Marketing Hỗn hợp dịch vụ cho thuê mặt bằng kinh doanh tại Trung Tâm Thương Mại Mipec Tower.

LỜI CAM ĐOAN
Tác giả cam đoan nghiên cứu này là của riêng, do học viên tự nghiên cứu từ
thực địa hoặc nguồn thứ cấp khác nhưng luôn ghi rõ nguồn. Tác giả không sao chép
kết quả nghiên cứu của người khác để làm sản phẩm của riêng mình. Tác giả xin
hoàn toàn chịu trách nhiệm trước hội đồng khoa học về tính xác thực và nguyên bản
của tài liệu này.
Học viên
Hoàng Trần Trường
LỜI CẢM ƠN
Sau một thời gian học tập và nghiên cứu, tôi đã hoàn thành luận văn thạc sỹ
Marketing với đề tài “Marketing Hỗn hợp dịch vụ cho thuê mặt bằng kinh doanh tại
Trung Tâm Thương Mại Mipec Tower”. Để hoàn thành luận văn thạc sỹ, ngoài nỗ
lực của bản thân, tôi nhận được rất nhiều sự quan tâm giúp đỡ nhiệt tình của các tập
thể, cá nhân trong và ngoài trường đại học Kinh tế Quốc dân, vì thế:
Trước hết với tình cảm chân thành và lòng biết ơn sâu sắc, tôi xin gửi lời
cảm ơn đến GS.TS Trần Minh Đạo – người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ, động viên
và khuyến khích tôi hoàn thành Luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Marketing, trường Đại
học Kinh tế Quốc dân đã trực tiếp giảng dạy và tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá
trình học tập và thực hiện luận văn này.
Tôi cũng xin cảm ơn lãnh đạo và tập thể nhân viên trong công ty CP Thương
mại và Dịch vụ Mipec Tower đã cung cấp cho tôi những số liệu cần thiết và giúp đỡ
tôi trong quá trình làm việc tại công ty.
Cuối cùng, tôi xin chân thành cảm ơn gia đình, đồng nghiệp, bạn bè đã luôn
bên cạnh động viên, giúp đỡ tôi về mặt vật chất lẫn tinh thần để tôi hoàn thành báo
cáo của mình.
Xin chân thành cảm ơn tất cả!
MỤC LỤC
Hệ thống bán lẻ truyền thống 4
Hệ thống bán lẻ hiện đại 4
Theo công ty nghiên cứu thị trường thuộc tập đoàn IBM (Hoa Kỳ) năm 2007, Euromonitor

và Nielsen 2008, hệ thống kinh doanh bán lẻ hiện đại gồm những mô hình chính sau: 4
Cửa hàng giảm giá (discount store): 6
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 103
PHỤ LỤC 105
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
STT Chữ viết tắt Nguyên nghĩa tiếng Anh Nguyên nghĩa tiếng Việt
1
DVPPBL Dịch vụ phân phối bán lẻ
2
GDP Gross Domestic Product Tổng sản phẩm quốc dân
3
TTTM Trung tâm thương mại
4
WTO World Trade Organization Tổ chức thương mại thế giới
DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ
Hệ thống bán lẻ truyền thống 4
Hệ thống bán lẻ hiện đại 4
Theo công ty nghiên cứu thị trường thuộc tập đoàn IBM (Hoa Kỳ) năm 2007, Euromonitor
và Nielsen 2008, hệ thống kinh doanh bán lẻ hiện đại gồm những mô hình chính sau: 4
Cửa hàng giảm giá (discount store): 6
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 103
Biểu đồ 1.1: Phân loại hệ thống bán lẻ truyền thống 4
Sơ đồ 1.1 Năm lực lựng cạnh tranh của Michael Porter . .Error: Reference source
not found
Sơ đồ 1.2 Sơ đồ tổ chức Mipec Tower Error: Reference source not found
Sơ đồ 2.1 Quy trình mở gian hàng mới Error: Reference source not found
Sơ đồ 2.2 Quy trình hỗ trợ Vận hành Error: Reference source not found
Sơ đồ 2.3 Quy trình hỗ trợ Marketing Error: Reference source not found
Sơ đồ 2.4 Quy trình hỗ trợ Vệ sinh-An ninh Error: Reference source not found
Hình vẽ 1.1: Vị trí Trung tâm thương mại Mipec Tower 26

TÓM TẮT LUẬN VĂN
Kết cấu luận văn được chia làm 3 chương:
Chương 1: Đặc điểm thị trường cho thuê gian hàng kinh doanh bán lẻ tại
Việt Nam và sự tham gia của TTTM Mipec Tower
Tác giả đề cập tới thị trường cho thuê mặt bằng bán lẻ với các yếu tố đặc điểm
Cung – Cầu, các chính sách điều tiết, tình trạng cạnh tranh trong ngành và sự tham
gia của TTTM Mipec Tower
Phần thứ nhất: Thị trường cho thuê mặt bằng bán lẻ
Nhu cầu mặt bằng bán lẻ là nhu cầu phát sinh, xuất phát từ nhu cầu mua sắm
của người tiêu dùng. Do đó, Cầu mặt bằng bán lẻ ngày một gia tăng do tác động của
các yếu tố: Tập quán tiêu dùng, xu hướng phát triển Kinh tế, đặc điểm dân số.
Thực trạng chính sách cụ thể tác động đến dịch vụ phân phối bán lẻ
Nhà nước tiến hành điều tiết thị trường dịch vụ phân phối bán lẻ thông qua:
Các chính sách tác động đến sự gia nhập thị trường và cạnh tranh trên thị trường;
chính sách tác động đến đầu tư phát triển dịch vụ phân phối bán lẻ; chính sách tác
động đến hoạt động vận doanh và hiệu quả vận doanh của các cơ sở dịch vụ phân
phối bán lẻ.
Phần thứ hai: Áp lực cạnh tranh trong ngành dịch vụ cho thuê mặt bằng
kinh doanh từ TTTM
Môi trường cạnh tranh là tập hợp các doanh nghiệp và các cá nhân có ảnh
hưởng tới các quyết định Marketing của các doanh nghiệp, bao gồm các nhà cung
cấp, các đối thủ cạnh tranh, các nhà phân phối, các tổ chức xã hội, khách hàng,… Các
lực lượng này ảnh hưởng trực tiếp tới các quyết định Marketing của doanh nghiệp.
Doanh nghiệp phải nghiên cứu các yếu tố thuộc môi trường cạnh tranh vì các mục
tiêu: (1) học tập các kinh nghiệm của đối thủ cạnh tranh để nâng cao khả năng cạnh
tranh của mình; (2) có thể sử dụng hoạt động của họ trong quá trình làm Marketing
trên thị trường; (3) Đánh giá được mạnh, yếu của các yếu tố ngành kinh doanh để tạo
ra lợi thế cạnh tranh khác biệt bền vững của danh nghiệp trên thị trường.
i

Áp dụng mô hình 5 lực lượng cạnh tranh của Michael Porter để phân tích môi
trường cạnh tranh ngành kinh doanh cho thuê mặt bằng kinh doanh tại các TTTM
Hà Nội: Các đối thủ cạnh tranh trong ngành, các đối thủ tiềm ẩn, sức mạnh đàm
phán của khách hàng, sức mạnh đàm phán của nhà cung cấp, các sản phẩm thay thế.
Phần thứ ba: Sự tham gia của TTTM Mipec Tower
Năm 2009 TTTM Picomall khai trương tại địa chỉ 229 Tây Sơn, Đống Đa, Hà
Nội. Là TTTM có tổng diện tích kinh doanh 30.000m2, gồm 5 tầng phục vụ hoạt
động mua sắm, rạp chiếu phim, ẩm thực, thể thao…Ngoài ra, còn sở hữu hai tầng
hầm để xe với diện tích 11.000m2, sức chứa 200 ô tô + 1000 xe máy cùng lúc.
Từ ngày 3/10/2012, TTTM Picomall chính thức đổi tên thành TTTM Mipec
Tower với hi vọng tiếp thêm một luồn sinh khí cho thị trường kinh doanh ảm đạm.
Trong khoảng thời gian từ thời điểm thành lập tới cuối năm 2012, kế hoạch
kinh doanh đề ra đã không đạt được. Cần có một sự thay đổi, một kế hoạch kinh
doanh mới bám sát tình hình kinh doanh hơn, một loạt các hoạt động tổng hợp có
hiệu quả cao để đảm bảo tình hình kinh doanh khởi sắc lên.
Thực trạng hoạt động Marketing
Trong 03 mục tiêu Marketing đưa ra trong giai đoạn 2009-2012, Mipec Tower
hoàn thành mục tiêu về lưu lượng khách tới TTTM, nhưng điều đó không thực sự
có ý nghĩa do mục tiêu về tỷ lệ Khách thuê và xây dựng hình ảnh TTTM lại không
đạt được.
Tiến hành phân tích môi trường cạnh tranh mà Mipec Tower đang đối diện
cùng với thực trạng hoạt động kinh doanh, Marketing, dễ dàng nhận thấy TTTM
Mipec Tower đang đứng trước một vấn đề vô cùng khó khăn: Cải thiện các chỉ số
thể hiện sự khỏe mạnh của TTTM, Thích nghi với môi trường kinh doanh Vĩ mô
đầy sự biến đổi, Chống lại áp lực cạnh tranh ngày càng gay gắt trong ngành, đặc
biệt, khu vực mà Mipec Tower hạt động lại là khu vực cạnh tranh mạnh mẽ nhất từ
trước tới giờ khi mật độ và sức mạnh đối thủ tăng vô cùng lớn vào năm 2013.
ii
Chương 2: Mức độ hài lòng của khách hàng đối với các biến số Marketing
Hỗn hợp của TTTM Mipec Tower

Chương II tác giả tiến hành phân tích mức độ hài lòng của các Khách thuê
hiện tại đối với các biến số Marketing Hỗn hợp của TTTM Mipec Tower, trên cơ sở
đó chỉ ra những thành công, hạn chế và nguyên nhân
Với định hướng Kinh doanh và hoạt động thực tế diễn ra trong quá trình thực
hiện hóa các chiến lược, kế hoạch Marketing đề ra, TTTM MipecTower đã thu về
một số thành công khi so sánh với tình hình thị trường chung trong thời gian vừa
qua: Duy trì một số lượng khách thuê trung thành để cùng TTTM vượt qua khó
khăn với nỗ lực cao trong hoạt động tạo ra sự hài lòng của Khách thuê hiện tại từ
những yếu tố thuộc chương trình Marketing Hỗn hợp.
Thành công hiện tại là một kết quả gần như dễ dàng nhận thấy xuất phát phần
nhiều do các lợi thế mang tính chiến lược có sẵn mà TTTM Mipec Tower có được:
Vị trí khai thác tốt, cơ sở hạ tầng được xây dựng đồng bộ và có sự hỗ trợ của kinh
nghiệm từ hoạt động tư vấn. Ngoài ra là sự nỗ lực đến từ lực lượng nhân viên nòng
cốt trong một môi trường kinh doanh chưa thực sự là quá khó khăn.
Những hạn chế và nguyên nhân
Hạn chế Khách thuê đối mặt
Từ những dữ liệu thu thập thông qua hoạt động điều tra thông qua bảng hỏi,
tiến hành phân tích, nhận thấy những Hạn chế mà Khách thuê tại TTTM Mipec
Tower đang đối mặt là: Mức độ phong phú hàng hoá thấp, bố trí vị trí các gian hàng
chưa hợp lý, giá thuê theo vị trí và giá dịch vụ cao, biện pháp hỗ trợ công nợ yếu,
chất lượng âm thanh kém, quy trình cung cấp dịch vụ nhiều rắc rối, mức độ chuyên
nghiệp và thái độ cung cấp dịch vụ của nhân viên còn yếu kém.
Hạn chế đến từ hệ thống chính sách Nhà nước
Hệ thống chính sách hiện tại của nhà nước vẫn còn những điểm yếu, chưa
thực sự tạo ra một môi trường thuận lợi cho hoạt động kinh doanh dịch vụ phân
phối bán lẻ.
iii
Nguyên nhân của những hạn chế, yếu kém:
Xét tại TTTM Mipec Tower
Phân tích những hạn chế, yếu kém hiện tại, nhận thấy những nguyên nhân trực

tiếp xuất phát từ hoạt động của TTTM Mipec Tower: Một là, đầu tư cho hoạt động
nghiên cứu, xây dựng, thực hiện chương trình Marketing tại TTTM chưa được đầu
tư đúng mức. Hai là, sự thiếu thốn kinh nghiệm đến từ bộ phận lãnh đạo TTTM. Ba
là, đội ngũ nhân viên thiếu kỹ năng và tính chuyên nghiệp trong quá trình cung cấp
dịch vụ.
Xét trong toàn ngành Dịch vụ phân phối bán lẻ
Vói vai trò điều tiết toàn ngành, các chính sách hiện tại vẫn còn nhiều điểm
bất cập do các nguyên nhân: Một là, Nhà nước chưa có chiến lược tầm nhìn dài hạn
về phát triển thị trường nội địa; về phát triển các hệ thống phân phối hàng hóa và về
phát triển dịch vụ phân phối bán lẻ; chưa có chiến lược tổng thể hội nhập quốc tế.
Hai là, thiếu nguồn nhân lực cho phát triển DVPPBL theo quy hoạch, nhất là nhân
lực chất lượng cao, có tính chuyên nghiệp cao. Ba là, đầu tư của nhà nước cho hoạt
động nghiên cứu khoa học và công tác thông tin dự báo chiến lược thị trường bán lẻ
còn rất ít, nhỏ lẻ và chưa theo các chương trình nghiên cứu đồng bộ có mục tiêu. Vì
thế, công tác xây dựng chính sách về lĩnh vực DVPPBL thiếu tầm nhìn dài hạn,
hiệu lực thi hành không cao.
Chương 3 Điều chỉnh chương trình Marketing hỗn hợp tại TTTM Mipec
Tower – Một số kiến nghị với nhà nước
Tác giả đề cập đến hai vấn đề:
Phần thứ nhất: Hoàn thiện chương trình Marketing Hỗn hợp tại TTTM
Mipec Tower
Kết hợp kết quả từ phân tích SWOT và hướng tư vấn từ Ma trận BCG dành
cho hoạt động “Dấu hỏi”, BGD TTTM Mipec Tower đề ra chiến lược Kinh doanh
trong thời gian 2013 – 2016.
Mục đích: Phát triển TTTM Mipec Tower trên nền tảng sẵn có, gia tăng đầu tư
iv
và từng bước thiết lập vị trí dẫn đầu trong hình ảnh “Trung tâm thương mại cho cả
gia đình” tại khu vực Kinh doanh mục tiêu.
Từ định hướng của chiến lược kinh doanh, TTTM Mipec Tower đề ra 05 mục
tiêu cần hoàn thành: Hoàn thiện khu vực Vui chơi – Giải trí chiếm toàn bộ tầng 4

trong thời gian 6 tháng; Nâng tỷ lệ lấp đầy lên 85% trong thời gian 6 tháng, 90%
trong thời gian 1 năm, hứng tới và duy trì mức 95% trong thời gian 3 năm; Nâng
lưu lượng khách tới TTTM với tốc độ 10%/tháng trong thời gian 1 năm; Tăng
trưởng doanh thu với mức 20%/ năm trong năm đầu tiên và duy trì mức trên 20%
cho những năm tiếp theo; Xây dựng bộ máy hoạt động chuyên nghiệp trong cung
cấp dịch vụ sau 06 tháng.
Chiến lược Marketing của TTTM Mipec Tower giai đoạn 2013 – 2016
Dựa trên chiến lược kinh doanh, Bộ phận Marketing xây dựng chiến lược
Marketing cho TTTM Mipec Tower giai đoạn 2013 – 2016 với chiến lược sử dụng
là Khác biệt hoá sản phẩm để xây dựng, củng cố, khai thác hình ảnh “Trung tâm
thương mại cho cả gia đình”
Hoàn thiện chương trình Marketing hỗn hợp tại TTTM Mipec Tower
Với mục tiêu nâng cao Khách thuê hiện tại, các giải pháp tác động được đề
nghị dựa trên những thông tin thứ cấp đã có kết hợp cùng thông tin sơ cấp thu thập
từ cuộc nghiên cứu.
Phần thứ 2: Một số kiến nghị với nhà nước
Triển vọng phát triển dịch vụ phân phối bán lẻ ở Việt Nam trong điều kiện hội
nhập quốc tế thời kỳ tới năm 2020 là rất cao, do đó, việc điều chỉnh các chính sách
là rất cần thiết với phương hướng hoàn thiện chính sách khung phát triển DVPPBL
thích ứng với cam kết hội nhập quốc tế của Việt Nam thời kỳ tới
v
LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do lựa chọn đề tài:
Thị trường cho thuê mặt bằng bán lẻ tại Việt Nam nhận 700.000m2 mặt bằng
trong năm 2013 (Báo cáo nghiên cứu thị trường năm 2012 của Coldwell Banker
Richard Ellis - CBRE) và con số sẽ là 1,6 triệu m2 tính đến hết năm 2015. Sự gia
tăng trên tập trung đến 70% tại hai thành phố lớn của cả nước. Tại khu vực Hà Nội,
năm 2013 sẽ đón chào sự hoạt động của Vincom Mega Mall Royal City
(230.000m2) và Tràng Tiền Plaza (14.000m2) và một số trung tâm thương mại có
quy mô nhỏ khác.

Trong khi đó, kể từ năm 2010 đến nay, thị trường liên tục đi xuống với các chỉ
số kinh tế cả nước không đạt kế hoạch, lạm phát vẫn còn ở mức cao: 18,31% năm
2011 và 6,81% năm 2012 (Số liệu Tổng cục Thống kê).
Với bức tranh kinh tế ảm đạm và chưa có một dự báo chắc chắn cho một
tương lai tốt đẹp hơn, dẫn đến nhà đầu tư chần chừ khi chọn dự án, người dân thắt
chặt tiêu dùng. Thực trạng này đã được một số báo khai thác thời gian gần đây để
miêu tả tình trạng không mấy hấp dẫn của các TTTM trên cả nước.
Với sự tác động của các yếu tố Vĩ mô của nền kinh tế, tất cả TTTM, trong đó
có Mipec Tower gặp phải nhiều khó khăn:
- Không thể định hướng phát triển lâu dài có độ chính xác và ổn định cao do
liên quan tới những chính sách ngành chưa được cụ thể hóa.
- Khó khăn trong tiếp cận những chính sách ưu đãi hiện có, nguyên nhân xuất phát từ
rắc rối trong thủ tục hay sự không thống nhất trong văn bản hướng dẫn thi hành.
- Không đạt mục tiêu tăng trưởng đề ra cả về mặt doanh thu lẫn về hình ảnh
xây dựng, thể hiện sự bế tắc trong các kế hoạch Marketing cụ thể.
- Giảm tỷ lệ lấp đầy do các khách thuê gặp khó khăn trong kinh doanh
- Mất đi khách hàng quen thuộc
- Sức ép lớn về cạnh tranh để tồn tại
-…
1
Từ thực trạng trên, tác giả nhận thấy mục tiêu bức thiết nhất của TTTM Mipec
Tower hiện nay là gia tăng sự hài lòng của các khách thuê hiện tại, từ đó tạo cơ sở
để tồn tại và phát triển trong tương lai. Từ những điều kiện trên, tác giả lựa chọn đề
tài: “Marketing Hỗn hợp Dịch vụ cho thuê mặt bằng kinh doanh tại Trung Tâm
Thương Mại Mipec Tower” để thực hiện Luận văn thạc sỹ Marketing
2. Mục tiêu nghiên cứu:
- Phân tích hoạt động của các biến số Marketing hỗn hợp dịch vụ cho thuê mặt
bằng kinh doanh tại TTTM Mipec Tower từ đó chỉ ra điểm mạnh, điểm yếu và các
vấn đề còn tồn tại.
- Tìm kiếm các giải pháp khắc phục những yếu điểm, đồng thời xây dựng định

hướng phát triển trong tương lai.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
- Đối tượng nghiên cứu:
Hoạt động thiết kế, tổ chức và quản lý Marketing hỗn hợp tại TTTM Mipec Tower
- Phạm vi nghiên cứu:
TTTM MipecTower tại thành phố Hà Nội, trong giai đoạn từ năm 2009 – 2013
4. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp nghiên cứu để thực hiện đề tài:
- Phân tích
- Tổng hợp
Trên cơ sở nguồn dữ liệu thứ cấp và sơ cấp.
5. Bố cục của luận văn
Bên cạnh lời mở đầu và kết luận, luận văn được kết cấu thành 3 chương:
Chương I: Đặc điểm thị trường cho thuê gian hàng kinh doanh bán lẻ tại
Việt Nam và sự tham gia của TTTM Mipec Tower
Chương II: Mức độ hài lòng của khách hàng đối với các biến số Marketing
Hỗn hợp
Chương III: Điều chỉnh chương trình Marketing Hỗn hợp tại TTTM Miec
Tower và Một số kiến nghị với nhà nước
2
6. Những đóng góp mới
Với việc nghiên cứu đề tài khá mới mẻ, luận văn hy vọng sẽ đóng góp được
những giá trị lý luận và thực tiễn, làm giàu thêm kiến thức và kinh nghiệm ứng
dụng Marketing dịch vụ trong lĩnh vực kinh doanh cho thuê mặt bằng bán lẻ. Cụ
thể là:
- Đánh giá những tác động của hệ thống chính sách hiện tại đối với hoạt
động ngành cho thuê mặt bằng kinh doanh bán lẻ: những thành tựu, hạn chế và
nguyên nhân;
- Giới thiệu hình ảnh tổng thể về TTTM Mipec Tower trong giai đoạn thị
trường cạnh tranh ngày một khốc liệt hơn, và hiện trạng mức độ hài lòng của các

Khách thuê;
- Qua nghiên cứu, tác giả hy vọng đã đánh giá một cách cụ thể nhất tình trạng
của TTTM Mipec Tower trong hoạt động kinh doanh dịch vụ cho thuê mặt bằng
bán lẻ. Một số giải pháp và kiến nghị được tác giả nêu nhằm thúc đẩy hoạt động của
thị trường kinh doanh dịch vụ cho thuê mặt bằng bán lẻ nói chung cũng như hoạt
động Marketing hỗn hợp tại TTTM Mipec Tower.
3
CHƯƠNG I: ĐẶC ĐIỂM THỊ TRƯỜNG CHO THUÊ GIAN HÀNG
CỦA CÁC TTTM TẠI VIỆT NAM VÀ SỰ THAM GIA CỦA TTTM
MIPEC TOWER
1.1Cung – Cầu và quản lý nhà nước trong hoạt động dịch vụ cho thuê mặt
bằng kinh doanh bán lẻ
1.1.1 Đặc điểm Cung mặt bằng bán lẻ
Phân loại dựa theo mô hình kinh doanh, mặt bằng bán lẻ tại Việt Nam được
cung ứng thông qua hai hệ thống: Hệ thống bán lẻ truyền thống và hệ thống bán lẻ
hiện đại
Hệ thống bán lẻ truyền thống
Biểu đồ 1.1: Phân loại hệ thống bán lẻ truyền thống – Research and
Markets Company
Trong các mô hình bán lẻ truyền thống, chợ là hình thức bán lẻ sơ khai nhất,
tồn tại từ khi loài người bắt đầu thoát khỏi thời kỳ tự cung tự cấp và bắt đầu biết
trao đổi những thứ mình sản xuất thừa, không dùng đến. Trong xã hội hiện đại ngày
nay chợ vẫn tồn tại ở các quốc gia phát triển nhất tới các quốc gia kém phát triển.
Hệ thống bán lẻ hiện đại
Theo công ty nghiên cứu thị trường thuộc tập đoàn IBM (Hoa Kỳ) năm 2007,
Euromonitor và Nielsen 2008, hệ thống kinh doanh bán lẻ hiện đại gồm những mô
hình chính sau:
4
Trung tâm mua sắm (department store)
Trung tâm mua sắm là một tổ hợp thương mại lớn bao gồm các gian hàng

bán lẻ hàng hóa hay cung cấp dịch vụ.Tất cả những gian hàng này được bố trí dưới
cùng một mái vòm, cung cấp đa dạng các chủng loại mặt hàng từ các mặt hàng tiêu
dùng thiết yếu tới các hàng hóa lâu bền, bao gồm: quần áo, sản phẩm dệt may, giày
dép, đồ điện tử, đồ chơi, nội thất, phần mềm máy tính, trang sức, mỹ phẩm, dụng cụ
thể thao, v.v. Trung tâm mua sắm lớn nhất trên thế giới hiện nay là trung tâm
Shinsegae Centum City của tập đoàn Shinsegae (Hàn Quốc) đặt tại thành phố
Busan.
Đại siêu thị (hypermarket)
Đại siêu thị là các mô hình kinh doanh bán lẻ có quy mô lớn nhất với tổng diện
tích sàn vào khoảng 30.000 mét vuông. Số mặt hàng bày bán có thể lên tới 25.000.
Các mặt hàng lương thực, thực phẩm chiếm từ một phần ba đến hai phần ba tổng số
sản phẩm bày bán. Tại các đại siêu thị, người tiêu dùng có thể mua sắm các mặt
hàng khác không nằm trong nhóm lương thực, thực phẩm như mỹ phẩm, các sản
phẩm chăm sóc sức khỏe.
Siêu thị (supermarket)
Siêu thị được xây dựng trên mô hình người mua sắm tự phục vụ. Diện tích sàn
của các siêu thị nằm trong khoảng từ 5.000 đến 30.000 mét vuông. Số loại sản phẩm
bày bán vào khoảng 15.000. Khoảng hai phần ba các sản phẩm bày bán trong siêu
thị là lương thực, thực phẩm. Thông thường các siêu thị còn cung cấp thêm quầy đồ
ăn sẵn và hiệu bánh mỳ.
Cửa hàng tiện ích (convenience store)
Các cửa hàng tiện ích là các mô hình cửa hàng bán lẻ quy mô nhỏ. Diện tích
mỗi cửa hàng thường dưới 3000 mét vuông, số các mặt hàng bày bán dưới 5000
loại. Các cửa hàng này thường mở ở những nơi giao thông thuận lợi, tập trung dân
số, giờ hoạt động thường muộn hơn các loại hình khác. Sản phẩm bày bán chủ yếu
là các mặt hàng tiêu dùng hàng ngày và giá cả thường cao hơn so với hàng hóa
trong siêu thị.
5
Cửa hàng giảm giá (discount store):
Là hệ thống các cửa hàng cho phép khách hàng tiếp cận với những chủng

loại hàng hóa giá rẻ, ở vị trí khá thuận lợi về giao thông. Đặc điểm của mô hình
kinh doanh này là chi phí mặt bằng thấp, số lượng nhân lực giới hạn, tiết kiệm đầu
tư vào marketing. Hàng hóa được trưng bày với số lượng khá đa dạng. Mỗi thời
điểm, cửa hàng sẽ giảm giá một số loại mặt hàng nhất định. Diện tích mỗi cửa hàng
loại này thường từ 300 đến 1000 mét vuông sản. Mô hình kinh doanh này có thể
được tìm thấy ở những khu vực cho thuê diện tích sàn với giá rẻ hay tầng hầm của
các trung tâm mua sắm lớn.
Cửa hàng mỹ phẩm, sản phẩm chăm sóc sức khỏe, sắc đẹp (drugstore)
Là các cửa hàng bán lẻ chuyên bán các loại thuốc (thường là thuốc bán không
cần kèm đơn thuốc) và các sản phẩm chăm sóc sức khỏe như thực phẩm chức
năng, Ngoài ra, ở các cửa hàng loại này, người tiêu dùng có thể tìm thấy các loại
hàng hóa mỹ phẩm như dầu gội, sữa tắm, mỹ phẩm hay các sản phẩm làm đẹp. Ở
một số nơi, bánh kẹo và báo, tạp chí cũng được trưng bày để phục vụ khách hàng.
1.1.2 Đặc điểm Cầu mặt bằng bán lẻ
Nhu cầu mặt bằng bán lẻ là nhu cầu phái sinh, xuất phát từ nhu cầu mua sắm
của người tiêu dung. Do đó, Cầu mặt bằng bán lẻ ngày một gia tăng do tác động của
các yếu tố:
Tập quán tiêu dùng
Thị trường bán lẻ Việt Nam nhìn chung là thị trường phân tán và quy mô còn
khá khiêm tốn nếu xét trên quy mô dân số. Chợ và các cửa hàng theo kiểu hộ gia
đình vẫn chi phối cả thị trường. Mặc dù quy định về việc cấm bán hàng rong tại một
số quận nội thành ở Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh đã được ban hành từ tháng
2/2008, loại hình này vẫn giữ vai trò đáng kể trong thói quen mua sắm của người
Việt Nam.
Đặc biệt ở khu vực nông thôn nơi có xấp xỉ 70% dân số Việt Nam đang sinh
sống, hệ thống bán lẻ truyền thống chiếm vị trí gần như áp đảo.
6
Theo thống kê của công ty nghiên cứu thị trường RNCOS, trong thời kỳ từ
2006 đến nay, doanh thu từ hệ thống bán lẻ truyền thống đang giữ khoảng 80% tổng
doanh thu bán lẻ hàng hóa trên thị trường. Riêng tại thành phố Hà Nội và Hồ Chí

Minh, nơi xuất hiện ngày càng nhiều các mô hình bán lẻ hiện đại, thị phần của hệ
thống bán lẻ truyền thống vào khoảng 65-70%
Tuy nhiên, những năm gần đây, xu hướng tiêu dùng của người Việt Nam ở
thành thị đã xuất hiện những thay đổi theo hướng tiếp nhận phong cách mua sắm
hiện đại xuất phát từ những nguyên nhân sau:
Thứ nhất, mặc dù thu nhập trung bình của quốc gia vẫn ở mức thấp song thu
nhập khả dụng của người dân, đặc biệt là dân cư sống ở các thành phố lớn tăng lên
đáng kể. Điều này khiến họ không chỉ đặt mục tiêu giá cả lên đầu mà ngày càng
quan tâm đến chất lượng hàng hóa và dịch vụ khi đi mua sắm.
Thứ hai, lo ngại về vệ sinh an toàn thực phẩm ngày càng gia tăng sau một loạt
những phát hiện của cơ quan nhà nước có chức năng về các loại hàng hóa bán ở các
chợ hay cửa hàng tư nhân. Bên cạnh đó, nạn hàng giả, kém chất lượng cũng ảnh
hưởng đến một tỷ lệ không nhỏ người tiêu dùng khiến họ ngày càng nhận thức được
những lợi thế của việc mua sắm trong các khu bán lẻ hiện đại
Thứ ba, cũng giống như các xã hội châu Á nói chung, người tiêu dùng ở Việt
Nam ngày càng có xu hướng giảm bớt thời gian mua sắm. Vì vậy, việc có thể mua
được hàng loạt hàng hóa khác nhau ở cùng một địa điểm thu hút ngày càng nhiều
khách hàng.
Thứ tư, người tiêu dùng Việt Nam đang có xu hướng mua sắm kết hợp giải trí
cùng gia đình. Các khu thương mại với các tiện ích khác kèm theo như khu đồ ăn
nhanh, khu vui chơi cho trẻ em, hay thậm chí là các nhà hàng sang trọng là sự lựa
chọn của một số lượng ngày càng tăng người Việt Nam mỗi dịp cuối tuần.
Thứ năm, quyết định mua sắm của người Việt Nam bị chi phối nhiều bởi các
chương trình quảng cáo hay khuyến mại, đặc biệt là đối tượng khách hàng thanh
thiếu niên. Về khía cạnh này, các cửa hàng mua sắm hiện đại luôn đi trước các cửa
hiệu truyền thống nên đã giành được thị phần tăng đáng kể.
7
Xu hướng phát triển nền Kinh tế
Môi trường kinh tế là một tập hợp gồm nhiều yếu tố có ảnh hưởng sâu rộng
và theo những chiều hướng khác nhau đến hoạt động kinh doanh của mỗi doanh

nghiệp. Các yếu tố thuộc Môi trường kinh tế bao gồm: Tốc độ tăng trưởng nền kinh
tế, kim ngạch xuất nhập khẩu, tình trạng lạm phát, thất nghiệp, tỷ giá, lãi suất ngân
hàng, tốc độ đầu tư, thu nhập bình quân đầu người và cơ cấu chi tiêu, sự phân hóa
thu nhập giữa các tầng lớp dân cư, thu chi ngân sách nhà nước….
Với sự biến đổi các yếu tố thuộc môi trường Kinh tế sẽ dẫn đến sự thay đổi
trong cung cầu ngành dịch vụ cho thuê mặt bằng kinh doanh: Quyết định xây dựng
các TTTM mới, thay đổi công năng các TTTM và khu vực kinh doanh, biến đổi cầu
đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh trong TTTM.
Với góc nhìn đầu tư, khi xét các yếu tố thuộc môi trường kinh tế tác động tới
hoạt động ngành cho thuê mặt bằng kinh doanh, ta xét các yếu tố cơ bản: Tốc độ
tăng trưởng kinh tế, thu nhập bình quân đầu người (TNBQ), tỷ lệ lạm phát, lãi suất,
sự biến động của các kênh đầu tư.
Bảng 1.1 Thống kê các chỉ số kinh tế 2010 - 2012
Năm G (GDP) TNBQ Lạm phát Lãi suất TB
2010 6.7% 1160$ 11.75% 15%
2011 5.89% 1300$ 18.58% 14%
2012 5.03 % 1540$ 6.8% 9%
(Thống kê báo cáo tình hình Kinh tế - Xã hội Việt Nam 2010 – 2012- Tổng
cục thống kê)
Từ các con số của các yếu tố Môi trường Kinh tế bảng trên, chúng ta nhận thấy
một tín hiệu khả quan và mang lại nhiều kỳ vọng hơn cho các nhà đầu tư trong
những năm tới. Yếu tố này sẽ góp phần thúc đẩy gia tăng cầu trong ngành mặt bằng
kinh doanh
Khi xét tới các kênh đầu tư khác trong những năm vừa qua, chúng ta nhận thấy
có sự biến động khá mạnh của thị trường Vàng và thị trường bất động sản. Thị
trường bất động sản liên tục nằm trong trạng thái đóng băng, thị trường Vàng biến
động bất thường, gây tâm lý hoang mang cho các nhà đầu tư.
Với những chỉ số khả quan đến từ Môi trường kinh tế, đưa lại một kỳ vọng
8
mới tốt đẹp hơn cho ngành mặt bằng kinh doanh.

Tốc độ tăng dân số cao, cơ cấu dân số trẻ, sức mua lớn
Tốc độ tăng dân số
Việt Nam là quốc gia có số dân đông thứ ba trong khu vực ASEAN và đứng
thứ 13 thế giới. Dân số Việt Nam theo thống kê vào tháng 4 năm 2009 đã ở mức
trên 85,7 triệu người. Trong thời kỳ 10 năm từ 1999 đến 2002 dân số Việt Nam
tăng trung bình 1,2%/năm. Dù trong thời gian gần đây dân số Việt Nam đã có
những dấu hiệu tăng trưởng chậm lại so với 50 năm cuối thế kỷ 20 song vẫn cao
hơn tỷ lệ tăng dân số thế giới 1,16% hàng năm(Tổng cục thống kê 2009).
Cùng với việc dân số tăng lên hàng năm, tốc độ đô thị hóa cũng đang diễn ra ở
Việt Nam khá mạnh mẽ, tốc độ trung bình năm 2007 và 2008 đều ở mức trên 2,5%.
Chúng ta có thể thấy rõ hiện tượng gia tăng dân cư tại hai thành phố lớn nhất nước
thông qua bảng sau
Bảng 1.2 Quy mô dân số tại Hà Nội – Hồ Chí Minh
Năm
Hà Nội (Tổng dân số/Dân số
thành thị)
Hồ Chí Minh (Tổng dân
số/Dân số thành thị)
2010 6617.5/2815.3 7393.4/6150.8
2011 6763.1/2905.4 7600.4/6316.9
2012 6924.7/2943.5 7750.9/6433.2
(Thống kê báo cáo tình hình Kinh tế - Xã hội Việt Nam 2010 – 2012- Tổng
cục thống kê)
Cơ cấu dân số
Theo số liệu từ Tổng cục thống kê, Việt Nam vẫn là một nước có dân số trẻ:
dân số trong độ tuổi lao động cả nước là 57 triệu người. Vì vậy, so với một số quốc
gia khác trong cùng châu lục như Singapo hay Nhật Bản, sức mua của dân số Việt
Nam được đánh giá cao hơn và đầy tiềm năng. Bên cạnh đó, tỷ lệ dân số Việt Nam
biết chữ thuộc vào khoảng 98%, đây là một trong những tỷ lệ cao nhất thế giới.
Điều này khá thuận lợi cho các doanh nghiệp bán lẻ hoạt động trên thị trường Việt

Nam trong việc thực hiện các chiến lược marketing, quảng cáo, xúc tiến mua hàng.
Sức mua hàng hóa
Thu nhập khả dụng của người dân ViệtNam liên tục tăng với tốc độ trung bình
9
7%/năm trong những năm gần đây và được ước tính sẽ tiếp tục tăng trong những
năm tới. Sự tăng trưởng của thu nhập khả dụng tính theo đầu người của người Việt
Nam đã khiến sức mua của người dân nói chung tăng.
Bên cạnh đó, thu nhập khả dụng tăng cũng kéo theo chi tiêu của người dân vào
các loại hàng hóa bán lẻ cũng tăng mạnh, tạo đà tăng cho thị trường bán lẻ. Theo dự
báo, chi tiêu của người Việt Nam từ nay đến năm 2020 sẽ tăng khoảng gần
15%/năm.
1.1.3 Thực trạng chính sách cụ thể tác động đến dịch vụ phân phối bán lẻ
1.1.3.1 Các chính sách tác động đến sự gia nhập thị trường và cạnh tranh trên thị
trường
- Điều chỉnh chính sách hội nhập và mở cửa thị trường dịch vụ phân phối
Năm 2001, Việt Nam đã thực hiện bước đột phá về điều chỉnh chính sách hội
nhập, mở cửa thị trường dịch vụ thông qua ký kết Hiệp định thương mại song
phương Việt Nam – Hoa Kỳ (BTA). Trong cam kết của Việt Nam về mở cửa thị
trường DVPP, Việt Nam sẽ cho phép hình thức sở hữu 100% của nước ngoài trong
ngành DVPP từ thời điểm 1/1/2009, nhưng không mở cửa thị trường phân phối
xăng dầu, dược phẩm, sách báo, tạp chí, băng hình, thuốc lá, gạo, đường và kim loại
quý cho các nhà phân phối nước ngoài.
Sau khi gia nhập WTO, Nhà nước ta đã tiến hành rà soát, điều chỉnh, bổ sung
nhiều quy định chính sách đối với DVPP nhằm thực hiện các cam kết WTO đối với
DVPP, nhất là các quy định chính sách tác động đến sự gia nhập thị trường và cạnh
tranh trên thị trường DVPPBL ở Việt Nam của các nhà phân phối nước ngoài. Nhìn
chung, chính sách hội nhập và mở cửa thị trường DVPPBL của nhà nước ta đã được
điều chỉnh một cách chủ động ngay trước khi gia nhập WTO, Việt Nam đã cho phép
một số tập đoàn phân phối nước ngoài thành lập siêu thị, trung tâm thương mại 100%
vốn nước ngoài và mở cơ sở bán lẻ thứ hai (sau khi có cơ sở thứ nhất) tại các thành phố

ở Việt Nam. Sau khi gia nhập WTO, Việt Nam đã thực hiện đúng và đầy đủ các cam
kết. Vì thế, từ năm 2006 vốn FDI đăng ký vào dịch vụ bán buôn và bán lẻ tại Việt Nam
đã tăng nhanh. Tổng vốn FDI thực hiện trong dịch vụ bán buôn, bán lẻ và sửa chữa đã
10
chiếm 1,26% tổng vốn FDI thực hiện tại Việt nam trong thời kỳ 1987 đến 11/2010.
- Điều chỉnh chính sách phát triển thương nhân trong lĩnh vực DVPPBL
Quyết định số 311/QĐ-TTg (năm 2003) đã cụ thể hoá chính sách thương
nhân: “Khuyến khích các tổ chức, cá nhân tham gia các hoạt động kinh doanh, mở
rộng mạng lưới kinh doanh của thương nhân thuộc các thành phần kinh tế”. Quyết
định 27/2007/QĐ-TTg đã đề ra chính sách: Khuyến khích các doanh nghiệp thành
lập các Hiệp hội bán buôn, bán lẻ, chợ, siêu thị, hiệp hội các nhà bán lẻ Việt Nam
đã được thành lập nhằm tạo mối liên doanh liên kết, xây dựng và quảng bá thương
hiệu v v Xây dựng và khuyến khích phát triển các loại hình doanh nghiệp
thương mại chủ yếu như: Các tập đoàn, công ty mẹ - con kinh doanh hàng hoá
chuyên ngành hoặc kinh doanh hàng hoá tổng hợp, các công ty thương mại bán lẻ
hiện đại, các công ty kinh doanh dịch vụ logistics, các công ty (hoặc hợp tác xã)
quản lý và kinh doanh chợ, các công ty cổ phần sản xuất chế biến và tiêu thụ hàng
nông sản - thực phẩm, các hợp tác xã thương mại và dịch vụ nông thôn, các hộ kinh
doanh. Sau khi Việt Nam gia nhập WTO, chính sách đối với thương nhân nước ngoài
hoạt động trong lĩnh vực DVPP cũng được thực hiện theo quy định tại Nghị định số
23/2007/NĐ-CP; Thông tư số 09/2007/TT-BCT; Quyết định số 10/2007/QĐ-BTM;
Thông tư số 05/2008/TT-BCT. Đồng thời, chính sách thương nhân nước ngoài hoạt
động trong lĩnh vực DVPP ở Việt Nam cũng được quy định tại một số văn bản pháp
lý khác có liên quan như Nghị định số 98/2009/NĐ-CP ngày 30/10/2009 về việc quy
định mức lương tối thiểu vùng đối với lao động Việt Nam làm việc cho doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài, cơ quan, tổ chức nước ngoài, tổ chức quốc tế và cá nhân
nước ngoài tại Việt Nam; Nghị định số 90/2007/NĐ-CP ngày 31/05/2007 quy định về
việc xuất khẩu, quyền nhập khẩu của thương nhân nước ngoài không hiện diện tại
Việt Nam.
- Điều chỉnh chính sách mặt hàng lưu thông qua các cơ sở bán lẻ

Chính sách mặt hàng lưu thông qua các cơ sở bán lẻ từ năm 1995 được qui
định cụ thể trong một số văn bản dưới luật quan trọng như: Nghị định số 02/CP
ngày 5/11/1995, Nghị định số 11/CP ngày 3/3/1999, chỉ thị số 13/2004/CT-TTg,
11
Nghị định số 59/2006/NĐ-CP của Chính phủ qui định chi tiết Luật Thương mại về
hàng hoá, dịch vụ cấm kinh doanh, hạn chế kinh doanh và kinh doanh có điều kiện;
Luật chất lượng sản phẩm hàng hóa (2007) v…v… Nguyên tắc chung của chính
sách này là trừ các mặt hàng cấm mua bán và các mặt hàng tác động lớn đến sản
xuất và đời sống, Nhà nước phải quản lý bằng kế hoạch định hướng, các hàng hoá
còn lại đều được lưu thông tự do trong cả nước. Chính sách mặt hàng lưu thông
được phân thành 4 loại: 1) Các mặt hàng Nhà nước độc quyền, cấm các thành phần
kinh tế khác kinh doanh; 2) Các mặt hàng hạn chế kinh doanh; 3) Các mặt hàng
kinh doanh có điều kiện; 4) Các mặt hàng còn lại được tự do kinh doanh theo đăng
ký. Chính sách này được bổ sung, sửa đổi, hoàn thiện phù hợp với tiến trình đổi
mới, mang tính hệ thống, nhằm phát huy khả năng tự điều tiết của thị trường trong
việc xác lập cân đối cung - cầu, ổn định giá cả thị trường xã hội. Sau khi Việt Nam
gia nhập WTO, chính sách đối với một số mặt hàng hạn chế kinh doanh hoặc kinh
doanh có điều kiện như xăng dầu, rượu và thuốc lá có một số văn bản pháp lý quy
định chính sách cụ thể gồm: Nghị định số 84/2009/NĐ-CP của Chính phủ về kinh
doanh xăng dầu (thay thế Nghị định số 57/2007/NĐ-CP); Nghị định số
119/2007/NĐ-CP về sản xuất và kinh doanh thuốc lá; Nghị định số 40/2008/NĐ-CP
về sản xuất và kinh doanh rượu .
1.1.3.2. Thực trạng điều chỉnh các chính sách tác động đến đầu tư phát triển dịch
vụ phân phối bán lẻ
- Chính sách và quy hoạch sử dụng đất cho phát triển cơ sở bán lẻ và phát triển
kết cấu hạ tầng phát triển dịch vụ phân phối bán lẻ : Nội dung cơ bản của chính sách
đất đai liên quan đến DVPPBL theo Luật đất đai (2003) là: Nhà nước thống nhất
quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có
hiệu quả; Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài; tổ
chức và các cá nhân có trách nhiệm bảo vệ khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất,

được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật.
Chính sách về quy hoạch phát triển kết cấu hạ tầng cho lĩnh vực DVPPBL đã
được quy định tại một số văn bản như Nghị định số 92/2006/NĐ-CP, Nghị định số
12
04/2008/NĐ-CP, Thông tư số 17/2011/TT-BCT về hướng dẫn quy hoạch ngành
thương mại.
Chính sách đất đai sử dụng cho phát triển kết cấu hạ tầng DVPPBL đã được
Nhà nước quy định, điều chỉnh, bổ sung hoàn thiện tại một số văn bản. Nghị định số
02/2003/NĐ-CP của Chính phủ đã quy định chính sách đất đai cho phát triển chợ là
“Nhà nước hỗ trợ đầu tư về mặt bằng và hạ tầng kỹ thuật hoặc Nhà nước hỗ trợ vốn
đầu tư… xây dựng chợ”. Đề án phát triển thương mại trong nước đến năm 2010 và
định hướng đến năm 2020, được phê duyệt tại Quyết định số 27/2007/QĐ-TTg của
Thủ tướng Chính phủ cũng đã quy định bằng Quy hoạch phát triển kết cấu hạ tầng
thương mại là một bộ phận của quy hoạch sử dụng đất, các quy hoạch về thương
mại sau khi được cấp có thẩm quyền phê duyệt là căn cứ pháp lý để quyết định các
dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thương mại.
Nghị định 61/2010/NĐ-CP đã đề ra chính sách chính sách ưu đãi đất đai
khuyến khích phát triển kết cấu hạ tầng thương mại có quy mô lớn ở địa bàn nông
thôn. Tuy nhiên, đến nay Bộ Công thương chưa ban hàng được thông tư hướng dẫn
thực hiện Nghị định số 61/2010/NĐ-CP để thống nhất thực hiện trên toàn quốc.
- Chính sách đầu tư phát triển DVPPBL, khuyến khích đầu tư phát triển kết
cấu hạ tầng DVPPBL, ưu đãi và hỗ trợ đầu tư đối với các dự án đầu tư phát triển kết
cấu hạ tầng DVPPBL. Chính sách này được qui định tại một số văn bản như: Luật
đầu tư (2005), Luật đấu thầu (2005), Nghị định 51/1999/NĐ-CP, Nghị định số
35/2002/NĐ-CP, Nghị định số 02/2003/NĐ-CP, Quyết định 27/2007/QĐ-TTg,
Quyết định 210/2006/QĐ-TTg, Nghị định số 18/2006/NĐ-CP về hướng dẫn thực
hiện Luật đầu tư Sau khi Việt Nam gia nhập WTO, thực hiện chế độ đãi ngộ quốc
gia (NT) và các cam kết WTO về mở cửa thị trường DVPP, Nhà nước ta đã ban
hành một số văn bản điều chỉnh các quy định chính sách đầu tư và ưu đãi đầu tư
phát triển kết cấu hạ tầng DVPP theo hướng: Không phân biệt đối xử trong đầu tư

phát triển cơ sở bán lẻ giữa các nhà bán lẻ trong nước và các nhà bán lẻ nước ngoài
đầu tư kinh doanh ở thị trường Việt Nam; khuyến khích các dự án đầu tư phát triển
các cơ sở bán lẻ quy mô lớn và dự án xây dựng kết cấu hạ tầng thương mại trên địa
13
bàn nông thôn; hỗ trợ các doanh nghiệp siêu nhỏ và doanh nghiệp có dự án đầu tư
vào phát triển cơ sở bán lẻ hoặc kết cấu hạ tầng thương mại ở địa bàn nông thôn.
(Nghị định số 23/2007/NĐ-CP ngày 12/02/2007) và Thông tư hướng dẫn số
09/2007/TT-BCT ngày 17/7/2007 của Bộ Công Thương. Quyết định số
10/2007/QĐ-BTM, Thông tư số 05/2008/TT-BCT ngày 14/4/2008 sửa đổi và bổ
sung thông tư số 09/2007/TT-BTM,…v…v… Theo các văn bản này, sau khi được
phê duyệt, nhà phân phối nước ngoài sẽ được cấp giấy chứng nhận đầu tư là một
phần của việc đăng ký kinh doanh, trong đó ghi rõ quyền phân phối tại Việt Nam.
Các quy định chính sách về đầu tư liên quan đến đầu tư của các nhà phân phối
nước ngoài vào lĩnh vực DVPPBL ở Việt Nam nêu trên đã cơ bản phù hợp với cam
kết mở cửa thị trường DVPP của Việt Nam trong BTA và WTO.
- Chính sách đầu tư phát triển các loại hình dịch vụ phân phối bán lẻ
Chính sách này được qui định chung trong Luật Thương mại và qui định cụ thể
trong một số văn bản dưới luật quan trọng như: Nghị định số 02/2003/NĐ-CP về phát
triển và quản lý chợ, Chỉ thị số 13/2004/CT-TTg về một số giải pháp chung phát triển
thị trường nội địa; Quyết định số 311/QĐ-TTg về phê duyệt Đề án tổ chức thị trường
trong nước ; Quyết định 559/QĐ-TTg phê duyệt Chương trình phát triển chợ đến
năm 2010, Quyết định số 1371/2004/QĐ-BTM ban hành Qui chế siêu thị, trung tâm
thương mại, Nghị định số 108/2006/NĐ-CP Qui định chi tiết hướng dẫn thi hành một
số điều của Luật Đầu tư 2005, Quyết định 27/2007/QĐ-TTg về phê duyệt Đề án phát
triển thương mại trong nước, Quyết định 210/2006/QĐ-TTg về ban hành danh mục
các loại kết cấu hạ tầng thương mại được hưởng chính sách hỗ trợ đầu tư từ ngân
sách trung ương giai đoạn 2008 – 2013, Nghị quyết số 16/2007/NQ-CP và Nghị định
số 61/2010/NĐ-CP
1.1.3.3. Thực trạng điều chỉnh các chính sách tác động đến hoạt động vận doanh và
hiệu quả vận doanh của các cơ sở dịch vụ phân phối bán lẻ.

- Chính sách tài chính – tín dụng, lãi suất:
Sau khi Việt Nam gia nhập WTO, khung pháp lý và chính sách tài chính – tín
dụng cũng liên tục được điều chỉnh, bổ sung . Nghị định 59/2009/NĐ-CP về tổ chức
14
và hoạt động của NHTM đã thiết lập nền tảng pháp lý bình đẳng giữa các ngân hàng
thương mại quốc doanh và tư nhân, kể cả ngân hàng tư nhân trong nước và nước
ngoài. Cùng với việc điều chỉnh chính sách cho phát triển thị trường tín dụng, chính
sách lãi suất cũng được điều chỉnh nhiều lần (nhất là sau khi Việt Nam ký BTA và
gia nhập WTO) theo hướng thị trường cạnh tranh. Tháng 6/2002 (Sau khi Việt Nam
ký BTA) NHTW đã bỏ quy định việc tổ chức tín dụng ấn định lãi suất cho vay theo
lãi suất cơ bản, chuyển sang cơ chế lãi suất cho vay thỏa thuận mà qua đó các tổ chức
tín dụng ấn định lãi suất kinh doanh bằng VNĐ trên cơ sở cung – cầu thị trường;
NHTW tiếp tục công bố lãi suất cơ bản với mục đích phát tín hiệu và định hướng lãi
suất thị trường tín dụng; áp dụng mô hình hành lang lãi suất thị trường liên ngân
hàng.Tháng 4/2008 (Sau khi Việt Nam gia nhập WTO), NHTW tiếp tục điều chỉnh
chính sách lãi suất tăng với nhiều biện pháp mạnh mẽ hơn. Việc điều chỉnh này đã
tạo đà cho tăng trưởng tín dụng “nóng” trong các năm 2009 – 2010 (năm 2009 tăng
trưởng tín dụng 39,6%), với mức lãi suất huy động tín dụng cao dẫn đến lãi suất cho
vay của các tổ chức tín dụng rất cao từ năm 2009 đến nay, tác động mạnh đến quyết
định vay vốn đầu tư và kinh doanh của các cơ sở phân phối bán lẻ, ảnh hưởng bất
lợi đến hiệu quả vận doanh của các doanh nghiệp bán lẻ quy mô lớn cũng như đầu
tư, hiện đại hóa các siêu thị, TTTM, trung tâm mua sắm (TTMS).Mặt khác, trong
năm 2009 NHTW đã ban hành một số quy định chính sách tác động mạnh đến sự
phát triển DVPPBL như: Thông tư số 01/2009/TT-NHNH ngày 23/1/2009 chính
thức cho phép tái áp dụng cho vay tiêu dùng; chỉ thị số 01/CT-NHNN ngày
22/5/2009 về việc các NHTM phải kiểm soát quy mô, cơ cấu tín dụng ngắn – trung
– dài hạn bằng VNĐ và ngoại tệ phù hợp với khả năng kỳ hạn và cơ cấu vốn huy
động; từ quý IV/2009 các NHTM thực hiện rà soát các khoản vay phục vụ mục đích
tiêu dùng đã giải ngân, đồng thời tăng thêm ác điều kiện ràng buộc. Việc thực hiện
điều chỉnh lãi suất tăng và chính sách cho vay tiêu dùng, kích cầu trong nước tuy có

góp phần vào việc phục hồi tăng trưởng kinh tế, tăng phương tiện thanh toán và nhu
cầu thị trường DVPPBL dẫn đến tăng trưởng bán lẻ ở mức cao trong điều kiện suy
giảm kinh tế trong các năm 2009 – 2010, nhưng lại gây khó khăn trong vay vốn
15