Chuyển nhượng dự án có sử dụng đất

A. ĐẶT VẤN ĐỀ
Trong nền kinh tế thị trường một trong những điểm quan trọng là thu hút
nguồn đầu tư nước ngoài. Khi đầu tư vào một quốc gia nhà đầu tư nước ngoài
thường quan tâm vào những vấn đề như: nguồn lao động (bao gồm số lượng và
chất lượng), luật của quốc gia đó,.... Về nguồn lao động thì nước ta được biết
đến là quốc gia có nguồn lao động dồi dào, có kinh nghiệm và có khả năng nắm
bắt và tiếp thu khoa học kĩ thuật tiên tiến trên thế giới. Về khía cạnh pháp luật,
Nhà nước ta đang nỗ lực để hoàn thiện và cải cách hệ thống pháp luật. Để tạo
điều kiện cho nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào Việt Nam một cách thuận lợi
thì lĩnh vực Luật đất đai cũng đã có những quy định cụ thể. Một trong những
quy định đó là các quy định về chuyển nhượng dự án có sử dụng đất của tổ
chức kinh tế Việt Nam cho nhà đầu tư nước ngoài thực hiện dụ án đầu tư tại
Việt Nam. Trong phạm vi bài viết này nhóm chúng tôi cũng xin nêu ra những
quy định của pháp luật hiện hành về việc chuyển ngượng dự án có sử dụng đất
của tổ chức kinh tế Việt Nam cho nhà đầu tư nước ngoài; đồng thời đánh giá,
nhận xét để thấy được ưu và nhược điểm xung quanh các quy định về vấn đề
này của pháp luật.
B. NỘI DUNG
I. Một số khái niệm:
1. Chuyển nhượng dự án có sử dụng đất là việc chuyển nhượng toàn
bộ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới
thông qua hợp đồng bằng văn bản và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cho phép. Ở đây, việc chuyển nhương dự án có sử dụng đất được thông qua sự
thỏa thuận về mặt pháp lí của hai bên là Tổ CHứC KINH Tế Việt Nam và NĐT
nước ngoài.Trong đó,Tổ CHứC KINH Tế là tổ chức được lập ra với mục đích
là thu lợi nhuận thông qua kinh doanh, marketing…Có thể gồm: doanh nghiệp
nhà nước,doanh nghiệp của các tổ chức chính trị, xã hội,các tập đoàn,công ty
trách nhiệm hữu hạn,công ty cổ phần,tổ chức kinh tế tập thể. Còn NĐT nước
ngoài là các tổ chức , cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam và tiến hành
thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam.
2. Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để

tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể , trong khoảng thời gian xác
định .(Theo luật đầu tư 2005, tại khoản 8 điều 3).
1
Các dự án mà nhà đầu tư nước ngoài chuyển nhượng quyền sử dụng đất
chỉ có thể là:
- Dự án đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp , khu chế xuất , cụm
công nghiệp và khu công nghiệp .
- Dự án đầu tư kết cấu hạ tầng khu đô thị , khu dân cư
- Dự án đầu tư sản xuất kinh doanh .
- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở .
3. Nhà đầu tư nước ngoài là tổ chức, cá nhân nước ngoài bỏ vốn để
thực hiện hoạt động đầu tư tại Việt Nam.
II. Phân tích và bình luận các quy định về việc chuyển nhượng dự
án có sử dụng đất của các tổ chức kinh tế Việt Nam cho các nhà đầu tư
nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam:
* Cơ sở pháp lý:
Theo Điểm a, Khoản 2, Điều 110 của Luật Đất đai thì các tổ chức kinh tế
được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, mà tiền sử dụng đất đã trả
không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền: “ Chuyển nhượng
quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã được xây dựng
gắn liền với đất.” Như vậy, nhà nước đã không hạn chế đối tượng được nhận
quyền sử dụng đất và cũng không có sự phân biệt giữa nhà đầu tư trong nước
và nhà đầu tư nước ngoài.
1. Các nội dung cơ bản của việc chuyển nhượng dự án:
Điều 21của Luật kinh doanh bất động sản đã quy định một cách cụ thể
về việc chuyển nhượng toàn bộ dự án đô thị mới, khu nhà ở, dự án hạ tầng kĩ
thuật khu công nghiệp.
Các quy định về vấn đề này cũng được cụ thể hóa trong Điều 6 Nghị
định số 153/2007/ NĐ-CP như sau:
“ 1 .Chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự

án hạ tầng kĩ thuật khu công nghiệp là việc chuyển nhượng toàn bộ quyền,
nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới thông qua
hợp đồng bằng văn bản được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
2. Trong trường hợp dự án khu đô thị mới, dự án khhu nhà ở, dự án hạ
tầng kĩ thuật khu công nghiệp đang thực hiện dở dang mà chủ đầu tư gặp khó
khăn, không đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án theo đúng tiến độ và nội
2
dung dự án đã được phê duyệt hoặc chủ đầu tư không còn nhu cầu tiếp tục
thực hiện dự án thì chủ đầu tư lập hồ sơ báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
xem xét, cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án đó cho chủ đầu tư khác.
3. Cơ quan cho phép đầu tư là cơ quan cho phép chuyển nhượng dự án.
Việc xem xét cho phép chuyển nhượng dự án phải đảm bảo dự án không bị
gián đoạn, không làm thay đổi mục tiêu và đảm bảo quyền và nghĩa vụ của
khách hàng và các bên liên quan…”
Các quy định về chuyển nhượng dự án đã được nhà làm luật quy định cụ
thể, chi tiết và khá toàn diện thể hiện trong điều 6, Nghị định số 153/2007/ NĐ-
CP (trích dẫn như trên). Quy định việc chuyển nhượng dự án phải thông qua
hợp đồng bằng văn bản được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép nhằm
khẳng định vai trò của nhà nước theo nguyên tắc nhà nước quản lý đất đai theo
quy hoạch và pháp luật. Đồng thời thể hiện nguyên tắc tổ chức, cá nhân hoạt
động kinh doanh bất động sản được tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền
và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia thông qua hợp đồng, không trái với
quy định của pháp luật. Các quy định này đã phần nào đảm bảo được sự tham
gia của các cơ quan nhà nước vào hoạt động quản lí và giám sát đối với hoạt
động của các tổ chức tham gia vào quá trình chuyển nhượng bằng việc thông
qua hợp đồng chuyển nhượng và phải được sự đồng ý của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cho phép (Khoản 1, Điều 21, Luật kinh doanh bất động sản). Mặt
khác các quy định này cũng góp phần khắc phục được các tình trạng các dự án
treo do các chủ đầu tư không đủ điều kiện về vốn và các điều kiện khác để tiếp
tục thực hiện dự án. Đồng thời tạo điều kiện để tận dụng tốt các ưu thế về vốn,

khoa học công nghệ của các chủ đầu tư nước ngoài.( Khoản 2, Điều 6, Nghị
định 153/2007/ NĐ-CP )
2. Quy định về quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng dự
án.
Bên chuyển nhượng dự án có sử dụng đất là các tổ chức kinh tế Việt
Nam. Các tổ chức này có nghĩa vụ phải thực hiện “nghĩa vụ chung của người
sử dụng đất” được quy định tại điều 107 luật đất đai 2003, trong đó khoản 2
quy định người sử dụng đất phải có nghĩa vụ “đăng ký quyền sử dụng đất, làm
đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
3
tặng cho quyền sử dụng đất…” và “thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo
quy định của pháp luật”.
Song đối với mỗi loại tổ chức kinh tế lại được quy định quyền và nghĩa
vụ pháp lý riêng .Cụ thể như sau:
- Khoản 2, Điều 109, luật đất đai 2003 quy định: “Tổ chức được Nhà
nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấ, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất”
- Khoản 2 Điều 110 luật đất đai 2003 quy định: “Tổ chức kinh tế
được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả
không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ sau đây:
a, Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ
tầng đã được xây dựng gắn liền với đất.
b, Cho thuê quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng
gắn liền với đất”
Đối với tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
mà tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có các
quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 và khoản 3 điều 109 luật đất đai.
- Đối với tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê có quyền và nghĩa vụ như
khoản 1, điều 111, luật đất đai quy định: “Thể thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản

của mình gắn liền với đất thuê…” và “bán tái sản, góp vốn tài sản của mình
gắn với đất thuê…” hay “cho thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ
tầng trong trường hợp được phép đầu tư, xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng
tại khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế” (trích khoản 1 Điều 111
luật đất đai 2003).
Việc quy định cụ thể đối với từng trường hợp như vậy tạo điều kiện giúp
cho các tổ chức kinh tế dễ dàng trong việc hoạt động theo khuôn khổ của pháp
luật, tránh sự nhầm lẫn giữa việc thuê đất,giao đất đồng thời đẩy nhanh việc
chuyển nhượng dự án cho các nhà đầu tư nước ngoài.
3. Quyền và nghĩa vụ của các cá nhân, tổ chức nước ngoài sử
dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt nam.
Cũng giống như bên chuyển nhượng dự án, quyền và nghĩa vụ chung của
bên nhận chuyển nhượng cũng được quy định cụ thể trong Điều 105,107 luật
4
đất đai 2003. Một trong số các quyền là quyền được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất. Và có
nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích, thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định
của pháp luật.
Ngoài ra, tại Điều 119 luật đất đai 2003 còn quy định thêm quyền và
nghĩa vụ của NĐT nước ngoài được nhà nước VN cho thuê đất thu tiền thuê đất
hàng năm và nhà đầu tư nước ngoài được nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê
đất một lần trong cả thời gian thuê.
- Trường hợp NĐT nước ngoài được nhà nước VN cho thuê đất thu
tiền thuê đất hằng năm thì có thể “thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản
thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được
phép hoạt động ở VN” ( trích khoản 2, Điều 119, luật đất đai 2003)
- Trường hợp NĐT nước ngoài được nhà nước VN cho thuê đất thu
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có thể “chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thuê và tài sản của mình gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất”,
“cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền

với đất trong thời hạn thuê đất” (trích khoản 3, Điều 119, luật đất đai 2003)
Bên cạnh đó, các quy định về quyền và nghĩa vụ của NĐT lại một lần
nữa được quy định cụ thể tại Điều 19, 20 Luật Đầu tư số 59/2005.
Như vậy,với những quy định này, pháp luật hiện hành không chỉ tạo ra
hành lang pháp lý thông thoáng, môi trường đầu tư an toàn mà còn là cơ sở để
nâng cao hiệu quả của các dự án đầu tư cũng như thu hút các nhà đầu tư vào
Việt Nam. Pháp luật hiện hành quy định quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư phải
gắn liền với nhau. Với việc quy định các quyền cho chủ đầu tư, đồng nghĩa với
việc tạo ra một môi trương thuận lợi, một hành lang pháp lí thông thoáng góp
phần thúc đẩy hoạt động đầu tư. Mặt khác, việc đặt ra các nghĩa vụ cho các nhà
đầu tư đã tạo nên một mối ràng buộc khá chặt chẽ; điều này sẽ góp phần nâng
cao hiệu quả của hoạt động đầu tư.
4. Điều kiện chuyển nhượng dự án:
Các điều kiện về việc chuyển nhượng toàn bộ dự án được quy định định
tại Điều 7 của Nghị định 153 của Chính phủ về việc hướng dẫn việc thi hành
Luật kinh doanh bất động sản. Theo đó việc chuyển nhượng toàn bộ dự án cần
đáp ứng một số điều kiện như: Dự án không thuộc đối tượng bị xử lí theo quy
5