Áp dụng phương pháp thu nhập cho các loại tài sản trong hoạt động thẩm định giá tại Việt Nam

Mục lục
Lời mở đầu…………………………………………………………………2
Chương I : Cơ sở lý thuyết của phương pháp thu nhập trong thẩm định giá
trị tài sản
1. Cơ sở lý luận của phương pháp thu nhập……………………………… 3
2. Khái niệm và thuật ngữ………………………………………………….3
3. Các phương pháp chủ yếu trong trong cách tiếp cận thu nhập………… 4
Chương II. Thực trạng áp dụng phương pháp thu nhập trong thẩm định giá
trị tài sản
I. Áp dụng phương pháp thu nhập khi thẩm định giá máy móc thiết bị……7
1. Sự cần thiết khách quan của việc thẩm định giá máy móc thiết bị………7
2. Khái quát chung về thẩm định giá máy móc thiết bị…………………….7
3.Các phương pháp đánh giá các phương án đầu tư máy mới…………… 8
II. Áp dụng phương pháp thu nhập khi thẩm định giá bất động sản………12
1.Các trường hợp áp dụng trong thực tiễn…………………………………12
2.Các bước áp dụng phương pháp thu nhập trong thực tiễn khi định giá bất
động sản……………………………………………………………………12
3. Các phương pháp lựa chọn tỉ lệ vốn hóa ……………………………… 13
III. Áp dụng phương pháp thu nhập khi thẩm định giá trị tài sản vô hình…17
1. Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá trị tài sản vô hình hiện nay 17
2. Xác định giá trị tài sản vô hình bằng phương pháp thu nhập……………20
IV. Áp dụng phương pháp thu nhập trong xác định giá trị doanh nghiệp….22
1.Phương pháp vốn hóa trực tiếp………………………………………… 23
2.Phương pháp vốn hóa và chiết khấu dòng cổ tức……………………… 23
3. Phương pháp vốn hóa và chiết khấu dòng tiền………………………… 24
Chương III. Một số giải pháp đề xuất khi áp dụng phương pháp thu nhập khi
thẩm định giá trị tài sản
I.Giải pháp khi áp dụng phương pháp thu nhập đối với tài sản là máy móc
thiết bị………………………………………………………………………28
II. Giải pháp khi áp dụng phương pháp thu nhập đối với tài sản là bất động
sản………………………………………………………………………….29

III. Giải pháp khi áp dụng phương pháp thu nhập đối với tài sản vô hình…30
IV. Giải pháp khi áp dụng phương pháp thu nhập khi xác định giá trị doanh
nghiệp………………………………………………………………………31
V. Kết luận…………………………………………………………………33
Lời mở đầu
Trong vài năm trở lại đây, hoạt động thẩm định giá ở Việt Nam đã và đang
diễn ra rất sôi nổi do nhu cầu định giá các loại tài sản như bất động sản, máy
móc thiết bị hay đến các doanh nghiệp. Chính bởi vậy nên nghề thẩm định
giá đang từng bước phát triển trở thành một hoạt động mang tính chuyên
nghiệp và có chỗ đứng trong xã hội. Không chỉ phát triển về chiều rộng của
quy mô cũng như hình thức đào tạo, việc nghiên cứu về lý thuyết để làm cơ
sở vững chắc cho hoạt động thẩm giá cũng dần được quan tâm một cách
đúng mức. Có thể nói bất kì một môn khoa học hay nghệ thuật nào cũng
phải có một hệ thống lý thuyết làm nền tảng để phát triển, thẩm định giá
cũng không nằm ngoài quy luật ấy. Thực tế cho thấy, ngoài các phương
pháp thẩm định giá được nêu lên khá chung cho các loại tài sản trong hệ
thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, vẫn chưa có nhiều tài liệu hướng
dẫn việc áp dụng các phương pháp cho từng loại tài sản khác nhau. Từ thực
tiễn đó, em đã chọn đề tài “ áp dụng phương pháp thu nhập cho các loại tài
sản trong hoạt động thẩm định giá tại Việt Nam”
Như chúng ta đã biết, phương pháp thu nhập là phương pháp được sử dụng
phổ biến trong hoạt động thẩm định giá ở Việt Nam cũng như nhiều nước
trên thế giới do tính chất khoa học của nó. Trong đề án này, người viết
không mong có thể tìm thấy điều gì mới về mặt phương pháp mà chỉ mong
có thể mang đến một cái nhìn hệ thống cũng như chi tiết hóa cách áp dụng
phương pháp thu nhập cho từng loại tài sản khác nhau thường được sử dụng
trong thực tiễn tại Việt Nam. Qua đó có thể thấy được ưu điểm và hạn chế
cũng như những kiến nghị khi áp dụng phương pháp thu nhập cho các loại
tài sản trong thực tế.
Cuối cùng, em xin chân thành cảm ơn thầy Nguyễn Ngọc Quang đã tận tình

hướng dẫn để em có thể hoàn thành đề tài này.
Chương I. Cơ sở lý thuyết của phương pháp thu nhập trong thẩm định
giá trị tài sản.
1. Cơ sở lý luận của phương pháp thu nhập
Một tài sản có giá trị vì nó tạo ra thu nhập cho người chủ sở hữu. Giữa giá trị
tài sản và thu nhập từ tài sản có mối quan hệ trực tiếp. Nếu những yếu tố
khác không đổi, thu nhập mang lại từ tài sản cho người chủ càng lớn thì giá
trị của tài sản càng cao.
Giá trị thị trường của một tài sản bằng với giá trị hiện tại (giá trị tại thời
điểm cần thẩm định giá) của các khoản thu nhập ròng có thể thu về trong
tương lai từ tài sản
2. Khái niệm và thuật ngữ
- Phương pháp thu nhập: là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở
chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc
khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này
còn được gọi là quá trình vốn hóa thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của
tài sản cần thẩm định giá.
Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sản đầu
tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà thẩm định viên có
thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất chiết
khấu phù hợp.
- Tỷ suất vốn hóa là một phân số dùng để diễn tả mối quan hệ giữa thu nhập
và giá trị của tài sản. Đó là tỷ suất lợi tức mong đợi trong 01 năm hoạt động
trên tổng giá trị tài sản và dùng để chuyển đổi thu nhập ròng thành giá trị tài
sản.
- Hệ số vốn hóa là nghịch đảo của tỷ suất vốn hóa.
- Tỷ suất chiết khấu là một phân só dùng để chuyển đổi dòng thu nhập dự
tính trong tương lai thành giá trị hiện tại của tài sản. Tỷ suất chiết khấu có
thể là: tỷ suất vốn hóa, tỷ suất lãi vay trong kỳ đầu tư, tỷ suất thu hồi vốn (tỷ
suất hoàn vốn nội bộ) hoặc tỷ suất thuế thực.

- Tỷ suất thu hồi vốn (tỷ suất hoàn vốn nội bộ): là tỷ suất chiết khấu mà khi
chiết khấu với tỷ suất này hiện giá của thu nhập tương lai bằng chi phí đầu
tư ban đầu(NPV=0).
- Tỷ suất thuế thực là tỷ lệ phần trăm mức thể hiện thực tính trên tài sản so
với giá trị thị trường của chính tài sản đó.
- Giá trị tài sản thu hồi (giá trị tài sản thanh lý, giá trị tài sản cuối kỳ đầu tư):
là tổng số tiền mà nhà đầu tư nhận được vào cuối kỳ đầu tư. Giá trị tài sản
thu hồi được ước tính bằng cách sử dụng tỷ suất vốn hóa thích hợp nhằm
chuyển đổi mức giá mua/bán tài sản mong đợi (tại thời điểm cuối kỳ đầu tư)
thành giá trị tại thời điểm cần thẩm định giá.
3. Các phương pháp chủ yếu trong trong cách tiếp cận thu nhập
3.1 Phương pháp vốn hóa trực tiếp
a. Nội dung
Vốn hóa trực tiếp là phương pháp sử dụng thu nhập để ước tính giá trị tài
sản bằng cách chuyển hóa lợi tức của một năm. Việc chuyển hóa này thực
hiện đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỷ suất vốn hóa thích hợp hay
nhân với hệ số thu nhập.
b. Công thức
hoặc
Trong đó
V : Giá trị tài sản
I : Thu nhập ròng trong một năm
R : Tỷ suất vốn hóa
GI : Hệ số thu nhập (GI=1/R)
c. Các bước tiến hành
Bước 1: Ước tính thu nhập do tài sản mang lại. Mỗi loại thu nhập ứng với
mỗi loại tỷ suất vốn hóa thích hợp.
Vốn hóa trực tiếp dựa trên thu nhập ước tính cho một năm đơn lẻ của tài sản.
Thu nhập ước tính có thể là tổng thu nhập tiềm năng (PGI), tổng thu nhập
thực tế (EGI), thu nhập hoạt động ròng (NOI), thu nhập từ vốn chủ sở hữu

(EI), thu nhập từ vốn vay (MI), thu nhập từ đất (LI) hay thu nhập từ công
trình (BI).
Bước 2: Tìm tỷ suất vốn hóa hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại thu
nhập.
Tỷ suất vốn hóa thu nhập và hệ số nhân thu nhập phản ánh mối quan hệ giữa
thu nhập và giá trị được rút ra từ dữ liệu thị trường. Điểm cơ bản là các tài
sản sử dụng phải tương đồng về rủi ro, thu nhập, chi phí, đặc điểm vật chất
và vị trí với tài sản thẩm định giá.
Có 3 phương pháp chủ yếu:
- Phương pháp 1: tỷ suất vốn hóa được xác định theo công thức sau:
Tỷ suất vốn
hóa
=
Tỷ suất lợi nhuận của
nhà đầu tư không rủi ro
+ Phụ phí rủi ro
Trong đó:
- Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro bằng lãi suất Trái phiếu
Chính phủ kỳ hạn 10 năm.
- Phụ phí rủi ro: bao gồm rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính và rủi ro thanh
khoản.
- Phương pháp 2 (phương pháp đầu tư): xác định tỷ suất vốn hóa căn cứ vào
bình quân gia quyền của tỷ suất thu hồi vốn và lãi suất kỳ vọng của nhà đầu
tư, trong đó quyền số là tỷ trọng vốn huy động từ các nguồn khác nhau đầu
tư cho tài sản theo công thức:
Trong đó:
R
o
: Tỷ suất vốn hóa
M

: Tỷ trọng vốn vay ngân hàng trong tổng số vốn đầu tư
vào tài sản
(1-M)
: Tỷ trọng vốn huy động từ cổ đông trong tổng số vốn
đầu tư vào tài sản
R
m
: Tỷ suất thu hồi vốn
R
e
: Lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư
- Phương pháp 3 (phương pháp so sánh): tỷ suất vốn hóa áp dụng cho tài sản
cần thẩm định giá xác định bằng cách so sánh, rút ra từ những tỷ suất vốn
hóa của các tài sản tương tự trên thị trường. Tỷ suất vốn hóa của các tài sản
này được tính bằng cách lấy thu nhập ròng từ kinh doanh tài sản chia cho giá
bán.
Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp
3.2 Phương pháp dòng tiền chiết khấu DCF
a. Nội dung
Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp ước tính giá trị của tài sản
bằng cách chiết khấu tất cả các khoản thu, chi của dòng tiền dự kiến phát
sinh trong tương lai về thời điểm hiện tại, có tính đến yếu tố lạm phát và
không ổn định của thu nhập.
Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu (DCF) được sử dụng trong việc đánh giá giá
trị thị trường của tài sản cố định tạo ra thu nhập, các nghiên cứu khả thi và
các phân tích đầu tư. Các phân tích DCF là công cụ đặc biệt hữu ích trong
định giá các đầu tư cho thuê phức tạp, các tài sản đang phát triển, và các loại
tài sản khác như là doanh nghiệp đang làm ăn có lãi là nơi giá trị hiện tại phụ
thuộc vào dòng tiền tương lai nhận được.
Hiện nay, hầu hết các tổ chức đầu tư sử dụng phương pháp dòng tiền chiết

khấu (DCF) trong việc đưa ra các quyết định đầu tư, vì nó cho phép họ so
sánh các đầu tư theo giá trị kinh tế khi đặt ra các giả thiết về dòng tiền khác
nhau. Các tổ chức đầu tư thường xác định giá họ trả cho các tài sản đầu tư
chủ yếu bằng phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF)
b. Công thức
- Trường hợp dòng tiền không đều
- Trường hợp dòng tiền đều
c. Các bước tiến hành
Bước 1: Ước tính doanh thu từ việc khai thác tài sản
Bước 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản
Bước 3: Ước tính thu nhập ròng hay dòng tiền từ doanh thu và chi phí
Bước 4: Ước tính giá trị thu hồi của tài sản vào cuối kỳ
Bước 5: Ước tính tỷ suất vốn hóa thích hợp
Bước 6: Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu trên
Chương II. Thực trạng áp dụng phương pháp thu nhập trong thẩm
định giá trị tài sản
I. Áp dụng phương pháp thu nhập khi thẩm định giá máy móc thiết bị
1. Sự cần thiết khách quan của việc thẩm định giá máy móc thiết bị :
Vì mục tiêu phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng công nghiệp
hóa , hiện đại hóa, trong những năm gần đây Đảng và nhà nước ta đã không
ngừng cải tiến và đưa ra những chủ trương và chính sách phù hợp với điều
kiện kinh tế thị trường nước ta. Khi kinh tế thị trường phát triển thì nhu cầu
giao dịch về tài sản nói chung và máy móc thiết bị nói riêng càng cần thiết
được thực hiện theo yêu cầu thị trường
- Khi máy móc thiết bị cần mua bán
- Giúp người bán quyết định mức giá chấp nhận được
- Giúp người mua quyết định giá mua hợp lý
- Cho việc trao đổi tài sản thiết bị mà các bên cần biết giá trị tài sản thiết bị
có liên quan
- Phục vụ mục đích đi vay và cho vay

Nước ta cũng đang trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước,tài sản là máy móc thiết bị được đầu tư mua sắm nhập khẩu nhiều. Do
khoa học kĩ thuật phát triển nhanh, máy thiết bị thay đổi nhanh chóng về
kiểu mẫu, hình dáng, tiêu chuẩn kĩ thuật, chức năng,… được sản xuất từ
nhiều hãng, nhiều nước khác nhau, và do đó mức giá hình thành cũng khác
nhau . Điều này dẫn đến nhu cầu thẩm định giá không chi lớn về số lượng
mà còn rất đa dạng , đòi hỏi người thầm định giá máy thiết bị phải có kiến
thức, kinh nghiệm và có trình độ hiểu biết nhất định về máy thiết bị
2. Khái quát chung về thẩm định giá máy móc thiết bị :
Thẩm định giá về máy móc thiết bị là sự đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị
máy móc thiết bị vào ngày thẩm định giá tại một thời điểm cụ thể cho một
mục đích cụ thể và sử dụng một phương pháp phù hợp.
Kể từ khi pháp lệnh giá ra đời, thẩm định giá nói chung và thẩm định giá
máy, thiết bị nói riêng trở thành một nghề mới ở Việt Nam. Nhiều tổ chức có
chức năng thẩm định giá tài sản trong đó có thẩm định giá máy, thiết bị ra
đời, nghề thẩm định giá nói chung và thẩm định giá máy, thiết bị nói riêng
ngày càng phát triền. Điều này được thể hiện qua số lượng doanh nghiệp có
chức năng định giá và thẩm định giá như sau :
Hiện nay, có hàng trăm doanh nghiệp thẩm định giá và cung cấp thông tin
giá trên phạm vi cả nước nhằm đáp ứng nhu cầu của xã hội. Có tới hơn 70
đơn vị được bộ tài chính cho phép xác định giá trị doanh nghiệp, trong đó
khối lượng máy, thiết bị và tài sản là động sản phải xác định là rất lớn.
3.Các phương pháp đánh giá các phương án đầu tư máy mới
3.1 Tính tất yếu phải thay thế máy móc :
- khi máy móc ngừng hoạt động là lúc đã hết tuổi thọ kinh tế, nó không còn
giá trị và đôi khi việc tiếp tục sử dụng nó sẽ không mang lại hiệu quả và như
thế cần thiết phải thay thế một máy móc mới hiện đại hơn, mang lại hiệu quả
cao hơn
- Máy móc trong quá trình sử dụng bị hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình
nên cần được thay thế máy móc khác tốt hơn, mới hơn, hiện đại hơn để có

thể tạo ra được sản phẩm chất lượng tốt hơn, mẫu mã đẹp hơn, phù hợp với
nhu cầu và thị hiếu của người tiêu dùng… Kết quả của việc thay thế máy
móc mới sẽ tiết kiệm được các biến phí như các chi phí về nguyên, nhiên vật
liệu, chi phí lao động trực tiếp … do đó có thể làm tăng lãi hàng năm cho
doanh nghiệp
3.2 Phương pháp giá trị dòng hiện tại (Net Present Value -NPV)
a. Khái niệm
Là phương pháp dựa trên thu nhập thuần dự kiến trong tương lai trừ đi vốn
dự kiến ban đầu hay là giá trị của lưu lượng tiền tệ dự kiến trong tương lai
được quy về thời điểm hiện tại trừ vốn đầu tư.
b. Công thức tính
Trong đó:
I : Nguồn vốn đầu tư ban đầu của dòng tiền
CF
t
: Ngân lưu dòng năm thứ nhất
n : Tuổi thọ kinh tế của dự án
k : Tỷ lệ chiết khấu của dự án
c.Ưu nhược điểm của NPV
+ Ưu điểm
- Đo lường trực tiếp phần lợi nhuận mà dự án đóng góp vào tài sản của cổ
đông
- Sử dụng chi phí cơ hội về sử dụng vốn làm tỷ lệ chiết khấu
- NPV giả định rằng nhiều khoản thu nhập tạm thời được tái đầu tư với tỷ lệ
sinh lời bằng với tỷ lê chi phí sử dụng ngân quỹ
- Quyết định chấp nhận hay từ chối các dự án phù hợp với mục tiêu tối đa
hóa lợi nhuận của các cổ đông.
- Sử dụng chi phí cơ hội về sử dụng vốn làm tỷ lệ chiết khấu
+ Nhược điểm
- Không thể so sánh được các dự án nếu thời gian của chúng không bằng

nhau
- NPV không được trình bày bằng tỷ lệ % nên không đánh giá được tỷ lệ
phần trăm sinh lời của dự án
d.Ý nghĩa của phương án, lựa chọn phương án và đánh giá phương án
+ Ý nghĩa: Giá trị hiện tại ròng đo lường lợi nhuận ngoài khoản bù đắp đầu
tư ban đầu theo thời giá lượng tiền tệ mà còn bù đắp rủi ro của dự án đầu tư.
+ Lựa chọn phương án:
- Lựa chọn giữa các phương án đầu tư độc lập với nhau: Nếu một phương án
đầu tư độc lập về mặt kinh tế với các phương án đầu tư khác thì việc chấp
nhận hay loại bỏ một phương án đầu tư phụ thuộc vào NPV hoặc phương án
đó.
- Lựa chọn giữa các phương án đầu tư mà việc chấp nhận một trong nhiều
phương án đòi hỏi phải loại bỏ các phương án còn lại, ta sẽ chọn phương án
nào có NPV>0 lớn nhất.
+ Đánh giá phương án đầu tư
NPV > 0: phương án đầu tư máy mới mang lại hiệu quả chấp nhận phương
án đầu tư
NPV = 0: đầu tư máy mới hay không còn tùy theo quan điểm của doanh
nghiệp.
NPV < 0: loại bỏ phương án đầu tư.
3.2 Phương pháp tính tỷ suất lợi tức nội tại (IRR)
a. Khái niệm: Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ đo lường tỷ lệ sinh lời của một phương
án đầu tư và nó cũng được sử dụng để đánh giá phương án đầu tư.
b.Công thức
IRR của một phương án đầu tư là lãi suất chiết khấu mà tại đó NPV của
phương án đầu tư = 0.
c.Ưu nhược điểm của IRR
+ Ưu điểm
- Quyết định chập nhận hay từ chối các dự án phù hợp với mục tiêu tối đa
hóa lợi nhuận của các cổ đông.

- Đo lường bằng tỷ lệ % nên dễ dàng so sánh với chi phí sử dụng vốn
+ Nhược điểm
- Không đo lường trực tiếp ảnh hưởng của một dự án đối với lợi nhuận của
cổ đông
- Dễ tạo ra sự ngộ nhận rằng thu nhập của dự án có thể được tái đầu tư với tỷ
lệ sinh lời bằng IRR
- Xếp hạng các dự án không phù hợp với mục tiêu tối đa hóa thu nhập của cổ
đông
d. Lựa chọn phương án, đánh giá phương án
Lựa chọn giữa các phương án đầu tư độc lập với nhau: Nếu một phương án
đầu tư độc lập về mặt kinh tế với các phương án đầu tư khác thì việc chấp
nhận hay loại bỏ một phương án đầu tư phụ thuộc vào IRR của phương án
đó.
Lựa chọn giữa các phương án đầu tư mà việc chấp nhận một trong nhiều
phương án đòi hỏi phải loại bỏ các phương án còn lại, ta sẽ chọn phương án
nào có IRR > r lớn nhất. Từ đó ta có sự tương quan:
r = IRR thì NPV = 0
r < IRR thì NPV > 0
r > IRR thì NPV < 0 (r là tỷ lệ chiết khấu)
e. Hạn chế và yêu cầu
+ Hạn chế:
Đòi hỏi phải có sự am tường về nghề nghiệp chuyên môn và những hiểu biết
sâu về đầu tư và quản trị dự án vì những rủi ro tiềm ẩn của dự án trong
tương lai cần được nghiên cứu và đánh giá nếu không có thể sẽ không thu
hồi được vốn như dự định.
+Yêu cầu:
Khi sử dụng phương pháp này phải có đủ trình độ và khả năng thực hiện dự
báo về thi trường nguyên vật liệu dùng cho sản xuất, thị trường sản phẩm,
biến động về giá cả… qua đó đưa ra đánh giá về hiệu quả hoạt động của dự
án trong tương lai, đồng thời phải am hiểu về quản trị dự án.

f. Phương pháp chỉ số sinh lời :
Khái niệm : Chỉ số sinh lợi là tỉ số giữa giá trị hiện tại của lưu lượng tiền tệ
của phương án đầu tư so với vốn đầu tư bỏ ra ban đầu
Công thức tính : =
Với PV là giá trị hiện tại của lưu lượng tiền tệ và được tính như sau

I là vốn đầu tư ban đầu
g. Phương pháp thời gian thu hồi vốn chiết khấu
- Khái niệm : Thời gian hoàn vốn chiết khấu của phương án đầu tư là
khoảng thời gian cần thiết để thu nhập chiết khấu của phương án hoàn trả đủ
nguồn vốn đầu tư, tức là thời gian cần thiết để lợi nhuận chiết khấu bằng
tổng chi phí chiết khấu về thời điểm ban đầu
Công thức tính :
Trong đó
CFt : là thu nhập của phương án ở năm thứ t, bắt đầu từ năm 1
It : là giá trị đầu tư của phương án từ năm thứ t, bắt đầu từ năm 0
K : là tỉ lệ chiết khấu
h. Phương pháp tính thu nhập trung bình hàng năm :
- Phạm vi áp dụng : phương án này thường được áp dụng để đánh giá những
phương án đầu tư có độ lớn của dòng ngân lưu và độ dài thời gian tồn tại
khác nhau, trong trường hợp chúng là những phương án loại trừ nhau
Công thức tính :
Thu nhập trung bình hàng năm :
Trong đó : I : là chi phí đầu tư ban đầu
SV : là giá trị thanh lý
EA : là thu nhập hàng năm
ANW : là thu nhập trung bình hàng năm
- Đánh giá phương án đầu tư : Điều kiện để chọn một phương án tối ưu theo
phương pháp này là thu nhập bình quân đầu tư hàng năm phải có giá trị
dương và là giá trị lớn nhất :

ANW > 0 và ANW max
II. Áp dụng phương pháp thu nhập khi thẩm định giá bất động sản
1.Các trường hợp áp dụng trong thực tiễn
Phương pháp thu nhập hay phương pháp đầu tư dùng để đánh giá thị trường
của các tài sản tạo ra thu nhập, và thường áp dụng cho định giá trong lĩnh
vục đầu tư để lựa chọn phương án đầu tư.
Nguyên tắc cơ bản của việc đầu tư là một nhà đầu tư muốn đầu tư vốn để có
được một thu nhập hàng năm trên số vốn đó, dưới hình thức một thu nhập
thuần với suất lợi tức có thể chấp nhận được.
Phương pháp này rất phù hợp với áp dụng những tài sản mang lại một khoản
thu nhập đều đặn qua từng thời gian. Những BĐS phù hợp với phương pháp
gồmcó như : Căn hộ, nhà cửa, trung tâm thương mại, khu công nghiệp, trung
tâm mua bán, khách sạn…
2.Các bước áp dụng phương pháp thu nhập trong thực tiễn khi định giá
bất động sản
Các bước tiếp cận phương pháp thu nhập truyền thống:
Bước 1: Ước tính doanh thu của BĐS (Tổng thu nhập): Khi xác định doanh
thu phải phân tích toàn diện các loại thu nhập do sử dụng BĐS mang lại và
phải xem xét trong các điều kiện: Doanh thu có từ việc sử dụng trung bình,
doanh thu ổn định và lâu dài suốt thời gian sử dụng BĐS; doanh thu an toàn,
tin cậy, không rủi ro
Bước 2: Ước tính tổng chi phí tạo ra tổng thu nhập (thuế bảo hành, sửa
chữa…) Mọi chi phí trong quá trình sử dụng BĐS phải phù hợp với thực tế
và tính trong điều kiện trung bình. Có thể dùng phương pháp gián tiếp để
tính thu nhập ròng, nghĩa là so sánh với thu nhập ròng của BĐS tương đồng
và thông qua so sánh các nhân tố cá biệt để thực hiện điều chỉnh cho phù
hợp.
Bước 3: Tính thu nhập ròng
Bước 4: Xác định lãi suất vốn hóa
Bước 5: Dùng công thức vốn hóa ước tính giá trị của BĐS

a. Ước tính thu nhập trung bình hàng năm cho 1 tài sản có tính đến tất cả các
yếu tố liên quan có tác động đến thu nhập.
Việc dự báo dòng tiền thu nhập dựa trên những cơ sở ban đầu là trạng thái
của thị trường BĐS là 1 hàm số của cung và cầu về nhà cửa để kinh
doanh,nó phụ thuộc vào mức tăng trưởng của nền KT và việc làm.
b. Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hằng năm như thuế
TS, sửa chữa, bảo hành
Những khoản chi cho 1 BĐS ở thành phố có thể tính đến bao gồm: những
khoản thu của chính quyền địa phương: cấp nước, nước thải…; Các loại thuế
đất; Sửa chữa bảo dưỡng; Ánh sáng, điện, nhiên liệu; Bảo dưỡng thang máy;
Nhân viên bảo vệ và vận hành máy; An ninh; Ban quản lí…
c. Phân tích doanh số của tài sản tương tự để tìm ra các tỷ lệ lãi thích hợp
Khi xét 1 thương vụ có thể so sánh được, cần xem xét những điểm sau: Vị
trí; Diện tích khai thác kinh doanh; Cơ cấu cho thuê; Luồng thu nhập hiện
hành; Các khoản chi phí; Quảng cáo; Khả năng về thu nhập tương lai; Sự lỗi
thời về chức năng; Vốn hóa quá mức…
Tỷ lệ vốn hóa suy ra từ thương vụ xem như là lợi nhuận ban đầu, lợi nhuận
có thể thu hồi vốn, lợi nhuận tương đương.
d. Áp dụng công thức vốn hóa để tìm ra giá trị hiện tại của tài sản cần định
giá
3. Các phương pháp lựa chọn tỉ lệ vốn hóa :
Công việc quan trọng nhất và giai đoạn trọng yếu nhất của phương pháp đầu
tư trong thẩm định giá là phương thức xác định tỉ lệ vốn hóa thị trường để
qua đó có thể chuyển đổi thu nhập hoạt động tương lai thành giá trị hiện tại.
Trong thực tế chúng ta thường gặp khó khăn để tìm ra được một tỉ lệ vốn
hóa chính xác, đó là do các khó khăn trong việc tìm được thông tin chính
xác để phục vụ cho việc phân tích, và có nhiều lí do chủ quan thúc đẩy
người mua tài sản ở các mức giá khác nhau. Khi đầu tư là lí do chính cho
việc mua bất động sản, các nhà thẩm định thường gặp khó khăn khi lựa chọn
tỉ lệ vốn hóa, bởi vì các giao dịch bất động sản thường tiến hành riêng rẽ và

rất khó khăn để thu thập được tài liệu. Sự khó khăn càng lớn hơn khi cần lựa
chọn được chứng cứ bán thị trường thích hợp để áp dụng hữu ích cho việc
thống kê và phân tích thu thập.
Các tỉ lệ vốn hóa để chuyển đổi thu nhập thành giá trị phải được dựa trên
phân tích thị trường. Nhà thẩm định phải phân tích tài liệu giao dich thị
trường để tìm ra tỉ lệ vốn hóa thích hợp theo một trong các phương pháp
a.Tỉ lệ vốn hóa nhận được từ thị trường :
Dạng vốn hóa trực tiếp này dựa trên thông tin chính xác mà nhà thẩm định
thu thập được về tài liệu bán mới đây của tài sản có thể so sánh được.
Phương pháp này có các tình huống khác nhau, có khi tài liệu thu thập được
về thu nhập hoạt động thực có khả năng sử dụng như là của tài liệu bán. Có
khi không có khả năng để có được những thông tin cần thiết đó , khi đó nhà
thẩm định giá phải bắt đầu với tổng thu nhập tiềm năng của tài sản, rồi trừ đi
phần mất thu nhập và bỏ trống diện tích cho thuê được người mua hoặc
người bán cung cấp, rồi sử dụng một chi phí hoạt động từ đó tạo ra ước tính
thu nhập hoạt động thực của tài sản .
b. Từ tổng thu nhập có hiệu quả và tỉ lệ chi phí hoạt động tìm ra tỉ lệ vốn hóa
toàn bộ Ro.
Trong thực tế, nhà thẩm định thường phải đối phó với tình trạng không có
đủ thông tin và thông tin không hoàn chỉnh liên quan tới thị trường. Phương
pháp này cho phép nhà thẩm định sử dụng khi không có khả năng thu được
nhiều thông tin hơn trên một tài sản ngoài các thông tin về giá bán, ngày và
điều khoản bán, sự mô tả vật lí, tỉ lệ chi phí hoạt động và tổng thu nhập có
hiệu quả
c. Tỷ lệ vốn hóa toàn bộ với các mô hình giá trị thu nhập khác nhau
Để có khả năng đo giá trị, nhà thẩm định giá phải có khả năng dự tính các
chiều hướng tương lai liên quan đến tài sản để cho các nhà đầu tư và các
chủ sở hữu xem xét. Sự lựa chọn đó bao gồm 3 khả năng mà thu nhập tương
lai và mô hình giá trị có thể xảy ra. Đó là thu nhập ổn định với giá trị thay
đổi, thay đổi tuyến tính trong thu nhập và giá trị, thu nhập và giá trị thay đổi

đều đặn. Dựa trên các khả năng tương lai đó mà tính toán tỉ lệ vốn hóa toàn
bộ
d. Rút từ số nhân thu nhập
Trong một số trường hợp, tỷ suất vốn hoá toàn bộ không thể rút được trực
tiếp vì không có được các dữ liệu yêu cầu, nhưng dữ liệu về tổng thu nhập
có thể có được từ các so sánh. Trong trường hợp như vậy, số nhân thu nhập
có thể được rút ra trong mối quan hệ với tỷ lệ chi phí hoạt động để có được
tỷ suất vốn hoá toàn bộ. Tỷ lệ chi phí hoạt động là tỷ lệ giữa chi phí và thu
nhập thực tế (OER / EGI). Dù thu nhập thực tế có thể tính hàng năm hay
hàng tháng, nhưng thu nhập hàng năm là cơ sở để tính trừ những trường hợp
đặc biệt. Thu nhập hàng tháng thường dùng để tính cho các căn nhà đơn lẻ
hoặc nhà cho nhiều hộ gia đình. Thông thường, thẩm định viên có thể tính
mức chi phí trung bình cũng
e. Công thức đầu tư : Vốn vay – Vốn đầu tư
Hầu hết tài sản đầu được mua với một phần vốn đầu tư và một phần vốn vay
nên tỷ suất vốn hoá toàn bộ cũng phải phù hợp việc thu hồi của cả hai nguồn
vốn này. Người cho vay phải dự đoán được một lãi suất cạnh tranh tương
ứng với rủi ro do đầu tư, đồng thời họ cũng yêu cầu vốn gốc phải được thanh
toán trong suốt thời kỳ vay. Tương tự, vốn của nhà đầu tư cũng phải nhận
được một khoản thu nhập tương ứng với rủi ro. Tỷ suất vốn hoá cho khoản
nợ được gọi là hệ số trả nợ vay (Rm). Đó là tỷ lệ thanh toán nợ hàng năm
trên vốn vay gốc. Hệ số trả nợ được tính bằng cách nhân khoản thanh toán
mỗi kỳ (tháng, quý, nửa năm) với số kỳ phải thanh toán trong năm (12
tháng, 4 quý, 2 kỳ nửa năm) và chia cho số tiền vay. Hệ số trả nợ vay theo
tháng tính được từ bảng tài chính được nhân với 12 tháng và chia cho tổng
vốn vay. Dĩ nhiên, cũng có thể tính bằng cách lấy hệ số trả nợ tháng nhân
cho 12 Hệ số trà nợ vay là một hàm số của lãi suất, số kỳ thanh toán trong
năm và số kỳ trả nợ vay. Đó lả tổng số của lãi vay và hệ số tích luỹ (RM = i
+ SF).Thẩm định viên phải biết sử dụng bảng tính tài chính và chuyển đổi
theo các điều kiện thanh toán tương đương (tháng, quý, nửa năm) Vốn đầu

tư cũng cho biết cách thu hồi vốn. Tỷ suất dùng để vốn hoá thu nhập từ vốn
đầu tư (RE) là tỷ lệ thu nhập trước thuế hàng năm trên vốn đầu tư. Tỷ suất
này không hoàn toàn là tỷ suất hoàn vốn mà còn là tỷ suất cho cả hai loại thu
nhập và thu hồi vốn. Tỷ suất hoàn vốn đầu tư có thể lớn hơn hay nhỏ hơn tỷ
suất sinh lợi trên vốn. Tuỳ theo mục đích thẩm định, tỷ suất hoàn vốn đầu tư
được dự tính trên việc thu hồi vốn của nhà đầu tư, thông thường là năm đầu
tiên của thời kỳ đầu tư. Tỷ suất vốn hoá toàn bộ phải thoả mãn cả hai yêu
cầu của vốn vay và vốn đầu tư. Đó là tỷ suất kết hợp giữa tiền vay nhân với
hằng số tiền vay công với vốn đầu tư nhân với tỷ suất vốn đầu tư. Tỷ lệ tiền
vay tiêu biểu cho khoản nợ vay (M), tỷ lệ vốn đầu tư là (1-M). Điều khoản
và điều kiện vay có tể khảo sát trên thị trường. Tỷ suất vốn hoá vốn đầu tư
có thể rút ra tứ các thương vụ bán bằng cách chia dòng tiền của mỗi thương
vụ cho vốn đầu tư. Tỷ suất vốn đầu tư dùng để vốn hoá cho dòng tiền của tài
sản thẩm định cuối cùng tuỳ thuộc vào phán xét của thẩm định viên. Khi biết
hằng số thanh toán tiền vay và tỷ suất vốn hoá vốn đầu tư thì tỷ suất vốn hoá
toàn bộ được rút ra từ công thức :
RO = M*RM + (1-M)RE
Trong đó: M : tỷ lệ % vốn vay trên tổng giá trị tài sản
RM : hệ số thanh toán của vốn vay
E : tỷ lệ % vốn sở hữu trên tổng giá trị tài sản
RE : tỷ suất vốn sở hữu
Dù kỹ thuật này thường dùng để rút ra tỷ suất vốn hoá toàn bộ, thẩm định
viên phải cẩn thận khi sử dụng. Kỹ thuật này được đặc biệt áp dụng trong thị
trường bất động sản có số liệu có thể tính toán được, trong đó tỷ suất vốn
hoá vốn đầu tư là tiêu chuẩn đầu tiên được người mua và người bán sử dụng.
Tỷ suất vốn hoá dùng để ước tính giá trị thị trường cần được chứng minh và
cung cấp bằng dữ liệu thị trường, nhưng dữ liệu thường không có sẵn để
phân tích vốn vay – vốn đầu tư. Vì vậy, dữ liệu khảo sát và đánh giá về
tỷ suất vốn sở hữu, thời hạn cho vay, tỷ lệ cho vay thường được thay thế cho
dữ liệu thị trường. Khi dữ liệu khảo sát và đánh giá hay các dữ liệu khác

không rút ra được từ giao dịch thị trường, thì kỹ thuật vốn vay - vốn sở hữu
là thích hợp hơn cả để rút ra tỷ suất vốn hoá
f. Công thức đầu tư: Đất và Công trình
Công thức đầu tư cũng có thể áp dụng cho các thành phần vật chất của tài
sản như yếu tố đất và công trình. Cũng như cách tính trọng số như trong vốn
vay - vốn sở hữu, tỷ suất vốn hoá của đất và công trình có thể tính nếu có
được tỷ suất của các thành phần này được ước tính độc lập và đại diện cho tỷ
trọng của tổng giá trị tài sản.
Công thức: RO = L * RL + B * RB
Trong đó: L : tỷ lệ % của đất trên tổng giá trị tài sản
RL : tỷ suất vốn hoá của đất
B : tỷ lệ % của công trình trên tổng giá trị tài sản
RB : tỷ suất vốn hoá của công trình
III. Áp dụng phương pháp thu nhập khi thẩm định giá trị tài sản vô
hình
1. Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá trị tài sản vô hình hiện
nay.
Giá trị tài sản vô hình là giá trị hiện tại của thu nhập kinh tế kỳ vọng liên
quan đến quyền sở hữu, sử dụng, hoặc nguồn gốc của tài sản vô hình đó.
Việc đánh giá nhãn hiệu được dựa trên dự báo các khoản thu nhập từ năm
đến mười năm. Thêm vào đó, tiền trả cho những năm còn lại được tính toán
dựa trên khoản thu nhập của năm cuối cùng, giả định rằng nhãn hiệu tiếp tục
hoạt động vượt qua giai đoạn dự báo và được sử dụng hiệu quả lâu dài vĩnh
viễn. Khi quyền đối với nhãn hiệu được sở hữu vĩnh viễn, và với nhãn hiệu
tồn tại trên 50 năm, thì giả định trên vẫn phù hợp.
Trên cơ sở thu nhập, có một số phương pháp có thể sử dụng, song có 2
phương pháp hay được sử dụng nhất là phương pháp tiền bản quyền và
Phương pháp chiết khấu dòng tiền – DCF.
a. Phương pháp vốn hóa lợi nhuận trong quá khứ
Trong phương pháp này bước đầu tiên là đánh giá phần thu nhập trong quá

khứ mà tài sản vô hình đã tạo ra.
Sau đó lợi tức sau thuế được vốn hóa bằng một tỷ lệ vốn hóa. Tỷ lệ này phản
ánh các yếu tố: tuổi thọ của tài sản trong tương lai, chất lượng của thu nhập,
có nghĩa là liệu những thu nhập này có ổn định, tăng lên hay giảm đi, chi phí
về vốn hay triển vọng tương lai của ngành mà tài sản được sử dụng.
Phương pháp này có nhược điểm là thu nhập được sử dụng là thu nhập của
kỳ trước, và số liệu đó chỉ có thể đưa ra một chỉ dẫn, nó có thể không phản
ánh được tương lai. Trong khi vẫn coi giá trị thị trường của một tài sản là giá
trị hiện tại của những lợi ích kinh tế trong tương lai của tài sản đó.
Phương pháp này chỉ nên sử dụng khi mức thu nhập mà tài sản tạo ra ngành
kinh doanh đó tương đối ổn định.
b. Phương pháp vốn hóa lợi nhuận vượt trội (siêu lợi nhuận)
Phương pháp này giả định rằng có thể tách riêng tổng lợi nhuận vượt trội sau
thuế mà doanh nghiệp đang quản lý và thu lợi ích từ tài sản đang xem xét, so
với lợi nhuận của các chủ thể tương tự không quản lý tài sản này.
Sau đó, tổng lợi nhuận tăng thêm đó sẽ được vốn hóa bằng cách sử dụng một
tỷ lệ vốn hóa thích hợp để tìm ra giá trị của tài sản vô hình có thể nhận dạng
được.
Phương pháp này thường được sử dụng để thẩm định giá giá trị của các nhãn
hiệu thương mại nổi tiếng.
Trong thực tế, việc áp dụng phương pháp này gặp nhiều khó khăn. Khó khăn
lớn nhất là việc xác định lợi nhuận vượt trội, bởi vì rất khó trong việc có
được các thông tin chính xác về tổng lợi nhuận từ nhãn hiệu đem lại, và
cũng khó tìm thấy các doanh nghiệp bán sản phẩm tương tự mà không có
nhãn hiệu.
Thông thường việc tính toán phần lợi nhuận vượt trội và tỷ lệ vốn hóa được
sử dụng trong thẩm định giá là rất chủ quan và không đáng tin cậy.
c. Phương pháp tiền bản quyền tác giả
Khi áp dụng phương pháp này, cần phải lượng hóa dòng tiền hay thu nhập
đã trừ thuế trong tương lai từ các tài sản vô hình bằng cách ước tính dòng

tiền bản quyền tác giả có thể thu được, nếu giấy phép quyền sử dụng tài sản
vô hình đó được cấp cho một đối thủ cạnh tranh. Hoặc việc tính toán này có
thể được tiến hành bằng cách ước tính tiền bản quyền tác giả mà chủ sở hữu
tài sản cần phải trả để sử dụng tài sản đó nếu họ không quản lý tài sản này.
Tức là dòng tiền đó được tách ra từ tiền trả bản quyền tác giả.
Khi dòng tiền mặt hoặc dòng thu nhập (tiền bản quyền tác giả) thu được từ
tài sản đã xác định, chúng ta sẽ sử dụng một tỷ lệ vốn hóa thích hợp để thẩm
định giá trị tài sản vô hình. Phương pháp phân tích dòng tiền chiết khấu cũng
được sử dụng khi dòng tiền của các năm là khác nhau.
Trong thực tế, việc lựa chọn tỷ lệ tiền bản quyền tác giả thích hợp có thể
mang tính chủ quan, đặc biệt là khó có được thông tin về các tỷ lệ áp dụng
cho một ngành cụ thể. Cũng nên lưu ý rằng tỷ lệ tiền bản quyền tác giả trong
một ngành khó mà chính xác tuyệt đối, chẳng hạn nó có thể sai số phụ thuộc
vào mức áp dụng, ví dụ như phần trăm tính trên tổng doanh số bán ra hay
tổng lợi nhuận (doanh số trừ đi chi phí về vốn). Tỷ lệ tiền bản quyền tác giả
cũng phụ thuộc vào mức hỗ trợ của chủ thể cấp giấy phép.
Tỷ lệ tiền bản quyền tác giả thông thường được thỏa thuận giữa các công ty
với nhau trên cơ sở phải tính đến các yếu tố sau :
-Mức doanh thu dự tính.
- Mức lợi nhuận có thể đạt được.
- Mức độ độc quyền của một giấy phép (độc quyền tại một khu vực).
- Vùng lãnh thổ (toàn quốc, một vùng hoặc toàn cầu).
- Mức độ đóng góp của mỗi bên vào chuyển nhượng bản quyền, ví dụ tiền
bản quyền tác giả sẽ được trả cao hơn nếu bên cấp bản quyền đến tận nơi để
tư vấn chuyên môn cho người được cấp bản quyền hoặc trả cho việc quảng
cáo trên toàn quốc.
- Tuổi thọ dự tính của sản phẩm (tuổi thọ của bằng sáng chế trong bao lâu).
- Cạnh tranh tương lai, nghĩa là các đối thủ cạnh tranh có thể sản xuất sản
phẩm thay thế với giá thấp hơn.
Cần lưu ý rằng tiền bản quyền có thể thay đổi theo tuổi thọ của giấy phép, ví

dụ như chúng có thể cao hơn trong những năm đầu khi sản phẩm còn độc
quyền, hoặc có thể thấp hơn nếu dự tính rằng sẽ phải mất một thời gian để
đạt được doanh số yêu cầu.
Để đánh giá xem liệu tiền bản quyền có khả năng so sánh hay không thì cần
tiếp cận các thông tin liên quan và điều này thường khó khăn và không phải
lúc nào cũng làm được.
Các thông tin về tiền mua bản quyền tác giả có thể thu thập từ các công ty
nghiên cứu của các chuyên gia (đặc biệt là ở nước Mỹ). Tuy nhiên, chúng
không phải lúc nào cũng phù hợp cho các mục đích so sánh.
d. Phương pháp giá trị hiện tại ròng của các dòng tiền cận biên thu được
trong tương lai
Điểm mấu chốt của phương pháp này là tách dòng tiền thặng dư kỳ vọng thu
được từ tài sản vô hình được thẩm định. Sau đó sử dụng phương pháp dòng
tiền chiết khấu (DCF) để tìm ra giá trị hiện tại ròng của các dòng tiền cận
biên thu được trong tương lai.
Về mặt lý thuyết phương pháp này có giá trị lớn nhất, tuy nhiên trong thực tế
rất khó có thông tin xác thực về dòng tiền thu từ tài sản vô hình trong tương
lai.
2. Xác định giá trị tài sản vô hình bằng phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập cố gắng dự đoán dòng lợi nhuận tương lai từ doanh
số bán một sản phẩm có nhãn hiệu đã cho, và rồi xác định phần nhỏ của
dòng lợi nhuận đó có khả năng đóng góp của nhãn hiệu, rồi nhân với một tỷ
lệ chiết khấu để tính ra giá trị hiện tại ròng của nhãn hiệu.
Trong các phương pháp áp dụng cách tiếp cận thu nhập, để định giá nhãn
hiệu thì phương pháp vốn hóa thu nhập ít được sử dụng vì thu nhập do nhãn
hiệu mang lại thường không ổn định, đặc biệt là trong điều kiện Việt Nam,
các doanh nghiệp đều trong quá trình mở rộng sản xuất, kinh doanh. Vì vậy,
phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF) là phương pháp được sử dụng khá
rộng rãi.
Chiết khấu dòng tiền (DCF) là phương pháp xác định giá trị trên cơ sở khả

năng sinh lời của nhãn hiệu trong tương lai. Theo đó, giá trị hợp lý của nhãn
hiệu bằng tổng lợi ích kinh tế mà nó mang lại trong suốt thời gian tồn tại hữu
ích, có điều chỉnh lợi ích kinh tế trong tương lai về thời điểm định giá.
Giá trị tính theo phương pháp DCF cơ bản được xác định theo công thức
sau:
Trong đó
V : Giá trị thị trường của nhãn hiệu thời điểm định giá
: Giá trị hiện tại của lợi nhuận của nhãn hiệu năm thứ i
i : Thứ tự các năm kế tiếp từ thời điểm định giá
D
i
: Dòng tiền năm thứ i
n : Thời gian tồn tại hữu dụng của nhãn hiệu được lựa chọn
- Tính toán tham số n
Việc ước tính thời gian tồn tại hữu dụng của nhãn hiệu dựa trên việc phân
tích những tiêu chí: Vòng đời sản phẩm; Hiệu quả kinh tế của sản phẩm so
với sản phẩm cùng loại và so với chính sản phẩm đó thời gian trước; Các
yếu tố về mặt pháp lý; Thời gian thu hồi vốn kỳ vọng của nhà đầu tư.
- Tham số K
Tỷ lệ chiết khấu phản ánh tỷ lệ rủi ro của thương vụ và được xác định theo
công thức:
K = R
f
+ R
p
R
f
: Tỷ suất lợi nhuận thu được từ các khoản đầu tư không rủi ro như lãi suất
của trái phiếu Chính phủ hoặc lãi suất tiết kiệm có kỳ hạn tương ứng ở thời
điểm gần nhất với thời điểm xác định giá trị

R
p
: Tỷ lệ phụ phí rủi ro khi đầu tư. Thông thường, người ta căn cứ vào chỉ
số phụ phí rủi ro chứng khoán quốc tế tại niên giám định giá hoặc do các
công ty định giá xác định cho từng doanh nghiệp, từng loại hình kinh doanh
nhưng không vượt quá tỷ suất lợi nhuận thu được từ các khoản đầu tư không
rủi ro (Rf).
- Tham số D
i
Dòng tiền năm thứ i được tính dựa trên kỳ vọng về lợi nhuận ròng hoặc
tổng lượng hàng hóa tiêu thụ. Để tính được tham số này, những kỹ thuật sau
đây thường được áp dụng:
- Kỹ thuật xác định thu nhập trực tiếp:
Trong trường hợp trên thị trường có nhiều mặt hàng mang nhãn hiệu mạnh,
đồng thời tồn tại những loại hàng hóa cùng chủng loại, chất lượng tương
đương nhưng không mang nhãn hiệu hoặc nhãn hiệu yếu thì có thể sử dụng
Kỹ thuật tính toán giá trị vượt trội (Premium Pricing) để tính toán lợi ích
kinh tế do nhãn hiệu mang lại.
Như vậy, lợi ích kinh tế do nhãn hiệu mang lại tính theo kỹ thuật này được
tính bằng khoảng chênh lệch về giá bán giữa sản phẩm mang nhãn hiệu đích
và sản phẩm cùng chủng loại, chất lượng tương đương nhưng không gắn
nhãn hiệu hoặc gắn nhãn hiệu yếu, nhãn hiệu nhái.
- Giảm trừ phí li-xăng nhãn hiệu (relief from royalty):
Đây là kỹ thuật được sử dụng phổ biến để xác định giá trị kinh tế do nhãn
hiệu mang lại, đặc biệt trong trường hợp xảy ra tranh chấp về nhãn hiệu. Kỹ
thuật này dựa trên giả định là nếu không có nhãn hiệu đang sử dụng thì phải
nhận li-xăng từ một doanh nghiệp khác. Như vậy, nếu có nhãn hiệu thì ta tiết
kiệm được một khoản chi phí và đó chính là lợi ích kinh tế nhãn hiệu mang
lại.
Để xác định mức phí li-xăng, người ta thường nghiên cứu mức phí tương tự

hoặc sử dụng nguyên tắc “rule of thumb”. Theo nguyên tắc này, mức phí li-
xăng bằng khoảng 25% lợi nhuận sau thuế của sản phẩm, dịch vụ nhận li-
xăng.
Nhược điểm lớn nhất của kỹ thuật này ở chỗ: Giá trị mà nó xác định không
phải là giá trị sở hữu mà là giá trị sử dụng. Nói cách khác, khi giả định
không phải trả phí li-xăng thì người ta đã mặc nhiên quy đồng hai khái niệm
quyền sử dụng và quyền sở hữu nhãn hiệu.
Chính vì vậy mà kỹ thuật này thường dùng nhiều nhất để định giá trong xác
định thiệt hại do hành vi xâm phạm quyền đối với nhãn hiệu.
- Kỹ thuật phân tích dòng tiền thay thế (Alternative analytical methods) hoặc
kỹ thuật so sánh lợi nhuận biên:
Theo kỹ thuật này thì lợi ích kinh tế do nhãn hiệu mang lại chính là khoảng
chênh lệch giữa mức lợi nhuận của hàng hóa, dịch vụ mang nhãn hiệu cần
định giá và mức lợi nhuận trung bình của cả ngành công nghiệp.
IV. Áp dụng phương pháp thu nhập trong xác định giá trị doanh nghiệp
Tùy theo đặc điểm riêng của từng doanh nghiệp mà áp dụng phương pháp
thẩm định giá khác nhau : phương pháp vốn hóa thu nhập trực tiếp, phương
pháp vốn hóa và chiết khấu dòng cổ tức, phương pháp vốn hóa và chiết khấu
dòng tiền.
1.Phương pháp vốn hóa trực tiếp
a.Khái niệm :
- Là phương pháp ước tính giá trị của doanh nghiệp, lợi ích thuộc sở hữu của
doanh nghiệp hoặc chứng khoán bằng cách chuyển đổi các lợi ích dự đoán
trong tương lai thành giá trị vốn
b.Công thức tính :
Giá trị hiện tại của doanh nghiệp = Thu nhập ròng / tỷ suất vốn hóa
- Thu nhập có khả năng nhận được là những khoản thu nhập phát sinh trong
tương lai được đại diện bởi năm đầu tiên
c.Ưu nhược điểm :
- Ưu điểm : Đơn giản, dễ sử dụng, dựa trên cơ sở tài chính để tính toán nên

rất khoa học
- Nhược điểm : việc xác định tỷ lệ vốn hóa chính xác là phức tạp do phụ
thuôc vào ngành nghề sản xuất kinh doanh mà từng doanh nghiệp đang hoạt
động; đồng thời giả định doanh nghiệp có thu nhập ổn định vĩnh viễn là điều
khó hiện thực trong bối cảnh cạnh trang mạnh mẽ trên thị trường hiện nay.
2.Phương pháp vốn hóa và chiết khấu dòng cổ tức
2.1 Vốn hóa cổ tức tăng trưởng ổn định ( mô hình Gordon):
a.Khái niệm :
- Mô hình tăng trưởng Gordon là mô hình ước tính giá trị vốn chủ sở hữu
của công ty mà dòng cổ tức tăng trưởng với tỷ lệ được mong đợi là ổn định
trong dài hạn.
b.Công thức tính :
- Trong trường hợp này, cổ tức dự kiến hàng năm là một khoản tiền ổn định
(DIV = DIV1=DIV2=…) và dòng cổ tức tương lai của công ty có tỷ lệ tăng
trưởng dự kiến hàng năm ổn định (g) và công ty được coi là tồn tại vĩnh viễn
thì giá trị vốn chủ sở hữu của công ty được tính theo công thức:
Với điều kiện r > g
Trong đó :
DIV : Cổ tức dự kiến chia cho cổ đông đều hàng năm
r : Tỷ suất sinh lợi mong muốn trên vốn cổ phần
g: Tỷ lệ tăng trưởng dự kiến ổn định hàng năm
Áp dụng đối với doanh nghiệp có hoạt động kinh doanh ổn định. Cụ thể là :
- Mô hình tăng trưởng Gordon phù hợp nhất đối với những công ty có chính
sách chi trả cổ tức trong dài hạn hợp lý.
- Mô hình tăng trưởng Gordon đặc biệt phù hợp với những công ty dịch vụ
công ích có tăng trưởng ổn định
c.Ưu nhược điểm:
- Ưu điểm: Là một phương pháp ước tính giá trị doanh nghiệp đơn giản và
tiện lợi
- Nhược điểm: Rất nhạy cảm đôi với tỷ lệ tăng trưởng, khi tỷ lệ tăng trưởng

bằng tỷ suất sinh lợi thì giá trị sẽ không tính toán được
2.2 Mô hình vốn hóa dòng cổ tức vô hạn và không đổi ( g=0%)
a.Khái niệm :
- Mô hình vốn hóa dòng cổ tức vô hạn không đổi là mô hình ước tính giá trị
vốn chủ sở hữu của công ty mà dòng cổ tức là vĩnh viễn và không tăng
trưởng
b.Công thức tính :
- Trong trường hợp dòng cổ tức được dự kiến là một khoản tiền ổn định
(DIV=DIV
1
=DIV
2
=…), công ty tồn tại vĩnh viễn và tỷ lệ tăng trưởng g=0%
thì giá trị vốn chủ sở hữu của công ty được tính như sau
c.Nhược điểm :
- Khó áp dụng do trong thực tế cổ tức thường không chia hết cho cổ đông
qua mọi năm mà để lại một phần để tái đầu tư hoặc mở rộng quy mô.
3. Phương pháp vốn hóa và chiết khấu dòng tiền
Có 2 trường hợp ước tính giá trị doanh nghiệp bằng cách vốn hóa hoặc chiết
khấu dòng tiền
- Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp
- Ước tính giá trị toàn bộ doanh nghiệp ( bao gồm vốn chủ sở hữu và các
thành phần sở hữu như trái phiếu, cổ phiếu ưu đãi…)
- Cả 2 phương pháp trên đều thực hiện chiết khấu dòng tiền dự kiến nhưng
các dòng tiền và suất chiết khấu áp dụng ở mỗi phương pháp hoàn toàn khác
nhau.
3.1.Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của Doanh nghiệp
a.Khái niệm :
- Giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp được tính bằng cách chiết khấu
dòng tiền vốn chủ sở hữu ( dòng tiền còn lại sau khi đã trừ toàn bộ chi phí,

thuế, lãi vay và thanh toán lãi gốc) theo chi phí sử dụng vốn ( hay tỷ suất lợi
nhuận mong đợi của các cổ đông trong doanh nghiệp).
Giá trị vốn chủ sở hữu = Giá trị hiện tại (PV) của dòng tiền vốn chủ sở hữu
Trong đó :
Dòng tiền vốn chủ sở hữu = Dòng tiền vốn chủ sở hữu dự kiến vào thời
điểm
t
k
e
= Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu / vốn cổ phần
PV = Giá trị hiện tại
b.Tính dòng tiền vốn chủ sở hữu (FCFE):
- FCFE là dòng tiền còn lại sau khi chi trả các khoản vay và lãi vay, trang
trải các khoản chi vốn và đầu tư các tài sản mới fffffcho sự tăng trưởng trong
tương lai. FCFE được tính :
FCFE= Lợi nhuận ròng + Khấu hao – Các khoản chi vốn – Tăng(giảm) vốn
lưu động – các khoản trả nợ gốc + các khoản nợ mới
c. Các mô hình vốn hóa và chiết khấu dòng tiền vốn chủ sở hữu
+ Mô hình FCFE tăng trưởng ổn định :
- Mô hình tăng trưởng không đổi FCFE là mô hình ước tính giá trị vốn chủ
sở hữu của các công ty có tỷ lệ tăng trưởng ổn định.
- Công thưc tính :
Theo mô hình tăng trưởng không đổi, giá trị vốn chủ sở hữu của công ty là
một hàm số của FCFE, dự kiến trong giai đoạn tới với tỷ lệ tăng trưởng ôn
định và tỷ suất lợi nhuận mong muốn
V
0
= FCFE
1
/ (r-g)

Trong đó :