Chính sách phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
 
NGUYỄN THỊ MAI
CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh bất động sản

Người hướng dẫn khoa học:
TS. PHẠM LAN HƯƠNG
Hà Nội, năm 2013
MỤC LỤC
2.2.1 Tập trung hóa dân cư và vấn đề nhà ở xã hội 41
1.Chính phủ, Quyết định số 2127/QĐ-TTg, ngày 30/11/2011 về phê duyệt chiến lược nhà ở quốc
gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 82
2.Chính phủ, Nghị quyết số 18/NQ-CP ngày 20 tháng 4 năm 2009 ban hành về một số cơ chế chính
sách phát triển nhà ở cho các đối tượng là học sinh, sinh viên các trường đại
học, cao đẳng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, nhà ở cho người thu
nhập thấp tại các khu vực đô thị. 82
3.Chính phủ, Quyết định 65/2009/QĐ-TTg ngày 24 tháng 04 năm 2009 ban hành về một số cơ chế
chính sách phát triển nhà ở cho sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung
cấp chuyên nghiệp và dạy nghề thuê 82
4.Chính phủ, Quyết định 105/2007/QĐ-TTg ngày 13 tháng 07 năm 2007 về việc phê duyệt chính
sách tài chính nhà ở quốc gia đến năm 2020 82
5.Chính phủ, Quyết định 66/2009/QĐ-TTg ngày 24 tháng 04 năm 2009 ban hành một số cơ chế,
chính sách phát triển nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp
thuê 82
6.Chính phủ, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP năm 2010 về hướng dẫn thi hành Luật nhà ở 82
7.Chính phủ, Quyết định 67/2009/QĐ-TTg ngày 24 tháng 04 năm 2009 ban hành về cơ chế, chính
sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị 82
8.Chính phủ, Quyết định 2217/QĐ-TTg ngày 31 tháng 12 năm 2009 về việc phê duyệt danh mục
dự án phát triển nhà ở sinh viên tại Thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh

và điều chỉnh danh mục dự án nhà ở sinh viên cơ sở đào tạo thuộc Bộ Công an
bằng nguồn trái phiếu Chính phủ năm 2009 82
9.PGS.TS. Nguyễn Minh Hòa - Mai Hà, Nhà ở xã hội-Nhà ở cho người thu nhập thấp, Tạp Chí Kiến
Trúc Việt Nam tải từ trang />o-cho-nguoi-thu-nhap-thap/ 83
10.Luật Đất đai năm 2003 83
11.TS. Phạm Sỹ Liêm, Bài toán tài chính về nhà ở xã hội, tải từ trang
83
12.TS. Phạm Sỹ Liêm, Nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp 83
13.GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, Chiến lược quốc gia và giải pháp nhà ở cho người nghèo, người thu
nhập thấp, Tạp chí Kiến trúc Việt Nam số 4/2012 83
14.Các chương trình, nghị quyết của Thành phố Hà Nội 83
15.Các báo cáo của thường niên của Thành phố Hà Nội 83
16. Các website của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng, Viện kiến trúc
quy hoạch đô thị và nông thông 83
17.Các trang website và tài liệu khác 83
DANH MỤC BẢNG, BIỂU ĐỒ
BẢNG
2.2.1 Tập trung hóa dân cư và vấn đề nhà ở xã hội 41
1.Chính phủ, Quyết định số 2127/QĐ-TTg, ngày 30/11/2011 về phê duyệt chiến lược nhà ở quốc
gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 82
2.Chính phủ, Nghị quyết số 18/NQ-CP ngày 20 tháng 4 năm 2009 ban hành về một số cơ chế chính
sách phát triển nhà ở cho các đối tượng là học sinh, sinh viên các trường đại
học, cao đẳng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, nhà ở cho người thu
nhập thấp tại các khu vực đô thị. 82
3.Chính phủ, Quyết định 65/2009/QĐ-TTg ngày 24 tháng 04 năm 2009 ban hành về một số cơ chế
chính sách phát triển nhà ở cho sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung
cấp chuyên nghiệp và dạy nghề thuê 82
4.Chính phủ, Quyết định 105/2007/QĐ-TTg ngày 13 tháng 07 năm 2007 về việc phê duyệt chính
sách tài chính nhà ở quốc gia đến năm 2020 82
5.Chính phủ, Quyết định 66/2009/QĐ-TTg ngày 24 tháng 04 năm 2009 ban hành một số cơ chế,

chính sách phát triển nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp
thuê 82
6.Chính phủ, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP năm 2010 về hướng dẫn thi hành Luật nhà ở 82
7.Chính phủ, Quyết định 67/2009/QĐ-TTg ngày 24 tháng 04 năm 2009 ban hành về cơ chế, chính
sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị 82
8.Chính phủ, Quyết định 2217/QĐ-TTg ngày 31 tháng 12 năm 2009 về việc phê duyệt danh mục
dự án phát triển nhà ở sinh viên tại Thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh
và điều chỉnh danh mục dự án nhà ở sinh viên cơ sở đào tạo thuộc Bộ Công an
bằng nguồn trái phiếu Chính phủ năm 2009 82
9.PGS.TS. Nguyễn Minh Hòa - Mai Hà, Nhà ở xã hội-Nhà ở cho người thu nhập thấp, Tạp Chí Kiến
Trúc Việt Nam tải từ trang />o-cho-nguoi-thu-nhap-thap/ 83
10.Luật Đất đai năm 2003 83
11.TS. Phạm Sỹ Liêm, Bài toán tài chính về nhà ở xã hội, tải từ trang
83
12.TS. Phạm Sỹ Liêm, Nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp 83
13.GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, Chiến lược quốc gia và giải pháp nhà ở cho người nghèo, người thu
nhập thấp, Tạp chí Kiến trúc Việt Nam số 4/2012 83
14.Các chương trình, nghị quyết của Thành phố Hà Nội 83
15.Các báo cáo của thường niên của Thành phố Hà Nội 83
16. Các website của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng, Viện kiến trúc
quy hoạch đô thị và nông thông 83
17.Các trang website và tài liệu khác 83
LỜI NÓI ĐẦU
“Nhà ở” là một trong những nhu cầu cần thiết của mọi tầng lớp nhân
dân, vì thế, nhà ở cho người dân là tiền đề quan trọng góp phần nâng cao mức
sống của người dân, ổn định xã hội, tác động tích cực đến việc xây dựng và
phát triển đất nước. Hiện nay, khả năng tiếp cận nhà ở của một bộ phận không
nhỏ người dân gặp rất nhiều khó khăn, đặc biệt, những người nghèo tại khu
vực đô thị, công nhân các khu công nghiệp, cán bộ, công chức, quân nhân
chuyên nghiệp… do chi phí cho nhà ở quá lớn so với thu nhập của người dân.

Nhà ở xã hội ra đời như là một chủ trương có ý nghĩa xã hội lớn của Đảng,
Nhà nước và là tâm điểm chú ý của đông đảo người dân, nhằm phục vụ cho
nhu cầu hiện đại hoá, nâng cao chất lượng sống cho nguời dân, giải quyết bài
toán an sinh xã hội.
Thành phố Hà Nội được coi là đơn vị đi đầu trong việc cố gắng giải
quyết những vấn đề về nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố. Trong những năm
qua, chính quyền thành phố đã có nhiều nỗ lực trong việc phát triển nhà ở xã
hội cho các đối tượng gặp khó khăn về nhà ở, nhưng do quá trình đô thị hóa,
cũng như quá trình di dân diễn ra mạnh mẽ, cho nên, dù Nhà nước cũng như
Thành phố Hà Nội đã có những chính sách nhằm hỗ trợ những người khó
khăn có được nhà ở, nhưng điều đó chưa đủ để làm giảm áp lực về nhà ở cho
nhóm đối tượng có khó khăn tại khu vực đô thị (gồm cán bộ, công chức, viên
chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân
được hưởng lương từ ngân sách; người lao động thuộc các thành phần kinh
tế…), những người không đủ khả năng tài chính để có hay cải thiện chỗ ở.
Nhằm tìm hiểu rõ hơn thực trạng nhà ở xã hội của tầng lớp thu nhập
thấp trong xã hội cũng như tình hình thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã
hội trên địa bàn Thành phố, từ đó đưa ra các giải pháp kiến nghị hoàn thiện
1
chính sách phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn Thành phố Hà Nội, em xin
chọn đề tài nghiên cứu “Chính sách phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn
thành phố Hà Nội” làm luận văn thạc sĩ Quản trị kinh doanh bất động sản.
Mục tiêu nghiên cứu
• Mục tiêu tổng quát:
Trình bày khái quát cơ sở lý luận về nhà ở xã hội và chính sách phát
triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp.
Nghiên cứu thực trạng các chính sách phát triển nhà ở xã hội của Thành
phố Hà Nội hiện nay, từ đó chỉ ra những ưu điểm cũng như hạn chế của chính
sách và tìm ra các giải pháp hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở xã hội trên
địa bàn Thành Phố Hà Nội.

• Mục tiêu cụ thể:
Thứ nhất: Trình bày cơ sở lý luận và thực tiễn về chính sách nhà ở xã hội.
Thứ hai: Phân tích và đánh giá thực trạng về nhà ở xã hội và chính sách
nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
Thứ ba: Đưa ra những quan điểm, mục tiêu, định hướng và giải pháp
phát triển nhà ở xã hội của Thành phố Hà Nội
Phạm vi nghiên cứu
- Về không gian: phạm vi Thành phố Hà Nội
- Về thời gian: Từ năm 2006 tới quý 2 năm 2013
- Về nội dung: Phạm vi nghiên cứu của chuyên đề chỉ tập trung xem
xét những vấn đề liên quan đến chính sách phát triển nhà ở xã hội trong phạm
vi Thành phố Hà Nội,
Phương pháp nghiên cứu
Các phương pháp nghiên cứu được sử dụng: phương pháp kế thừa các
2
tài liệu có liên quan, phương pháp thống kê, phương pháp phân tích tổng hợp,
phân tích kinh tế…Vận dụng các quy luật kinh tế để giải quyết mối quan hệ
giữa lý luận và thực tiễn. Các số liệu được sử dụng đều là những số liệu được
thu thập, công bố bởi các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, trên các tạp chí,
các trang website chuyên ngành, phương pháp phỏng vấn.
Em xin chân thành cảm ơn TS.Phạm Lan Hương đã tận tình hướng dẫn
và giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề này!
Kết cấu luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở khoa học về chính sách phát triển nhà ở xã hội
Chương 2: Thực trạng các chính sách phát triển nhà ở xã hội trên địa
bàn thành phố Hà Nội
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở xã hội trên
địa bàn thành phố Hà Nội
3
CHƯƠNG 1

CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ CHÍNH SÁCH
PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI
1.1 Một số khái niệm cơ bản về chính sách phát triển nhà ở xã hội
1.1.1 Nhà ở
Điều 1 Luật Nhà ở năm 2005 quy định: “Nhà ở theo quy định của Luật
này là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh
hoạt của hộ gia đình, cá nhân”.
Như vậy, nhà ở là công trình kiến trúc xây dựng tại một vị trí cụ thể,
được sử dụng để ở, nhà ở có thể gồm một căn hộ hay nhiều căn hộ, nhà ở gắn
liền với đất ở, là tài sản lớn, có giá trị về mặt
vật chất và tinh thần của con
người, bởi “có an cư mới lạc
nghiệp”.
1.1.2 Nhà ở xã hội
Khái niệm nhà ở xã hội
Khái niệm “Nhà xã hội” bắt đầu xuất hiện từ các nước Anh, Mỹ,
Canada vào những năm 1970 và dần dần lan rộng ra các nước khác như Nhật
Bản, Hàn Quốc. Nhà ở xã hội là một loại nhà cung cấp cho những người
không có thu nhập, hoặc có nhưng không đáng kể, là những người không thể
và khó có thể tự kiếm cho mình một chỗ ở. Những người này thường là
người
vô gia cư, người già đơn thân, người tật nguyền, người đau yếu không nơi
nương tựa… Trong nhiều trường hợp được gọi là nhà từ thiện, các loại nhà
này đa phần là của nhà nước, ngoài ra còn có các hiệp hội nhà ở, các tổ chức
từ thiện tham gia từng phần để duy trì, đảm bảo cuộc sống cho những người
sống trong những căn nhà ở xã hội.
Tùy từng hoàn cảnh cụ thể, người đăng ký ở nhà xã hội có thể được ở
4
miễn phí hoàn toàn hoặc được thuê với giá thấp, phần tiền thuê này thường
được các tổ chức từ thiện như nhà thờ, tổ chức phi chính phủ, các mạnh

thường quân chi trả qua các quỹ mà không chi trả trực tiếp cho người sử
dụng, bởi sợ những người được hưởng nhà ở xã hội không sử dụng những sự
giúp đỡ của họ một cách hợp lý.
Khái niệm về nhà ở xã hội của Việt Nam được quy định tại điều 33
Luật nhà ở: “Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc
các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng bao gồm: cán bộ,
công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ
trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu
chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy định của Chính
phủ thuê hoặc thuê mua. Những đối tượng này phải có thêm điều kiện là
người có thu nhập thấp, chưa có nhà thuộc sở hữu của mình và chưa được
thuê, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, có nhà thuộc sở hữu của mình
nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 5m2 sàn/người, có nhà
thuộc sở hữu của mình nhưng chỉ là nhà tạm, hư hỏng hoặc dột nát, không
đáp ứng được nhu cầu sống tối thiểu.
Theo quan điểm của ngân hàng thế giới, người thu nhập thấp là
những người có chi tiêu ít nhất 66% thu nhập cho ăn uống để tồn tại, 34%
còn lại dành cho nhà ở, văn hóa, giáo dục, y tế, đi lại,…
- Là những người có mức sống thuộc nhóm trung bình trở xuống.
- Xét trên phương diện cải thiện nhà ở, người thu nhập thấp là những
người phải chi một phần thu nhập sử để thuê nhà hoặc trả góp tiền sửa nhà,
mua nhà cho việc chi tiêu những nhu cầu cơ bản.
-
Là những người hiện đang sống trong những ngôi nhà quá cũ nát mà
5
không có điều kiện sửa sang hay cải tạo lại.
- Khi xem xét nội dung các quy định về nhà ở xã hội, có thể nhận thấy
rằng, người thu nhập thấp ở đây được hiểu là người có thu nhập tương đối ổn
định, có khả năng tích luỹ vốn để cải thiện điều kiện ở, nhưng cần sự hỗ trợ
của Nhà nước về vay vốn dài hạn trả góp, tạo điều kiện ưu đãi về chính sách

đất đai và cơ sở hạ tầng.
Như vậy, khái niệm về nhà ở xã hội lại được quy về việc xác định đối
tượng cụ thể được phép thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Gần đây có những tranh
luận về khái niệm nhà ở xã hội và nhà ở thu nhập thấp, trên phương diện khái
niệm, nhà ở thu nhập thấp được quy định tại điều 2 Quyết định số
67/2009/QĐ-Ttg, “là nhà ở do các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế
đầu tư bằng nguồn vốn tự huy động, chủ đầu tư dự án nhà ở thu nhập thấp
được hưởng các cơ chế ưu đãi theo quy định của nhà nước”. Tuy nhiên, cho
đến thời điểm này ngoài sự khác nhau về khái niệm thì bản chất nhà ở thu
nhập thấp chính là nhà ở xã hội.
Như vậy nên chăng, nếu không đưa ra được sự khác nhau về cơ chế,
chính sách, đối tượng, chế độ đãi ngộ… nhà ở thu nhập thấp và nhà ở xã hội
thì nên gộp chung hai khái niệm này là một, thống nhất về mặt ngôn ngữ
trong các văn bản pháp luật để tránh sự bất nhất trong việc điều hành, quản lý.
Đặc điểm của nhà ở xã hội
Đặc điểm của nhà ở xã hội là sản phẩm của quá trình sản xuất nhưng nhà
ở xã hội được coi là một sản phẩm đặc biệt do có những đặc điểm như sau:
Thứ nhất, là tài sản cố định có giá trị lớn và có tuổi thọ lâu bền tùy
thuộc vào kết cấu vật liệu xây dựng. Do cố định về hình dáng và kiến trúc nên
muốn sửa chữa, cải tạo nâng cấp cũng khó khăn và tốn kém.
Thứ hai, nhu cầu về nhà ở rất phong phú tùy thuộc vào sở thích cũng
6
như khả năng của từng đối tượng thì tiêu chuẩn thiết kế cũng khác nhau.
Thứ ba, nhà ở xã hội vẫn đảm bảo độ bền vững với những tiêu chuẩn
xây dựng cơ bản, chỉ có điều nhà ở xã hội không sử dụng các thiết bị đắt tiền,
chẳng hạn như những nhà thấp tầng (dưới 9 tầng), không có thang máy,
không sử dụng các thiết bị vệ sinh cao cấp, không dùng những họa tiết trang
trí cầu kỳ, không có các dịch vụ tiện ích xa xỉ như hồ bơi, sân tennis…
Thứ tư, có diện tích nhỏ hơn so với các căn hộ cao cấp, trong nhiều
trường hợp vài ba căn hộ sử dụng chung một nhà bếp và nhà vệ sinh.

Thứ năm, nhà ở xã hội được Chính phủ giảm hoặc miễn một số các loại
thuế cho chủ đầu tư như thuế đất, ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp
Ngoài ra Chính phủ còn hỗ trợ tài chính thông qua việc can thiệp để chủ đầu
tư, người hưởng nhà ở xã hội được vay ngân hàng với lãi suất thấp, hỗ trợ
một phần tiền đền bù giải tỏa (nếu có), hỗ trợ một phần tài chính thông qua
việc can thiệp được giảm giá vật liệu xây dựng…
Thứ sáu, người mua được giảm giá căn hộ có khi chỉ bằng giá thành
căn hộ và trả dần trong 10-20 năm không tính lãi hoặc lãi suất rất thấp, để nhà
đầu tư không bị thiệt thòi, chính phủ thường ưu tiên cho họ một số công trình
khác có lợi nhuận cao hơn.
Thứ bảy, người thuê, thuê mua nhà ở xã hội không được chuyển
nhượng nhà ở dưới bất kỳ hình thức nào trong thời gian thuê, thuê mua nhà ở
xã hội. Trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội thì chỉ được phép bán, cho
thuê nhà ở đó sau khi đã trả hết tiền cho chủ đầu tư và đã được cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở nhưng phải bảo đảm thời gian tối
thiểu là 10 năm, kể từ thời điểm ký hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua
nhà ở xã hội. Trong trường hợp mua nhà ở mà chưa đủ thời gian 10 năm, kể
từ thời điểm ký kết hợp đồng mua bán nhưng bên mua có nhu cầu bán thì chỉ
7
được bán cho Nhà nước hoặc cho chủ đầu tư hoặc cho đối tượng được mua
nhà ở xã hội theo quy định của địa phương; giá bán không cao hơn mức giá
nhà ở xã hội cùng loại tại thời điểm bán.
1.1.3 Phát triển nhà ở xã hội
Phát triển nhà ở xã hội là sự phát triển về số lượng, loại hình và hình
thức cung cấp nhà ở xã hội, do đó phát triển nhà ở xã hội thực chất là việc đầu
tư xây dựng mới, xây dựng lại hoặc cải tạo làm tăng diện tích nhà ở cung cấp
cho các đối tượng xã hội, gia tăng đối tượng hưởng thụ hưởng thụ cụ thể theo
quy định của địa phương, gia tăng hình thức, chất lượng cung ứng dịch vụ với
sự tham gia ngày càng nhiều của các nhà đầu tư vào thị trường đầu tư phát
triển nhà ở xã hội…

Phát triển về số lượng có thể được hiểu thông qua các tiêu chí:
+ Diện tích sàn xây dựng
+ Diện tích bình quân/hộ (người)
+ Số lượng người được hưởng thụ nhà ở xã hội
+ Số đối tượng được thụ hưởng nhà ở xã hội
+ Số nhà đầu tư tham gia vào thị trường đầu tư phát triển nhà ở xã hội
Phát triển các loại hình, hình thức cung cấp dịch vụ nhà ở xã hội và
nâng cao chất lượng nhà ở xã hội gồm:
+ Phát triển về loại hình cung ứng nhà ở xã hội là mở rộng thêm làm đa
dạng các loại hình cung ứng nhà ở để cho nhiều chủ thể có thể tham gia vào
quá trình cung ứng nhà ở xã hội từ đó làm gia tăng quỹ nhà ở xã hội
Hiện nay có 2 loại hình cung ứng sau:
+ Nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng một phần hoặc toàn bộ
nguồn vốn từ ngân sách nhà nước (sau đây gọi chung là nhà ở xã hội thuộc sở
8
hữu nhà nước);
+ Nhà ở xã hội được đầu tư bằng vốn không phải bằng ngân sách nhà
nước, do các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng
cho các đối tượng thuê, mua, thuê mua nhà ở xã hội do nhà nước hoặc do địa
phương quy định.
Phát triển dịch vụ cung cấp về nhà ở xã hội là mở rộng thêm, làm đa
dạng hơn các dịch vụ cung ứng để cho đối tượng được hưởng thụ nhà ở xã hội
gia tăng cơ hội tiếp cận với nhà ở xã hội, đồng thời nâng cao chất lượng của
dịch vụ cung ứng nhằm tăng sự thỏa mãn cho đối tượng hưởng thụ.
Nâng cao chất lượng nhà ở xã hội là làm gia tăng mức độ thỏa mãn cho
đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội thông qua: Nâng cao chất lượng thiết kế,
xây dựng để tăng chất lượng công trình, tăng tỷ lệ nhà kiên cố, giảm tỷ lệ nhà
tạm. Đồng thời nâng cao mức độ thỏa mãn thông qua việc thụ hưởng các dịch
vụ liên quan như cơ sở hạ tầng, môi trường xung quanh.
1.1.4 Chính sách phát triển nhà ở xã hội

Chính sách phát triển nhà ở xã hội là tổng thể các quan điểm, tư tưởng,
giải pháp, các công cụ mà nhà nước sử dụng tác động lên các chủ thể nhằm mục
đích phát triển về mặt số lượng, loại hình và hình thức cung cấp nhà ở xã hội.
Như vậy, chính sách phát triển nhà ở xã hội là các chính sách liên quan
đến việc phát triển nguồn cung về nhà ở xã hội.
Phát triển nhà ở cũng như nhà ở xã hội cũng là điều kiện để phát triển
nguồn nhân lực trong sự nghiệp CNH, HĐH đất nước, trong Chiến lược phát
triển nhà ở khẳng định phát triển nhà ở là trách nhiệm của Nhà nước, của xã
hội và của người dân…”, điểm mới trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc
gia, đó là định hướng phát triển phân rõ 2 loại nhà ở, một mặt là tập trung
hoàn thiện cơ chế, chính sách để khuyến khích phát triển nhà ở thương mại
9
theo cơ chế thị trường, theo nhu cầu thị trường, phụ thuộc vào mối quan hệ
cung - cầu của nền kinh tế thị trường. Mặt khác, Nhà nước cần có cơ chế,
chính sách và chủ động trực tiếp đầu tư phát triển nhà ở xã hội (nhà ở phi
hàng hóa) để giải quyết nhu cầu chính đáng của các nhóm đối tượng xã hội
gặp khó khăn về nhà ở nhưng không có khả năng thanh toán theo cơ chế thị
trường, bao gồm 8 nhóm đối tượng đã được xác định cụ thể trong Chiến lược,
đó là: người có công với Cách mạng; các hộ nghèo khu vực nông thôn; người
có thu nhập thấp tại khu vực đô thị; cán bộ, công chức, viên chức, nhân sĩ, trí
thức, văn nghệ sĩ; sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang;
công nhân lao động tại các khu công nghiệp, cụm công nghiệp và cơ sở sản
xuất, dịch vụ ngoài khu công nghiệp; sinh viên, học sinh các trường đại học,
cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp, dạy nghề và nhóm đối tượng chính sách
xã hội đặc biệt khó khăn (người già cô đơn, người tàn tật, người nhiễm chất
độc da cam…).
Đặc biệt, cùng với việc cụ thể hóa các đối tượng được ở nhà xã hội,
Chiến lược đã pháp lệnh hóa vấn đề phát triển nhà ở xã hội, đưa vào kế
hoạch, chỉ tiêu từ Trung ương đến địa phương để quyết liệt thực hiện việc
phát triển nhà ở xã hội, thể hiện sự quan tâm của Đảng và Nhà nước đối với

người dân, đặc biệt những người có hoàn cảnh khó khăn. Phải pháp lệnh hóa
chỉ tiêu này để đưa vào kế hoạch hàng năm của Trung ương, các địa phương,
coi đó là chỉ tiêu pháp lệnh phải thực hiện, là một nhiệm vụ chính trị chứ
không làm theo kiểu tự nguyện”, theo bộ Trưởng bộ Xây dựng Trịnh Đình
Dũng phát biểu.
1.2 Ý nghĩa, vai trò của chính sách phát triển nhà ở xã hội
1.2.1 Đảm bảo chính sách an sinh xã hội của nhà nước
An sinh xã hội và phúc lợi xã hội là hệ thống các chính sách và giải
pháp nhằm đảm bảo mức sống tối thiểu của người dân trước những rủi ro và
10
tác động bất thường về kinh tế, xã hội và môi trường; góp phần nâng cao đời
sống vật chất và tinh thần cho nhân dân.
Theo Lý thuyết bậc thang về nhu cầu của Maslow, Maslow cho rằng
hành vi của con người bắt nguồn từ nhu cầu và nhu cầu của con người được
sắp xếp theo một thứ tự ưu tiên từ thấp tới cao. Theo tầm quan trọng, cấp bậc
nhu cầu được sắp xếp thành năm bậc sau:

Khi con người đã được đáp ứng các nhu cầu cơ bản (nhu cầu sinh lý),
tức là các nhu cầu này không còn điều khiển suy nghĩ và hành động, khi đó
các nhu cầu về an toàn sẽ bắt đầu được kích hoạt, nhu cầu này cũng thường
được khẳng định thông qua các mong muốn về sự ổn định trong cuộc sống,
được sống trong các khu phố an ninh, sống trong xã hội có pháp luật, có nhà
để ở…
Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến
năm 2030 đã được Thủ tướng chính phủ phê duyệt, khẳng định quan điểm,
mục tiêu chính trị của Đảng, Nhà nước là phát triển nhà ở cho người nghèo,
thực hiện mục tiêu vì con người. Phát triển nhà ở không chỉ theo cơ chế thị
trường mà Nhà nước có trách nhiệm can thiệp hoặc hỗ trợ để người dân đặc
biệt là những đối tượng thu nhập thấp, không có điều kiện mua nhà theo cơ
chế thị trường có nhà để ở.

Việc phát triển nhà ở xã hội sẽ giải quyết được phần nào nhu cầu nhà ở
11
cho các đối tượng gặp khó khăn trong việc tìm kiếm chỗ ở. Mặt khác, những
quy định về tiêu chuẩn thiết kế, xây dựng nhà ở xã hội sẽ góp phần cải thiện
điều kiện sống của các đối tượng thu nhập thấp, giúp họ có được điều kiện
sinh hoạt tốt hơn trước. Điều này có một ý nghĩa tích cực trong việc nâng cao
điều kiện sống dân cư, ổn định nơi ăn, chốn ở cho các đối tượng khó khăn
trong xã hội. Từng bước thực hiện tốt những mục tiêu chính sách an sinh xã
hội của Nhà nước.
1.2.2 Góp phần bình ổn thị trường bất động sản
Theo kết quả rà soát của các địa phương về nhu cầu nhà ở, hiện nay và
đến năm 2015, trong khu vực đô thị cả nước còn khoảng 1.740.000 người có
khó khăn về nhà ở và 1.715.000 công nhân có nhu cầu về chỗ ở. Rõ ràng nhu
cầu của người dân về nhà ở là rất lớn, đặc biệt tại các thành phố, đô thị lớn.
Cụ thể: Hà nội thiếu khoảng 110.000 căn hộ, thành phố Hồ Chí Minh thiếu
134.000 căn, Bình Dương thiếu 104.000 căn, Đồng Nai thiếu 95.000 căn…
Riêng tổng hợp 25 bộ ngành có nhu cầu về nhà ở xã hội tại khu vực Hà Nội
đã thiếu 30.000 căn.
Thực tế những năm 2011 và 2012 và cả đầu những năm 2013, chúng ta
đã chứng kiến sự suy giảm toàn diện của nền kinh tế và sự đóng băng của thị
trường bất động sản, chỉ tính riêng tại Hà Nội tới cuối năm 2012, có vài chục
ngàn căn hộ dư thừa.
Điều mấu chốt tạo ra sự lệch pha trong số liệu trên cho thấy: thị trường
bất động sản đang có sự mất cân đối nghiêm trọng trong từng phân khúc thị
trường; Cung về phân khúc bất động sản cao cấp đang dư thừa, trong khi cung
về thị trường nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp đang còn rất khan hiếm mặc
dù tiềm năng về cầu, cụ thể là nhu cầu nhà ở xã hội vẫn còn rất lớn.
Xuất phát từ thực tế đó, Chính sách phát triển nhà ở xã hội mà cụ thể là
12
Chiến lược Phát triển nhà ở Quốc gia và Nghị quyết 02 của Chính phủ ra đời

như là giải pháp của thị trường bất động sản, thúc đẩy sự gia tăng sản phẩm
nhà ở xã hội, điều hoà thị trường bất động sản vốn tiềm ẩn nhiều rủi ro và sự
mất cân đối trong quan hệ cung cầu hàng hoá bất động sản. Việc đầu tư xây
dựng nhà ở xã hội không chỉ có ý nghĩa thực tế về nhà ở cho người thu nhập
thấp và các đối tượng chính sách khác mà còn góp phần điều chỉnh sự lệch
pha cung - cầu của thị trường bất động sản.
Thông qua hoạt động của các Quỹ nhà ở xã hội, Quỹ phát triển… nhà
nước khuyến khích đầu tư việc xây dựng nhà ở xã hội, góp phần cung cấp cho
thị trường bất động sản một nguồn cung lớn, tạo điều kiện giảm bớt sức nóng
về nhu cầu nhà ở trên thị trường hiện. Đồng thời, việc có thêm quỹ nhà ở xã
hội tham gia vào thị trường sẽ giúp mở rộng các đối tượng mua, bán trên thị
trường nhà ở – thị trường vốn được coi chỉ dành cho những người có thu nhập
cao là chủ yếu, sản phẩm được cung ứng trên thị trường qua đó cũng phong
phú hơn. Sự phong phú về sản phẩm cũng có những tác động tích cực làm
giảm những cơn sốt giá, có thêm nhiều lựa chọn cho các đối tượng mua bán,
làm cho thị trường bất động sản trở lên lành mạnh hơn, phá vỡ thế độc quyền
của một số phân khúc thị trường bất động sản ở như: phân khúc thị trường
nhà ở thương mại, thị trường nhà ở chung cư, từng bước đưa giá cả trên thị
trường về đúng thực chất của nó.
1.2.3 Góp phần kích thích đầu tư, phát triển kinh tế xã hội
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tính đến cuối tháng 5 năm 2013, tổng
mức đầu tư vào nhà ở xã hội đã lên tới khoảng 19.900 tỉ đồng. Cụ thể, toàn
quốc có 58 dự án nhà ở xã hội dành cho người có thu nhập thấp với quy mô
trên 33.000 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 10.900 tỉ đồng và 99 dự án nhà ở
xã hội dành cho công nhân với quy mô xây dựng khoảng 35.500 căn hộ, tổng
mức đầu tư trên 9 tỉ đồng.
Theo các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển, nếu đầu tư vào lĩnh
13
vực bất động sản tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có
liên quan (thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật

liệu xây dựng, thị trường lao động) phát triển từ 1,5 - 2 USD, điều này cho
thấy, sự phát triển của thị trường bất động sản đóng góp không nhỏ cho sự
phát triển của nền kinh tế.
Mặt khác, phát triển các dự án xây dựng nhà ở xã hội góp phần kích
cầu một số các lĩnh vực khác như: ngành sản xuất vật liệu xây dựng, sản
phẩm gia dụng… những ngành phục vụ cho dự án xây dựng, góp phần giải
quyết việc làm cho một bộ phận lao động trong lĩnh vực này, tạo điều kiện
thúc đẩy tăng trưởng của các ngành kinh tế khác. Theo tính toán sơ bộ, nếu
thực hiện đầu tư xây dựng xây dựng 500.000 m2 nhà ở, sẽ cần tiêu thụ
khoảng 120 nghìn tấn xi măng, 30 nghìn tấn sắt thép và nhiều loại vật liệu
khác, tạo công ăn việc làm cho hàng vạn lao động ngành xây dựng.
Theo quy định của Luật Nhà ở, những dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã
hội sẽ được hưởng những ưu đãi về thuế, miễn tiền sử dụng đất, được hưởng
chính sách ưu đãi tín dụng đầu tư phát triển như: được vay vốn từ Quỹ phát
triển nhà ở của địa phương (nếu có), được Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh
xem xét, hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ lãi vay tuỳ theo khả năng ngân sách
của từng địa phương. Ngoài ra, Nhà nước còn hỗ trợ về các thiết kế mẫu, thiết
kế điển hình về nhà ở xã hội cũng như các tiến bộ khoa học kỹ thuật về thi
công xây lắp, nhằm giảm giá thành xây dựng công trình nhà ở cho các đối
tượng thu nhập thấp.
Những hỗ trợ trên của nhà nước có tác dụng tích cực trong việc thu hút
các doanh nghiệp tư nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, cung cấp nguồn cung
phong phú cho quỹ nhà ở phục vụ cho những đối tượng thực sự có nhu cầu về
nhà ở nhưng chưa có nhà ở do gặp khó khăn về tài chính. Nhất là trong điều
kiện hiện nay, khi các dự án xây dựng nhà ở thương mại đang gặp khó khăn
14
trong việc tiêu thụ sản phẩm do giá nhà ở thương mại cao, cơ chế ưu đãi, hỗ
trợ của nhà nước có tác dụng kích thích cho các nhà đầu tư xây dựng nhà ở xã
hội, góp phân kích thích đầu tư, phát triển kinh tế.
1.2.4 Hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai và bất động sản

Chính sách phát triển nhà ở xã hội là một bộ phận không thể tách rời
trong tổng thể hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến Luật
đất đai và Luật kinh doanh bất động sản Nhà ở xã hội là sản phẩm đặc biệt,
do đó, ngoài việc chịu sự điều tiết chi phối bởi Luật kinh doanh bất động sản
và Luật nhà ở, nhà ở xã hội còn chịu sự điều tiết chi phối trực tiếp các chính
sách phát triển nhà ở xã hội của Nhà nước, các địa phương trong từng thời kỳ
nhất định. Luật thường mang tính ổn định và lâu dài, trong khi đó các chính
sách phát triển nhà ở xã hội thường có tính thời kỳ, do cần phải đảm bảo tính
kịp thời, thích ứng với các biến động tùy từng giai đoạn phát triển. Do đó, các
chính sách phát triển nhà xã hội như là giải pháp cho thiếu sót về mặt “độ ì”
của Luật, bổ sung tư tưởng, đường lối phát triển nhà ở xã hội trong từng giai
đoạn cụ thể.
Trong cuộc họp tổng kết quá trình thực thi Luật nhà ở và Luật kinh
doanh bất động sản, đặc biệt trong chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, các
quy định về phát triển nhà ở xã hội còn nhiều bất cập, gây khó khăn cho
người dân cũng như các chủ đầu tư: quy định không được bán, không được
mua, quy định về số tầng cao ở một góc độ khác, đối với các quốc gia khác
nhau, quan điểm về sở hữu nhà ở khác nhau, có những nước, Nhà nước
khuyến khích người dân mua nhà ở xã hội để họ tự chủ, tự có trách nhiệm bảo
vệ tài sản của mình, trong khi đó, Việt Nam có xu hướng khuyến khích thuê,
thuê mua trong thời gian dài từ 15-20 năm. Như vậy, hoàn thiện chính sách
phát triển nhà ở xã hội cũng chính là hoàn thiện hệ thống pháp luật về Luật
đất đai, Luật kinh doanh bất động sản…
1.3 Các chính sách phát triển nhà ở xã hội của nhà nước
15
Luật Nhà ở năm 2005 được ban hành đã thể chế hóa đường lối, chủ
trương, chính sách trên của Đảng và Nhà nước, tạo hành lang pháp lý xuyên
suốt cho hoạt động đầu tư tạo lập, cải tạo, xây dựng, phát triển nhà ở xã hội,
đưa ra các quy chế quản lý, sử dụng, vận hành, giao dịch và phát triển nhà ở
xã hội.

Năm 2007, Thủ tướng Chính phủ ra quyết định số 105/2007 phê duyệt
Định hướng chính sách tài chính nhà ở quốc gia đến năm 2020, nhằm mục
tiêu thu hút các tổ chức, cá nhân tham gia phát triển các quan hệ tài chính nhà
ở thích ứng với cơ chế thị trường và tạo điều kiện trợ giúp các đối tượng
chính sách xã hội về nhà ở.
18/NQ-CP ngày 20 tháng 04 năm 2009, ban hành một số cơ chế, chính
sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào
tạo và nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung, người
có thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
Quyết định 67/2009/QĐ-TTg ngày 24 tháng 04 năm 2009 và thông tư
36/2009/TT-BXD ngày 16 tháng 11 năm 2009 ban hành quy chế, chính sách
phát triển nhà ở thu nhập thấp và thông tư hướng dẫn thi hành Quyết định.
Riêng đối với nhà ở công nhân các khu công nghiệp, Thủ tướng Chính
phủ ra Quyết định số 66/2009/QĐ-TTg áp dụng phương thức xã hội hóa phát
triển nhà ở xã hội và nêu ra một số ưu đãi cho chủ đầu tư, đặc biệt là nếu
doanh nghiệp tự xây hoặc thuê nhà ở cho công nhân khi tính thuế thu nhập
doanh nghiệp.
Tháng 6 năm 2010, Chính phủ ban hành Nghị định số 71/2010/NĐ-CP
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, trong đó bổ sung thêm
loại nhà ở xã hội được phép mua đứt đoạn, bổ sung đối tượng được hưởng
nhà ở xã hội bao gồm cả học sinh, sinh viên các trường cao đẳng…Ngoài ra,
16
quy định nhà ở do nhà nước đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nước
chỉ để cho thuê.
Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 1 tháng 9 năm 2010, hướng dẫn thực
hiện một số nội dung của Nghị định 71/2010/NĐ-CP, trong đó nêu rõ nội
dung liên quan đến các chính sách hỗ trợ, các tổ chức cá nhân tham gia xây
dựng quỹ nhà ở xã hội.
Nghị định 34/2013/NĐ-CP và Thông tư 14/2013/TT-BXD quy định
chi tiết về việc quản lý, sử dụng nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước;

Có thể nói, cho đến nay nhà nước đã ban hành rất nhiều các văn bản
đầu tư, xây dựng phát triển nhà ở xã hội, tuy nhiên các văn bản này thường
năm rải rác trong các văn bản, quy phạm của chính phủ, các bộ ngành liên
quan mà chưa có một văn bản pháp quy riêng quy định về việc phát triển,
quản lý, sử dụng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, tổng hợp lại quy định, chính sách
của nhà nước và các địa phương về việc phát triển nhà ở xã hội, ta thấy nổi
bật lên một số điểm chính sau đây:
1.3.1 Xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở xã hội
Uỷ ban nhân dân các tỉnh có trách nhiệm trong việc phê duyệt và công
bố công khai quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch phát triển nhà ở xã hội,
quỹ đất và địa điểm cụ thể dành để phát triển nhà ở xã hội bảo đảm sự gắn kết
với dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới hoặc khu kinh tế, khu
công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao;
Lập kế hoạch, chương trình phát triển nhà ở xã hội năm năm và hàng
năm, trong đó xác định cụ thể loại nhà ở; nhu cầu về diện tích nhà ở, cơ cấu
căn hộ dành để bán, cho thuê, cho thuê mua, cân đối cụ thể các nguồn vốn đầu
tư; cơ chế khuyến khích để kêu gọi các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần
kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội;
17
Phê duyệt theo thẩm quyền hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp
huyện phê duyệt các dự án phát triển nhà ở xã hội được xây dựng bằng vốn
ngân sách địa phương; chấp thuận đầu tư đối với dự án phát triển nhà ở được
xây dựng bằng các nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước và chỉ đạo,
kiểm tra việc triển khai thực hiện.
1.3.2 Quy hoạch bố trí quỹ đất để phát triển các dự án nhà ở xã hội
Quỹ đất giành cho phát triển nhà ở xã hội sẽ được UBND cấp tỉnh,
thành phố có thẩm quyền xác định, bố trí để xây dựng nhà ở xã hội, khi lập,
phê duyệt quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn, khu kinh tế,
khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao trên địa bàn của địa
phương mình.

Đối với những địa phương có nhu cầu về nhà ở xã hội thì căn cứ vào
điều kiện cụ thể, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định yêu cầu chủ
đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới trên địa bàn có quy
mô sử dụng đất từ 10ha trở lên có trách nhiệm dành 20% diện tích đất xây
dựng nhà ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật của các dự án này
để xây dựng nhà ở xã hội.
Trường hợp chủ đầu tư bàn giao diện tích đất quy định tại khoản này
cho chính quyền địa phương để xây dựng nhà ở xã hội thì được hoàn trả hoặc
được trừ vào các nghĩa vụ tài chính mà chủ đầu tư phải nộp vào ngân sách
nhà nước các khoản chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và chi phí đầu tư
xây dựng hạ tầng kỹ thuật của diện tích đất dành để xây dựng nhà ở xã hội.
Đối với quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội cho công nhân khu công
nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế, khu công nghệ cao (sau đây gọi chung là
khu công nghiệp) thì thực hiện theo quy định sau đây:
Trường hợp khu công nghiệp đang trong giai đoạn hình thành thì Ban
quản lý khu công nghiệp của địa phương hoặc doanh nghiệp kinh doanh hạ
18
tầng khu công nghiệp có trách nhiệm tổ chức giải phóng mặt bằng và đầu tư
xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu nhà ở công nhân phục vụ cho khu công nghiệp
đó và chuyển giao cho chủ đầu tư dự án để xây dựng nhà ở công nhân. Chi
phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, đầu tư cơ sở hạ tầng khu nhà ở công
nhân được phân bổ vào tiền thuê đất tại khu công nghiệp;
Trường hợp khu công nghiệp đã hình thành thì Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh có trách nhiệm rà soát, bổ sung quy hoạch, tổ chức thu hồi đất và bồi
thường giải phóng mặt bằng để giao cho doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng
khu công nghiệp hoặc doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản để
xây dựng nhà ở cho công nhân thuê. Chi phí giải phóng mặt bằng được trích
từ nguồn thu tiền sử dụng đất, tiền cho thuê đất để lại cho địa phương.
1.3.3 Huy động các nguồn vốn để phát triển nhà ở xã hội
Với chủ trương xã hội hoá nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội và huy

động nguồn lực của các thành phần kinh tế tham gia vào việc phát triển nhà ở
xã hội, Điều 45 Luật nhà ở đã quy định rõ “Nhà nước khuyến khích tổ chức,
cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài đầu tư phát
triển quỹ nhà ở xã hội”. Thực tế này xuất phát từ quan điểm, nhà nước đầu tư
phát triển nhà ở xã hội thông qua Quỹ phát triển nhà ở xã hội, đây là tổ chức
tài chính của nhà nước hoạt động theo nguyên tắc bảo toàn vốn, bù đắp chi
phí phát sinh trong quá trình hoạt động và không vì mục đích lợi nhuận, tính
chất xã hội hoá được thể hiện trong việc nhà nước khuyến khích các tổ chức
trong và ngoài nước tham gia đầu tư Quỹ nhà ở xã hội.
Nghị định 71/2010/NĐ-CP ra đời thể hiện rõ tư tưởng xã hội hoá Nhà ở
xã hội đó là việc Nghị định này quy định rõ sự tồn tại 2 loại hình nhà ở xã hội
đó là nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách nhà
nước để cho thuê và nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn không phải
từ ngân sách nhà nước để mua, cho thuê, cho thuê mua.
19
Nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội của nhà nước có thể được thực hiện
thông qua các quỹ Quỹ phát triển nhà ở, Quỹ phát triển nhà ở xã hội…Trong
khi đó nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội không thuộc vốn ngân sách nhà
nước được huy động từ nội lực của các tổ chức cá nhân và các tổ chức tín
dụng khác thông qua các ưu đãi mà nhà nước áp dụng cho các tổ chức cá
nhân tham gia phát triển nhà ở xã hội.
1.3.4 Trình tự, thủ tục phê duyệt dự án
Chủ đầu tư có nhu cầu thực hiện dự án nhà ở xã hội phải trình Uỷ
ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Uỷ ban nhân dân cấp huyện có văn bản chấp
thuận đầu tư, cụ thể như sau:
Chủ đầu tư phải có tờ trình gửi Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh để có văn
bản chấp thuận đầu tư dự án phát triển nhà ở; trong trường hợp dự án phát
triển nhà ở có quy mô dưới 500 căn nhà (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở riêng
lẻ, căn hộ chung cư) thì chủ đầu tư trình Uỷ ban nhân dân cấp huyện để có
văn bản chấp thuận đầu tư, trừ trường hợp thuộc diện đấu thầu lựa chọn chủ

đầu tư quy định tại Điều 14 Nghị định 71/2010/NĐ-CP.
Sau khi có văn bản chấp thuận đầu tư, chủ đầu tư có trách nhiệm tổ
chức lập, thẩm định và phê duyệt dự án phát triển nhà ở theo nội dung
văn bản chấp thuận đầu tư, quy định của Nghị định 71/2010/NĐ-CP và pháp
luật có liên quan.
Trường hợp dự án phát triển nhà ở quy mô từ 2.500 căn trở lên thì chủ
đầu tư có trách nhiệm lập tờ trình đề nghị Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xem
xét để trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư dự án phát
triển nhà ở (dự án phát triển khu nhà ở hoặc dự án phát triển nhà ở độc lập)
trước khi lập, thẩm định và phê duyệt dự án.
20