Phân tích tác động của yếu tố hướng đến giá trị bất động sản Chuyên đề tốt nghiệp TP.HCM Trường Đại Học Kinh Tế

BăGIỄOăDCăVẨăẨOăTO
TRNGăIăHCăKINHăTăTP.HăCHệăMINH
KHOAăKINHăTăPHỄTăTRIN
CHUYểNăNGẨNHăTHMăNHăGIỄ




CHUYÊN  TT NGHIP
PHỂN TệCH TÁC NG CA YU
HNG N GIÁ TR BT NG SN

GVHD :ăT.SăNGUYNăNGCăVINH
SVTH :ăNGUYNăTHăVăNHUN
LP : VG1
MSSV : 108201922






TP.ăHCM,ăNGẨYă10ăTHỄNGă4ăNMă2012


LI CM N


LnăđuătiênăemăxinăbƠyătălòngăbitănăchơnăthƠnhăđnăthyăNguynăNgcă
Vinh,ăthyăđƣătnătìnhăhngădnăvƠăgiúpăđăemăhoƠnăthƠnhăttăchuyênăđăttă
nghipănƠy.
EmăcngăxinăgiăliăcmănăđnăcácăanhăchătrongăphòngăthmăđnhătƠiăsnă
chi nhánhăBìnhăTơyăcaăcôngătyăTNHHăThmănhăGiáăaăcăỄăChơuăđƣătoă
điuăkinăchoăemăđcătipăcnăthcăt,ătƠiăliuăvƠăgópăỦăchoăemătrongăquáătrìnhă
thcăhinăđătƠi.
EmăxinăchơnăthƠnhăcmăn




NHNăXÉTăCAăNăVăTHCăTP
















TP.ăHăChíăMinh,ăNgƠy.ầThángầ.Nmă2012

(ký tên và đóng du)




NHN XÉT CA GIÁO VIểN HNG DN















TP.ăHăChíăMinh,ăNgƠyầ.Thángầ.Nmă2012
Giáo Viên Hng Dn




MC LC
LI M U 1
CHNG I: C S Lụ THUYT 3

1.1ăăGiiăthiuăvăbtăđngăsn 3
1.1.1ăăKháiănim: 3
1.1.2ăăCácăthucătínhăcaăbtăđngăsn:. 3
1.1.3ăăcătrngăcaăbtăđngăsn 3
1.1.4ăăPhơnăloiăbtăđngăsn: 4
1.2ăTngăquanăvăthmăđnhăgiáătrăbtăđngăsn 4
1.2.1ăKháiănim 4
1.2.2ăMcăđíchăthmăđnhăgiáăbtăđngăsn 4
1.2.3ăăVaiătròăcaăthmăđnhăgiáătrongănnăkinhătăthătrng 5
1.2.4ăCăsăgiáătrătrongăthmăđnhăgiáătrăbtăđngăsn: 5
1.2.5 Cácănguyênătcăthmăđnhăgiá: 6
1.2.6ăăăăCácăphngăphápătrongăthmăđnhăgiá 6
1.3Cácăyuătătácăđngăđnăgiáătrăbtăđngăsn: 8
1.3.1Vătrí 8
1.3.2ăăăcăđimăvtăcht 8
1.3.3ăăăBărngămtătinăđng,ăchiuăsơuălôăđt 8
1.3.4ăăCôngătrìnhăxơyădngătrênăđt: 9
1.4ăNiădungăcaăyuătăhngătrongăphơnătíchăthmăđnhăgiá: 9
1.5ăăCáchăđánhăgiáătácăđngăcaăyuătăhngălênăgiáătrăBS 10
1.6ăăGiiăthiu văkinhătălng: 10
CHNG 2: THC TRNG CA VIC ÁNH GIÁ TÁC NG CA YU
T HNG LểN GIÁ TR BT NG SN 14
2.1 GiiăthiuăvăcôngătyăTNHHăthmăđnhăgiáăđaăcăỄăChơuă(AREV) 14
2.1.1ăăGiiăthiuăvăAREV 14


2.1.2ăăăHotăđngăthmăđnhăgiáăbtăđngăsnătiăAREV 14
2.1.3ăăăTìnhăhìnhăhotăđngăcaăcôngăty 17
2.2ăăThcătrngăvăvicăphơnătíchătácăđngăcaăyuătăhngălênăgiáătrăbtăđngăsnătiă
AREV 19

2.3ăThcătrngăvicăđánhăgiáătácăđngăcaăyuătăhngăđnăgiáătrăbtăđngăsnătiămtă
săcôngătyăthmăđnhăgiá. 19
2.4 NhngămtătíchăccăvƠăhnăchăcaătácăđngăyuătăhngălênăgiáătrăbtăđngăsn 20
2.4.1ăăTíchăcc 20
2.4.2ăăHnăch 20
CHNG 3: PHỂN TệCH YU T HNG TÁC ÔNG N GIÁ TR BT
NG SN. 22
3.1ăăMôătăcácăconăđngăkhoăsátăbtăđng sn 22
3.1.1ăăMôătăngăHuăGiangă(bnăđăxemăphnăphălc) 22
3.1.2ăăMôătăđngăKinhăDngăVng:ă(bnăđăxemăphnăphălc) 22
3.2ăăKăhochăkhoăsát: 23
3.3ăăăXơyădngămôăhìnhăhiăquiăđánhăgiáătácăđng 24
3.3.1ăăMôăhìnhăhiăquy 24
3.3.2 Phân tích và kimăđnh mô hình vi mcăỦănghaă5% 30
3.3.3ăcălng mô hình có tt không 41
3.4 Nhng hn ch caăđ tài 41
3.5ăăăMtăsăđăxutăchoăvicăđánhăgiáătácăđngăcaăhngălênăgiáătrăcaăBS 42
PHN KT LUN 44
DANH MC TÀI LIU THAM KHO
PH LC




BNGăDANHăMCăCỄCăTăVITăTT

STT
Kí hiu
Ni dung
1

BS
Btăđngăsn
2
TG
Thmăđnhăgiá
3
TNHH
Tráchănhimăhuăhn
4
TPHCM
ThƠnhăphăHăChíăMinh
5
AREV
CôngătyătráchănhimăhuăhnămtăthƠnhăviênăthmăđnhă
giáăđaăcăỄăChơu
6
WTO
Tăchcăthngămi qucăt
7
Q
Quytăđnhă
8
ACB
NgơnăhƠngăthngămiăcăphnăỄăChơu
9
ACBR
CôngătyăcăphnăđaăcăỄăChơu
10
ACBS
CôngătyăchngăkhoánăÁ Châu

11
BTC
BătƠiăchính
12
TMCP
Thngămiăcăphn





DANH MC BNG , BIU , BNG

Loi danh mc
Tên
Trang
Săđă1
CácăbcăxơyădngăvƠăápă
dngămôăhìnhăkinhătălng
12
Săđă2
CăcuătăchcătiăAREV
15
Săđă3
Quyătrìnhăthmăđnhăgiáătiă
AREV
18
Bng 1
Bngădăliuăthuăthpă
26

Bngă2
Bngăktăquăhiăquy
29
Bngă3
Bngăktăquăkimăđnhă
1

31
Bngă4
Bngăktăquăkimăđnhă
2

32
Bngă5
Bngăktăquăkimăđnhă
3

33
Bngă6
Bngăktăquăkimăđnhă
4

34
Bngă7
Bngăktăquăkimăđnhă
5

35
Bngă8
Bngăktăquăkimăđnhă

6

36
Bngă9
Bngăktăquăkimăđnhă
7

37
Bngă10
Bngăktăquăkimăđnhămôă
hình hiăquy
38
Bngă11
Bngăktăquăkimăđnh White
39
Bngă12
Bngăktăquăkimăđnh BG
40
Li m đu
1

LI M U
1.LỦ do chn đ tƠi:
Trongănhngănmăvaăqua,ănnăkinhătăncătaăcóănhngăbcăphátătrină
vtăbc.ăTcăđătngătrngăluônăđtăămcăcaoăcùngăviăsăgiaănhpătăchcă
thngămi qucătăWTOăđƣăđaăVităNamătrăthƠnhămtăthătrngăhpădnătrênă
toƠnăthăgii.ăNhngăcăhiăđóăkéoăsăphátătrinăcaăttăcăcácăngƠnhătrênăttăcă
cácălnhăvc.ăcùngăviăsăphátătrinăcaănnăkinhătălƠăsăphátătrinăcaăthătrngă
btăđngă sn.ă Sauăkhiă lut kinhă doanhăbtă đngă snă banăhƠnhă nmă 2005ă cƠngă
khngăđnhăvaiătròăquanătrngăcaăthătrngăbtăđngăsn.ăCácăhotăđngămuaă

bánăbtăđngăsnădinăraăsôiăđngăđcăbitălƠăhotăđngămuaăbánănhƠă.ăKhiăđiă
sngăcaăngiădơnăngƠyăcƠngănơngăcaoăthìănhuăcuăvănhƠăăngƠyăcƠngănhiu.ăvìă
thăgiáăđtătngălênănhanhăchóng.
VnăđăđtăraălƠălƠmăsaoăđăxácăđnhăđúngăgiáătrăcaăbtăđngăsn?ăTrênă
thcătăgiáătrăcaăbtăđngăsnăphăthucăvƠoănhiuăyuătănh:ăvătrí,ămôiătrngă
cnhă quan,ă kíchă thcă hìnhă dáng, ană ninh,ă liă thă kinhă doanh, hng,ă phongă
thyầtrongăđóăyuătăvăhngăđóngăvaiătròăkhôngănhătrongăvicăhìnhăthƠnh
nênăgiáătrăcaăbtăđngăsn.ăTrongăgiiăhnăthiăgianăngnănênăchuyênăđăttă
nghipăchătpătrungăănghiênăcuăvƠoăkhíaăcnhăyuătăhngănhà “ phân tích tác
đng ca yỐ t hng đn giá tr bt đng sn” nhmătìmăraăđcătălăđiuă
chnhăthcăsăchoăyuătăhngănhƠăkhiăsădngăphngăphápăsoăsánhătrongăthmă
đnhăgiá.
2. Mc tiêu nghiên cu
Tìmăraăđcătălăchênhălchăgiaăbtăđngăsnăhng ôngăNamăsoăviă
cácăhngăcònăli.
3. i tng nghiên cu:
Nhngăbt đngăsnăđƣăvƠăđangăgiaoădchătrênă2ăconăđng HuăGiang và
KinhăDngăVng
4. Phng pháp nghiên cu:
Li m đu
2

Phng phápăthngăkêămôătăhiăquyăkinhătălng
5. Gii hn nghiên cu:
- Giiăhnăvăthiăgian:ătă4/2/2012 ậ 30/3/2012
- Giiăhnăkhôngăgian:ăchăthuăthpăsăliuătrênă2ătuynăđngălƠăHuăGiangă
vƠăKinhăDngăVng.
-Sămuăkhoăsát:ă40ămu
6. Ni dung nghiên cu
Ktăcuăchuyênăđăgmă:

Phn m đu:
Chng I : CăsălỦăthuyt
Chng II:Thcătrngăvăvicăđánhăgiáătácăđngăcaăyuătăhngălênăgiáă
trăbtăđngăsn.
Chng III: Phơnătíchăyuătăhngătácăđngăđnăgiáătrăbtăđngăsn
Phn kt lun
Chng 1: C s lý thuyt
3

CHNG I: C S Lụ THUYT
1.1 Gii thiu v bt đng sn
1.1.1 Khái nim:
BtăđngăsnăbaoăgmăđtăđaiătănhiênăvƠămiătƠiăsn,ădoăconăngiătoăraă
gnă lină viă mnhă đtă đó.ă óă lƠă nhngă vtă huă hìnhă nmă trênă bă mt,ă trongă
khôngătrungăhocădiălòngăđtănhănhƠăca,ăcôngătrìnhăkinătrúcăvƠăcăsăhă
tng.
1.1.2 Các thuc tính ca bt đng sn:.
Tính bt đng:ăngiătaăkhôngăthădiăchuynăbtăđngăsnătăniănƠyăđnă
niăkhác.Miăbtăđngăsnăđuăcóă1ăvătríănhtăđnhătiăđimănóătaălc.ăiuănƠyă
cóăỦănghaăquanătrngălƠăgiáăcăbtăđngăsnătùyăthucăvƠoăvătrí,ăđaăđimăcaănóă
vƠăthngămangăđmăchtăđaăphng.
Tính không đng nht:ăsăkhácănhauăvăhìnhăthăquy mô,ădinătíchăcaălôă
đtăvƠăcôngătrìnhătrênăđtăhìnhăthƠnhănênătínhăđaădngăcaăbtăđng sn.ăThông
thngăhimăcóăbtăđngăsnănƠoăgingăhtănhau,ădoăvyăgiáăcăcaămiăbtăđngă
snăgnălinăviăđcăđimăcăthăcaăbtăđngăsnăy.
Tính khan him:ădinătíchăđtăđaiălƠăcóăhnăso viăsăphátătrinăcaădơnă
s.ă Să phátă trină đtă đaiă huă dngă luônă phiă nmă trongă să cơnă bngă viă môiă
trngăsinhăthái,ădinătíchăđtăsnăxutăvƠădinătíchăđtă.ăNhuăcuăđtăđaiăvƠănhƠă
ăcaăconăngiăthngălƠăvtăquáămcăsoăviăsăphátătrinăcaăđtăđaiăhuă
dngănênăluônătoănênăsăkhanăhimătrênăthătrngăbtăđngăsn.

Tính bn vng, đi sng kinh t dƠi:ătăđaiăcùngăcácăcôngătrìnhătrênă
đtăthngăcóătínhăbnăvngăcao.ăCucăsngăcaăconăngiăluônăgnălinăviăbtă
đngă snănênă vicăxơyă dng,ă ciătoă thngă cóă mcă đíchă să dngă hƠngă chc,ă
hƠngătrmănm.ăTínhăhuădngăcaăđtăđaiăcùngănhngăcôngătrìnhătrênăđtăluônă
đcăciătoăvƠăbiăđpănênăbtăđngăsnăcóăđiăsngăkinhătădƠi.
1.1.3 c trng ca bt đng sn
 Khănngăcoăgiƣnăcaăcungăbtăđngăsnăkém.
 ThiăgianămuaăbánădƠi,ăchiăphíăgiaoădchăcao.
 KhănngăchuynăhóaăthƠnhătinămtăkémălinhăhot.
Chng 1: C s lý thuyt
4

 SăcanăthipăvƠăqunălỦăcaănhƠăncăchtăch.
1.1.4 Phơn loi bt đng sn:
Gmă3ănhómăchính:
 Nhómăbtăđngăsnăcóăđuătăxơyădng:ănhƠă,ănhƠ xng,ăvnăphòng.
 Nhómăbtăđngăsnăkhôngăđuătăxơyădng:ăđtărng,ăđtănôngănghip,ăđtă
nuôi trngăthyăsnầ
 Nhómăbtăđngăsnăđcăbit:ăđn,ăchùa,ănhƠăth,ămiu,ădiătíchălchăs.
1.2 Tng quan v thm đnh giá tr bt đng sn
1.2.1 Khái nim
ThmăđnhăgiáălƠămtănghăthutăhayămtăkhoaăhcăvăcătínhăgiáătrăcaă
tƠiăsnăphùăhpăviăthătrngă tiămtăthiă đimănhtăđnh,ăchoă mtă mcăđíchă
nhtăđnhătheoănhngătiêuăchunăđƣăđcăcôngănhnănhănhngăthôngălăqucăt,ă
hocăqucăgia.
1.2.2 Mc đích thm đnh giá bt đng sn
ThmăđnhăgiáătƠiăsnăđcăápădngăchoănhiuămcăđíchăkinhătăkhácănhauă
nh:
 Muaăsm,ăchuynănhng,ăthăchpăvayăvn,ăboăhim,ătínhăthu,ăđnăbù,ă
choăthuêătƠiăsn

 LƠmăcnăcăchoăthuêăduytăcácădăánăđuătătrcătipăncăngoƠi,ădăánă
đuătăcôngătrìnhăsădngăvnănhƠănc,ăđăánăcăphnăhóaădoanhănghipănhƠă
nc,ăđăánăcpăphátăkinhăphí,ămuaătƠiăsnăcóăsăbƠoălƣnhăcaăchínhăph.
 LƠmăcnăcăđăsápănhp,ăchiaătách,ăpháăsnăhayăgiiăthădoanhănghip.
 ăthcăhinăcácăánălnhăđiăviăvicăkinătngăhayăxétăxăliênăquanăđnă
tranhăchpăvăhpăđngăvƠăquynăliăcácăbên:ăđătăvnăvƠăraăquytăđnh,ănghiênă
cuă thă trng,ă phơnă tíchă khă thi,ă phơnă tíchă liănhun,ă xácă đnhă giáă tră chngă
khoán,ă lpăbáoă cáoătƠiă chính,ă lpă kăhochă lƠmă vic,ă khiuă ni,ă yêuă cuă gimă
thuầ
 LƠmăcăsăđăđuăgiáăcôngăkhaiă
Chng 1: C s lý thuyt
5

1.2.3 Vai trò ca thm đnh giá trong nn kinh t th trng
Tăvnăgiáătr,ăgiáăcătƠiăsnăgiúpăcácăchăthătƠiăsnăvƠăcácăbênăliênăquanăvƠă
côngăchúngăđuătăđaăraăcácăquytăđnhăcóăliênăquanăđnăvicămuaăbán,ăđuătă
vƠăchoăvayătƠiăsn.
HătrăquaăliăvƠăkíchăthíchăsăphátătrinăcaăthătrng dchăv,ăthătrngă
tƠiăchính,ăthătrngăbtăđngăsnăvƠăcácăthătrngăkhác.
LƠăcôngăcăcăbnătrongăqunălíăgiáăcăcaănhƠănc.
nh giáăđúngăgiáătrăthătrngăca cácăngunălcăgópăphnăđăcăchătă
đngăphơnăbătiăuăcácăngunălc.
GópăphnălƠmăminhăbchăthătrng,ăthúcăđyăsăphátătrinăcaăthătrngă
tƠiăsnătrongăncăcngănhătoƠnăthăgii, chngăđcăquynăgiáăcăhƠngăhóa,ăpháă
giáăhƠngăhóa,ăgópăphnăxơyădngămtăthătrngăcnhătranhălƠnhămnh.
ToăđiuăkinăthunăliăchoătoƠnăcuăhóaăvƠăhiănhpăkinhătăthăgii.
1.2.4 C s giá tr trong thm đnh giá tr bt đng sn:
 Giá tr th trng
TheoătƠiăliuă thamăkhoă hă thngătiêuăchunăthmăđnhă giáăvitănamăbană
hƠnhătheoăquytăđnhăsă24/2005/Q-BTC ngày 18/4/2005ăcaăBătƠiăchínhăthì:ă

ắgiáătrăthătrngăcaămtătƠiăsnălƠămcăgiáăcătínhăsăđcămuaăbánătrênăthă
trngăvƠoăthiăđimăthmăđnhăgiá,ăgiaămtăbênălƠăngiămuaăsnăsƠngămuaăvƠă
mtăbênălƠăngiăbánăsnăsƠngăbán,ătrongămtăgiaoădchămuaăbánăkháchăquanăvƠă
đcălp,ătrongăđiuăkinăthngămiăbìnhăthng.”
 Giá tr phi th trng
TheoătƠiăliuăthamăkhoăhăthngătiêuăchunăthmăđnhăgiáăVitănamăbană
hƠnhătheoăquytăđnhăsă24/2005ăQ-BTCăngƠyă18/4/2005ăcaăbătrngăBătƠiă
chínhăthìăắgiáătrăphiăthătrngăcaătƠiăsnălƠămcăgiáăcătínhă đcăxácăđnhă
theoănhngăcnăcăkhácăviăgiáătrăthătrngăhocăcóăthăđcămuaăbánă,ătraoăđiă
theoăcácămcăgiáăkhôngăphnăánhăgiáătrăthătrngănh: giáătrătƠiăsnăđangătrongă
quáătrìnhăsădng,ăgiáătrăđuăt,ăgiáătrăboăhim,ăgiáătrăđcăbit,ăgiáătrăthanhălỦ,ă
giáătrătƠiăsnăbtăbucăphiăbán,ăgiáătrădoanhănghip,ăgiáătrătƠiăsnăchuyênădng,ă
giáătrătƠiăsnăcóăthătrngăhnăch,ăgiáătrătínhăthu.
Chng 1: C s lý thuyt
6

1.2.5 Các nguyên tc thm đnh giá:
 NguyênătcăsădngăttănhtăvƠăhiuăquănht
 Nguyênătcăcungăcu
 Nguyênătcăthayăđi
 Nguyênătcăthayăth:ă
 Nguyênătcăcơnăbng
 Nguyênătcăthuănhpătngăhocăgim
 Nguyênătcăđóngăgópă
 Nguyênătcătuơnăth
 Nguyênătcăcnhătranh
 Nguyênătcădătínhăliăíchătrongătngălai
1.2.6 Các phng pháp trong thm đnh giá
Phng pháp so sánh
TheoătƠiăliuă thamăkhoă hă thngătiêuăchunăthmăđnhă giáăvitănamăban

hƠnhătheoăquytăđnhăsă129/2008/Q-BTC ngày 31/12/2008 caăbătrngăBă
tƠiăchínhăthìăắăphngăphápăsoăsánhălƠăphngăphápăthmăđnhăgiáădaătrênăcăsă
phơnătíchămcăgiáăcaăcácătƠiăsnătngătăviătƠiăsnăcnăthmăđnhăgiáăđƣăgiaoă
dchă thƠnhă côngă hocă đangă muaă bánă thcă tă trênă thă trngă trongă điuă kină
thngămiăbìnhăthngăvƠoăthiăđimăcnăthmăđnhăgiáăhocăgnăviăthiăđimă
cnăthmăđnhăgiáăđăcătínhăvƠăxácăđnhăgiáătrăcaătƠiăsn.
PhngăphápănƠyădaăvƠoăsăchpănhnăcaăthătrngălƠăchăsăttănhtăcaăgiáă
tr.
Phng pháp chi phí
PhngăphápăchiăphíălƠăphngăphápăthmăđnhăgiáădaătrênăcăsăchiăphíă
toăraămtătƠiăsnătngătăviătƠiăsnăcnăthmăđnhăgiáăđăcătínhăgiáătrăthă
trngăcaătƠiăsnăcnăthmăđnh.
Phng pháp thu nhp
LƠăphngăphápăthmăđnhăgiáădaătrênăcăsăchuynăđiăcácădòngăthuănhpă
ròngătrongătngălaiăcóăthănhnăđcătăvicăkhaiăthácătƠiăsnăthƠnhăgiáătrăhină
Chng 1: C s lý thuyt
7

tiăcaătƠiăsnă(quáătrìnhăchuynăđiănƠyăcònăđcăgiălƠăquáătrìnhăvnăhóaăthuă
nhp)ăăđăcătínhăgiáătrăthătrngăcaătƠiăsnăcnăthmăđnhăgiá.
CácănhƠăđuătăđƣăphátătrinănƠyăthƠnhădngătínhătoánădòngătinăchităkhuă
(DCF)ăDCFăyêuăcuădăđoánădòngătinăthuănhpătngălaiăvăhinătiăătrênă1ăgiaiă
đonăgiăđnhăcaăngiăđuăt.ăDòngătinăđcăchităkhuăămtătălălƣiăsută
nhtăđnhăđătínhăgiáătrăhinăti.
Phng pháp thng d
LƠăphngăphápăthmăđnhăgiáămƠăgiáătrăthătrngăcaătƠiăsnăcnăthmă
đnhăđcăxácăđnhăcnăcăvƠoăgiáătrăvnăhinăcóăbngăcáchălyăgiáătrăcătínhă
caăsăphátătrinăgiăđnhăcaătƠiăsnă(ătngădoanhăthu)ătrăđiăttăcăcácăchiăphíă
phátăsinhăđătoăraăsăphátătrinăđó.
Phng pháp li nhun

DaăvƠoăsăphơnătíchăkhănngăsinhăliăcătínhăcaăvicăsădngătƠiăsnătră
điăttăcăcácăchiăphíăhotăđngăkinhădoanhăhpălí,ăcònăliă1ăkhonădăraăthăhinălƠă
thuănhpăhƠngănmăđcătrngăcaătƠiăsn.ăthuănhpăthcănƠyăsauăđóăđcăchuynă
thƠnhăvnătheoăđúngănhăcáchăcaăphngăphápăthuănhp.
Khiăthmăđnh tƠiăsnăvicăxácăđnhăsădngăphngăphápănƠoătùyăthucăvƠo:
 ThucătínhăcaătƠiăsn
 SătinăcyăvƠăkhănngăsădngăthôngătinăcaăthătrng
 Mcăđíchăcaăcôngăvicăthmăđnhăgiá
Trongăthcătă3ăphngăpháp:ăphngăphápăsoăsánh,ăphngăphápăchiăphí,ă
phngăphápăthuănhpăápădngăđiăviăcăthmăđnhăgiáăbtăđngăsn,ămáyămócă
thită b,ă tƠiă snă vôă hình.ă 2ă phngă phápă cònă liă lƠă phngă phápă thngă dă vƠă
phngăphápăliănhunăchăsădngăchoăthmăđnhăgiáăbtăđngăsnăvƠăítăđcăsă
dngăhn.
Khiăsădngăcácăphng phápătrênăđătinăhƠnhăthmăđnhăgiá,ăkhôngăcóă
phngăphápănƠoălƠăchínhăxácăriêngăl,ămƠăchăcóăphngăphápăthíchăhpănht,ă
cácăphngăphápăcònăliăcóăthăđcăsădngăđăkimătraăktăqu.

Chng 1: C s lý thuyt
8

1.3 Các yu t tác đng đn giá tr bt đng sn:
1.3.1 V trí
Bán kính đn trung tơm thƠnh ph:ăbtăđngăsnăgnătrungătơmăthƠnhăphă
thìăgiáătrăsăcao.
V trí:ăbtăđngăsnănmătrongăkhuăvcăkinhădoanhăsmăut,ăthunăliătrongă
kinhădoanhăthìăgiáătrăcƠngăcao.
Kh nng tip cn:ăniăbtăđngăsnătaălcăcóăgnătrngăhc,ăbnhăvin,ă
trungătơmăthngămi,ăcácăkhuăvuiăchiăgiiătríă.
iu kin giao thông:ăcóăthunăliăchoăvicăđiăliăhayăkhông.
Môi trng cnh quan xung quanh:ăcngăgópăphnăkhôngănhăvƠoăgiáătră

btăđngăsnănhăcôngăviên,ăcnhăquanăsôngănc.ănuămôiătrngăttăs làm cho
btăđngăsnăcóăgiáătrăcaoăcònăngcăliăsălƠmăgimăgiáătrăbtăđngăsn.
Hng: đcă bită cóă Ủă nghaă quană trngă viă ngiă phngă ông,ă nhngă
ngôiănhƠăhngăôngăNamăthngăcóăgiáătrăcaoăhnăcácăngôiănhƠăhngăkhác.
B rng mt tin đng:ăđng cƠngărngăcƠngăđpăthìăgiáătrăbtăđngăsnă
càng cao.
1.3.2 c đim vt cht
Kích thc:ăxemăxétătínhăphùăhpăhayăkhôngăphùăhpăviăkinătrúcăcaăbtă
đngăsnăvƠăloiăhìnhăbtăđngăsn.
Hình dáng:ă nhngăbtă đngăsnăcóăhìnhădángăvuôngăvnăhayănăhuă thì
thngăcóăgiáătrăcaoăhnănhngăbtăđngăsnătópăhu
Qui mô:ătùyăthucăvƠoătínhăhuădngăcaălôăđtămƠălôăđtăhƠngăngƠnăm2ăcóă
thăcaoăhnăhocăthpăhnăgiáătrăcaălôăđtă100m2
1.3.3B rng mt tin đng, chiu sơu lô đt
Nhngălôăđtăcóăbărngămtătinălnăthìăgiáătrăsăcao.ăngăthiănuălôăđtă
quáădƠiăthìă să lƠmăgimăgiáătră caă nó.ăThôngăthngăđiă viă nhngălôăđtăcóă
chiuăsơuăquáădƠiăvƠătrongăkhiăbărngămtătinăkhôngălnăthìămtăphnădinătíchă
Chng 1: C s lý thuyt
9

tămtătinătrăvƠoăđcătínhătheoăgiáăđtămtătin,ăphnădinătíchăcònăliătínhă
theoăgiáăđtăkhôngămtătin.
1.3.4 Công trình xơy dng trên đt:
LƠăngôiă nhƠă chínhă vƠămtă să cácă hngă mcăxơyădngă nh:ăgara,ă băbi,ă
tngăxơy,ăhƠngărƠo,ăvnầchínhăcácăyuătănƠyăđƣăgópăphnăquanătrngătrongă
vicăhìnhăthƠnhăgiáătrăcaăbtăđngăsn.
1.4 Ni dung ca yu t hng trong phơn tích thm đnh giá:
Khái nim hng nhƠ:hngănhƠălƠăđngăthngăgócăviăcaăchínhăcaă
nhƠ,ăhngătătrongăraăngoƠiăsơn.
Yu t hng nhƠ lƠămtătrongănhngăyuătănmătrongăyuătăvătrí,ăđngă

thiănóăcngăcóăthăđcăxpătrongăyuătăphongăthy.ăHngănhƠăcóăthăđcă
hiuă theoă ttă xu tùyă thucăvƠoă cáchă nhìnă nhn.ă Theoă cácă nhƠă nghiênă cuă vă
phongăthyăthìăđăxácăđnhăhngăttăxuăcnăcăvƠoăcácătiêuăchíăsau:
Tiêu chí theo hng khí hu:ăthôngăthngăhngăttălƠăhngăNamăvƠă
cnăNamănhăhngăôngăNamăvƠăTơyăNamăbiăvìănhngăhngănƠyăphùăhpă
viăkhíăhuăVităNam,ăđónăđcăgióămát,ăngunăánhăsángănăđnh,ăkhíăhuămăáp.ă
HngăTơyăvƠăTơyăBcăthìăbăchóiănngăchiu.ăHngăôngăthìăbăchóiănngăvƠoă
buiăsáng,ăhngăôngăBcăthìăchuănhăhngăcaăgióălnh.ăHngăBcănmă
giaăTơyăBcăvƠăôngăBcănênăcngăkhôngătt.
Tiêu chí theo hng mnh trch:ă theoă dchă hcă phngă đôngă thìă miă
ngiăcóămnhăcungăkhácănhauătngăngăviă8ăhngătrongătănhiênăvƠăđcă
phơnăthƠnhă2ănhómălƠăđôngătămnhăvƠătơyătămnh.ăNgiătheoăhngăđôngătă
mnhăthìăănhƠăđôngătătrch.ăNgiătheoăhngătơyătămnhăthìătheoăhngătơyă
tătrch.
Tiêu chí theo hng phng v:ăphngăvălƠăhngăcaămtăvùng,ămtă
vtăsoăviămtăđimăgcănƠoăđó.ăXemăhngăphngăvăcngănhăhngămnhă
trchălƠăđăbătrí,ăxpăđtăcácăkhôngăgianăvƠoăvătríăthíchăhpătheoăcátăhungăcaă
miăngi.ăCngăchínhătăđimăgc,ăniăchăthătaăvƠăquayămtă nhìnăvămtă
hngă thìăxungă quanhă vă tríăyăsă xácă đnhă đcăbênă nƠoă lƠă trái,ă phi,ăđơuă lƠă
Chng 1: C s lý thuyt
10

trc,ăsauăđătăđóăđaăraăgiiăphápăthíchăng.ăTtănhtălƠăphíaătrcănhƠăthoángă
vƠăphíaăsauăcóăchădaălng.
Tiêu chí theo hng giao tip:ăngoƠiăvicăngăphóăviămôiătrngătănhiên
conăngiăcònăphiăngăx viămôiătrngăxƣăhi.ăVìăthăngôi nhƠăcnăquayămtă
raăhngăthunăliăchoăgiaoătipăxƣăhôi.CóănhngăngôiănhƠăđcăhngăkhíăhu,ă
nhngănmătrongăngõăquáănh,ăraăvƠoăkhóăkhn,ăhocănmăbênăđngăxaălăcaoă
tcăkhóărăvƠoăđcăthìăhngăgiaoătipăcngăxuăđi.ăiăvƠoăniătht,ătaăthyăcóă
ngiăngiălƠmăvicătheoăhngămnhătrchălƠăhp,ănhngănuăngiăvyămƠăliă

thƠnhăquayălngăraăca,ăúpămtăvƠoătng,ăgiaoătipăkhóăkhnăthìăcngăcnăxemă
li.
1.5 Cách đánh giá tác đng ca yu t hng lên giá tr BS
Cóăthăsădngănhiuăphngăphápăchoăvicăđánhăgiáătácăđngăcaăyuătă
hngălênăgiáătrăcaăbtăđngăsnănhăphngăphápăsoăsánhăcp,ăphngăphápă
thngăkê,ăphngăphápăđnhălng.ăTrongăchuyênăđănƠyăsădngămôăhìnhăhiă
quyăđăxác đnhăhăsăđiuăchnhăvăhng,ătinăhƠnhăkhoăsátăthuăthpăsăliuă40ă
muăđăchyămôăhìnhăhiăquiărútăraăhăsăvăhng.
1.6 Gii thiu v kinh t lng:
 Thutăngăắkinhătălng”ăđcădchătăchăắEconometrics”ăcóănghaălƠăắă
đoălngăkinhăt”.ăthutăngănƠyăđcăA.KăRagnarăFrischăậ giáoăsăkinhătăhcă
ngiăNaUyăđcăgiiăthngăNobelăvăkinhătănmă1969ăsădngălnăđuătiênă
vƠoăkhongănmă1930.
 nănmă1936ăTinbergenăngiăHƠăLanăđƣătrìnhăbƠyătrcăhiăđngăkinhă
tăHƠăLanămtămôăhìnhăkinhătălngăđuătiên,ămăđuăchoămtăphngăphápă
nghiên cuă miă văphơnă tíchă kinhăt.ă Nmă 1937,ăôngă xơyădngă mtă môă hìnhă
tngătăchoăncăM.
 VƠoănmă1950,ănhƠăkinhătăđcăgiiăNobelălƠăLawranceăKleinăđƣăđaăraă
mtăsămôăhìnhămiăchoăncăMăvƠătăđóăkinhătălngăđƣăphátătrinătrênăphmă
viătoƠnăthăgii.
 TăkhiăraăđiăđnănayăkinhătălngăđƣăcungăcpăchoăcácănhƠăkinhătămtă
công căscăbénăđăđoălngămiăquan hăgiaăcácăbinăkinhăt.
Chng 1: C s lý thuyt
11

 NgƠyănayăphmăviăngădngăcaăkinhătălngăđƣăvtăquáăphmăviăkinhă
t,ălanăsangăcácălnhăvcăkhácănhăxƣăhiăhc,ăvătrăhcầ
 MtăsăquanăđimăvăkinhătălngăđcătrìnhăbƠyătómătt:
 KinhătălngălƠăkhoaăhcănghiênăcuănhngăvnăđăthcănghimăcaăcácă
quyălutăkinhăt.

 Kinhătălngăvnădngăthngăkêătoánăktăhpăviăs liuăkinhătăđătìmă
ktăquăbngăsăcaănhngămôăhìnhătoánăhcădoănhƠăkinhătăđaăra.
 KinhătălngălƠămtăphngăphápăphơnătíchăđnhălngăcácăvnăđăkinhătă
daăvƠoăvicăvnădngăđngăthiălỦăthuytăvƠăthcăt,ăktăhpăviăcácăphngă
phápăsuyăđoánăthích hp
 KinhătălngălƠătpăhpăcácăcôngăcănhmămcăđíchădăbáoăcácăbinăsă
kinhăt.
 QuáătrìnhăxơyădngăvƠăsădngămôăhìnhăkinhătălngăđòiăhiăphiăcóăsă
hiuăbitătrcătiênălƠăcácălỦăthuytăkinhăt,ăsauălƠănhng kinăthcăvătoánăhcă
nóiăchung,ălỦăthuyt xácăsutăvƠăthngăkêătoánănóiăriêng,ăcuiăcùngălƠăcácăphnă
mmăchuyênădngăcaăkinhătălng.ăCácăktăquărútăraătăvicăphơnătíchăcácămôă
hìnhăkinhătălngăcngăđòiăhiăphiăđcăsuyăxétătănhiuăphía.
Tómă liă kinhă tă lngă lƠă mtă mônă khoaă hcă cungă cpă cácă phngă phápă
phơnătíchăvămtăđnhălngămiăquanăhăgiaăcácăhinătngăkinhătăcùngăviăsă
tácăđngăquaăliăgiaăchúngătrênăcăsăcácăsăliuăthuăthpăđcătăthcăt.ăkinhă
tălngăngƠyănayălƠăsăktăhpăgiaăcácălỦăthuytăhinăđi,ăthngăkêătoánăhc và
máyătính,ănhmăđnhălngăcácămiăquanăhăkinhăt,ădăbáoăkhănngăphátătrină
hayădinăbinăcaăcácăhinătngăkinhăt.

Chng 1: C s lý thuyt
12

Vicăxơyădng môăhìnhăhiăquyăkinhătălngăđcăthcăhinătheoăsăđăsauăđơy:
s đ 1: cácăbcăxơyădngăvƠăngădngămôăhìnhăkinh tălng

không

xem mô hình
cóăttăkhông

có


Ngun: tài liu giáo trình kinh t lng


NêuăvnăđăcnănghiênăcuăvƠă
cácăgiăthuyt
Xơyădngămôăhình
ThuăthpăvƠăxălíăsăliu
călngăcácăthamăs
Phơnătíchăkimăđnhămôăhình
Sădngămôăhìnhă:
Dăbáo,ăraăquytăđnh
Chng 1: C s lý thuyt
13

TịM TT CHNG 1
TrongăchngănƠyăătácăgiăđƣătómăgnăcácăcăsălỦăthuytăphcăvăcho quá

trìnhăthcăhinăđătƠi.ăCácălỦăthuytăvăbtăđngăsnăvƠăthmăđnhăgiáătrăbtăđngă
snăđcănêuămtăcáchăđyăđ.ăCácăyuătătácăđngăđnăgiáătrăbtăđngăsnăcngă
nhăcácăniădungăvăyuătăhngătrongăthmăđnhăgiá.ăngăthiătácăgiăcònă
kháiăquátăphngăphápăđcăsădngătrongăvicănghiênăcuăđătƠi vƠătìmăhiuăs
lcăvăkinhătălng.ăTrongăquáătrìnhăthcăhinătácăgiăđƣăápădngăthcătăcăsă
lỦăthuytănƠy,ătoănênătínhăchínhăxácăcaoăchoăđătƠi.


Chng 2: Thc trng ca vic đánh giá tác đng yu t hng đn giá tr ca BS
14

CHNG 2: THC TRNG CA VIC ÁNH GIÁ TÁC NG
CA YU T HNG LểN GIÁ TR BT NG SN
2.1 Gii thiu v công ty TNHH thm đnh giá đa c Á Chơu (AREV)
2.1.1 Gii thiu v AREV
CôngătyăTNHHăthmăđnhăgiáăđaăcăỄăChơu(AREV)ăđcăthƠnhălpătheoă
quytăđnhăsă29ACBRăậ QăngƠyă1/11/2006ăcaăcôngătyăcăphnăđaăcăACB
a ch tr s : 29 tel NguynăìnhăChiu,ăphngăakao,ăQun 1,ătpăHă
Chí Minh
in thoi : 84.8.6290 8944
Fax : 84.8.6290 8543
Email :
Website :
Quaăhnă6ă nmăhot đng,ăviăphngăchơmălƠmăvică ắchuyênănghipă ậ
chính xác- uyătín”ăAREVăđƣălƠăbnăđngăhƠnhăcaănhiuăkháchăhƠngătrongămiă
lnhăvcăhotăđngăsnăxutăkinhădoanh.
2.1.2 Hot đng thm đnh giá bt đng sn ti AREV
Chc nng hot đng
Cungăcpădchăvăthmăđnhăgiá,ădchăvătăvnăthătrngăgiáăc,ătăchcă
đƠoătoă nghiênăcuă ngădngăkhoaă hcătrongă lnhăvcăthmă đnhă giáătheoă quiă

đnhăcaăphápălut.ăAREVăphiăhpăviăcácăbăphnăchuyênămônăcaăngơnăhƠngă
thngămiăcăphnăỄăChơuăACB,ăcôngătyăchngăkhoánăACBS,ăcôngătyăcăphnă
đaăcăỄăChơuăACBRăđăhătrăphcăvăkháchăhƠngămtăcáchătinăliăvƠănhanhă
chóngănht.




Chng 2: Thc trng ca vic đánh giá tác đng yu t hng đn giá tr ca BS
15


S đ 2: Căcuătăchc caăcôngătyăAREV














Ngun: tài liu công ty TNHH thm đnh giá đa c Á Châu
i tng khách hƠng
DchăvăthmăđnhăvƠătăvnăgiáăđtăcaăcôngătyăphcăvăchoăttăcăcácăđiă

tngăkháchăhƠngăcóănhuăcuăvăthmăđnhăgiáăchoăcácămcăđíchănh:ăthăchp,ă
chuynănhng,ăgópăvnầcaăcácăcáănhơn,ătăchc,ăcôngăty,ăcăquanănhƠăncă
vƠămtăsăngơnăhƠng.
DchăvăthmăđnhăgiáăcaăcôngătyăkhôngăchăphcăvăchoăkháchăhƠngătrongă
thƠnhăphămƠăcònămărngăraăcácătình,ăthƠnhăphăkhác.ăiăviăkháchăhƠngăăxaă
thìăcácăthmăđnhăviênăsătrcătipăđiăđnăniăđăthuăthpăthôngătinăphcăvăthmă
đnh
Chătchăcôngăty
Tngăgiámăđc

B
Phóătngăgiámăđc
Phòng tài
chínhăkă
toán
Phòng
qunătră
HC -HS
PhòngăTGă
btăđngă
sn
Phòng
TGă
đngăsn
Phòng
TGădoanhă
nghip
Các chi
nhánhătrcă
thuc

kt
trng
Kă
toán
viên
Thă
qu
Qună
tr
HS
Qună
tr
HC
Thmă
đnhă
viên
Nhân
viên
thmă
đnh
Thmă
đnhă
viên
Nhân
viên
thmă
đnh
Thmă
đnhă
viên

Nhân
viên
thmă
đnh
Banăkimăsoát
Chng 2: Thc trng ca vic đánh giá tác đng yu t hng đn giá tr ca BS
16

i tng thm đnh giá
 Thm đnh giá tr bt đng sn
 ThmăđnhăgíaăcácăcnănhƠăriêngăl,ănhƠăph,ăbităth,ănhƠăvn,ă
chungăcầ
 ThmăđnhăgiáănhƠăxng,ănhƠămáy,ăkhoătƠu,ăbnăbƣi.
 ThmăđnhăgiáăcácătƠiăsanăgnălinătrênăđt:ăcuăđng,ăbnăcng,ă
trngăhc,ăbnhăvinầ
 Thmăđnhăgiáăđtă,ăcácălôăđtătrng,ăđtăchuyênădùng,ăđtăcôngă
nghip,ăđtănôngănghip,ăđtătrngărngầ
 Thmăđnhăgiáăcácădăánăđuătăbtăđngăsn,ăkhuăresort.
 Thm đnh giá tr đng sn
 Phngătinăvnătiăđngăbină(tƠuăđánhăcá,ătƠuăvnăchuynăhƠngă
hóaầ),ăđngăsôngăhocă đngăbină(ătƠuă sông,ă xƠ lanătă hƠnhầ),ăđngă bă
(cácăphngătinăxeăcăgii,ăxeă2ăbánh,ăxeă4ăbánh,ăcácăloiăxeăvnăti,ăxeăchuyênă
dngầ)
 Cácăphngătinăkăthut,ămáyăxơyădng,ămáyăcôngăc.
 Cácăthităbăđin,ăđinăt,ăđinăgiaădng,ăđinăcôngănghip.
 CácăthităbătrangăbăchoăcácăngƠnhănghătrongăcácălnhăvc:ăyăt,ă
vnăhóa,ăgiáoădc,ăcôngănghêăthôngătinầ
 Cácămáyăthităbăđnăchic,ădơyăchuynăsnăxutăđngăb.
 Xác đnh giá tr doanh nghip
 Căsăsnăxut,ăhpătácăxƣ,ădoanhănghipănhƠănc,ădoanhănghipăhotă

đngătheoălutădoanhănghip,ădoanhănghipăcóăvnăđuătăncăngoƠi.
 XácăđnhăgiáătrădoanhănghipăđălênăsƠnăgiaoădchăchngăkhoán.
 Xácă đnhă giáă tră doanhă nghipă đă că phnă hóa,ă thƠnhă lpă mi,ă liênă
doanh,ă liênă kt,ă giiă th,ă muaă bán,ă sátă nhp,ă chuynă nhng,ă choă
thuêầ
 Xácă đnh quynă khaiă thác:ă nhƠă hƠng,ă kháchă sn,ă nhƠă máyă nc,ă
quynăkhaiăthácămăđá,ăquynăkhaiăthácăcuăcng,trmăthuăphíầ
 Thngăhiu,ăquynăsăhuătríătu.
Phng pháp thm đnh giá:
Chng 2: Thc trng ca vic đánh giá tác đng yu t hng đn giá tr ca BS
17

Hinănayăhuăhtăcácăcôngătyăthmăđnhăgiáăvitănamăsădngăcácăphngă
pháp thmăđnhăgiáănhăsau:
 Phngăphápăsoăsánhătrcătip.
 Phngăphápăchiăphí
 Phngăphápăthuănhp
 Phngăphápăthngăd
 Phngăphápăliănhun
TiăAREVăcngăsădngăcácăphngăphápăphăbinănƠyătuyănhiênăphngă
phápăđcăsădngănhiuănhtălƠăphngăphápăsoăsánh. Cácăphngăphápăcònăliă
chăyuădùngăđăkimătraăktăquănhmănơngăcaoăđătinăcyăchoăktăquăthmă
đnh.ăngăthiăhinănayăcóărtănhiuăthôngătinămuaăbánăbtăđngăsnăđcăraoă
trênăcácătrangăwebăhayătrênăbáoăchí,ăđóălƠăngunăthôngătinăphongăphúăchoăphngă
phápăsoăsánh.ăTuyănhngăthôngătinăraoăbánăchaăthtăsăchunăsátănhngădaăvƠoă
đóăcácăthmăđnhăviênăcóăthăxácăđnhăđcăgiáătrăthătrngăcaăcácăbtăđngă
snătiăthiăđimăhinăti.
2.1.3 Tình hình hot đng ca công ty
ViăphngăchơmăắAREV lƠăđaăchătinătngăvƠăsălaăchnăchínhăxácăcaă
kháchăhƠng”ănênăchtălngăvƠăuyătínăluônăđcăcôngătyăđtăđtălênăhƠngăđu.Viă

điăngănhơnăviênătr,ănhitătìnhăvƠăđyănngăđng,ăAREVăngƠyăcƠngăkhngăđnhă
văthăcaă mìnhătrongă ngƠnhă thmăđnhă giá.CácăkháchăhƠngă thngă xuyênăcaă
AREVănh:ăngơnăhƠngăỄăChơuă(ACB),ăngơnăhƠngăTMCPăVităNamăthngătín,ă
ngơnăhƠngăTMCPăiăỄ,ăcôngătyăcăphnăVITALYầ.ă
AREVăquyătăcácăchuyênăviênăthmăđnhăgiá,ăkăsăxơyădng,ăkăsăcă
khí,ăchuyênăviênăkătoánầnhngăngiă nƠyăđƣă tngălƠmăvică nhiuănmăkinhă
nghimătrênăcácălnhăvcăsnăxut,ădchăv,ăthngămiầHinănayăAREVăcònăcóă
kăhochănơngăcaoănngălcănghipăvăcaănhơnăviênăthôngăquaătăchcăcácălpă
đƠoă toă vƠă biă dngă vă chuyênă ngƠnhă thmă đnhă giá,ă vƠă cácă kìă thiă k nngă
nghipăv.ăAREVăđƣănhanhăchóngăhòaănhpăvƠoăcôngătácăthmăđnhăgiáătrongă
ncăvƠăqucăt.ăbênăcnhăđóăAREVăcònăthamăgiaăvƠoăvicăgópăỦăchoăcácădă
thoăvnăbnălutăvăthmăđnhăgiáăđăhoƠnăthinăhăthngăvnăbnăphápălỦăchoă
ngƠnhăthmăđnhăgiáăcònătngăđiămiămăăVităNam.