Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn Thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

i
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM






NGUYỄN THẠCH ANH




“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƢỜNG, HỖ TRỢ
VÀ TÁI ĐỊNH CƢ KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI
ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ BẮC NINH, TỈNH BẮC NINH”




LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2014



Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

ii
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM




NGUYỄN THẠCH ANH

“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƢỜNG HỖ TRỢ
VÀ TÁI ĐỊNH CƢ KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT
TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
BẮC NINH , TỈNH BẮC NINH”
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông














Thái Nguyên – 2014


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

i
LỜI CAM ĐOAN

- Tôi xin can đoan mọi số liệu và kết quả sử dụng để nghiên cứu viết luận văn là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ học vị nào.
- Tôi xin cam đoan mọi trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc rõ
ràng và mọi sự giúp đỡ trong quá trình làm luận văn đểu đã được cảm ơn.

Tác giả luận văn



Nguyễn Thạch Anh



Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình thực hiện luận văn tôi đã nhận được sự quan tâm, giúp
đỡ của các cá nhân, tập thể, các cơ quan, đơn vị có liên quan tạo điều kiện thuận lợi
để tôi có thể hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông – phó hiệu trưởng
trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong
suốt quá trình làm luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo khoa Tài nguyên và Môi trường,
phòng đào tạo sau đại học trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện
thuận lợi cho tôi thực hiện tốt luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo UBND thành phố Bắc Ninh; Trung
tâm phát triển quỹ đất thành phố; Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố;
Phòng Kinh Tế thành phố; Chi cục thống kê thành phố; Chi cục Thuế thành phố;
Thanh tra thành phố; Phòng Tư pháp thành phố; UBND các phường: Phường Vạn
An, phường Đáp Cầu, phường Võ Cường; UBND xã Hòa Long đã tạo điều kiện
giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn.
Tôi xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã giúp
đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn !

Tác giả luận văn



Nguyễn Thạch Anh



Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vi
DANH MỤC CÁC BẢNG vii
DANH MỤC BIỂU ĐỒ viii
MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục tiêu nghiên cứu 2
2.1 Mục tiêu tổng quát 2
2.2 Mục tiêu cụ thể 2
3. Yêu cầu nghiên cứu 2
Chƣơng I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3
1.1. Cơ sở khoa học và thực tiễn trong công tác GPMB 3
1.1.1. Khái niệm chung về GPMB 3
1.1.2. Ý nghĩa của công tác GPMB 3

1.1.3. Vai trò của công tác GPMB trong quá trình phát triển đất nước 4
1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác GPMB 5
1.2 Cơ sở pháp lý trong công tác GPMB 8
1.2.1 Các văn bản áp dụng trong công tác GPMB 8
1.2.2 Trình tự, thủ tục thực hiện công tác GPMB 10
1.3 Cơ sở thực tiễn trong công tác GPMB 12
1.3.1 Chính sách trong công tác BT.HT&TĐC của một số quốc gia trên thế giới 12
1.3.2 Chính sách BT.HT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam 15
1.3.3 Kết quả thực hiện chính sách BT.HT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất trên
địa bàn thành phố Bắc Ninh 20
Chƣơng II: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25
2.1. Đối tượng nghiên cứu 25
2.2. Phạm vi nghiên cứu 25


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

iv
2.3. Nội dung nghiên cứu 25
2.4. Phương pháp nghiên cứu 26
2.4.1. Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp 26
2.4.2. Phương pháp điều tra các số liệu sơ cấp 26
2.4.3. Phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh và xử lý số liệu 27
2.4.4. Phương pháp phỏng vấn trực tiếp 27
Chƣơng III: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 28
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Bắc Ninh 28
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 28
3.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội 30
3.2. Đánh giá thực trạng công tác BT.HT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất trên địa
bàn thành phố Bắc Ninh. 34

3.2.1. Thực trạng quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Bắc Ninh. 34
3.2.2 Biến động đất đai tại thành phố Bắc Ninh trong những năm qua 37
3.3. Đánh giá công tác bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi tại 03 dự án
nghiên cứu tại thành phố Bắc Ninh. 38
3.3.1 Khái quát chung về 03 dự án nghiên cứu 38
3.3.2 Các văn bản pháp lý của 03 dự án nghiên cứu 40
3.3.3 Đối tượng và điều kiện được bồi thường 42
3.3.4 Giá đất tính bồi thường, hỗ trợ 46
3.3.5 Bồi thường về tài sản, cây trồng, vật kiến trúc trên đất 53
3.3.6 Chính sách hỗ trợ và bố trí tái định cư 60
3.4. Đánh giá tác động của công tác bồi thường, GPMB ảnh hưởng đến hoạt động
sản xất kinh doanh của các tổ chức, doanh nghiệp và đời sống của các hộ gia
đình cá nhân có đất bị thu hồi tại 03 dự án nghiên cứu. 66
3.4.1. Sự tác động của công tác GPMB đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của
các đơn vị, tổ chức, doanh nghiệp 68
3.4.2. Sự tác động của công tác GPMB đến đời sống của hộ gia đình cá nhân có
đất thu hồi tại dự án nghiên cứu 68


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

v
3.5. Đề xuất giải pháp góp phần hoàn thiện chính sách BT.HT&TĐC khi Nhà
nước thu hồi đất để triển khai các dự án trên địa bàn thành phố Bắc Ninh 73
3.5.1 Những thuận lợi trong công tác GPMB trên địa bàn thành phố Bắc Ninh 73
3.5.2. Những vấn đề vướng mắc còn tồn tại trong công tác GPMB ở những
trường hợp nghiên cứu trên địa bàn thành phố Bắc Ninh 74
3.5.3. Những giải pháp nâng cao công tác GPMB các dự án trên địa bàn thành
phố Bắc Ninh 77
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 79

1. Kết luận 79
2. Kiến nghị 80
TÀI LIỆU THAM KHẢO 81



Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

vi
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

STT
Các chữ viết tắt
Ký hiệu
1
Giải phóng mặt bằng
GPMB
2
Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
BT.HT&TĐC
3
Quyền sử dụng đất
QSDĐ
4
Ủy ban nhân dân
UBND
5
Hội đồng bồi thường
HĐBT
6

Trách nhiệm hữu hạn
TNHH
7
Trung học cơ sở
THCS
8
Trung học phổ thông
THPT
9
Hội đồng nhân dân
HĐND
10
Mặt trận tổ quốc
MTTQ
11
Giấy chứng nhận
GCN
12
Công nghiệp hóa, hiện đại hóa
CNH-HĐH
13
Nông nghiệp khó canh tác
NNKCT



Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

vii
DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1. Bảng tổng hợp diện tích đất giao, thuê đất trên địa bàn Thành phố Bắc
Ninh từ năm 2009 đến năm 2013 24
Bảng 3.1. Cơ cấu kinh tế 30
Bảng 3.2: Một số chỉ tiêu về phát triển kinh tế xã hội thành phố Bắc Ninh giai đoạn
từ năm 2009 đến năm 2013 31
Bảng 3.3: Hiện trạng dân số và lao động thành phố Bắc Ninh năm 2013 33
Bảng 3.4: Hiện trạng sử dụng đất tính đến 31/12/2013 của TP. Bắc Ninh 36
Bảng 3.5: Biến động đất đai giai đoạn 2012 – 2013 của thành phố Bắc Ninh 37
Bảng 3.6 Tổng quát về 03 dự án nghiên cứu trên địa bàn thành phố Bắc Ninh 40
Bảng 3.7 Tổng hợp kết quả bồi thường, hỗ trợ đất nông nghiệp tại dự án xây dựng
khu Đô thị Dabaco Vạn An - thành phố Bắc Ninh 48
Bảng 3.8 Bảng tổng hợp kết quả nhận tiền bồi thường, hỗ trợ tại dự án xây dựng
khu đô thị Dabaco Vạn An, thành phố Bắc Ninh 49
Bảng 3.9 Tổng hợp kinh phí bồi thường tại dự án xây dựng mới cầu đường bộ Thị
Cầu - thành phố Bắc Ninh 50
Bảng 3.10 Tổng hợp kết quả bồi thường, hỗ trợ tại dự án xây dựng trụ sở phòng
cảnh sát giao thông công an Tỉnh Bắc Ninh 52
Bảng 3.11 Đơn giá bồi thường đất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh 53
Bảng 3.12 Tổng hợp đơn giá bồi thường cây trồng, tài sản trên đất của hai dự án xây dựng
khu đô thị Dabaco Vạn An và dự án xây dựng trụ sở phòng cảnh sát giao thông công
an tỉnh Bắc Ninh 56
Bảng 3.13 Tổng hợp đơn giá bồi thường nhà và tài sản trên đất thuộc dự án xây
dựng mới cầu đường bộ Thị Cầu, thành phố Bắc Ninh 58
Bảng 3.14 Bảng tổng hợp đơn giá cây trồng trên đất tại dự án xây dựng mới cầu
đường bộ Thị Cầu, thành phố Bắc Ninh 59
Bảng 3.15 Bảng tổng hợp các khoản tiền hỗ trợ của dự án xây dựng mới cầu đường
bộ Thị Cầu, thành phố Bắc Ninh 65
Bảng 3.16: Các tổ chức, doanh nghiệp và hộ gia đình có đất thu hồi, bồi thường tại
các dự án nghiên cứu 67

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

viii
Bảng 3.17. Đánh giá nguồn thu nhập của hộ gia đình có đất thu hồi thuộc Dự án
xây dựng khu đô thị DABACO Vạn An, thành phố Bắc Ninh 69
Bảng 3.18. Cách thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của hộ có đất thu hồi thuộc
Dự án xây dựng khu đô thị DABACO Vạn An, thành phố Bắc Ninh 69
Bảng 3.19. Đánh giá nguồn thu nhập của hộ gia đình có đất thu hồi thuộc Dự án
xây dựng mới cầu đường bộ Thị Cầu, thành phố Bắc Ninh 70
Bảng 3.20. Cách thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của các đối tượng có đất thu
hồi thuộc Dự án xây dựng mới cầu đường bộ Thị Cầu, thành phố Bắc Ninh 71
Bảng 3.21. So sánh đơn giá tính BT.HT đối với đất nông nghiệp giao lâu dài trên
địa giới hành chính xã và phường 75
Bảng 3.22. Đơn giá tính BT.HT đối với đất nông nghiệp tạm giao 75


DANH MỤC BIỂU ĐỒ
Hình 3.1: Cơ cấu diện tích các loại đất 35


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) luôn là vấn đề thời sự nóng hổi vì nó liên
quan trực tiếp đến đất đai và người dân, đây là hai yếu tố vô cùng nhạy cảm của xã hội.
Hiện nay, trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đang trên đà phát
triển mạnh mẽ ở hầu hết các quốc gia trên thế giới, do nhu cầu của sự phát triển các

khu công nghiệp, các công trình hạ tầng kinh tế - xã hội và hạ tầng cho các đô thị
mới. Để triển khai được các dự án này buộc phải sử dụng tới quỹ đất đã và đang
được sử dụng vào mục đích như đất sản xuất nông, lâm, thủy sản, đất nhà ở của
nhân dân, đất sản xuất kinh doanh vv, việc chuyển đổi mục đích sử dụng của một
bộ phận quỹ đất hiện nay vào việc triển khai các dự án mới như nói trên đang diễn
ra ngày một nhiều hơn theo yêu cầu của phát triển cơ sở hạ tầng cho công nghiệp
hóa, hiện đại hóa và đô thị hóa nền kinh tế.
Trong điều kiện quỹ đất ngày càng hạn hẹp, dân số ngày càng đông nhu cầu sử
dụng đất cho các ngành ngày càng cao, công tác GPMB trở thành một thách thức lớn đối
với sự thành công không chỉ trong lĩnh vực kinh tế mà còn cả trong lĩnh vực chính trị - xã
hội trên phạm vi quốc gia. Vì vậy, đòi hỏi cần có sự quan tâm đúng mức của các cấp, các
ngành một cách toàn diện nhằm góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội của đất nước.
Bắc Ninh từ khi tái lập tỉnh đến nay, quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa đã
diễn ra nhanh chóng. Thành phố Bắc Ninh là một thành phố trẻ với tốc độ phát triển
kinh tế nhanh và mạnh, việc mở rộng địa giới hành chính thành phố thêm 19 xã,
phường tăng cường thu hút nhiều dự án đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng, khu đô thị,
thương mại, dịch vụ của tỉnh Bắc Ninh. Cùng với sự phát triển kinh tế, xã hội của
tỉnh, thành phố Bắc Ninh đã triển khai nhiều dự án mang tính trọng điểm, quy mô
lớn góp phần vào tốc độ chuyển mình nhanh chóng, đem lại diện mạo mới cho toàn
tỉnh Bắc Ninh nói chung và thành phố Bắc Ninh nói riêng.
Qua những kiến thức học hỏi được khi trực tiếp tiến hành thực hiện công tác
bồi thường GPMB các dự án tại Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Bắc Ninh
tôi thấy được sự khó khăn, phức tạp trong công việc này, chính vì vậy tôi tiến hành
nghiên cứu đề tài “Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh” từ đó


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

2

rút ra bài học kinh nghiệm cho bản thân phục vụ cho công việc hàng ngày và hơn thế
nữa thấy được tầm quan trọng cũng như ý nghĩa của công tác GPMB đối với việc
phát triển kinh tế, xã hội của thành phố cũng như của tỉnh Bắc Ninh.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1 Mục tiêu tổng quát
Đánh giá thực trạng công BT.HT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất tại một số
dự án cụ thể trên địa bàn thành phố Bắc Ninh: Dự án xây dựng khu đô thị DABACO
Vạn An; Dự án xây dựng mới cầu đường bộ Thị Cầu, thành phố Bắc Ninh; Dự án
xây dựng trụ sở phòng cảnh sát giao thông công an tỉnh Bắc Ninh.
2.2 Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá về điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội của thành phố Bắc Ninh ảnh
hưởng đến công tác GPMB các dự án;
- Thực trạng công tác GPMB, những ưu điểm, thuận lợi cũng như những khó
khăn tồn tại của công tác GPMB trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp góp phần đẩy
nhanh tiến GPMB trên địa bàn thành phố Bắc Ninh.
- Ảnh hưởng của công tác GPMB đến hoạt động sản xuất kinh doanh và đời sống
của người dân có đất thu hồi tại các dự án nghiên cứu trên địa bàn thành phố Bắc Ninh.
3. Yêu cầu nghiên cứu
- Hiểu và nắm được Luật đất đai, các quy định của Nhà nước trong công tác
BT.HT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất.
- Các số liệu phải có độ chính xác và được phân tích, đánh giá một cách
khách quan, phản ánh đúng tình hình thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất ở một số dự án trên địa bàn thành phố Bắc Ninh.
- Đề ra các giải pháp và kiến nghị phù hợp với thực tế, đảm bảo tôn trọng và
đúng pháp luật hiện hành.
- Phối hợp tốt với các phòng ban có liên quan, các ban ngành đoàn thể của
Thành phố và các xã (phường), địa phương nơi có đất bị thu hồi.
- Công tác GPMB phải được triển khai nghiêm túc, đồng bộ đúng quy định đặc
biệt là khi triển khai đến khu dân cư, đến người dân có đất bị ảnh hưởng.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

3
Chƣơng I
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học và thực tiễn trong công tác GPMB
1.1.1. Khái niệm chung về GPMB
Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc
di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư đang sinh
sống trên địa bàn được quy hoạch cho việc cải tạo và xây dựng mới các loại công
trình phục vụ cho quá trình phát triển kinh tế xã hội hoặc công trình phúc lợi…
Luật đất đai năm 2003 quy định:
Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu hồi lại quyền
sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị
trấn quản lý theo quy định [ 14].
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử
dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người có đất bị thu hồi [14].
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất ổn
định cuộc sống mới bằng hoặc tốt hơn khi có dự án thông qua đào tạo, chuyển đổi nghề
nghiệp, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới [14].
Tái định cư là những chính sách, biện pháp của Nhà nước nhằm thông qua
các hoạt động hỗ trợ để giúp đỡ những người bị thu hồi đất ở nằm trong diện phải di
dời khi có dự án đầu tư, đến nơi ở mới được ổn định đời sống, ổn định sản xuất để
phát triển kinh tế xã hội [14].
1.1.2. Ý nghĩa của công tác GPMB
Trong điều kiện nước ta hiện nay thì GPMB là một trong những công việc
quan trọng phải làm trên con đường phát triển công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước. Sự cần thiết triển khai xây dựng nhiều công trình cơ sở hạ tầng, khu kinh tế,
khu công nghiệp, các cơ sở văn hóa giáo dục, thể dục thể thao cũng được phát triển

theo đà đi lên nhanh chóng của quá trình đô thị hóa. Công tác GPMB nhanh quyết
định đến tiến độ thực hiện của dự án, có thể nói rằng GPMB nhanh là dự án đã thành
công một nửa, việc này không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước mà còn ảnh
hưởng trực tiếp đến đời sống vật chất cũng như tinh thần của người bị thu hồi đất.


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

4
Như vậy có thể thấy rằng công tác GPMB là một khâu rất quan trọng trong quá trình
phát triển công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
1.1.3. Vai trò của công tác GPMB trong quá trình phát triển đất nước
- Đối với phát triển cơ sở hạ tầng:
GPMB là yếu tố đầu tiên quyết định đến sự thành công của các dự án quy hoạch
xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho sự phát triển của xã hội trong mỗi giai đoạn nhất
định. Việc xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng có được hoàn thành hay không phần
lớn phụ thuộc vào GPMB được triển khai như thế nào.
- Đối với tiến độ hoàn thành của các dự án:
Giá tính BT.HT, điều kiện tự nhiên, tập quán sinh sống, các chính sách áp dụng
trong công tác GPMB …là những yếu tố có ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ GPMB của
các dự án. Công tác GPMB được thực hiện đúng tiến độ đề ra sẽ tiết kiệm được thời
gian, chi phí thực hiện và ngược. Chưa kể đến nếu dự án được thực hiện trong giai đoạn
giao thoa, thay đổi về các văn bản áp dụng để tính kinh phí BT.HT thì chi phí GPMB
tăng lên gây khó khăn cho chủ đầu tư khi phải giải quyết nguồn vốn, đặc biệt đối với
những dự án tranh thủ nguồn vốn của nhà đầu tư nước ngoài.
- Đối với sự phát triển về kinh tế- xã hội:
Nếu công tác GPMB chậm thực hiện sẽ gây ra hiện tượng dự án treo, điều này
gây ra nhiều tổn thất cho các bên có liên quan cả nhà đầu tư, nhà thầu thi công lẫn người
dân có đất bị thu hồi bởi dự án. Một khi việc giải quyết quyền lợi không được công bằng
và thỏa đáng dễ dẫn đến những khiếu nại, khiếu kiện làm mất ổn định trật tự xã hội, nhất

là đối với những vụ việc khiếu kiện tập thể đông người và kéo dài.
Vậy, bản chất của việc BT.HT&TĐC là nhằm mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội
và xây dựng đất nước ngày càng giầu mạnh. Quá trình giải phóng mặt bằng khiến người
dân phải di chuyển chỗ ở, kéo theo đó là những khó khăn mà họ gặp phải trong cuộc
sống hiện tại cũng như tương lai. Mà hiện tại rất nhiều dự án khi triển khai gặp khó khăn
trong vấn đề giải quyết công ăn việc làm và chỗ ở sau khi thu hồi đất cho người dân, các
khu tái định cư có cơ sở vật chất đồng bộ hơn so với nơi ở cũ nhưng lại gặp phải vấn đề
về chất lượng nhà ở, vị trí khu đất tái định cư và đôi khi vấp phải quy định về quy hoạch
đô thị (Nhà ở tại khu vực đó phải xây dựng với diện tích sàn, số tầng nhà theo đúng quy


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

5
hoạch), giải quyết vấn đề về an sinh xã hội, chuyển (nhập) khẩu cho các thành viên trong
gia đình và trường học cho con em các hộ có đất thu hồi…
Từ những nhận thức trên có thể cho chúng ta hiểu được bản chất quan trọng của
công GPMB cơ bản phải phù hợp với nguyện vọng chính đáng của người dân nơi có đất
thu hồi. Nhưng để những chính sách của Nhà nước thực sự đi vào cuộc sống và áp dụng
tốt vào công tác GPMB thì cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp, các ngành có liên
quan và đặc biệt là sự ủng hộ của người dân có đất thu hồi tại các dự án.
1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác GPMB
- Yếu tố quản lý Nhà nước về đất đai
Hiện nay, công tác quản lý Nhà nước về đất đai ở nước ta còn yếu kém,
thiếu chặt chẽ gây ra những khiếu kiện dai dẳng và khó giải quyết ảnh hưởng không
nhỏ đến công tác thu hồi đất, chính những điều này gây nhiều khó khăn trong công
tác xác định diện tích đất tính BT.HT. Đây chính là một trong những yếu kém trong
công tác quản lý đất đai rất khó giải quyết, bởi đất đai là vấn đề vô cùng nhạy cảm.
- Công tác ban hành, thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý,
sử dụng đất đai

Một trong những nguyên nhân dẫn đến việc quản lý nguồn tài nguyên đất
thiếu chặt chẽ và hợp lý là do các văn bản pháp lý có liên quan đến vấn đề quản lý
đất đai còn thiếu tính ổn định và chưa thực sự hoàn chỉnh. Luật Đất Đai từ khi được
ban hành năm 1987 đến nay đã có 4 lần sửa đổi, bổ sung (các năm 1993, 1998,
2001, 2003) và mới đây là Luật Đất Đai 2013, kéo theo đó là sự thay đổi về các văn
bản dưới luật trong đó bao gồm cả các văn bản hướng dẫn thực hiện GPMB cũng
được sửa đổi, thay thế, chính sách BT.HT&TĐC từng bước được hoàn thiện để phù
hợp hơn với yêu cầu thực tế. Tuy nhiên, sự thay đổi văn bản hướng dẫn trong công
tác GPMB thường xuyên gây ảnh hưởng đến việc áp dụng văn bản đó vào thực tế.
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai,
việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Ở một số địa
phương do thiếu sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp, các ngành, công tác tuyên
truyền, vận động để nhân dân hiểu và nắm vững pháp luật hoặc né tránh, thiếu
cương quyết, không giải quyết dứt điểm làm cho công tác GPMB bị kéo dài nhiều


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

6
năm. Năng lực của đội ngũ cán bộ làm công tác GPMB còn hạn chế, chưa đáp ứng
được yêu cầu thực tế, một số dự án còn thiếu công khai, dân chủ, minh bạch. Tổ
chức thực hiện còn thiếu kiên quyết, chưa phát huy vai trò của các tổ chức quần
chúng tham gia thực hiện là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật,
gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và ảnh hưởng trực tiếp
đến tiến độ GPMB các dự án [3].
- Công tác điều tra, khảo sát, đo đạc và lập bản đồ địa chính
Trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai thì đây là một nội dung vô cùng quan
trọng bởi nó là cơ sở để thực hiện tiếp các nội dung sau. Tuy nhiên, ở các địa phương
công tác này thực hiện còn chậm do nguồn kinh phí và nhân lực còn hạn hẹp, có những
địa phương chưa xây dựng được bản đồ địa chính nhất là những xã miền núi. Chính vì

vậy mà công tác GPMB cũng theo đó mà gặp nhiều khó khăn, phức tạp. Những hạn chế
của công tác này làm ảnh hưởng đến nhiệm vụ quản lý đất đai ở các địa phương và trực
tiếp là công tác BT.HT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất.
- Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai là hệ thống các biện pháp cơ sở khoa
học kỹ thuật, khoa học xã hội để phân chia đất đai theo loại sử dụng nhằm sử dụng
hợp lý nguồn tài nguyên đất. Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào cũng
đều dựa trên nền công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu
cầu là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất [1].
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất
đai trên hai khía cạnh:
+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng
nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường.
- Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền
sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được xét duyệt lập hồ sơ địa chính,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác lập quyền


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

7
sử dụng đất của cấp sử dụng trên thửa đất cụ thể, nó mang tính pháp lý cao nhất. Trong
công tác bồi thường GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối tượng được bồi
thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Tuy nhiên, hiện nay công tác đăng ký đất
đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công tác đăng ký biến động về sử dụng đất; việc
cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy mà công tác bồi thường GPMB đã gặp
rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thì công tác bồi

thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn.
- Công tác giao đất, cho thuê đất
Trên thực tế trong quá trình GPMB cho thấy ở những địa phương việc giao
đất, cho thuê đất với hạn mức không rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt
chẽ, diện tích thực tế chênh lệch nhiều so với diện tích ghi trong GCNQSDĐ, lấn
chiếm đất công và các hiện tượng tiêu cực trong quan hệ đất đai đã làm ảnh hưởng
đến việc xây dựng khung giá bồi thường chưa hợp lý. Vì vậy, để giải quyết tốt vấn
đề này cần phải thực hiện tốt công tác giao đất, cho thuê đất dựa trên căn cứ của quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương. Đây được xem là nguyên tắc bắt buộc
trong công tác giao đất, cho thuê đất.
- Yếu tố giá đất và định giá đất
Giá đất là yếu tố chính gây ảnh hưởng lớn đến tiến độ GPMB các dự án.
Chính phủ đã ban hành Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007
sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác
định giá đất và khung giá các loại đất. Theo đó giá đất là do UBND các tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là UBND cấp tỉnh) quy định và được
công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm [5].
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải sát
với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay
là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó,
dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện của
người bị thu hồi đất và gây ách tắc trong thực hiện bồi thường, GPMB.
Sau khi ra đời Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2009 đã
một phần hạn chế được ách tắc nảy sinh do giá đất của các dự án GPMB do Nhà


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

8
nước quy định được xác định lại giá đất trong một số trường hợp cụ thể “khi Nhà

nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử
dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho thuê đất, phê duyệt phương án
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và trường hợp doanh
nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do
UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, thời điểm quyết định
thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa chưa sát
với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện
bình thường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất
thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp” [9].
Do vậy việc xác định giá đất sát với giá thị trường để bồi thường GPMB có
vai trò quan trọng trong việc đẩy nhanh tiến độ GPMB các dự án.
- Thị trường Bất động sản
Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu
việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu
cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời người bị thu hồi
đất có thể tự mua hoặc cho thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua
Nhà nước thực hiện chính sách tái định cư (TĐC) và bồi thường.
1.2 Cơ sở pháp lý trong công tác GPMB
1.2.1 Các văn bản áp dụng trong công tác GPMB
Công tác GPMB trên địa bàn cả nước nói chung tỉnh Bắc Ninh nói riêng
đang thực hiện theo tinh thần của một số Luật và Nghị định mà Quốc hội và Chính
phủ đã ban hành:
- Luật Đất đai năm 2003 ngày 26/11/2003;
- Luật Đất Đai năm 2013 ngày 09/12/2013;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về việc thi
hành Luật Đất đai 2003.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

9
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ
sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền
sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung một số
điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá
đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ
sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật Đất Đai 2013.
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thông tư số 116/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn
thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư số 14/2007/TT-TNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự thủ tục thu
hồi đất, giao đất, cho thuê đất.
Bên cạnh các văn bản Luật, Nghị định của Chính phủ, Thông tư của các bộ
hướng dẫn về công tác BT.HT&TĐC, UBND tỉnh Bắc Ninh còn ban hành một số
văn bản sau:

- Quyết định số 47/2008/QĐ-UBND ngày 08/04/2008 của UBND tỉnh Bắc
Ninh về việc ban hành quy định diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa và diện tích


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

10
được hỗ trợ bằng tiền đối với đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư, đất vườn, ao
liền kề với đất ở trong khu dân cư khi Nhà nước hồi đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh.
- Quyết định số 171/2009/QĐ-UBND ngày 18/12/2009 của UBND tỉnh Bắc
Ninh về việc ban hành quy định một số nội dung thực hiện các Nghị định của chính
phủ về BT.HT&TĐC khi nhà nước thu hồi đất áp dụng trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh.
- Quyết định số 157/2010/QĐ-UBND ngày 17/12/2010 của UBND tỉnh Bắc
Ninh về việc quy định đơn giá bồi thường cây trồng, thủy sản khi Nhà nước thu hồi đất.
- Quyết định số 157/2011/QĐ-UBND ngày 27/12/2011 về việc sửa đổi
khoản 1, điều 10 của Quy định một số nội dung thực hiện các Nghị định của Chính
phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất áp dụng trên địa
bàn tỉnh Bắc Ninh ban hành kèm theo quyết định số 171/2009/QĐ-UBND ngày
18/12/2009 của UBND tỉnh Bắc Ninh.
- Quyết định số 652/2012/QĐ-UBND ngày 28/5/2012 của Chủ tịch UBND
tỉnh Bắc Ninh về việc ban hành đơn giá nhà cửa, vật kiến trúc áp dụng cho công tác
bồi thường giải phóng mặt bằng trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh.
- Quyết định số 140/2012/QĐ-UBND ngày 25/12/2012 của UBND tỉnh Bắc
Ninh quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh năm 2013.
- Quyết định số 159/QĐ-UBND ngày 27/12/2011 của UBND tỉnh Bắc Ninh
Về việc phê duyệt giá đất ở trung bình và hỗ trợ đất nông nghiệp thuộc địa giới
hành chính các phường trên địa bàn thành phố Bắc Ninh năm 2012.
1.2.2 Trình tự, thủ tục thực hiện công tác GPMB
Bước 1: Triển khai công tác bồi thường GPMB
Hồ sơ ban đầu nhận bàn giao từ Chủ đầu tư bao gồm:

- Văn bản cho phép khảo sát địa điểm lập dự án đầu tư của UBND tỉnh Bắc Ninh
- Chứng chỉ quy hoạch dự án; Quyết định phê duyệt dự án đầu tư; Báo cáo
kinh tế kỹ thuật; Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền phê duyệt dự án đầu tư.
- Bản đồ địa chính tỷ lệ 1/500 hoặc 1/2000; Bảng thống kê diện tích loại đất
thu hồi (07 bản gốc bằng giấy và 01 đĩa)
- Hồ sơ kỹ thuật thửa đất (đối với thu hồi đất ở)


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

11
- Cam kết đảm bảo vốn của Chủ đầu tư; Cam kết bảo vệ môi trường (quy
định theo từng dự án)
- Văn bản đồng ý cho phép thực hiện công tác GPMB của UBND Thành phố.
Bước 2: Thông báo chủ trương thu hồi đất; Thành lập Hội đồng BT.HT&TĐC của
dự án (Theo điều 29 Nghị định 69/NĐ-CP ngày 13/8/2009; Điều 26 Thông tư 14/TT-
BTNMT ngày 01/10/2009) Thời gian không quá 30 ngày kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ về đầu
tư hợp lệ.
Bước 3: Triển khai công tác GPMB
- Đối đất nông nghiệp:
Thực hiện việc rà soát, quy chủ, xác định thửa đất, diện tích, mục đích sử
dụng trên bản đồ địa chính phục vụ công tác GPMB của khu đất đối chiếu với tờ
khai của các hộ, hệ thống sổ chia ruộng, sổ quản lý ruộng đất tại địa phương, tiến
hành đối chiếu với hồ sơ quản lý ruộng đất do Chi cục thuế quản lý (Bảng đối chiếu
thuế). Ban lãnh đạo thôn, tổ công tác thực hiện ra soát, quy chủ xác định thửa đất,
diện tích phải cam kết về việc cung cấp số liệu, xác định chủ sử dụng thửa đất.
- Đối với đất thổ cư:
Xác minh nguồn gốc sử dụng đất, tính pháp lý của thửa đất làm cơ sở cho
việc tính BT.HT về đất; Hướng dẫn lập tờ khai nguồn gốc sử dụng đất cho các hộ,
thẩm tra hồ sơ, giao đất tái định cư (đối với dự án phải tái định cư), thu hồi và chỉnh

lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Kiểm kê, xác định khối lượng tài sản, vật
kiến trúc, cây trồng và áp giá tính BT.HT các công trình, tài sản vật kiến trúc, cây
trồng trên đất bị ảnh hưởng.
Bước 4: Lập phương án BT.HT&TĐC (điều 30 Nghị định 69/NĐ-CP ngày
13/8/2009)
Sau khi hoàn thành việc đối chiếu diện tích, loại đất, thống nhất về số liệu, khối
lượng kiểm kê, kiểm đếm tài sản, vật kiến trúc, cây trồng trên đất, số lượng mộ phải di
chuyển. Trung tâm phát triển quỹ đất tổng hợp và tiến hành lập phương án dự kiến
BT.HT &TĐC của dự án và tiến hành niêm yết công khai phương án BT.HT&TĐC.
Bước 5: Niêm yết công khai phương án BT.HT dự kiến của dự án (điều 30
Nghị định 69/NĐ-CP ngày 13/8/2009).


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

12
- Thời gian niêm yết công khai ít nhất 20 ngày kể từ ngày thực hiện niêm yết
- Địa điểm niêm yết tại trụ sở UBND xã (phường) và tại các điểm sinh hoạt
khu dân cư nơi có đất bị thu hồi
Bước 6: Hoàn thiện phương án trình cấp có thẩm quyền xem xét và ra quyết định
thu hồi đất đến từng hộ; Quyết định thu hồi đất tổng thể của dự án. ( Điều 37 và điều 44
luật đất đai năm 2003; điều 30 và điều 31 Nghị định 69/NĐ-CP ngày 13/8/2009; điều 9
của Quyết định số 78/QĐ-UBND tỉnh ngày 02/7/2010 của UBND tỉnh Bắc Ninh)
Bước 7: Phê duyệt phương án BT.HT&TĐC của dự án; Kế hoạch chi trả
tiền BT.HT &TĐC của dự án (điều 31 Nghị định 69/NĐ-CP ngày 13/8/2009; điều
10 của Quyết định số 78/QĐ-UBND tỉnh ngày 02/7/2010 của UBND tỉnh Bắc Ninh)
Bước 8: Giải quyết những vướng mắc sau khi có quyết định phê duyệt
phương án và tổ chức chi trả tiền BT.HT của dự án.
Bước 9: Cưỡng chế thi hành quyết định thu hồi đất, GPMB (Theo khoản 3
điều 39 luật đất đai; điều 32 của Nghị định 69/NĐ-CP ngày 13/8/2009)

- Quá 30 ngày, kể từ thời điểm phải bàn giao đất theo quy định mà người có
đất bị thu hồi không bàn giao đất thì Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Bắc
Ninh lập thủ tục, hồ sơ cưỡng chế thu hồi đất.
- Sau 15 ngày, kể từ ngày giao quyết định cưỡng chế hoặc niêm yết công
khai mà người bị cưỡng chế không bàn giao đất thì UBND Thành phố chỉ đạo, tổ
chức lực lượng cưỡng chế thu hồi đất theo quy định của pháp luật.
Bước 10: Bàn giao mặt bằng trên thực địa.
1.3 Cơ sở thực tiễn trong công tác GPMB
1.3.1 Chính sách trong công tác BT.HT&TĐC của một số quốc gia trên thế giới
1.3.1.1 Trung Quốc
Ở Trung Quốc, có thể nói, mục tiêu bao trùm lên chính sách BT.HT&TĐC là
hạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng, cũng như số lượng người
bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư.
Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, khi Nhà nước thu hồi đất thì người
nào sử dụng đất sau đó sẽ có trách nhiệm bồi thường. Cách tính tiền bồi thường đất
đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo tổng giá trị tổng sản lượng của đất đai


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

13
những năm trước đây rồi nhân với hệ số. Tiền bồi thường cho hoa màu, cho các loại
tài sản trên đất được tính theo giá cả hiện tại.
Mức bồi thường cho giải tỏa mặt bằng được thực hiện theo nguyên tắc đảm
bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ. Việc quản lý giải
phóng mặt bằng được giao cho các Cục Quản lý tài nguyên đất đai ở địa phương
đảm nhiệm. Tổ chức, cá nhân được quyền sử dụng thửa đất nào sẽ trả tiền thuê một
đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng.
Để giải quyết nhà ở cho người dân khi GPMB, phương thức chủ yếu của
Trung Quốc là trả tiền và hỗ trợ bằng cách tính ba khoản sau: Một là, giá cả xây

dựng lại, chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; Hai là, giá đất tiêu
chuẩn; Ba là, trợ cấp về giá cả. Ba khoản này cộng lại là tiền bồi thường về nhà ở.
Việc bồi thường nhà ở cho dân ở thành phố khác với việc bồi thường cho dân
ở nông thôn, bởi có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành thị và nông
thôn. Đối với nhà ở của người dân thành phố, Nhà nước bồi thường bằng tiền là
chính, với mức giá do thị trường bất động sản quyết định qua các tổ chức trung gian
để đánh giá, xác định giá. Với người dân nông thôn, nhà nước thực hiện theo những
cách thức rất linh hoạt, theo đó, mỗi đối tượng khác nhau sẽ có cách bồi thường
khác nhau: tiền bồi thường về sử dụng đất đai; tiền bồi thường về hoa màu; bồi
thường tài sản tập thể.
Bên cạnh những thành công như vậy, chính sách BT.HT&TĐC của Trung Quốc
cũng bộc lộ những tồn tại nhất định mà chủ yếu là vấn đề việc làm; tốc độ tái định cư
chậm, thiếu đồng bộ, thực hiện GPMB trước khi xây xong nhà tái định cư [18].
1.3.1.2 Thái Lan
Pháp luật đất đai Thái Lan cho phép tồn tại hình thức sở hữu tư nhân về đất
đai. Do vậy nguyên tắc khi Nhà nước hoặc các tổ chức lấy đất để làm bất kỳ một dự
án nào, công trình nào đều phải có sự thoả thuận về sử dụng đất giữa chủ dự án và
chủ sở hữu khu đất trên cơ sở một hợp đồng [18].
Năm 1987 Thái Lan ban hành luật về trưng dụng bất động sản áp dụng cho
việc trưng dụng đất phục vụ vào các mục đích xây dựng công cộng, an ninh quốc
phòng. Luật BE 2530 quy định những nguyên tắc thu hồi đất, nguyên tắc tính giá trị


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

14
bồi thường các loại tài sản được bồi thường, trình tự lập dự án, duyệt dự án, lên kế
hoạch bồi thường trình các cấp phê duyệt. Luật còn quy định thủ tục thành lập các
cơ quan, uỷ ban tính toán bồi thường tái định cư, trình tự đàm phán, nhận tiền bồi
thường, trình tự khiếu nại, giải quyết khiếu nại, trình tự đưa ra tòa án.

Ở Thái Lan việc tuyên truyền vận động đối với các đối tượng bị di dời được
thực hiện rất tốt, gần như ngay từ đầu, xấp xỉ 100% các hộ dân đã hiểu và chấp
hành các chính sách bồi thường, GPMB của Nhà nước.
Bên cạnh đó việc bố trí cán bộ có phẩm chất, năng lực chuyên môn được
quan tâm nhiều. Và việc thống nhất chỉ đạo, tổ chức rất rõ ràng, nhất quán đã góp
phần quan trọng để đẩy nhanh tiến độ.
Về giá đất làm căn cứ bồi thường thiệt hại: căn cứ vào giá do một Uỷ ban
của Chính phủ xác định trên cơ sở thực tế giá trên thị trường chuyển nhượng bất
động sản. Việc bồi thường chủ yếu bằng tiền mặt. Nếu phải di chuyển nhà đến nơi
mới, Uỷ ban này sẽ chỉ đạo cho người dân biết mình đến đâu, phải trả tiền một lần,
được cho thuê hay mua trả góp Tuy nhiên cũng có trường hợp bên bị thu hồi
không chấp nhận, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ kiểm tra, xem xét một lần
nữa xem đã hợp lý chưa và dù đúng hay không nếu người bị thu hồi không chuyển
đi sẽ bị cưỡng chế thực hiện. Việc khiếu nại sẽ tiếp tục do toà án giải quyết.
Việc chuẩn bị khu tái định cư được chính quyền, Nhà nước quan tâm đúng
mức, luôn đáp ứng đầy đủ nhu cầu, luôn ở thế chủ động.
Sự thống nhất trong chỉ đạo điều hành giải quyết, sự phân công nhiệm vụ rõ ràng,
phân cấp rõ về trách nhiệm, sự phối hợp cao trong quá trình giải quyết vấn đề, cũng góp
phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác bồi thường, GPMB [1].
1.3.1.3 Hàn Quốc
Đặc trưng của luật bồi thường: Việc thực hiện luật bồi thường của Hàn Quốc
theo ba giai đoạn:
Thứ nhất: Định giá theo quy định tức là tiền đền bù đất đai sẽ được giám
định viên công cộng đánh giá trên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ
cho công trình công cộng. Mỗi năm, Hàn Quốc cho thi hành đánh giá đất hơn 27
triệu địa điểm trên toàn quốc và chỉ định 470.000 địa điểm làm tiêu chuẩn và thông


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

15
qua đánh giá của giám định để dựa theo đó hình thành giá quy định cho việc đền bù.
Giá quy định không dựa vào những lợi nhuận khai thác, do đó có thể bảo đảm
khách quan trong việc bồi thường.
Thứ hai: Pháp luật có quy định không gây thiệt hại nhiều cho người có quyền sở
hữu đất trong quá trình thương lượng chấp nhận thu hồi đất. Quy trình chấp nhận theo thứ
tự là công nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất đai, thương lượng chấp nhận thu hồi.
Thứ ba: Biện pháp di dời là một đặc điểm quan trọng. Chế độ này được Nhà nước
hỗ trợ tích cực về mặt chính sách bảo đảm sự sinh hoạt của con người, cung cấp đất đai
cho những người bị mất nơi cư trú do thực hiện công trình công cộng cần thiết của Nhà
nước. Đây là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự nguyện di dời và liên quan rất
nhiều tới việc GPMB. Theo luật bồi thường, nếu như toà nhà nơi dự án sẽ được thực hiện
có trên 10 người sở hữu thì phải xây dựng cho các đối tượng này nơi cư trú hoặc hỗ trợ
30% trị giá của toà nhà đó. Còn nếu như các dự án xây dựng chung cư nhà ở thì cung cấp
cho các đối tượng này chung cư hoặc nhà ở thấp hơn giá thành.
Luật bồi thường của Hàn Quốc được thực hiện theo ba nguyên tắc trên đối
với đất đai, bất động sản và các quyền kinh doanh, nông nghiệp, ngư nghiệp,
khoáng sản để cung cấp tiền bồi thường và chi phí di dời.
Chế độ và luật khi thu hồi đất GPMB: Theo luật sung công đất đai thì nếu
như đã trả hoặc đặt cọc tiền bồi thường xong nhưng không chịu di dời thì được xem
như gây hại cho lợi ích công cộng do đó phải thi hành cưỡng chế giải toả thì được
thực hiện quyền thi hành theo luật thực hiện thi hành hành chính và quyền thi hành
này phải theo thủ tục pháp lệnh cảnh cáo theo quy định. Thực chất biện pháp
GPMB thường bị các thường dân hoặc các người ở thuê phản đối và chống trả quyết
liệt gây ảnh hưởng xấu đến xã hội cho nên tốt nhất là phải có sự nghiên cứu tìm ra
biện pháp cho dân tự nguyện di dời là hay hơn cả [1].
1.3.2 Chính sách BT.HT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam
1.3.2.1 Những văn bản pháp quy của Nhà nước về đất đai
* Trước khi có Luật Đất Đai năm 1993
Chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam gắn liền

với việc hình thành các triều đại phong kiến. Ở mỗi kiểu Nhà nước các hình thức sở