BÀI TẬP NHÓM QUẢN LÝ DỰ ÁN-DỰ ÁN AN PHÚ PLAZA

1
BÀI TẬP NHÓM QUẢN LÝ DỰ ÁN
DỰ ÁN AN PHÚ PLAZA
GV: TS. NGUYỄN THÚY QUỲNH LOAN
DANH SÁCH NHÓM:
1. NGUYỄN VĂN TUẤN 6. NGUYỄN THỊ HOÀNG YẾN
2. TRẦN THẾ TRỌNG TUỆ 7. ĐÀO NHẬT NGUYỆT THỦY
3. NGUYỄN HỮU LỘC 8. NGUYỄN VĂN NHÂN
4. NGUYỄN THỊ Ý NGUYÊN 9. LƢƠNG ĐĂNG TRIỀU
5. NGUYỄN HOÀI LINH 10. VÕ HUỲNH VĨNH PHÚC
2
NỘI DUNG TRÌNH BÀY
 PHẦN I: TỔNG QUAN DỰ ÁN
 PHẦN II: PHÂN TÍCH TIỀN KHẢ THI DỰ ÁN
 PHẦN III: CÔNG TÁC VÀ CẤU TRÚC TỔ
CHỨC DỰ ÁN
 PHẦN IV: LẬP TIẾN ĐỘ DỰ ÁN BẰNG MS
PROJECTS
 PHẦN V: BÁO CÁO KẾT QUẢ DỰ ÁN
3
TÊN DỰ ÁN:
Dự án: An Phú Plaza
Địa điểm: 117-119 Lý Chính Thắng, phường 7, quận 3, thành phố Hồ Chí Minh
CHỦ ĐẦU TƯ:
1) Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên An Phú
Địa chỉ: 606 Trần Hưng Đạo, phường 2, quận 5, thành phố Hồ Chí Minh
và
2) Công ty Cổ phần An Phú
Địa chỉ: 606 Trần Hưng Đạo, phường 2, quận 5, thành phố Hồ Chí Minh

PHẦN I: TỔNG QUAN DỰ ÁN

4
 Việt Nam hiện giữ vị trí thứ 5 tại châu Á - Thái Bình Dƣơng và thứ
17 thế giới về giá văn phòng cho thuê đắt nhất (Source: Cushman &
Wakefield)
 Nhu cầu thuê văn phòng hiện nay đã vƣợt xa mức cung thị trƣờng.
Giá thuê tại các trung tâm thƣơng mại đã tăng đến 40% trong năm
vừa qua.
 Năm 2025, thành phố Hồ Chí Minh sẽ trở thành một trung tâm
công nghiệp, dịch vụ, khoa học công nghệ của khu vực Đông Nam
Á.


LÝ DO HÌNH THÀNH DỰ ÁN
5
 Tăng quỹ văn phòng và căn hộ cho thuê hiện đang thiếu
=> thu hút thêm nhiều nhà đầu tƣ
 Tạo thêm nhiều công ăn việc làm, cải tạo cảnh quan đô
thị.
 Tăng vẻ đẹp văn minh, hiện đại cho quận 3 nói riêng và
cho thành phố Hồ Chí Minh nói chung
 Khai thác một cách hiệu quả tài sản của Đảng. Một cao
ốc sang trọng, hiện đại mọc lên tại nơi này là giải pháp tối
ƣu nhất làm tăng hiệu quả sử dụng của khu đất.


MỤC TIÊU THỰC HIỆN DỰ ÁN
6
Diện tích xây dựng: 2.028,4m², thuộc phƣờng 7, quận 3, thành
phố Hồ Chí Minh.
Quy mô 18 tầng gồm: khu văn phòng cho thuê (chiếm 66% diện

tích), khu căn hộ cao cấp (chiếm 34% diện tích) và 2 tầng hầm
(chứa 106 ô tô 4 chỗ và 67 xe gắn máy).
Số ngƣời ở và làm việc dự kiến là: 1590 ngƣời





PHẠM VI THỰC HIỆN DỰ ÁN
7
Dự án đƣợc thực hiện chủ yếu với nguồn lực của
công ty, một số phần công việc phụ trong quá trình
thi công sẽ đƣợc thuê bên ngoài.
Tỷ lệ vốn góp: Công ty TNHH một thành viên An Phú
và Công ty cổ phần An Phú góp vốn với tỷ lệ dự kiến là
60% và 40%, lợi nhuận sẽ đƣợc chia theo tỉ lệ góp vốn
này.

PHẠM VI THỰC HIỆN DỰ ÁN
8
Thời gian: dự án dự kiến kéo dài 50 năm:
- 2 năm đầu tập trung cho đầu tƣ xây dựng.
- Năm thứ 3 bắt đầu đƣa cao ốc vào sử dụng và có
doanh thu.

THỜI GIAN THỰC HIỆN
9
Chi phí:
- Chi phí đầu tƣ xây dựng 2 năm đầu: 17,571,201 USD
Chi phí khác:


CHI PHÍ DỰ ÁN
10
Phần 2: PHÂN TÍCH
TIỀN KHẢ THI CỦA DỰ ÁN
 Phân tích thị trƣờng
 Phân tích nguồn lực
 Phân tích tài chính
 Phân tích kinh tế
 Phân tích xã hội
 Phân tích rủi ro
11
PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG
 Năm 2007:
 Diện tích văn phòng tăng lớn nhất từ trƣớc tới nay.
S= 165.381 m
2

 Tỉ lệ văn phòng trống:
 2004 – 2007: 2 – 8%
 2007: <2%
 Năm 2008:
 Khủng hoảng kinh tế Thị trƣờng tăng trƣởng chậm
0%

38%
62%
Loại A
Loại B
Loại C
12
PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG
 Từ năm 2009:
 Kinh tế phục hồi  Thị trƣờng văn phòng cho thuê tăng lại
 Theo Tổng quan thị trƣờng địa ốc Việt Nam năm 2007 - Khảo sát của CB
Richard Ellis:
 Năm 2010: nhu cầu tăng 54%
 Dự báo Số dự án và diện tích văn phòng đƣa vào thị trƣờng:

Năm hoàn thành Số dự án
Diện tích (m
2
)
2008 40 261.949
2009 24 365.969
2010 10 288.156
Tổng cộng 74 916.074
63%
37%
Công ty Đa quốc gia
Công ty Việt Nam
Thống kê nhu cầu theo loại hình công ty
13
PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG
14

PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG
15
Phân tích nguồn lực
 Chủ đầu tƣ và Nhà thầu thi công:
 Kinh nghiệm
 Đầy đủ trang thiết bị
 Tài chính

16
Phân tích tài chính
Chi phí xây dựng: 15,279,305 USD
Văn phòng: 8,750,475 USD
Căn hộ: 4,244,030 USD
Tầng hầm: 2,284,800 USD
Tổng chi phí xây dựng: 15,279,305 USD

Chi phí khác: 2,291,896 USD
Chi phí trước hoạt động(tư vấn thiết kế, pháp lý, giám
sát…) 1,527,931 USD
Chi phí dự phòng: 763,965 USD
Tổng chi phí đầu tư: 17,571,201 USD
Phân bổ đều chi phí đầu tƣ cho 2 năm xây dựng
Chi phí đầu tư: Vốn chủ sở hữu – Vốn vay (50 – 50)
17
Phân tích tài chính
Doanh thu
Diện tích văn phòng cho thuê: 8,756 m
2

Đơn giá cho thuê văn phòng tháng (không bao gồm thuế VAT) 45 USD/m

2

Diện tích căn hộ cho thuê 4,538 m
2

Đơn giá cho thuê căn hộ tháng 35 USD/m
2

Phí dịch vụ văn phòng tháng 3 USD/m
2

Phí dịch vụ căn hộ tháng 1 USD/m
2

Phí đỗ xe ô tô tháng: 100 USD/chỗ
Phí đỗ xe máy tháng: 5 USD/chỗ

Tỷ lệ thuê văn phòng:
Năm 1 2 3
Tỷ lệ thuê 70% 85% 95%
Từ năm thứ 3 hoạt động trở đi tỷ lệ thuê là 95%
Tỷ lệ cho thuê căn hộ là 95% cho các năm
18
Phân tích tài chính
Chi phí hoạt động vận hành
Chi phí hoạt động sau khi dự án hoàn thành:
Trong 5 năm đầu: 20% tổng doanh thu
Kể từ năm thứ 6 trở đi: 30% tổng doanh thu
Chi phí thuê đất: 15.88 USD/m
2

/năm
Tiền thuê đất hàng năm: 32,216 USD/năm
Thuế thu nhập doanh nghiệp: 25%
Suất chiết khấu 18%
Chi phí trả lãi + vốn gốc
Năm 1 2 3
Nợ gốc đầu kì 4,373,600 8,747,201 8,747,201
Trả vốn gốc 0 0 8,747,201
Trả lãi 787,248 1,574,496 1,574,496
Nợ gốc cuối kì 4,373,600 8,747,201 0
19
Phân tích tài chính
Phân tích dòng tiền
20
Phân tích tài chính
Suất chiết khấu (r): 18%
Hiện giá thuần (NPV): 2.482.529 USD
Suất sinh lời nội bộ (IRR): 20,89%
Thời gian hoàn vốn: 6 năm 4 tháng
Các chỉ số tài chính
 Dự án khả thi về mặt tài chính
21
Phân tích Kinh tế
Thuế TNDN nộp ngân sách: 51.687.770 USD
Thuế VAT nộp ngân sách: 21.068.732 USD
Thuế VAT đầu ra: 32.379.230 USD
Thuế VAT đầu vào: 11.310.498 USD
Tiền sử dụng đất: 1.610.788 USD
Tổng nộp ngân sách: 74.367.290 USD
22

Phân tích Xã hội
 Tạo nguồn thu ngân sách thành phố
 Theo chủ trƣơng quy hoạch phát triển thành
phố
 Điều tiết thị trƣờng

23
Phân tích Xã hội
24
Phân tích Rủi ro
 Rủi ro Thị trường: Giá thuê văn phòng
Giá cho thuê văn phòng
(USD)
30 35 40 45 50 55 60
Hiện giá thuần (NPV)
(1.513.534) (166.790) 1.157.869 2.482.529 3.806.506 5.106.995 6.407.483
 Biên độ dao động khá lớn  Tƣơng đối an toàn
• Rủi ro Môi trường đầu tư: Lạm phát
 Giá thuê đất & Chi phí xây dựng
Chính sách kiềm chế lạm phát
 Giải pháp hạn chế rủi ro
25
Phần 3: XÁC ĐỊNH CÁC CÔNG TÁC VÀ CẤU TRÚC TỔ CHỨC CỦA DỰ ÁN
CÁC CÔNG TÁC HOÀN THÀNH DỰ ÁN
Công tác Đơn giá bình quân Chi phí thành phần Thời gian(tuần) Thứ tự công việc(chi tiết ở
phần tiến độ)
1. Chuẩn bị mặt bằng 0.04 900 4
2. Công tác bên ngoài 2.48 54,266 3
3. Kết cấu hạ Tầng
3.1 Công tác đất

3.2 Công tác nền
3.3 Công tác móng
Tổng

26.8
0.6
91.51

586,176
13,219
2,001,566
2,600,961

20
4. Kết cấu thượng tầng
4.1 Công tác bêtông
4.2 Công tác gạch
4.3 Công tác tô,trát
Tổng

99.8
7.61
2.61

2,182,866
166,438
57,056
2,406,360

57

5. Công tác hoàn thiện
5.1 Hoàn thiện trần nội thất
5.2 Hoàn thiện tƣờng
5.3 Hoàn thiện nền
5.4 Cầu thang
5.5 Công tác cửa đi-cửa sổ
Tổng

10.27
8.69
18.77
0.14
74.69

224,572
190,134
410,566
3,102
1,633,782
2,462,156

57
6. Công tác trang trí nội thất
6.1 Lắp đặt kim loại
6.2 Bảng hiệu
6.3 Dụng cụ nhà bếp
Tổng

3.97
0.28

86,759
6,211
7,826
100,796
7. Hệ thống kỹ thuật phục vụ
7.1 Thang máy
7.2 Hệ thống cấp thoát nƣớc
7.3 Hệ thống điều hòa và thông gió
7.4 Hệ thống phòng cháy, chữa cháy
7.5 Hệ thống điện

Tổng

12.13
17.58
51.97
23.24
ooo81.48

265,309
384,519
1,136,838
508,233
1,782,160
4,077,059

57
Tổng chi phí từ(1) đến (7) 11,702,498
8. Chi phí công tác ban đầu (3% chi phí từ (1)

đến (7)
Tổng chi phí từ (1) đến (8)
351,075
12,053,573
9. Thuế VAT (10%)
Tổng chi phí từ (1) đến (9)
1,205,357
13,258,930
10. Chi phí dự phòng (5% chi phí từ (1) đến
(8)
662,947
TỔNG TOÀN BỘ CHI PHÍ XÂY DỰNG
13,921,877