Phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản lấy ví dụ Dự án đầu tư xây dựng tổ hợp dịch vụ thương mại, văn phòng và căn hộ cao cấp tại Phú Lãm Hà Đông Hà Nội

MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC BẢNG
TÓM TẮT LUẬN VĂN
DANH MỤC CÁC BẢNG
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết
Trong giai đoạn hiện nay, với sự phát triển mạnh mẽ của đô thị hoá. áp
lực dân số ngày một gia tăng đang là một câu hỏi cần được giải đáp không chỉ
đối với nhân dân Thủ đô nói riêng mà còn là vấn đề của đất nước ta hiện nay.
Trước vấn đề bức thiết này, chính quyền thành phố đã có những giải pháp phù
hợp với quy hoạch phát triển chung của đô thị cũng như nâng cao đời sống
vật chất tinh thần của nhân dân. Một trong những giải pháp đó là việc xây
dựng các khu chung cư cao tầng ven nội đô như khu chung cư hồ Linh Đàm,
khu chung cư Định Công và hàng loạt các chung cư tại các đô thị mới phía
Tây, Đông và Bắc thành phố.
Hiện nay, dưới sự cho phép và chỉ đạo của UBND thành phố Hà Nội,
công ty trách nhiệm hữu hạn Lam Sơn đã lập dự án xây dựng Tổ hợp dịch vụ
thương mại, văn phòng và căn hộ cao cấp tại Phú Lãm, Hà Đông, thành phố
Hà Nội. Dự án dự kiến sẽ được bắt đầu đi vào xây dựng vào cuối năm 2011.
Dự án thể hiện sự tự tin và tính sáng tạo trong việc phát huy nội lực của công
ty, khẳng định khả năng kinh doanh, góp phần giải quyết nhu cầu ở trong khu
vực và góp phần tăng hiệu quả về kinh tế xã hội trên địa bàn quận Hà Đông.
Tuy nhiên, dự án này có thực hiện và thực hiện có hiệu quả hay không.
Điều đó còn tuỳ thuộc vào kết quả của phân tích tài chính dự án, công tác
thẩm định tính khả thi của dự án và đặc biệt là thẩm định công tác phân tích
tài chính. Dù chỉ một vài sai lầm hay sơ suất nhỏ trong thẩm định cũng có thể
dẫn đến những quyết định sai lầm của công ty và kết quả đáng tiếc là không
thể tránh khỏi.
Do vậy, trong quá trình học tập, với ý thức về tính phức tạp của thị
trường bất động sản cũng như tầm quan trọng trong công tác phân tích tài
chính dự án, em đã quyết định lựa chọn đề tài:

1
“Phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản lấy ví dụ Dự án đầu tư
xây dựng tổ hợp dịch vụ thương mại, văn phòng và căn hộ cao cấp tại Phú
Lãm-Hà Đông-Hà Nội”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu về phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng tổ hợp dịch vụ
thương mại, văn phòng và căn hộ cao cấp tại Phú Lãm-Hà Đông-Hà Nội tập
trung vào giải quyết các mục tiêu cơ bản sau đây:
- Hệ thống, khái quát hóa và tổng hợp những vấn đề lý luận về phân tích
tài chính dự án bất động sản và những vấn đề liên quan đặc biệt là các tiêu
chuẩn trong quá trình phân tích tài chính dự án bất động sản.
- Phân tích, đánh giá thực trạng, làm sáng tỏ những hạn chế, bất cập và
nguyên nhân gây ra những vấn đề đó trong việc lập, phân tích tài chính tại
một dự án cụ thể là dự án đầu tư xây dựng tổ hợp dịch vụ thương mại, văn
phòng và căn hộ cao cấp tại Phú Lãm-Hà Đông-Hà Nội dưới góc độ khách
quan nhất theo hệ thống pháp lý hiện hành, xem xét các mặt đạt được và chưa
đạt được của một dự án cụ thể.
- Đề xuất định hướng, giải pháp nhằm giải quyết những bất cập góp phần
hoàn thiện nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản, qua đó
củng cố, nắm vững và hoàn thiện những kiến thức đã học.
3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
- Những vấn đề lý luận cơ bản về dự án đầu tư và phân tích tài chính dự án đầu tư.
- Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản lấy ví dụ Dự án
đầu tư xây dựng tổ hợp dịch vụ thương mại, văn phòng và căn hộ cao cấp tại
Phú Lãm-Hà Đông-Hà Nội.
- Định hướng trong công tác phân tích tài chính dự án đầu tư bất động
sản lấy ví dụ Dự án đầu tư xây dựng tổ hợp dịch vụ thương mại, văn phòng và
căn hộ cao cấp tại Phú Lãm-Hà Đông-Hà Nội.
- Phân tích một dự án cụ thể dưới góc độ chủ đầu tư để đánh giá phân tích.
2

4. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp được vận dụng chủ yếu trong nghiên cứu đề tài là phương
pháp so sánh, phân tích, tổng hợp và xem xét cụ thể thực trạng phân tích tài
chính dự án ở dự án này. Bên cạnh đó, sử dụng phép duy vật biện chứng làm
nền tảng nghiên cứu, kết hợp nghiên cứu kinh nghiệm ở những dự án tương tự
đã vận hành tốt. Từ đó đề xuất giải pháp phù hợp để ngày càng nâng cao và
hoàn thiện nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản.
5. Kết cấu
Ngoài phần mở đầu, kết luận, nội dung luận văn được trình bày theo kết
cấu ba chương như sau:
Chương I: Cơ sở lý luận về phân tích tài chính dự án đầu tư bất
động sản
Chương II: Phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản qua
công trình Xây dựng tổ hợp dịch vụ, thương mại, văn
phòng và căn hộ cao cấp tại Phú Lãm-Hà Đông-Hà Nội
Chương III: Định hướng, giải pháp hoàn thiện phân tích tài chính
dự án đầu tư bất động sản
Do trình độ lý luận và nhận thức còn hạn chế nên bài viết của em khó có
thể tránh khỏi những sai sót. Em rất mong nhận được sự giúp đỡ của các thầy
cô giáo khoa Bất động sản và kinh tế tài nguyên, Viện đào tạo sau đại học để
bài viết của em hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
3
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN
ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
1. KHÁI NIỆM VÀ SỰ CẦN THIẾT CỦA PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU
TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 Dự án đầu tư bất động sản
1.1.1 Khái niệm

Dự án đầu tư là một tập hợp các hoạt động đầu tư có liên quan và gắn kết
với nhau được kế hoạch hóa nhằm từng bước tạo ra các sản phẩm của công
trình bất động sản.
Theo Luật kinh doanh BĐS năm 2006: Hoạt động kinh doanh BĐS gồm
có: kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS. Kinh doanh BĐS là việc bỏ
vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.
Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và
thị trường BĐS.
Việc đưa ra khái niệm dự án đầu tư bất động sản được xem xét dưới
nhiều góc độ khác nhau [1]:
-Về hình thức: Cũng như quy định chung về dự án, dự án đầu tư kinh
doanh bất động sản là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết, hệ
thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoach nhằm đạt dược những kết
quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai.
- Về quản lý: Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là một công cụ quản
lý, việc sử dụng vốn, đất đai, lao động để tạo ra các kết quả tài chính trong
kinh tế xã hội trong một thời gian dài.
4
- Xét về mặt nội dung: Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là một tổng
thể các hoạt động và chi phí cần thiết được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ
với thời gian và địa điểm xác định để tạo mới,mở rộng hoặc cải tạo những cơ
sở vật chất nhất định nhằm thực hiện những mục tiêu nhất định trong tương lai.
Dự án bao gồm bốn nội dung cơ bản:
- Mục tiêu của dự án gồm: mục tiêu mang tính chất tổng quát vĩ mô như
kinh tế, xã hội,…,và mục tiêu cụ thể là mục tiêu mà nó thể hiện sản phẩm
cuối cùng của dự án và thường mang lại lợi ích cho nhà đầu tư.
- Kết quả mang lại của dự án : đây sẽ là cơ sở để đạt được mục tiêu đặt ra.
- Hoạt động triển khai là: Chỉ ra những công việc cần phải thực hiện, xác
định trách nhiệm những người thực hiện cũng như là tiến độ, thời gian bắt đầu

và kết thúc, xác định được nguồn lực bao gồm nguồn lực về tài chính, kĩ thuật
(máy móc, thiết bị công nghệ, trình độ, lao động……).
1.1.2 Đặc điểm dự án đầu tư bất động sản
- Dự án đầu tư công trình bất động sản có tác động trực tiếp vào đất
đai. Các công trình bất động sản được xây dựng trên đất để kinh doanh nhằm
mang lại lợi ích cho chủ đầu tư. Đất đai là tài nguyên quý giá của quốc gia,
nên mọi hoạt động ảnh hưởng đến đất đai đều phải được phân tích kỹ lưỡng
để hiệu quả thu được là tối ưu, hay nói cách khác phải so sánh các chi phí cơ
hội của đất đai đó. Vì vậy, mọi dự án đầu tư bất động sản đều phải phân tích
trên hai khía cạnh, đó là tài chính và kinh tế - xã hội.
- Dự án đầu tư công trình bất động sản được thực hiện trong thời gian
dài, do đó sẽ có rất nhiều rủi ro (ảnh hưởng của lạm phát, trượt giá; ảnh
hưởng của tự nhiên như thiên tai, lũ lụt;…). Vì vậy, trong phân tích tài chính,
cần phải xem xét, đánh giá mức độ tác động của các nhân tố đó, từ đó có các
phương án hành động để dự án đầu tư vẫn đạt được hiệu quả tài chính cao; và
đặc biệt khi phân tích, chủ đầu tư cần phải xem xét đến giá trị thời gian của
các dòng tiền.
5
- Dự án đầu tư bất động sản cần có nguồn vốn lớn, vì vậy trong phân
tích tài chính dự án đầu tư, cần phải có các kế hoạch huy động vốn, lựa chọn
sử dụng nguồn vốn hợp lý để đảm bảo cho việc thực hiện dự án không gặp
khó khăn, đảm bảo tiến độ thi công của dự án.
1.2 Phân tích tài chính Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
1.2.1 Khái niệm
Xem xét khái niệm tài chính dự án đầu tư, tài chính dự án đầu tư là: “Tất
cả những quan hệ về tiền tệ trong quá trình triển khai thực hiện một dự án
đầu tư. Bao gồm từ khâu quan hệ về vốn, thu chi, phân phối”. [2]
Phân tích tài chính dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là một nội dung
kinh tế quan trọng trong quá trình soạn thảo dự án; Phân tích tài chính nhằm
đánh giá tính khả thi của dự án bất động sản về mặt tài chính thông qua việc:

Xem xét nhu cầu và sự đảm bảo các nguồn lực tài chính cho việc thực
hiện có hiệu quả dự án đầu tư (xác định quy mô đầu tư, cơ cấu các loại vốn,
các nguồn tài trợ cho dự án).
Dự tính các khoản chi phí, lợi ích và hiệu quả hoạt động của dự án trên
góp độ hạch toán kinh tế của đơn vị thực hiện dự án. Có nghĩa là xem xét
những chi phí sẽ phải thực hiện kể từ khi soạn thảo cho đến khi kết thúc dự án,
xem xét những lợi ích mà đơn vị thực hiện dự án sẽ thu được do thực hiện dự
án. Trên cơ sở đó xác định các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính của dự án.
Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án đầu tư, được thể hiện
qua:[3]
- An toàn về nguồn vốn huy động;
- An toàn về khả năng thanh toán các nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và
khả năng trả nợ;
- An toàn cho các kết quả tính toán hay nói một cách khác là xem xét
tính chắc chắn của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án khi các yếu tố
khách quan tác động theo hướng bất lợi.
6
Việc tính toán đánh giá các chỉ tiêu tài chính ở khía cạnh định lượng
cũng cần phải lưu ý là ngoài những chỉ tiêu nội dung phân tích chung như các
dự án thì dự án đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản còn có những đặc
điểm riêng biệt ảnh hưởng đến phân tích tài chính: do đặc điểm của công trình
bất động sản, thị trường bất động sản và ảnh hưởng kinh tế xã hội to lớn của
bất động sản mang lại.
1.2.2 Vai trò của phân tích tài chính
Phân tích tài chính có vai trò quan trọng của dự án đầu tư kinh doanh bất
động sản. Việc phân tích tài chính chính là xương sống xuyên suốt quá trình
đầu tư của dự án:
- Phân tích tài chính cuả dự án cung cấp các thông tin cần thiết để chủ
đầu tư đưa ra quyết định có nên đầu tư hay không. Vì mục tiêu của các tổ
chức cá nhân đầu tư là việc lựa chọn đầu tư vào đâu để đem lại lợi nhuận

thích đáng nhất.
Ngay cả đối với các tổ chức kinh doanh phi lợi nhuận, phân tích tài
chính cũng là một trong các nội dung được quan tâm, các tổ chức này cũng
muốn chọn những giải pháp thuận lợi dựa trên cơ sở chi phí tài chính rẻ nhất
nhằm đạt được mục tiêu cơ bản của mình.
- Phân tích tài chính còn là cơ sở để tiến hành phân tích khía cạnh xã hội:
Cả hai nội dung phân tích trên đều phải dựa trên việc so sánh lợi ích thu
được và khoản chi phí phải bỏ ra. Song phân tích tài chính chỉ tính đến chi phí
và những lợi ích sát thực đối với những cá nhân và các tổ chức đầu tư
Còn phân tích kinh tế xã hội các khoản lợi ích và chi phí được xem xét
trên giác độ lợi ích kinh tế - xã hội. Do đó dựa trên những chi phí và lợi ích
trong phân tích tài chính tiến hành điều chỉnh để phản ánh những chi phí cũng
như những lợi ích của nền kinh tế - xã hội phải bỏ ra hay thu được.
7
1.2.3 Yêu cầu của phân tích tài chính
Để đạt được mục đích và phát huy được vai trò của phân tích tài chính
dự án cần phải có được những yêu cầu sau: [4]
- Nguồn số liệu sử dụng phân tích cần phải đầy đủ và đảm bảo độ tin cậy
cao đáp ứng được mục tiêu phân tích.
- Phải sử dụng phương pháp phân tích phù hợp và hệ thống các chỉ tiêu
để phản ảnh đầy đủ các khía cạnh tài chính của dự án (căn cứ vào những chỉ
tiêu chung tối thiểu và căn cứ vào đặc điểm của sản phẩm bất động sản cụ thể
để bổ sung hoặc loại bớt những chỉ tiêu cần thiết).
- Phải đưa ra được nhiều phương án để từ đó lựa chọn phương án tối ưu.
Kết quả phân tích này là căn cứ để quyết định đầu tư, hay để thẩm định
dự án đầu tư và đánh giá hiệu quả đầu tư tùy từng góc độ nghiên cứu.
1.2.4 Cơ sở tính toán trong phân tích tài chính
1.2.4.1 Gía trị thời gian của tiền
Tiền có giá trị về mặt thời gian do ảnh hưởng của các yếu tố sau:
- Do ảnh hưởng của yếu tố lạm phát : cùng một lượng tiền nhưng lượng

hàng hóa cùng loại mua được ở giai đoạn này nhỏ hơn giai đoạn trước. Điều
này biểu thị sự thay đổi giá trị của tiền theo thời gian ( giá trị của tiền giảm ).
- Do ảnh hưởng của các yếu tố ngẫu nhiên : giá trị thời gian của tiền biểu
hiện ở giá trị gia tăng hoặc giảm đi theo thời gian do ảnh hưởng của các yếu
tố ngẫu nhiên ( may mắn hoặc rủi ro).
Vd: Trong nông nghiệp giá trị tiền dùng để sản xuất lương thực trong
những năm thời tiết thuận lợi cao hơn những năm thiên tai;
Trong kinh doanh bất động sản thời gian gần đây các yếu tố vĩ mô lãi
suất, lạm phát, tỷ giá, giá đất các khu vực điều chỉnh cũng tác động đến giá trị
thời gian của tiền.
8
- Do thuộc tính vận động và khả năng sinh lời của tiền trong nền kinh tế
thị trường đồng vốn luôn luôn được sử dụng dưới mọi hình thức để đem lại
lợi ích cho người chủ sở hữu và không để vốn chết. Ngay cả khi nhàn rỗi tiền
của nhà đầu tư cũng được gửi vào ngân hàng và vẫn sinh lời. Như vậy nếu
chúng ta có một khoản tiền đem đầu tư kinh doanh hoặc gửi ngân hàng thì
thời gian sau chúng ta sẽ có một khoản tiền lớn hơn số vốn ban đầu. như vậy
giá trị của tiền được biểu hiện thông qua lãi tức. Lãi tức được xác định bằng
tổng số vốn đã tích lũy được trừ vốn ban đầu.
Lãi suất = lãi tức trong một đơn vị thời gian * 100%
Vốn đầu tư ban đầu
a. Công thức tính chuyển các khoản tiền phát sinh
Trong các thời đoạn của thời kỳ phân tích về cùng một mặt bằng thời gian
ở hiện tại hoặc tương lai ( đầu thời kỳ phân tích hay cuối thời kì phân tích ).
- Trường hợp tính chuyển một khoản tiền phát sinh trong thời kì phân
tích về mặt bằng thời gian hiện tại hoặc tương lai :
FV = PV( 1 + r )
n
PV = FV * 1 / ( 1+ r )
n

Trong đó : ( 1+r )
n
: hệ số tính kép hoặc hệ số tương lai hóa giá trị tiền tệ
dùng để chuyển một khoản tiện từ giá trị hiện tại về tương lai
1/ (1+r)
n
: hệ số chiết khấu hoặc hiện tại hóa giá trị từ tương lai về hiện tại.
r : tỷ suất chiết khấu
n : thời gian ( năm , tháng , quý )
- Trường hợp chuyển các khoản tiền phát sinh trong từng thời đoạn của
thời kì phân tích về cùng một mặt bằng thời gian hiện tại hoặc tương lai.
- Nếu các khoản tiền phát sinh vào đầu thời kì phân tích khi đó tổng của
chúng được tính chuyển về cùng mặt bằng thời gian ở tương lai hoặc hiện tại.
9
FV = A1 ( 1+r )n + A2 ( 1+r ) n-1 + + An ( 1+ r ) 1
=
∑
=
+−+
n
i
inrAi
1
1)1(
PV = A1
0)1(
1
r+
+A2
1)1(

1
r+
+……….An
1)1(
1
−+ nr
=
∑
=
−+
n
i
ir
Ai
1
1)1(
1
- Nếu các khoản này phát sinh vào cuối các thời đoạn của thời kì phân
tích thì tổng của chúng được tính chuyển về cùng một một mặt bằng thời gian
tương lai hoặc hiện tại theo 2 công thức sau :
FV = A1(1+r)n-1 + A2 ( 1+r)n-2 + …….An( 1+r)n
=
∑
=
−+
n
i
inrAi
1
)1(

PV = A1(1/ (1+r)1 + A2(1/(1+r)2) +………+ An*1/(1+r)n
=
∑
=
+
n
i
ir
Ai
1
)1(
1
- Trường hợp dòng tiền phân bố đều ( các khoản tiền phát sinh đều đặn
từng thời đoạn của thời kì phân tích
FV = A
r
nr 1)1( −+
PV = A
nrr
nr
)1(
1)1(
+
−+
- Trường hợp các khoản tiền phát sinh kì sau hơn kém kì trước một
lượng không đổi
FV = A1
r
nr 1)1( −+
+ G/r [

r
nr 1)1( −+
-n]
PV =A1
nrr
nr
)1(
1)1(
+
−+
+ G/r [
nrr
nr
)1(
1)1(
+
−+
-
nr
n
)1( +
]
10
Trong đó :
A1 : phần chi phí cơ bản được phát sinh ở cuối thời đoạn thứ nhất và
không đổi trong suốt n thời đoạn
G : phần chi phí gia tăng hoặc giảm đi bắt đầu từ cuối thời đoạn thứ hai
của thời kì phân tích (G là hằng số)
- Trường hợp các khoản tiền phát sinh từng thời đoạn hơn kém nhau một
tỉ lệ phần trăm không đổi so với khoản tiền phát sinh ở thời đoạn kế trước đó:

PV = A[
jr
nrnj
−
+++ )1/(1*)1(1
] nếu j = r
Và PV = A1*n/ ( 1+r) nếu j≠r
FV = A1[
jr
njnr
−
+−+ )1()1(
] nếu j=r
và = A1 *n( 1+r)n-1 nếu j≠r
b. Xác định tỉ suất “r”và chọn thời điểm tính toán trong phân tích tài
chính dự án đầu tư
- Xác định r:
Tỷ suất r được sử dụng trong việc tính chuyển các khoản tiền phát sinh
trong thời kì phân tích về cùng một một mặt bằng thời gian hiện tại hoặc
tương lai, đồng thời nó còn được dùng làm độ đo giới hạn để đánh giá các dự
án đầu tư. Bởi vậy xác định r của dự án có ý nghĩa rất quan trọng đối với việc
đánh giá dự án đầu tư.
Để xác định r phải xuất phát từ điều kiện cụ thể của từng dự án. Tỷ suất r
được xác định dựa vào chi phí sử dụng vốn. Mỗi nguồn vốn có giá trị sử dụng
riêng đó là suất thu lời tối thiểu do người cung cấp nguồn vốn yêu cầu, bởi
vậy chi phí sử dụng vốn phụ thuộc vào cơ cấu các nguồn vốn huy động.
- Nếu vay vốn để đầu tư thì r là lãi suất vay.
11
- Nếu vay từ nhiều nguồn vốn với r khác nhau:
r

=
∑
∑
=
=
m
k
m
k
Ivk
RkIvk
1
1
*
Trong đó :
Ivk : số vốn vay từ nguồn k
Rk : lãi suất vay từ nguồn k
m : số nguồn vay
- Lãi suất danh nghĩa và lãi suất thực tế
Tất cả các công thức chuyển các khoản tiền phát sinh của thời kì phân
tích về cùng một mặt bằng thời gian đã nêu ở phần trên đều dựa trên cơ sở r là
lãi suất thực.
Lãi suất danh nghĩa là lãi suất mà thời đoạn phát biểu mức lãi không
trùng với thời đoạn ghép lãi.
Lãi suất thực là lãi suất mà thời đoạn phát biểu mức lãi trùng với thời
đoạn ghép lãi
Công thức: r = (1+ rd/m1)m2 – 1
Trong đó :
r là lãi suất thực trong thời đoạn tính toán.
rd là lãi suất danh nghĩa trong thời đoạn phát biểu.

m1 là số thời đoạn ghép lãi trong thời đoạn phát biểu
m2 là số thời đoạn ghép lãi trong thời đoạn tính toán
- Chọn thời điểm tính toán
Do tiền có giá trị về mặt thời gian nên việc chọn thời điểm tính toán để
đánh giá mặt tài chính của dự án có quy mô không lớn thời gian thực hiện đầu
tư không dài thì thời điểm được chọn để phân tích là thời điểm bắt đầu thực
hiện đầu tư. Đối với dự án có quy mô lớn thời gian thực hiện đầu tư dài thì
12
thời điểm được chọn để phân tích là thời điểm của dự án bắt đầu được đi vào
hoạt động.
1.2.5 Nội dung phân tích tài chính:
1.2.5.1 Xác định tổng mức vốn đầu tư
a. Xác định tổng mức vốn đầu tư
- Nội dung của tổng mức vốn đầu tư : Tổng mức đầu tư của dự án bao
gồm toàn bộ số vốn cần thiết để lập và đưa dự án váo hoạt động. Nó là cơ sở
để lập kế hoạch và quản lý vốn đầu tư, xác định hiệu quả đầu tư của dự án.
Theo tính chất của các khoản chi phí tổng mức đầu tư bao gồm [5]:
Chi phí cố định ( vốn cố định ) gồm:
- Chi phí xây dựng bao gồm: chi phí phá và tháo dỡ các công trình xây
dựng; chi phí san lấp mặt bằng xây dựng; chi phí xây dựng các công trình,
hạng mục công trình chính, công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi
công; chi phí nhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công.
- Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị công nghệ (kể cả
thiết bị công nghệ cần sản xuất, gia công); chi phí đào tạo và chuyển giao
công nghệ; chi phí lắp đặt và thí nghiệm, hiệu chỉnh thiết bị; chi phí vận
chuyển, bảo hiểm thiết bị; thuế, phí và các chi phí có liên quan khác.
- Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư bao gồm: chi phí bồi thường
nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất và các chi phí bồi thường khác; các
khoản hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất; chi phí thực hiện tái định cư có liên
quan đến bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án; chi phí tổ chức bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư; chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng;
chi phí chi trả cho phần hạ tầng kỹ thuật đã đầu tư.
- Chi phí quản lý dự án: là các chi phí cần thiết cho chủ đầu tư để tổ chức
quản lý việc thực hiện các công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự
13
án, thực hiện dự án đến khi hoàn thành nghiệm thu bàn giao, đưa công trình
vào khai thác sử dụng, bao gồm:
+ Chi phí tổ chức lập báo cáo đầu tư, chi phí tổ chức lập dự án đầu tư
hoặc báo cáo kinh tế - kỹ thuật;
+ Chi phí tổ chức thi tuyển, tuyển chọn thiết kế kiến trúc hoặc lựa chọn
phương án thiết kế kiến trúc;
+ Chi phí tổ chức thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư;
+ Chi phí tổ chức thẩm định dự án đầu tư hoặc báo cáo kinh tế - kỹ thuật;
+ Chi phí tổ chức lập, thẩm định hoặc thẩm tra, phê duyệt thiết kế kỹ
thuật, thiết kế bản vẽ thi công, dự toán công trình;
+ Chi phí tổ chức lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng;
+ Chi phí tổ chức quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ, chi phí xây dựng;
+ Chi phí tổ chức đảm bảo an toàn, vệ sinh môi trường của công trình;
+ Chi phí tổ chức lập định mức, đơn giá xây dựng công trình;
+ Chi phí tổ chức kiểm tra chất lượng vật liệu, kiểm định chất lượng
công trình theo yêu cầu của chủ đầu tư;
+ Chi phí tổ chức kiểm tra chứng nhận đủ điều kiện bảo đảm an toàn
chịu lực và chứng nhận sự phù hợp về chất lượng công trình;
+ Chi phí tổ chức nghiệm thu, thanh toán, quyết toán hợp đồng; thanh
toán, quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình;
+ Chi phí tổ chức giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng công trình;
+ Chi phí tổ chức nghiệm thu, bàn giao công trình;
+ Chi phí khởi công, khánh thành, tuyên truyền quảng cáo;
+ Chi phí tổ chức thực hiện các công việc quản lý khác.

- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm:
14
+ Chi phí lập nhiệm vụ khảo sát xây dựng;
+ Chi phí khảo sát xây dựng;
+ Chi phí lập báo cáo đầu tư, lập dự án hoặc lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật;
+ Chi phí thẩm tra tính hiệu quả và tính khả thi của dự án;
+ Chi phí thi tuyển, tuyển chọn thiết kế kiến trúc;
+ Chi phí thiết kế xây dựng công trình;
+ Chi phí thẩm tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, chi phí
thẩm tra tổng mức đầu tư, dự toán công trình;
+ Chi phí lập hồ sơ yêu cầu, hồ sơ mời sơ tuyển, hồ sơ mời thầu và chi
phí phân tích đánh giá hồ sơ đề xuất, hồ sơ dự sơ tuyển, hồ sơ dự thầu để lựa
chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng;
+ Chi phí giám sát khảo sát xây dựng, giám sát thi công xây dựng, giám
sát lắp đặt thiết bị;
+ Chi phí lập báo cáo đánh giá tác động môi trường;
+ Chi phí lập định mức xây dựng, đơn giá xây dựng công trình;
+ Chi phí kiểm soát chi phí đầu tư xây dựng công trình;
+ Chi phí quản lý chi phí đầu tư xây dựng: tổng mức đầu tư, dự toán
công trình, định mức xây dựng, đơn giá xây dựng công trình, hợp đồng trong
hoạt động xây dựng,
+ Chi phí tư vấn quản lý dự án (trường hợp thuê tư vấn);
+ Chi phí thí nghiệm chuyên ngành;
+ Chi phí kiểm tra chất lượng vật liệu, kiểm định chất lượng công trình
theo yêu cầu của chủ đầu tư;
+ Chi phí kiểm tra chứng nhận đủ điều kiện bảo đảm an toàn chịu lực và
chứng nhận sự phù hợp về chất lượng công trình;
15
+ Chi phí giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng công trình (trường
hợp thuê tư vấn);

+ Chi phí quy đổi chi phí đầu tư xây dựng công trình về thời điểm bàn
giao, đưa vào khai thác sử dụng;
+ Chi phí thực hiện các công việc tư vấn khác.
- Chi phí khác: là những chi phí không thuộc các nội dung quy định tại
điểm nêu trên nhưng cần thiết để thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình,
bao gồm:
+ Chi phí rà phá bom mìn, vật nổ;
+ Chi phí bảo hiểm công trình;
+ Chi phí di chuyển thiết bị thi công và lực lượng lao động đến công trường;
+ Chi phí đăng kiểm chất lượng quốc tế, quan trắc biến dạng công trình;
+ Chi phí đảm bảo an toàn giao thông phục vụ thi công các công trình;
+ Chi phí hoàn trả hạ tầng kỹ thuật bị ảnh hưởng khi thi công công trình;
+ Chi phí kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tư;
+ Chi phí nghiên cứu khoa học công nghệ liên quan đến dự án; vốn lưu
động ban đầu đối với các dự án đầu tư xây dựng nhằm mục đích kinh doanh,
lãi vay trong thời gian xây dựng; chi phí cho quá trình chạy thử không tải và có
tải theo quy trình công nghệ trước khi bàn giao trừ giá trị sản phẩm thu hồi
được;
+ Các khoản phí và lệ phí theo quy định;
+ Một số khoản mục chi phí khác.
- Chi phí dự phòng bao gồm: chi phí dự phòng cho yếu tố khối lượng
công việc phát sinh chưa lường trước được khi lập dự án và chi phí dự phòng
cho yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án.
- Vốn lưu động ban đầu :
16
- Gồm các chi phí để tạo ra các tài sản lưu động ban đầu ( cho một chu kì
sản xuất kinh doanh hay trong vòng một năm ) đảm bảo cho dự án đi vào hoạt
động theo các điều kiện kinh tế - kĩ thuật đã dự tính.
- Tài sản lưu động sản xuất ( vốn sản xuất ) gồm những tài sản dự trữ
cho quá trình sản xuất ( nguyên, nhiên, vật liệu, công cụ, dụng cụ…đang dự

trữ trong kho ) và tài sản trong sản xuất ( giá trị sản phẩm dở dang ).
- Tài sản lưu động lưu thông ( vốn lưu thông ): tài sản dự trữ cho quá
trình lưu thông ( thành phẩm hàng hóa dự trữ trong kho hay đang gửi bán ) và
tài sản trong quá trình lưu thông ( vốn bằng tiền, các khoản phải thu )
- Vốn dự phòng :
Chi phí dự phòng cho các khoản chi phí phát sinh không dự kiến trước được.
b. Phương pháp xác định tổng mức đầu tư:
Đây là nội dung quan trọng đầu tiên cần xem xét khi tiến hành phân tích tài
chính dự án. Tính toán chính xác tổng mức đầu tư có ý nghĩa quan trọng trong
việc xác định tính khả thi của dự án .
- Phương pháp cộng chi phí : nội dung phương pháp này là căn cứ vào
các khoản chi phí dự tính theo từng bộ phận cấu thành tổng mức đầu tư rồi
tổng hợp thành tổng mức đầu tư. Theo đó, tổng mức đầu tư được xác định dựa
trên việc xem xét chi phí dự tính cho từng công việc theo thiết kế cơ sở của
dự án trong phần phân tích kĩ thuật [6].
- Chi phí xây dựng được tính theo những khối lượng chủ yếu từ thiết kế
cơ sở, các khối lượng khác dự tính và đơng giá xây dựng phù hợp.
- Chi phí thiết bị được tính theo số lượng, chủng loại, giá trị từng loại
thiết bị hoặc giá trị toàn bộ dây truyền công nghệ theo giá thị trường ở thời
điểm lập dự án hoặc theo báo giá của nhà cung cấp và dự tính các chi phí vận
chuyển, bảo quản, lắp đặt thiết bị này và chi phí đào tạo chuyển giao công
17
nghệ ( nếu có ).
- Chi phí quản lý dự án và chi phí khác ( các khoản chi phí trước vận
hành ) tùy theo từng khoản mục, căn cứ theo quy định quản lý đầu tư xây
dựng của Nhà nước để xác định tỉ lệ phần trăm hoặc bằng cách lập dự toán.
Vd: Chi phí lập, thẩm định dự án được tính bằng tỉ lệ phần trăm so với
chi phí thiết bị và xây lắp; chi phí thiết kế, thẩm định thiết kế kĩ thuật, tổng
mức dự toán dược tính bằn tỉ lệ phần trăm so với chi phí xây dựng; chi phí
quảng cáo dự án, chi phí khởi công đền bù giải phóng mặt bằng ; chi phí đào

tạo bồi dưỡng được tính bằn cách lập dự toán. Riêng đối với chi phí
ĐBGPMB được tính theo khối lượng đền bù của dự án và theo quy định hiện
hành của Nhà nước về giá đền bù và chính sách tái định cư tại địa phương nơi
tiến hành dự án.
- Phương pháp định mức vốn : căn cứ vào định mức phí vốn đầu tư / một
đơn vị sản phẩm ( suất vốn đầu tư ) theo từng loại công trình để xác định tổng
mức vốn đầu tư (suất vốn đầu tư). Nó được xác định [7] :
Iv = QDA* SVDT *K
Trong đó : Iv : vốn đầu tư của dự án
Qda : công suất thiết kế của công trình dự án
Svdt : suất vốn đầu tư
K : hệ số điều chỉnh
Suất vốn đầu tư xây dựng công trình là chỉ tiêu kinh tế kĩ thuật tổng hợp
quan trọng trong công tác quản lý, là công cụ trợ giúp cho các cơ quan quản
lý, các chủ đầu tư, các nhà tư vấn lập dự án xác định tổng mức đầu tư xây
dựng công trình làm cơ sở để lập kế hoạch và quản lý vốn đầu tư, xác định
hiệu quả vốn đầu tư của dự án , thẩm định và đánh giá về hiệu quả kinh tế của
dự án đầu tư xây dựng.
18
Viện kinh tế xây dựng đã tiến hành nghiên cứu, biên soạn và ban hành
tập chỉ tiêu về suất vốn đầu tư theo tiêu chuẩn xây dựng ( TCXD) và các tiêu
chuẩn nhà ở TCVN. Trong cuốn này có đầy đủ và cụ thể các mức suất vốn
đầu tư cho các loại công trình xây dựng, những công trình xây dựng mang
tính kinh doanh. Nhưng để sát thực tế thì cần thiết tính toán trên cơ sở suất
đầu tư của các công trình tương tự trong khu vực xét đến yếu tố biến thiên
theo thời gian.
Suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà ở gồm các chi phí cần thiết để
xây dựng ngôi nhà tính trên 1m2 diện tích sàn, trong đó chi phí thiết bị bao
gồm chi phí mua sắm, lắp đặt thang máy và các thiết bị phục vụ vận hành
thang máy, máy bơm nước. Nó không bao gồm các chi phí xây dựng công

trình hạ tầng kĩ thuật và chi phí làm ngoại thất bên ngoài công trình.
1.2.5.2 Xác định cơ cấu và nguồn vốn tài trợ cho dự án:
Cơ cấu nguồn vốn bao gồm :
- Vốn ngân sách
- Vốn tự có
- Vốn vay
- Vốn góp liên doanh
Tính toán tỉ trọng các nguồn vốn chiếm trong tổng mức đầu tư để xem
xét khả năng đảm bảo nguồn vốn cho dự án và khả năng trả nợ khi dự án
được thực hiện.
1.2.5.3 Dự tính doanh thu, kế hoạch trả nợ, dự trù lỗ lãi và tính toán các
luồng tiền của dự án.
- Dự tính doanh thu từ hoạt động của dự án:
Doanh thu là một chỉ tiêu rất quan trọng trong việc phân tích tài chính ,
19
nó là cơ sở quan trọng cho việc tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính như :
IRR, NPV, tỉ lệ lợi ích – chi phí, thời gian thu hồi vốn, bảng cân đối thu chi,
bảng dự trù lỗ lãi, bảng cân đối kế toán, dòng tiền ….
Doanh thu hàng năm của dự án là toàn bộ giá trị hàng hóa được bán
trong một năm. Doanh thu của dự án được tính cho từng năm hoạt động dựa
vào kế hoạch sản xuất và tiêu thụ hàng năm của dự án. Kế hoạch sản xuất và
tiêu thụ hàng năm được lập trong quá trình nghiên cứu, phân tích về thị
trường và phân tích về mặt kĩ thuật của dự án. Việc phân tích khía cạnh thị
trường của dự án sẽ cho phép chúng ta được tính số lượng sản phẩm của dự
án sản xuất có thể tiêu thụ hàng năm. Phân tích kĩ thuật cho ta biết khối lượng
sản phẩm tối đa mà dự án có thể sản xuất được hàng năm. Doanh thu hàng
năm được xác định bằng cách lấy khối lượng sản phẩm tiêu thụ được của năm
đó nhân với giá bán một sản phẩm.
- Dự tính chi phí sản xuất ( dịch vụ ):
Chỉ tiêu này cũng được tính cho từng năm trong suốt cả đời dự án. Khác

với việc tính doanh thu hàng năm việc tính chi phí hàng năm ngoài việc liên
quan đến kế hoạch sản xuất và kế hoạch tiêu thụ hàng năm còn liên quan đến
cả kế hoạch khấu hao và kế hoạch chung của dự án. Trong đó, khấu hao là một
yếu tố của chi phí sản xuất do vậy mức khấu hao có ảnh hưởng đến lợi nhuận,
đến mức thuế thu nhập hàng năm phải nộp của doanh nghiệp. Nếu khấu hao
tăng, lợi nhuận giảm và do đó thuế thu nhập doanh nghiệp giảm và ngược lại.
Xác định mức khấu hao có ý nghĩa quan trọng trong việc phân tích tài chính.
- Dự tính mức lỗ lãi của dự án :
Trên cơ sở số liệu dự tính về tổng doanh thu, chi phí từng năm tiến hành
dự tính mức lỗ lãi hàng năm của dự án.
20
Dự tính mức lỗ lãi của dự án
STT
Năm
Hoạt động
1 2 … n
1 Tổng doanh thu chưa có thuế VAT
2 Các khoản giảm trừ
Giảm giá
Hàng bán trả lại
Thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế xuất khẩu phải nộp
3 Doanh thu thuần (1-2)
4 Tổng chi phí sản xuất, dịch vụ ( chưa có lãi vay)
5 Lãi vay
6 Thu nhập chịu thuế ( 3-4-5)
7 Thuế thu nhập doanh nghiệp
8 Lợi nhuận thuần sau thuế ( 6-7)
9 Phân phối lợi nhuận thuần
Các tỉ lệ tài chính
1 Quay vòng vốn lưu đông

2 Llợi nhuận thuần / doanh thu thuần
3 Lợi nhuận thuần / vốn chủ sở hữu
4 Lợi nhuận thuần / tổng mức đầu tư
- Xác định dòng tiền của dự án
Là dòng chi phí và lợi ích ( doanh thu ) của dự án trong suốt quá trình
hoạt động. Nó là mức chênh lệch giữa khoản thu và khoản chi tại thời điểm
xem xét . Dòng tiền của dự án bao gồm :
Dòng chi phí: bao gồm tất cả các khoản chi phí bỏ ra trong suốt quá trình
kề từ khi bắt đầu bỏ vốn cho đến khi kết thúc dự án, gồm có:
+ Dòng chi phí vốn của dự án ( vốn cố định và vốn lưu động ): dòng chi
phí này diễn ra trong những năm của quá trình thực hiện xây dựng công trình
và những chi phí để tạo ra tài sản lưu động ban đầu.
+ Thay đổi vốn lưu động ròng của dự án: trong quá trình vận hành khai
thác dự án vốn lưu động có thể tăng hoặc giảm.
21
+ Dòng chi phí vận hành hàng năm: chi phí nguyên vật liệu, năng lượng,
tiền lương, tiền công nhân viên, bảo dưỡng máy móc thiết bị …không bao
gồm khấu hao vì khấu hao đã xác định trong chi phí vốn của dự án. Phần lãi
vay phải trả hàng năm cũng không xác định vào đây vì đã được chiết khấu chi
phí và doanh thu của dự án.
Dòng lợi ích : là doanh thu của dự án từ công việc kinh doanh.
Xác định dòng tiền của dự án
Năm
Khoản mục
0 1 2 n
1 Doanh thu
2 thu khác
thanh lý tài sản cố định
thu hồi vốn lưu động
3 vốn đầu tư

4 chi phí vận hành
5 khấu hao
6 lãi vay
7 lợi nhuận trước thuế
8 thuế thu nhập
9 lợi nhuận sau thuế
10 Tăng giảm vốn lưu động
11 dòng tiền sau thuế
1.2.5.4 Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án đầu tư [8]
Các chỉ tiêu đánh giá tiềm lực tài chính của doanh nghiệp:
- Hệ số vốn tự có so với vốn vay : hệ số này phải lớn hơn hoặc bằng 1.
đối với dự án có triển vọng, hiệu quả là rõ ràng thì hệ số này có thể lớn hơn 1
vào khoảng 2/3 thi dự án thuận lợi.
- Tỷ trọng vốn tự có trong tổng vốn đầu tư phải lớn hơn hoặc bằng 50% .
Đối với các dự án thuận lợi thì tỉ lệ này có thể là 40%
22
- Tỷ lệ tổng thu của lợi nhuận thuần cộng khấu hao so với nợ đến hạn
phải trả lớn hơn 1 thì khả năng trả nợ của dự án được đảm bảo.
Chỉ tiêu lợi nhuận thuần, thu nhập thuần của dự án :
- Lợi nhuận thuần : là chỉ tiêu đánh giá quy mô lãi của dự án, chỉ tiêu lợi
nhuận thuần được tính cho từng năm hoặc từng giai đoạnh hoạt động của đời
dự án. Chỉ tiêu này có tác dụng so sánh giữa các năm hoạt động của dự án và
để tính chỉ tiêu tổng lợi nhuận thuần, lợi nhuận thuần bình quân năm của cả
đời dự án.
Lợi nhuận thuần từng năm được tính theo công thức :
Wi = Oi - Ci
Trong đó :
Oi : doanh thu thuần năm thứ i
Ci : chi phí năm thứ I, bao gồm tất cả các khoản chi phí liên quan đến
sản xuất, kinh doanh năm thứ i: chi phí sản xuất, chi phí tiêu thụ sản phẩm,

chi phí quản lý hành chính, chi phí khấu hao, chi phí trả lãi vốn vay, thuế thu
nhập doanh nghiệp và chi phí khác.
Wi : lợi nhuận thuần năm thứ i
Tổng lợi nhuận thuần của cả đời dự án theo mặt bằng hiện tại xác định
như sau :
PV(W) =
∑
=
n
i
Wipv
1
= W1*
)1(
1
r+
+W2*
2)1(
1
r+
+……+Wn *
nr)1(
1
+
Thu nhập thuần : Phản ánh đầy đủ quy mô lãi của cả đời dự án. Thu nhập
thuần của một dự án tại một thời điểm là chênh lệch giữa tổng các khoản thu
và tổng các khoản chi của cả đời dự án đã được đưa về thời điểm đó. Bởi vậy,
chỉ tiêu này bao gồm không chỉ tổng lợi nhuận thuần từng năm của cả đời dự
án mà còn bao gồm cả các khoản thu khác không trực tiếp do hoạt động sản
xuất kinh doanh mang lại như: giá trị thu hồi thanh lý tài sản cố định ở cuối

đời dự án, thu hồi vốn lưu động…thu nhập thuần của dự án tính chuyển về
23
thời điểm hiện tại kí hiệu là NPV. Tính về thời điểm tương lai là NFV, trên
thực tế thường tính chuyển về hiện tại. Đây được xem như một chỉ tiêu quan
trọng để đánh giá dự án đầu tư. Dự án được chấp nhận khi NPV>=0. khi đó
tổng các khoản thu của dự án lớn hơn hoặc bằng tổng các khoản chi phí sau
khi đã đưa về mặt bằng hiện tại hoặc tương lai. Chỉ tiêu này được sử dụng
như tiêu chuẩn tốt nhất để lựa chọn các dự án loại trừ lẫn nhau.
NPV chuyển về mặt bằng hiện tại được tính theo công thức :
…NPV =
∑
=
+
n
i
ir
Wi
1
)1(
- Ivo
Trong đó
Ivo là vốn đầu tư ban đầu
Wi là thu nhập ròng của dự án đã trừ đi chi phí nhưng chưa trừ khấu hao
nhận được vào năm thứ i
Chỉ tiêu NPV có tính đến giá trị theo thời gian của tiền, tính đến yếu tố
trượt giá, lạm phát, thông qua việc điều chỉnh W và r. Tuy nhiên chỉ tiêu này
phụ thuộc nhiều vào tỉ suất chiết khấu, do đó cần xác định tỉ suất chiết khấu
cho phù hợp.
Dự án được chấp nhận khi NPV > 0 . khi đó tổng các khoản thu của dự
án lớn hơn tổng các khoản chi của dự án tính theo mặt bằng hiện tại.

Khi NPV < 0 dự án không được chấp nhận. khi đó tổng các khoản thu
của dự án nhỏ hơn tổng các khoản chi tính theo mặt bằng hiện tại.
Hệ số hoàn vốn (RR) hay tỉ suất lợi nhuận vốn đầu tư :
Hệ số này nói lên mức độ thu hồi vốn đầu tư ban đầu từ lợi nhuận thuần
thu được hàng năm. Nói cách khác, nó phản ánh mức lợi nhuận đát được tính
trên một đơn vị vốn đầu tư trong năm. Được tính như sau :
- Nếu tính cho từng năm hoạt động : RR
24