Giải pháp thúc đẩy tiến độ giải phóng mặt bằng trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ VÀ QUẢN TRỊ KINH DOANH




LÊ KIM PHÚC




GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY TIẾN ĐỘ
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN
TỈNH THÁI NGUYÊN





LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
Chuyên ngành: QUẢN LÝ KINH TẾ

THÁI NGUYÊN - 2014

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ VÀ QUẢN TRỊ KINH DOANH




LÊ KIM PHÚC



GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY TIẾN ĐỘ
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN
TỈNH THÁI NGUYÊN
Chuyên ngành: QUẢN LÝ KINH TẾ
Mã số: 60.34.04.10




LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ


Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS HOÀNG THỊ THANH NHÀN

THÁI NGUYÊN - 2014

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

i
LỜI CAM ĐOAN
cam đoan rằng Luận văn thạc sĩ kinh tế: “Giải pháp thúc đẩy
tiến độ giải phóng mặt bằng trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên" đƣợc hoàn
thành là quá trình nghiên cứu nghiêm túc của tác giả cùng với sự giúp đỡ tận
tình của giáo viên hƣớng dẫn PGS.TS. Hoàng Thị Thanh Nhàn.
, trích dẫn trong luận văn có nguồn gốc rõ
ràng và trung thực, kết quả nghiên cứu này chƣa đƣợc công bố trong những
công trình đƣợc nghiên cứu từ trƣớc đến nay.
Thái Nguyên, ngày 22 tháng 12 năm 2014
Tác giả luận văn



Lê Kim Phúc



Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

ii
LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận đƣợc sự
giúp đỡ quý báu của tập thể và các cá nhân. Nhân đây tôi xin bày tỏ lòng
cảm ơn của mình:
Trƣớc hết tôi xin bày tỏ lòng biết ơn giảng viên hƣớng dẫn khoa học:
PGS.TS. Hoàng Thị Thanh Nhàn đã rất tận tình hƣớng dẫn, chỉ bảo cho tôi
trong suốt thời gian thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới Ban giám hiệu Nhà trƣờng cùng các
thầy, cô giáo khoa Sau Đại học Trƣờng Đại học Kinh tế & Quản trị Kinh
doanh - Đại học Thái Nguyên đã giúp đỡ, dạy bảo tôi trong quá trình học tập.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ và tạo điều kiện của cán bộ công
nhân viên Ban chỉ đạo công tác giải phóng mặt bằng tỉnh Thái Nguyên nơi tôi
đang công tác và các đơn vị, cá nhân đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi tham khảo
và thu thập số liệu đề hoàn thành luận văn này.
Mặc dù tôi đã có nhiều cố gắng đề hoàn thiện luận văn của mình, tuy
nhiên vẫn không tránh khỏi những thiếu sót và hạn chế. Rất mong nhận đƣợc
sự đóng góp quý báu của các thầy cô giáo và các bạn.
Thái Nguyên, ngày 22 tháng12 năm 2014
Tác giả luận văn



Lê Kim Phúc

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

iii
MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii
DANH MỤC CÁC BẢNG viii
MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục tiêu nghiên cứu 3
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu 3
4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 4
5. Bố cục của luận văn 4
Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA CÔNG TÁC
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 5
1.1. Tổng quan về công tác giải phóng mặt bằng 5
1.1.1. Khái quát chung 5
6
1.2. Đặc điểm của công tác bồi thƣờng, hỗ trợ GPMB 8
8
1.2.2. Mối quan hệ giữa nhà nƣớc - nhà đầu tƣ - ngƣời bị thu hồi đất 8
1.2.3. Thu hồi đất mang tính chất bắt buộc bằng quyết định hành chính 9
1.2.4. Tính đa dạng và phức tạp của công tác GPMB 9
1.3. Nội dung của công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và TĐC khi thu hồi đất 11
1.3.1. Đối tƣợng đƣợc bồi thƣờng 11
1.3.2. Điều kiện đƣợc bồi thƣờng 11
1.3.3. Về chính sách bồi thƣờng đất và tài sản, vật kiến trúc 14
1.3.4. Chính sách hỗ trợ 16

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

iv
1.3.5. Chính sách tái định cƣ 18
1.4. Các nhân tố ảnh hƣởng đến công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định

cƣ đối với ngƣời dân khi Nhà nƣớc thu hồi đất 19
1.4.1. Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa
chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 19
1.4.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 20
1.4.3. Công tác giao đất, cho thuê đất 21
1.4.4. Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản chính sách về
đất đai 21
1.4.5. Yếu tố giá đất và định giá đất 22
1.5. Chính sách giải phóng mặt bằng tại Việt Nam 23
1.5.1. Chính sách ở Việt Nam trƣớc luật đất đai 2003 23
1.5.2. Chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ theo Luật Đất đai 2003 29
1.5.3. Nhận xét, đánh giá 32
ễn của công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ 34
1.6.1. Thực trạng bồi thƣờng GPMB tại Việt Nam 34
1.6.2. Công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và TĐC ở một số nƣớc trên thế giới 35
1.6.3. Kinh nghiệm về công tác GPMB tại một số nƣớc áp dựng vào
Việt Nam và tỉnh Thái Nguyên 39
Chƣơng 2: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 40
2.1. Câu hỏi nghiên cứu 40
2.2. Phƣơng pháp nghiên cứu 40
2.2.1. Phƣơng pháp thu thập số liệu 40
2.2.2. Phƣơng pháp chuyên gia 41
2.2.3. Phƣơng pháp chọn mẫu và số lƣợng mẫu điều tra 41
2.2.4. Phƣơng pháp tổng hợp, xử lý số liệu điều tra 42
2.2.5. Phƣơng pháp tham khảo và kế thừa các tài liệu liên quan đến
đề tài 42

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

v

2.2.6. Phƣơng pháp phân tích thống kê 42
2.3. Hệ thống các chỉ tiêu phân tích 42
2.3.1. Bồi thƣờng đất 42
2.3.2. Bồi thƣờng tài sản, vật kiến trúc 43
2.3.3 Hỗ trợ đất 43
2.3.4. Số lao động mất việc làm do bị thu hồi đất 43
2.3.5. Vấn đề thu nhập của các hộ bị thu hồi đất 43
2.3.6. Vấn đề an ninh trật tự của các hộ sau khi bị thu hồi đất 43
Chƣơng 3: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT
BẰNG TẠI TỈNH THÁI NGUYÊN (2011 - 2013) 44
3.1. Vài nét về tỉnh Thái Nguyên 44
3.1.1. Vị trí địa lý 44
3.1.2. Địa hình, đất đai, sông ngòi, khí hậu 45
3.1.3. Dân cƣ và phân bố dân cƣ 47
3.1.4. Về tài nguyên khoáng sản 47
3.1.5. Phát triển kinh tế của tỉnh 47
3.1.6. Môi trƣờng nhân lực 52
3.2. Công tác GPMB ở Tỉnh Thái Nguyên từ năm 2011 - 2013 54
3.2.1. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và thu hồi đất 54
3.2.2. Kết quả thực hiện công tác GPMB 3 năm (2011-2013) 58
3.2.3. Tóm tắt tiến độ công tác GPMB một số dự án trọng điểm địa
bàn tỉnh 61
3.3. Những nhân tố tác độ ại tỉnh Thái Nguyên
2011-2013 62
3.3.1. Nhân tố tích cực (ƣu điểm) 62
3.3.2. Nhân tố tiêu cực (tồn tại hạn chế) 65
3.4. Kết quả nghiên cứu công tác GPMB tại tỉnh Thái Nguyên 68
3.4.1. Tóm tắt dự án nghiên cứu 68

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

vi
3.4 70
3.5. Bài học kinh nghiệm 93
93
93
3.5.3.
94
94
94
Chƣơng 4: GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ CÔNG TÁC
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CÁC DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH
THÁI NGUYÊN 95
4.1. Quan điểm định hƣớng và mục tiêu tổng quát 95
95
4.2.1. Các nhóm giải pháp chung 95
4.2.2. Giải pháp cụ thể 97
4.3. Kiến nghị 101
4.3.1. Đối với Trung ƣơng 101
4.3.2. Đối với địa phƣơng 101
KẾT LUẬN 103
TÀI LIỆU THAM KHẢO 105
PHỤ LỤC 108

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

vii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS : Bất động sản

BOT : Xây dựng, vận hành, chuyển giao
BT : Xây dựng, chuyển giao
BTNMT : Bộ Tài nguyên Môi trƣờng
DA : Dự án
GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GPMB : Giải phóng mặt bằng
GPMB : Giải phóng mặt bằng
HĐND : Hội đồng nhân dân
HTX : Hợp tác xã
LĐ : Lao động
MTTQ : Mặt trận tổ quốc
PTNT : Phát triển nông thôn
QLNN : Quản lý nhà nƣớc
TĐC : Tái định cƣ
TPTN : Thành phố Thái Nguyên
TTBĐS : Thị trƣờng bất động sản
TX : Thị xã
UBND : Ủy ban nhân dân


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

viii
DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Chỉ tiêu chủ yếu kinh tế xã hội tỉnh Thái Nguyên 2014 51
Bảng 3.2. Lực lƣợng lao động qua các năm 52
Bảng 3.3. Trình độ chuyên môn của lao động 53
Bảng 3.4: Năng lực đào tạo của tỉnh Thái Nguyên 53
Bảng 3.5: Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất giai đoạn (2011-2013) 55

Bảng 3.6: Tổng hợp kết quả thực hiện công tác GPMB 3 năm 2011 -
2013, ƣớc thực hiện kế hoạch năm 2014 59
Bảng 3.7: So sánh 3 dự án ở 3 địa phƣơng trong tỉnh thực hiện GPMB 70
Bảng 3.8: Ý kiến ngƣời dân về công tác GPMB dự án 1 73
Bảng 3.9: Ý kiến ngƣời dân về công tác GPMB dự án 2 74
Bảng 3.10. Ý kiến ngƣời dân về công tác GPMB dự án 3 75
Bảng 3.11: So sánh 78
Bảng 3.12
biến khoáng sản Núi pháo 79
Bảng 3.13. Đơn giá Dự
án xây dựng khu công nghiệp Yên Bình I - tổ hợp Yên Bình 79
Bảng 3.14. Đơn giá Dự
án Đƣờng Bắc Sơn 80
Bảng 3.15. Ý
bồi thƣờng đất và tài sản 3
80
Bảng 3.16. So sánh các khoản hỗ trợ của 3 dự án nghiên c 82
Bảng 3.17
83
Bảng 3.18. Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất dự
án Khai thác chế biến khoáng sản Núi Pháo, tại xã Hà Thƣợng 86

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

ix
Bảng 3.19. Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất dự
án xây dựng khu công nghiệp Yên Bình I - tổ hợp Yên Bình 87
Bảng 3.20. Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất
dự án Đƣờng Bắc Sơn (phƣờng Hoàng Văn Thụ TP TN) 87
Bảng 3.21. Thu nhập bình quân của ngƣời dân 89

Bảng 3.22. Thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất 89
Bảng 3.23. Tình hình tiếp cận các cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội sau khi
thu hồi đất 91
Bảng 3.24. Tình hình an ninh trật tự của ngƣời dân sau khi thu hồi đất 92


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nƣớc ta đang trong thời kỳ đẩy mạnh sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện
đại hóa đất nƣớc, phấn đấu đến năm 2020 cơ bản trở thành một nƣớc công
nghiệp phát triển theo hƣớng hiện đại. Nhiều dự án nhƣ: các công trình giao
thông, các khu, cụm công nghiệp, nhà máy, các khu đô thị hiện đại, khu dân
cƣ tập trung đang đƣợc triển khai xây dựng một cách mạnh mẽ. Để thực
hiện đƣợc nhiệm vụ và mang tính khả thi thì mặt bằng đất đai là một trong
những nhân tố quan trọng, nó quyết định đến kết quả thu hút đầu tƣ, hiệu quả
đầu tƣ của các nhà đầu tƣ trong và ngoài nƣớc, ảnh hƣởng đến tiến trình thực
hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc. Vì vậy, công tác bồi thƣờng, hỗ
trợ và tái định cƣ (trƣớc đây gọi là công tác đền bù, giải phóng mặt bằng) là
một trong những công việc trọng tâm và hết sức quan trọng mang tính quyết
định đầu, nhƣng nó lại là một trong những công việc mang tính chất phức
tạp, tốn kém nhiều thời gian,
c tạp hơn khi đất đai
ngày càng cao.
Việc thu hồi đất, bồi thƣờng giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cƣ
để thực hiện các công trình dự án là một khâu then chốt tạo điều kiện cho sự
phát triển lâu dài và bền vững. Việc thu hồi đất dẫn đến nhiều diện tích đất
vốn từ lâu là chỗ ở, là điều kiện cơ bản cho sản xuất - kinh doanh của ngƣời

dân nay bị thu hẹp, buộc họ phải thay đổi chỗ ở và các điều kiện sống. Đứng
trƣớc yêu cầu đó, nhà nƣớc ta đã ban hành nhiều chính sách và đã đƣợc các
địa phƣơng vận dụng để giải quyết vấn đề bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ,
bảo đảm việc làm, thu nhập và đời sống của ngƣời dân có đất bị thu hồi. Tuy
nhiên một số địa phƣơng thực hiện chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định
cƣ, đào tạo, giải quyết việc làm cho ngƣời dân bị thu hồi đất còn chƣa hợp lý,
chƣa có đầy đủ biện pháp hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, tạo công ăn việc

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

2
làm mới cho ngƣời dân vùng di dời (tái định cƣ) một cách cụ thể, việc tuyên
truyền phổ biến các chính sách có liên quan đến công việc chƣa thực hiện tốt,
dẫn đến tình trạng khiếu kiện gây mất trật tự, an ninh xã hội. Bản thân ngƣời
dân bị thu hồi đất còn thụ động trông chờ vào Nhà nƣớc, chƣa tích cực tự đào
tạo để đáp ứng đƣợc yêu cầu của điều kiện phát triển mới, nên tình trạng thiếu
việc làm, thất nghiệp, không chuyển đổi đƣợc nghề nghiệp, khó khăn trong
cuộc sống sinh hoạt nơi ở mới, đặc biệt đối với ngƣời nông dân bị thu hồi đất
đã và đang diễn ra ở nhiều địa phƣơng.
Bên cạnh đó công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ liên quan trực
tiếp đến lợi ích của nhiều hộ gia đình, cá nhân tập thể và toàn xã hội. Ở các
địa phƣơng khác nhau do vai trò và giá trị đất khác nhau nên công tác bồi
thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ cũng có nhiều đặc điểm khác nhau. Khó khăn
chủ yếu của công tác giải phóng mặt bằng là việc xác định giá trị thực tế của
đất đai, tài sản trên đất do nó đa dạng và quá trình sử dụng tài sản khác nhau.
Giá trị đất đai, tài sản theo đơn giá quy định của Nhà nƣớc chỉ mang tính
tƣơng đối, không thể phù hợp với tất cả mọi trƣờng hợp khi Nhà nƣớc thu hồi
đất, nhất là so sánh giá trị bồi thƣờng theo quy định với giá chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng Đây là những khó khăn, phức tạp
làm phát sinh nhiều tranh chấp, khiếu kiện kéo dài và dễ phát sinh thành điểm

nóng gây mất ổn định về chính trị.
ở một số dự án trên địa bàn tỉnh
Thái Nguyên, bản thân tôi nhận thấy:
Thứ nhất, Công tác thu hồi đất, bồi thƣờng hỗ trợ và tái định cƣ có tầm
quan trọng tiên quyết đối với tiến độ các dự án;
Thứ hai, Những tồn tại vƣớng mắc trong công tác bồi thƣờng giải
phóng mặt bằng làm chậm tiến độ thực hiện các dự án.
Thứ ba, hiện tốt hơn nữa công tác thu hồi đất bồi
thƣờng GPMB góp phần phát triển kinh tế xã hội của tỉnh Thái Nguyên trong

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

3
giai đoạn hiện nay và thời gian tới. mong muốn , đƣợc sự
đồng ý của trƣờng Đại học Kinh tế và Quản trị kinh doanh - Đại học Thái
Nguyên và PGS.TS. Hoàng Thị Thanh Nhàn
: “Giải pháp thúc đẩy tiến độ giải phóng mặt bằng trên địa
bàn tỉnh Thái Nguyên”,
.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu chung
Đề xuất những giải pháp trong công tác GPMB khi nhà nƣớc thu hồi
đất để thực hiện các dự án của tỉnh Thái Nguyên trong thời gian tới.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn của công tác bồi thƣờng, hỗ
trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất.
- Đánh giá thực trạng công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi
Nhà nƣớc thu hồi đất tại tỉnh Thái Nguyên.
- Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái
định cƣ đối với ngƣời bị thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.

3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Công tác bồi thƣờng hỗ trợ và tái định cƣ đƣợc áp dụng thực tiễn đối
với các dự án trên 3 địa bàn nghiên cứu để đƣa ra các giải pháp.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi về thời gian: Các dự án bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ đối
với ngƣời bị thu hồi đất đã thực hiện từ năm 2011 đến năm 2013.
- Phạm vi về không gian:
Nguyên, huyện Phổ yên và huyện Đại Từ.
- Phạm vi về nội dung: Nghiên cứu công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái
định cƣ đối với ngƣời bị thu hồi đất đối với 3 dự án thuộc địa bàn thành phố

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

4
Thái Nguyên, huyện phổ Yên và huyện Đại Từ. Đây là 3 dự án đặc thù với
mục đích thu hồi đất khác nhau, ở 3 địa phƣơng khác nhau có quy mô sự dụng
đất lớn, khối lƣợng giá trị thực hiện công tác giải phóng mặt bằng chiếm tỷ
trọng lớn trong tỉnh.
4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
đang nghiên cứu mang tính thực tế cao, gắn liền với các dự án
trên địa bàn tỉnh đã và đang thực hiện. Trong phạm vi đề tài chƣa đề cập đƣợc
hết các vấn đề tồn tại một cách toàn diện trên nhiều lĩnh vực của công tác bồi
thƣờng hỗ trợ và tái định cƣ. Tuy nhiên, về khuôn khổ nhất định, đề tài đánh
giá và cụ thể hóa giải pháp thúc đẩy công tác GPMB 3 dự án của 3 địa
phƣơng, từ đó đề xuất các chính sách và giải pháp phù hợp
Nguyên nhằm đấy nhanh tiến độ thực hiện các dự án đầu tƣ là tài
liệu tham khảo cho các địa phƣơng tƣơng tự.
5. Bố cục của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, kết cấu luận văn bao gồm 4 chƣơng:

Chƣơng 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn của việc bồi thƣờng, hỗ trợ và tái
định cƣ đối với ngƣời bị thu hồi đất.
Chƣơng 2: Phƣơng pháp nghiên cứu.
Chƣơng 3: Thực trạng công tác GPMB tại tỉnh Thái Nguyên (2011-2013).
Chƣơng 4: Giải pháp đẩy nhanh tiến độ công tác giải phóng mặt bằng
các dự án trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

5
Chƣơng 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN
CỦA CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
1.1. Tổng quan về công tác giải phóng mặt bằng
1.1.1. Khái quát chung
-
-
.
. Công tác GPMB thực chất
là làm sạch mặt bằng, hay thu dọn, tháo dỡ các công trình để tạo ra một diện
tích đất sạch đủ điều kiện để tổ chức thi công xây dựng công trình từ khi khởi
công đến khi hoàn thiện công trình đƣa vào sử dụng theo đúng quy hoạch dự
án đƣợc cấp có thẩm quyền phê duyệt. Công tác GPMB khi nhà nƣớc thu hồi
đất có liên quan đến một số khái niệm: thu hồi đất, bồi thƣờng, bồi thƣờng
thiệt hại khi nhà nƣớc thu hồi đất, hỗ trợ khi nhà nƣớc thu hồi đất, tái định cƣ,
thị trƣờng bất động sản.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

6
1.1.2.
1.1.2.1.Thu hồi đất
Thu hồi đất đang sử dụng là hình thức chuyển giao quyền sử dụng diện
tích đất đai nhất định từ chủ thể này sang chủ thể khác. Hay: thu hồi đất là
việc nhà nƣớc ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu
lại đất đã giao cho tổ chức, UBND xã, phƣờng, thị trấn quản lý theo quy định
của Luật đất đai năm 2003 (Điều 4 LĐĐ 2003).
1.1.2.2. Bồi thường thiệt hại
- Bồi thƣờng thiệt hại là phạm trù kinh tế, phản ánh sự bồi hoàn, trả lại
tƣơng xứng giá trị hoặc công lao động cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì
một hành vi của chủ thể khác (Từ điển tiếng việt, 1995).

- ),
, ,
, n
bồi thƣờng là trả lại tƣơng xứng với giá trị hoặc
bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác mang lại.
1.1.2.3. Bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất
Là việc Nhà nƣớc trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất
bị thu hồi cho ngƣời bị thu hồi đất (Đ4 LĐĐ 2003). Bồi thƣờng thiệt hại khi
thu hồi đất là việc khôi phục lại giá trị tài sản, nguồn sinh sống, lợi ích vật
chất và tinh thần theo nghĩa rộng cho ngƣời sử dụng đất bị ảnh hƣởng do quá
trình triển khai thực hiện dự án - là hình thức trách nhiệm dân sự để bù đắp
những tổn thất về vật chất tinh thần cho bên thiệt hại nhƣng thiệt hại này

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

7
không phải do hành vi trái pháp luật (của nhà đầu tƣ hay của Nhà nƣớc) gây

ra, mà thực chất là kết quả của chu trình “phá hủy - tái tạo” trong quá trình
phát triển đô thị và kinh tế - xã hội. Trong đó, giá trị quyền sử dụng đất là giá
trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong
thời hạn sử dụng đất xác định.
1.1.2.4. Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất
Là việc Nhà nƣớc giúp đỡ ngƣời bị thu hồi thông qua đào tạo nghề mới,
bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới.
1.1.2.5. Tái định cư
- Tái định cƣ là một khái niệm mang nội hàm khá rộng, dùng để chỉ
những ảnh hƣởng tác động đến đời sống của ngƣời dân do bị mất tài sản và
nguồn thu nhập trong quá trình phát triển dự án gây ra, bất kể có phải di
chuyển hay không và các chƣơng trình nhằm khôi phục cuộc sống của họ. Tái
định cƣ bao hàm cả việc thực hiện chính sách bồi thƣờng thiệt hại khi thu hồi
đất. Tái định cƣ đƣợc hiểu là một quá trình từ bồi thƣờng, hỗ trợ về đất, tài
sản, di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc
sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó.
- Tái định cƣ theo nghĩa hẹp là quá trình di chuyển ngƣời dân đến nơi ở
mới, hay có thể hiểu là việc di chuyển đến một nơi khác để sinh sống và làm ăn.
1.1.2.6. Thị trường Bất động sản
- Khái niệm 1: Thị trƣờng BĐS là thị trƣờng của hoạt động mua bán,
trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhƣợng quyển sử dụng BĐS theo quy luật
của thị trƣờng có sự quản lý của Nhà nƣớc.
- Khái niệm 2: Thị trƣờng bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự
về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định.
- Khái niệm 3: Thị trƣờng BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến
đất sao cho chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể. Các
quyền này độc lập với các đặc tính vật chất mà thƣờng đƣợc gọi là đất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

8
Định nghĩa thứ ba này nghiêng về thị trƣờng bất động sản là một mô
hình, một tổ chức để các quyền có liên quan đến đất đƣợc thực hiện một cách
độc lập. Tuy rằng tính khách quan của thị trƣờng BĐS là quan hệ giao dịch
mua bán BĐS theo quy luật đặc thù của thị trƣờng giá trị nhƣng về chủ quan
là sự giao dịch đó phải đƣợc tổ chức theo một ý đồ nhất định.
1.2. Đặc điểm của công tác bồi thƣờng, hỗ trợ GPMB
Để thực hiện đƣợc dự án theo đúng tiến độ thì trƣớc hết các chủ đầu tƣ
cần phải có mặt bằng đất đai, muốn có đƣợc mặt bằng đất đai để xây dựng
công trình thì nhà đầu tƣ phải thực hiện công tác GPMB. Đó là công việc hết
sức quan trọng hiệu quả trong đầu tƣ dự án, tiết kiệm
thời gian và kinh phí, cơ hội trong sản xuất kinh doanh, đảm bảo chất lƣợng
công trình dự án. Công việc này mang tính chất phức tạp, tốn kém nhiều thời
gian, công sức và tiền của. Ngày nay công việc này ngày càng trở nên khó
khăn hơn do đất đai ngày càng có giá trị và khan hiếm. Bên cạnh đó, công tác
GPMB liên quan đến lợi ích của nhiều cá nhân, tập thể và của toàn xã hội.
công tác nhau.
1.2.1.
Giao đất, thu hồi đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là biện pháp
quan trọng để Nhà nƣớc chủ động trong việc phân bổ lại tài nguyên Quốc gia.
Chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ là khâu then chốt để giao đất, thu
hồi đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đƣợc thực hiện trên thực tế, làm cho
đất đai sử dụng ngày càng có hiệu qủa, đây là việc làm lâu dài và liên tục của
quá trình công nghiệp hoá và hiện đại hoá đất nƣớc.
1.2.2. Mối quan hệ giữa nhà nước - nhà đầu tư - người bị thu hồi đất
Khi tiến hành thực hiện công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ
luôn tồn tại 3 mối quan hệ: Nhà nƣớc, ngƣời bị thu hồi đất, nhà đầu tƣ. Tuy
cùng lúc, cùng địa điểm nhƣng quyền lợi, nghĩa vụ và trách nhiệm và lợi
ích lại khác nhau; chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ phải phù

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

9
hợp với mối quan hệ phức tạp này, đó là chính sách liên quan đến lợi ích
các bên. Hay cũng có thể nói rằng thực hiện công tác GPMB khi nhà nƣớc
thu hồi đất là việc thực hiện đảm bảo quyền của ngƣời sử dụng đất theo
quy định của pháp luật.
1.2.3. Thu hồi đất mang tính chất bắt buộc bằng quyết định hành chính
Khi quyết định của cơ quan nhà nƣớc đã ban hành có hiệu lực thì các tổ
chức cá nhân phải nghiêm túc thực hiện (không đồng ý vẫn thu hồi).
1.2.4. Tính đa dạng và phức tạp của công tác GPMB
- Tính đa dạng thể hiện: Mỗi dự án đƣợc tiến hành trên một vùng đất
khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định.
Nhƣng chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ phải có nhiều tính toán chi
li về kinh tế đó là: bồi thƣờng đất đai, tài sản, vật kiến trúc, hỗ trợ cho ngƣời
bị thu hồi đất, công bằng xã hội, dân chủ từ cơ sở, văn minh xã hội, kỷ cƣơng
phép nƣớc, đảm bảo ổn định tình hình kinh tế - chính trị của đất nƣớc nói
chung và của địa phƣơng nói riêng. Đối với khu vực đô thị, mật độ dân cƣ
cao, nghành nghề đa dạng, công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thƣơng mại,
buôn bán nhỏ giá trị đất và tài sản trên đất lớn dẫn đến quá trình thực hiện
công tác bồi thƣờng, hỗ trợ GPMB có những đặc trƣng nhất định. Còn đối với
khu vực nông thôn, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cƣ là sản xuất nông
nghiệp, đời sống phụ thuộc chính vào nông nghiệp. Do đó, GPMB và giá đất
tính bồi thƣờng, hỗ trợ cũng đƣợc tiến hành với những đặc điểm riêng biệt.
- Tính phức tạp thể hiện: Bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ là vấn đề
kinh tế xã hội tổng hợp liên quan đến nhiều mặt kinh tế xã hội, phụ thuộc vào
nhiều văn bản quy phạm pháp luật của Nhà nƣớc nhƣ: Luật dân sự, Luật Lao
động, Luật Đất đai, Luật Ngân sách, Luật Khiếu nại, Tố cáo, Luật Xây dựng
và các Nghị định, Thông tƣ hƣớng dẫn thực hiện. Đây là hoạt động không chỉ
nặng về quản lý Nhà nƣớc mà còn phụ thuộc vào nền kinh tế thị trƣờng, nhất

là thị trƣờng bất động sản hoạt động theo luật định.Yêu cầu đặt ra để thực

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

10
hiện công tác này là hết sức to lớn và nặng nề nhƣ: tổ chức bộ máy, điều kiện
làm việc, bố trí con ngƣời làm công tác này còn hạn chế chƣa ngang tầm với
công việc khó khăn và phức tạp nhƣ trên. Trong khi đó đất đai là tài sản có
giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi
ngƣời dân. Ở khu vực nông thôn, dân cƣ chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản
xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tƣ liệu sản xuất quan trọng trong khi trình
độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn.
Do đó tâm lý dân cƣ thƣờng là giữ đƣợc đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê
đất còn đƣợc lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhƣng họ vẫn không cho thuê.
Trƣớc tình hình đó đã dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cƣ di
chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp là điều cần thiết
để đảm bảo đời sống dân cƣ sau này. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng
đó cũng đa dạng, không đƣợc tập trung một loại nhất định nên gây khó khăn
cho công tác định giá bồi thƣờng.
Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:
+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh
hoạt của ngƣời dân mà tấm lý, tập quán lại ngại di chuyển chỗ ở.
+ Do yếu tố lịch sử để lại nên nguồn gốc sử dụng đất phức tạp và do cơ
chế chính sách chƣa đáp ứng đƣợc với nhu cầu thực tế sử dụng đất nên chƣa
giải quyết đƣợc các vƣớng mắc và tồn tại cũ.
+ Việc quản lý đất đai chƣa chặt chẽ dẫn đến các hiện tƣợng lấn chiếm,
xây dựng nhà trái phép nhƣng lại không đƣợc chính quyền địa phƣơng xử lý
dẫn đến việc phân tích hồ sơ đất đai và áp giá phƣơng án bồi thƣờng gặp rất
nhiều khó khăn.
+ Thiếu quỹ đất dành cho xây dựng khu TĐC cũng nhƣ chất lƣợng khu

TĐC thấp chƣa đảm bảo đƣợc yêu cầu

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

11
+ Việc áp dụng giá đất ở để tính bồi thƣờng giữa thực tế và quy định
của Nhà nƣớc có những khoảng cách khá xa cho nên việc triển khai thực hiện
cũng không đƣợc sự đồng thuận của ngƣời dân.
Từ các điểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau đều có những tính đặc
thù riêng biệt, do đó công tác tổ chức thực hiện cũng khác nhau.
1.3. Nội dung của công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và TĐC khi thu hồi đất
1.3.1. Đối tượng được bồi thường
-
:
- Tổ chức, cộng đồng dân cƣ, cơ sở tôn giáo, hộ gia đình, cá nhân trong
nƣớc, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài
đang sử dụng đất bị Nhà nƣớc thu hồi đất (sau đây gọi chung là ngƣời bị thu
hồi đất).
- Ngƣời bị thu hồi đất, bị thiệt hại tài sản gắn liền với đất bị thu hồi, đƣợc
bồi thƣờng đất, tài sản, đƣợc hỗ trợ và bố trí tái định cƣ theo Nghị định này.
- Nhà nƣớc khuyến khích ngƣời có đất, tài sản thuộc phạm vi thu hồi
đất để sử dụng vào các mục đích quy định tại khoản 1 Điều 1 của Nghị định
tự nguyện hiến, tặng một phần hoặc toàn bộ đất, tài sản cho Nhà nƣớc.
1.3.2. Điều kiện được bồi thường
Theo Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính
phủ, ngƣời bị Nhà nƣớc thu hồi đất có một trong các điều kiện sau đây thì
đƣợc bồi thƣờng:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về
đất đai.
- Có quyết định giao đất của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền theo quy

định của pháp luật về đất đai.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, đƣợc UBND xã,
phƣờng, thị trấn (sau đây gọi chung là UBND cấp xã) xác nhận không có
tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây:

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

12
+ Những giấy tờ về quyền đƣợc sử dụng đất đai trƣớc ngày 15 tháng 10
năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách
đất đai của Nhà nƣớc Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm
thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Việt Nam;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời đƣợc cơ quan Nhà nƣớc
có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản
gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất (Giấy tờ thừa kế
theo quy định của pháp luật, giấy tờ tặng cho nhà đất có công chứng xác nhận
của UBND cấp xã tại thời điểm tặng, cho, giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền
với đất của cơ quan, tổ chức giao nhà và có xác nhận của UBND cấp xã);
+ Giấy tờ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền
với đất ở trƣớc ngày 15/10/1993 nay đƣợc UBND cấp xã xác nhận;
+ Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở theo
quy định của pháp luật.
+ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho ngƣời sử
dụng đất;
- Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ
trên mà trên giấy tờ đó ghi tên ngƣời khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan, nhƣng đến thời
điểm có quyết định thu hồi đất chƣa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng

đất theo quy định của pháp luật, nay đƣợc UBND cấp xã xác nhận là đất
không có tranh chấp.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thƣờng trú tại địa
phƣơng và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,
làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo,
nay đƣợc UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là ngƣời đã sử dụng đất ổn định,
không có tranh chấp.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

13
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có một trong các loại
giấy tờ đã quy định ở trên, nhƣng đất đã đƣợc sử dụng ổn định trƣớc ngày
15/10/1993 nay đƣợc UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định
của tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc
quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền
đã có hiệu lực thi hành.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có một trong các loại
giấy tờ đã quy định ở trên, nhƣng đất đã đƣợc sử dụng từ ngày 15/10/1993
đến thời điểm có quyết định thu hồi đất, mà tại thời điểm sử dụng không vi
phạm quy hoạch; không vi phạm hành lang bảo vệ các công trình, đƣợc cấp
có thẩm quyền phê duyệt đã công bố công khai, cắm mốc; không phải là đất
lấn chiếm trái phép và đƣợc UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận đất
đó không có tranh chấp.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà trƣớc đây Nhà nƣớc đã
có quyết định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà
nƣớc, nhƣng trong thực tế Nhà nƣớc chƣa quản lý, hộ gia đình, cá nhân đó
vẫn sử dụng.
- Cộng đồng dân cƣ đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền,

chùa, miếu, am, từ đƣờng, nhà thờ họ đƣợc UBND cấp xã nơi có đất xác nhận
là đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp.
- Tổ chức sử dụng đất trong các trƣờng hợp sau đây:
+ Đất đƣợc Nhà nƣớc giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất
đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nƣớc;
+ Đất nhận chuyển nhƣợng của ngƣời sử dụng đất hợp pháp mà tiền trả
cho việc chuyển nhƣợng không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nƣớc;
+ Đất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia đình, cá nhân.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

14
1.3.3. Về chính sách bồi thường đất và tài sản, vật kiến trúc
Theo Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ
quy định:
* Bồi thường đối với đất phi nông nghiệp là đất ở:
- Ngƣời sử dụng đất ở khi Nhà nƣớc thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ
ở đƣợc bồi thƣờng bằng việc giao đất ở mới, nhà ở tại khu TĐC hoặc bồi
thƣờng bằng tiền theo đề nghị của ngƣời có đất bị thu hồi phù hợp với thực tế
ở địa phƣơng.
- Diện tích đất bồi thƣờng bằng việc giao đất ở mới cho ngƣời có đất bị
thu hồi cao nhất bằng hạn mức giao đất ở tại địa phƣơng; trƣờng hợp đất ở bị
thu hồi có diện tích lớn hơn hạn mức giao đất ở thì UBND cấp tỉnh căn cứ
vào quỹ đất của địa phƣơng và số nhân khẩu của hộ gia đình bị thu hồi đất,
xem xét, quyết định giao thêm một phần diện tích đất ở cho ngƣời bị thu hồi
đất, nhƣng không vƣợt quá diện tích của đất bị thu hồi.
* Bồi thường đối với đất nông nghiệp:
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nƣớc thu hồi đƣợc
bồi thƣờng bằng đất có cùng mục đích sử dụng; nếu không có đất để bồi thƣờng
thì đƣợc bồi thƣờng bằng tiền tính theo giá đất cùng mục đích sử dụng.

* Bồi thường tài sản, vật kiến trúc, cây cối hoa màu
- Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân
đƣợc bồi thƣờng bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn
kỹ thuật tƣơng đƣơng do Bộ Xây dựng ban hành. Giá trị xây dựng mới của
nhà, công trình nhân với đơn giá xây dựng mới của nhà, công trình do UBND
cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ.
- Đối với nhà, công trình xây dựng khác không thuộc đối tƣợng nêu
trên đƣợc bồi thƣờng theo mức sau:
Mức bồi thƣờng
nhà, công trình
=
Giá trị hiện có của
nhà, công trình bị
+
Một khoản tiền tính bằng tỷ
lệ phần trăm theo giá trị