Định giá tài sản đảm bảo tại các ngân hàng thương mại việt nam

Trường Đại học Kinh tế TP HCM







Đề tài : Định giá Tài sản đảm bảo tại các Ngân hàng Thương
Mại Việt Nam

LỜI MỞ ĐẦU

Từ ngữ viết tắt:
Tài sản bảo đảm – TSBĐ
Ngân hàng thương mại – NHTM
Ngân hàng phát triển nhà đồng bằng sông Cửu long - NHN – ĐBSCL

Hoạt động ngân hàng là một trong những lĩnh vực sôi động nhất của nền
kinh tế và có ảnh hưởng trực tiếp đến các hoạt động sản xuất kinh doanh của các
ngành kinh tế khác. Một dự án đầu tư có thực hiện được hay không thì trước tiên
là phải có vốn. Và ngân hàng là một trong những địa chỉ tin cậy để các chủ đầu tư
của dự án tìm đến. Nhưng không phải một dự án đầu tư nào cũng được các ngân
hàng chấp nhận cho vay. Bất kỳ một ngân hàng nào bao giờ cũng đặt ra hai mục
tiêu song hành, đó là an toàn và sinh lời của nguồn vốn. Để một khoản cho vay có
hiệu quả ngoài việc nó sẽ sinh lời là bao nhiêu thì liệu nó có thu lại được không
cũng là những vấn đề đòi hỏi của các ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay.
Một trong những biện pháp để đảm bảo cho việc thu lại khoản cho vay chính là tài
sản thế chấp hay nói cách khác đây chính là nguồn tài trợ nợ thứ hai mà khách
hàng vay có thể đảm bảo trả nợ cho ngân hàng. Để có quyết định mức cho vay,
ngân hàng phải tiến hành định giá tài sản đảm bảo. Công việc này đòi hỏi rất nhiều

kỹ năng khác nhau của một cán bộ định giá (cán bộ tín dụng hoặc cán bộ thẩm
định giá) bởi nó ảnh hưởng đến quyền lợi của cả khách hàng nằm ở khoản sẽ được
vay, không những vậy nó còn ảnh hưởng đến tính hiệu quả của khoản cho vay và
những rủi ro có thể gặp phải đối với ngân hàng.
























A. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ BẢO ĐẢM TÍN DỤNG BẰNG TÀI SẢN BẢO
ĐẢM:

1. Cơ sở pháp lý:
Bảo đảm tín dụng bằng TSBĐ được thực hiện theo Nghị định 178/1999/NĐ-
CP ban hành ngày 29/12/2006 của Chính Phủ và thông tư hướng dẫn số
60/2000/TT-NHNN1 ngày 04/04/2000 về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín
dụng;
Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 về sửa đổi, bổ sung Nghị định
178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng.
2. Khái niệm:
Bảo đảm tín dụng bằng TSBĐ là là việc bên vay vốn dùng tài sản thuộc quyền sở
hữu của mình để bảo đảm với bên cho vay về khả năng hoàn trả nợ vay của mình.
Theo điều 4 Pháp lệnh số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 10 tháng 5 năm 2002 quy
định: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với
thị trường tại một thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ
quốc tế”.
Nói cách khác, thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản
cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những
điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp. Tuỳ theo
từng trường hợp, mục đích thẩm định cụ thể, thẩm định giá tài sản là phương tiện
vận tải đã qua sử dụng được áp dụng khái niệm giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị
trường làm cơ sở cho thẩm định giá.
3. Tác dụng:
Bảo đảm tín dụng bằng TSBĐ có một số tác dụng chủ yếu như sau:
- Giảm bớt tổn thất cho ngân hàng khi khách hàng vì một lý do nào đó
không thanh toán được nợ.
- Làm động lực thúc đẩy khách hàng trả nợ và sử dụng vốn vay có hiệu quả.
- Là rào cản đối với những đối tượng đi vay có chủ định lừa đảo.
4. Điều kiện của TSBĐ:
Nghị định 178/1999/NĐ-CP và Nghị định 85/2002/NĐ-CP qui định:
- Tài sản là sở hữu hợp pháp của người đi vay.
- Tài sản không bị tranh chấp.

- Tài sản dễ dàng mua bán, chuyển nhượng.
- Phải mua bảo hiểm cho tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay.

B. BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG TÀI SẢN CẦM CỐ, THẾ CHẤP CỦA
KHÁCH HÀNG VAY, HOẶC CỦA BÊN THỨ BA ĐỂ THỰC HIỆN BẢO
LÃNH:
I. NGUYÊN TẮC, ĐIỀU KIỆN, THỦ TỤC THỰC HIỆN BẢO ĐẢM NỢ
BẰNG TÀI SẢN
1. Nguyên tắc :
1.1. Khách hàng vay phải cầm cố, thế chấp tài sản hoặc phải được bên thứ ba
bảo lãnh bằng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với NHN –
ĐBSCL, trừ trường hợp khách hàng vay được NHN – ĐBSCL cho vay có bảo đảm
bằng tài sản hình thành từ vốn vay hoặc cho vay không có bảo đảm bằng tài sản
theo quy định của NHN – ĐBSCL.
1.2. NHN – ĐBSCL có quyền chủ động và chịu trách nhiệm về quyết định lựa
chọn áp dụng biện pháp bảo đảm bằng tài sản cầm cố, thế chấp của khách hàng vay
hoặc bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba.
1.3. NHN – ĐBSCL có quyền lựa chọn tài sản đủ điều kiện cần thiết để bảo đảm
tiền vay, lựa chọn bên thứ ba bảo lãnh bằng tài sản cho khách hàng vay.
1.4. Bên bảo lãnh là Tổ chức tín dụng thì trường hợp này phải thực hiện bảo
lãnh theo quy định của Luật các Tổ chức tín dụng và quy định của Thống đốc
NHNN Việt Nam.
1.5. Khi thế chấp tài sản gắn liền với đất, bên bảo đảm phải thế chấp cả giá trị
quyền sử dụng đất cùng với tài sản đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
2. Điều kiện nhận tài sản bảo đảm nợ :
Tài sản bảo đảm nợ cho NHN – ĐBSCL phải có đủ các điều kiện sau :
2.1. Tài sản phải thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sử dụng, quyền quản lý
của bên bảo đảm theo quy định sau:
2.1.1. Đối với Quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền sử dụng của khách hàng
vay, bên bảo lãnh và được thế chấp, bảo lãnh theo quy định của Bộ luật dân sự và

pháp luật về đất đai.
2.1.2. Đối với Quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên được dùng để bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự theo quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về tài
nguyên.
2.1.3. Đối với tài sản của doanh nghiệp nhà nước, thì phải là tài sản do Nhà
nước giao cho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để bảo đảm tiền
vay theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp nhà nước.
2.1.4. Đối với tài sản khác, thì phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay,
bên bảo lãnh.
Trường hợp tài sản mà pháp luật quy định đăng ký quyền sở hữu thì khách hàng
vay bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản. Đối với quyền sử
dụng đất khách hàng vay, bên bảo lãnh phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất và được thế chấp theo quy định của pháp luật về đất đai.
2.2. Tài sản phải được phép giao dịch và không có tranh chấp :
2.2.1. Tài sản được phép giao dịch là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc
không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng cầm cố, thế chấp, bảo
lãnh và các giao dịch khác tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm.
2.2.2. Tài sản không có tranh chấp là tài sản không có tranh chấp về quyền
sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại thời
điểm ký kết hợp đồng bảo đảm ; khách hàng vay, bên bảo lãnh phải chịu trách
nhiệm trước pháp luật về cam kết của mình được ghi trong Hợp đồng đảm bảo.
2.3. Tài sản mà pháp luật quy định phải bảo hiểm thì khách hàng vay hoặc bên
bảo lãnh phải mua bảo hiểm đủ để đảm bảo cho nợ gốc, nợ lãi phải trả trong suốt
thời gian vay vốn (Có thể tiến hành mua bảo hiểm 12 tháng/ lần), trong đó Bên thụ
hưởng bảo hiểm là Chi nhánh NHN – ĐBSCL nơi cho vay.
3. Tài sản dùng để bảo đảm tiền vay :
3.1. Quyền sử dụng đất ( kể cả đất thuê…), quyền sử dụng đất + tài sản gắn liền
với đất, tài sản gắn liền với đất (Tài sản gắn liền với đất được hiểu là tài sản không
di dời được, bao gồm: nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai và các tài
sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng khác kèm theo (nếu có); Vườn cây lâu

năm; các tài sản khác gắn liền với đất đai);
3.2. Máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải, nguyên liệu, nhiên liệu, vật liệu,
hàng tiêu dùng,
3.3. Ngoại tệ bằng tiền mặt; số dư trên tài khoản tiền gửi tại tổ chức cung ứng
dịch vụ thanh toán bằng tiền Việt Nam và ngoại tệ; kim khí quý, đá quý và các vật
có giá trị khác;
3.4. Các loại giấy tờ có giá;
3.5. Quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền
đòi nợ, quyền được nhận số tiền bảo hiểm, các quyền tài sản khác phát sinh từ hợp
đồng hoặc từ các căn cứ pháp lý khác;
3.6. Quyền đối với phần góp vốn trong doanh nghiệp, kể cả trong doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài;
3.7. Quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng, quyền khai thác tài nguyên thiên
nhiên theo quy định của Pháp luật;
3.8. Tàu biển theo quy định của Bộ luật Hàng Hải Việt Nam, Tàu bay theo quy
định của Bộ luật Hàng Không dân dụng Việt Nam;
3.9. Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm
sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Tài sản
hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao
kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc
sở hữu của bên bảo đảm;
3.10. Các tài sản khác theo quy định của Pháp luật
II. BẢO ĐẢM BẰNG TÀI SẢN HÌNH THÀNH TỪ VỐN VAY
1. Trường hợp áp dụng
Việc bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay được áp dụng trong các
trường hợp sau:
- Giám đốc các Chi nhánh được lựa chọn áp dụng việc bảo đảm tiền vay bằng tài
sản hình thành từ vốn vay khi cho vay đối với các dự án đầu tư, phương án sản
xuất kinh doanh, dịch vụ khả thi có hiệu quả; hoặc có dự án đầu tư, phương án
mua, xây dựng, sửa chữa nhà, phục vụ đời sống khả thi, nếu khách hàng vay và tài

sản hình thành từ vốn vay đáp ứng được các điều kiện quy định.
- Trong một số trường hợp cụ thể các Chi nhánh được giải quyết cho vay đối với
khách hàng vay và đối tượng vay được bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ
vốn vay theo quyết định của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và hướng dẫn của
Tổng Giám đốc NHN – ĐBSCL.
2. Điều kiện đối với khách hàng vay và tài sản hình thành từ vốn vay khi bảo đảm
tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay.
2.1. Đối với khách hàng vay:
Có khả năng tài chính để thực hiện nghĩa vụ trả nợ, cụ thể:
- Khách hàng sản xuất, kinh doanh thực sự có lãi, có tình hình tài chính lành mạnh.
Vay trả nợ sòng phẳng với các Tổ chức tín dụng trước đây, các khoản nợ phải trả
còn trong hạn và có khả năng thanh toán, có các nguồn thu hợp pháp, có khả năng
thu được trong thời hạn vay vốn để thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho NHN – ĐBSCL.
- Đối với cá nhân và hộ gia đình vay vốn để mua, xây dựng, sửa chữa nhà phải có
nguồn thu nhập để trả nợ hợp pháp, vay trả nợ sòng phẳng với các Tổ chức tín
dụng trước đây, các khoản nợ phải trả còn trong hạn và có khả năng thanh toán.
- Có dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khả thi, có khả năng
hoàn trả nợ ; hoặc có dự án, phương án phục vụ đời sống khả thi phù hợp với qui
định của pháp luật và NHN – ĐBSCL.
2.2. Đối với tài sản hình thành từ vốn vay:
Tài sản hình thành từ vốn vay dùng làm bảo đảm nợ phải xác định được:
- Quyền sở hữu của khách hàng vay: Đối với tài sản là quyền sử dụng đất thì phải
xác định quyền sử dụng của khách hàng vay và được thế chấp theo quy định của
pháp luật về đất đai. Đối với tài sản của DNNN phải xác định được quyền quản lý,
sử dụng của doanh nghiệp đó và được dùng để bảo đảm tiền vay theo quy định của
pháp luật. Nếu tài sản là bất động sản gắn liền với đất, thì khách hàng vay phải có
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của khu đất mà trên đó tài sản sẽ được hình
thành và phải hoàn thành các thủ tục về đầu tư xây dựng theo quy định của pháp
luật (trường hợp tài sản bảo đảm là tài sản hình thành từ vốn vay của các dự án nhà
ở, đất ở, căn hộ chung cư đang trong quá trình đầu tư xây dựng mà NHN –

ĐBSCL tham gia liên kết cho vay mua nhà ở/ đất ở thì theo quy định riêng về
hướng dẫn liên kết cho vay nhà ở / đất ở).
- Phải xác định danh mục, số lượng, giá trị, đặc điểm của tài sản. Việc xác định các
yếu tố này dựa vào dự án đầu tư hoặc phương án phục vụ đời sống;
- Tài sản được phép giao dịch và không có tranh chấp.
III. CHO VAY KHÔNG CÓ BẢO ĐẢM BẰNG TÀI SẢN :
1. Trường hợp áp dụng:
Giám đốc các Chi nhánh được lựa chọn khách hàng vay để cho vay không có bảo
đảm bằng tài sản khi cho vay vốn ngắn hạn, trung hạn, dài hạn để thực hiện các dự
án đầu tư phát triển hoặc phương án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ và đời sống đối
với khách hàng vay theo quy định.
2. Điều kiện đối với khách hàng vay không có bảo đảm bằng tài sản:
2.1. Khách hàng vay phải có đủ các điều kiện sau đây:
2.1.1. Có tín nhiệm với NHN – ĐBSCL. Tại thời điểm ký kết hợp đồng tín
dụng không có nợ gốc quá hạn hoặc chậm trả lãi vốn vay đối với NHN – ĐBSCL
hoặc các Tổ chức tín dụng khác. Nợ gốc quá hạn, lãi vốn vay chậm trả không bao
gồm nợ khoanh, nợ được giãn, nợ chờ xử lý theo quy định của Chính phủ và lãi
vốn vay chậm trả phát sinh từ những khoản nợ này;
2.1.2. Có dự án đầu tư hoặc phương án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khả
thi, có khả năng hoàn trả nợ; hoặc có dự án, phương án phục vụ đời sống khả thi
phù hợp với qui định của pháp luật. Trường hợp vay để phục vụ nhu cầu thiết yếu
của đời sống thì khách hàng vay phải có phương án trả nợ khả thi;
2.1.3. Có khả năng tài chính và các nguồn thu hợp pháp có khả năng thu
được trong thời hạn vay vốn để thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho NHN - ĐBSCL;
2.1.4. Cam kết thực hiện biện pháp bảo đảm bằng tài sản theo yêu cầu của
NHN – ĐBSCL nếu sử dụng vốn vay không đúng cam kết trong Hợp đồng tín
dụng; cam kết trả nợ trước hạn nếu không thực hiện được các biện pháp bảo đảm
bằng tài sản quy định tại điểm này.
2.2. Đối với khách hàng vay là tổ chức kinh tế, ngoài các điều kiện, còn phải có
kết quả sản xuất kinh doanh có lãi trong 02 năm liền kề với thời điểm xem xét cho

vay. Chi nhánh có thể yêu cầu tổ chức kinh tế tiến hành thủ tục xác nhận của Tổ
chức kiểm toán về kết quả sản xuất, kinh doanh của năm liền kề với thời điểm xem
xét cho vay.
3. Trường hợp khách hàng vay đã có đủ các điều kiện để vay không có bảo đảm
bằng tài sản, NHN – ĐBSCL và khách hàng vay có thể thỏa thuận với khách hàng
vay việc bên thứ ba có uy tín và khả năng tài chính cam kết trả nợ thay bằng văn
bản, trong trường hợp khách hàng vay không trả được nợ.
4. Hạn chế cho vay không có bảo đảm bằng tài sản:
4.1. NHN - ĐBSCL không được cho vay không có bảo đảm bằng tài sản đối với
các đối tượng qui định tại khoản 1 Điều 78 Luật các Tổ chức tín dụng như sau :
4.1.1. Tổ chức kiểm toán, Kiểm toán viên đang kiểm toán tại NHN -
ĐBSCL; Kế toán trưởng, Thanh tra viên;
4.1.2. Khách hàng vay là Doanh nghiệp có một trong các đối tượng quy định
tại khoản 1 Điều 77 Luật các Tổ chức tín dụng hiện đang sở hữu trên 10% vốn
điều lệ của Doanh nghiệp đó.
4.2. Mức cho vay không có bảo đảm bằng tài sản của NHN - ĐBSCL do Tổng
giám đốc NHN - ĐBSCL quy định trong từng thời kỳ.
4.3. Giám đốc các Chi nhánh căn cứ vào mức độ tín nhiệm, đặc điểm về quy mô
và chất lượng hoạt động, khả năng tài chính để trả nợ của khách hàng vay để xem
xét giải quyết cho khách hàng vay không có bảo đảm bằng tài sản, nhưng mức dư
nợ cho vay không có bảo đảm đối với một khách hàng vay không được vượt quá
70% tổng mức vốn đầu tư của dự án (trừ trường hợp các đối tượng mà NHN -
ĐBSCL có hướng dẫn riêng và đối tượng là cán bộ, công nhân viên vay vốn để giải
quyết các nhu cầu tiêu dùng, góp phần cải thiện đời sống, được áp dụng theo văn
bản hướng dẫn cho vay tiêu dùng của Tổng Giám đốc) và không được vượt quá
40% tổng dư nợ cho vay của Chi nhánh.
NHN - ĐBSCL CHO VAY KHÔNG CÓ BẢO ĐẢM THEO CHỈ ĐỊNH CỦA
CHÍNH PHỦ:
1. Cho vay không có bảo đảm theo chỉ định của Chính phủ:
Các Chi nhánh được cho vay không có bảo đảm đối với khách hàng vay để thực

hiện các dự án đầu tư thuộc chương trình kinh tế đặc biệt, chương trình kinh tế
trọng điểm của Nhà nước, chương trình kinh tế – xã hội và đối với một số khách
hàng thuộc đối tượng được hưởng các chính sách tín dụng ưu đãi về điều kiện vay
vốn theo quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật của Chính phủ và hướng dẫn
của Tổng Giám đốc NHN - ĐBSCL.
2. Trách nhiệm của NHN - ĐBSCL được cho vay không có bảo đảm theo chỉ định
của Chính phủ:
2.1. Thực hiện đúng các quy định của Chính phủ đối với khoản cho vay được
chỉ định và tuân thủ các quy định của pháp luật trong quá trình xem xét cho vay,
kiểm tra sử dụng vốn vay và thu hồi nợ (bao gồm cả gốc và lãi);
2.2. Tổ chức theo dõi riêng các khoản cho vay theo chỉ định và báo cáo tình hình
sử dụng vốn vay, khả năng thu hồi nợ, kiến nghị xử lý những tổn thất trong các
trường hợp không thu hồi được nợ theo quy định tại tiết 4.1 mục này.
3. Trách nhiệm của khách hàng vay không có bảo đảm theo chỉ định của Chính phủ:
3.1. Thực hiện đúng cam kết trong Hợp đồng tín dụng;
3.2. Thực hiện đúng các quy định của Chính phủ khi sử dụng vốn vay đối với
khoản vay theo chỉ định;
3.3. Chịu trách nhiệm trước pháp luật về những tổn thất trong việc sử dụng vốn
vay do các nguyên nhân chủ quan của mình gây ra.
4. Xử lý tổn thất các khoản cho vay không có bảo đảm theo chỉ định của Chính phủ:
4.1. Chính phủ xử lý tổn thất cho NHN - ĐBSCL trong trường hợp khách hàng
vay vốn theo chỉ định không trả được nợ (gốc và lãi) do các nguyên nhân sau đây:
4.1.1. Do thiên tai, hỏa hoạn và các biến cố rủi ro khách quan khác;
4.1.2. Khách hàng vay là Tổ chức kinh tế bị giải thể theo quyết định của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền hoặc bị tuyên bố phá sản mà sau khi xử lý theo quy
định của pháp luật vẫn không trả đủ nợ cho NHN - ĐBSCL;
4.1.3. Nhà nước thay đổi chủ trương, chính sách dẫn đến hoạt động sản xuất
kinh doanh của khách hàng vay gặp khó khăn và không trả được nợ;
4.1.4. Các nguyên nhân khác theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ.
4.2. Hàng Quý, vào ngày 05 tháng đầu quý các Chi nhánh được Tổng Giám đốc

NHN - ĐBSCL giao nhiệm vụ cho vay không có bảo đảm theo chỉ định của Chính
phủ tổng hợp các khoản tổn thất phát sinh trong quý trước liền kề do các nguyên
nhân quy định tại tiết 4.1 mục này, báo cáo NHN - ĐBSCL để tổng hợp báo cáo
Thống đốc Ngân hàng Nhà Nước Việt Nam và Bộ trưởng tài chính để trình Thủ
tướng Chính phủ quyết định biện pháp xử lý tổn thất cho NHN - ĐBSCL.
TÍN CHẤP CỦA TỔ CHỨC ĐOÀN THỂ CHÍNH TRỊ - XÃ HỘI CHO CÁ
NHÂN, HỘ GIA ĐÌNH NGHÈO VAY VỐN :
1. Đơn vị tại cơ sở của các tổ chức CT-XH sau đây là bên bảo đảm bằng tín chấp:
1.1. Hội Nông dân Việt Nam;
1.2. Hội Liên hiệp Phụ nữ Việt Nam;
1.3. Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam;
1.4. Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh;
1.5. Hội Cựu chiến binh Việt Nam;
1.6. Mặt trận Tổ quốc Việt Nam.
2. Chuẩn nghèo được áp dụng trong từng thời kỳ theo quy định của pháp luật.
3. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức chính trị - xã hội
3.1. Xác nhận theo yêu cầu của tổ chức tín dụng về điều kiện, hoàn cảnh của cá
nhân, gia đình nghèo khi vay vốn tại tổ chức tín dụng đó.
3.2. Chủ động hoặc phối hợp chặt chẽ với tổ chức tín dụng giúp đỡ, hướng dẫn,
tạo điều kiện cho cá nhân, hộ gia đình nghèo vay vốn; giám sát việc sử dụng vốn
vay đúng mục đích, có hiệu quả; đôn đốc trả nợ đầy đủ, đúng hạn cho tổ chức tín
dụng.
3.3. Tổ chức chính trị - xã hội có quyền từ chối bảo đảm bằng tín chấp, nếu xét
thấy cá nhân, hộ gia đình nghèo không có khả năng sử dụng vốn vay để sản xuất,
kinh doanh, làm dịch vụ và trả nợ cho tổ chức tín dụng.
4. Quyền và nghĩa vụ của NHN - ĐBSCL
4.1. NHN - ĐBSCL có nghĩa vụ phối hợp với tổ chức chính trị - xã hội bảo đảm
bằng tín chấp trong việc cho vay và thu hồi nợ.
4.2. NHN - ĐBSCL có quyền yêu cầu tổ chức chính trị - xã hội bảo đảm bằng
tín chấp phối hợp trong việc kiểm tra sử dụng vốn vay và đôn đốc trả nợ.

5. Nghĩa vụ của bên vay vốn
5.1. Sử dụng vốn vay đúng mục đích đã cam kết.
5.2. Tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức tín dụng và tổ chức chính trị - xã hội
kiểm tra việc sử dụng vốn vay.
5.3. Trả nợ đầy đủ gốc và lãi vay đúng hạn cho tổ chức tín dụng.
Việc bảo lãnh bằng tín chấp của các Tổ chức đoàn thể chính trị - xã hội cho cá
nhân, hộ gia đình nghèo vay vốn sẽ do Tổng Giám đốc NHN - ĐBSCL hướng dẫn
cụ thể đối với từng Tổ chức đoàn thể chính trị - xã hội trong từng thời kỳ.
C. Xác định giá trị tài sản đảm bảo
1. Quyền sử dụng đất:
1.1. Các căn cứ để tham khảo:
1.1.1. Bảng giá đất; các thông báo hóa giá, đền bù, giải tỏa, cho thuê … cho
từng tuyến đường, khu vực do các Bộ ngành chức năng, UBND địa phương, các
Sở ban ngành chức năng ban hành tại thời điểm gần nhất;
1.1.2. Hợp đồng chuyển nhượng hợp pháp;
1.1.3. Các phương tiện thông tin đại chúng;
1.1.4. Các doanh nghiệp có uy tín trong lĩnh vực tư vấn thẩm định giá nhà
đất; các trung tâm, siêu thị mua bán nhà đất;
1.1.5. Việc thẩm định, khảo sát giá chuyển nhượng thực tế của cán bộ tín
dụng (CBTD) tại những tuyến đường, khu vực gần nhất với tài sản bảo đảm nợ.
1.2. Các yêu cầu đối với thửa đất so sánh:
1.2.1. Chọn vị trí theo thứ tự ưu tiên cùng đường, hẻm, phường/xã, khu vực;
1.2.2. Có một số đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá;
1.2.3. Thời điểm giá đất giao dịch không quá lâu (thường dưới 1 năm) và
được giao dịch trong điều kiện bình thường.
1.3. Các thông tin cần thu thập:
1.3.1. Tính pháp lý: hợp pháp, tranh chấp, lấn chiếm, quy hoạch giải tỏa …
1.3.2. Đặc điểm: loại đô thị/nông thôn, loại đất, hạng dất, loại đường
phố/hẽm, vị trí giao thông, vị trí về khả năng sinh lợi, kích thước, hình dáng.
1.3.3. Cơ sở hạ tầng: hệ thống chiếu sáng, điện , nước, thoát nước, viễn

thông …
1.3.4. Môi trường: cảnh quan, an ninh trật tự, ô nhiễm (không khí, nguồn
nước, tiếng ồn…), …
1.3.5. Giá thời điểm: hình thức giao dịch, thời điểm giao dịch, tình hình thị
trường giao dịch, …
1.4. Cách tính:
1.4.1. Tính hệ số điều chỉnh (dựa vào Tiêu chí chấm điểm thửa đất)
Hệ số điều chỉnh = ( Điểm của thửa đất định giá - Điểm của thửa đất so sánh)

Tiêu chí chấm điểm thửa đất

Tiêu chí
Diễn giải
Hệ số điều
chỉnh tối đa
A
Tiêu chí có lợi

20
1
Thuận lợi giao thông
 Mặt tiền 2 đường chính
 Mặt tiền 1 đường chính và có
hẻm bên hông
 Mặt tiền 1 đường chính
8
1 đến 7

0
2

Có khả năng sinh lợi
Vị trí so với các: khu thương
mai, buôn bán; khu giải trí,
trường học; bệnh viện … :
 Khoảng cách dưới 300m
 Khoảng cách trên 300m



1 đến 7
0

Hình dáng, kích
 Vuông, nở hậu
1 đến 5
thước
 Bình thường
0
B
Tiêu chí bất lợi

-20

Vị trí bất lợi
 Gần nghĩa trang, bãi rác;
đối diện chùa, nhà thờ …
 Khu vực thiếu trật tự an
ninh, ô nhiễm (không khí, nước,
tiếng ồn, …)
-1 đến -4

-1 đến -4

Hạ tầng cơ sở

 Đường xấu, thiếu hoàn
chỉnh hoặc chưa có: cấp-thoát
nước, điện, viễn thông …
-1 đến -6

Hình dáng, kích
thước
 Tóp hậu, hình dáng bất
cân xứng, chiều dài quá sâu,
chiều rộng quá nhỏ so với kích
cỡ thửa đất hoặc nục đích sử
dụng …
-1 đến -6
1.4.2. Đơn giá thị trườngcủa thửa đất cần định giá
Đơn giá thị trường
của thửa đất cần định
giá
=
Đơn giá đất
của thửa đất
so sánh
x
(100 + Hệ số điều
chỉnh)
100

Ghi chú:
 Trường hợp không đủ thông tin để chấm điểm thửa đất so sánh thì chấm hệ
số điều chỉnh bằng 0;
 Nếu thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá có vị trí hẻm khác nhau thì cần
phải quy đổi đơn giá của thửa đất so sánh sang đơn giá vị trí hẻm theo thửa đất cần
định giá (dựa vào Bảng quy đổi giá đất hẻm).
 Trường hợp so sánh điểm với nhiều thửa đất so sánh, đơn giá của thửa đất
cần định giá được tính theo giá trung bình cộng của các kết quả riêng lẻ.
Bảng quy đổi giá đất hẻm
Nếu tại địa phương nào mà Bảng giá đất của UBND địa phương, Sở ban ngành
không quy định cụ thể công thức tính giá đất hẻm tại địa phương thì chi nhánh
tham khảo cách tính dưới đây để định giá.
 Công thức tính:
Giá đất hẻm đường
nhựa, xi măng
=
Giá đất
mặt tiền
x
Hệ số vị
trí hẻm
x
Hệ số
cấp
hẻm
 Xác định vị trí hẻm:

Rộng
dưới 2 m
Rộng

từ 2-3 m
Rộng
từ 3-5 m
Rộng
trên 5 m
Cách đường
mặt tiền trên 50
m
Vị trí 2
Vị trí 3
Vị trí 4
Vị trí 5
Cách đường
mặt tiền dưới
50 m
Vị trí 1
Vị trí 2
Vị trí 3
Vị trí 4
 Hệ số vị trí:

Vị trí 5
Vị trí 4
Vị trí 3
Vị trí 2
Vị trí 1
Hệ số
60%
50%
40%

30%
20%
 Hệ số cấp hẻm:
 Hẻm cấp 1 là hẻm của đường chính, hẻm cấp 2 là hẻm của hẻm cấp 1,
…
 Giá đất của hẻm cấp thấp tối đa bằng 80% giá đất của hẻm cấp cao
hơn hơn liền kè.
 Giá đất của hẻm đường đất tối đa bằng 80% giá đất của hẻm đường
nhựa, xi măng.
1.5. Xác định giá:
1.5.1. Đơn giá đất thẩm định của NHN - ĐBSCL bằng giá đất nếu được căn
cứ tham khảo tại khoản 1.1.1 thuộc Điểm 3 của phần này.
1.5.2. Đơn giá đất thẩm định của NHN - ĐBSCL tối đa bằng 80% đơn giá
đất thị trường được tính theo cách tại tiết 1.4 thuộc Điểm 3 của phần này.
1.5.3. Giá trị đất có thể là giá trị hợp đồng mua bán đối với thửa đất thế chấp
từ các dự án mà NHN - ĐBSCL có liên kết cho vay nhà ở / đất ở.
1.5.4. Giá đất thẩm định tùy từng trường hợp mà có thể lựa chọn việc định
giá theo một trong những cách xác định giá trên.
2. Đối với tài sản gắn liền với đất là vườn cây lâu năm: gồm cây công nghiệp, cây
ăn quả, cây lấy gỗ, lấy lá, cây rừng
2.1. Cây trồng đang ở chu kỳ đầu tư hoặc đang ở thời gian xây dựng cơ bản: Gíá
trị được tính để thế chấp là giá trị hiện có của vườn cây bao gồm toàn bộ chi phí
trung bình đầu tư ban đầu và chi phí trung bình chăm sóc đến thời điểm thế chấp
tính thành tiền theo thời giá của địa phương.
2.2. Cây lâu năm là loại cây thu hoạch một lần ( cây lấy gỗ ) đang ở thời kỳ thu
hoạch giá trị thế chấp được tính bằng (= ) số lượng từng loại cây trồng nhân với (
x ) giá bán trung bình 1 cây tương ứng cùng loại, cùng độ tuổi, cùng kích thước
hoặc có cùng khả năng cho sản phẩm ở thị trường địa phương tại thời điểm thế
chấp
2.3. Cây lâu năm là loại thu hoạch nhiều lần ( cây ăn quả, cây lấy dầu, nhựa )

đang ở trong thời kỳ thu hoạch, thì giá trị thế chấp của vườn cây là giá bán trung
bình vườn cây ở thị trường địa phương tại thời điểm thế chấp.
3. Tài sản gắn liền với đất ( nhà ở và các công trình gắn liền với đất)
3.1. Các căn cứ để tham khảo:
3.1.1. Đơn giá xây dựng do các Bộ ngành chức năng, UBND địa phương,
các Sở ban ngành chức năng ban hành tại thời điểm gần nhất;
3.1.2. Hợp đồng chuyển nhượng hợp pháp;
3.1.3. Đơn giá xây dựng thực tế theo tổng dự toán chi phí xây dựng (CBTD
cần thẩm định dự toán chi phí xây dựng có hợp lý hay không);
3.1.4. Diện tích sàn xây dựng dựa trên giấy chứng nhận sở hữu, giấy phép
xây dựng, biên bản hoàn công, bản vẽ hiện trạng, …
3.1.5. Các quy định của các bộ ngành quy định về việc sử dụng và trích khấu
hao tài sản được ban hành gần nhất.
3.1.6. Các phương tiện thông tin đại chúng;
3.1.7. Các doanh nghiệp có uy tín trong lĩnh vực tư vấn thẩm định giá nhà
đất; các trung tâm, siêu thị mua bán nhà đất.
3.2. Phương pháp định giá:
3.2.1. Giá trị tài sản gắn liền với đất là giá trị xây dựng còn lại của tài sản
sau khi đã trừ giá trị khấu hao.
 Cách tính
Giá trị tài sản
gắn liền với đất
=
Diện tích
sử dụng
x
Đơn giá
xây dựng
x
Tỷ lệ

còn lại
 Việc xác định tỷ lệ còn lại phải căn cứ vào tình trạng thực tế của từng loại tài
sản ( Có được bảo quản tốt hay không?, Có nâng cấp, sửa chữa không?…) và phải
được diễn giải cụ thể; nhưng phải tuân theo tỷ lệ còn lại tối đa sau đây:
Thời gian đã sử dụng
Tỷ lệ còn lại tối đa
01 – 03 năm
90 %
04 – 06 năm
80 %
07 – 09 năm
70 %
10 – 12 năm
60 %
13 – 15 năm
50 %
Trên 15 năm
40 %
3.2.2. Giá trị tài sản gắn liền với đất có thể là giá trị hợp đồng mua bán đối
với những tài sản gắn liền với đất thế chấp từ các dự án mà NHN - ĐBSCL có liên
kết cho vay nhà ở / đất ở.
3.2.3. Giá trị tài sản gắn liền với đất thẩm định tùy từng trường hợp mà có
thể lựa chọn việc định giá theo một trong những cách xác định giá trên.
4. Máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải, nguyên liệu, nhiên liệu, vật liệu, hàng
tiêu dùng, …
4.1. Các căn cứ để tham khảo:
4.1.1. Các hóa đơn, chứng từ, hợp đồng mua bán - giá công hợp lệ-hợp
pháp;
4.1.2. Các phương tiện thông tin đại chúng, mạng internet, …
4.1.3. Các doanh nghiệp có uy tín trong lĩnh vực tư vấn thẩm định giá trong

lĩnh vực của loại tài sản cần định giá.
4.1.4. Các quy định của các bộ ngành quy định về việc sử dụng và trích khấu
hao tài sản được ban hành gần nhất.
4.2. Phương pháp định giá:
4.2.1. Nếu tài sản bảo đảm nợ được mua mới 100%, thì có thể định giá trị
tài sản bảo đảm nợ bằng giá trị ghi trên các hóa đơn, chứng từ, hợp đồng mua
bán/giá công hợp lệ-hợp pháp.
4.2.2. Nếu tài sản bảo đảm nợ được mua đã qua sử dụng, tùy vào tỷ lệ sử
dụng còn lại, tính khả mại, … thì lãnh đạo chi nhánh xác định giá trị tài sản bảo
đảm nợ nhằm đảm bảo khả năng thu nợ và tự chịu trách nhiệm về quyết định của
mình.
Việc xác định giá trị tài sản bảo đảm nợ, lãnh đạo chi nhánh phải chú ý đến mức độ
giảm giá theo thời gian do: lạc hậu công nghệ, lộ trình giảm thuế … nhằm định giá
trị tài sản bảo đảm nợ cũng như hạn mức cho vay trên giá trị tài sản bảo đảm nợ đã
định nhằm giảm rủi ro tín dụng.
5. Trái phiếu, tín phiếu, kỳ phiếu, chứng chỉ tiền gửi, sổ tiết kiệm (Riêng đối với
trái phiếu công ty, cổ phiếu, hối phiếu thì theo các văn bản hướng dẫn khác của
Tổng Giám đốc)
5.1. Nếu các loại giấy tờ có giá trên là loại trả lãi sau thì xác định giá trị bảo
đảm nợ bằng với mệnh giá được ghi trên các loại giấy tờ có giá đó hoặc bằng mệnh
giá cộng (+) thêm phần lãi đã phát sinh.
5.2. Nếu các loại giấy tờ có giá trên là loại trả lãi trước thì xác định giá trị bảo
đảm nợ bằng với mệnh giá được ghi trên các loại giấy tờ có giá đó cộng (+) thêm
phần lãi đã phát sinh trừ (-) bớt phần lãi mà khách hàng đã nhận ban đầu.
6. Ngoại tệ, các kim loại quý, đá quý
6.1. Ngoại tệ: được xác định thông qua tỷ giá giao dịch của NHN - ĐBSCL và
các ngân hàng khác trên thị trường tại thời điểm hiện tại.
6.2. Kim loại quý, đá quý: chi nhánh tự xác định (nếu tại chi nhánh có cán bộ đủ
trình độ, chuyên môn nghiệp vụ về định giá) hoặc thông qua các tổ chức tư vấn, tổ
chức chuyên môn; Lãnh đạo chi nhánh chịu trách nhiệm về tính chính xác, pháp lý

của việc định giá tại chi nhánh.
7. Đối với tài sản thuộc tiết 3.5, 3.6, 3.7, 3.8 và 3.10 tại điểm 3 các Chi nhánh chỉ
nhận làm tài sản đảm bảo nợ khi xác định được giá trị cụ thể của tài sản đó thông
qua các tổ chức tư vấn, tổ chức chuyên môn và phải được sự chấp thuận của Tổng
giám đốc Ngân hàng Phát triển nhà ĐBSCL.
8. Giá trị tài sản cầm cố, thế chấp được xác định bao gồm cả hoa lợi, lợi tức và các
quyền phát sinh từ tài sản đó, nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy
định. Trong trường hợp tài sản thế chấp là toàn bộ bất động sản có vật phụ, thì giá
trị của vật phụ cũng thuộc giá trị tài sản thế chấp; nếu chỉ thế chấp một phần bất
động sản có vật phụ, thì giá trị vật phụ chỉ phụ thuộc giá trị tài sản thế chấp khi các
bên có thỏa thuận. Đối với tài sản bảo đảm được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm
cũng thuộc tài sản bảo đảm.
II. QUY TRÌNH XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN BẢO ĐẢM NỢ








1. Cán bộ tín dụng hoặc Tổ chuyên viên tư vấn thẩm định giá lập Phiếu thẩm định
giá trị tài sản bảo đảm tiền vay hoặc ghi trực tiếp việc thẩm định giá trị tài sản
bảo đảm nợ vào Tờ trình thẩm định cho vay.
2. Lãnh đạo phòng kinh doanh xem xét ghi ý kiến cụ thể vào Phiếu thẩm định
hoặc Tờ trình thẩm định cho vay trình Giám đốc phê duyệt.
3. Ngoài các trường hợp bắt buộc phải đưa ra Hội đồng tín dụng để xác định giá
trị tài sản bảo đảm nợ theo văn bản phân cấp, ủy quyền phán quyết mức cho vay tối
đa đối với một khách hàng vay vốn của Tổng giám đốc NHN - ĐBSCL trong từng
thời kỳ. Giám đốc Chi nhánh có thể yêu cầu đưa ra Hội đồng tín dụng để xác định

giá trị tài sản bảo đảm trong các trường hợp Giám đốc chi nhánh xét thấy cần thiết.
C. THỰC TRẠNG VÀ VƯỚNG MẮC VỀ BẢO ĐẢM TÍN DỤNG BẰNG TÀI
SẢN BẢO ĐẢM
Đảm bảo tín dụng bằng TSBĐ được đánh giá là mức độ rủi ro rất cao. Trong thời
gian qua việc thực hiện còn nhiều khó khăn, vướng mắc và bất cập như sau:
Hồ sơ
bảo
đảm
tiền
vay
Thẩm
định
TSBĐ,
bên bảo
đảm
Định giá TSBĐ
và mức cho vay
so với giá trị
TSBĐ
Yêu cầu
thực hiện
bảo lãnh
Cho
vay
Xử lý
TSBĐ
1. Đối với những tài sản hình thành trong tương lai
- Vướng mắc trong việc công chứng hợp đồng:
Hợp đồng bảo đảm đối tài sản hình thành trong tương lai là một giao dịch được sử
dụng nhiều trong hoạt động cho vay của các ngân hàng. Hoạt động này rất phù hợp

với các doanh nghiệp nhỏ, vừa, vốn ít hoặc các doanh nghiệp cần vay vốn trên cơ
sở những TSBĐ còn nhiều hạn chế. Tuy nhiên kể từ khi Luật công chứng năm
2006 được Quốc hội khoá IX thông qua ngày 29/11/2006 và có hiệu lực thi hành từ
ngày 01/07/2007 các ngân hàng gặp khó khăn trong việc công chứng các hợp đồng
bảo đảm đối với tài sản hình thành trong tương lai. Theo quan điểm của công
chứng viên thì đối tượng của hợp đồng, giao dịch phải là “có thật”, nghĩa vụ được
bảo đảm là “có thật” và “phải được xác định cụ thể”, do vậy không thể công chứng
các hợp đồng, giao dịch bảo đảm với tài sản hình thành trong tương lai vì đối
tượng của các hợp đồng này có đặc điểm là tài sản hình thành trong tương lai và
không thể xác nhận cho hợp đồng, giao dịch bảo đảm với quy định sẽ bảo đảm cho
tất cả các nghiệp vụ phát sinh từ các hợp đồng tín dụng, giao dịch tiền vay được
hình thành sau thời điểm xác lập giao dịch đó.
Khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay: mặc dù qui định của Thống đốc ngân
hàng nhà nước trong trường hợp vay vốn bằng thế chấp tài sản hình thành từ vốn
vay thì chủ đầu tư phải có ít nhất 15% vốn tự có nhưng các ngân hàng không áp
dụng tỷ lệ này mà thông thường áp dụng tỷ lệ 30% và ngay cả Quỹ hỗ trợ phát
triển áp dụng tỷ lệ là 50%.
- Ngân hàng gặp khó khăn trong việc xử lý TSBĐ để thu hồi nợ: Luật có
những quy định cụ thể về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, nhưng chưa
qui định cụ thể về việc bán, xử lý tài sản hình thành trong tương lai.
- Phát sinh nhiều chi phí: theo thủ tục hiện hành việc thế chấp tài sản hình
thành trong tương lai phải thực hiện công chức và đăng ký giao dịch bảo đảm làm
mất nhiều thời gian, tiền bạc cho nhà nước, doanh nghiệp và khách hàng.
- Nguy cơ rủi ro cao: bên nhận TSBĐ chưa có được sự bảo đảm an toàn về
mặt pháp lý khi nhận tài sản này. Tài sản hình thành trong tương lai cho dù có
được xác lập hợp pháp song luôn có nguy cơ rủi ro cao.
2. Định giá TSBĐ:
- Đối với tài sản là bất động sản:
Chưa hình thành chuẩn mực định giá giữa các ngân hàng. Việc định giá gặp nhiều
khó khăn bởi các qui định từ Ngân hàng cấp trên chưa thống nhất, chưa cụ thể, còn

có những điểm chồng chéo, khó hiểu làm cho cấp dưới khó thực hiện. Cụ thể:
+ Quy định về phương pháp xác định giá trị TSBĐ là quyền sử dụng đất ở hiện nay
của Ngân hàng Công thương Việt Nam. Ngân hàng cho các chi nhánh ngân hàng
trong hệ thống của mình được cùng với khách hàng thoả thuận theo giá đất thực tế
chuyển nhượng ở địa phương đó tại thời điểm định giá thế chấp / định giá lại với
mức:
Thứ nhất, mức tối đa bằng với mức giá đất thực tế chuyển nhượng trên thị trường
nếu thấp hơn hoặc bằng với giá ghi trong khung giá đất của UBND tỉnh, thành phố
nơi có đất.
Thứ hai, mức tối đa không quá 70% giá thực tế chuyển nhượng trên thị trường nếu
cao hơn giá ghi trong khung giá đất của UBND tỉnh, thành phố nơi có đất.
Tuy nhiên, nếu áp dụng cách thứ nhất thì không thể cho vay được vì giá trị quyền
sử dụng đất mà UBND các địa phương đưa ra chỉ để áp dụng tính thuế chứ không
quy định bán, chuyển nhượng trên thị trường. Còn áp dụng cách thứ hai, mặc dù có
thoáng hơn cách thứ nhất nhưng cũng rất khó thực hiện do ột số tỉnh hiện nay chưa
ban hành khung giá đất, các ngân hàng không thể có khung giá thị trường để áp
dụng tính đúng 70% theo qui định được. Còn nếu thuê cơ quan chuyên môn thì do
co những qui định ràng buộc bởi trách nhiệm về cách đánh giá của họ. Như vậy,
khó có cơ quan nào đứng ra nhận xây dựng khung giá đất cho ngân hàng.
- Đối với tài sản là động sản:
Việc nhận tài sản bảo đảm tiền vay là máy móc, thiết bị và dây chuyền sản xuất
đang gặp không ít khó khăn, vướng mắc về thủ tục và khả năng thẩm định. Cụ thể:
+ Máy móc thiết bị và dây huyền sản xuất của bên cầm cố, thế chấp thường là đã
qua sử dụng nên việc đánh giá, định giá những tài sản này khi nhận cầm cố, thế
chấp là khó khăn.
+ Khi bán, phát mãi tài sản cầm cố, thế chấp thủ tục rất phức tạp và số tiền bán
được thường không thu hồi đủ vốn gốc và lãi vay.
Nguyên nhân chính là do những máy móc, thiết bị đều mang bí quyết công nghệ
riêng, thường bị lỗi thời, lạc hậu và nhanh chóng mất giá trị bởi sự phát triển của
khoa học kỹ thuật, hơn nữa là do quá trình cạnh tranh nên máy móc thiết bị và dây

chuyền sản xuất phải thường xuyên được nâng cấp, đổi mới liên tục để phù hợp với
sự phát triển và hội nhập quốc tế. Vì thế những tài sản này khi thanh lý rất khó do
ít người có nhu cầu mua lại máy móc thiết bị cũ đã qua sử dụng, thời gian kéo dài
càng làm cho tài sản hư hỏng, xuống cấp và mất giá trị.
3. Xử lý TSBĐ để thu hồi nợ:
Nhìn chung, việc xử lý TSBĐ là do ngân hàng cùng bên bảo đảm thực hiện,
tuy nhiên trong trường hợp chủ sở hữu bị khởi tố về hành vi phạm tội thì TSBĐ do
cơ quan thi hành án kê biên và xử lý.
Tại Điều 48: xử lý tài sản kê biên không bán được: “ Nếu sau hai lần giảm
giá mà tài sản vẫn không bán được thì người được thi hành án có quyền nhận tài
sản theo giá trị đã giảm để thi hành án. Nếu người được thi hành án không nhận thì
chấp hành viên trả lại tài sản đó cho người phải thi hành án và áp dụng biện pháp
cưỡng chế khác”.
Tuy nhiên, có trường hợp sau hai lần giảm giá vẫn không bán được, cơ quan
thi hành án giao cho ngân hàng theo giá đã giảm để thi hành. Việc nhận lại tài sản
không đơn giản: