Định giá đất hàng loạt bằng mô hình hồi quy và ứng dụng cho quận Bình Thạnh

Trng i hc Kinh t thành ph H Chí Minh
Khoa Kinh t Phát trin
Chuyên ngành Kinh t thm đnh giá







 tài: NH GIÁ T HÀNG LOT BNG
MÔ HÌNH HI QUY VÀ NG DNG CHO
QUN BÌNH THNH

Ging viên hng dn: TS. Nguyn Qunh Hoa
Sinh viên thc hin: Nguyn Thch
Lp: Thm đnh giá 1 – K34

Tp. HCM ngày 07, tháng 04, nm 2012.
Chuyên đ tt nghip GVHD: TS. Nguyn Qunh Hoa

Nguyn Thch VG1 – K34

MC LC
CHNG 1: C S LÝ THUYT
1.1 C s lý thuyt v đt đai …… ……………………………… Trang 1.
1.1.1 Khái nim
1.1.2 Vai trò ca đt đai đi vi nn kinh t
1.1.3 Phân loi đt đai
1.2 Các phng pháp xác đnh giá đt …………………………… Trang 7.

1.2.1 Các phng pháp xác đnh giá đt trên th gii
1.2.2 Phng pháp xác đnh giá đt trong các vn bn pháp lý ti Vit Nam
1.3 Thc trng ca vic xác đnh giá đt ti mt s công ty Thm đnh giá
trên đa bàn tp.HCM ………………………………………………… Trang 21.
1.3.1 Nhóm công ty đc lp
1.3.2 Nhóm công ty con, công ty liên kt ca các Ngân hàng
1.3.3 Nhóm công ty có gc gác t B tài chính
1.4 Qun lý Nhà nc v đt đai và Vai trò ca phng pháp đnh giá đt
hàng lot …………………………………………………………… Trang 24.
1.5 Mt s nghiên cu có liên quan ……………………………… Trang 29.
1.6 Nhn đnh v các nghiên cu trên ……………………… Trang 33.

CHNG 2: MÔ HÌNH HI QUY
2.1 Khung phân tích ……………………………………………… Trang 35.
2.2 Mô hình hi quy ……………………………………………… Trang 37.
2.2.1 Tng quan v đa bàn tp.HCM
2.2.2 Phân tích các yu t nh hng đn giá đt ti tp.HCM và chn bin cho
mô hình
Chuyên đ tt nghip GVHD: TS. Nguyn Qunh Hoa

Nguyn Thch VG1 – K34

2.3 Phng pháp hi quy …………………………………………. Trang 46.
2.4 Kt qu hi quy ……………………………………………… Trang 48.
2.4.1 Mô hình hi quy đi vi hm
2.4.2 Mô hình hi quy đi vi mt tin

CHNG 3: THM NH GIÁ T QUN BÌNH THNH
3.1 Tng quan v qun Bình Thnh ………………………… Trang 63.
3.2 Tài sn thm đnh giá ……………………………………… Trang 63.

3.2.1 Bt đng sn hm
3.2.2 Bt đng sn mt tin
3.3 Mt s hn ch ca đ tài ……………………………………. Trang 68.
3.4 Kt lun và kin ngh ……………………………………… Trang 68.

LI CAM OAN
Bài lun vn tt nghip này là công trình nghiên cu ca cá nhân tôi, đc thc
hin trên c s nghiên cu lý thuyt, kin thc v thm đnh giá và thng kê toán
kt hp kho sát tình hình thc tin di s hng dn khoa hc ca Ts. Nguyn
Qunh Hoa.
Mô hình hi quy và nhng kt qu trong mô hình là hoàn toàn trung thc, s
liu tôi s dng cho mô hình đã đc s thông qua ca các công ty Thm đnh giá.
Tôi xin cam đoan v nhng điu trên và chu trách nhim hoàn toàn nu có sai
phm.


LI CM N
 hoàn thành chuyên đ tt nghip, bên cnh n lc ca mình, tác gi còn
nhn đc s giúp đ t phía quý thy cô, bn bè cng nh các anh ch ti đn v
thc tp. Nay tác gi xin có vài li đ bày t s bit n ca mình.
u tiên, xin gi li cm n chân thành đn TS. Nguyn Qunh Hoa – ging
viên ph trách môn Thm đnh giá Bt đng sn, ngi đã truyn đt nhng kin
thc b ích v bt đng sn và thm đnh giá bt đng sn. S hng dn, gi ý tn
tình ca cô đóng vai trò vô cùng quan trng cho vic thc hin đ tài này.
Tip đn, tác gi xin cm n thy Nguyn Khánh Duy – ging viên khoa Kinh
t Phát trin; bng s chuyên sâu ca mình, thy đã đa ra nhng li khuyên vô
cùng thit thc và xác đáng cho mô hình này.
Tác gi cng cm n 2 bn Mai Lê Thùy Linh và Võ Anh Tun (Lp Thng
kê kinh doanh – K34), nhng ngi đã góp ý thêm cho tác gi kin thc v thng
kê toán cng nh kinh nghim chy mô hình bng phn mm SPSS.

V phía đn v thc tp – Công ty TNHH Thm đnh giá i Vit, các anh
ch ti đây đã rt vui v, nhit tình trong vic chia s kinh nghim v nghip v
thm đnh giá. Công ty cng to điu kin cho em hc tp, kho sát, ly giá, tip
cn thc t.
Cui cùng, đó là li cm n đn gia đình và bn bè cùng lp, nhng ngi đã
luôn hi han, đng viên tác gi trong sut quá trình thc hin đ tài.
Trân trng !
Tp. H Chí Minh ngày 07 tháng 04 nm 2012.



Nguyn Thch
NHN XÉT CA N V THC TP

i din công ty
(ký tên và đóng du)
NHN XÉT CA GING VIÊN HNG DN

.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.


TS. Nguyn Qunh Hoa
Chuyên đ tt nghip GVDH: TS. Nguyn Qunh Hoa

Nguyn Thch VG1 – K34

TÓM TT  TÀI
Ngoài phn m đu, đ tài này còn bao gm 3 chng, c th nh sau:

 Trong chng 1, tác gi đa ra các cách hiu cng nh khái nim v đt
đai. Tip đn là h thng hóa nhng phng pháp xác đnh giá trên th gii
cng nh ti Vit Nam. Bên cnh đó, nêu lên thc trng công tác xác đnh giá
đt ti các công ty Thm đnh giá ti tp.HCM. c bit hn c, tác gi mun
nhn mnh vai trò chin lc ca phng pháp đnh giá đt hàng lot thông
qua mô hình hi quy trong công tác qun lý Nhà nc v đt đai.
 n chng 2, tác gi đi vào phân tích, xác đnh các yu t nh hng
đn giá đt ti tp.HCM và tin hành hi quy bng phn mm SPSS.
 Chng sau cùng, tác gi chn 2 tài sn bt k ti qun Bình Thnh (1
BS hm và 1 BS mt tin) ng dng vào mô hình hi quy, kt hp vi vic
thm đnh giá theo phng pháp so sánh trc tip đ đi chiu kt qu. T đây,
tác gi đa ra nhng nhn xét và kin ngh cho mô hình cng nh công tác
qun lý Nhà nc v đt đai.


Chuyên đ tt nghip GVHD: TS. Nguyn Qunh Hoa

Nguyn Thch VG1- K34 Page 1

PHN M U
1. Lý do chn đ tài
Hot đng Thm đnh giá ti Vit Nam đang ngày càng phát trin, th nhng
công tác đnh giá vn còn đó nhng bt cp; thm đnh viên phi tn nhiu thi
gian, công sc và chi phí cho vic tìm hiu, thu thp s liu v tài sn thm đnh.
Bên cnh yu t v con ngi thì nguyên nhân chính dn đn nng sut làm vic ti
các công ty thm đnh cha cao là do thiu hoc cha có c s d liu.
Trong thm đnh giá bt đng sn, đt đai chim mt t trng ln; nu nh
đt đai đc đnh giá mt cách chuyên nghip và chính xác hn, điu này s góp
phn rt ln trong vic phát trin công tác đnh giá bt đng sn.
Nhng nm ti đây, khi mà hot đng mua bán, th chp bt đng sn tng

mnh, ngày càng xut hin nhiu hn các doanh nghip hot đng trong lnh vc
thm đnh giá. Công tác đnh giá lúc này không nhng cn đc tin hành mt cách
nhanh chóng mà mc phí đa ra phi có tính cnh tranh. Vi các phng pháp
thm đnh giá truyn thng, gn nh rt khó đ rút ngn các bc thc hin, t đó
tit kim thi gian và h thp chi phí đnh giá.
Cách đây hàng chc, thm chí hàng trm nm, công tác thm đnh giá đt ti
các nc phát trin đã đc tin hành theo kiu “hàng lot” da trên c s d liu
khá đy đ thông qua nhng mô hình nht đnh. Xu hng hi nhp trên th gii
ngày càng sâu rng và toàn din; mun phát trin đc, Vit Nam chúng ta hin
nhiên cng cn có mt s hòa nhp nht đnh.
Hin nay, vn đ đánh thu, thu tin s dng đt cng nh công tác đn bù
gii ta ca Nhà nc vn còn đó nhng bt cp. ã có khá nhiu thông t, ngh
đnh đc ban hành nhng vn cha gii quyt n tha nhng vn đ này. Khung
giá đt mà nhà nc đa ra hàng nm quá thp và đc cho là không phn ánh
đúng tình hình th trng. Xut phát t thc t trên, sinh viên thc tp đã quyt
đnh chn đ tài “nh giá đt hàng lot bng mô hình hi quy và ng dng cho
qun Bình Thnh”


Chuyên đ tt nghip GVHD: TS. Nguyn Qunh Hoa

Nguyn Thch VG1- K34 Page 2

2. Mc tiêu và ni dung nghiên cu
Vi đ tài này, tác gi nhm mc tiêu nhn dng các nhân t nh hng đn
giá đt đ nh giá đt hàng lot.
Ni dung nghiên cu ca tác gi xoay quanh nhng vn đ sau:
 H thng hóa li các phng pháp thm đnh giá và công tác xác đnh
giá đt ti các công ty thm đnh giá trên đa bàn tp.HCM.
 Tìm hiu v các nhân t t nhiên nh hng đn giá đt ti tp.HCM và

lng hóa chúng thông qua mô hình hi quy.
 ng dng mô hình hi quy đ thm đnh giá đt ca qun Bình Thnh.
 M rng phm vi vi s lng mu ln, t đó c lng ra mt mc giá
đt trung gian, khách quan và tng đi sát vi th trng nht phc v cho
công tác qun lý Nhà nc v đt đai.

3. i tng và phm vi nghiên cu
Vi đ tài này, tác gi ch yu tp trung nghiên cu v phng pháp đnh giá
đt hàng lot bng mô hình hi quy cng nh thc trng công tác xác đnh giá đt
ti các công ty Thm đnh giá, t đó vn dng thm đnh giá đt cho qun Bình
Thnh. ây là mt qun nm trên đa bàn tp.HCM, do đó tác gi ly mu là đt ti
các qun ca tp.HCM đ nghiên cu, phân tích.
ang hc tp và làm vic ti tp.HCM, thi gian thc hin đ tài li có phn
hn ch; vì l đó, tác gi không chn tt c các mu đt đai trên đa bàn c nc,
nhm:
 Gói gn phm vi đ có th tp trung nghiên cu sâu, k càng hn.
 n gin hóa vic thu thp s liu, gim thiu chi phí nghiên cu nhng
vn đm bo đ tin cy cao.
 Tránh đc s khác bit v mt đa lý, v chính sách quy hoch gia các
tnh, thành ph.
 tài s dng s liu đc thu thp t nhng Công ty chuyên v Thm đnh
giá. ây là nhng s liu thc, có đ chính xác cao, do chính tác gi thu thp; vi
tng cng 600 mu trên các tuyn đng ti hu ht các qun, huyn ca tp.HCM.
Chuyên đ tt nghip GVHD: TS. Nguyn Qunh Hoa

Nguyn Thch VG1- K34 Page 3

S liu này đã đc các công ty tin hành thm đnh t tháng 09/2011 đn tháng
03/2012.
Công ty mà tác gi thu thp s liu: Công ty TNHH Thm đnh giá i

Vit.

4. Phng pháp nghiên cu
 tài này thiên v nghiên cu ng dng lý thuyt vào thc tin đi vi công
tác thm đnh giá đt ti Vit Nam hin nay. Vì vy, tác gi đã s dng các phng
pháp sau đ nghiên cu đ tài này:
 Phng pháp nghiên cu d liu th cp nhm tìm hiu, nghiên cu c
s lý lun v đt đai cng nh các phng pháp xác đnh giá đt.
 Phng pháp nghiên cu d liu s cp nhm thu thp và phân tích
nhng thông tin, s liu có liên quan đn thc trng xác đnh giá đt ti các
công ty thm đnh giá trên đa bàn tp.HCM.
 Bên cnh đó là phng pháp thng kê hi quy đ nghiên cu, c lng
và d báo giá đt qun Bình Thnh thông qua mô hình.

5. im mi ca đ tài
 tài này tp trung nghiên cu mt phng pháp mi trong công tác thm
đnh giá đt, đó chính là phng pháp đnh giá đt hàng lot da trên mô hình hi
quy.
Giúp ngi đc hiu thêm v thc trng, mc đ hiu qu trong công tác xác
đnh giá đt ti các công ty thm đnh giá trên đa bàn tp.HCM.
 tài nêu bt đc vai trò chin lc ca phng pháp đnh giá đt hàng
lot đi vi s phát trin ca ngành thm đnh giá Vit Nam trong xu th cnh tranh
và hi nhp.
c bit hn c, đ tài này mang tính ng dng trong qun lý nhà nc v đt
đai, đây đc xem là mt hng gii pháp thit thc trong vn đ đánh thu cng
nh thu tin s dng đt.

Chuyên đ tt nghip GVHD: TS. Nguyn Qunh Hoa

Nguyn Thch VG1- K34 Page 1

CHNG 1: C S LÝ THUYT
1.1 C s lý thuyt v đt đai
1.1.1 Khái nim
 Trong cuc sng thng ngày, ít nhiu trong chúng ta đu đã nghe nhc
đn t “t đai”, th nhng không hn ai cng hiu đúng, hiu đ v khái nim
này.
 Qua nghiên cu, tác gi thy rng, phn đông mi ngi thng có xu
hng hiu và đa ra khái nim v đt đai theo hai kiu:
 Th nht, ngi ta hiu đt đai nh thành phn đc lp, tách bit.
 Th hai, hiu đt đai là mt b phn gn lin vi bt đng sn.
1.1.1.1 Theo bách khoa toàn th m (Wikipedia)
 t là các vt cht nm trên b mt Trái t, đóng vai trò vô cùng quan
trng cho mi loi hình s sng. t có kh nng h tr s sinh trng ca
thc vt, đng thi nó còn là môi trng sng ca các vi sinh vt cho ti các
loài đng vt ln nh.
1.1.1.2 Theo th vin khoa hc
 Ðt là mt dng tài nguyên vt liu ca con ngi. Ðt có hai ngha:
 t đai là ni , xây dng c s h tng ca con ngi
 t đai là th nhng, là mt bng đ sn xut nông lâm nghip.
1.1.1.3 Theo phng din pháp lut
 t đai thuc s hu toàn dân do Nhà nc đi din ch s hu, Nhà
nc cng đng thi thc hin quyn đnh đot đi vi đt đai (Lut đt đai
Vit Nam nm 2003).
 Theo tiêu chun s 12 (tiêu chun thm đnh giá Vit Nam) v phân loi
tài sn thì Bt đng sn bao gm:
 t đai;
 Nhà, công trình xây dng gn lin vi đt đai, k c các tài sn
gn lin vi nhà, công trình xây dng đó;
 Các tài sn khác gn lin vi đt đai;

 Các tài sn khác do pháp lut quy đnh.
Chuyên đ tt nghip GVHD: TS. Nguyn Qunh Hoa

Nguyn Thch VG1- K34 Page 2

 Rõ ràng, nu hiu theo cách này thì đt đai là mt trong các thành phn
chính ca bt đng sn.
1.1.1.4 Theo quan đim ca tác gi
 t (th nhng) là lp ngoài cùng ca Trái đt, đc hình thành lâu
đi do kt qu bin đi t nhiên ca nhiu yu t: đá, đng thc vt, khí hu,
đa hình và thi gian. Thành phn chính ca đt bao gm cht khoáng (cht
vô c, cht hu c), nc, không khí, mùn và các loi sinh vt. Các thành
phn này đc hình thành và bin đng ph thuc vào quá trình hình thành,
phát trin, các quá trình sinh, lý, hóa hc trong đt và tác đng ca con
ngi.
 t là mt dng tài nguyên ca con ngi, giá tr tài nguyên đt đc đo
bng s lng din tích (ha, km
2
) và đ phì nhiêu (đ màu m ca đt), do
vy đt đc coi là mt loi tài sn ca con ngi.
1.1.2 Vai trò ca đt đai đi vi nn kinh t
 i vi bt k quc gia nào, tm quan trng ca đt đai là không th
ph nhn; theo quan đim ca tác gi, vai trò ca đt đai đi vi nn kinh t
đc th hin  nhng khía cnh sau:
 t đai là t liu sn xut ch yu ca ngành nông nghip
 t đai là ni lu tr và cung cp ngun tài nguyên khoáng sn ca
quc gia
 t đai dùng làm ni xây dng các công trình phc v cho nhu cu
sng và làm vic ca con ngi
 t đai còn là mt kênh đ đu t

1.1.2.1 t đai là t liu sn xut ch yu ca ngành nông nghip
 Qy đt đai đc con ngi s dng cho nhiu mc tiêu kinh t, xã hi
khác nhau, trong đó b phn din tích s dng trong sn xut nông nghip
đc coi là phn trng yu nht. Nông nghip là ngành kinh t quan trng
ca Vit Nam vì cho đn nay, Vit Nam vn là mt nc nông nghip.
Chuyên đ tt nghip GVHD: TS. Nguyn Qunh Hoa

Nguyn Thch VG1- K34 Page 3

 t đai là mt t liu sn xut đc bit, nó va có tính cht ca đi
tng lao đng, va mang tính cht ca t liu lao đng. Di góc đ lao
đng, con ngi tác đng vào đt đai đ làm cho đt đai ngày càng tt hn
thì đt đai là đi tng lao đng. Di mt góc đ khác, con ngi thông
qua đt đai đ truyn dn tác đng ca mình vào các đi tng sinh vt
nhm to ra nông sn thì đt đai là t liu lao đng.
 t đai là yu t tin đ đ t chc mi quá trình sn xut ca xã hi,
đc bit là đi vi ngành nông nghip. t đai không ch đóng vai trò là đa
bàn t chc sn xut mà còn là ngun cung cp dinh dng ch yu cho cây
trng. ây là t liu sn xut mà cho đn nay con ngi vn cha tìm ra mt
th khác có th thay th trên quy mô ln.
1.1.2.2 t đai là ni lu tr và cung cp ngun tài nguyên khoáng sn
ca quc gia
 T nhng th k trc, tài nguyên khoáng sn đã đc xem là ca ci,
là biu trng cho s giàu có ca các quc gia. ó là s đua nhau tích ly
vàng, bc trong ca nhng nc theo ch ngha trng thng; và đó là s
giàu có, phn thnh ca các nc  Rp, Quatar, … nh vào du m.
 Nm  khu vc ông Nam Á, Vit Nam là nc có ngun tài nguyên
khoáng sn phong phú, đa dng, là ngun nguyên liu, tim nng quý ca
quc gia. Qua nhng cuc điu tra đa cht, thm dò khoáng sn, ngi ta đã
phát hin gn 5.000 m và đim qung vi 60 loi khoáng sn khác nhau

trên lãnh th Vit Nam t Bc chí Nam nh du khí, than, st, vàng, apatit,
… và gn đây nht là qung Boxit vi tr lng ln nht ông Nam Á ti
huyn Bo Lâm (Lâm ng).
 Hàng nm, tài nguyên khoáng sn không nhng là đu vào cho các
ngành công nghip nng mà còn mang li ngun thu t xut khu, góp phn
quan trng vào tin trình công nghip hóa, hin đi hóa đt nc, phát trin
bn vng kinh t - xã hi trc mt và lâu dài, bo đm quc phòng . Hu
ht khoáng sn là tài nguyên không tái to đc, là tài sn quan trng ca
quc gia, chính vì l đó mà Nhà nc ta đã và đang có nhng gii pháp nht
đnh đ qun lý, bo v, khai thác, s dng hp lý, tit kim và có hiu qu.
Chuyên đ tt nghip GVHD: TS. Nguyn Qunh Hoa

Nguyn Thch VG1- K34 Page 4

Quc hi nc ta đã ban hành Lut khoáng sn nm 2010, đng thi cng
đang xúc tin ban hành ngh đnh hng dn thc hin lut này.
1.1.2.3 t đai dùng làm ni xây dng các công trình phc v cho nhu
cu sng và làm vic ca con ngi
 ã là con ngi, ai cng có nhu cu sng, hc tp và làm vic ti mt
ni nào đó. Mun có mt cn nhà hay mt công trình đ phc v nhng nhu
cu trên, l d nhiên con ngi ta phi xây dng chúng trên đt. Rõ ràng, đt
đóng vai trò là nn móng, là đim ta ban đu đ to dng nên các công
trình gn lin vi nó.
 Nhiu nm qua, đi cùng vi quá trình đi mi và phát trin kinh t, nhu
cu v bt đng sn ti Vit Nam đã tng lên rt cao. Dân s tng nhanh
cng nh s bùng n ca quá trình đô th hóa đã và đang thúc đy mnh m
nhu cu s dng đt đ xây dng nhà , công trình công cng. Vi đng li
đi mi, thc hin công cuc công nghiêp hóa, hin đi hóa đt nc cng
đòi hi mt qu đt khá ln đ xây dng các cm, khu công nghip, khu ch
xut ti các đa phng. iu này càng cho thy tm quan trng ca đt đai

trong tin trình hi nhp và phát trin ca đt nc.
1.1.2.4 t đai còn là mt kênh đ đu t
 Trong bi cnh giá vàng liên tc thay đi vi nhng bin đng khó
lng, th trng chng khoán vô cùng m đm, khi đó đt đai ha hn là
mt kênh đu t hp dn vi nhng nhà đu t có vn ln, xét trên các tiêu
chí Bo đm an toàn vn đu t, chi phí qun lý thp và ít b nh hng ca
lm phát.
 Cng nh th trng chng khoán, th trng bt đng sn ti Vit Nam
mi ch trong giai đon đu ca quá trình phát trin, vn còn đó nhng ri
ren, vng mc.  có th phát trin bn vng và tr thành mt kênh huy
đng vn hiu qu cho nn kinh t, t hn chúng ta cn mt khong thi gian
đ dài (5 – 10 nm, thm chí lâu hn). Nói nh vy đ thy rng, tác gi
không khng đnh bt đng sn là kênh đu t tt nht, nó ch đn thun là
mt trong s nhng kênh đ đu t.
Chuyên đ tt nghip GVHD: TS. Nguyn Qunh Hoa

Nguyn Thch VG1- K34 Page 5

 Trc đây, khi các giao dch mua bán d án đc gi kín, thì hin nay
nhng thông tin chào bán hoc gim giá bán đã đc công b rng rãi, ci
m hn, điu này khin th trng BS ngày càng minh bch hn. Thêm
vào đó, công chúng cng nhìn nhn v các mng th trng mt cách sành
si hn, kh nng sinh li ca th trng tt hn nhiu. Nhng nm qua,
giao dch trm lng, giá BS đã gim nhiu; ch đu t ngày càng thc t
hn trong vic nhìn nhn kh nng thu hi vn cng nh vic chuyn
nhng d án ca mình; vì th h đa ra giá chào bán thc t hn. Khi giá
bán mang tính thc t thì k vng th trng cng s thc t, lúc này s có
nhiu giao dch đc din ra, giao dch đó có th là gia các ch đu t
trong nc, gia ch đu t trong nc vi nc ngoài. Rõ ràng, k vng
lng tin đ vào BS s tng lên là hoàn toàn có c s.

 Nhà nc ta đã và đang ban hành nhng vn bn lut, thông t, ngh
đnh có liên quan đ hoàn thin khung pháp lý, t đó to điu kin đ kêu
gi đu t, thúc đy th trng bt đng sn phát trin.
1.1.3 Phân loi đt đai
 Cn c theo Lut đt đai nm 2003, đt đai ti Vit Nam đc phân
thành nhng loi sau:
 Nhóm đt nông nghip
 Nhóm đt phi nông nghip
 Nhóm đt cha s dng
1.1.3.1 Nhóm đt nông nghip
 Bao gm:
 t trng cây hàng nm gm đt trng lúa, đt đng c dùng vào
chn nuôi, đt trng cây hàng nm khác
 t trng cây lâu nm
 t rng sn xut
 t rng phòng h
 t rng đc dng
 t nuôi trng thu sn
Chuyên đ tt nghip GVHD: TS. Nguyn Qunh Hoa

Nguyn Thch VG1- K34 Page 6

 t làm mui
 t nông nghip khác theo quy đnh ca Chính ph
1.1.3.2 Nhóm đt phi nông nghip
 Bao gm
 t  gm đt  ti nông thôn, đt  ti đô th.
 t xây dng tr s c quan, xây dng công trình s nghip.
 t s dng vào mc đích quc phòng, an ninh.
 t sn xut, kinh doanh phi nông nghip gm đt xây dng khu

công nghip; đt làm mt bng xây dng c s sn xut, kinh doanh;
đt s dng cho hot đng khoáng sn; đt sn xut vt liu xây dng,
làm đ gm.
 t s dng vào mc đích công cng gm đt giao thông, thu
li; đt xây dng các công trình vn hoá, y t, giáo dc và đào to, th
dc th thao phc v li ích công cng; đt có di tích lch s - vn hoá,
danh lam thng cnh; đt xây dng các công trình công cng khác theo
quy đnh ca Chính ph.
 t do các c s tôn giáo s dng.
 t có công trình là đình, đn, miu, am, t đng, nhà th h.
 t làm ngha trang, ngha đa.
 t sông, ngòi, kênh, rch, sui và mt nc chuyên dùng.
 t phi nông nghip khác theo quy đnh ca Chính ph.
1.1.3.3 Nhóm đt cha s dng
 Bao gm các loi đt cha xác đnh mc đích s dng. Ví d nh:
 t bng cha s dng
 t đi núi cha s dng
 Núi đá không có rng cây…





Chuyên đ tt nghip GVHD: TS. Nguyn Qunh Hoa

Nguyn Thch VG1- K34 Page 7

1.2 Các phng pháp xác đnh giá đt
1.2.1 Các phng pháp xác đnh giá đt trên th gii
 Trên th gii, vic xác đnh giá tr đt đai v c bn đc tin hành theo

6 phng pháp sau:
 Phng pháp so sánh giá bán
 Phng pháp chit tr
 Phng pháp phân b
 Phng pháp vn hóa tin thuê đt
 Phng pháp vn hóa thu nhp t đt
 Phng pháp thng d
1.2.1.1 Phng pháp so sánh giá bán
 Phng pháp này da trên c s: giá tr ca lô đt đc c tính da
trên giá giao dch ca các lô đt tng đng có trên th trng thông qua s
điu chnh thích hp.
 Các bc tin hành
 Thu thp các d liu v giá giao dch ca các lô đt có tính tng
đng trên th trng
 Xác đnh nhng đim tng đng và khác bit gia lô đt cn
thm đnh và các lô đt so sánh
 Xác đnh s s dng tt nht, hiu qu nht trong tng giá giao
dch ca các lô đt so sánh tim nng
 c tính đn giá bình quân ca các yu t so sánh (đim khác
bit)
 Tin hành điu chnh tng yu t khác bit đó t các lô đt so
sánh v lô đt cn thm đnh, nhm c tính giá tr ca lô đt cn thm
đnh,
 Thng nht kt qu thm đnh
1.2.1.2 Phng pháp chit tr
 Giá tr lô đt thm đnh đc c tính t vic chit tr giá giao dch
bình thng ca các lô đt tng đng trên th trng, vi giá tr còn li ca
các tài sn gn lin kt hp vi s điu chnh thích hp.
Chuyên đ tt nghip GVHD: TS. Nguyn Qunh Hoa

Nguyn Thch VG1- K34 Page 8

 Phng pháp này đc s dng c tính giá tr lô đt có tài sn gn lin,
khi bit giá giao dch ca bt đng sn và giá tr còn li ca tài sn gn lin.
 Các bc tin hành
 Thu thp các d liu v giá giao dch ca các bt đng sn tng
đng
 c tính giá giao dch bình thng ca các bt đng sn tng
đng
 c tính giá tr còn li ca tài sn gn lin vi đt ca các bt
đng sn so sánh
 Ly giá giao dch bình thng ca mi bt đng sn so sánh tr
đi giá tr còn li ca tài sn gn lin vi chính bt đng sn so sánh đó
đ tìm ra giá đt.
 Xác đnh nhng đim tng đng và khác bit gia lô đt cn
thm đnh vi các lô đt so sánh.
 Xác đnh s s dng tt nht, hiu qu nht trong tng giá giao
dch ca các lô đt so sánh tim nng
 c tính đn giá bình quân ca các yu t so sánh có s khác
bit
 Tin hành điu chnh tng yu t khác bit đó t các lô đt so
sánh v lô đt cn thm đnh, nhm c tính giá tr ca lô đt cn thm
đnh
 Thng nht kt qu thm đnh t các mc giá khác nhau.
1.2.1.3 Phng pháp phân b
 Giá tr ca lô đt cn thm đnh đc c tính t giá giao dch ca bt
đng sn và t l phân b gia các giá tr đóng góp ca đt hay công trình
(tài sn) gn lin vi đt trên tng giá tr giao dch hoc t l gia công trình
và đt.
 Phng pháp này đc vn dng khi thm đnh viên có các s liu

thng kê v giá giao dch ca các bt đng sn hoàn toàn đng nht và t l
phân b giá tr công trình hay giá tr đt trên giá giao dch ca bt đng sn
hoc t l phân b gia giá tr ca công trình và giá tr ca đt.
Chuyên đ tt nghip GVHD: TS. Nguyn Qunh Hoa

Nguyn Thch VG1- K34 Page 9

 Các bc tin hành:
 Thu thp các d liu v giá giao dch ca các bt đng sn có tính
tng đng cao v thit k xây dng và din tích đt.
 iu chnh giá giao dch t s khác bit gia tng bt đng sn
so sánh vi bt đng sn thm đnh (h tng, cnh quan, hng, …)
 Xác đnh t l phân b gia các giá tr đóng góp:





,




,





 Trong đó:

o V
B
: giá tr công trình (tài sn gn lin vi đt).
o V
L
: giá tr lô đt.
o V
R
: giá tr giao dch ca bt đng sn.
 Áp dng h phng trình giá giao dch và t l phân b nhm
c tính giá tr ca lô đt tng đng theo các dng sau:
 


+ 

= 





=



 


+ 


= 





=



 


+ 

= 





=



 Trong đó:
o



,


,


: là nhng t l phân b có đc t vic phân tích
các s liu ca th trng.
o


+


= 

.2.1.4 Phng pháp vn hóa thu nhp tin thuê đt
 Trong phng pháp này, giá tr lô đt cn thm đnh đc tính bng
cách ly thu nhp d tính t vic cho thuê lô đt chia cho t sut vn hóa
ca nó.

Chuyên đ tt nghip GVHD: TS. Nguyn Qunh Hoa

Nguyn Thch VG1- K34 Page 10

 Công thc tính:
 

=






 Trong đó:
 V
L
: Gía tr ca lô đt cn thm đnh
 I
GR
: Thu nhp t tin cho thuê lô đt
 R
GR
: T sut vn hóa tin thuê đt

 Các bc tin hành
 D tính thu nhp t tin cho thuê đt trong 1 nm tip theo.
 Tính t sut vn hóa tin thuê đt.
 c tính giá tr lô đt bng cách vn hóa thu nhp.
1.2.1.5 Phng pháp vn hóa thu nhp t đt
 Phng pháp này còn đc gi là Phng pháp thng d t đt. Theo
đó, giá tr lô đt có th c tính t thu nhp còn li to ra t đt trên t sut
vn hóa ca đt.
 Công thc tính
 

=






 Các bc tin hành
 Tính thu nhp thun (I
O
) d tính to ra t bt đng sn trong 1
nm
 Tính thu nhp thun d tính to ra t công trình trong 1 nm
 Tính thu nhp thun d tính to ra t lô đt trong 1 nm
 Xác đnh t sut vn hóa t đt
 Vn hóa trc tip thu nhp t đt nhm c tính giá tr ca lô đt.
1.2.1.6 Phng pháp thng d
 Phng pháp này còn đc gi là Phng pháp phân chia phát trin.
Theo đó, giá tr ca lô đt chính là phn còn li (phn d) sau khi tr giá tr
ca dòng thu nhp trong tng lai đc to ra t s phát trin gi đnh bao
gm c giá tr thu hi vào cui thi k tính toán. Sau đó, tin hành chit
Chuyên đ tt nghip GVHD: TS. Nguyn Qunh Hoa

Nguyn Thch VG1- K34 Page 11

khu v giá tr hin ti vi tt c chi phí đu t cho s phát trin gi đnh đó
có tính đn li nhun ca nhà đu t, chi phí lãi vay và chi phí tip th.
 Các bc tin hành
 Xác đnh phng án s dng tt nht và hiu qu nht ca lô đt
thm đnh.
 c tính thu nhp d kin hàng nm t phng án phát trin
 c tính giá tr thu hi ca bt đng sn t phng án phát trin
 c tính các chi phí đu t đ to ra dòng thu nhp t phng án
phát trin
 Xác đnh t sut chit khu ca phng án phát trin

 Chit khu dòng thu nhp và giá tr thu hi v thi đim có giá tr
hiu lc
 Tr giá tr chit khu vi tng chi phí phát trin nhm c tính
giá tr lô đt cn thm đnh.
1.2.2 Phng pháp xác đnh giá đt trong các vn bn pháp lý ti Vit
Nam
 Cn c theo Ngh đnh 188/2004/N-CP, Ngh đnh 123/2007/N-CP
và Thông t 145/2007/TT-BTC v hng dn phng pháp xác đnh giá đt và
khung giá đt các loi, có 4 phng pháp sau:
 Phng pháp so sánh trc tip
 Phng pháp thu nhp
 Phng pháp chit tr
 Phng pháp thng d
1.2.2.1 Phng pháp so sánh trc tip
 Vic đnh giá đt theo phng pháp so sánh trc tip phi tin hành các
bc sau đây:
 Bc 1: Kho sát và thu thp thông tin
 Xác đnh đa đim ca tha đt, khu đt trng (đt cha đc
đu t xây dng các công trình trên đt) so sánh đc vi tha đt,
khu đt cn đnh giá đ thu thp thông tin.
Chuyên đ tt nghip GVHD: TS. Nguyn Qunh Hoa

Nguyn Thch VG1- K34 Page 12

 Mi loi đt cn đnh giá, phi la chn t 3 đn 5 tha đt,
khu đt trng  khu vc lin k hoc khu vc lân cn vi tha đt,
khu đt cn đnh giá đã đc chuyn nhng thành công trên th
trng (bao gm giao dch trc tip gia các cá nhân, t chc vi
nhau; trúng đu giá quyn s dng đt, giao dch thành công trên
sàn giao dch bt đng sn) có nhng đc đim tng t vi tha

đt, khu đt cn đnh giá v: loi đt, v trí đt, qui mô din tích, kt
cu h tng, đc đim pháp lý và mc đích s dng đt.
 Thi gian thu thp thông tin: Nhng thông tin cn thu thp
phi din ra trong khong thi gian gn nht vi thi đim kho sát
đ xác đnh giá ca tha đt, khu đt cn đnh giá. Trng hp
không thu thp đc nhng thông tin trong khong thi gian gn
nht, thì có th thu thp thông tin v các cuc giao dch chuyn
nhng quyn s dng đt trong thi hn 01 nm tính đn thi đim
kho sát đ xác đnh giá đt.
 Nhng thông tin cn thu thp:
o V trí
o Hin trng s dng đt (loi đt, qui mô din tích và kích
thc các cnh, đa hình, tài sn trên đt, mc đích s dng đt
hin ti, mc đích s dng đt theo quy hoch);
o iu kin v kt cu h tng;
o Môi trng (bao gm môi trng t nhiên nh cnh quan,
ngun nc, không khí, ting n, v.v. và môi trng xã hi nh
trt t và an ninh xã hi, trình đ dân trí);
o Các đc đim v pháp lý (qui hoch s dng đt, quy
hoch xây dng ni có tha đt, khu đt; giy chng nhn
quyn s dng đt; mc đ hoàn thành ngha v tài chính v đt
đai theo quy đnh ca pháp lut, v.v.);
Chuyên đ tt nghip GVHD: TS. Nguyn Qunh Hoa

Nguyn Thch VG1- K34 Page 13

o Thi đim chuyn nhng, giao dch hoc đu giá quyn
s dng đt thành công; mc giá chuyn nhng, giá trúng đu
giá quyn s dng đt;
o Thi gian, điu kin giao dch chuyn nhng và thanh

toán.
 iu kin ca thông tin: Nhng thông tin trên đây phi đc
thu thp t kt qu nhng cuc giao dch chuyn nhng quyn s
dng đt thc t trên th trng trong điu kin bình thng quy
đnh ti khon 2 iu 1ca Ngh đnh s 123/2007/N-CP.
 Bc 2: So sánh, phân tích thông tin
 Cn c nhng thông tin đã kho sát, thu thp đc  Bc 1,
tin hành tng hp, phân tích, so sánh đ la chn nhng tiêu chí
ging nhau và khác nhau gia các tha đt, khu đt so sánh vi tha
đt, khu đt cn đnh giá.
 Trên c s đó xác đnh các tiêu chí ging và khác bit v giá
đ tính toán, xác đnh giá cho tha đt, khu đt cn đnh giá.
 Bc 3: Thc hin điu chnh các yu t khác bit v giá gia
các tha đt, khu đt so sánh vi tha đt, khu đt cn đnh giá đ xác
đnh giá cho tha đt cn đnh giá.
 Giá tr c tính ca tha đt, khu đt cn đnh giá đc tính
theo cách điu chnh các yu t khác bit v giá vi tng tha đt,
khu đt so sánh nh sau:
Chuyên đ tt nghip GVHD: TS. Nguyn Qunh Hoa

Nguyn Thch VG1- K34 Page 14

Giá tr c tính ca
tha đt, khu đt cn
đnh giá

=
Giá chuyn nhng
quyn s dng đt
ca tng tha đt,

khu đt so sánh

±
Mc tin điu chnh v
giá hình thành t nhng
yu t khác bit ca tng
tha đt, khu đt so sánh
vi tha đt, khu đt cn
đnh giá
 Trong đó, mc tin điu chnh v giá xut phát t nhng khác
bit v v trí đt, kt cu h tng, đc đim pháp lý, mc đ ô nhim
môi trng, …ca tng tha đt, khu đt so sánh so vi tha đt,
khu đt cn đnh giá. Mc tin điu chnh v giá theo tng yu t
khác bit gia tha đt so sánh và tha đt cn đnh giá (có th tính
theo giá tr tuyt đi hoc t l phn trm (%) ca giá chuyn
nhng quyn s dng đt thc t ca tha đt so sánh trên th
trng trong điu kin bình thng ti đa phng, sau đó tính thành
tin) đc xác đnh cn c vào đánh giá ca các t chc t vn hoc
các chuyên viên và c quan có nhim v trc tip xác đnh giá đt
tham mu cho UBND cp tnh quyt đnh giá đt c th ti đa
phng cn c vào các chng c th trng.
 Trng hp giá đt có bin đng trong khong thi gian t
thi đim chuyn nhng thành công quyn s dng đt ca tha
đt so sánh đn thi đim xác đnh giá ca tha đt cn đnh giá, thì
trc khi thc hin vic điu chnh mc giá ca tha đt so sánh
theo công thc nêu trên, cn phi điu chnh (tng hoc gim) mc
giá chuyn nhng quyn s dng đt ca tha đt so sánh theo ch
s bin đng (tng hoc gim) giá ca loi đt đó trong khong thi
gian này. Ch s bin đng giá ca tng loi đt có th đc tính
toán t nhng thông tin mà S Tài chính hoc các t chc t vn v

giá đt thu thp thông qua vic điu tra, kho sát và thng kê giá đt
theo hng dn ti Thông t s 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005
ca B Tài chính hng dn vic t chc mng li thng kê và
điu tra, kho sát giá đt, thng kê báo cáo giá các loi đt theo quy