở vị trí khác nhau thì giá bất động sản
cũng khác nhau.
- Các công trình xây dựng, tài sản khác nếu như không gắn liền với đất đai,
nhà ở thì không thể xem là bất động sản, nhưng khi gắn với đất đai, nhà ở thì được
xem là bất động sản.
Như vậy bất động sản là yếu tố vật chất có ích cho con người, là tài nguyên
của quốc gia và có tính lâu bền thể hiện rõ trong quá trình sử dụng đất đai bởi đất
đai không bị hao mòn. Mặt khác, đối với bất động sản là hàng hoá còn có thể giao
dịch trên thị trường và mang lại giá trị tăng thêm cho nền kinh tế thông qua việc
chuyển từ giá trị hiện vật sang tiền tệ.
Tuy nhiên, với tính chất không di động được, và có tính khan hiếm không
thể tăng thêm dù dân số tăng. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến tổng cung bất
động sản trong tương lai luôn thấp hơn so với tổng nhu cầu bất động sản xét về dài
hạn.

2

1.1.1.2 Phân loại
Căn cứ theo khái niệm trên, Bất động sản có thể chia thành 3 loại sau:
Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: bất động sản nhà ở, bất động sản
văn phòng, nhà xưởng và công trình thương mại dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ
tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội) ... Trong bất động sản có đầu tư xây dựng thì nhóm
bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm
bất động sản cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, có tính chất phức tạp và chịu ảnh
hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này chiếm đa số trong các
giao dịch trên thị trường bất động sản ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.
Bất động sản không đầu tư xây dựng: bất động sản thuộc loại này chủ yếu
là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp,
đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng ...
Bất động sản đặc biệt: là những bất động sản như các công trình bảo tồn
quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang...
1.1.1.3 Các nhân tố tác động đến giá trị bất động sản
Giá cả bất động sản tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung cầu trên thị
trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá bất động sản thường bị đNy cao lên; ngược lại,
khi cầu thấp hơn cung, giá bất động sản có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá
cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những
khuyết tật của thị trường như độc quyền, đầu cơ, sự can thiệp của Nhà nước như
đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư như đường giao
thông, cấp và thoát nước, cấp điện...; tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh
nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản bất động sản thuộc sở
hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp...; có những yếu tố bắt
nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông
để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư ... Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng
đến giá bất động sản nói riêng cũng như đối với bất động sản nói chung:
1.1.1.3.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản:

- Các yếu tố tự nhiên:
3

* Vị trí bất động sản: Do bất động sản không di động được, nên vị trí bất
động sản ở đâu, môi trường xung quanh thế nào, vị trí ở trung tâm hay xa trung
tâm, vị trí có thể dùng làm chỗ kinh doanh hay chỉ dùng để ở... là những yếu tố tác
động trực tiếp đến giá trị bất động sản.
* Diện tích, hình thể thửa đất hoặc lô đất: một diện tích đất tối ưu khi nó
thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng.
* Địa hình bất động sản toạ lạc và hình thức bên ngoài của bất động sản.
- Các yếu tố kinh tế:
* Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: mức thu nhập hàng năm từ
bất động sản mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của bất động sản đó.
Khi khả năng tạo ra thu nhập từ bất động sản càng cao thì giá chuyển nhượng của
nó càng cao và ngược lại.
* Những tiện nghi gắn liền với bất động sản: như hệ thống điện, nước, vệ
sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất
lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị bất động sản càng gia tăng.
- Các yếu tố liên quan đến thị trường:
* Tính hữu dụng của bất động sản: Bất động sản này có thể dể dàng cho
thuê hoặc dùng mặt bằng để buôn bán …
* Cung - cầu về bất động sản: Diễn biến cung cầu về bất động sản trong
từng giai đoạn nhất định có thể đNy giá bất động sản lên cao hoặc ngược lại. Yếu tố
này mang tính thị trường và có khi làm cho giá trị bất động sản bị tăng, giảm một
cách bất ngờ lên cao hoặc thấp hơn so với giá trị thực của chính bất động sản đó.
1.1.1.3.2 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản:
* Tình trạng pháp lý của bất động sản: các giấy tờ chứng minh quyền sử
dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng... hiện có.
* Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản, các hạn chế
về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với bất động

sản, tình trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng
đất, sở hữu nhà, sự hạn chế số tầng xây dựng.
4

1.1.1.3.3 Các yếu tố chung bên ngoài:
- Các yếu tố về chính sách:
Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền sở tại có
thể có những tác động đến hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và sự
đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng. Cụ thể là:
* Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên
ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về bất động sản qua đó có thể làm
cho giá bất động sản gia tăng.
* Các chính sách tác động trực tiếp như:
• Chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản tại Việt Nam.
• Chính sách cho phép những người không có hộ khNu thành phố được mua
nhà tại thành phố.
• Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản
• Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất,
cho thuê đất…
• Các chính sách thuế của Nhà nước đối với bất động sản
- Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: đó là các yếu tố kinh tế liên quan như:
Tình hình cung cầu bất động sản, mức độ tăng trưởng GDP hàng năm, thu nhập
bình quân hàng năm của người dân trong vùng, khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng
của hệ thống tín dụng trong vùng …
- Các yếu tố xã hội:
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị bất động sản. Một khu vực
mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị bất
động sản nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung cầu bị phá vỡ.
Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục,
trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng

đến giá trị của bất động sản, những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ…
5

Tóm lại, việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản là rất
quan trọng, chính thông qua việc phân tích, xử lý và đánh giá đúng các yếu tố này
là cơ sở để xác định giá trị thực của bất động sản.
1.1.2 Thị trường bất động sản
1.1.2.1 Khái niệm
Thị trường bất động sản là thị trường mà các giao dịch, mua bán và trao đổi
về bất động sản được diễn ra giữa người mua và người bán thông qua cơ chế giá.
Tuy nhiên bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ
được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế
chấp, chuyển dịch quyền sử dụng. Do đó, thị trường bất động sản hoàn chỉnh không
thể chỉ là quan hệ giữa người mua, người bán về bất động sản mà còn là nơi diễn ra
các giao dịch liên quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm...
Tóm lại trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa
trên cơ chế giá và được diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định.
1.1.2.2 Vai trò của thị trường bất động sản
- Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền
kinh tế: vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy
mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân:
Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng bất động sản trong
tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40%
lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến bất động sản
chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia,
tổng giá trị vốn chưa được khai thác Nn chứa trong bất động sản ở các nước đang
phát triển là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của
các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua.
Bất động sản còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền
kinh tế thị trường thì bất động sản ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động

kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp.
6

- Thị trường bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy
động:
Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế
chấp bằng bất động sản chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát
triển đầu tư, kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các
tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế xã hội
đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
- Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường
quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá
này:
Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuNn của một nước công
nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn đề phát triển
thị trường bất động sản để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có
tầm quan trọng.
- Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản sẽ góp phần kích thích
sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách:
Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị
trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị
trường lao động.... Phát triển và điều hành tốt thị trường bất động sản sẽ có tác
dụng thúc đNy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai,
tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc...
Theo Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong
giai đoạn từ năm 2001 đến năm 2007 bình quân gần 9,000 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ
lệ này mới chiếm gần 40% các giao dịch, còn trên 60% chưa kiểm soát được và
thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Nếu thúc đNy
bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch bất động sản chính thức (có
đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường

thì hàng năm thị trường bất động sản sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên 20,000 tỷ
đồng mỗi năm.
7

- Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ đáp ứng nhu
cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho người dân từ đô thị đến nông thôn:
Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường
bất động sản. Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường bất động
sản, những cơn sốt nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ sốt nhà ở và lan toả sang các thị
trường bất động sản khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của người dân. Vì
vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản nhà ở, bình ổn thị
trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một
trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường bất động sản nhà
ở.
1.2. Tín dụng bất động sản
1.2.1 Tín dụng bất động sản
1.2.1.1 Khái niệm tín dụng bất động sản
Là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng với khách hàng (thể nhân hoặc pháp
nhân) liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Theo đó, tín dụng bất động sản là việc
ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng
liên quan đến bất động sản.
Trong trường hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay để đầu tư kinh doanh
bất động sản, xây dựng nhà để bán, sửa chữa mua bán nhà cửa, xây dựng hoàn
thiện cơ sở hạ tầng các dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phòng cho thuê...
Như vậy, tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực bất động sản vừa đáp ứng nhu
cầu đầu tư kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư, vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở của
người dân.
Việc cấp tín dụng bất động sản của các ngân hàng đã góp phần tác động đến
cung cầu bất động sản trên thị trường. Tuy nhiên, để bảo đảm hiệu quả hoạt động
và an toàn khi cho vay, các ngân hàng yêu cầu khách hàng vay vốn phải đảm bảo

nguyên tắc tín dụng như vốn vay phải được sử dụng đúng mục đích và phải được
hoàn trả cả gốc và lãi theo đúng kỳ hạn đã cam kết. Mặt khác, ngân hàng còn có thể
8

yêu cầu khách hàng thực hiện đảm bảo tín dụng hoặc áp dụng các nguyên tắc đánh
giá khách hàng khác để làm cơ sở xét duyệt cho vay.
1.2.1.2 Đặc điểm của tín dụng bất động sản
Ngoài những đặc điểm của thị trường tín dụng thông thường thì tín dụng bất
động sản có những đặc trưng, do tính chất đặc biệt của hàng hóa bất động sản mang
lại như:
- Thị trường tín dụng bất động sản thường là thị trường tín dụng dài hạn do
bất động sản là những hàng hóa có thời gian hình thành dài. Theo phân tích của các
chuyên gia bất động sản, quá trình hình thành một dự án đòi hỏi trung bình từ 5
năm trở lên. Mặt khác, bất động sản là những hàng hóa có giá trị lớn do vậy tín
dụng bất động sản thường là các khoản tín dụng có giá trị lớn nên việc hoàn tín
dụng trong một thời gian ngắn mang tính khả thi thấp.
- Người đi vay thường giải ngân theo tiến độ của dự án: Vốn đầu tư cho dự
án bất động sản cần vốn lớn nhưng vốn đầu tư sẽ dàn trải theo từng giai đoạn: đền
bù giải tỏa đất, xây dựng hạ tầng, nền móng, xây thô và hoàn thiện…. Vì thế, nhà
đầu tư cần khoản tiền lớn cho dự án, nhưng những khoản tiền này cần theo từng
giai đoạn khác nhau do đó nếu giải ngân theo từng giai đoạn sẽ giảm áp lực về lãi
suất. Còn nếu huy động vốn một lần thì vốn không được sử dụng ngay một lúc
nhưng vẫn phải trả lãi cho người cho vay dẫn đến việc sử dụng vốn không hiệu
quả.
- Là thị trường có độ rủi ro cao: điều này xuất phát từ bản thân thị trường
bất động sản là một thị trường tiềm Nn nhiều rủi ro như: đầu cơ, tăng giá ảo, mất
cân đối cung cầu… Một khi thị trường bất động sản chuyển từ tăng nóng sang đóng
băng, giá bất động sản sẽ nhanh chóng bị điều chỉnh giảm, các giao dịch về bất
động sản gần như không có làm cho các nhà đầu tư gặp rất nhiều khó khăn về tài
chính thậm chí có thể bị phá sản. Điều này làm cho khả năng thanh toán của các

khoản tín dụng của người đi vay gặp rất nhiều khó khăn có thể mất luôn khả năng
thanh toán. Do vậy, việc thu hồi các khoản tín dụng là một vấn đề nan giải, nợ xấu
tăng lên một cách nhanh chóng, nguy cơ đổ vỡ tín dụng là rất cao.
9

1.2.1.3 Nguyên tắc cho vay bất động sản
Vốn vay phải được sử dụng đúng mục đích, có hiệu quả: quan hệ cho vay
phát sinh khi bên vay đang thiếu hụt vốn tạm thời và vay mượn từ bên cho vay
trong thời gian nhất định. Do vậy, vốn được sử dụng vào mục đích nào đã được xác
định ngay từ ban đầu thời điểm vay mượn. Trường hợp, bên vay sử dụng vốn vay
vào các mục đích khác dẫn đến kém hiệu quả hoặc khi mục đích vay xác định ban
đầu vẫn chưa được bổ sung vốn sẽ lại càng thiếu vốn do vốn vay đã dùng cho mục
đích khác. Khi đó, bên vay sẽ khó khăn và khó thu hồi vốn để hoàn trả cho bên cho
vay. Đặc biệt, vốn vay nếu được dùng vào mục đích đầu cơ bất động sản sẽ càng
khó thu hồi vốn do rủi ro của mục đích này khá cao. Do vậy, tuân thủ nguyên tắc sử
dụng vốn vay đúng mục đích là điều quan trọng nhằm đảm bảo khả năng thu hồi
vốn cũng như là tạo điều kiện nâng cao hiệu quả sử dụng vốn đầu tư ban đầu để trả
nợ vay đúng hạn.
Vốn vay phải được hoàn trả vốn và lãi đúng hạn: thời hạn trả nợ vay thường
được xác định rõ ràng theo thỏa thuận ban đầu giữa bên cho vay và bên vay. Khi
đó, bên vay phải có trách nhiệm hoàn trả vốn lẫn lãi cho bên cho vay đúng thời hạn
đã định. Điều này không những đảm bảo khả năng bảo toàn và xoay tiếp đồng vốn
cho bên cho vay mà còn thể hiện uy tín của bên vay cho các lần vay mượn sau này.
Đây là nguyên tắc cốt lõi nhất trong quan hệ tín dụng.
1.2.2 Vai trò của tín dụng bất động sản
Xuất phát từ vai trò quan trọng của thị trường bất động sản đối với nền kinh
tế, đối với xã hội mà việc bơm vốn ở mức cần thiết để kích thích thị trường bất
động sản phát triển là điều cần thiết, trong đó điều tiết vốn thông qua kênh tín dụng
ngân hàng với các sản phNm cho vay bất động sản được xem là hữu hiệu và khá
phổ biến ở một số nước bởi kênh tín dụng ngân hàng dễ dàng được tiếp cận.

Trong điều kiện Việt Nam có một nền kinh tế tăng trưởng liên tục trong hơn
10 năm qua thì cho vay bất động sản càng có ý nghĩa thiết thực trong việc khơi
thông dòng chảy vốn trong nền kinh tế, tạo đà cho thị trường bất động sản phát
triển, từ đó tạo điều kiện cộng hưởng cho nền kinh tế phát triển bền vững. Cụ thể:
10

- Khai thác triệt để các nguồn vốn nhàn rỗi: cho vay bất động sản góp phần
khai thác triệt để các nguồn vốn nhàn rỗi trong xã hội, thúc đNy việc sử dụng vốn
tiết kiệm và có hiệu quả.
- Phát triển nền kinh tế: thông qua kênh ngân hàng, dòng vốn được lưu
chuyển vào thị trường bất động sản nhanh hơn góp phần phát triển nền kinh tế
trong điều kiện phát triển đồng bộ giữa các thị trường.
- Đy nhanh tốc độ đô thị hoá: cho vay bất động sản giúp cho các chủ đầu
tư chủ động hơn về vốn và mạnh dạn đầu tư vào các dự án nâng cấp hạ tầng, các
trung tâm thương mại, các tòa nhà cao tầng, chung cư lớn… góp phần đNy nhanh
tốc độ đô thị hóa trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá của đất nước.
- Tăng quy mô và lợi thế cạnh tranh cho doanh nghiệp: cho vay bất động
sản còn tạo điều kiện cho các doanh nghiệp giảm áp lực về vốn để đầu tư mở rộng
nhà xưởng nhằm tăng quy mô và lợi thế cạnh tranh trong quá trình hội nhập.
- Tạo điều kiện cho người dân có điều kiện sống tốt hơn: nhờ có các chương
trình hỗ trợ cho vay bất động sản, người có thu nhập thấp, cán bộ công chức, công
nhân có điều kiện nâng cấp, xây dựng hay sở hữu nhà ở, ổn định cuộc sống hơn.
- Gia tăng dư nợ và lợi nhuận cho Ngân hàng: cho vay bất động sản là sản
phNm khá phổ biến ở các ngân hàng góp phần đa dạng hoá sản phNm, thu hút khách
hàng bên cạnh mục tiêu làm công cụ để gia tăng dư nợ cho vay khi cần thiết, tăng
lợi nhuận Ngân hàng.
- Giúp nhà nước quản lý thị trường bất động sản: thông qua mức dư nợ cho
vay bất động sản, nhà nước sẽ có cách nhìn tổng quát hơn về sự phát triển của thị
trường bất động sản để có cách điều tiết hợp lý.
- Nâng cao hiệu quả của dự án đầu tư: ngân hàng đã góp phần nâng cao tính

hiệu quả của dự án đầu tư bất động sản bởi ngân hàng là nhà tư vấn, nhà cung cấp
dịch vụ thanh toán, nhà đầu tư góp vốn cùng với doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản... Điều này đã tạo nên một sự gắn kết giữa cung và cầu bất động sản trên thị
trường, góp phần tạo nên sự phát triển cho thị trường bất động sản.
11

Nhìn chung, cho vay bất động sản có tính ảnh hưởng lớn đến quá trình phát
triển đất nước. Mặc dù nền kinh tế có nhiều giai đoạn phát triển khác nhau, thị
trường bất động sản có những biến động thăng trầm khác nhau nhưng hơn bao giờ
hết tính thiết yếu của hoạt động cho vay bất động sản luôn cần thiết cho những nhu
cầu thiết thực trong xã hội, trong nền kinh tế.
1.2.3 Các rủi ro trong cho vay bất động sản
Hoạt động cho vay bất động sản cũng tiềm Nn những rủi ro vốn có như trong
hoạt động cho vay thông thường như rủi ro pháp lý, rủi ro trong thNm định, rủi ro
do không thực hiện đúng các quy định của ngân hàng, rủi ro do khách hàng sử dụng
vốn không đúng mục đích…. Các rủi ro này được nhìn nhận ở hai yếu tố sau:
1.2.3.1 Yếu tố chủ quan:
- Từ phía Ngân hàng:
+ Cách quản trị, quản lý của Ngân hàng không đồng bộ, thiếu tính chặt chẽ
và lỏng lẽo trong việc kiểm tra kiểm soát.
+ Năng lực thNm định hồ sơ vay của nhân viên ngân hàng thấp, không đánh
giá đúng tính khả thi của phương án vay.
+ Chú trọng tăng trưởng dư nợ cho vay mà không quan tâm đến chất lượng
của khoản vay.
+ Do mối quan hệ thân tín đối với người đi vay mà xem xét cấp tín dụng,
không chú ý đến các điều kiện mà người đi vay không đáp ứng được.
+ Thiếu thông tin về người đi vay dẫn đến đánh giá không chính xác về năng
lực trả nợ của người đi vay.
+ Không theo dõi sâu sát quá trình sử dụng vốn vay của khách hàng dẫn đến
vốn vay không được sử dụng đúng mục đích, không hiệu quả.

+ Khi thNm định các phương án, dự án vay vốn, một số ngân hàng thường áp
đặt ý kiến chủ quan của mình đối với khách hàng. Chính yếu tố này là nguyên nhân
làm phát sinh các trường hợp rủi ro trong một số ngân hàng thương mại như khách
hàng thiếu vốn đầu tư và phải cân đối vốn để trả trước hạn so với dự tính ban đầu.
12

+ Cấp tín dụng để đầu tư vào bất động sản với trên 90% tài sản đảm bảo
cũng là bất động sản nên rủi ro phát sinh trong việc đầu tư bất động sản mang tính
dây chuyền dễ làm phát sinh rủi ro đối với tài sản đảm bảo là bất động sản khó phát
mãi để xử lý thu hồi nợ.
- Từ phía khách hàng:
+ Che dấu kết quả hoạt động thua lỗ của doanh nghiệp bằng các báo cáo có
lợi nhuận cao nhằm tăng niềm tin cho vay của Ngân hàng.
+ Sử dụng vốn vay vào mục đích khác có nhiều rủi ro như đầu tư vàng, đầu
tư chứng khoán…
1.2.3.2 Yếu tố khách quan:
- Sự biến động của nền kinh tế - xã hội:
Thời hạn cho vay bất động sản thường là trung và dài hạn, do vậy nếu lãi
suất cho vay bất động sản không linh hoạt, không tính đến tính khả biến của thị
trường sẽ dễ dẫn đến rủi ro thua lỗ do huy động lãi suất cao nhưng cho vay lãi suất
thấp. Thực tế, thị trường cho vay của Việt Nam trong năm 2008 đã chứng minh, có
những thời điểm lãi suất đã có sự biến động đột biến, tăng trên 50% so với đầu năm
2008. Và đã có trường hợp một số Ngân hàng đã gặp rủi ro lãi suất đối với các
khoản cho vay bất động sản do không thể điều chỉnh lãi suất trong hợp đồng đã
được cố định trước đó.
Đồng thời, sự biến động theo hướng tăng cao của lãi suất đã gây khó khăn
cho người đi vay bởi phải gánh chịu áp lực trả lãi tăng cao tương ứng. Điều này ảnh
hưởng lớn đến tính khả thi của phương án vay ban đầu do chi phí đội lên đột biến,
ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của người đi vay có thể dẫn đến mất khả năng thanh
toán.

Ảnh hưởng từ tình hình lạm phát của nền kinh tế với chi phí tiêu dùng tăng
cao, chi phí đầu tư tăng cao ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của người đi vay.
Sự khan hiếm của thị trường nguồn vốn do tác động của những chính sách
kiềm chế lạm phát của Nhà nước dẫn đến trường hợp vốn tín dụng khan hiếm hoặc
có lãi suất khá cao làm tăng chi phí cho người đi vay.
13

- Về hành lang pháp lý:
Các quy định điều tiết thị trường bất động sản hiện nay chưa rõ ràng, đồng
bộ. Việc có được một cơ chế ràng buộc để bảo đảm nhu cầu vay vốn và thu hồi nợ
một cách dễ dàng chưa được như mong muốn. Cụ thể, các quy định cấm bán nền
đất của Nghị định 181 làm cho việc huy động vốn của chủ đầu tư gặp khó khăn,
đặc biệt khi chủ đầu tư dự án lớn cần có cơ chế huy động vốn linh hoạt, không chỉ
dựa vào vốn tự có và vốn Ngân hàng. Trong khi đó, một loạt vấn đề về điều kiện
pháp lý để chấp nhận, định giá tài sản đảm bảo cũng như đăng ký giao dịch bảo
đảm, công chứng hợp đồng bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất, xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi nợ... cũng làm gia tăng mức độ rủi ro và hạn
chế hoạt động cho vay bất động sản của Ngân hàng.
Những quy định liên quan đến việc quy hoạch, sử dụng đất còn cồng kềnh.
Các bước tiến hành bồi thường, giải toả để thực hiện các dự án đầu tư bất động sản
còn kéo dài làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án.
- Rủi ro từ các điều kiện tự nhiên:
Đó là các hiện tượng như thiên tai, lũ lụt, hạn hán, cháy nổ… ngày càng có
tính ảnh hưởng lớn đến đời sống của người dân nói riêng và các hoạt động sản xuất
kinh doanh của cả nền kinh tế nói chung dễ dẫn đến trường hợp không còn khả
năng trả nợ do lũ quét hay do mất mùa...
- Xuất phát từ đặc tính của thị trường bất động sản:
Lĩnh vực đầu tư bất động sản là lĩnh vực đầu tư dễ tổn thương bởi tính khó
dự đoán. Yếu tố đầu cơ, làm giá dẫn đến giá bất động sản tăng ảo luôn ngự trị trên
thị trường bất động sản. Kỳ hạn cho vay bất động sản rất dài, phần lớn từ 3 năm

đến 10 năm, thậm chí đến 25 năm, trong đó nhiều khoản vay có 3 năm ân hạn
không trả tiền gốc, chỉ trả lãi. Trong khi đa số nguồn huy động tiền gửi có kỳ hạn
của các Ngân hàng thương mại chiếm đến hơn 50% là ngắn hạn. Điều này thể hiện
rõ khả năng thanh khoản của Ngân hàng khá thấp nếu duy trì việc lấy ngắn nuôi
dài.
14

Tóm lại, cho vay bất động sản cũng chứa đựng nhiều rủi ro mà mỗi Ngân
hàng phải luôn dè dặt và chú trọng hơn khi quyết định cho vay. Do vậy, mặc dù
việc đNy mạnh hoạt động cho vay bất động sản là cần thiết góp phần phát triển thị
trường bất động sản song việc đNy mạnh trong sự thận trọng và phù hợp với mỗi
giai đoạn của nền kinh tế kèm theo sự quản lý tốt chất lượng cho vay trước những
rủi ro khó lường của hoạt động cho vay này là điều cần thiết.
Kết luận chương 1
Nội dung chương 1 trình bày sơ lược và tóm tắt về bất động sản, thị trường
bất động sản, tín dụng bất động sản và vai trò của tín dụng bất động sản. Trong đó
tập trung chủ yếu vào các nội dung:
- Khái niệm về bất động sản, phân loại bất động sản và các nhân tố tác động
đến giá trị bất động sản.
- Khái niệm về thị trường bất động sản, vai trò của thị trường bất động sản.
- Khái niệm về tín dụng bất động sản, đặc điểm của tín dụng bất động sản,
nguyên tắc cho vay bất động sản, vai trò của tín dụng bất động sản và các rủi ro
trong cho vay bất động sản.
15

CHƯƠNG 2: KHỦNG HOẢNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI MỸ
VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM CHO VIỆT NAM

2.1 Hoa kỳ và bong bóng bất động sản
Bong bóng bất động sản tại Hoa Kỳ diễn ra chủ yếu tại các thị trường bất

động sản ở các bang California, Florida, New York, Michigan, the Northeast
Corridor, và các bang miền Tây Nam nước Mỹ. Ở mức độ quốc gia, giá nhà đạt
đỉnh điểm vào thời gian đầu năm 2005, sau đó bắt đầu giảm chóng mặt trong năm
2006 và mức giảm hiện nay vẫn có thể chưa là mức thấp nhất. Tỷ lệ nhà bị tịch thu
do không trả được nợ vay gia tăng mạnh vào năm 2006–2007 dẫn đến cuộc khủng
hoảng vào tháng 8/2007 cho các thị trường cho vay. Tháng 10/2007, Cục Dự Trữ
Liên Bang Mỹ gọi tình trạng vỡ bong bóng nhà đất là "rủi ro nguy hiểm nhất cho
nền kinh tế nước Mỹ”
Các bong bóng bất động sản có thể xảy ra ở thị trường bất động sản cục bộ
địa phương hoặc trên phương diện toàn cầu. Vào thời kỳ cuối, các bong bóng có
chung đặc điểm là giá bất động sản gia tăng vượt mức chịu đựng so với thu nhập,
tỷ lệ giá cho thuê bất động sản và các chỉ số kinh tế khác. Sau đó, giá nhà sẽ giảm
và làm cho các chủ nhà lâm vào tình trạng nợ cao hơn giá trị bất động sản mà họ
đang sở hữu. Bong bóng bất động sản tại Mỹ diễn ra gần như cùng lúc với các bong
bóng khác tại Anh, Tây Ban Nha và thậm chí Hàn Quốc.
Việc nhận ra tình trạng bong bóng thường diễn ra khá muộn, chỉ sau khi thị
trường tự điều chỉnh. Như cuộc khủng hoảng tài chính hiện nay, thì thị trường bất
động sản tại Mỹ đã bắt đầu điều chỉnh từ năm 2005-2006. Nguyên Chủ tịch cục dự
trữ liên bang Mỹ Alan Greenspan đã nhận định “chúng ta đã có tình trạng bong
bóng nhà đất” và cũng đồng thời thừa nhận trong cơn địa chấn của khủng hoảng tín
dụng và cho vay thế chấp trong năm 2007 nhưng ông đã không sớm nhận ra thực
trạng này cho đến mãi cuối năm 2006.
16

Hình 2.1: Chỉ số giá nhà, chi phí xây dựng, dân số và lãi trái phiếu 10 năm
Nguồn: Irrational Exuberance, Phiên bản 2
Khủng hoảng tín dụng và cho vay thế chấp xảy ra do một số lượng lớn chủ
sở hữu nhà đất mất khả năng thanh toán khi mức lãi suất ưu đãi họ được hưởng khi
ký hợp đồng vay chuyển sang mức lãi suất thường khi thời hạn ưu đãi kết thúc.
Tổng giám đốc của Freddie Mac, Richard Syron đã thừa nhận đã có tình trạng bong

bóng và thừa nhận này trùng khớp với những cảnh báo của nhà kinh tế Robert
Shiller thuộc Đại Học Yale phát ra trước đó rằng giá bất động sản hiện đang bị định
giá vượt xa giá trị thật của nó và phải mất nhiều năm thị trường mới có khả năng
hồi phục với hàng ngàn tỷ USD thiệt hại. Greenspan cũng cảnh báo việc giảm giá
trị lớn hơn 2 con số trong giá trị bất động sản sẽ lớn hơn nhiều so với mọi người
nghĩ.
Vào giữa năm 2007, các chủ nhà có điểm số tín dụng tốt bắt đầu gặp vấn đề
về trả nợ làm cho Ngân hàng cho vay có thế chấp bất động sản lớn nhất nước Mỹ
Countrywide Financial phải báo động rằng thị trường bất động sản sẽ khó có khả
năng phục hồi, ít nhất là cho đến năm 2009 vì giá nhà rớt như chưa từng xảy ra
17

trước đây trừ cuộc Đại Suy Thoái. Tác động của việc bùng nổ giá trị nhà đất từ
cuộc suy thoái năm 2001 -2002 là một nhân tố quan trọng trong việc phục hồi thị
trường bởi vì một lượng lớn chi tiêu tiêu dùng được tài trợ từ việc bùng nổ các
khoản tái vay (tái vay là hành động cho phép chủ nhà giảm số tiền phải trả hàng
tháng với mức lãi suất thấp và đồng thời được mượn thêm tiền do giá bất động sản
họ đang nắm giữ tăng giá).
Bất kỳ sự sụp đổ nào từ bong bóng nhà tại Mỹ đều có ảnh hưởng trực tiếp
không chỉ lên thị trường cho vay thế chấp bất động sản, các công ty xây dựng, thị
trường bất động sản, thị trường bán lẻ nội thất, các quỹ kinh doanh công cụ tài
chính phái sinh và các Ngân hàng nước ngoài, làm gia tăng rủi ro suy thoái ở bình
diện toàn nước Mỹ. Nhằm hạn chế mức ảnh hưởng của việc sụp đổ thị trường nhà
và thị trường tín dụng đối với toàn nền kinh tế Mỹ, tổng thống George W. Bush và
Chủ tịch cục dự trữ liên bang Mỹ đã thông qua kế hoạch giải cứu các chủ nhà mất
khả năng thanh toán.
Chỉ tính riêng năm 2008, chính phủ Mỹ đã dành ra hơn 900 tỷ USD cho các
khoản vay đặc biệt liên quan đến bong bóng nhà, và hơn phân nửa số tiền này được
chuyển đến các công ty có phần vốn nhà nước như Fannie Mae, Freddie Mac, và
Federal Housing Administration. Tháng 10 năm 2008, Quốc hội Mỹ đã thông qua

gói giải pháp trị giá 700 tỷ USD để hỗ trợ thị trường tài chính nước này.
2.2 Diễn biến cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản
Chương trình “NeighborWorks America”: Sau khi được bầu làm Tổng
thống, Tổng thống G.W.Bush đặt mục tiêu gia tăng số lượng chủ sở hữu nhà mới
phải đạt ít nhất là 5.5 triệu người vào năm 2010 thông qua hàng tỷ USD tín dụng
thuế, bảo trợ và chọn lựa Fannie Mae là công ty nòng cốt với cam kết gây quỹ 440
tỷ USD cho chương trình này, cùng với đó là việc Ngân hàng Trung ương Mỹ liên
tục hạ lãi suất 11 lần từ 6.5% xuống còn 1.75%.
Các ngân hàng bỏ qua các tiêu chun cho vay: Tỷ lệ từ chối cho vay mua
nhà xuống thấp kỷ lục là 14%, chỉ bằng một nửa so với năm 1997. Ngân hàng trung
ương Mỹ thất bại trong việc giám sát và thực thi quyền lực đối với các ngân hàng
18

thương mại, ngân hàng bảo chứng các khoản vay thế chấp và các tổ chức cho vay
khác. Các Ngân hàng này đã bỏ qua các tiêu chuNn cho vay như tình trạng việc làm,
thu nhập, mức trả ban đầu, điểm số tín dụng, tài sản, các chỉ số tài sản/nợ và khả
năng thanh toán... thay vào đó các Ngân hàng này chỉ chú trọng đến việc liệu khách
hàng có khả năng tái vay các khoản vay hỗ trợ tín dụng hay không.
Hình 2.2: Dư nợ tín dụng bất động sản tại Mỹ từ năm 2002 - 2008

Nguồn: Bloomberg, Natixic
Dở bỏ “Luật tài sản ròng”: Uỷ ban chứng khoán Nhà nước chính thức dỡ
bỏ luật khống chế mức nợ so với tài sản “Luật Tài Sản ròng” của năm Ngân hàng -
Goldman Sachs, Merrill Lynch, Lehman Brothers, Bear Stearns và Morgan
Stanley. Hành động này xuất phát từ đề nghị của các Ngân hàng này rằng bộ phận
Đầu tư của các Ngân hàng này cần được có quyền miễn trừ đối với luật cũ về hạn
mức nợ so với tài sản mà họ có thể vay. Sau đó, các quỹ hình thành do vay được sẽ
được chuyển lên Ngân hàng mẹ nhằm đầu tư vào thị trường đang phát triển rất
nhanh và mạnh lúc đó là bất động sản. Việc tháo gỡ luật này giúp các các Ngân
hàng không còn bị trói buộc về hạn mức nợ, các Ngân hàng thi nhau nâng mức vay

nợ so với tổng tài sản từ 20, 30 thậm chí 40 lần đối với 1 tài sản.
19

Hình 2.3: Đòn by tài chính của một số ngân hàng tại Mỹ (Quý I/2008)
0
10
20
30
40
50
60
70
80
Bea
r
Steam
Lehman Brothers
Me
r
ill Lync
h
Goldman Sac
hs
Morgan Stanley
J
P
M
or
ga
n

Bank of America
C
it
ugroup
Wells Fargo
F
a
nnie M
ae
F
r
e
ddi
e
M
ac
Europea
n Ave
r
a
ge

Nguồn: Economic Insight của Công ty Chứng Khoán Thăng Long
Chính sách vay dễ dãi: các ngân hàng và các tổ chức cho vay ào ạt tiếp thị
tạo ra những hợp đồng cho vay không đạt tiêu chuNn và khuyến khích cả những
người không đủ khả năng tài chính cũng đi vay tiền để mua nhà. Tỷ lệ sở hữu nhà
tại Mỹ đạt mức cao nhất mọi thời đại 69.2% vào năm 2004.
Hình 2.4: Lãi suất điều chỉnh theo thị trường (1996-2006)

20

Nguồn: Consumer Handbook on Adjustable-Rate Mortgages
Lãi suất điều chỉnh theo thị trường và phát hành trái phiếu MBS: các tổ
chức cho vay còn tạo ra những hợp đồng bắt đầu với lãi suất rất thấp trong những
năm đầu và sau đó điều chỉnh lại theo lãi suất thị trường. Hậu quả là một số lớn hợp
đồng cho vay không đòi được nợ.
Nguy hại hơn nữa là các tổ chức tài chính phố Wall đã gom góp các hợp
đồng cho vay bất động sản này lại làm tài sản bảo đảm, để phát hành trái phiếu ra
thị trường tài chính quốc tế.
Các loại trái phiếu này được mệnh danh là “Mortgage backed securities –
MBS”, một sản phNm tài chính phái sinh được bảo đảm bằng những hợp đồng cho
vay bất động sản có thế chấp. Các tổ chức giám định hệ số tín nhiệm đánh giá cao
loại sản phNm phái sinh này. Và nó được các ngân hàng, công ty bảo hiểm, quỹ đầu
tư, quỹ hưu trí trên toàn thế giới mua mà không biết rằng các hợp đồng cho vay bất
động sản dùng để bảo đảm là không đủ tiêu chuNn.
Hình 2.5: Tổng giá trị công cụ tài chính phái sinh tại Mỹ 1995–2007 so với
tổng thu nhập Mỹ
Nguồn:Báo cáo Kinh tế Mỹ của Analoguni
Thị trường bất động sản đảo chiều: từ năm 2005, cơn sốt bùng nổ giá nhà
đột ngột hạ nhiệt, từ quí 4 năm 2005 đến quí 1 năm 2006, giá nhà trung bình trên
toàn nước Mỹ giảm 3.3% và tiếp tục sụt giảm. Giá cả không còn tăng lên, lượng
21

nhà mới bán giảm, và lượng nhà tồn kho tăng lên. Chỉ số xây nhà mới tại Mỹ giảm
hơn 40% vào giữa tháng 8 năm 2006 so với năm trước.
Sang năm 2007, giá nhà tiếp tục giảm không có điểm dừng, đến mức Cục
Trưởng Kho Bạc Mỹ Paulson phải thốt lên “giá nhà giảm là nguy cơ nguy hiểm
nhất đối với nền kinh tế của chúng ta”. Lượng nhà mới bán ra tiếp tục giảm, thị
trường tụt dốc không phanh kể từ năm 1989. Trong Quý 1/2007, chỉ số nhà
S&P/Case-Shiller ghi nhận việc giảm giá 2 năm liên tiếp của giá nhà kể từ năm

1991. Thị trường cho vay thế chấp bất động sản sụp đổ, hàng loạt nhà bị tịch thu
(gấp đôi năm 2006) và việc gia tăng lãi suất đe dọa làm giá nhà tiếp tục giảm sâu
hơn. Người đi vay đã không có khả năng trả được nợ lại cũng rất khó bán bất động
sản để trả nợ, và kể cả bán được thì giá trị của bất động sản cũng đã giảm thấp tới
mức không đủ để thanh toán các khoản còn vay nợ.
Các nhà đầu tư vào MBS, các ngân hàng, công ty bảo hiểm mất khả năng
thanh toán: với việc thị trường bất động sản giảm mạnh, làm cho một số lớn hợp
đồng cho vay bất động sản dùng để bảo đảm cho các trái phiếu MBS là nợ khó đòi,
các trái phiếu MBS mất giá trên thị trường thứ cấp, thậm chí không còn mua bán
được trên thị trường, khiến cho các ngân hàng, các nhà đầu tư nắm giữ những trái
phiếu này không những bị lỗ nặng và mất cả khả năng thanh toán.
Theo ước tính của nhiều chuyên gia trong 22,000 tỷ USD giá trị bất động
sản tại Mỹ thì có tới hơn 12,000 tỷ USD là tiền đi vay, trong đó khoảng 4,000 tỷ
USD là nợ xấu. Các nước khác cũng bắt chước Hoa Kỳ và bán ra loại trái phiếu
phái sinh MBS này trong thị trường tài chính của họ.
Vì vậy trên toàn thế giới tổng số nợ bất động sản khó đòi và tổng số MBS bị
“nhiễm độc” chưa thể tính hết được. Bear Stern, Indy Mac, Fannie Mae, Freddie
Mac, Lehman Brothers, Meryll Lynch, Washington Mutual, Vachovia, Morgan
Stanley, Goldman Sachs … hoặc bị lung lay hoặc bị ngã gục.
Cơn chấn động tài chính ở Hoa Kỳ chắc chắn sẽ khiến nhiều thị trường tài
chính, nhiều ngân hàng trên khắp thế giới bị rung động theo, bởi hàng loạt ngân
hàng lớn trên thế giới đã đầu tư mua loại trái phiếu MBS này.
22

Trầm trọng hơn nữa là những hợp đồng bảo lãnh nợ khó đòi “Credit Default
Swap – CDS”. Các hợp đồng này do các tổ chức tài chính và các công ty bảo hiểm
quốc tế bán ra, theo đó bên mua CDS được bên bán bảo đảm sẽ hoàn trả đầy đủ số
nợ cho vay nếu bên vay không trả được nợ. Tổng số CDS ước tính khoảng 35,000
tỷ USD và toàn thế giới khoảng 54,600 tỷ USD (theo ước tính của Hiệp hội
“International Swap and Derivatives Association”).

Khủng hoảng tài chính thị trường cho vay thế chấp bất động sản 2007. Công
nghiệp cho vay thế chấp bất động sản sụp đổ, hơn 50 Ngân hàng cho vay thế chấp
tuyên bố phá sản hoặc phải rao bán chính mình.
Khủng hoảng tín dụng lan rộng ra khắp thế giới khi các chứng khoán được
bảo lãnh bởi các thế chấp bất động sản được phát hiện trong các danh mục đầu tư
của các Ngân hàng và các quỹ kinh doanh công cụ tài chính phái sinh, từ ngân hàng
BNP Paribas tới Bank of China. Rất nhiều Ngân hàng dừng cung cấp tín dụng cho
các khoản vay có thế chấp và tín chấp. Cục Dự Trữ Liên Bang Mỹ bơm 100 tỷ
USD cho các Ngân hàng mượn với lãi suất thấp và hàng loạt các công ty tuyên bố
phá sản như American Home Mortgage, Countrywide Financial Corporation, Ngân
hàng cho vay có thế chấp lớn nhất nước Mỹ, thoát hiểm phá sản trong gang tấc nhờ
khoản vay khNn cấp 11 tỷ USD từ một nhóm các Ngân hàng.
Tổng thống Bush tuyên bố một gói trợ giúp có giới hạn cho các chủ sở hữu
mất khả năng thanh toán. Ameriquest, một trong những ngân hàng cho vay tín dụng
lớn nhất nước Mỹ, tuyên bố phá sản.
Hội Nghị Kinh tế do Cục dự trữ Liên Bang Mỹ tổ chức tại Jackson Hole,
Wyoming nêu rõ cuộc khủng hoảng nhà đất sẽ gây nguy hại đến tốc độ tăng trưởng
của Mỹ. Vài nhà phân tích cho rằng Fed nên sử dụng các công cụ luật và lãi suất để
ngăn ngừa tình trong bong bong giá tài sản. Đồng thời họ cũng chỉ trích chính sách
lãi suất thấp của cựu chủ tịch FED, Alan Greenspan, đã làm cho thị trường nhà đất
bùng nổ và cựu chủ tịch FED Alan Greenspan đã thừa nhận Mỹ đã có tình trạng
bong bóng nhà đất và cảnh báo giá trị nhà sẽ giảm sút mạnh hơn nhiều người nghĩ.
23

Nới rộng chính sách tiền tệ, đóng băng các khoản vay với lãi suất điều
chỉnh: giá bất động sản tiếp tục giảm không phanh tại các thành phố lớn. Để cứu
vãng tình hình, FED đã bơm 41 tỷ USD cho các ngân hàng vay với lãi suất thấp.
Đây là chính sách tiền tệ nới rộng lớn nhất kể từ khoản cho vay khNn cấp 50.3 tỷ
USD vào ngày 19/9/2001. Đồng thời, Tổng thống Bush cho phép các ngân hàng
cho vay thế chấp đóng băng các khoản cho vay với lãi suất điều chỉnh theo thị

trường (ARM) trong 5 năm.
Tình hình diễn biến phức tạp khi liên minh các ngân hàng từ chối mua lại
các ngân hàng đang gặp khó khăn. Dù được chính phủ hỗ trợ, liên minh này cho
rằng sẽ là rất mạo hiểm khi mua lại các ngân hàng chỉ toàn nợ xấu. Thêm vào đó
giá nhà tiếp tục giảm và tạo tâm lý cho dân Mỹ rằng giá nhà sẽ còn giảm sâu.
Doanh số bán nhà sụt giảm trong năm 2008, nguy cơ suy thoái tại Mỹ hiện
rõ. Thị trường chứng khoán toàn cầu tiếp tục điều chỉnh và dao động. Giá trị chứng
khoán liên quan đến bất động sản mất giá thê thảm sau một loạt vụ phá sản đã đNy
một trong những ngân hàng đầu tư lâu đời và nổi tiếng nhất, Bear Stearns, vào bờ
vực phá sản. FED phải can thiệp khi hỗ trợ ngân hàng JP Morgan mua lại BSC với
giá chỉ 2USD/cổ phiếu, so với giá cao nhất là 170USD/cổ phiếu.
Hàng loạt các ngân hàng lần lượt tuyên bố phá sản hoặc phải tự rao bán lại
mình: các ngân hàng như IndyMac - ngân hàng từng một thời là tổ chức cho vay
địa ốc lớn nhất nước Mỹ, First National Bank of Nevada, First Heritage Bank NA
of California, First Priority, Integrity Bank, Silver State, Ameribank, Washington
Mutual (WaMu), Meridian Bank of Eldered, Freedom Bank, Franklin Bank,
Downey Savings and Loan Association of Newport Beach, PFF Bank & Trust of
Downey, Community Bank và First Georgia Community Bank lần lượt bị giải thể.
Ngày 30/12, FED cho biết đầu tháng 1/2009 sẽ mua lại 600 tỷ USD các
chứng khoán được đảm bảo bằng tài sản thế chấp. Đây là bước đi nữa trong cuộc
chiến nới lỏng tình trạng căng thẳng tín dụng bắt nguồn từ sự sụp đổ của thị trường
nhà ở tại Mỹ, đang nhấn chìm ngành tài chính và bóp nghẹt các hoạt động kinh tế.
FED sẽ mua lại các chứng khoán được các ngân hàng cho vay mua nhà là Fannie
24

Mae, Freddie Mac, Ginnie Mae đảm bảo và những tài sản xấu của Fannie Mae và
Freddie Mac. Chương trình này sẽ do bốn hãng quản lý đầu tư là BlackRock,
Goldman Sachs, PIMCO and Wellington Management Co thực hiện.
Sang năm 2009, các ngân hàng bị đóng cửa tiếp tục kéo dài trong danh sách,
chỉ trong 4 tháng đầu năm đã có 29 ngân hàng Mỹ đổ vỡ, tăng 4 ngân hàng so với

con số 25 ngân hàng đổ vỡ trong năm ngoái
Cuộc khủng hoảng kinh tế và thị trường địa ốc vẫn chưa tìm thấy đáy vẫn
đang tiếp tục đNy tỷ lệ nợ quá hạn và vỡ nợ leo thang, khiến số lượng ngân hàng
Mỹ bị đóng cửa tăng nhanh. Từ đầu năm tới nay, đã có tới 29 ngân hàng ở Mỹ bị
đóng cửa, so với con số 25 ngân hàng bị giải tán ở nước này trong năm ngoái, 3
ngân hàng bị đóng cửa năm 2007 và không một ngân hàng nào đổ vỡ trong hai năm
2005 và 2006. Trong số những ngân hàng đổ vỡ, phải kể tới ngân hàng tiết kiệm
Washington Mutual có trụ sở ở bang Seattle vì đây là ngân hàng lớn nhất từng bị
đóng cửa trong lịch sử ở Mỹ.
2.3 Sự sụp đổ của thị trường bất động sản Mỹ và các nguyên nhân của cuộc
khủng hoảng
Các nhà chức trách Mỹ vừa làm thủ tục giải thể thêm bốn ngân hàng của
nước này, nâng con số ngân hàng bị giải thể tại Mỹ từ đầu năm tới nay lên 29 ngân
hàng. Như vậy, chỉ trong 4 tháng đầu năm, nước Mỹ đã có 29 ngân hàng bị đóng
cửa, cao hơn mức 25 ngân hàng bị giải thể trong năm 2008. Đây là kết quả của việc
giá nhà lao dốc giữa lúc kinh tế Mỹ suy thoái sâu. Vậy đâu là nguyên nhân chính
của cuộc khủng hoảng này:
2.3.1 Nhóm nguyên nhân từ chính các ngân hàng
2.3.1.1 Các loại hình cho vay đầy rủi ro và chính sách cho vay dễ dãi
Hàng loạt các loại hình cho vay thế chấp ra đời nhằm kích thích người tiêu
dùng vay tiền mua nhà từ Ngân hàng mình như cho vay đối với những người không
có đủ điểm tín dụng, từng có tiền sử phá sản, không trả nợ đúng hạn… cho vay với
yêu cầu chỉ cần trả lãi suất, cho vay dựa trên bảng thu nhập cá nhân và cho vay với
lãi suất điều chỉnh theo lãi suất thị trường ARM. Các loại hình cho vay này đã bỏ
25

qua nhiều loại giấy tờ quan trọng của khách hàng nhằm chứng minh thu nhập khả
dĩ có thể dùng để trả nợ. Những loại hình cho vay này còn được gọi là các khoản
vay không giấy tờ, hay các khoản vay nói dối. Ở rất nhiều vùng, đặc biệt là các
vùng giá nhà tăng lên chóng mặt thì các khoản vay không có tiêu chuNn này chiếm

một phần chưa từng có trong tiền lệ, như tại San Diego, hơn 80% các khoản vay thế
chấp bất động sản là các khoản vay có lãi suất được điều chỉnh theo giá thị trường
(khi lãi suất tăng thì người tiêu dùng không còn khả năng trả nợ) và 47% các khoản
vay theo kiểu chỉ trả lãi suất.
Vào năm 1995, Fannie Mae và Freddie Mac bắt đầu nhận được quỹ tiền từ
chương trình nhà ở của chính phủ và họ bắt đầu mua chứng khoán từ các Ngân
hàng cho vay dạng trên.
Một lượng không nhỏ người vay tiền tìm cách lách luật để tránh phải trả
khoản tiền nợ gốc ban đầu. Từ năm 2000 tới năm 2006, hơn 650,000 người mua
nhà đã bị phát hiện lách luật để mua nhà. Theo báo cáo của Văn phòng kế toán
chính phủ, đa số các khách hàng có tỷ lệ phá sản và bị tịch thu nhà rất cao. Báo cáo
này cũng chỉ ra rằng các công ty địa ốc đã tăng giá nhà nhằm trục lợi. Nhiều người
tin rằng các vi phạm đạo đức kinh doanh đã bị phớt lờ khi các Ngân hàng đã tỏ ra
quá dễ dãi trong việc cấp vốn vay. Các Ngân hàng cho vay tín dụng đã quá tham lợi
nhuận và tự tin rằng mình sẽ thoát được các rủi ro. Theo báo cáo của chính phủ
Mỹ, tỷ lệ từ chối cho vay thế chấp giảm thấp đáng kể từ 29% vào năm 1998, xuống
còn 14% trong năm 2002-2003. Các Ngân hàng đã liên tục phớt lờ các cảnh báo từ
bộ phận Kiểm toán nội bộ lẫn các cảnh báo từ các chuyên gia ngoài Ngân hàng. Họ
thậm chí còn lợi dụng tính mập mờ của các hợp đồng để câu khách như đối với hợp
đồng vay dạng ARM. Loại hợp đồng này ra đời nhằm đánh vào tâm lý ham rẻ của
khách hàng bởi vì vào thời điểm đó lãi suất thị trường tại Mỹ đang rất thấp với lãi
suất cơ bản là 1%. Mức lãi suất thấp kỷ lục như vậy chỉ là tạm thời và các chuyên
viên Ngân hàng thừa hiểu chuyện đó. Tuy nhiên, các Ngân hàng đã đua nhau tung
ra sản phNm ARM và phớt lờ chuyện lãi suất sẽ tăng cao và khách hàng sẽ phải bị
điều chỉnh tăng lãi suất theo đúng hợp đồng. Họ chỉ tính đến khả năng thanh toán