Thực trạng và giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả tín dụng bất động sản từ Ngân hàng Xuất nhập khẩu Việt Nam Eximbank - Chi nhánh Sài Gòn

BÔ

ăGIA

OăDU

CăVA

ăA

OăTA

O
TRNGăI HC KINH T THÀNH PH H CHÍ MINH
KHOA KINH T PHÁT TRIN

BÁO CÁO TT NGHIP


 TÀI
:
THC TRNG VÀ GII PHÁP NHM NÂNG CAO
HIU QU TÍN DNG BTăNG SN T NGÂN
HÀNG XUT NHP KHU VIT NAM EXIMBANK ậ
CHI NHÁNH SÀI GÒN

Ging viên hng dn: V Th Phng
Sinh viên thc hin: Phm Ngc Vinh


Tp. H Chí Minh- nm 2012

GVHD: V TH PHNG SVTH: PHM NGC VINH



i



MC LC
LI M U 1
CảNẢă 1: NHNG VNă  Că BN V BTă NG SN, TH
TRNG BTăNG SN VÀ TÍN DNG NGÂN HÀNG 3
1.1 KHÁI NIM V BTăNG SN 3
1.1.1 Btăđng sn là gì? 3
1.1.2 Phân loi btăđng sn: 4
1.1.3Các yu t nhăhngăđn giá tr btăđng sn 5
1.1.3.1ăCácăđc tính cn thit ca mt btăđng snăđ có giá tr trên th
trng 5
1.1.3.2Nhóm yu t tácăđng vămô 5
1.1.3.3Nhóm yu t tácăđng vi mô 6
1.1.4 Các loi btăđng snăđcăđaădoanhăvƠoăkinhădoanh. 7
1.2 TH TậNG BTăNG SN VÀ CÁC YU T TÁCăNẢăN TH
TậNG BTăNG SN 7
1.2.1 Th trng btăđng sn: 7
1.2.2 Các yu t tácăđngăđn th trng btăđng sn 8
1.2.2.1 Các yu t tácăđng v phíaăắcungẰăbtăđng sn 10
1.2.2.2 Các yu t tácăđng v phíaăắcuẰăbtăđng sn 11
1.2.2.3Các yu t qunălỦ,ăđiu tit caănhƠănc v btăđng sn 12
1.3 TÍN DNG NGÂN HÀNG VÀ VAI TRÒ CA TÍN DNG NGÂN HÀNG
I VẤăầNảăVC BTăNG SN 13

1.3.1Tín dng ngân hàng 13
1.3.1.1Khái nim v tín dng 13
1.3.1.2 Tín dng ngân hàng. 13
1.3.1.3 Tín dngăngơnăhƠngătrongălnhăvc btăđng sn: 14
1.3.1.4 Các sn phm tín dng btăđng sn: 15
1.3.1.5nh giá btăđng sn ca ngân hàng. 15
GVHD: V TH PHNG SVTH: PHM NGC VINH



ii



1.3.2 Vai trò ca tín dngăngơnăhƠngăđi viălnhăvc btăđng sn 16
1.3.3 Bài hc kinh nghim cho các NHTM  Vit Nam sau cuc khng hong
cho vay cm c di tiêu chun  M 16
TNG KTăCảNẢă1 18
CHNGă2:ăTHC TRNG TÍN DNG BTăNG SN CA NGÂN
HÀNG EXIMBANK 19
2.1 GII THIU V NGÂN HÀNG EXIMBANK 19
2.2 THC TRNẢăảUYăNG VN VÀ CHO VAY CA NGÂN HÀNG
EXIMBANK – CHI NHÁNH SÀI GÒN………………………………………ă22
2.3THC TRNG TÍN DNG BTăNG SN CA NGÂN HÀNG
EXIMBANK ậ CHI NHÁNH SÀI GÒN 27
2.3.1ăDăn cho vay btăđng sn và din bin th trng btăđng sn. 27
2.3.2ăDăn cho vay btăđng sn có tài snăđm bo 28
2.3.3ăDăn cho vay btăđng sn trung dài hn 29
2.4 NHNG THUN LẤăVĨăẦảÓăẦảNăTậONẢăảOTăNG TÍN DNG
BTăNG SN CA NGÂN HÀNG EXIMBANK – CHI NHÁNH SÀI GÒN

.29
2.4.1 Nhng thun li. 29
2.4.1.1Môiătrng pháp lý: 30
2.4.1.2S quan tâm caănhƠăncăđi vi th trng btăđng sn 31
2.4.2 Nhngăkhóăkhn 31
2.4.2.1Căch điu hành caăngơnăhƠngănhƠănc 32
2.4.2.2Tâm lýcaăngi dân 32
2.4.1.3nh giá btăđng sn 34
TNG KTăCảNẢă2 35
CHNGă 3: GII PHÁP VÀ KIN NGH NHM NÂNG CAO HIU
QUHOTă NG TÍN DNG BTă NG SN CA NGÂN HÀNG
EXIMBANK- CHI NHÁNH SÀI GÒN 36
3.1 GII PHÁP V CăCả CHÍNH SÁCH. 36
GVHD: V TH PHNG SVTH: PHM NGC VINH



iii



3.1.1 Kin ngh. 36
3.1.2 Lpăsăđ chinălcăđuătădƠiăhn đi viălnhăvc btăđng sn. 37
3.2 GII PHÁP CUNG CU TÍN DNG BTăNG SNăT HIU QU . 38
3.2.1 Tín dng kích cung btăđng sn. 38
3.2.1.1 i vi vic huy đng ngun vn. 38
+ TngăẾng các hình thẾăhỐỔăđng vn trung dài hn trong nn kinh t 38
+ Tn dng và qun lý ngun vnăhỐỔăđng hiu qu 39
+ Chng khoán hóa btăđng sn. 40
+ Liên kt ngân hàng vi các t chc kinh t khác. 41

3.2.1.2ăi vi vic hn ch ri ro. 42
3.2.2 Tín dng kích cu btăđng sn. 43
3.2.2.1 To lp và khai thác ngun d liu v tín dng btăđng sn t ngân
hàng 43
3.2.2.2 ng dng công ngh tin hc vào ngân hàng trong vic qun lý các
khon cho vay btăđng sn. 43
3.3 CÁC GII PHÁP KHÁC 44
3.3.1ăNơngăcaoănngălc qun tr ri ro 44
3.3.2 Giám soát hotăđng ngân hàng thông qua ng dng công ngh tin hc
44
3.3.3 Thành lp công ty con chuyên kinh doanh btăđng sn 44
MT VÀI KIN NGH 46
-i vi UBND thành ph vƠ các ban ngƠnh đa phng. 46
-i vi ngân hƠng nhƠ nc Vit Nam. 47
KT LUNăCảNẢă3 47
KT LUN CHUNG 48


GVHD: V TH PHNG SVTH: PHM NGC VINH



iv





Sau khi hoàn tt 4 nm hc ti trng i hc kinh t TPHCM, em đƣ may mn
tr thành sinh viên thc tp ti ngân hàng xut nhp khu Eximbank- chi nhánh Sài

Gòn- PGD Nguyn Công Tr. Ti đơy em đƣ tip xúc đc vi nhng vn đ thc
t trong công vic và hc đc nhiu kinh nghim thc t thông qua s ch bo,
hng dn nhit tình ca các anh ch trong công ty.
 hoàn thƠnh chuyên đ tt nghip này, em xin chân thành cm n quý thy cô
trng i hc kinh t TPHCM, quý thy cô Khoa Kinh T Phát Trin đƣ trang b
cho em nhng kin thc b ích trong sut 4 nm hc ti trng.
Em xin chân thành cm n cô: T.S V Th Phng đƣ hng dn tn tình giúp
em hoƠn thƠnh chuyên đ tt nghip này.
Em xin chân thành cm n ch Trn Th M Trang- cán b tín dng Eximbank,
cùng các anh ch trong công ty đƣ to điu kin thun li cng nh cung cp cho
em nhiu t liu quý giá, truyn đt nhng kin thc, kinh nghim thc t đ em
hoƠn thƠnh chuyên đ tt nghip này.
Trong quá trình thc tp ti công ty, do còn thiu kinh nghim thc t nên bài
vit không tránh khi nhng sai sót. Kính mong thy cô và các anh ch trong công
ty giúp đ, đa ra nhng ý kin đánh giá v chuyên đ tt nghip đ em có th b
sung và hoàn thin hn na kin thc đƣ hc ca mình.
Em xin chân thành cm n!
TPHCM, ngƠy 06 tháng 4 nm 2012
Sinh Viên
Phm Ngc Vinh


GVHD: V TH PHNG SVTH: PHM NGC VINH



v

Nhnăxétăcăquanăthc tp.

GVHD: V TH PHNG SVTH: PHM NGC VINH



vi




Nhn xét caăgiáoăviênăhng dn.

GVHD: V TH PHNG SVTH: PHM NGC VINH

vii



Danh mc bng biu ậ biuăđ
Bng 1: S đ t chc ca Eximbank
Bng2: S liu huy đng vn và cho vay ca ngân hàng Eximbank-chi nhánh Sài
Gòn.
Bng 3: S liu d n cho vay bt đng sn ca ngân hàng Eximbank- chi nhánh
SƠi gòn qua các nm
Bng 4: D n cho vay bt đng sn theo thi hn vay ca ngân hàng Eximbank-
chi nhánh Sài Gòn
Biu đ 2.1: Huy đng vn và cho vay ca ngân hàng Eximbank- chi nhánh Sài
Gòn
Biu đ 2.2: D n bt đng sn ca ngân hàng Eximbank ậ chi nhánh Sài Gòn
Doanh mc các ký hiu và các ch vit tc
NHTM: ngơn hƠng thng mi
TMCP: thng mi c phn
NHNN: ngân hàng nhƠ nc
UBND: y ban nhân dân
GVHD: V TH PHNG SVTH: PHM NGC VINH



1



LI M U

Nh ta đƣ bit, cuc khng hong kinh t th gii va qua có nguyên nhân bt
ngun t cho vay bt đng sn di chun ca M, nó đƣ lƠm chao đo th trng
tài chính th gii và hàng lot ngân hàng, các t chc tài chính ln b phá sn:
Lehman Brothers, Merrill Lynch Qua đơy ta thy đc tm nh hng ca th
trng bt đng sn đi vi hot đng ca ngân hàng.
Mt khác,  Vit Nam khi giá bt đng sn gim mnh vƠo nm 2008 đƣ nh
hng không nh đi vi các ngơn hƠng trong nc khi mà hot đng cho vay ca
ngân hàng phn ln là cho vay có tài sn đm bo là bt đng sn. Cng vì th mà
vic nghiên cu hot đng cho vay ca ngơn hƠng đi vi lnh vc bt đng sn là
rt cn thit đ đm bo s phát trin ca th trng bt đng sn và hot đng ca
ngân hàng, t đó góp phn n đnh kinh t v mô ca đt nc.
Vi vic nhìn nhn trên cùng vi c hi đc thc tp ti ngân hàng Eximbank
ậ chi nhánh SƠi Gòn nên tôi đƣ chn đ tƠi: “Thc trng và gii pháp nhm nâng
cao tín dng bt đng sn ca ngân hàng xut nhp khu Vit Nam Eximbank ậ chi
nhánh SƠi Gòn” đ nghiên cu vƠ đa ra nhng gii pháp thc tin nhm góp phn
nâng cao hot đng tín dng ca ngân hàng Eximbank nói riêng và các ngân hàng
Thng mi trên đa bàn thành ph nói chung.








GVHD: V TH PHNG SVTH: PHM NGC VINH



2

Mc tiêu nghiên cu
Tp trung nghiên cu các vn đ khó khn, vng mt trong hot đng tín dng
bt đng sn ca ngơn hƠng Eximbank vƠ qua đó đa ra gii pháp ca vn đ trên.
Qua đó nhm nâng cao hiu qu tín dng bt đng sn ca ngân hàng Eximbank
bao gm các vn đ sau:
+ Nâng cao cht lng tín dng bt đng sn phi đi đôi vi hiu qu kinh t, xã
hi
+ Nâng cao cht lng tín dng bt đng sn đi kèm vi vic hn ch ri ro.
+ Tín dng bt đng sn ca ngân hàng gn cht vi mi quan h tng th ca
nn kinh t nh yu t pháp lut, chính sách ca nhƠ nc, ngân hàng cùng vi
nhng chuyn bin ca nn kinh t đt nc.
Câu hi nghiên cu
+ Thc trng tín dng bt đng sn ca ngơn hƠng Eximbank nh th nào?
+ Gii pháp gì nhm nâng cao tín dng bt đng sn ca ngân hàng Eximbank ?
Phngăăphápănghiênăcu
ng dng phng pháp nghiên cu lch s, phng pháp phơn tích, tng hp,
phng pháp nghiên cu đnh lng, đnh tính vƠ đc bit là có s tham kho ý
kin ca các chuyên gia.
iătng và phm vi nghiên cu
i tng nghiên cu: hot đng tín dng ca ngân hàng Eximbank chi nhánh
SƠi Gòn đi vi lnh vc bt đng sn.
Thi gian: s liu dùng cho vic nghiên cu khong thi gian t 2007 ậ 2011.
Kt cu đ tài
Chng 1: Nhng vn đ c bn v bt đng sn,th trng bt đng sn và tín
dng ngân hàng.
Chng 2: Thc trng tín dng bt đng sn ca ngân hàng Eximbank.
Chng 3: Gii pháp nâng cao hiu qu hot đng tín dng bt đng sn ca

ngân hàng Eximbank.
GVHD: V TH PHNG SVTH: PHM NGC VINH



3



CHNGă1: NHNG VNă CăBN V BTăNG SN, TH TậNG
BTăNG SN VÀ TÍN DNG NGÂN HÀNG
1.1 KHÁI NIM V BTăNG SN
1.1.1Btăđng sn là gì?
 Theo đnh ngha ca Bloomberg, bt đng sn lƠ: “mt mnh đt đai vƠ tt c
các tài sn vt cht gn lin vi đt”
 Theo t đin trc tuyn Oxford, bt đng sn lƠ “tƠi sn di dng đt đai vƠ
công trình xây dng”.
 Theo t chc Economic Adventure , bt đng sn lƠ “đt đai bao gm tt c các
tài nguyên thiên nhiên và công trình xây dng vnh vin gn lin vi đt”.
 Theo t chc California Real Estate Brokerage, bt đng sn lƠ “đt đai vƠ các
ci thin và các quyn s hu và s dng chúng”.
 Theo b lut Dân s nc Cng Hòa Xã Hi Ch Ngha Vit Nam, iu 181
quy đnh: “Bt đng sn là các tài sn không di, di đc bao gm:
a) t đai;
b) Nhà , công trình xây dng gn lin vi đt đai, k c các tài sn gn lin vi
nhà , công trình xây dng đó;
c) Các tài sn khác gn lin vi đt đai;
d) Các tài sn khác do pháp lut quy đnh”.
Nh vy, trên thc t, vn có nhiu cách hiu vƠ đnh ngha khá đc bit nhau
v khái nim bt đng sn, nhng nhìn chung vn thng nht nhau  đim: bt

đng sn lƠ đt đai vƠ tƠi sn vt cht gn lin vi đt đai, vƠ có tính không dch
chuyn đc.
Bt đng sn là tài sn không di đng đc, trong đó bt đng sn đin hình
nht lƠ đt đai, nhƠ . Mc khác, do đc đim không di di đc nên v trí bt đng
sn  thành ph hay nông thôn,  khu vc trung tơm hay xa trung tơmầ đóng mt
vai trò rt quan trng trong vic đnh giá. Cùng mnh đt din tích nh nhau,
nhng  hai ni khác nhau thì giá bt đng sn cng khác nhau.ơy lƠ tính hƠng
hóa ca bt đng sn.
GVHD: V TH PHNG SVTH: PHM NGC VINH



4



Công trình xây dng, tài sn khác nu không gn lin vi đt đai, nhƠ  thì
không th xem là bt đng sn, nhng nu gn lin vi đt đai, nhƠ  thì đc xem
là bt đng sn. Vì th, đt đai, nhƠ  bn thân nó là bt đng sn đng thi nó
cng lƠ yu t đu tiên ca bt k bt đng sn nào khác.
NgoƠi ra, cng có bt đng sn không th lƠ hƠng hóa vì đó lƠ nhng bt đng
sn dùng đ phc v các mc đích chính tr xã hi hay mc đích cng đng. Nhng
bt đng sn nh vy, tuy không chu s tác đng ca th trng nhng li chu tác
đng ln v mt chính sách ca nhƠ nc, nhng bt đng sn này có th m rng
hay thu hp có th đc bán cho đi tng khác thành bt đng sn hàng hóa.
Xét v mc tích cc, bt đng sn là yu t có ích cho con ngi, là tài nguyên
ca quc gia và có tính lâu bn th hin rõ trong quá trình s dng đt đai vì đt
đai không b hao mòn.
Mc khác, đi vi các bt đng sn là hàng hóa còn có th giao dch trên th
trng và mang li giá tr tng thêm cho nn kinh t thông qua vic chuyn giá tr

hin vt sang tin t.
Tuy nhiên, hn ch ca bt đng sn là không di di đc, và có tính khan him
không tng thêm mc dù dân s ngƠy cƠng tng. ơy chính lƠ nguyên nhơn dn đn
tng cung bt đng sn trong tng lai luôn thp hn tng cu bt đng sn xét v
dài hn.
1.1.2 Phân loi btăđng sn
Theo quy đnh ca Lut dân s thì bt đng sn có nhiu loi khác nhau. Tùy
theo tiêu chí phân loi mà có các dng sau:
- i vi bt đng sn là đt có th có các loi:
+ t đô th, đt phi đô th.
+ t đ xây dng kin trúc, đt dùng cho công trình công cng, đt d tr, đt
nông nghip, đt dùng cho các trng hp khác
- i vi bt đng sn là nhà  có th có các loi:
+ Nhà cp 1, cp 2, cp 3, cp 4, nhà tp th, nhà cao tng.
+ NhƠ đn lp, song lp, liên k, c xá.
+ NhƠ đ , nhƠ dùng đ kinh doanh, nhà dùng cho các mc đích khác.
GVHD: V TH PHNG SVTH: PHM NGC VINH



5



+ Nhà mt tin, nhà trong hm, nhà trong khu quy hoch, nhà không phi khu quy
hochầ
Nhìn chung, tùy theo tiêu chí phân loi khác nhau mà có các hình thc tên gi
cho bt đng sn khác nhau. Vì vy, cách thc phân loi nh k trên cng ch có
tính tng đi, có th còn nhiu cách phân loi khác cha đc k đn.
1.1.3 Các yu t nhăhngăđn giá tr btăđng sn

1.1.3.1 CáẾăđc tính cn thit ca mt btăđng snăđ có giá tr trên th trng
Mt bt đng sn đ có giá tr cn thit phi có mt s đc tính nh sau:
+ Có tính hu ích. Tính hu ích đc xác đnh nh kh nng cung cp dch v
hoc làm tha mãn nhu cu.Tính hu ích đc th hin trên các khía cnh liên
quan đn kích thc, hình dáng, đa đim, không gian đa lý và kh nng s dng
vƠ huy đng nó  thi đim nht đnh.
+ Có tính khan him. Khan him là mt điu mang tính tng đi, phi đc xem
xét trong mi quan h cung cu và s dng trong hin ti vƠ tng lai ca bt đng
sn
+ Có yêu cu. Có yêu cu là mt khái nim ám ch s cn thit mƠ cng ám ch
kh nng tin t đ đáp ng yêu cu đó.Ngi mua có yêu cu nhng cng phi có
sc mua, có kh nng đ đáp ng yêu cu đó.Các nhƠ xơy dng, các nhƠ đu t bt
đng sn phi luôn ngh đn sc mua trong vic phát trin quy mô ln nhm đáp
ng yêu cu lâu dài.
+ Có th chuyn giao đc. Kh nng chuyn giao đi vi bt đng sn có ý
ngha lƠ có th chuyn giao đc s chim hu hoc chuyn giao các quyn s hu
hoc s dng tài sn. Mt bt đng sn ch có giá trên th trng nu có th chuyn
giao đc quyn s hu hay quyn s dng.

1.1.3.2 Nhóm yu t táẾăđngăốămô
 Chính sách ca nhƠ nc:
Chính sách ca NhƠ nc tác đng rt ln và trc tip đn giá bt đng sn, th
hin trên các mt ch yu sau:
GVHD: V TH PHNG SVTH: PHM NGC VINH



6

+ NhƠ nc ban hƠnh các quy đnh v quyn s hu, thuê đt, s dng, chuyn
nhng bt đng sn. S thay đi quy đnh trong tng thi k s tác đng đn giá
tr bt đng sn trên th trng
+ Nhà nc quy đnh các chính sách vƠ ngha v tƠi chính có liên quan đn quyn
s dng đt (thu, tin thuê, tin s dng đtầ). Các chính sách nƠy nh hng
trc tip đn chi phí to lp và chi phí s dng bt đng sn nên tác đng đn giá
bt đng sn.
+ NhƠ nc hoch đnh và công b quy hoch v vic s dng đt cho tng khu
vc. ơy lƠ yu t quan trng và nh hng ln đn giá tr bt đng sn trên th
trng.
+ Các chính sách v tài chính, tín dng tin t nhm mc đích tht cht hay ni
lng kh nng cung tin cho th trng bt đng sn.
+ Các chính sách thu thu nhp cá nhơn đi vi thu nhp có đc t các hot
đng chuyn nhng mua bán bt đng sn.
 Các yu t kinh t chung ca quc gia vƠ đa phng.
Các yu t này nh hng đn cu vƠ qua đó tác đng đn cung bt đng sn và
nh hng đn giá bt đng sn. Có th thy giá bt đng sn bin đng t l vi
mc đ tng giá nói chung, mc tng trng kinh t và thu nhp quc dơn vƠ đa
phng. Các yu t nƠy liên quan đn s bin đng tng sn phm quc gia, thu
nhp bình quơn đu ngi và tit kim cá nhân.
 Cung cu bt đng sn.
Khi mà tng cu vt quá tng cung thì giá bt đng sn s tng mnh (giai
đon 2007-2008) vƠ ngc li nu tng cung vt quá tng cu thì giá bt đng
sn s gim xung (giai đon hin nay).
1.1.3.3 Nhóm yu t táẾăđng vi mô
 c đim thc th riêng ca bt đng sn
ơy chính lƠ các yu t đc đim riêng ca bt đng sn nh tính hu ích, tính
khan him, có yêu cu và có th chuyn giao đc. Ngoài ra, các yu t v đa
đim ta lc ca bt đng sn, hình dng, quy mô kích thc ca lô đt, kiu nhà,

loi nhƠ, kích thc và tui ca nhà nh hng rt ln đn giá tr th trng ca
chúng. Môi trng xung quanh bt đng sn cng có nh hng đn giá tr bt
đng sn.
GVHD: V TH PHNG SVTH: PHM NGC VINH



7



 Tính cht pháp lý ca bt đng sn.
Tình trng pháp lý ca bt đng sn nh các giy t chng th v s dng đt,
quyn s hu nhà , giy phép xây dng, h s thuầ liên quan. Các tình trng s
dng bt đng sn và tính cht pháp lý ca nó: tình trng cho thuê, th chp bt
đng sn, tình trng tranh chp quyn s dng đt, quyn s hu nhà, tình trng s
hu chung.
1.1.4 Các loi btăđng snăđẾăđaăếỊanhăốỢỊăỆinhăếỊanh
Theo điu 2, ngh đnh 153/2007 N- CP ngày 15/10/2007 ca Chính ph quy
đnh chi tit vƠ hng dn thi hành Lut kinh doanh bt đng sn thì các loi bt
đng sn đc đa vƠo kinh doanh bao gm:
- Nhà, công trình xây dng theo quy đnh ca pháp lut v xây dng đc đa
vào kinh doanh.
- Quyn s dng đt đc tham gia vào th trng bt đng sn theo quy đnh
ca pháp lut v đt đai.
- Bt đng sn là nhà, công trình xây dng và quyn s dng đt quy đnh ti 2
điu khon trên đng thi còn phi đ các điu kin theo quy đnh ti iu 7 ca
Lut kinh doanh bt đng sn thì mi đc đa vƠo kinh doanh.
- Cn c vào tình hình thc t phát trin kinh t - xã hi và th trng bt đng
sn, Th tng chính ph s điu chnh, b sung các loi hình bt đng sn đc

đa vƠo kinh doanh phù hp vi tình hình thc t vƠ đúng quy đnh ca pháp lut.
1.2 TH TRNG BTăNG SN VÀ CÁC YU T TÁCăNGăN
TH TRNG BTăNG SN
1.2.1 Th trng btăđng sn:
Hin ti trên th gii vn tn ti nhiu quan đim khác nhau v th trng bt
đng sn, nó tng hp thƠnh 3 quan đim chính nh sau:
 Th trng bt đng sn và th trng đt đai lƠ mt
 Th trng bt đng sn là th trng nhƠ, đt.
 Th trng bt đng sn là hot đng mua bán, trao đi, cho thuê, thu chp,
chuyn dch quyn s hu hay quyn s dng bt đng sn theo c ch th trng
và có s qun lý ca nhƠ nc.
GVHD: V TH PHNG SVTH: PHM NGC VINH



8



Trong 3 quan đim trên thì quan đim 3 phn ánh trc tip các hot đng ca
th trng, cho ta d nhn bit đc phm vi và ni dung ca th trng bt đng
sn. Quan đim nƠy cng cho ta thy bt đng sn lƠ ni duy nht chuyn nhng
tài sn bt đng sn cha phi là hàng hóa thành tài sn bt đng sn hƠng hóa đ
giao dch trên th trng.
Khía cnh khác, v mt li ích, s phát trin th trng bt đng sn có tác dng
rt ln trong vic chu chuyn vn trong nn kinh t, đn phát trin c cu th
trng (th trng vn, th trng tài chính, th trng bt đng sn, th trng
chng khoán, th trng lao đng,ầ) vƠ còn mang li li ích v an sinh xã hi, đáp
ng nhu cu nhà , đt đai cho ngi dơn,ầ
1.2.2 Các yu t táẾăđngăđn th trng btăđng sn

Ging nh các th trng khác, th trng bt đng sn đc cu thành bi 3
nhân t: ch th, khách th, gii trung gian. Trong đó, ch th là cá nhân hoc
pháp nhơn có đ điu kin kinh doanh, mua bán bt đng sn theo quy đnh ca
pháp lut. Khách th là các sn phm nhà ca, đt đai, công trình xơy dng trên
đtầ gi chung là bt đng sn đc phép kinh doanh. Gii trung gian là các
trung tơm mua bán nhƠ đt, các c quan qun lý nhƠ đt, ngân hàng, nhà môi
giiầ c th nh:
(1) Ch th.
- Nhà đu t: bao gm nhƠ đu t vƠo bt đng sn và vào các ngành kinh t
khác.
+ i vi nhƠ đu t vƠo các ngƠnh kinh t khác thì vai trò ca h trên th trng
ch yu lƠ ngi mua, to lc cu trên th trng bt đng sn. c bit, trên th
trng nhƠ xng công nghip cng nh trên th trng phc v cho hot đng
kinh doanh thng mi, dch v, y t, giáo dc, cao c vn phòng,ầ
+ i vi nhƠ đu t vƠo bt đng sn thì vai trò ca h rt quan trng, h làm
cho hot đng trên th trng bt đng sn tr nên sôi đng, phát trin.H va là
ngi mua va lƠ ngi bán bt đng sn.Trong đó, vai trò ngi bán là ch yu.
H mua các tài sn bao gm: đt và tài sn trên đt, hoc mua đt trng đ t ci
to đu t nơng cp ri sau đó thc hin chuyn nhng.
- Ngi mua bán thông thng: h là nhng ngi dơn bình thng có nhu cu
mua bán bt đng sn vì nhiu mc đích khác nhau trong đó:
GVHD: V TH PHNG SVTH: PHM NGC VINH



9



+ Ngi mua bt đng sn đn thun ch vì mc đích c trú.

+ Ngi bán bt đng sn đn thun vì mc đích chuyn hóa thành vn đ dùng
cho vic khác.
+ Ngi va mua va bán đ phc v nhu cu chuyn ni sinh sng.
(2) Khách th: là các bt đng sn đc phép kinh doanh theo quy đnh ca pháp
lut.
(3) Gii trung gian, bao gm:
- Nhà nc, các c quan qun lý nhà nc: cung cp các c ch chính sách, hành
lang pháp lý điu khin th trng bt đng sn.
+ NhƠ nc ban hƠnh các quy đnh v qun lý bt đng sn, v ngha v tài chính
có liên quan đn quyn s dng đt, đc bit lp ra các quy hoch, k hoch s
dng đt, xây dng các công trình liên quan.
+ Mt khác, bn thơn NhƠ nc cng nm trong tay nhiu tài sn công, trong quá
trình sp xp, ci t hot đng nn kinh t, s có nhng bt đng sn cn thanh lý,
bán, cho thuê, đơy cng lƠ ngun hàng hóa quan trong trên th trng.
- Các ngân hàng thng mi, công ty chng khoán, qu đu t,ầcung cp vn,
thc hin thanh toán, qun lý qu,ầ giúp cho th trng bt đng sn phát trin.
- Ngi môi gii: là nhng ngi t vn, cung cp cho ngi mua, ngi bán v
nhng thông tin cn thit cho vic giao dch, mua bán bt đng sn. Nh h mà
hot đng ca th trng bt đng sn đc thc hin trôi chy, d dàng. Nu hot
đng môi gii din ra lành mnh thì s cung cp nhiu thông tin chính xác, minh
bch cho ngi mua giúp th trng phát trin hn.
Trong 3 cu thành này, gii trung gian đc xem là phc tp nht. Nó là cu
ni gn kt gia nhà sn xut (nhƠ đu t xơy dng nhà) vi ngi tiêu dùng
(ngi có nhu cu đ ) hoc đn thun là cung cp thông tin, t vn pháp lý, h
tr tranh chp,ầ
ng trên góc đ th trng, các yu t tác đng đn th trng bt đng sn
bao gm: các yu t tác đng v phía “ cung” bt đng sn, các yu t tác đng v
phía “cu” bt đng sn, các yu t qun lý, điu tit ca nhƠ nc v bt đng sn.
GVHD: V TH PHNG SVTH: PHM NGC VINH

10



1.2.2.1 Các yu t táẾăđng v ịhíaă“ẾỐng”ăbtăđng sn
Cung bt đng sn: khi lng bt đng sn (nhƠ, đt, vt kin trúc gn lin vi
đt) và giá c mƠ nhóm ngi cung cp s sn sàng bán ra trên th trng bt đng
sn ti mt thi đim. Yu t tác đng đn cung bt đng sn gm:
 Tng cung hàng hóa bt đng sn.
- Các d án đu t bt sn, xây dng cn h trung - cao cp, khu đô th
mi,ầTrong nhng nm va qua, ngun cung bt đng sn  nc ta tng mnh,
và gi có du hiu thng d ngun cung.
- S phát trin kinh t kéo theo quá trình đô th hóa ngƠy cƠng tng cao. Nm
1950 quá trình đô th hóa lƠ 12%, nm 2006 lƠ 27% vƠ d báo còn tng trng
trung bình 32% trong nhng nm ti. Nh vy, tc đ tng đô th hóa đƣ lƠm cho
vic phát trin đô th sang các vùng lân cn, vùng ven thành ph ln phát trin m
rng. iu này góp phn lƠm tng ngun cung v đt đai cho th trng bt đng
sn.
 S phát trin v th trng vn.
- u t nc ngoài vào Vit Nam tng mnh. Trong nm 2007, 5 t USD đc
các nhƠ đu t nc ngoƠi đng ký đu t bt đng sn, còn 7 tháng đu nm 2008,
FDI đu t vƠo Vit Nam đt mc k lc 45,2 t USD, trong đó ht 27 t USD là
đng ký đu t vƠo bt đng sn. iu nƠy đƣ lƠm tng ngun cung bt đng sn
mnh vào nhng nm sau đó.
- u t vn ca các doanh nghip kinh doanh bt đng sn, ca ngân hàng, ca
các thành phn kinh t khác vào th trng bt đng sn (đc bit nm 2007) đƣ
lƠm tng ngun cung bt đng sn mnh vi nhiu d án : khu đô th, khu dơn c,
chung c trung ậ cao cp,ầ

 Các yu t môi trng v mô vƠ s phát trin c s h tng quc gia.
Các yu t này cho bit nn kinh t đang tng trng hay tht lùi, cho bit lm
phát nh th nƠo, c s h tng giao thông, k thut, môi trng sng ra sao,ầ
 Các yu t đu vào to ra bt đng sn và giá c dch v liên quan bt đng sn.
Các yu t nƠy nh: giá nguyên vt liu, nhơn công, giá đu thu, giá do vic
thm đnh d án, thit k, thi công, t vn,ầ
 Nhng tin b k thut ng dng trong xây dng, kin trúc.
GVHD: V TH PHNG SVTH: PHM NGC VINH



11



Nhng tin b k thut ng dng trong xây dng, kin trúc góp phn làm cho
thi gian thi công rút ngn, cht lng công trình nơng cao lƠm c s đy nhanh
ngun cung bt đng sn là nhà , cn h, vn phòng cho thuê,ầ trên th trng
bt đng sn.
1.2.2.2 Các yu t táẾăđng v ịhíaă“ẾỐ”ăbt đng sn
Cu bt đng sn là: khi lng bt đng mƠ ngi tiêu dùng sn sàng chp
nhn và có kh nng thanh toán đ nhn đc bt đng sn đó.
Các yu t tác đng đn cu bt đng sn bao gm:
- Yu t c bn nht là dân s. Dân s  các nc đang phát trin có xu hng
ngƠy cƠng gia tng, vƠ hin tng dch chuyn lao đng t khu vc nông thôn ra
thành th gây ra s tng dơn s c hc  các vùng đô th và công nghip. Tng dơn
s nói chung lƠm tng cu v đt  và nhà  cho các cá nhân và h gia đình.

- Yu t quan trng th hai tác đng đn cu là tng trng kinh t. i vi cá
nhân và h gia đình, tng trng kinh t góp phn lƠm gia tng thu nhp, chi tiêu

và kh nng tích ly ca cá nhân và h gia đình. Mt khi mc thu nhp tng đƣ
thõa mƣn đc các nhu cu c bn, thit yu hn nh lng thc thc phm, qun
áo, vt dng tiêu dùng gia đình thì cá nhơn vƠ h gia đình có xu hng phát trin
nhiu hn nhu cu v ni c trú, cng vi kh nng chi tr tng s lƠm tng cu v
nhà . i vi quc gia, tng trng kinh t lƠm cho tng thu nhp quc dơn, tng
chi tiêu ca Chính ph, to ra ngun lc vƠ điu kin tiên quyt đ phát trin c s
h tng kinh t, k thut và xã hi, các khu công nghip và phát trin đô th. T đó,
cu s dng đt đ phát trin bt đng sn t phía nhƠ nc s tng. Tng trng
kinh t cng to đng lc đu t cho khu vc t nhơn vƠ đu t trc tip nc
ngoƠi trong các lnh vc sn xut và dch v. T đó tác đng lƠm tng cu v đt
xây dng , nhà , vn phòng lƠm vic, cm công nghip, kho tàng bn bãi phc v
cho sn xut kinh doanh.

- Vic làm và ngh nghip: vic chuyn dch c cu kinh t to ra nhiu vic làm
mi, dn đn nhu cu chuyn dch ni  và phát sinh nhu cu v nhƠ, đt .

GVHD: V TH PHNG SVTH: PHM NGC VINH



12



- ô th hóa: có đc trng rõ nét lƠ tp trung quy mô dân s và s phát trin c v
b mt ln không gian. Quá trình đô th hóa lƠm thay đi tng cu v nhà  và làm
thay đi kt cu v nhà .
- Các nhƠ đu t nc ngoƠi đn vi Vit Nam ngày càng nhiu, khong 80.000
ngi nc ngoƠi đang sinh sng và làm vic ti Vit Nam (s liu thng kê nm
2007) đƣ lƠm tng cu v nhà  cao cp, cn h cho thuê.

- Xu hng Vit kiu v nc ta đu t vƠ sinh sng ngƠy cƠng tng, c tính có
khong 3 triu ngi Vit kiu ta đang sng  các ni trên th gii là yu t kích
cu cho th trng bt đng sn, đc bit là nhà .

- Mt s các tác đng khác: giá bán bt đng sn, các dch v liên quan đn bt
đng sn, tâm lý và th hiu ca ngi dân.

1.2.2.3 Các yu t qunăệý,ăđiu tit caănhỢănc v btăđng sn
Các chính sách qun lý, điu tit ca NhƠ nc v bt đng sn đc bit quan
trng do nn kinh t Vit Nam là nn kinh t th trng có s qun lý ca nhà
nc. Trong thi gian qua, NhƠ nc liên tc đa ra các chính sách qun lý, điu
tit th trng nh: Lut đt đai, Lut nhà , Lut kinh doanh bt đng sn và
nhiu Ngh đnh, Thông t hng dn vic thc hin, các k hoch, d án khu đô
th mi, khu dơn c, m đng,ầđƣ tác đng mnh đn th trng bt đng sn c
phía cung ln phía cu.
Tuy nhiên, đc đim cung cu ca th trng bt đng sn khác xa so vi cung
cu các loi hƠng hóa thông thng khác biu hin  ch đ co dãn ca cung bt
đng sn kém so vi cu ( yu t cu có th tng rt nhanh t lng cu mang tính
đu c, kt hp vi cung kém co dãn càng làm cho quan h cung, cu tr nên mt
cân bng nhiu hn, t đó có th gơy ra tng giá o và dn đn nguy c bong bóng
ca th trng).
Nh vy, vic hình thành giá trên th trng bt đng sn chu s tác đng
nhiu yu t trong đó cung cu bt đng sn và chính sách pháp lut tác đng
mnh nht ti giá giao dch trên th trng. ơy chính lƠ s vn hành theo quy lut
cung cu ca th trng bt đng sn và có s qun lý ca nhƠ nc.
GVHD: V TH PHNG SVTH: PHM NGC VINH

13



Nhng vn đ trên là nhng nét ln v yu t tác đng đn th trng bt đng
sn. Tuy nhiên, trên thc t còn nhiu yu t khác tác đng nh: tơm lý ca ngi
dân, ca nhƠ đu t vi tim nng vƠ s phát trin ca th trng bt đng sn, s
tin tng hay lo lng ca h đi vi chính sách điu tit th trng bt đng sn
ca nhƠ nc, các yu t v tp quán, truyn thng và th hiu ca ngi dơn đi
vi bt đng sn, các yu t giá vàng, th trng chng khoán, li ích trong vic
đu t vn vào kênh nào cho có hiu qu,ầ góp phn nh hng đn s sôi đng
hay đóng bng ca th trng bt đng sn.
1.3 TÍN DNG NGÂN HÀNG VÀ VAI TRÒ CA TÍN DNG NGÂN HÀNG
I VIăLNHăVC BTăNG SN
1.3.1 Tín dng ngân hàng
1.3.1.1 Khái nim v tín dng
Có các quan đim v tín dng nh sau:
 Tín dng là s chuyn nhng tm thi quyn s dng mt lng giá tr (tin t
hay hin vt) ca ngi s hu sang cho ngi khác s dng và s hoàn tr ngi
s hu nó trong mt thi gian nht đnh vi mt lng giá tr ln hn.
 Tín dng là mt quan h vay mn tài sn (tin t hoc hƠng hóa) đc da
trên nguyên tc có hoàn tr c vn ln li sau mt thi gian nht đnh.
Nh vy quan h tín dng là giao dch gia hai bên, trong đó mt bên (trái ch,
ngi cho vay) cung ng tin, hàng hóa, dch v hoc chng khoán da vào li
ha thanh toán li trong tng lai ca bên kia (ngi th trái, ngi đi vay).
Do đó, nu xem xét v quan h gia hai bên tham gia trong giao dch tín dng
có th có nhiu mi quan h khác nhau nh quan h gia NhƠ nc vi doanh
nghip (tín dng nhƠ nc); quan h gia doanh nghip vi doanh nghip (tín dng
thng mi); quan h gia NHTM vi NHTM (tín dng liên ngân hàng); quan h
gia Ngơn hƠng NhƠ nc vi NHTM; quan h gia NHTM vi doanh nghip, cá

nhân (tín dng ngơn hƠng thng mi).
1.3.1.2 Tín dng ngân hàng
Tín dng ngân hàng là quan h tín dng trong đó ngi cho vay là ngân hàng
hoc các t chc tín dng còn ngi đi vay lƠ các doanh nghip hoc các cá nhân
GVHD: V TH PHNG SVTH: PHM NGC VINH



14



có nhu cu v vn. Theo đó, vic cp tín dng là vic t chc tín dng tha thun
đ khách hàng s dng mt khon tin vi nguyên tc có hoàn tr bng các nghip
v cho vay, chit khu, cho thuê tài chính, bo lãnh ngân hàng và các nghip v
khác (iu 20, Lut các t chc tín dng Vit Nam).
im đc bit trong tín dng ngân hàng là vic ngân hàng va là ngi đi vay
va lƠ ngi cho vay bng vn ca ngi khác. Quá trình vn đng nƠy đc bit 
ch ngân hàng ch bán quyn s dng ca mình đi vi tin hay hàng hóa, chng
khoán, dch v ch không bán quyn s hu nên sau mt thi gian s thu hi c
vn ln lãi.
1.3.1.3 Tín dngăngợnăhỢngătrỊngăệnhăốc btăđng sn
Là quan h tín dng gia ngân hàng vi khách hàng (ch th là cá nhân hay
pháp nhơn) có liên quan đn lnh vc bt đng sn. Theo đó, tín dng bt đng sn
là vic ngân hàng cp vn cho khách hàng cn c vào mc đích vay vn ca khách
hƠng liên quan đn bt đng sn. Trong trng hp này ngân hàng cho khách hàng
vay nhm mc đích: đu t kinh doanh bt đng sn, xây dng nhƠ đ bán, sa
cha mua bán nhà ca, xây dng hoàn thin c s h tng  các d án, mua nhà tr
góp, xây dng cao c vn phòng cho thuê, xơy dng khu du lch, sinh thái đ thuê,
bán

Nh vy, tín dng ngơn hƠng đi vi lnh vc bt đng sn bao gm c hai hình
thc: va đáp ng nhu cu đu t kinh doanh bt đng sn ca nhƠ đu t va đáp
ng nhu cu mua nhà  ca ngi dân.
Vic cp tín dng bt đng sn ca ngơn hƠng đƣ góp phn tác đng đn cung
cu trên th trng bt đng sn. Tuy nhiên, đ đm bo hiu qu hot đng và an
toàn khi cho vay, ngân hàng cn phi yêu cu khách hàng vay vn phi đm bo
nguyên tc tín dng nh: vn vay phi thc hin đúng mc đích vƠ phi hoàn tr
vn gc vƠ lƣi theo đúng thi hn nh đƣ cam kt. Mt khác, ngân hàng còn có th
yêu cu khách hàng thc hin đm bo tín dng hoc áp dng các nguyên tc đánh
giá khách hƠng khác đ lƠm c s xét duyt cho vay.

GVHD: V TH PHNG SVTH: PHM NGC VINH



15



1.3.1.4 Các sn phm tín dng btăđng sn
Mt s loi hình tín dng bt đng sn nh sau:
 Cho vay mua nhƠ, đt đ .
 Cho vay mua đt xây dng khu đô th.
 Cho vay mua đt xây dng khu công nghip.
 Cho vay xây dng và sa cha nhà.
 Cho vay xây dng nhƠ xng.
 Cho vay xây dng vn phòng cho thuê.
 Cho vay xây dng khách sn, resort.
 Cho vay mua đt đ n chênh lch giá.
 Cho vay th chp bt đng sn đ kinh doanh.

1.3.1.5nh giá btăđng sn ca ngân hàng

a s các ngơn hƠng thng mi hin nay khi cho vay đu yêu cu khách hàng
vay phi có tài sn bt đng sn đm bo. Do đó, vic đnh giá bt đng sn ca
ngân hàng chính là vic đnh giá tài sn th chp là bt đng sn đ cn c cho vay
cng nh phòng nga ri ro khi khách hoàn không có kh nng chi tr n cho ngân
hàng thì ngân hàng có th tin hành x lý tài sn th chp đó đ thu hi n.
V phng pháp đánh giá, ngơn hƠng thng s dng hai phng pháp lƠ
phng pháp so sánh vƠ phng pháp tính đim.
- Phng pháp so sánh: lƠ phng pháp ngơn hƠng ly bt đng sn so sánh nào
đó (bt đng sn này có tính cht tng đng vi bt đng sn cn thm đnh) làm
c s sau đó thc hin phơn tích, điu chnh đ tính ra bt đng sn cn đnh giá.
- Phng pháp chm đim: ngân hàng có th xây dng nên các tiêu chí chm
đim làm nn tng cho vic đnh giá nh : v trí ta lc, hình dáng, kh nng sinh
li ca bt đng sn, môi trng xung quanh ca bt đng sn,ầ
 đm bo tính chính xác ca vic đnh giá bt đng sn, ngơn hƠng thng
kt hp c hai phng pháp.
GVHD: V TH PHNG SVTH: PHM NGC VINH



16



1.3.2 Vai trò ca tín dngăngợnăhỢngăđi viăệnhăốc btăđng sn
Trong giai đon hin nay, mc dù nn kinh t nc ta có nhng bc phát trin
hn giai đon trc nhng các kênh vn dùng cho s phát trin kinh t vn còn
cha phát trin đy đ cng nh cha phát huy ht hiu qu vn có ca nó. Do đó,
xét trên khía cnh nƠo đó thì nn kinh t  nc ta vn da nhiu vào ngun vn t

ngân hàng mc dù các ngun vn nc ngoƠi đu t vƠo Vit Nam ngày càng
nhiu nhng vic tip cn và gii ngơn nó cng còn nhiu vn đ cn quan tơm, đt
bit hn na là ngun vn nhàn ri trong đi b phn ngi dân  nc ta rt ln
c tính khong 5 t USD nhng không đc lu thông vƠo nn kinh t. Vì vy,
vai trò ca tín dng ngơn hƠng đi vi nn kinh t nói chung vƠ lnh vc bt đng
sn nói riêng là rt quan trng, nh ngi ta thng ví von vai trò ca ngân hàng
đi vi bt đng sn nh lƠ mch máu lu thông trong c th. Nu vic tip cn
ngun vn t phía ngân hƠng khó khn thì ngƠnh bt đng sn s chng li, thm
chí lƠ đóng bng ging nh máu mƠ không lu thông đc trong c th thì điu
hin nhiên lƠ c th đó s cht.Và tình hình bt đng sn ca giai đon hin nay là
mt minh chng cho điu đó. Tín dng ngân hàng va là kênh cung cp vn cho
th trng bt đng sn di dng d án đu t (kích cung) va là kênh cho vay
mua bán bt đng sn (kích cu).
Mt khác, xét v tính hiu qu đu t bt đng sn, ngơn hƠng cng góp phn
nâng cao tính hiu qu ca vic đu t thông qua vic: ngơn hƠng lƠ nhƠ t vn,
nhà cung cp dch v thanh toán, nhƠ đu t góp vn cùng vi doanh nghip kinh
doanh bt đng sn,ầiu nƠy đƣ to s gn kt gia cung cu bt đng sn trên
th trng giúp cho th trng bt đng sn phát trin.
1.3.3 Bài hc kinh nghim cho các NHTM  Vit Nam sau cuc khng hong
cho vay cm c ếi tiêu chun M
Sau cuc khng hong cho vay cm c di chun ca M đƣ dn đn s phá
sn và chuyn đi mô hình hot đng ca hàng lot các ngân hàng, các tp đoƠn tƠi
chính có liên quan đn hot đng cho vay bt đng sn. Thông qua cuc khng
hong đó, ta có th rút ra mt s bài hc cho các ngân hàng  Vit Nam nh sau:
- Th nht, các ngân hàng cn phi tuân th đúng các quy đnh và quy ch cho
vay, qua đó đ đm bo tính tuân th thì hot đng kim soát ni b ca ngân hàng
phi thng xuyên giám sát và qun lý ri ro có h thng và theo tiêu chun thng
GVHD: V TH PHNG SVTH: PHM NGC VINH

17



nht. i vi các khon vay bt đng sn thì ngân hàng cn chú ý đn kh nng tr
n, phng án kinh doanh hiu qu ca khách hƠng hn lƠ chú trng ti tài sn th
chp là bt đng sn.
Hin nay, vi các khon cho vay dài hn, vic tính kh nng tr n ca khách
hàng ti thi đim vay vn, ngơn hƠng thng tính lãi sut  thi đim hin ti,
không chú ý đn lãi sut tng theo thi gian do các yu t tác đng: lm phát, t
giá, cnh tranh,ầDo vy, vic xut hin ri ro lãi sut tng s làm cho khách hàng
khó có kh nng tr n trong tng lai lƠ điu khó tránh khi. Vì vy, ngân hàng
cn phi có gii pháp phòng nga vn đ này.
Trong trng hp th trng bt đng sn đang “nóng”, vic đnh giá bt đng
sn đ cho vay ht sc khó khn. Các ngơn hƠng nên cn trng trong vic đnh giá
bt đng sn, đ phòng khi th trng st gim, giá bt đng sn th chp gim
theo gây ri ro cho ngân hàng.
- Th hai, ri ro t mƣn.  tránh ri ro này, ngân hàng nên giám sát t trng cho
vay bt đng sn trong tng d n cho vay ti ngơn hƠng đ có s phân b ri ro
phù hp. Mt khác, tình hình kinh t nc ta đang tng trng n đnh và s tng
trng tt trong thi gian sp ti. Do đó, vic xác đnh ngành ngh kinh doanh,
lnh vc đu t hiu qu, khách hàng tim nng không còn lƠ vic riêng ca doanh
nghip sn xut kinh doanh mà còn là nhim v quan trng ca ngân hàng trong
quá trình cnh tranh và hi nhp. Tuy nhiên, trong điu kin kinh t hin nay, các
ngân hàng nên cn trng trong vic theo đui mc tiêu li nhun. Các ngân hàng
nên phân b vào các ngành ngh có tính cht n đnh nh lng thc, sn xut nhu
yu phm cn thit, sn xut hàng tiêu dùng song song vi vic đu t vƠo các
ngành ngh sn xut hàng cao cp nh: xe hi, m phm, bt đng sn, đ phòng
chng và nga ri ro khi nn kinh t chng li, suy gim.

- Th ba, sp ti các loi hình hot đng kinh doanh mi s phát trin nh vic
mua bán công ty, mua bán n, các sn phm phái sinh, chng khoán hóa các khon
vay, chng khoán hóa bt đng sn,ầ cƠng lƠm cho th trng tài chính, ngân
hàng phát trin mnh. Do đó, vic qun lý ri ro s ngƠy cƠng khó khn. Các ngân
hàng càng phi đy mnh công tác giám sát, qun tr ri ro, d báo và phòng nga
ri ro trong hot đng, ri ro thanh khon, to s n đnh và phát trin trong hot
đng ngơn hƠng. c bit, th trng bt đng sn gn lin vi hot đng cho vay