Thẩm định giá trị vườn cây cao su tại tỉnh Bình Phước ( Chuyên đề tốt nghiệp TP.HCM Trường Đại Học Kinh Tế )

TRNG I HC KINH T THÀNH PH H CHÍ MINH
KHOA KINH T PHÁT TRIN
Chuyên ngành: Kinh t Thm nh Giá



KHOÁ LUN TT NGHIP

 tài:
THM NH GIÁ TR VN CÂY CAO SU TI
TNH BỊNH PHC







GVHD: TS. NGUYN QUNH HOA
SVTH : PHM TH HNG ANH
Lp : Thm nh Giá 1 ậ K35
MSSV : 31091020621
TP.HCM, tháng 4.2013

i

LI CAM OAN
Tôi cam đoan đây là đ tài nghiên cu ca tôi, đc thc hin da trên c s
nghiên cu lý thuyt, kin thc v thm đnh giá kt hp vi vic kho sát tình hình
thc tin. Nhng s liu trong khoá lun thu thp đc và các kt qu tính toán là
hoàn toàn trung thc, không sao chép t bt k ngun nào khác.

Tôi xin chu hoàn toàn trách nhim trc nhà trng v s cam đoan này.
Tp. H Chí Minh, ngày 07 tháng 4 nm 2013
Tác gi

Phm Th Hng Anh


ii

LI CM N
 hoàn thành khóa lun tt nghip này, tác gi luôn nhn đc s giúp đ
nhit tình t phía quý thy cô, bn bè cng nh các anh ch ti đn v thc tp. Vì
vy tác gi mong mun có vài li đ bày t s bit n sâu sc ca mình.
u tiên, xin gi li cám n chân thành đn TS. Nguyn Qunh Hoa – ging
viên ph trách môn Thm đnh giá Bt đng sn, ngi đã tn tình truyn đt nhng
kin thc quý giá v lnh vc thm đnh giá bt đng sn cng nh đã nhit tình
hng dn trong sut quá trình vit khóa lun tt nghip.
Tip đn, tác gi xin cm n quý Thy, Cô trong khoa Kinh t phát trin,
Trng i Hc Kinh t Thành ph H Chí Minh đã tn tình ging dy trong sut
bn nm hc tp. Vi vn kin thc đc tip thu trong quá trình hc không ch là
c s cho quá trình thc hin khóa lun mà còn là nn tng giúp cho quá trình hc
tp nghiên cu chuyên sâu ca tác gi sau khi ra trng.
V phía đn v thc tp - Công ty C phn a c i Á, xin chân thành cm
n Ban Giám c đã cho phép và to điu kin thun li đ tôi có th thc tp ti
công ty. ng gi li cm n đn các anh ch trong phòng Thm đnh ca công ty
đã h tr tôi trong sut quá trình thc tp.
Tác gi cng xin gi li cm n đn anh Vn Thin M, Phó Giám c Sàn
Giao dch bt đng sn – Công ty C phn a c i Á đã giúp đ trong quá trình
thu thp s liu.
Cui cùng tác gi kính chúc quý Thy, Cô và các anh, ch trong Công ty C

phn a c i Á luôn di dào sc khe, đt đc nhiu thành công tt đp trong
công vic và cuc sng.
Trân trng kính chào!
Phm Th Hng Anh

iii

NHN XÉT CA N V THC TP

iv

NHN XÉT CA GIÁO VIÊN HNG DN

v
MC LC
LI M U 1
1. Lý do chn đ tài 1
2. Mc tiêu nghiên cu 1
3. i tng và phm vi nghiên cu 1
4. Phng pháp nghiên cu 2
5. Kt cu đ tài 2
CHNG 1: C S LÝ LUN 3
1.1 C S LÝ LUN V BT NG SN 3
1.1.1 Khái nim bt đng sn 3
1.1.2 Các thuc tính ca bt đng sn 4
1.1.3 c trng ca bt đng sn 5
1.1.4 Phân loi bt đng sn 7
1.2 C S LÝ LUN V THM NH GIÁ T NÔNG NGHIP 7
1.2.1 t nông nghip 7
1.2.2 Thm đnh giá đt nông nghip 9
1.2.3 Phng pháp thm đnh giá đt nông nghip 9
1.3 C IM V LOI TÀI SN THM NH 11
1.3.1 Cây cao su và s sinh trng phát trin 11

1.3.2 Các yu t tác đng đn giá tr vn cây cao su 16
CHNG 2: TNG QUAN TH TRNG CAO SU 18
2.1 TÌNH HÌNH TH TRNG CAO SU VIT NAM – TH GII 18
2.1.1 Th trng Vit Nam 18
2.1.2 Th trng Th gii 19
2.1.3 Din bin giá cao su 23
2.1.4 Trin vng giá 24
2.2 XU HNG PHÁT TRIN DIN TệCH T TRNG CAO SU TI VIT
NAM 26
CHNG 3: THM NH GIÁ TR VN CAO SU TI TNH
BỊNH PHC 28
3.1 GII THIU V VN CAO SU THM NH 28
vi

3.1.1 Thông tin chung 28
3.1.2 V trí và li th 28
3.1.2 c đim tài sn gn lin trên đt. 29
3.2 NG DNG PHNG PHÁP SO SÁNH TRC TIP 29
3.2.1 Mô t v các bt đng sn so sánh 29
3.2.2 iu chnh v các yu t so sánh 34
3.2.3 c tính giá tr ca tài sn 36
3.3 NG DNG PHNG PHÁP THU NHP 37
3.3.1 Phng pháp dòng tin chit khu 37
3.3.2 Phng pháp vn hóa trc tip 44
KT LUN 48
TÀI LIU THAM KHO 50
GVHD: TS. Nguyn Qunh Hoa SVTH: Phm Th Hng Anh
1

LI M U

1. Lý do chn đ tài
Trên th gii, ngh thm đnh giá đã hình thành t rt lâu và đc xem là mt
ngh có vai trò quan trng trong nn kinh t. Ti Vit Nam ngh thm đnh giá ch
mi ra đi khong hn mi nm, dù thi gian hot đng cha lâu nhng s xut
hin ngh thm đnh giá đã có nhng tác đng tích cc trong vic qun lý hiu qu
nn kinh t, k c trong phòng, chng tham nhng, chng tht thoát, lãng phí. Hot
đng thm đnh giá có  nhiu lnh vc nh thm đnh giá bt đng sn, thng
hiu, doanh nghip, nhng  Vit Nam hin nay ch yu là trong lnh vc bt
đng sn. Mc dù ph bin trong lnh vc này nhng nhìn chung đa s ch tp trung
vào vic thm đnh giá các loi bt đng sn nh nhà , cao c vn phòng,ầ mà
cha có s quan tâm đúng mc đn dng bt đng sn là đt nông nghip, loi đt
chim mt b phn không nh trong qu đt đai hin nay dn đn vic thm đnh
giá loi bt đng sn này tr nên khó khn và đôi khi cha phn ánh đúng giá tr.
Trc tình hình trên, vic thm đnh đt nông nghip mt cách chun mc là điu
nên làm và nên đc nghiên cu đ đáp ng nhu cu thm đnh giá đt nông
nghip. ó là lý do ch yu đ tác gi la chn đ tài v thm đnh đt nông nghip,
vi trng hp c th là “Thm đnh giá tr vn cây cao su ti tnh Bình Phc”.
2. Mc tiêu nghiên cu
Thm đnh giá tr vn cao su nh th nào?
Nghiên cu và phân tích nhng yu t tác đng và hình thành giá tr vn cao
su phc v cho công tác thm đnh đt trng cây lâu nm nói riêng và đt nông
nghip nói chung.
Các phng pháp nào có th s dng trong công tác thm đnh giá tr vn
cao su hin nay?
3. i tng và phm vi nghiên cu
 i tng nghiên cu
Vn cây cao su đang trong giai đon khai thác kinh doanh.
GVHD: TS. Nguyn Qunh Hoa SVTH: Phm Th Hng Anh
2

 Phm vi nghiên cu
a bàn xã Tân Li, huyn ng Phú, tnh Bình Phc.
4. Phng pháp nghiên cu
Phng pháp thng kê thu thp s liu, kho sát thc t t đó tin hành phân
tích đnh lng t các s liu thu thp đc làm c s d liu đ xác đnh giá tr ca
loi bt đng sn đang nghiên cu.
5. Kt cu đ tài
Ngoài phn m đu và kt lun, đ tài nghiên cu gm có 3 chng:
CHNG 1: C S LÝ LUN
Chng này gii thiu tng quan v bt đng sn là đt nông nghip, thm
đnh giá tr đt nông nghip nói chung và các phng pháp đ c tính giá tr, bên
cnh đó nêu rõ các đc thù riêng v loi tài sn thm đnh là vn cây cao su và đa
ra các yu t tác đng đn giá tr ca loi tài sn này.
CHNG 2: TNG QUAN TH TRNG CAO SU
Chng 2 đánh giá khái quát v din bin tình hình th trng cao su Th gii
nói chung và ti Vit Nam nói riêng, cng nh xu hng phát trin din tích trng
cao su ti Vit Nam trong nhng nm ti. Qua đó tin hành d báo trin vng v
sn lng cung cu và giá ca cao su trong tng lai, mt trong nhng yu t tác
đng đn giá tr ca vn cây cao su thm đnh. Vic phân tích và d báo s góp
phn cho công tác thm đnh đc chính xác.
CHNG 3: THM NH GIÁ TR VN CAO SU TI TNH BÌNH
PHC
Trong chng 3, tác gi thc hin thm đnh giá tr vn cao su c th ti đa
bàn tnh Bình Phc bng phng pháp so sánh trc tip, phng pháp vn hóa
trc tip và phng pháp chit khu dòng tin. Các thông s đu vào cho ba phng
pháp này ch yu da trên các d liu quá kh đc ch ti sn cung cp cng nh
qua kho sát th trng ca tác gi. T đó tin hành tng hp, so sánh kt qu ca
ba phng pháp và đa ra mt mc giá phù hp cho vn cao su đang nghiên cu.
GVHD: TS. Nguyn Qunh Hoa SVTH: Phm Th Hng Anh
3

CHNG 1: C S LÝ LUN
1.1 C S LÝ LUN V BT NG SN
1.1.1 Khái nim bt đng sn
Tài sn đc chia làm nhiu loi, tùy tng mc đích s dng hay qun lý mà
có th có các tiêu thc khác nhau đ phân chia thành các loi. Mt cách phân chia
khái quát nht đã có cách đây hàng trm nm trong B Lut La Mã và cho đn nay
vn đc các nc s dng là phân chia tài sn thành hai loi: ng sn và Bt
đng sn.
Bt đng sn là mt thut ng đc s dng ph bin  hu khp các quc gia
trên th gii. Thut ng Bt đng sn đc hiu tng đi rng và đa dng.
 Theo Bách khoa toàn th m (www.wikipedia.org)
Bt đng sn là mt thut ng pháp lut ( mt s nc nh Liên hip Anh,
Canada, Úc, M) có ý ngha bao gm đt đai và nhng gì dính lin vnh vin vi
mnh đt đó. Nhng th đc xem là dính lin vnh vin nh là nhà ca, ga ra, kin
trúc  trên hoc du khí, m khoáng cht  di mnh đt đó. Nhng th có th d
ra khi mnh đt nh nhà di đng, lu, nhà tm thì không đc xem là bt đng sn.
 Theo Lut Dân s Thái Lan, Lut Dân s c
Lut Dân s Thái Lan, ti iu 100 có ch rõ bt đng sn là đt đai và nhng
vt gn lin vi đt đai, bao gm c nhng quyn gn vi vic s hu đt đai.
Trong khi đó, Lut Dân s c đa ra khái nim bt đng sn bao gm đt đai và
các tài sn gn vi đt.
 Theo Lut pháp Vit Nam
B Lut Dân s nm 2005 ca nc Cng hoà Xã hi Ch ngha Vit Nam, ti
iu 174 có quy đnh: Bt đng sn là các tài sn không th di di đc bao gm:
- t đai
- Nhà , công trình xây dng gn lin vi đt đai, k c các tài sn gn lin
vi nhà , công trình xây dng trên đó
GVHD: TS. Nguyn Qunh Hoa SVTH: Phm Th Hng Anh
4

- Các tài sn khác gn lin vi đt đai
- Các tài sn khác do pháp lut quy đnh.
Mc dù có nhng quy đnh c th nh trên, song vic phân đnh các tài sn là
đng sn hay bt đng sn thng không đn gin. Có phi chng tt c các công
trình xây dng và kin trúc đu là bt đng sn. Hay có phi tt c các tài sn đi lin
vi các công trình xây dng cng đu là bt đng sn không? Nhng khó khn này
thng làm cho ngi kinh doanh hoc đnh giá bt đng sn có cái nhìn sai v giá
tr đích thc ca các bt đng sn.  tránh nhng sai lm trong quá trình đánh giá
bt đng sn, ngi ta phi nghiên cu đ ch ra các đc trng riêng có ca bt đng
sn, tìm ra nhng tiêu chí đ phân bit gia đng sn và bt đng sn.
Tóm li có mt cách hiu ph bin là: Bt đng sn là nhng tài sn vt cht
không th di di, tn ti và n đnh lâu dài. Nh vy, đc coi là bt đng sn khi
có các điu kin sau:
- Là mt yu t vt cht có ích cho con ngi;
- c chim gi bi cá nhân hoc cng đng ngi;
- Có th đo lng bng giá tr nht đnh;
- Không th di di hoc di di hn ch đ tính cht, công nng, hình thái ca
nó không thay đi;
- Tn ti lâu dài.
1.1.2 Các thuc tính ca bt đng sn
Thuc tính là nhng tính cht vn có bên trong ca bt đng sn
- Tính bt đng: Bt đng sn có v trí c đnh v v trí đa lý, v đa đim và
không có kh nng di di đc. c đim này là do bt đng sn luôn gn lin
vi đt đai, mà đt đai có đc đim là có v trí c đnh và có gii hn v din
tích và không gian. iu này có ý ngha quan trng trong vic lý gii giá tr và
li ích ca bt đng sn li gn lin vi tng v trí c th cng nh chu tác
đng ca yu t vùng và khu vc rt rõ rt.
GVHD: TS. Nguyn Qunh Hoa SVTH: Phm Th Hng Anh
5

- Tính không đng nht: Khác vi các loi hàng hóa khác, bt đng sn là
mt loi hàng hóa không có tính đng nht. S khác bit ca bt đng sn
trc ht là do s khác nhau v v trí lô đt, khác nhau v kt cu và kin trúc,
khác nhau v hng; v cnh quan và các vt ngoi cnh. Do vy khi thm
đnh bt đng sn cn chú ý đn đc đim c th ca bt đng sn.
- Tính khan him: Bt đng sn gn lin vi tài nguyên đt mà tài nguyên
đt thì hu hn. Mt khácdo nhu cu ngày càng cao v đt đai ca vic đô th
hoá, công nghip hoá, hin đi hoá và xây dng nhà  đ đáp ng vi dân s
ngày càng tng nên gây ra hin tng cung không đ cu và tính khan him
ca đt đai. Do vy v lâu dài giá bt đng sn có xu hng tng lên.
- Tính bn vng, đi sng kinh t dài: Bt đng sn là mt loi hàng hóa đc
bit so vi các loi hàng hóa khác, vì nó là loi hàng hóa bn vng theo thi
gian. Tính lâu bn ca bt đng sn gn lin vi s tn ti vnh vin ca đt
đai. Mt khác, các công trình xây dng, công trình kin trúc thng có tui th
cao, có th đn hàng trm nm nu đc s dng, ci to và bo v tt. Ngay
trong nông nghip, bt đng sn là vn cây lâu nm cng có thi gian tn ti
lâu dài. ây là thuc tính riêng và quan trng ca bt đng sn khi so sánh vi
các tài sn khác.
1.1.3 c trng ca bt đng sn
Bt đng sn cng nh các tài sn khác, nó ch tr thành hàng hóa khi đc
trao đi trên th trng. Mt bt đng sn khi tr thành hàng hóa thì nó có giá tr và
giá tr s dng nhm tha mãn nhu cu nào đó ca con ngi. Tuy nhiên hàng hóa
bt đng sn là mt hàng hóa đc bit, do đó ngoài nhng đc đim chung ca hàng
hóa nó còn có nhng đc trng riêng bit đó là:
 Kh nng co giãn ca cung bt đng sn kém
Tính khan him ca bt đng sn to nên s kém co giãn ca cung bt đng
sn so vi nhu cu phát trin dân s và s bin đng ca giá c. Kh nng kém co
giãn này th hin  các mt sau:
- Tng cung v đt đai nói chung b gii hn bi din tích t nhiên.

GVHD: TS. Nguyn Qunh Hoa SVTH: Phm Th Hng Anh
6

- Các d án bt đng sn có đu t xây dng thng đòi hi mt thi gian
nht đnh, công sc và tin bc đ xây lp mi có th đa vào s dng.
Bên cnh các mt hn ch v mt t nhiên nêu trên còn có mt hn ch v mt
quy hoch và đây là mt hn ch ni bt nht. Bi vì vic phân b đt đai cho
nhng mc đích s dng c th phi tuân theo quy hoch s dng đt đai trong tng
thi k nên thông thng không th tùy tin chuyn mc đích trái vi quy hoch.
Vi nhng thay đi v chiu cao, din tích đt xây dng cng phi đm bo tuân
theo quy hoch và điu l xây dng ca chính quyn đa phng.
 Thi gian mua bán dài, chi phí giao dch cao
Do bt đng sn là mt tài sn quan trng có giá tr cao nên vic mua, bán bt
đng sn phi đc cân nhc thn trng dn đn thi gian mua bán, giao dch
thng là dài so vi các tài sn khác, điu đó dn đn chi phí mua bán, giao dch
cao. Cng do đc trng này đòi hi nên hot đng kinh doanh bt đng sn luôn cn
đn s tham gia ca các t chc môi gii vi vai trò xúc tác đ giao dch thành
công, bên cnh đó còn có s tham gia ca ngân hàng và các t chc tín dng.
 Kh nng chuyn hóa thành tin mt kém linh hot
Bt đng sn là mt loi hàng hóa đc bit so vi các loi hàng hóa khác nh
chng khoán, vàng hay ngoi t. Mc dù bt đng sn có sc hp dn cao đi vi
nhà đu t nhng vic chuyn hóa thành tin ca chng khoán, vàng hay ngoi t
thun tin hn, nguyên nhân là do bt đng sn thng có giá tr cao, li nhun
mang li cng ln đng thi thi gian mua bán dài dn đn vic chuyn hóa thành
tin mt kém linh hot.
 Chu s can thip và qun lý cht ch ca Nhà nc
Bt đng sn gn lin vi đt đai mà đt đai là ngun tài nguyên quan trng
ca mi quc gia và gn lin vi đi sng sinh hot ca mi ngi dân. Vì vy các
quan h giao dch v bt đng sn thng có nh hng rt mnh đn đi sng kinh
t, xã hi và chính tr ca quc gia đó. Do đó nhà nc cn phi ban hành các quy

đnh, vn bn pháp lut, các ch trng, chính sách đ điu tit và qun lý cht ch
GVHD: TS. Nguyn Qunh Hoa SVTH: Phm Th Hng Anh
7

đi vi các hot đng ca th trng bt đng sn nhm duy trì s n đnh và khai
thác có hiu qu các ngun ni lc cho phát trin ca quc gia.
1.1.4 Phân loi bt đng sn
Bt đng sn đc phân chia thành nhiu loi, vi đc đim và yêu cu s
dng rt khác nhau. Có nhiu cách phân loi bt đng sn nh phân loi theo tình
trng s dng, theo quyn tài sn, Tuy nhiên ngi ta ch yu phân loi theo chc
nng s dng ca bt đng sn.
Cn c theo chc nng s dng, có th chia bt đng sn làm các loi:
- t: t nông nghip, đt lâm nghip, đt công nghip, đt , đt chuyên
dùng, đt cha s dng.
- Nhà : Nhà  cao tng và nhà  thp tng.
- Bt đng sn thng mi, dch v: Trung tâm mua sm, siêu th, ch,
- Bt đng sn sn xut: Khu công nghip, khu ch xut, nhà máy,.
- Bt đng sn công: Các tòa nhà ca y ban, s ban ngành,
- Bt đng sn đc bit: Di tích lch s, ngha trang,
Vic phân loi bt đng sn có ý ngha quan trng trong vic qun lý và s
dng bt đng sn ca nhà nc đm bo cho vic xây dng chính sách phát trin
và qun lý th trng bt đng sn phù hp vi tình hình thc t, là c s đ các nhà
đu t xem xét c hi đu t, đánh giá mt cách hp lý giá tr bt đng sn đ gim
thiu ri ro trong các quyt đnh đu t. Ngoài ra vic phân loi còn giúp các cá
nhân, t chc thm đnh giá nhn thc rõ v tài sn thm đnh và các tài sn so sánh
nhm đnh hng trong vic thu thp thông tin, phân tích và đa ra đc phng
pháp thm đnh thích hp.
1.2 C S LÝ LUN V THM NH GIÁ T NÔNG NGHIP
1.2.1 t nông nghip
1.2.1.1 Khái nim và phân loi đt nông nghip

GVHD: TS. Nguyn Qunh Hoa SVTH: Phm Th Hng Anh
8

Lut t đai nm 2003 đã chia đt đai làm ba nhóm bao gm: nhóm đt nông
nghip, nhóm đt phi nông nghip và nhóm đt cha s dng; cách phân loi da
trên tiêu chí duy nht là mc đích s dng ch yu ca đt, điu nàyto điu kin
thun li cho ngi s dng đt thc hin các quyn ca mình trong quá trình s
dng đt cng nh cho các c quan nhà nc trong quá trình qun lý đt đai.
Lut t đai nm 2003 và Ngh đnh s 181/2004/N-CP hng dn thi hành
không đa ra khái nim c th đt nông nghip mà lit kê các loi đt thuc nhóm
đt nông nghip bao gm:
- t sn xut nông nghip: đt trng cây hàng nm, đt trng cây lâu nm;
- t lâm nghip: đt rng sn xut, đt rng phòng h, đt rng đc dng;
- t nuôi trng thy sn;
- t làm mui;
- t nông nghip khác theo quy đnh ca Chính ph.
Nh vy có th hiu đt nông nghip là tng th các loi đt có đc tính s dng
ging nhau, vi t cách là t liu sn xut ch yu phc v cho mc đích sn xut
nông nghip, lâm nghip nh trng trt, chn nuôi, nuôi trng thu sn, trng rng,
khoanh nuôi tu b bo v rng, nghiên cu thí nghim v nông, lâm nghip.
1.2.1.2 Vai trò ca đt nông nghip
t đai là thành phn đc bit quan trng ca môitrng sng, là đa bàn phân
b các khu dân c, là ni xây dng các c s kinh t vn hoá – xã hi, an ninh quc
phòng. t đai tham gia vào tt c ngành kinh t ca xã hi. Tuy vy, đi vi tng
ngành c th đt đai có v trí khác nhau.
Hin nay theo thng kê ca Tng cc DS – KHHG, dân s Vit Nam khong
88 triu ngi, trong đó hn 70% sng  nông thôn, din tích đt nông nghip là
hn 9 triu ha. Nh vy đt nông nghip là tài sn ca đa s ngi dân Vit Nam và
hu ht ngi dân sng  vùng nông thôn. Vì vy trong nông nghip, đt đai có vai
trò là t liu sn xut không th thay th đc, nó va có tính cht ca đi tng lao

đng, va mang tính cht ca t liu lao đng. Ngoài ra đt nông nghip không ch
GVHD: TS. Nguyn Qunh Hoa SVTH: Phm Th Hng Anh
9

đóng vai trò là đa bàn t chc sn xut mà còn là ngun cung cp dinh dng ch
yu cho cây trng. Vì vy đt nông nghip thng gn lin vi các điu kin t
nhiên (th nhng, thi tit, khí hu, nc, cây trng, ) nên vic s dng đt đai
phi phù hp vi các điu kin t nhiên, kinh t và cht lng rung đt ca tng
vùng đ mang li hiu qu kinh t cao. Trong nông nghip, nu s dng hp lý đt
đai thì sc sn xut ca nó không ngng đc nâng lên. Sc sn xut ca đt đai
tng lên gn lin vi s phát trin ca lc lng sn xut, s tin b khoa hc k
thut, vi vic thc hin phng thc thâm canh và ch đ canh tác hp lý. Sc sn
xut ca đt đai biu hin tp trung  đ phì nhiêu ca đt đai. Do đó cn phi thc
hin các bin pháp hu hiu đ nâng cao đ phì nhiêu ca đt đai, cho phép nng
sut đt đai tng lên.
1.2.2 Thm đnh giá đt nông nghip
Thm đnh giá đt nông nghip là s c tính v giá tr ca quyn s dng đt
nông nghip và quyn s hu tài sn gn lin vi đt c th bng hình thái tin t
cho mt mc đích đã đc xác đnh rõ, trong điu kin ca mt th trng nht đnh
và vi nhng phng pháp phù hp.
1.2.3 Phng pháp thm đnh giá đt nông nghip
Công tác thm đnh giá đt nông nghip ti Vit Nam ch yu s dng hai
phng pháp chính là phng pháp so sánh trc tip và phng pháp thu nhp.
1.2.3.1 Phng pháp so sánh trc tip
Phng pháp so sánh trc tip là phng pháp thm đnh giá tr tài sn da
trên c s thông tin v các tài sn tng t mi đc giao dch trên th trng.
Phng pháp này da trên các nguyên tc c bn là nguyên tc cung cu, nguyên
tc thay th, nguyên tc đóng góp, nguyên tc cân bng và nguyên tc ngoi vi.
Phng pháp tin hành
Bc 1: Nghiên cu th trng, kho sát và thu thp thông tin đ tìm kim thông tin

th trng phù hp cho nhng bt đng sn tng t cnh tranh vi bt đng sn
cn thm đnh. Ngha là tìm kim các d liu th trng, nhng tài sn đc bán
trong thi gian gn mà có th so sánh vi bt đng sn cn thm đnh v các mt:
GVHD: TS. Nguyn Qunh Hoa SVTH: Phm Th Hng Anh
10

kích c, đa đim, khu vc, môi trng, đc đim pháp lý và các thông tin đc đim
khác phù hp vi loi bt đng sn cn thm đnh.
Bc 2: Kim chng thông tin đ xác nhn thông tin đó là chính xác bng cách tin
hành điu tra khu vc ca bt đng sn là đi tng thm đnh giá và các tài sn có
kh nng so sánh, sau đó nhn dng vài kh nng so sánh gn gi nht.
Bc 3: La chn các đn v so sánh phù hpvà tin hành phân tích so sánh cho
tng đn v.
Bc 4: So sánh các bt đng sn đã đc mua bán vi bt đng sn cn thm đnh,
s dng các yu t so sánh và điu chnh nhng s khác nhau gia các giá bán.
1.2.3.2 Phng pháp thu nhp
Nhng nguyên tc ch yu làm c s nhm phân tích d liu trong quá trình
thm đnh giá tr bt đng sn bng phng pháp thu nhp gm: nguyên tc s dng
cao nht và tt nht, nguyên tc cung cu, nguyên tc d kin li ích tng lai.
Phng pháp thu nhp da trên c s c tính thu nhp hay dòng thu nhp
đc to ra t bt đng sn thm đnh, chuyn v giá tr hin ti thông qua t sut
vn hóa hoc t sut sinh li thích hp. Phng pháp thu nhp đc chia thành hai
phng pháp chính là phng pháp vn hóa trc tip và phng pháp chit khu
dòng tin, tùy vào ngun d liu khách quan thu thp đc t th trng mà la
chn đc phng pháp phù hp nht.
Phng pháp vn hóa trc tip:
Phng pháp vn hóa trc tip c tính giá tr th trng ca bt đng sn
thm đnh bng vic chuyn đi thu nhp thun d kin trong mt nm v giá tr
ca bt đng sn đó thông qua t sut vn hóa thích hp da trên gi đnh thu nhp
trong tng lai là n đnh hoc k hn đu t là vnh vin.

Công thc: V
R
= 

V
R
: Giá tr bt đng sn
I
o
: Thu nhp thun d tính trong mt nm đu ca thi hn tính
R
o
: T sut vn hóa chung
GVHD: TS. Nguyn Qunh Hoa SVTH: Phm Th Hng Anh
11

Phng pháp chit khu dòng tin
Phng pháp chit khu dòng tin s đc s dng khi dòng thu nhp ca bt
đng sn thm đnh đc d báo không n đnh, và giá tr ca bt đng sn s đc
thu hi vào cui k hn tính toán theo t l thay đi d tính.
Các bc tin hành:
+ Chn thi hn d tính dòng thu nhp và tính dòng thu nhp hàng nm
+ Tính t sut sinh li ca dòng thu nhp
+ Tính giá tr thu hi vào cui k hn
+ Tính giá tr bt đng sn vi t sut sinh li tìm đc.
1.3 C IM V LOI TÀI SN THM NH
Bt đng sn cn đc thm đnh đc đ cp trong bài nghiên cu này là
thm đnh giá tr đt nông nghip, c th là thm đnh giá tr đt trng cây cao su.
Vì vy vic phân tích đc đim cng nh các yu t tác đng đn loi tài sn này có
vai trò quan trng trong công tác thm đnh nhm giúp xác đnh đc mc giá chính

xác phù hp.
1.3.1 Cây cao su và s sinh trng phát trin
1.3.1.1 c đim cây cao su
 Gii thiu chung v cây cao su:
Cây cao su (tên khoa hc: Hevea brasiliensis), là mt loài cây thân g thuc v
h Thu Du (Euphorbiaceae). Cây cao su có ngun gc  Braxin thuc châu M
La Tinh. Cao su là cây đa tác dng, trng cây cao su cho hiu qu kinh t cao, ngoài
khai thác m, thân cây còn là nguyên liu cho công nghip ch bin g, đng thi
có th giúp ci thin khí hu, gi m cho đt, vv
Cao su là cây công nghip dài ngày, cây ch sinh trng bng ht, thi gian
chm sóc cao su t lúc bt đu trng đn lúc bt đu thu hoch m kéo dài t 5 – 7
nm và thu hoch liên tc hn 25nm. Do thi gian thu hoch m kéo dài trong
nhiu nm nên vic thu hoch m đúng k thut có ý ngha quan trng trong vic
đm bo nng sut cao và bn vng trong nhiu nm. Vic thu hoch m cao su
GVHD: TS. Nguyn Qunh Hoa SVTH: Phm Th Hng Anh
12

thng kéo dài liên tc 8 – 10 tháng trong nm ch không theo mùa v nh các
loi cây trng khác.  thu hoch m, ngi ta dùng dao co đi mt lp v mng
trên thân cây đ m chy ra và hng vào chén.
M cây cao su có giá tr kinh t cao, là mt trong bn nguyên liu chính ca
ngành công nghip th gii. Tùy vào tng đ tui mà sn lng m thu đc s
khác nhau, các cây già hn cho nhiu nha m hn. Sau khi cây cao su đã kt thúc
chu trình sn sinh nha m, ngi ta khai thác thân cây làm g. G t cây cao su
đc s dng trong sn xut đ g. G cao su đc đánh giá cao vì có th g dày,
màu sc hp dn và cng đc đánh giá nh là loi g thân thin môi trng.
Ht cao su dùng làm ging, làm nguyên liu ty ra, thc n gia súc, hoá cht
sn và các loi ph kin khác. Cành lá dùng làm ci đun, lá cao su dùng làm phân
bón khi phân hu.
Bên cnh đó các rng cao su có kh nng gi và to đc ngun nc, chng

xói mòn bo v đt, góp phn ph xanh đt trng đi núi trc và có giá tr cnh
quan sinh thái du lch.
 c đim sinh thái ca cây cao su:
t đai: Cây cao su là loài cây d thích nghi, có th sng trên hu ht các loi
đt khác nhau nh đt đ Bazan, đt xám Potzon trên phù sa c và đt sa phin
thch. Cây cao su thích hp vi các vùng đt có bình đ tng đi thp di 200m.
Càng lên cao thì nhit đ càng thp và nh hng ca gió càng mnh không thun
li cho cây cao su.  Vit Nam có th trng cao su  đ cao đn 500m – 600m.
 dc: Cây cao su thng đc trng trên nn đt có đ dc nh hn 8%. 
đ dc 8% – 30% thì vn trng đc nhng chú ý đn các bin pháp chng xói
mòn.  dc liên quan đn đ phì nhiêu ca đt. t càng dc thì xói mòn càng
mnh, khin các cht dinh dng trong đt, nht là trong lp đt mt mt đi nhanh
chóng. Khi trng cao su trên đt dc cn phi thit lp các h thng bo v đt,
chng xói mòn rt tn kém nh đê, mng,v.v Hn na, các din tích cao su trng
trên đt dc s gp nhiu khó khn trong công tác trng mi, chm sóc và vn
chuyn m v nhà máy ch bin.
GVHD: TS. Nguyn Qunh Hoa SVTH: Phm Th Hng Anh
13

 sâu tng đt: đ sâu cho trng cây cao su là 0,8m – 2m, gii hn pH đt có
th trng cây cao su là 3,5 – 7,0. t trng cao su phi có cp ht sét  lp đt mt
(0m – 30cm) ti thiu là 20%,  lp đt sâu hn (>30cm) ti thiu là 25%. t ni
có mùa khô kéo dài, thì t l sét t 20% –25% (đt cát pha sét) đc xem là gii hn
cho cây cao su. t có thành phn ht thô chim trên 50% trong 0,8m lp đt mt là
ít thích hp cho vic trng cao su. Các thành phn ht thô s gây tr ngi cho s
phát trin ca r cao su và nh hng bt li đn kh nng d tr nc ca đt.
Khí hu: Cây cao su là cây trng nhit đi đin hình nên sinh trng bình
thng trong khong nhit đ 22
0
C – 30

0
C và khong nhit đ ti thích là 26
0
C –
28
0
C (Nhit đ 25
0
C là nhit đ mà nng sut cây có th đt mc ti đa). Các vùng
đt trng cao su hin nay trên th gii phn ln  vùng khí hu nhit đi, có nhit
đ trung bình 20
0
C – 28
0
C.
Lng ma và m đ: Cây cao su thng đc trng trong nhng vùng có
lng ma 1.800mm/nm – 2.500mm/nm, s ngày ma thích hp là 100 –
150ngày/nm. m đ không khí bình quân thích hp cho s sinh trng và phát
trin ca cây cao su là trên 75%, đng thi m đ không khí cng th hin tng
quan t l thun vi dòng chy m khi khai thác. Bên cnh lng ma thì s phân
b ma và tính cht cn ma cng rt quan trng. Vic khai thác m tp trung vào
bui sáng, vì th s ngày ma vào bui sáng càng nhiu thì nng sut càng gim.
Kh nng chu hn: Cây cao su có kh nng chu hn cao hn mt s cây công
nghip khác nh: tiêu, cà phê,ầ, trung bình trên 4 – 5 tháng.
Kh nng chu úng: Cây cây cao su cng th hin kh nng chu đng tt. Tuy
nhiên tu thuc vào tng ging và tng giai đon thì kh nng chu đng khác nhau.
i vi cây đang trong giai đon co m, nu b ngp sâu khong 30 – 40 ngày, thì
75% s cây trên vn s cht, s còn li tng trng chm, cây khô và bong v nên
không co m đc na.
1.3.1.2 Quá trình chm sóc cao su kinh doanh và khai thác m

Theo quy trình k thut trng cao su nm 2004 ca Tng công ty Cao su Vit
Nam ban hành quy đnh phân hng đt trng cao su và mt đ trng cao su phù hp
GVHD: TS. Nguyn Qunh Hoa SVTH: Phm Th Hng Anh
14

cho tng hng đt. Mt đ trng dao đng trong khong t 476 – 571 cây/ha. Quá
trình trng và chm sóc cao su đc chia thành hai thi kì đó là thi k kin thit c
bn t 5 – 7 nm và thi k kinh doanh bt đu t nm 6 – 8 tr đi. Trung bình chu
k khai thác ca cây cao su kéo dài khong vài ba chc nm. Ngày nay vi s tin
b ca khoa hc k thut, ngi ta đã to ra đc các dòng cao su ghép mi có cht
lng m cao, chu đng đc khô hn và đc bit rút ngn đc thi gian kin
thit c bn xung t 1 – 2 nm. Tuy nhiên các ging cao su mi này thng thi
k khai thác ch kéo dài trong khong 20 nm.
 phân chia các giai đon sinh trng ca cây cao su ngi ta không da vào
đc tính sinh lý ca cây mà da vào các thi k mà cây cho sn lng m khác
nhau đ phân ra thành các giai đon sinh trng.
Giai đon KTCB
ây là thi gian dài mà ngi trng cao su ch đu t ch không thu li
nhun. Trong giai đon này, cn phi tin hành chm sóc ngay t đu đc bit là
khâu bón phân và làm c. Nu thiu dinh dng trong giai đon này dn đn giai
đon khai thác m cây sinh trng kém, lng m thu đc thp. Hn th na, vic
bù đp thiu ht dinh dng khi bc vào giai đon khai thác thng không mang
li hiu qu và gây tn kém.Vic ti nc trong thi k KTCB thng không cn
thit vì cây cao su có th t cân đi nc không nh nhng cây công nghip dài
ngày khác nh tiêu, chèầ
Giai đon khai thác kinh doanh
 Khai thác m
Vic co m rt quan trng và nh hng đn thi gian và lng m mà cây
có th cung cp. Bình thng cây cao su đt tiêu chun m co khi b vòng thân
cây đo cách mt đt 1 m đt t 50 cm tr lên, đ dày v co  đ cao 1 m cách mt

đt phi t 6 mm tr lên. Lô cao su kin thit c bn có t 70% tr lên s cây hu
hiu đt tiêu chun m co thì đc đa vào co m. Cây cao su ch đc co m
trong 9 tháng (thng là 9 tháng cui nm), 3 tháng còn li (thng là 3 tháng đu
nm) không đc thu hoch vì đây là thi gian cây rng lá, nu thu hoch vào mùa
GVHD: TS. Nguyn Qunh Hoa SVTH: Phm Th Hng Anh
15

này, cây s cht. Trong sut thi k khai thác, vn cây đc chia thành 3 nhóm
theo s nm khai thác.
Nhóm I/Cây t: Vn cây đang  nm co th 1 đn nm co th 10.
Nhóm II/Cây trung niên: Vn cây đang  nm co th 11 đn nm th 17.
Nhóm III/Cây già: Vn cây đang  nm co th 18 đn nm co th 20.
Các vt t cn thit khi khai thác m bao gm king, máng, chén hng
mtrang b cho cây co và dng c co m cho công nhân. Trung bình mt ngi có
sc khe bình thng có th co đc t 400 – 500 cây/ngày. Khi co m phi co
t trái sang phi, ngc vi mch m cao su.  dc ca vt co t 200 – 350, vt
co không sâu quá 1,5 cm và không đc chm vào tng sinh g làm v cây không
th tái sinh. Khi co ln sau phi bóc tht sch m đã đông li  vt co trc.
Hng đi co theo nhng cây k cn nhau, sau mi ln co phi đi đu co. Sau
khi trút m xong đt chén m li v trí c đ hng m chy tr, tránh trút sót m.
 Chm sóc vn cây kinh doanh
Trong sut thi k kinh doanh, ba vic c bn cn làm đ chm sóc vn cây:
làm c hàng và c gia hàng, bón phân cho cây và bo v vn cây khi sâu bnh.
- Làm c: Dùng thuc tr c. Không đc cày sâu gia 2 hàng cây cao su.
- Bón phân cho vn cao su kinh doanh:
Bng 1.1. Liu lng phân hóa hc bón thúc cho vn cao su khai thác.
VT: Kg/ha
Nm co
Hng đt
m

Lân
Kali
N
Urê
P2O5
Lân nung chy
K2O
KCl
1-10

Ia và Ib
IIa và IIb
III
70
80
90
152
174
196
60
68
75
400
450
500
70
80
90
117
133

150
11-20
Các hng
100
217
75
500
100
167
Ngun: Quy trình k thut cây cao su 2004 – Tng công ty Cao su Vit Nam
GVHD: TS. Nguyn Qunh Hoa SVTH: Phm Th Hng Anh
16

1.3.2 Các yu t tác đng đn giá tr vn cây cao su
Giá tr bt đng sn – vn cây cao su bao gm giá tr ca đt và giá tr ca tài
sn trên đt là vn cao su nên giá tr vn cao su s ph thuc vào nhiu yu t tác
đng đn giá đt và giá cây cao su.
Nhóm các yu t có mi liên h trc tip vi bt đng sn
 Các yu t t nhiên:
- a đim ni bt đng sn ta lc: bt đng sn đ cp là vn cao su, do
đt trng cao su thuc đt trng cây lâu nm nên các yu t nh hng đn giá
tr ca nó s khác so vi đt th c. C th cn xem xét đc đim đa hình đt
(đ bng phng, đ dc, đ trng ca khu đt), đc đim đt đai (đ màu m
ca đt rt quan trng đi vi giá tr đt khi s dng vào mc đích nông
nghip), v trí ca lô đt (đng đi vào lô đt).
- Hình dáng lô đt: hình dáng ca lô đt thng không nh hng đáng k
đn giá tr ca lô đt do quy mô ca đt trng cao su thng ln và tri rng
khp.
 Yu t kinh t:
- Kh nng mang li thu nhp: mc thu nhp hàng nm t BS mang li s

có nh hng quan trng đn giá tr ca BS đó. Khi kh nng to ra thu nhp
t BS càng ln thì giá chuyn nhng ca nó càng cao và ngc li. BS 
đây là vn cao su nên nhìn chung mt vn cao su vi ging tt, mt đ cây,
lch s nuôi trng đúng k thut, kh nng cho m tt và nng sut cao s có
giá tr cao.
 Yu t th trng
- Tính hu dng: Xét v tính nng hiu qu ca mt vn cao su có th khai
thác ngay hay phi tn mt khon chi phí đu t đ ci to mà giá ca vn
cao su b nh hng nhiu hay ít.
GVHD: TS. Nguyn Qunh Hoa SVTH: Phm Th Hng Anh
17

- Giá cao su t nhiên: khi giá cao su tng khin mi ngi chuyn sang mua
đt trng cao su đ sn xut làm cu v đt trng cao su tng khin giá đt có
xu hng tng.
Nhóm các yu t chung bên ngoài
- Các yu t chung ca đa phng, quc gia: Cao su đc trng ch yu
trên đt đ bazan (ch yu  ông Nam B, Tây Nguyên) và đt xám phù sa
c (ông Nam B) nên yu t đa phng có tác đng đn giá tr ca đt trng
cao su. Nhng đa phng nào có yu t đt đai, đa hình thích hp đ trng
cao su thì đt trng  ni đó có giá cao hn so vi vùng kém thun li hn.
- Tình hình kinh t Vit Nam và th gii: Giá cao su tác đng cùng chiu vi
tình hình kinh t th gii, vi ngành công nghip lc du, các ngành công
nghip s dng cao su làm t liu sn xut chính (sn xut ô tô, ).