Khía cạnh kinh tế Xã hội dự án tổ hợp dịch vụ thương mai - dịch vụ nhà ở cao tâng cho thuê

MỤC LỤC
CHƯƠNG I: SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ .................................... 3
1. Tình hình phát triển quỹ nhà cho thuê ở Hà Nội ........................................ 3
2. Mục tiêu đầu tư ............................................................................................ 4
3. Sự cần thiết phải đầu tư ............................................................................... 4
CHƯƠNG II: NGHIÊN CỨU MÔI TRƯỜNG
KINH TẾ VĨ MÔ: .................................................................................. 6
1. Môi trường kinh tế vĩ mô: ........................................................................... 6
2. Môi trường pháp lý : .................................................................................... 7
3. Môi trường văn hóa xã hội : ........................................................................ 8
4. Môi trường tự nhiên-tài nguyên thiên nhiên: ............................................. 8
5. Nghiên cứu các quy hoạch,các kế hoạch phát triển kinh tế xã hội,ngành
vùng có liên quan đến dự án: ......................................................................... 10
6. Tổng hợp đánh giá: .................................................................................... 10
CHƯƠNG III: NGHIÊN CỨU KHÍA CẠNH THỊ TRƯỜNG
VỀ SẢN PHẨM CỦA DỰ ÁN ............................................................. 11
1. Phân tích, đánh giá kết quả cung cầu thị trường tổng thể về sản phẩm của
dự án: .............................................................................................................. 11
2. Phân đoạn thị trường, xác định thị trường mục tiêu ................................. 15
3. Nghiên cứu khả năng cạnh tranh và chiếm lĩnh thị trường về sản phẩm
của dự án ........................................................................................................ 20
CHƯƠNG IV. NGHIÊN CỨU KHÍA CẠNH KỸ THUẬT
CỦA DỰ ÁN ......................................................................................... 23
1. Mô tả sản phẩm của dự án ........................................................................ 23
2. Lựa chọn hình thức đầu tư ......................................................................... 23
3. Qui mô đầu tư ............................................................................................ 24
4. Lựa chọn loại hình doanh nghiệp và phương thức kinh doanh ............... 25
1
5. Xác định công suất của dự án .................................................................... 27
6. Lựa chọn công nghệ kỹ thuật cho dự án ................................................... 27
7. Lựa chọn cơ sở hạ tầng phục vụ cho việc sản xuất ra sản phẩm. ........... 30

8. Lựa chọn địa điểm dự án ........................................................................... 32
9. Giải pháp xây dựng công trình dự án. ....................................................... 36
10. Phân tích đánh giá tác động môi trường ................................................ 61
11. Lịch trình thực hiện dự án ....................................................................... 62
CHƯƠNG V: NGHIÊN CỨU KHÍA CẠNH TỔ CHỨC
QUẢN LÝ VÀ NHÂN SỰ .................................................................... 63
1. Tổ chức quản lý dự án trong giai đoạn đầu tư: ......................................... 63
2. Tổ chức quản lý dự án trong quá trình vận hành khai thác ...................... 64
CHƯƠNG VI: NGUỒN VỐN, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG VỐN,
PHƯƠNG ÁN THU HỒI VỐN, HIỆU QUẢ DỰ ÁN ......................... 65
1. Nguồn vốn, kế hoạch sử dụng vốn ............................................................ 65
2. Phương án thu hồi vốn, phân tích hiệu quả dự án đầu tư ........................ 68
3. Phân tích hiệu quả kinh tế tài chính dự án : .............................................. 70
CHƯƠNG VII: KHÍA CẠNH KINH TẾ XÃ HỘI DỰ ÁN TỔ HỢP
DỊCH VỤ THƯƠNG MẠI -DỊCH VỤ NHÀ Ở
CAO TẦNG CHO THUÊ ..................................................................... 79
CHƯƠNG VIII: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ: ................................. 81
8.1- Kết luận: .................................................................................................. 81
8.2- Kiến nghị: ............................................................................................... 81
2
CHƯƠNG I: SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ
1. Tình hình phát triển quỹ nhà cho thuê ở Hà Nội
Ở Hà Nội, nhà ở cho người có thu nhập thấp vẫn là giấc mơ xa vời!
Thực tế, có rất nhiều dự án khu đô thị mới mọc lên, nhiều nhà chung tư cao
tang xuất hiện ở nhiều đô thị lớn nhưng đó là nhà ở cho người có thu nhập cao
vì giá của mỗi căn hộ thấp nhất cũng gần bạc tỷ, chính vì vậy mà nhiều đối
tượng hiện đang gặp rất nhiều khó khăn về nhà ở.
Qua khảo sát cho thấy: đối với cán bộ công chức nhà nước, khả năng chi
cho nhà ở từ lương tối đa đạt trên 11%. Tỷ lệ này rất thấp so với tiền nhà ở
thực tế hiện nay. Tình trạng của công nhân lao động lại còn khó hơn nữa, họ

phải chi từ 12 – 15% trong số thu nhập ít ỏi hàng tháng để chi trả tiền nhà thì
cơ hội để mua nhà càng vô vọng hơn. Nếu không có sách nhà ở phù hợp của
nhà nước, tình trạng này không thể được giải quyết mà còn trầm trọng hơn.
Theo cục quản lý nhà (bộ xây dưng), tại khu vực đô thị hiện nay vẫn còn
hàng vạn hộ gia đình thuộc diện thu nhập thấp đang phải sống trong điều kiện
chỗ ở không đảm bảo tiêu chuẩn tối thiểu. Trên 30% các hộ gia đình thuộc
khu vực đô thị có diện tích nhà ở dưới 36m2. Chỉ có 25% hộ gia đình có nhà
ở kiên cố và 19% sống trong những căn hộ tạm bợ.
Mặc dù đã dạt được một số kết quả nhất định trong thực hiện chính sách
nhà ở. Tuy nhiên nhu cầu nhà ở tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và các địa
phương khác vẫn đang là một bức xúc hiện nay đặc biệt là nguồn cung về nhà
ở cho thuê.
Các số liệu điều tra đã cho thấy với mức thu nhập trung bình và khả năng
tích lũy hiện nay, đại bộ phận những người lao động bao gồm cả đối tượng
hưởng lương từ ngân sách và những đối tượng làm việc trong các thành phần
kinh tế khác rất khó có điều kiện để sở hữu về nhà ở.
3
2. Mục tiêu đầu tư
Đầu tư xây dựng nhà ở cao tầng cho thuê để tạo quỹ nhà ở cho thuê, đáp
ứng nhu cầu về nhà ở của các đối tương đang làm việc ở Hà Nội, tăng cường
quỹ nhà của thành phố với 165 căn hộ.
Giải quyết vấn đề về kiến trúc và cảnh quan đô thị để hòa nhập và hoàn
chỉnh kiến trúc hai bên đường Láng Hạ - Thanh Xuân theo quy hoach đã được
phê duyệt.
Đối với các mục tiêu kinh doanh chung cư căn hộ cho thuê là một hình
thức là mới ở Việt Nam. Hiện nay, Việt Nam chưa quen với loại hình thuê
nhà dài hạn, tuy nhiên đây là một hình thức văn minh và sẽ rất phổ biến trong
tương lai. Do vậy đây là một trong những dự án đi đầu trong hoạt đông kinh
doanh nhà ở cho thuê, dự án này sẽ thu hút được số lượng khách hàng lớn và
đạt được hiệu quả kinh tế.

3. Sự cần thiết phải đầu tư
Ngày 06/08/2002, UBND Thành phố Hà Nội đã có quyết định số
112/2002/QĐ-UB về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết tuyến phố Láng Hạ -
Thanh Xuân , thuộc phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân và phường Trung
Hòa, quận Cầu Giấy. Tuyến phố Láng Hạ - Thanh Xuân được nghiên cứu trên
tổng diện tích hơn 94ha với quy mô dự kiến khoảng 27.000 người. Tuyến
đường này là đường khu vực với mặt cắt ngang rộng từ 40 – 53m, đã và đang
tập trung xây dựng đồng bộ gồm đường, hạ tầng kỹ thuật và công trình kiến
trúc 2 bên đường tạo thành tuyến phố văn minh và hiện đại.
Theo quy hoạch 2 bên đường sẽ được xây dựng công trình nhà ở và công
trình công cộng cao tầng, công trình hỗn hợp…cao từ 10 tầng trở lên. Các
công trình trên đã được giao cho các tổng công ty để lập dự án đầu tư.
Ngày 21/05/2006, UBTP Hà Nội đã có văn bản số 3153/QĐ-UB về việc
phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư dự án thí điểm xây dựng nhà ở cao tầng
4
cho thuê tuyến đường Láng Hạ - Thanh Xuân bằng nguồn vốn tự huy động
của các chủ đầu tư.
Việc đầu tư xây dựng tổ hợp dịch vụ thương mại và Nhà ở cao tầng cho
thuê tại lô đất 4.5-NƠ tuyến đường Láng Hạ - Thanh Xuân là một việc làm rất
đúng đắn và cấp bách trong giai đoạn hiện nay. Dự án sẽ bổ sung vào quỹ nhà
ở với 165 căn hộ ( có diện tích khoảng từ 60-100m2), đáp ứng được nhu cầu
về nhà ở cho thuê của thành phố,góp phần hoàn chỉnh các dãy nhà cao tầng 2
bên tuyến phố theo quy hoạch.
5
CHƯƠNG II: NGHIÊN CỨU MÔI TRƯỜNG
KINH TẾ VĨ MÔ:
1. Môi trường kinh tế vĩ mô:
1.1 Tình hình phát triển kinh tế xã hội chung của đất nước:
Từ năm 2000 đến nay,nên kinh tế Việt Nam đang trên đà tăng trưởng và
phát triển mạnh mẽ.

Cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng tích cực,đặc biệt tỷ trọng công
nghiệp-xây dựng tăng mạnh trong những năm gần đây.Cùng với quá trình
công nghiệp hóa hiện đại hóa,rất cần thiết nâng cao cơ sở vật chất hạ tầng.Đó
là những dấu hiệu tích cực tạo môi trường thuận lợi cho việc thực hiện dự án.
Với tốc độ tăng trưởng đạt 8%/năm,cao và khá ổn định trong thời gian
dài tạo tiền đề cho việc thực hiện thuần lợi,giảm rủi ro cho những dự án
,mang tính chất dài hạn.
Lãi suất là một yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí sử dụng vốn và
sau đó là hiệu quả đầu tư.Dự án này nguồn vốn huy động dựa chủ yếu vào
vốn vay.Nên yếu tố lãi suất có tác động rất lớn đến chi phí và hiệu quả của dự
án.Hiện nay lãi suất đang ở mức cao nhưng đó chỉ là giá trị trong ngắn hạn,lãi
suất đang dần đi vào ổn định.Hứa hẹn cho dự án nhiều khả năng thành công.
Lạm phát đang là mối lo ngại của các nhà đầu tư.Khi tỷ lệ làm phát tăng
càng ngày càng nhanh và càng cao trong quá trình thực hiện dự án thì sẽ ảnh
ảnh hưởng đến việc thu hồi vốn cho các chủ đầu tư và đội chi phí của dự án
lên cao quá mức dự kiến.
1.2 Tình hình phát triển kinh tế xã hội của thành phố Hà Nội:
Kinh tế xã hội của Hà Nội tiếp tục phát triển và tăng trưởng so cùng kỳ
năm trước: Tổng sản phẩm nội địa (GDP) tăng 10,7%, giá trị sản xuất công
nghiệp tăng 15,2%, vốn đầu tư xã hội tăng 15,2%, tổng mức bán lẻ hàng hoá
6
và doanh thu dịch vụ tiêu dùng xã hội tăng 27,5%, kim ngạch xuất khẩu tăng
24,9%… tình hình an ninh chính trị và trật tự an toàn xã hội được ổn định, đời
sống của nhân dân được đảm bảo.
Tổng sản phẩm nội địa (GDP): Tổng sản phẩm nội địa (GDP) trên địa
bàn thành phố Hà Nội quý I năm 2008 tăng 10,7% so cùng kỳ năm trước (là
mức tăng khá nhất trong 5 năm gần đây). Ngành công nghiệp - xây dựng vẫn
duy trì mức tăng khá với giá trị tăng thêm tăng 11,9% (đóng góp 5,7% vào
mức tăng chung), các ngành dịch vụ có giá trị tăng thêm tăng 9,9% (đóng góp
5,0% vào mức tăng chung), ngành nông-lâm-thuỷ sản có giá trị tăng thêm

tăng 0,4% (đóng góp 0,01% vào mức tăng chung).
Về lĩnh vực đầu tư xây dựng cơ bản: Thực hiện vốn đầu tư xây dựng cơ
bản ngân sách Nhà nước địa phương: 3 tháng đầu năm đạt 1480,3 tỷ đồng đạt
22,8% kế hoạch năm.
Đầu tư trực tiếp nước ngoài: Dự kiến quý I năm 2008, Hà Nội thu hút
được 72 dự án (cả cấp mới và tăng vốn) với tổng số vốn đăng ký là 584,8
triệu đô la Mỹ, trong đó cấp mới là 67 dự án với vốn đầu tư đăng ký 542 triệu
đô la Mỹ. So với cùng kỳ năm trước, số dự án thu hút bằng nhau, số vốn đầu
tư tăng 162%.
Tổng vốn đầu tư xã hội trên địa bàn Hà Nội quý I năm 2008 dự kiến đạt
8.340 tỷ đồng tăng 15,2% so cùng kỳ năm trước, trong đó vốn trong nước đạt
6.440 tỷ đồng tăng 12,2%, chiếm 77,2% tổng vốn đầu tư. Trong tổng số vốn
trong nước vốn đầu tư của Nhà nước tăng 22,2%, doanh nghiệp Nhà nước tự
đầu tư tăng 5,6%, các thành phần kinh tế ngoài Nhà nước đầu tư tăng 14%,
vốn của dân tự đầu tư tăng 7,9%. Vốn nước ngoài là 1.900 tỷ đồng tăng
26,7%, chiếm 22,8% tổng vốn đầu tư.
2. Môi trường pháp lý :
Sự ổn định về chính trị cũng như đảm bảo về mặt pháp lý liên quan đến
quyền sở hữu và tài sản có ý nghĩa quan trọng ảnh hưởng rất lớn đến ý định
7
và hành vi của nhà đầu tư. Hiện nay nhà nước ta đã cải cách , cải thiện hệ
thống luật pháp tạo điều kiện cho việc thực hiện và hoàn thiện về mằt pháp lý
của dự án . Tuy nhiên do đây là 1 dự án vốn lớn , có thời gian đầu tư dài nên
các thủ tục pháp lý rườm rà , phức tạp . Hiện nay với chính sách tiền tệ thắt
chặt , giảm cung tiền , tăng lãi xuất gây ra 1 số khó khăn ban đầu cho dự án .
Tuy nhiên nhà nước có chính sách khuyến khích đầu tư đối với lĩnh vực
nhà cho thuê bởi nhà ở đang là vấn đề nan giải của TPHN nói riêng và cả
nước nói chung . Điều này tạo điều khoản ưu đãi thuận lợi cho dự án .
3. Môi trường văn hóa xã hội :
Việt Nam là 1 quốc gia có tình hình chính trị ổn định tạo sự an toàn về

nhân lực và thực hiện dự án . Mặt khác sự ổn định về chính trị cũng góp phần
làm cho dự án được thực hiện và khai thác 1 cách liền mạch , không đứt
quãng tạo hiệu quả cho dự án .
Việt Nam là quốc gia có dân số đông , tình hình đô thị hóa khiến cho dân
cư tập trung ở các đô thị lớn ngày càng nhiều , mặt khác tập quán muốn có
nhà ở cố định tạo điều kiện cho sinh sống và làm việc tốt hơn .
Nhưng hiện tại vấn đề nhà ở đang thực sự bức xúc và tình hình nhà ở ổn
định cho người co thu nhập thấp đang thực sự khó khăn.
Khi thực hiện cơ cấu hạ tầng cho dự án,thông qua đấu thầu công ty xây
dựng thì vấn đề nhân công được đảm bảo với trình độ lao động và năng suất
lao động cao(nhà đầu tư có thể xác định được thông qua đấu thầu).
4. Môi trường tự nhiên-tài nguyên thiên nhiên:
Khí hậu tại địa điểm dự kiến xây dựng thuộc khí hậu Hà Nội nói riêng và
Đồng bằng Bắc Bộ nói chung:
-Nhiệt độ:
+ Nhiệt độ trung bình năm: 23độC – 25độC
+ Nhiệt độ trung bình tháng lạnh nhất (tháng 1) 14độC – 16độC
8
+ Nhiệt độ trung bình tháng nóng nhất (tháng 6,7) 29độC -34độC
-Mưa: Mùa mưa từ tháng 4 đến tháng 10,nhiều nhất từ tháng 7 đến tháng
9,lượng mưa trung bình hàng năm là 1.670mm
-Gió :mùa hè gió Đông Nam là chủ đạo,mùa đông gió Đông Bắc là chủ
đạo.
-Độ ẩm:cao nhất tháng 1 với chỉ số 98%
-Nắng: số giờ nắng trung bình là 1640h/năm.
-Bão: xuất hiện nhiều nhất vào tháng 7 và tháng 8,cấp gió từ cấp 6 đến
cấp 8.
-Điều kiện địa hình địa chất:
+ Địa hình:đây là khu đất của một trong những dự án nằm ở hai bên
đường Láng Hạ-Thanh Xuân.Theo khảo sát hiện trạng,khu đất đầu tư xây

dựng có địa hình tương đối bằng phẳng,rất thuận lợi cho việc thi công sau
này.
+ Địa chất:căn cứ vào kết quả khảo sát địa chất do trung tâm nghiên cứu
địa kĩ thuật_trường đại học mỏ địa chất lập tại lô đất 4.5 NƠ,địa tầng khu đất
là bình thường.
-Điều kiện thủy văn:
Khu vực khảo sát tồn tại cả hai loại nước mặt và nước dưới đất.
+ Nước mặt:có trong hệ thống rãnh thoát nước trong khu vực khảo
sát.Nguồn nước chính là nước mưa và sinh hoạt của con người.
+ Nước dưới đất: Nền công trình có một tầng nước ngầm,nước dưới đất
tàng trữ trong lớp cát nhỏ đến trung lớp 7 nhưng chủ yếu là cuội sỏi cát lớp
9.Nguồn bổ cấp là nước mưa ngấm thẳng xuống và có thể liên quan đến nước
từ sông Hồng.Mực nước ổn định trong khu vực khảo sát khoảng 21m.
Qua thí nghiệm các mẫu nước,nước ngầm ở đây không ăn mòm đối với
bê tông.
9
5. Nghiên cứu các quy hoạch,các kế hoạch phát triển kinh tế xã
hội,ngành vùng có liên quan đến dự án:
Mối liên hệ của dự án với các dự án liên quan:
Khu đất để đầu tư xây dựng tổ hợp dịch vụ thương mại và nhà ở cao tầng
cho thuê tại lô đât 4.5-NƠ đường Láng Hạ -Thanh Xuân là một trong những
dự án nằm hai bên đường Láng Hạ - Thanh Xuân nên việc đấu nối hạ tầng kĩ
thuật là thuận lợi.Mặt khác,dự án nằm trên lô đất riêng biệt nên không ảnh
hưởng tới tiến độ của các dự án khác.Dự án sẽ đóng góp một cụm công trình
kiến trúc mới trên tại ven đường Láng Hạ Thanh Xuân
6. Tổng hợp đánh giá:
Qua phân tích tình hình hiện trạng với những yếu tố về đặc điểm cụ thể
của hiện trạng cho phép thấy điều kiện thực hiện dự án tốt.Các điều kiện về
cấp điện,cấp nước,thoát nước,địa chất,thông tin,xã hội hết sức thuận lợi cho
việc đầu tư xây dựng dự án tổ hợp dịch vu thương msị và nhà ở cao tầng cho

thuê tại lô đất 4.5 NƠ Láng Hạ - Thanh Xuân.
10
CHƯƠNG III: NGHIÊN CỨU KHÍA CẠNH THỊ TRƯỜNG
VỀ SẢN PHẨM CỦA DỰ ÁN
1. Phân tích, đánh giá kết quả cung cầu thị trường tổng thể về sản phẩm
của dự án:
1.1. Phân tích đánh giá cung cầu:
+ Về nguồn cung : Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung : chung cư
cho thuê rất ít, là 1 hình thức mới, triển vọng, văn minh, là 1 xu hướng phát
triển hiện đại và sẽ còn phát triển trong tương lai.
Hiện nay có : chỉ có 1 số ít khu chung cư cho thuê, hầu hết là đi thuê
nhà ngắn hạn, các nhà trọ, .. Một số khu chung cư xây lên cho thuê thì giá khá
cao ( chủ yếu là người nước ngoài định cư dài hạn trung hạn thuê),
 nguồn cung hạn chế.
+ Về cầu: nhu cầu nhà ở tại Hà nội còn rất cao, với giá đất hiện nay:
trung bình 12 triệu đồng / m
2
thì để có thể sở hữu đc 1 căn nhà có diện tích
tương đối là khó đối với những người thu nhập trung bình.
* Khảo sát cho thấy : đối với cán bộ công chức nhà nước, khả năng chi
cho nhà ở từ lương tối đa đạt khoảng trên 11% . Tỷ lệ này là rất thấp so với
chi phí tiền nhà ở hiện nay. Tình trạng của công nhân lao động còn khó khăn
hơn ( chiếm 12- 15%) . Nên cơ hội mua nhà với đối tượng này là ít.
* Theo cục Quản lý nhà , tại khu vực đô thị hiện nay vẫn còn hàng vạn
hộ gia đình thuộc diện thu nhập trung bình đang phải sống trong điều kiện chỗ
ở không đảm bảo tiêu chuẩn tối thiểu:
Trên 30%các hộ gia đình có diện tích nhà ở < 36%
19% là sống trong căn hộ tạm bợ
Chỉ có 25% hộ gia đình có nhà ở kiên cố
11

Điều tra về nhà ở tại Hà Nội: Đối với cán bộ công nhân viên chức:
- 25% hộ có nhà ở kiên cố
- 19% hộ sống trong nhà tạm
- 31% hộ ( hộ gia đình trẻ ) chưa có nhà ở phải ở ghép hộ, nhà tạm hoặc
ở nhờ
- 32% hộ có nhu cầu cải thiện điều kiện nhà ở.
Theo điều tra của Tổng liên đoàn lao động: nhu cầu nhà ở với các đối
tượng chính sách: trong năm 2010 :
S
T
T
Địa
Phươn
g
Nhóm đối tượng
Cán bộ, công chức
hưởng lương
CNVC các thành
phần kinh tế
CNVC
các
KCN
tập
trung
Số căn Diện tích Số căn Diện
tích
Diện
tích
Ghi
chú

Hà Nội 43.250 1.946.250 66.900 3.010.5
00
53.750 CBCN
VC:45
m
2
/căn
Nhận xét : ở Hà Nội trong giai đoạn 2006-1010 : cần thêm 110.000 căn
hộ cho các đối tượng thu nhập thấp và trung bình. Bên cạnh đó các doanh
nghiệp e ngại trong việc đầu tư vào lĩnh vực này vì lãi suất thấp và rủi ro cao,
thời gian hoàn vốn khá dài .
- Quyết định đầu tư vì đây là 1 khoảng trống lớn trên thị trường.
Xác định thị phần của dự án : sẽ bổ sung vào quỹ nhà của Thành phố với
165 căn hộ, tức đáp ứng khoảng gần 0,2 % nhu cầu.
Do đặc điểm của sản phẩm là : căn hộ cho thuê: thời gian thu hồi vốn
khá lâu ( theo dự tính là 15 năm) nên quy mô đầu tư là cung cấp 0,2%.
12
1.2 Mức tiêu thụ sản phẩm của dự án :
Mức tiêu thị sản phẩm của dự án phản ánh chính xác cầu của thị trường.
Như đã phân tích ở trên , với cầu đang thiếu hụt trầm trọng như hiện nay thì
mức tiêu thụ sản phẩm của dự án là rất lớn. Có thể đạt đến 90%.
1.3 phân tích nguồn cung cấp các sản phẩm trên thị trường:
Đây là sản phẩm dịch vụ nhà cho thuê tại Hà Nội nên đối thủ chủ yếu là
các công ty xây dựng nhà tại Hà Nội.
Các dịch vụ cung cấp của dự án: chủ yếu là căn hộ cho thuê ( diện tích:
12.639m
2
) , bên cạnh đó có khu Văn Phòng và siêu thị cho thuê.
* Về nguồn cung căn hộ cho thuê:
+ Hiện nay có rất ít các căn hộ cho thuê đang xây dựng tại Hà Nội nên

có thể đảm bảo quá trình huy động vốn ban đầu và sau khi dự án hoàn thành
sẽ hầu như không có đối thủ cạnh tranh cùng loại. Tuy nhiên trong thời gian
huy động vốn góp trước sẽ phải có những hình thức tiếp thị, ưu đãi, .. để thu
hút nhà đầu tư cũng như khách hàng.
+ Còn các dự án xây chung cư để bán thì hiện nay rất nhiều, nhất là khi
được mở rộng về phía Hà Tây. Đầu tiên, các dự án đó thường là đc xây dựng
ở phía ngoài Hà Nội, ở các phần được mở rộng: Mỹ Đình, Văn khuê, Dịch
Vọng, Mễ Trì … Thứ hai nữa : đây là các chung cư để bán, nên khách hàng
cần có 1 khoản tiền rất lớn, có thể lên đến hàng tỷ đồng .Dự án tận dụng
những điểm mạnh của mình: nằm khá trung tâm thành phố : ở Đường Láng,
và số tiền trả trước cũng ít hơn rất nhiều.
٭ Về nguồn cung Văn Phòng cho thuê và siêu thị: Tại Hà Nội hiện nay thì
nguồn cung này khá nhiều, đã đáp ứng được 1 lượng lớn, nhưng cung vẫn
chưa đủ cầu. Chủ yếu tập trung ở: Mỹ Đình, Dịch Vọng, Hà Đông, các phố
như Khuất Duy Tiến,Trần Duy Hưng, và các trung tâm Thương Mại lớn,…
Dự án chỉ cung cấp 1 số lượng ít về khu Văn phòng ( diện tích : 4.415m
2
) và
với lợi thế địa điểm trung tâm thành phố, Dự án sẽ có mức tiêu thụ cao nhất.
13
1.4 Đánh giá khái quát mức độ thỏa mãn cung cầu trên thị trường về sản
phẩm của dự án
Như đã phân tích ở phần cung cầu, với khoảng trống lớn trên thị trường
như vậy thì khả năng thâm nhập thị trường của dự án là rất lớn, mức tiêu thụ
sản phẩm cao. Mặc dầu là dự án đã cung cấp 1 số lượng lớn căn hộ, nhưng
cũng chỉ chiếm 0,2% lượng cầu .
-Thông qua phỏng vấn 1 số chuyên gia,người tiêu dùng :
+ ý kiến của Ông Richard Leed - Giám đốc chi nhánh Hà Nội Công ty bất
động sản CBRE nhận xét, ở các nước phát triển, người dân càng nhiều tiền
càng thích ở chung cư cao tầng ,triển vọng thị trường căn hộ cho thuê của Hà

Nội vẫn rất khả quan vì số lượng người nước ngoài làm việc tại Việt Nam sẽ
tiếp tục tăng trong giai đoạn trung hạn và dài hạn.
+ Anh Mai Văn Viết - Học Viện Chính trị quốc gia cho biết: chung cư cho
thuê là 1 hình thức mới, đáp ứng tốt được nhu cầu về nhà ở của nhiều người
chưa có khả năng mưa nhà.
+ Chị Lê Hải Minh - Công ty Đại Bắc (Hà Nội) nhìn nhận: Chung cư
được xây dựng ở vị trí đẹp thuận tiện giao thông; có giá thuê nhà từ 1,5 đến 4
triệu đồng/tháng của Hacinco là mức độ tôi có thể lựa chọn được. Thu nhập
của tôi và chồng tôi (làm việc ở một công ty TNHH) ở mức khá, hàng tháng
còn phải đóng thuế thu nhập, song để bỏ ra một khoản tiền lớn hơn tỷ đồng để
mua một căn hộ chung cư là điều chúng tôi phải suy tính. Hiện nay giá căn hộ
chung cư loại khá, có diện tích đáp ứng được sinh hoạt, giá cũng khá cao và
chất lượng nhà cũng làm điều tôi chưa cảm thấy yên tâm. Chúng tôi tính đến
chuyện đi thuê nhà ở tạm, dành tiền vốn cho việc đầu tư kinh doanh của hai vợ
chồng. Một năm tiền thuê nhà cỡ 20 triệu đồng, những bù lại chúng tôi có vốn
để kinh doanh sinh lãi. Nên tìm thuê nhà sẽ là giải pháp tình thế của tôi…
14
2. Phân đoạn thị trường, xác định thị trường mục tiêu
2.1 Phân loại thị trường
Phân tích ban đầu: những dự án chung cư chủ yếu là xây để bán, hình
thức xây cho thuê còn khá mới lạ, ít chủ đầu tư mạnh dạn bỏ vốn vì rủi ro khá
cao. Cho nên tính cạnh tranh của dự án là khá thấp.
Căn cứ vào sản phẩm của dự án là căn hộ cho thuê, liên quan mật thiết
đến tổng thu nhập của gia đình nên dự án phân loại sản phẩm theo thu nhập:
+ hộ gia đình có thu nhập cao ( > 1000USD/ 1 tháng)
+ hộ gia đình có thu nhập trung bình (400USD – 1000USD)
+ hộ gđ có thu nhập thấp ( < 400USD )
2.2 Xác định thị trường mục tiêu:
Các căn hộ cho thuê có Diện tích sử dung từ 60m
2

-> 120m
2
cho nên
tiền thuê nhà hàng tháng sẽ từ 150 $- 300$ nên dự án xác định thị trường mục
tiêu là “ hộ gia đình có thu nhập trung bình”
Như ta nhận thấy rằng nhu cầu nhà ở cao , tâm lý người dân: an cư lạc
nghiệp. Với nhiều đoạn thị trường thì dự án ko thể đáp ứng hết tất cả đoạn thị
trường, cộng thêm đặc tính của sản phẩm nên dự án chọn ra nhóm khách hàng
khá dễ tính và đang có nhu cầu cao nhất về nhà ở với lối sống văn minh, ổn
định lâu dài. Nhóm khách hàng này có nguồn thu nhập ổn định, đồng thời có
thể đáp ứng được số tiền đặt cọc ban đầu.
2.3 Xác địnhh thị trường mục tiêu dựa trên các tiêu chuẩn
2.3.1 Quy mô và mức tăng trưởng của đoạn thị trường:
Dân số: Dân số trung bình Hà Nội năm 2007: 3.289.300. người
Tỷ suất sinh năm 2007 tăng 0,8% so với năm 2006.
GDP ở Hà Nội trong những năm gần đây đạt gần 10%, năm 2007 đạt
11,5 % :
15
Bên cạnh đó, Hà Nội đang mở rộng về phía Tây Nam, các chính sách thu
hút các các nhà đầu tư trong và ngoài nước , các khu công nghiệp nên dân số
của Hà nội sẽ còn tăng.
2.3.2 Mức độ hấp dẫn về cơ cấu thị trường:
Đoạn thị trường mục tiêu của dự án chiếm khá lớn trên tổng thị trường,
bên cạnh đó thì các đối thủ cạnh tranh cùng loại sản phẩm thì không nhiều.
Còn sản phẩm được đánh giá là “ rẻ “ hơn so với căn hộ đc bán.
2.3.3 Căn cứ vào nguồn lực của dự án:
+Về nguồn nhân lực : dự án tổ chức bộ phận nhân lực hết sức chặt
chẽ,các bộ phận với các nhiệm vụ riêng biệt nhằm đảm bảo đúng tiến độ và
chất lượng dự án.Gồm các bộ phận: tài chính, thiết kế kỹ thuật, thi công, mua
sắm máy móc thiết bị, đào tạo.

+Về công nghệ: Dự án đưa vào ứng dụng các công nghệ tiên tiến trong
xây dựng (trong giai đoạn thi công xây dựng công trình) và lắp đặt các thiết bị
an toàn, hiện đại cao như hệ thống thang máy, hệ thống cung cấp nước, hệ
thống phòng cháy chữa cháy,…
+Về tài chính: Tuy với số vốn đầu tư ban đầu chỉ là 4% so với tổng mức
đầu tư, nhưng dự án thu hút được khá nhiều khách hàng góp vốn và sự ủng hộ
của Nhà nước cũng như các tổ chức tín dụng trong và ngoài nước.
2.3 Xác định sản phẩm của dự án:
-Tên sản phẩm : Tổ hợp dịch vụ, thương mại, nhà ở cao tầng cho
thuê.
Sản phẩm chủ yếu là căn hộ cho thuê, vì thế sản phẩm đc thể hiện chính
thông qua phần tiếp thị và quảng cáo về sản phẩm.Nó phải nói lên đc những
đặc điểm chính của sản phẩm, làm nổi bật những ưu thế sản phẩm có được, từ
đó thu hút đc nhà đầu tư cũng như khách hàng
16
Là 1 sản phẩm khá mới lạ, và với đặc điểm là 1 sản phẩm của thị trường
bất động sản nên cần đc chú trọng phần marketing, tiếp thị.
Công trình là 3 tòa nhà cao tầng(kể cả tầng thượng), mỗi tòa nhà gồm 15
tâng (kể cả tầng thượng).
Cơ cấu mỗi tòa nhà gồm:
+ tầng 1, tầng 2 , tầng 3 ( tổng diện tích : 2.790 m
2
) bao gồm sảnh và các
văn phòng ngăn chia linh hoạt tùy theo nhu cầu thuê của từng đối tượng.
+ tầng 4-14: bố trí các căn hộ cho thuê độc lập khép kín.Các căn hộ liên
hệ với nhau và với thang giao thông bằng cụm giao thông sảnh,liên hệ với các
tầng bằng hệ thống thang trục đứng( 2 thang máy+1 thang bộ+1 thang thoát
hiểm). Tổng diện tích sàn Xây Dựng các tầng căn hộ 445 m
2
x 11 tầng = 4895

m
2.
Mỗi khối có 5 loại căn hộ với cơ cấu:
- Loại căn hộ A1: gồm 11 căn hộ có diện tích sàn 92 m
2
.
- Loại căn hộ A2: gồm 11 căn hộ có diện tích sàn 95m
2
.
- Căn hộ loại B gồm 11 căn hộ có diện tích sàn 64m
2
- Căn hộ loại C ( C1,C2) : gồm 22 căn hộ có diện tích sàn : 66m
2

2.4 Dự báo cung cầu về sản phẩm của dự án
2.4.1 . Dự báo cầu thị trường về sản phẩm của dự án
Dự án sử dụng phương pháp ngoại suy thống kê:
Với dãy số là cầu về nhà ở trong những năm gần đây:
Năm 2003 : 10.226
Năm 2004 : 17.134
Năm 2005 : 14.023
Năm 2006 : 15.560
Năm 2007 : 16.772
Qua dãy số thời gian thì ta có hàm xu thế dạng : y
t
= b
0
+ b
1
t

17
Với yt là cầu về nhà ở,t là thời gian.
Ta có phương trình : 5*b
0
+15*b
1
=73665
Và : 15*b
0
+ 55*b
1
= 232413
=> bo = 11.307
=> b1 = 1141,8
Vậy ta có phương trình: yt =11.307 + 1141,8 *t
Dự đoán cầu về nhà ở những năm tiếp theo:
Năm 2008 : 18.157,8
Năm 2009 : 19.299,6
Năm 2010 : 20.441,4
Năm 2011 : 21.583,2
2.4.2. Dự báo cung thị trường về sản phẩm của dự án:
Với đặc điểm sản phẩm là căn hộ cho thuê nên sau khi xây xong, số
lượng sản phẩm có hạn, việc mở rộng, phát triển là hầu như không có , nên dự
án rất coi trọng việc tiêu thụ sản phẩm một cách nhanh chóng, từ đó mới có
thể thu hồi vốn nhanh. Nên việc dự báo cũng sản phẩm được dự án nghiên
cứu, phân tích một cách kỹ lưỡng.
Sau đây là biểu đồ về nguồn cung dự kiến của căn hộ cho thuê tại Hà
Nội trong một số năm gần đây:
18
2.5 Nghiên cứu lựa chọn các phản ánh, tổ chức hệ thống phân phối sản

phẩm
- Dự án là sản phẩm về nhà cho thuê nên việc giới thiệu, quảng cáo, tiếp
thị để người tiêu dùng có nhu cầu sẽ nhanh chóng tìm được và nhận biết về
dịch vụ.
- Dự án lựa chọn việc giới thiệu về sản phẩm chủ yếu thông qua trang
web của công ty. Đồng thời có trụ sở chính để tiện việc phân phối,giao dịch
với khách hàng.
2.5.1 Lựa chọn phương thức thanh toán:
Nhằm đẩy mạnh sức mua thì việc linh hoạt trong phương thức thanh toán
là rất cần thiết.
+ Huy động vốn từ khách hàng:
Sau khi hoàn thành về mặt dự án đầu tư xây dựng và quyết định đầu tư,
chủ đầu tư sẽ thông báo về việc cho thuê căn hộ. Khách hàng đăng ký sẽ nộp
5% giá thành căn hộ.
Sau khi thi công xong phần móng Chủ đầu tư sẽ bắt đầu ký hợp đồng với
khách hàng và thu trước 30% giá thành căn hộ.
19
Thời gian thuê nhà và phương thức thanh toán tiền thuê nhà sẽ do chủ
đầu tư thỏa thuận với khách hàng ( nhằm linh hoạt cho từng đối tượng: trả
tiền 1 năm/1 lần hoặc 5 năm/ 1 lần hau 10 năm / 1 lần.
+ Phần văn phòng và siêu thị sẽ cho thuê hoặc sử dụng đảm bảo thu hồi
vốn đầu tư và phù hợp với giá cả thị trường.Chủ đầu tư sẽ huy động vốn từ
Khách hàng muốn đăng ký thuê văn phòng , siêu thị . Ký hợp đồng 05 năm/ 1
lần và trả trước 5 năm đầu tiên.
2.5.2 Bên cạnh đó thì những hình thức khuyến mãi về phương thức thanh
toán và loại căn hộ cho thuê sẽ được áp dụng với những khách hàng với thời
gian thuê lâu dài, hay những khách hàng có góp vốn đầu tư ban đầu lớn cho
dự án.
Hiện nay mặc dù là cung chưa đáp ứng đủ cầu khá lớn nhưng để tăng
tính cạnh tranh và khả năng chiếm lĩnh thị trường cao nhất, dự án phân tích

các chiến lược tiếp thị, marketing.
Dự án sẽ vẫn sử dụng những hình thức tiếp thị cổ truyền như phát tờ rơi
quảng cáo,báo chí , phim quảng cáo hay trên Internet,… bởi nó vẫn mang lại
những hiệu quả rõ rệt, nhưng để tăng thêm sẽ có thêm những điểm nhấn : như
hình thức khá mới nhưng thu đc nhiều hiệu quả mà gần đây 1 số dự án đã
thực hiện đó là : in ấn những nội dung chính, nêu nổi bật những ưu điểm của
sản phẩm trên bưu thiếp và gửi đến những khách hàng tiềm năng. Công việc
này vừa không tốn kém vừa đưa đến tận tay với những đối tượng là khách
hàng mục tiêu.
3. Nghiên cứu khả năng cạnh tranh và chiếm lĩnh thị trường về sản phẩm
của dự án
Dự án dự định bổ sung vào quỹ nhà Hà Nội 165 căn hộ, đáp ứng 0,2%
nhu cầu.Với tiềm lực tài chính, hoạt động thu hút vốn đầu tư,các hình thức sử
dụng để quảng cáo, … dự án sẽ chứng tỏ được khả năng chiếm lĩnh thị
trường.
20
3.1 Nghiên cứu các nhà cạnh tranh chính với sản phẩm của dự án
- Như phần phân tích về nguồn cung của sản phẩm thì chúng ta thấy
được các dự án về căn hộ nhà cho thuê trong thành phố hiện đang rất ít, khả
năng cạnh tranh là không đáng kể. Mặt khác, các hình thức sử dụng như thu
hút vốn từ khách hàng, xây dựng thì các dự án đều áp dụng như nhau.
- Còn các dự án xây dựng chung cư thì khá nhiều, đặc biệt là ở các khu
mở rộng của Hà Nội về phía Tây Nam và các dự án phía Tây .Các dự án này
có đặc điểm chung là các căn hộ để bán. Chính vì thế mà có rất nhiều điểm
khác so với dự án.
- Các dự án xây dựng chung cư để bán thì thời gian thu hồi vốn nhanh,
khả năng thu hút vốn lúc đang thi công xây dựng công trình lớn. Tuy nhiên
đối tượng khách hàng của các dự án này hướng đến là khách hàng có thu nhập
cao:
Nguồn vốn góp ban đầu của khách hàng cũng rất lớn. Khách hàng có thể

góp vốn bất kỳ thời gian nào ( nếu còn căn hộ).Và giá cả cũng khác trong
từng khoảng thời gian. Thông thường các khách hàng có nhu cầu sẽ góp vốn
ngay từ ban đầu, với một khoản tiền lớn.
Với những đặc điểm trên thì điểm mạnh của những dự án này là về tiềm
lực tài chính. Nguồn vốn huy động từ khách hàng lớn nên không phải chịu lãi
vay, khả năng vay ngân hàng lớn ( do thời gian thu hồi vốn nhanh),từ đó tăng
khả năng đáp ứng đúng tiến độ về vốn, ít gây phát sinh thêm chi phí,…
Tuy nhiên, đối tượng khách hàng của dự án là những người có thu nhập
cao, khá khó tính, mà đoạn khách hàng này trong xã hội là không nhiều,mà
các dự án chung cư xây bán là khá nhiều.
3.2 Xác định chiến lược cạnh tranh:
*Cạnh tranh về giá: Với đoạn khách hàng có thu nhập trung bình nên
lượng vốn góp ban đầu là 30% giá thành của căn hộ. Đây là 1 lượng vốn góp
ban đầu ít so với những dự án khác. Đồng thời, giá thuê căn hộ cũng khá rẻ:
21
bình quân là 27.000 Đồng/ 1m2 ( tùy vào số tầng mà hệ số nhân khác nhau) .
tức là 1 căn hộ loại A2 ( 95m2) là 2.565.000 Đồng. Đây là giá quá rẻ so với
giá thị trường cho thuê hiện hay. Với giá này, những người thu nhập trung
bình có thể dễ dàng chấp nhận được.
*Cạnh tranh về sản phẩm: Dự án cung cấp căn hộ cho thuê với đầy đủ
các loại phòng( A1,A2,B1,B2,C1,C2) khách hàng có thể tùy theo nhu cầu sử
dụng để lựa chọn.
22
CHƯƠNG IV. NGHIÊN CỨU KHÍA CẠNH KỸ THUẬT
CỦA DỰ ÁN
1. Mô tả sản phẩm của dự án
Dự án đầu tư xây dựng Nhà ở cao tầng cho thuê tại lô đất 4.5-NƠ đường
Láng Hạ - Thanh Xuân, quận Thanh Xuân, Hà Nội sau khi xây dựng xong sẽ
cung cấp 65 căn hộ gồm 3 nhà cao 15 tầng (kể cả tầng thượng) Góp phần tạo
quỹ nhà ở cho thuê thành phố, đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho các CBCNV có

thu nhập trung bình hoặc các đối tượng gia đình trẻ chưa có đủ tiền để mua và
xây nhà, có hộ khẩu tại Hà Nội. Từ đó thực hiện chương trình phát triển nhà
ở của Thành Phố, là một trong những vấn đề bức xúc hiện nay của Thành phố
Hà Nội. Cụ thể:
+Có khu siêu thị và văn phòng cho thuê, phòng đa năng tại sảnh tầng 1
của tòa nhà. Toàn bộ không gian văn phòng được bố trí ở toàn bộ tầng 2 và 3
được ngăn chia linh hoạt tùy theo nhu cầu thuê nhà của từng đối tượng.
+ Tầng 4-14: Bố trí các căn hộ ở cho thuê độc lập khép kín. Các căn hộ
liên hệ với nhau và với thang giao thông bằng cụm giao thông sảnh, liên hệ
với các tầng bằng hệ thống thang trục đứng ( 02 thang máy + 1 thang bộ + 1
thang thoát hiểm). Mỗi tầng của khối tháp có 5 loại căn hộ: loại A1: 33 phòng
; lọai A2: 33 phòng; loại B 33 phòng, loại C1 và C2 66 phòng với cơ cấu khác
nhau, mỗi phòng đều được bố trí ngăn phòng hợp lí, khoa học đảm bảo thuận
tiện sinh hoạt đáp ứng nhu cầu đa dạng của người thuê.
2. Lựa chọn hình thức đầu tư
Đầu tư xây dựng mới Tổ hợp dịch vụ thương mại và Nhà ở cao tầng cho
thuê tại lô đất 4.5-NƠ đường Láng Hạ - Thanh Xuân có tổng diện tích đất xây
dựng là 5.744m2. Bao gồm
23
* Xây dựng mới hoàn chỉnh đồng bộ mạng lưới kỹ thuật hạ tầng ngoài
nhà: đường – hè nội bộ, sân vườn cảnh quan, cấp nước, thoát nước, cấp điện,
thông tin, hệ thống PCCC hiện đại … và đấu nối với hạ tầng kỹ thuật khu
vực.
* Xây dựng mới công trình Nhà ở cho thuê kết hợp không gian kinh
doanh thương mại và phục vụ chung cư với tổng diện tích sàn XD khoảng
23.055m2.
3. Qui mô đầu tư
Dự án đầu tư xây mới Nhà ở cao tầng cho thuê tại lô đất 4.5-NƠ đường
Láng Hạ - Thanh Xuân gồm 3 khối nhà cao 15 tầng với 165 căn hộ, tổng diện
tích sàn là 23.055 m2 . Trong đó bao gồm tổ hợp khối đế 3 tầng dịch vụ phục

vụ chung cư kết hợp dịch vụ kinh doanh thương mại, 11 tầng căn hộ cho thuê,
1 tầng kỹ thuật trên mái. Với tổng mức vốn đầu tư dự tính cho dự án là
211.820 triệu đồng.
24
4. Lựa chọn loại hình doanh nghiệp và phương thức kinh doanh
4.1 - Chủ quản đầu tư: Tổng công ty xây dựng Miền Trung
4.2 - Chủ đầu tư: Công ty cổ phần phát triển Đầu tư Hà Nội theo giấy ủy
quyền số 323 UQ/TCT – HĐQT ngày 03/8/2008 của Tổng Công ty Xây dựng
Miền Trung. Lựa chọn hình thức công ty cổ phần nhằm lơi dụng được lợi thế
về huy động nguồn vốn, công nghệ và quản lí.
4.3 – Phương thức kinh doanh
Tùy theo từng hạng mục mà có hình thức kinh doanh phù hợp. Cụ thể:
25
Các chỉ tiêu Lô 4.5-NƠ
Tổng diện tích khu đất xây dựng
5.744 m2
Tổng diện tích xây dựng
2.790 m2
Tổng diện tích sàn xây dựng
23.055 m2
Tổng số căn hộ
165 căn
Mật độ xây dựng
48,5 căn
Hệ số sử dụng đất
4,01 lần
Cấp công trình
Cấp 2
Bậc chịu lửa
Bậc 1

Tầng cao trung bình
8,2 tầng