Luật thuế nhà, đất: Sự cần thiết ban hành và một số nội dung cơ bản

Luật thuế nhà, đất: Sự cần thiết ban hành và một số nội dung cơ bản
Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản (BĐS) và các diễn biến trên thị trường
này luôn giành được sự quan tâm của toàn xã hội. Đảng và Nhà nước ta cũng xác định rõ
tầm quan trọng của thị trường BĐS, nên Nghị quyết Trung ương 7, khóa IX của Đảng đã đặt
ra yêu cầu khá toàn diện về xây dựng, quản lý thị trường BĐS; thực hiện chính sách tài chính
về đất đai. Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X của Đảng cũng khẳng định: “Thực
hiện công khai, minh bạch và tăng cường tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cương trong quản lý đất đai.
Nhà nước điều tiết giá đất bằng quan hệ cung - cầu về đất đai và thông qua các chính sách
về thuế có liên quan đến đất đai”. Tuy nhiên đến nay, việc thể chế hóa đường lối của Đảng
theo yêu cầu lành mạnh hóa thị trường BĐS triển khai còn chậm và thiếu đồng bộ, nhất là
thực hiện chính sách tài chính về đất đai (1). Hiện thị trường BĐS ở nước ta đang tồn tại vô
vàn sự bất hợp lý, đặc biệt là vấn đề cung - cầu, giá BĐS không phản ánh đúng giá trị thực,
giới đầu cơ lợi dụng trục lợi, trong khi người có thu nhập thấp có nhu cầu mua nhà ở nhưng
khó có cơ hội mua nhà... Nhằm khắc phục những bất hợp lý này, tạo ra một thị trường BĐS
lành mạnh, cần phải có công cụ tài chính. Chính vì vậy, theo kế hoạch, Dự án Luật thuế nhà,
đất (Luật TNĐ) sẽ được Chính phủ trình Quốc hội vào kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XII.
1. Sự cần thiết ban hành Luật thuế nhà, đất
Có nhiều ý kiến khác nhau về việc xây dựng và ban hành Luật TNĐ. Một số người cho
rằng, nên cân nhắc việc đưa Dự luật Thuế tài sản (cách gọi ban đầu của Luật TNĐ) vào
chương trình xây dựng luật vì nhiều nước trên thế giới đã bỏ loại thuế này (2). Chúng tôi cho
rằng, việc một số nước bỏ thuế tài sản không có nghĩa là chúng ta không nên xây dựng và
ban hành loại thuế này, bởi mỗi một quốc gia có những đặc trưng riêng. Hơn nữa, họ bỏ thuế
tài sản nhưng có thể có những loại thuế khác thay thế cho thuế tài sản (3). Ngược lại, có một
số nước không những duy trì mà còn tăng thuế BĐS như Hàn Quốc (4). Vì vậy, không thể vì
lý do một số quốc gia bỏ thuế tài sản mà chúng ta chậm triển khai việc xây dựng và ban hành
loại thuế này. Theo chúng tôi, hiện nay việc ban hành Luật TNĐ là cần thiết; bởi lẽ, thuế nhà,
đất:
1.1. Góp phần bổ sung nguồn thu ngân sách
Gia nhập Tổ chức Thương mại thế giới, theo lộ trình, Việt Nam buộc phải cắt giảm thuế
quan; điều này dẫn đến nguồn thu từ thuế xuất khẩu, thuế nhập khẩu giảm sút, trong khi nhu
cầu chi tiêu của ngân sách phục vụ các chức năng, nhiệm vụ kinh tế - xã hội của Nhà nước

không ngừng tăng lên, đòi hỏi chúng ta phải có sự cải cách đối với hệ thống chính sách thuế
nội địa. Việc xây dựng và ban hành Luật Thuế thu nhập cá nhân là một trong số các giải pháp.
Tuy nhiên, theo chúng tôi, khác với thuế thu nhập cá nhân, thuế tài sản dễ thu hơn, dễ quản
lý, định giá và tất nhiên là sẽ thu được số lượng nhiều hơn. Ví dụ, nếu thuế BĐS là 1%/năm
thì một căn nhà trị giá một tỉ đồng hàng năm phải trả một khoản thuế là 10 triệu. Chỉ riêng ở
hai thành phố lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đã có rất nhiều căn hộ và mảnh đất có giá từ
một tỉ đồng trở lên. Thuế tài sản được xác định và thu hàng năm dựa trên giá trị vốn thực tế
theo thị trường của tài sản nhà, đất hoặc giá trị đại diện của giá trị này. ở nhiều quốc gia như
Mexico, Brazil, ấn Độ, Indonesia... thuế tài sản là nguồn thu chính, chiếm tới 40 - 50% tổng số
thu thuế tại các đô thị và nó thường chiếm từ 15% - 40% trong tổng thu ngân sách địa
phương (5). ở Mỹ, thuế BĐS là nguồn ngân quỹ giáo dục và an sinh chính cho các tiểu bang.
Ví dụ, ở California, thuế BĐS là 1,25% trên trị giá của nhà đất và cung cấp đến 50% nguồn
ngân sách tiểu bang. ở Texas, tỷ lệ thuế BĐS lên cao đến 2,5%, tùy từng vùng (6).
Ở Việt Nam, theo quy định của pháp luật hiện hành thì người được quyền sử dụng đất
phải nộp cho Nhà nước: tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất khi được Nhà nước giao quyền
sử dụng đất hoặc cho thuê đất; hàng năm phải nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp hoặc thuế
đất ở, đất xây dựng công trình; khi chuyển quyền sử dụng đất phải nộp thuế chuyển quyền sử
dụng đất. Trường hợp khai thác tài nguyên thiên nhiên thuộc tài sản quốc gia, phải nộp thuế
tài nguyên. Tuy nhiên, thuế tài nguyên cũng chỉ chiếm một tỷ trọng thấp (khoảng 6 -7%) trong
tổng nguồn thu ngân sách nhà nước (NSNN) và cũng chưa thực sự giữ một vị trí quan trọng
trong ngân sách địa phương như ở các quốc gia khác trên thế giới (7). Rõ ràng, chúng ta từ
trước đến nay đã bỏ qua một khoản thu lớn cho ngân sách.
Thuế BĐS hay thuế tài sản là loại thuế giúp Nhà nước có vốn để phát triển cơ sở hạ tầng,
làm đỡ gánh nặng cho NSNN. Nếu mở một con đường và làm giá trị của 500 lô đất quanh đó
tăng lên và các lô đất đó được đánh thuế, tiền thu được từ thuế nhà đất này sẽ lại được dùng
để xây cơ sở hạ tầng khác (8). Điều đó là hợp lý, bởi Nhà nước bỏ tiền ra để xây dựng, mở
đường nhưng người hưởng lợi trực tiếp và lớn nhất là những người dân hai bên đường. Nhờ
con đường mà giá trị tài sản của họ được tăng lên gấp nhiều lần, cho dù sự tăng lên đó là do
sự đóng góp của toàn xã hội.
1.2. Tạo ra và đảm bảo sự công bằng trong xã hội

Việc xây dựng Luật TNĐ có thực sự cần thiết và mang lại cho xã hội Việt Nam sự công
bằng hay không là những vấn đề chúng ta cần phải giải quyết trước khi bàn đến Luật này.
Thông thường, trong các hợp đồng gửi giữ tài sản, tài sản có giá trị cao hơn, chiếm nhiều
diện tích hơn thì giá gửi giữ cũng cao hơn. Ví dụ, giá giữ một chiếc xe đạp là 500 đồng; giá
giữ một chiếc xe gắn máy là 1000 đồng; giá gửi một chiếc xe ô tô du lịch 10.000 đồng. ở đây,
giá gửi xe ô tô du lịch cao hơn cả vì giá trị của nó cao. Liên tưởng tới lĩnh vực nhà đất, nhìn từ
góc độ này, có thể nói Nhà nước đóng vai trò là người giữ tài sản cho cá nhân, tổ chức mặc
dù việc gửi giữ này không thông qua hợp đồng gửi giữ. Để giữ tài sản cho người dân, Nhà
nước phải có bộ máy gồm các cơ quan quản lý nhà nước, quân đội, cảnh sát. Tiền để nuôi bộ
máy đó được lấy từ ngân sách - tiền nộp thuế. Cá nhân, tổ chức muốn Nhà nước giữ tài sản
cho mình thì phải trả tiền cho người giữ tài sản - là Nhà nước. Theo lẽ thông thường, tài sản
có giá trị càng lớn thì phí gửi giữ càng cao, đó mới là sự công bằng.
Theo các quy định hiện hành trong pháp luật Việt Nam, sự đóng góp cho Nhà nước của
người sở hữu nhiều đất đai, nhà cửa không hơn bao nhiêu so với sự đóng góp của những
người bình thường, ít tài sản khác. Một người có thể sở hữu hàng chục ngôi nhà, một diện
tích lớn đất đai cũng chẳng sao, bởi vì hàng năm họ chỉ phải đóng cho Nhà nước một khoản
tiền không đáng kể. Nhà nước giữ tài sản cho họ gần như miễn phí. Do vậy, nên có một cơ
chế để những người có nhiều tài sản chia sẻ một phần chi phí cho Nhà nước.
Ở nhiều nước trên thế giới, thuế tài sản là công cụ để Nhà nước điều tiết thu nhập của
người kinh doanh BĐS. Ví dụ, một người mua nhà để ở thì thuế tài sản sẽ khác với người
mua nhà, đất để kinh doanh hay mua đi, bán lại kiếm lời. Trong khi đó, ở Việt Nam, các công
cụ mang tính chất thuế có liên quan tới BĐS lại không phân định rõ giữa người mua nhà để ở
hay người mua nhà để kinh doanh; thậm chí, thuế nhà, đất hiện nay gần như lạc hậu trong
nền kinh tế thị trường và khoản thu này chỉ mang tính tượng trưng. Nói khác hơn, chính sách
thuế liên quan tới BĐS hiện nay chưa góp phần tạo công bằng trong xã hội, mà cụ thể là trên
thị trường BĐS. Người mua nhà để ở, tức hoạt động phi lợi nhuận, thì lại bị đánh thuế không
khác gì người mua nhà để bán lại kiếm lời (9). Do đó, theo chúng tôi, Luật TNĐ là một trong
những sắc thuế đảm bảo sự công bằng xã hội, bởi theo sắc thuế này, người nhiều nhà đất
phải trả thuế nhiều hơn.
1.3. Là công cụ điều tiết giá đối với đất đai

Theo nhận xét của các chuyên gia, giá đất ở Việt Nam cao một cách bất thường là do hoạt
động đầu cơ tích trữ đất, nhà ở. Theo điều tra khảo sát của Bộ Tài chính, tỷ lệ căn hộ chưa ở
nhưng có chủ tại các chung cư ở Hà Nội thấp nhất là 38% và cao nhất là 70%(10). Trong các
dự án khu dân cư ở TP. Hồ Chí Minh hiện có rất nhiều đất đai để hoang, nhưng cũng đều đã
có chủ. Và ai cũng biết, nhiều trường hợp người mua nhà, đất chỉ với mục đích đầu cơ. Kết
quả là đất đai, nhà ở chỉ nằm trong tay một nhóm người. Tình trạng này khá phổ biến ở các
đô thị và một trong các nguyên nhân là do thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hiện nay đang
được đánh với mức rất thấp theo Pháp lệnh Thuế nhà, đất năm 1992 (sửa đổi, bổ sung năm
1994) - nơi có giá đất cao nhất cũng chỉ là 2 kg thóc /m2/năm. Người ở rộng thế nào, có bao
nhiêu nhà ở, người có nhà tích trữ mà không sử dụng, cũng chỉ tính số cân thóc nhân với mét
vuông mà trả cho Nhà nước, rất có lợi cho những nhà đầu cơ. Chính vì thuế sử dụng đất quá
thấp nên người dân có tích trữ nhiều đất đai, nhà cửa cũng chẳng sao. Nếu có Luật TNĐ với
mức thuế hợp lý thì việc đầu cơ, tích trữ đất sẽ được hạn chế nhiều, bởi giữ càng nhiều đất,
nhà, người dân càng phải đóng thuế nhiều, trong khi nhà và đất khó có thể sinh lợi như đầu
tư vào những lĩnh vực khác.
Chúng tôi cho rằng, nếu nhà nước ban hành Luật TNĐ, giá nhà, đất sẽ không cao bất
thường như hiện nay. Điều này được giải thích bởi:
Thứ nhất, người dân chỉ mua đất đai, nhà cửa để thỏa mãn cho nhu cầu về nhà ở của
mình. Nếu có một số lượng tài sản là BĐS lớn, hàng năm người dân phải nộp thuế cho Nhà
nước theo quy định. Muốn có tiền nộp thuế, tài sản đó phải sinh lợi hàng năm. Do vậy, người
dân phải tính toán kỹ các kênh đầu tư. Hệ quả là khi giá đất đai, nhà cửa lên quá cao như
hiện nay thì việc mua bán nhà, đất phải vì nhu cầu chứ không vì mục đích đầu tư, đầu cơ.
Thứ hai, khi giá nhà, đất quá cao sẽ ít người mua. Đối với những người có nhiều đất, điều
này là hoàn toàn bất lợi. Đất không sinh lợi, giá không tăng mà hàng năm phải nộp thuế.
Trong tình huống này, tốt nhất là phải bán, bán không có người mua thì phải giảm giá. Việc
giảm giá sẽ diễn ra liên tục và thường xuyên cho đến thời điểm cung gặp cầu.
Thứ ba, thực tiễn cho thấy rằng, khi Nhà nước có những chính sách xiết chặt việc đầu tư
vào BĐS, thì thị trường BĐS bị đóng băng. Tình hình giá nhà, đất trong năm 2008 cho thấy,
khi các nhà đầu tư (đầu cơ) bị hạn chế vay vốn, thì giá nhà, đất lập tức bị kéo xuống đáng kể.
Điều đó cho thấy, giá nhà, đất ở Việt Nam lên cao không phải do nhu cầu về nhà ở quá cao.

Vì những lý do trên, chúng tôi đồng ý với quan điểm rằng, muốn kéo giá BĐS xuống thì
ngoài chính sách thuế, không có cách nào khác (11).
1.4. Là công cụ pháp lý cho phép nâng cao năng lực cạnh tranh của sản phẩm sản
xuất nội địa
Giá đất quá cao ở Việt Nam hiện nay có ảnh hưởng không nhỏ đến năng lực cạnh tranh
của các doanh nghiệp, nó là rào cản lớn của dòng đầu tư trong và ngoài nước, rào cản đối
với quá trình mở rộng hoạt động kinh doanh. Ví dụ: ông A muốn đầu tư 1.000.000 USD vào
hoạt động kinh doanh thương mại. Để sản xuất, ông A phải mua sắm máy móc thiết bị trị giá
900.000 USD. Nếu giá đất quá cao, ông A phải dành toàn bộ số tiền của mình cho việc thuê
mặt bằng sản xuất và phải vay 900.000 USD để mua sắm thiết bị. Trong trường hợp này, giá
sản phẩm của ông A sẽ cao hơn vì phải bao gồm lãi suất của ngân hàng. Nếu giá đất thấp,
ông A chỉ phải bỏ ra 100.000 USD để thuê mặt bằng sản xuất, 900.000 USD còn lại đầu tư
vào máy móc, thiết bị phục vụ cho hoạt động sản xuất. Trong trường hợp này, giá của sản
phẩm do ông A sản xuất sẽ thấp và như vậy, năng lực cạnh tranh sẽ cao hơn. Trong thương
mại hiện đại, nhất là sau khi chúng ta gia nhập WTO, các rào cản thuế quan, phi thuế quan
đều bị hạn chế sử dụng, thông tin minh bạch hơn thì sự chênh lệch giá hàng hóa rất ít cũng
đủ tác động đến các nhà sản xuất.
Thực tiễn cho thấy, hiện nay ở Việt Nam, một doanh nghiệp phải dành 5 - 6% tiền vốn đầu
tư để có đất cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, nên số tiền để đổi mới công nghệ, đầu tư
phát triển, đào tạo bị ảnh hưởng xấu. Vì vậy, chính sách đất đai nói chung và chính sách thuế
nhà, đất phải thiết kế làm sao để các nhà đầu tư tiếp cận được đất đai với mức giá hợp lý để
họ có khả năng cạnh tranh được trong khu vực và thế giới (12). Hiện nay, nhiều doanh nghiệp
gặp khó khăn về mặt bằng sản xuất, nhất là khi làn sóng đầu tư nước ngoài đang ào ạt đổ
vào Việt Nam, số doanh nghiệp được thành lập mới ngày càng nhiều, các doanh nghiệp mở
rộng hoạt động sản xuất kinh doanh đang không ngừng gia tăng. Chính vì vậy, cần thiết phải
có chính sách thuế BđS hợp lý.
1.5. Là công cụ quản lý nhà nước, chống tham nhũng có hiệu quả
Việc đánh thuế tài sản một mặt giúp tăng thu cho NSNN, mặt khác cũng là một cách điều
tiết thu nhập, tránh tình trạng một người sở hữu quá nhiều nhà, đất nhưng không sử dụng hay
sử dụng không hiệu quả, đồng thời cũng góp phần chống tham nhũng (13).

Tham nhũng là một trong những vấn đề nhức nhối ở Việt Nam. Mặc dù chúng ta đã có
Luật Thực hành tiết kiệm, chống lãng phí và Luật Phòng, chống tham nhũng, nhưng nếu
không có những công cụ pháp lý hỗ trợ khác thì các luật này khó có thể phát huy được hiệu
quả trong cuộc sống. Trong số các công cụ hỗ trợ đó, theo chúng tôi, có Luật Đăng ký BĐS và
Luật TNĐ (cả hai luật này đang trong giai đoạn dự thảo). Luật Đăng ký BĐS góp phần làm
minh bạch tài sản của người dân, làm cho Nhà nước có thể quản lý được đất đai, nhà cửa
của cán bộ công chức, tránh được các giao dịch BĐS ngầm. Luật TNĐ sẽ quy định mức thuế
mà chủ sở hữu phải nộp hàng năm, nếu không nộp thì phải chịu chế tài hành chính, hình sự.
Hiện nay, thị trường BĐS ngày càng phát triển, nhưng các cơ quan chức năng chưa kiểm
soát được đầy đủ diễn biến của thị trường. Các giao dịch ngầm về BĐS vẫn diễn ra và có tính
phổ biến. Theo dự đoán của các chuyên gia về BĐS, ở các khu vực đô thị, thị trường phi
chính quy chi phối khoảng 70% - 80% các giao dịch về nhà, đất. Đất đô thị có nhiều giao dịch
nhất, theo thống kê của Bộ Tài nguyên và môi trường, mới đăng ký được khoảng 45%(14).
Việc Nhà nước không có những công cụ cho phép quản lý BĐS một cách hữu hiệu sẽ làm
phát sinh nhiều hậu quả nghiêm trọng trong quản lý nhà nước. Pháp luật của chúng ta không
có cơ chế kiểm soát, ví dụ, khi chứng thực hợp đồng mua, bán nhà hay chuyển quyền sử
dụng đất, cơ quan chức năng không bắt buộc người mua phải chứng minh nguồn gốc số tiền
mà họ trả cho người bán. Điều này là một trong những lý do dẫn đến tham nhũng. Trong
nhiều vụ án, chúng ta thấy rằng, đất đai, nhà cửa thường được đứng tên người nhà của
người tham nhũng. Tiền ở đâu ra để họ mua BĐS? Chúng tôi cho rằng, Nhà nước cần phải
có cơ chế pháp lý rõ ràng, theo đó cơ quan có thẩm quyền khi chứng thực hợp đồng mua bán
nhà hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải yêu cầu người mua xuất trình chứng nhận
của cơ quan chức năng, ví dụ cơ quan thuế, rằng số tiền mà họ sử dụng để thanh toán cho
người bán là số tiền người mua tích lũy sau khi đã nộp đầy đủ thuế thu nhập, nếu là tiền vay
ngân hàng thì phải có xác nhận của ngân hàng.
Như vậy, mỗi khi đất đai, nhà cửa được quản lý một cách chặt chẽ thì khả năng tham
nhũng cũng sẽ bị hạn chế bởi sự ràng buộc của pháp luật.
Luật TNĐ cũng góp phần làm cho các giao dịch về nhà và đất cũng trở nên minh bạch
hơn, hợp đồng thực hiện nhanh hơn và hạn chế được các giao dịch ngầm. Bởi lẽ nếu không
đăng ký sang tên quyền sở hữu nhà ở hay quyền sử dụng đất kịp thời thì người bán phải chịu

thuế đối với nhà hoặc đất đã bán.
1.6. Là công cụ cho phép sử dụng một cách có hiệu quả tài nguyên đất đai
Đảng và Nhà nước ta luôn mong muốn phát huy tối đa nội lực vốn có của Việt Nam. Một
trong những cách thức đó là sử dụng tài nguyên, trong đó có đất đai, một cách có hiệu quả.
Mong muốn này chỉ trở thành hiện thực khi pháp luật Việt Nam có cơ chế pháp lý rõ ràng để
người dân đầu tư vào sản xuất, kinh doanh thay vì mua đất để dành như hiện nay.
Theo ý kiến của một chuyên gia nước ngoài, thì ở nước ta, lượng đất đai ngày càng trở
nên khan hiếm trong khi đang có sự lãng phí lớn nguồn tài nguyên này do có nhiều doanh
nghiệp nước ngoài, công ty và cá nhân có quyền sử dụng đất nhưng không tiến hành các dự
án mà họ cam kết. Thực vậy, ở Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và các đô thị lớn khác của Việt Nam,
trong các khu dự án nhà ở tồn tại phổ biến tình trạng chỉ có một số căn nhà được xây dựng,
còn phần lớn đất đai bỏ trống, nhiều khu quy hoạch dân cư để cả chục năm không thể triển
khai xây dựng hạ tầng được. Có vô số những trường hợp người dân không có đất canh tác
nhưng đất đai lại bỏ hoang. Tình trạng trên không chỉ là biểu hiện của việc sử dụng không
hiệu quả đất đai mà còn ảnh hưởng không tốt đến môi trường và gây lãng phí cho xã hội, cho
người dân.
Vì vậy, cần nhanh chóng xây dựng và ban hành thuế đất đai để ngăn ngừa tình trạng để
trống đất đai hoặc công trình xây dựng nhưng không sử dụng; tăng cường cơ hội tiếp cận đất