Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại việt nam

Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam
LỜI MỞ ĐẦU
&
1. Lý do chọn đề tài
Nhà ở luôn là nhu cầu của mỗi người dân, nó không chỉ là chỗ ra chỗ vào, che
mưa trú nắng mà trong điều kiện đất nước càng phát triển đi lên, xã hội càng tiến bộ,
đời sống người dân càng nâng cao cả về vật chất và tinh thần thì yêu cầu về nhà ở
khang trang, tiện nghi, thuận tiện trong sinh hoạt hằng ngày của người dân không
ngừng tăng lên. Tại các đô thị, thành phố lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, Thành phố Hồ
Chí Minh tốc độ phát triển kinh tế trong những năm gần đây không ngừng tăng trưởng
vượt bậc, là đầu tàu kinh tế của khu vực và đất nước. Sự phát triển của các đô thị kéo
theo đó là số lượng dân nhập cư tìm đến không ngừng tăng nhanh. Tình trạng dân số
tăng quá nhanh tại các đô thị, thành phố lớn đã vượt quá khả năng đáp ứng về nhà ở
riêng lẻ tại những nơi này. Chính vì thế, căn hộ chung cư một loại hình nhà ở đã ra
đời, đây là sự chọn lựa tối ưu trong tình trạng dân số đông, quỹ đất xây dựng nhà ở
hạn chế, đại bộ phận người dân lao động không đủ khả năng tài chính mua nhà ở riêng
lẻ với giá cao, đắt đỏ. Căn hộ chung cư đã đáp ứng phần nào mong đợi về nhu cầu nhà
ở và những yêu cầu đặt ra đối với nhà ở của người dân
Để sở hữu được một căn hộ chung cư, mỗi cá nhân, hộ gia đình có nhiều phương
thức tạo lập hợp pháp khác nhau: thực hiện giao dịch mua bán căn hộ chung cư, được
tặng cho căn hộ chung cư hoặc được thừa kế. Trên thực tế, việc tạo lập căn hộ chung
cư bằng giao dịch mua bán căn hộ chung cư từ các dự án nhà ở là phổ biến, thường
xuyên nhất. Căn hộ chung cư được mua bán có thể là căn hộ chung cư đã có sẵn hoặc
căn hộ chung cư đang xây dựng hoặc căn hộ chung cư hình thành trong tương lai. Chủ
đầu tư và bên mua xác lập, thực hiện giao dịch mua bán căn hộ chung cư dưới hình
thức hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Bên cạnh những đặc điểm của một hợp đồng mua bán nhà ở thì hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư có những đặc điểm riêng quy định bản chất căn hộ chung cư. Vấn
đề này là một vấn đề mới và phức tạp nên hiện nay vẫn còn nhiều tranh chấp nẩy sinh.
Vì vậy, đề tài “Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt
Nam” được tác giả chọn để làm luận văn tốt nghiệp. Đề tài được thực hiện dựa trên

những cơ sở lý luận, cơ sở thực tiễn, nhằm giúp cho mọi người có một cái nhìn tổng
quát về những quy định pháp luật của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Bên cạnh
đó, luận văn còn đưa ra một số điểm hạn chế của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư. Từ đó, để tìm ra phương hướng, giải pháp sửa đổi, bổ sung nhằm
GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh 1 SVTH: Nguyễn Đoàn Bá Duy
Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam
hoàn thiện quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nói riêng, hợp
đồng mua bán nhà ở nói chung
2. Phạm vi nghiên cứu
Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là vấn đề khá mới ở
Việt Nam, các quy định pháp luật về vấn đề nghiên cứu còn chưa được hoàn thiện và
nằm rải rác trong các văn bản quy phạm pháp luật. Để có thể tập trung tìm hiểu sâu các
quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, người viết giới hạn đề tài
trong phạm vi khuôn khổ của pháp luật Việt Nam. Trong phạm vi bài viết, người viết
chỉ xoay quanh tìm hiểu vấn đề quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư; chủ thể, đối tượng của hợp đồng; nội dung cơ bản của một hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư; một số bất cập của quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư và giải pháp hoàn thiện
3. Phương pháp nghiên cứu
Trong suốt quá trình tìm hiểu đề tài, để hoàn thành tốt đề tài nghiên cứu của
mình, người viết sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cơ bản sau:
Phương pháp phân tích luật viết được sử dụng để phân tích về quyền và nghĩa vụ
của bên bán và bên mua căn hộ chung cư trong phần nội dung của hợp đồng; phân tích
về các quy định pháp luật nhằm làm rõ thêm cho vấn đề trình bày;…
Phương pháp so sánh được sử dụng để so sánh những đặc điểm tương đồng giữa
căn hộ chung cư với nhà ở và bất động sản; hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có
những đặc điểm của hợp đồng mua bán tài sản và hợp đồng mua bán nhà ở; so sánh về
chủ thể, đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo Luật Nhà ở năm 2005
sửa đổi, bổ sung năm 2009 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 với Luật Nhà ở
năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 vừa được Quốc hội thông qua

ngày 25 tháng 11 năm 2014,…
Phương pháp phân tích và tổng hợp được sử dụng để phân tích khái niệm về căn
hộ, khái niệm về chung cư, từ đó tổng hợp được khái niệm căn hộ chung cư; phân tích
các khái niệm hợp đồng trên các lĩnh vực, từ đó tổng hợp để đưa ra khái niệm về hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư;…
4. Kết cấu đề tài
Ngoài lời mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của đề tài
gồm có 2 chương:
Chương 1. Lý luận chung về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt
Nam. Nội dung chương chủ yếu xoay quanh các cơ sở lý luận về khái niệm, đặc điểm,
GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh 2 SVTH: Nguyễn Đoàn Bá Duy
Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam
phân loại căn hộ chung cư và hợp đồng mua bán căn hộ chung cư; sự cần thiết của quy
định pháp luật về mua bán căn hộ chung cư nhìn từ góc độ quản lý nhà nước và từ phía
chủ đầu tư, bên mua căn hộ chung cư
Chương 2. Pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Nội dung
chương 2 xoay quanh các vấn đề về chủ thể, đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư; nội dung cơ bản của một hợp đồng mua bán căn hộ chung cư; những bất cập
của quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và giải pháp hoàn thiện
quy định pháp luật có liên quan
CHƯƠNG 1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN
GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh 3 SVTH: Nguyễn Đoàn Bá Duy
Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam
CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI VIỆT NAM
1.1 Khái quát về căn hộ chung cư
“An cư lạc nghiệp” – nghĩa là phải có nơi cư trú, có chỗ ở thì mới ổn định phát
triển sự nghiệp. Đây là một câu thành ngữ của ông cha xưa để nói lên tầm quan trọng
trong việc tạo lập nơi ở ổn định. Trong bất kỳ giai đoạn nào kể cả ngày nay, lời dạy
của người xưa vẫn luôn có giá trị

1.1.1. Khái niệm về căn hộ chung cư
Tại các đô thị lớn phát triển, việc sở hữu nhà ở riêng lẻ là việc quá tầm với của
đại bộ phận dân nhập cư. Chính vì thế căn hộ chung cư là một giải pháp tốt nhất giúp
đáp ứng được nhu cầu chỗ ở ổn định cho người dân
Về mặt ngữ nghĩa, cụm từ căn hộ chung cư là từ ghép, được cấu thành từ hai từ là
căn hộ và chung cư. Do đó, khái niệm căn hộ chung cư được diễn giải thông qua việc
tổng hợp khái niệm về căn hộ và khái niệm về chung cư:
Căn hộ là một chỗ ở riêng biệt của một gia đình trong một khu nhà lớn, bao gồm
diện tích ở chính (phòng khách, phòng ngủ) và diện tích phụ (bếp, buồng vệ sinh…)
1
Khái niệm về chung cư được hiểu dưới nhiều góc độ:
Chung cư là một khái niệm cổ được người La Mã cổ đại sử dụng từ thế kỷ thứ VI
trước Công Nguyên, nó có nghĩa là quyền sở hữu chung hoặc quyền sử dụng chung.
Trong tiếng Anh hiện đại “chung cư - condominium” được dùng phổ biến để chỉ một
công trình chung cư được xây dựng trên một khuôn viên khu đất
2
Dưới góc độ pháp luật Việt Nam về nhà ở: nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng
trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều
hộ gia đình, cá nhân được quy định tại khoản 1, Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005 sửa
đổi, bổ sung năm 2009
Từ các khái niệm trên có thể rút ra được kết luận: căn hộ chung cư là một trong
những chỗ ở khép kín, riêng biệt bên trong một công trình xây dựng được gọi là nhà
chung cư có từ hai tầng trở lên. Căn hộ chung cư có cơ cấu các phòng đáp ứng được
yêu cầu để hộ gia đình, cá nhân sinh sống:
1
Nguyễn Như Ý, Đại từ điển Tiếng Việt, Nhà xuất bản Văn hóa Thông tin, 1999, trang 270
2
Ma Thị Thanh Hiếu, Luận văn thạc sĩ - Hợp đồng ủy quyền trong giao dịch dân sự đối với nhà chung
cư, Đại học Quốc Gia Hà Nội, 2011, chương 1, mục 1.1, trang 2
GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh 4 SVTH: Nguyễn Đoàn Bá Duy

Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam
Thứ nhất, căn hộ chung cư là nơi ở với không gian khép kín, riêng biệt trong một
tòa nhà chung cư; là nơi để hộ gia đình, cá nhân sống và sinh hoạt
Thứ hai, căn hộ chung cư là một trong những không gian sinh sống của riêng hộ
gia đình, cá nhân bên cạnh nhiều không gian sinh sống riêng của các hộ gia đình, cá
nhân khác trong cùng một tòa nhà chung cư
Thứ ba, căn hộ chung cư là nơi ở có phòng khách, phòng ngủ, bếp, nhà vệ sinh và
các phòng khác (nếu có) để cá nhân, thành viên trong gia đình sống, sinh hoạt, nghỉ
ngơi sau khoản thời gian lao động, học tập bên ngoài
1.1.2. Đặc điểm của căn hộ chung cư
Căn hộ chung cư ngoài việc mang những đặc điểm của nhà ở và đặc điểm của bất
động sản thì nó còn là loại hình nhà ở giúp sử dụng tốt quỹ đất ở và tiết kiệm chi phí
xây dựng, lại có điều kiện sống tốt:
1.1.2.1. Căn hộ chung cư là loại hình nhà ở giúp sử dụng tốt quỹ đất ở và tiết kiệm chi
phí xây dựng
Các đô thị lớn và phát triển của Việt Nam như Thành phố Hồ Chí Minh, Hà
Nội quá trình đô thị hóa nhanh, dân cư đông đúc, khả năng mở rộng đô thị chậm, đất
dành xây dựng nhà ở riêng lẻ đang là bài toán khó cho các cấp, ban ngành của thành
phố. Vì vậy, việc đầu tư xây dựng những căn hộ chung cư sẽ giúp sử dụng tốt quỹ đất
ở, tận dụng nguồn đất, tránh được việc lãng phí đất đai
Nhà chung cư được xây dựng phải có từ hai tầng trở lên, vì vậy nhà chung cư có
nhiều tầng hơn thì số lượng căn hộ chung cư càng nhiều và số lượng người có được
nơi ở ổn định càng tăng lên. Như vậy, bài toán khó về nhà ở cho người dân tại các đô
thị lớn, cơ bản đã được giải quyết bằng biện pháp xây dựng các căn hộ chung cư
Hầu như các căn hộ chung cư không chiếm diện tích đất ở, bởi chúng chiếm
khoảng không gian phía trên đất nên việc sử dụng đất được tận dụng một cách tối đa,
không lãng phí như đối với nhà ở riêng lẻ. Bên cạnh đó, các căn hộ chung cư bởi đều
có chung phần tường phân chia căn hộ, sàn, mái, tường chịu lực, tường bao…nên chi
phí xây dựng mỗi căn hộ chung cư sẽ được tiết kiệm tối đa cho chủ đầu tư
Chính vì những lý do này mà Nhà nước đã có nhiều chính sách để khuyến khích,

thúc đẩy phát triển nhà ở dạng căn hộ chung cư, cụ thể: Quyết định số 76 ngày 06
tháng 5 năm 2004 của Thủ tướng Chính phủ về phê duyệt định hướng phát triển nhà ở
đến năm 2020; Quyết định số 996 ngày 19 tháng 6 năm 2014 của Thủ tướng Chính
phủ về phát triển nhà ở Thành phố Hà Nội giai đoạn 2012 – 2020 và định hướng đến
GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh 5 SVTH: Nguyễn Đoàn Bá Duy
Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam
năm 2030. Trong đó, mục tiêu đề ra là phải xây dựng các căn hộ chung cư nhằm đáp
ứng nhu cầu của đại bộ phận người dân đang cần nhà ở tại các đô thị lớn và phát triển
1.1.2.2. Căn hộ chung cư là loại hình nhà ở có điều kiện sống tốt
Người muốn mua căn hộ chung cư luôn mong muốn căn hộ chung cư được mua
đáp ứng điều kiện sống tốt: căn hộ chung cư nằm ở khu vực có đường sá đi lại rộng
rãi, thuận lợi; cảnh quan, môi trường sống cũng như hạ tầng kỹ thuật của căn hộ chung
cư và hạ tầng xã hội đảm bảo phục vụ cho bản thân người ở và gia đình họ có được nơi
ở ổn định, thuận tiện. Vì để đáp ứng yêu cầu về điều kiện sống tốt được người mua đặt
ra và cũng nhằm mục đích bán được căn hộ chung cư, mang lại lợi nhuận cho chủ đầu
tư nên các dự án căn hộ chung cư được chủ đầu tư xây dựng luôn đặt tiêu chí này lên
hàng đầu. Chủ đầu tư chọn lựa vị trí xây dựng các căn hộ chung cư sao cho dễ dàng
tiếp cận với hệ thống đường giao thông công cộng, thuận tiện việc đi lại như nằm gần
các trục đường giao thông chính hoặc khả năng kết nối cao với các trục đường này để
đi vào nội ô thành phố nếu các căn hộ chung cư được xây dựng ở ngoại thành; cảnh
quan sống đảm bảo có nhiều cây xanh, thảm thực vật, công viên, môi trường sống vệ
sinh, không gian xung quanh rộng rãi, thoáng mát, ít bị ô nhiễm khói bụi. Đồng thời
căn hộ chung cư được xây dựng còn đáp ứng điều kiện về hạ tầng kỹ thuật được đồng
bộ hóa, hạ tầng xã hội tạo sự thuận tiện cho người ở:
Hạ tầng kỹ thuật với hệ thống cấp điện, cấp thoát nước, thông tin liên lạc được
đưa đến từng căn hộ chung cư và đảm bảo vận hành thông suốt, nếu xảy ra hỏng hóc
đều được doanh nghiệp quản lý, vận hành nhà chung cư sửa chữa; hệ thống phòng
chống cháy nổ gồm bình chữa cháy, vòi phun nước luôn đảm bảo khả năng chữa cháy
khi có sự cố cháy nổ xảy ra cùng với đó hệ thống xử lý, thu gom rác cho mỗi căn hộ
chung cư. Đối với các căn hộ chung cư ở tầng cao, người ở được lên xuống thuận tiện

thông qua hệ thống thang máy, cầu thang bộ
Hạ tầng xã hội thì các công trình trường học với các cấp học từ mầm non đến
trung học phổ thông, khu vui chơi, giải trí, văn hóa thông tin, dịch vụ thương mại, chợ,
siêu thị nằm gần khu chung cư, tạo thuận tiện cho người sống trong các căn hộ chung
cư được tiếp cận, sử dụng. Chính vì căn hộ chung cư có điều kiện sống tốt nên nó luôn
là tiêu chí lựa chọn hàng đầu của người dân có nhu cầu nhà ở nhưng không đủ khả
năng về tài chính để mua nhà ở riêng lẻ có giá cao, đắt đỏ tại các đô thị lớn và phát
triển của Việt Nam
1.1.2.3. Căn hộ chung cư mang đặc điểm của nhà ở
GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh 6 SVTH: Nguyễn Đoàn Bá Duy
Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam
Căn hộ chung cư là loại hình nhà ở, vì vậy căn hộ chung cư mang đặc điểm của
nhà ở:
Một là, căn hộ chung cư gắn liền với đất ở, được xây dựng trên đất, thể hiện tính
“bất di bất dịch” không thể di dời của căn hộ chung cư
Hai là, căn hộ chung cư có tính bền vững, ổn định, thời gian sử dụng lâu dài, tính
hao mòn chậm. Nếu căn hộ chung cư được xây dựng với chất lượng tốt, căn hộ chung
cư có thể sử dụng được 50 – 60 năm
Ba là, căn hộ chung cư được sử dụng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu
sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Nhà ở là nhu cầu quan trọng của mỗi người, một
nơi ở ổn định có điều kiện sinh hoạt tốt sẽ đóng vai trò rất lớn đến việc tái sản xuất sức
lao động bản thân, giúp tăng năng suất lao động phát triển kinh tế
Bốn là, căn hộ chung cư với cơ cấu gồm phòng khách, phòng ngủ, phòng bếp,
phòng vệ sinh đáp ứng được yêu cầu cơ bản đặt ra về kết cấu của nhà ở
Năm là, căn hộ chung cư được đưa vào các giao dịch chuyển nhượng, mua bán,
tặng cho, thừa kế, xác lập quyền sở hữu đều phải tuân thủ theo quy định pháp luật về
nhà ở, pháp luật dân sự, luật về đất đai và các văn bản pháp luật khác có liên quan
1.1.2.4. Căn hộ chung cư mang đặc điểm của bất động sản
Căn hộ chung cư là bất động sản nên mang các đặc điểm của bất động sản:
Thứ nhất, căn hộ chung cư là loại bất động sản mang tính cá biệt. Nó xuất phát từ

tính cá biệt và khan hiếm của đất ở. Tính khan hiếm của đất ở là do diện tích đất ở có
hạn, không phải là vô tận
Thứ hai, căn hộ chung cư là loại bất động sản mang tính bền lâu. Căn hộ có kết
cấu từ bêtông, thép, những loại vật liệu có khả năng chịu lực lớn, bền với thời gian nên
khi căn hộ chung cư được xây dựng, sau một thời gian được sử dụng, nếu thường
xuyên sửa chữa, nâng cấp có thể tồn tại thời gian dài
Thứ ba, căn hộ chung cư là loại bất động sản chịu sự ảnh hưởng và tác động lẫn
nhau. Giá trị của căn hộ chung cư có thể bị tác động của các bất động khác, các công
trình xây dựng xung quanh. Đặc biệt, trong trường hợp căn hộ chung cư nằm tại những
vị trí có các công trình hạ tầng xã hội thuận tiện cho việc đi lại, học tập, vui chơi như
trường học, đường sá, chợ, siêu thị sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị của căn hộ
chung cư.
GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh 7 SVTH: Nguyễn Đoàn Bá Duy
Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam
Thứ tư, căn hộ chung cư được đầu tư xây dựng để đưa đưa vào mua bán trên thị
trường bất động sản nên nó còn chịu sự chi phối của chính sách và pháp luật về kinh
doanh bất động sản
3
1.1.3. Phân loại căn hộ chung cư
Căn hộ chung cư là nhà ở, là nơi sống, sinh hoạt của cá nhân, các thành viên
trong hộ gia đình. Đây là một không gian khép kín, riêng biệt nhưng đồng thời nó phải
đảm bảo những tiêu chí về cơ cấu căn hộ với diện tích căn hộ, thông gió, chiếu sáng,
trang thiết bị vệ sinh trong căn hộ…. Đây là những tiêu chí cơ bản cần có của một căn
hộ chung cư được quy định cụ thể tại Thông tư số 14/2008/TT-BXD ngày 02 tháng 6
năm 2008 của Bộ Xây dựng “Hướng dẫn về phân hạng nhà chung cư”. Dựa trên các
tiêu chí về căn hộ chung cư đã được quy định, có thể phân căn hộ chung cư thành 4
loại:
Căn hộ chung cư loại 1: là căn hộ phải có diện tích không nhỏ hơn 70m
2
với

không gian chức năng tối thiểu gồm phòng khách, phòng ngủ (phòng ngủ chính diện
tích hơn 20m
2
và có khu vệ sinh riêng), khu vực bếp, phòng ăn, hai khu vệ sinh với đầy
đủ trang bị chậu rửa mặt, bồn cầu, thiết bị vệ sinh phụ nữ, vòi tắm hoa sen, bồn tắm
nằm hoặc đứng, các thiết bị cấp nước có hai đường nước nóng và nước lạnh cùng các
phòng chức năng khác. Tất cả các phòng đều đảm bảo thông gió, chiếu sáng tự nhiên
và tiếp xúc với không gian rộng rãi
Căn hộ chung cư loại 2: là căn hộ phải có diện tích không nhỏ hơn 60m
2
với
không gian chức năng tối thiểu gồm phòng khách, phòng ngủ (phòng ngủ chính diện
tích hơn 15m
2
và có khu vệ sinh riêng), khu vực bếp, phòng ăn, tối thiểu hai phòng vệ
sinh với đầy đủ trang bị chậu rửa mặt, bồn cầu, thiết bị vệ sinh phụ nữ, vòi tắm hoa
sen, bồn tắm nằm hoặc đứng, các thiết bị cấp nước có hai đường nước nóng và nước
lạnh cùng các phòng chức năng khác. Tất cả các phòng đều đảm bảo thông gió, chiếu
sáng tự nhiên và tiếp xúc với không gian bên ngoài
Căn hộ chung cư loại 3: là căn hộ phải có diện tích không nhỏ hơn 50m
2
với cơ
cấu căn hộ đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành gồm phòng khách, phòng ngủ
(phòng ngủ chính diện tích hơn 12m
2
), phòng bếp, phòng vệ sinh có bồn cầu, bồn rửa
mặt. Tất cả các phòng đều đảm bảo thông gió, chiếu sáng đảm bảo quy chuẩn, tiêu
chuẩn hiện hành
Căn hộ chung cư loại 4: là căn hộ có diện tích, cơ cấu các phòng cũng gồm phòng
3

Nguyễn Thế Phán, Tập bài giảng Kinh doanh bất động sản, Đại học Kinh Tế Quốc Dân – Khoa
bất động sản và KT tài nguyên, 2010, trang 3-4
GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh 8 SVTH: Nguyễn Đoàn Bá Duy
Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam
khách, phòng ngủ, phòng bếp, phòng vệ sinh nhưng diện tích mỗi phòng nhỏ hơn căn
hộ chung cư loại 3. Diện tích căn hộ chung cư không nhỏ hơn 45m
2
đối với dạng nhà ở
thương mại và không nhỏ hơn 30m
2
đối với dạng nhà ở xã hội. Các phòng đều đảm
bảo thông gió, chiếu sáng đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn cơ bản được đề ra đối với
căn hộ chung cư
Tóm lại, cách phân loại căn hộ chung cư trên đây dựa trên những tiêu chí về diện
tích căn hộ, thông gió, chiếu sáng, trang thiết bị vệ sinh trong căn hộ…Ngoài ra, trên
thực tế còn có những cách phân loại căn hộ chung cư khác như phân loại căn hộ chung
cư thành căn hộ chung cư cao cấp, căn hộ chung cư trung cấp, căn hộ chung cư bình
dân, tiêu chí để đưa ra cách phân loại này dựa trên nhiều yếu tố như giá bán, diện tích
căn hộ, kết cấu hạ tầng kỹ thuật – hạ tầng xã hội của nhà chung cư,…
1.2. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
1.2.1. Khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Nhu cầu nhà ở của người dân không ngừng tăng nhanh tại các thành phố lớn, vì
vậy các giao dịch mua bán, trao đổi, tặng cho, chuyển nhượng đối tượng là nhà ở nói
chung và căn hộ chung cư nói riêng không ngừng tăng nhanh và phát triển. Theo đó
một trong những cơ sở để phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự giữa các bên khi tham gia
giao dịch là hợp đồng
Khái niệm hợp đồng, tùy vào lĩnh vực mà được định nghĩa khác nhau:
Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các chủ thể nhằm xác lập, thay đổi hoặc chấm
dứt quyền và nghĩa vụ trong những quan hệ xã hội cụ thể
4

Trong lĩnh vực thương mại: là sự thỏa thuận giữa các thương nhân với nhau
hoặc với người liên quan nhằm xác lập, thay đổi hay chấm dứt các quyền và nghĩa vụ
trong hoạt đông thương mại
5
Bộ luật Dân sự 2005: Hợp đồng dân sự là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác
lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự
6
Từ các khái niệm về hợp đồng có thể rút ra được khái niệm hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư là sự thỏa thuận giữa bên bán và bên mua, theo đó bên bán có nghĩa
4
Phạm Hữu Nghị, Sửa đổi Bộ Luật Dân sự năm 2005 - Vấn đề cải cách hợp đồng, Tạp chí Nhà nước và
Pháp luật – Viện Khoa học Xã hội Việt Nam, 2010, trang 2
5
Châu Quốc An, Bài giảng Hợp đồng trong hoạt động thương mại, Khoa Kinh tế - Đại học
Quốc Gia Thành phố Hồ Chí Minh, trang 3
6
Theo khoản 1, Điều 338, Bộ luật Dân sự năm 2005
GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh 9 SVTH: Nguyễn Đoàn Bá Duy
Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam
vụ chuyển giao căn hộ chung cư của mình cho bên mua và có quyền nhận tiền; bên
mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán và có quyền nhận căn hộ chung cư
1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mang đặc điểm chung của hợp đồng mua
bán tài sản và hợp đồng mua bán nhà ở. Ngoài ra hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
còn mang những đặc điểm riêng về chủ thể, đối tượng của hợp đồng
1.2.2.1. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mang đặc điểm của hợp đồng mua bán
tài sản
Căn hộ chung cư là bất động sản một loại tài sản. Vì vậy, hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư mang đặc điểm của hợp đồng mua bán tài sản:
Thứ nhất, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là loại hợp đồng song vụ. Theo đó,

bên bán căn hộ chung cư và bên mua căn hộ chung cư đều có các quyền và nghĩa vụ
nhất định, không bên nào chỉ có quyền hoặc chỉ phải thực hiện các nghĩa vụ. Nghĩa vụ
của bên này là quyền lợi của bên kia và ngược lại. Khi bên có nghĩa vụ đến hạn thực
hiện nghĩa vụ nhưng không thực hiện đúng những cam kết đã thỏa thuận, thì bên có
quyền sẽ yêu cầu bên có nghĩa vụ phải thực hiện đúng, thực hiện đủ những cam kết đã
thỏa thuận. Ví dụ: bên mua căn hộ chung cư đến hạn thanh toán tiền nhưng không thực
hiện thì bên bán có quyền yêu cầu bên mua thực hiện; ngược lại bên mua đã thanh
toán tiền đúng theo thỏa thuận nhưng bên bán vẫn không bàn giao căn hộ chung cư thì
bên mua có quyền yêu cầu bên bán phải thực hiện nghĩa vụ bàn giao căn hộ cho bên
mua
Thứ hai, hợp đồng mua bán căn hộ là hợp đồng có tính chất đền bù. Tức là khi
một trong hai bên thực hiện cho bên kia một lợi ích, thì sẽ nhận được từ phía bên kia
một lợi ích tương ứng. Theo đó, bên bán chuyển giao căn hộ chung cư cho bên mua thì
bên mua chuyển trả phần tiền cho bên bán tương ứng với giá trị căn hộ chung cư đã
được hai bên thỏa thuận trong hợp đồng
Thứ ba, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là hợp đồng ưng thuận. Ưng thuận là
một đặc điểm pháp lý quan trọng của hợp đồng mua bán tài sản nói chung và cũng là
đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nói riêng. Kể từ thời điểm các bên
đã thỏa thuận và thống nhất ý chí với nhau về những nội dung của hợp đồng thì hợp
đồng đó được coi là đã xác lập
Thứ tư, hợp đồng mua bán căn hộ là hợp đồng chuyển giao tài sản và quyền sở
hữu tài sản từ phía bên bán cho bên mua. Trong quan hệ giao dịch mua bán này, bên
GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh 10 SVTH: Nguyễn Đoàn Bá Duy
Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam
bán có trách nhiệm chuyển giao tài sản và quyền sở hữu hợp pháp tài sản của mình cho
bên mua
Thứ năm, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là sự thỏa thuận giữa các bên về
việc xác lập quyền và nghĩa vụ của các bên dựa trên nguyên tắc tự do giao kết hợp
đồng, tự nguyện bình đẳng, thiện chí hợp tác, trung thực và ngay thẳng không lừa dối,
giả tạo

7
1.2.2.2. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mang đặc điểm của hợp đồng mua bán
nhà ở
Căn hộ chung cư là loại hình nhà ở nên hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mang
đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở:
Một là, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư chịu sự điều chỉnh của các lĩnh vực
pháp luật gồm pháp luật dân sự, pháp luật nhà ở và các văn bản có liên quan. Những
quy định pháp luật này khi được vận dụng vào trong hợp đồng, chúng sẽ được cụ thể
hóa thành những điều khoản của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Hai là, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư về mặt hình thức phải được lập thành
văn bản
8
. Văn bản được thể hiện dưới vật liệu hữu hình là giấy, những thỏa thuận,
thống nhất ý chí của các bên trong hợp đồng được ghi lại và lưu giữ, không bị mất đi
như đối với hợp đồng thực hiện bằng lời nói hoặc bằng hành vi cụ thể
Ba là, nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải thể hiện: tên địa chỉ
các bên, mô tả đặc điểm căn hộ chung cư, giá phương thức thanh toán, thời gian giao
nhận căn hộ, quyền và nghĩa vụ của các bên, cam kết của các bên, ngày – tháng – năm
ký kết hợp đồng, chữ ký các bên, thỏa thuận khác
9
Bốn là, việc giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung là cơ sở pháp lý để hình
thành mối quan hệ pháp lý về mua bán giữa các bên. Các bên ràng buộc với nhau bởi
những thỏa thuận được giao kết trong hợp đồng
Năm là, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là sự chuyển giao quyền sở hữu căn
hộ chung cư từ bên bán sang bên mua căn hộ chung cư. Bên bán có nghĩa vụ bàn giao
căn hộ chung cư và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và các
giấy tờ có liên quan khác như bảng vẽ thiết kế nhà chung cư, căn hộ chung cư, mặt cắt
của căn hộ chung cư…cho bên mua căn hộ chung cư
7
Hoàng Thế Liên, Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự năm 2005, Nxb Chính trị Quốc gia, 2009, trang 278

8
Theo khoản 3, Điều 93, Luật Nhà ở năm 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009
9
Theo khoản 2, Điều 93, Luật Nhà ở năm 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009
GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh 11 SVTH: Nguyễn Đoàn Bá Duy
Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam
1.2.2.3. Hợp đồng mua bán căn hộ mang những đặc điểm riêng về chủ thể, đối tượng
của hợp đồng
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mang những đặc điểm riêng về chủ thể, đối
tượng của hợp đồng, điều kiện để chủ thể được thực hiện giao dịch mua bán căn hộ
chung cư…
Thứ nhất, hợp đồng mua bán căn hộ không chỉ chịu sự điều chỉnh của pháp luật
dân sự, luật về nhà ở như hợp đồng mua bán nhà ở mà hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư còn chịu sự điều chỉnh của luật về kinh doanh bất động sản
Thứ hai, căn hộ chung cư được giao dịch mua bán có thể là căn hộ chung cư hình
thành trong tương lai, căn hộ chung cư đang xây dựng hoặc căn hộ chung chung cư đã
có sẵn (khoản 1, Điều 22 Luật Kinh doan bất động sản năm 2006)
Thứ ba, chủ đầu tư dự án căn hộ chung cư là chủ thể duy nhất được quyền bán
căn hộ chung cư ngay cả khi căn hộ chung cư chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở
Thứ tư, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là những chủ
thể được pháp luật Việt Nam cho phép được mua căn hộ chung cư tại Việt Nam với
mục đích để ở nếu thỏa điều kiện pháp lý kèm theo (được phép lưu trú tại Việt Nam,
đầu tư tại Việt Nam, thuộc những đối tượng được pháp luật có quy định) bên cạnh
những chủ thể trong nước được mua và sở hữu căn hộ chung cư
Thứ năm, giao dịch mua bán căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại giữa chủ
đầu tư và khách hàng bắt buộc phải được thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động
sản (khoản 2, Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006)
1.2.3. Phân loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được ký kết bởi chủ đầu tư với khách hàng

được phân thành hai loại hợp đồng là hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dạng nhà ở
xã hội và hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại. Sự khác biệt cơ
bản giữa hai loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư này là ở đối tượng được mua căn
hộ chung cư
1.2.3.1. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dạng nhà ở xã hội
Hợp đồng được ký kết giữa bên bán là chủ đầu tư dự án căn hộ chung cư được
Nhà nước hỗ trợ các chính sách về đất xây dựng, được miễn giảm tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất; giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp; được vay vốn ưu
đãi từ các tổ chức, tính dụng, ngân hàng hoặc nguồn ngân sách địa phương…. để đầu
GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh 12 SVTH: Nguyễn Đoàn Bá Duy
Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam
tư xây dựng căn hộ chung cư bán cho bên mua thuộc diện: người có công; cán bộ,
công viên chức; sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp; người có thu nhập thấp; các đối
tượng đã hết tiêu chuẩn nhà ở công vụ; hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư
nhưng chưa bố trí được nhà ở
1.2.3.2. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại
Hợp đồng được ký kết giữa bên bán cũng là chủ đầu tư dự án căn hộ chung cư,
chủ đầu tư tự bỏ vốn để đầu tư, tạo lập căn hộ chung cư đáp ứng nhu cầu của người
cần nhà ở và theo cơ chế thị trường “thuận mua vừa bán”. Bên mua chỉ cần được
quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam và có đủ khả năng về tài chính thì đều được mua căn
hộ chung cư dạng nhà ở thương mại nếu có nhu cầu mua
1.3. Sự cần thiết của quy định pháp luật về mua bán căn hộ chung cư
Giao dịch mua bán căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư và khách hàng diễn ra khá
sôi động trong khoảng thời gian gần đây, số lượng căn hộ chung cư được mua bán
ngày càng nhiều bởi nhu cầu mua căn hộ chung cư để ở của người dân không ngừng
tăng cao. Bên cạnh đó, các giao dịch mua bán căn hộ cũng không tránh khỏi những
tranh chấp phát sinh giữa chủ đầu tư và khách hàng về các vấn đề như: chủ đầu tư đã
nhận đủ tiền mua căn hộ chung cư nhưng đến thời điểm bàn giao căn hộ thì căn hộ
chung cư vẫn chưa hoàn thành, căn hộ chung cư đã được bàn giao cho người mua
nhưng thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho bên mua không được chủ

đầu tư thực hiện, chủ đầu tư tính phần diện tích căn hộ chung cư mà người mua không
sử dụng vào giá bán căn hộ chung cư gây thiệt hại cho người mua, người mua chậm
thanh toán tiền cho chủ đầu tư…Vì vậy, quy định pháp luật để điều chỉnh hoạt động
mua bán căn hộ chung cư là rất cần thiết
1.3.1. Sự cần thiết của quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nhìn
từ góc độ quản lý nhà nước
Để đảm bảo các giao dịch mua bán căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư và người
mua được thực hiện thuận lợi, hạn chế những tranh chấp phát sinh giữa các bên khi
thực hiện hợp đồng thì cần phải có sự tham gia quản lý của nhà nước thông qua công
cụ pháp luật và để sự vào cuộc của nhà nước mang lại hiệu quả thì các quy pháp luật
được ban hành cần phải rõ ràng, cụ thể về các vấn đề như: điều kiện để các bên được
xác lập, thực hiện hợp đồng; tiến độ thanh toán nếu mua bán căn hộ chung cư hình
thành trong tương lai; phần thuộc sở hữu chung, sở hữu riêng nhà chung cư của các
chủ sở hữu; quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng; trách nhiệm làm thủ tục
cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở…
GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh 13 SVTH: Nguyễn Đoàn Bá Duy
Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam
1.3.2. Sự cần thiết của quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
đối với chủ đầu tư và bên mua
Thứ nhất, chủ đầu tư được hỗ trợ chính sách về thuế, đất để đầu tư dự án căn hộ
chung cư, việc thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho bên
mua được đơn giản hóa, tiết kiệm chi phí, chủ đầu tư được quyền bán căn hộ chung
cư hình thành trong tương lai để huy động vốn cho dự án. Bên cạnh đó phải có biện
pháp chế tài đối với chủ đầu tư huy động vốn từ người mua căn hộ chung cư để đầu tư
cho dự án nhưng chủ đầu tư lại sử dụng vốn không đúng mục đích
Thứ hai, người mua căn hộ chung cư dạng nhà ở xã hội cần được hỗ trợ tiền vay
với lãi suất thấp, các thông tin liên quan đến căn hộ chung cư được bán phải được
chính xác không mập mờ, công khai những khoản chi phí đã được chủ đầu tư đưa vào
để hình thành nên giá bán căn hộ, giao dịch mua bán căn hộ chung cư dạng nhà ở
thương mại không bắt buộc phải qua sàn giao dịch bất động sản Ngoài ra, cần có

biện pháp bảo vệ lợi ích của người mua căn hộ chung cư hình thành trong tương lai khi
chủ đầu tư không không thể hoàn thành dự án để bàn giao căn hộ chung cư cho người
mua
Kết luận chương 1
Nghiên cứu về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, cần thiết phải xây dựng được
khái niệm, đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cũng đồng thời
cũng cần nắm vững, hiểu rõ về đối tượng được mua bán trong hợp đồng là căn hộ
chung cư với những đặc điểm đặc trưng của loại hình nhà ở này để từ đó có sự vận
dụng các quy định pháp luật phù hợp vào hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Bên
cạnh đó là sự cần thiết của quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư,
quy định pháp luật càng chặt chẽ thì những tranh chấp phát sinh giữa các bên trong
quá trình thực hiện hợp đồng sẽ được giảm bớt, hạn chế thiệt hại không mong muốn
cho mỗi bên, đồng thời với sự phát triển của quan hệ mua bán căn hộ chung cư trong
thời gian gần đây thì các quy định pháp luật đã được ban hành cũng phải không ngừng
được hoàn thiện những thiếu sót, những hạn chế để theo kịp với sự phát triển đó
CHƯƠNG 2
GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh 14 SVTH: Nguyễn Đoàn Bá Duy
Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam
PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ
2.1. Chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là những người tham gia xác lập,
thực hiện hợp đồng; có quyền, nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng bán căn hộ chung cư và
chủ thể phải chịu trách nhiệm về việc thực hiện quyền, nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng
2.1.1. Bên bán căn hộ chung cư
Chủ đầu tư dự án căn hộ chung cư cũng đồng thời là bên bán căn hộ chung cư. Để
trở thành chủ đầu tư dự án căn hộ chung cư thì nhà đầu tư phải được công nhận là chủ
đầu tư và dự án căn hộ chung cư được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt:
Nhà đầu tư là doanh nghiệp hoặc hợp tác xã kinh doanh bất động sản (vốn pháp
định 6 tỷ đồng) và có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp
hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp

hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên (trong đó
vốn thuộc sở hữu của nhà đầu tư là vốn thực có của nhà đầu tư tính đến năm trước liền
kề với năm nhà đầu tư đăng ký thực hiện dự án căn hộ chung cư được thể hiện trong
báo cáo tài chính của nhà đầu tư và phải được kiểm toán độc lập xác nhận. Trường hợp
nhà đầu tư là doanh nghiệp, hợp tác xã mới thành lập thì phải có văn bản xác nhận vốn
chủ sở hữu của nhà đầu tư bởi cơ quan, tổ chức có thẩm quyền. Nhà đầu tư có trách
nhiệm chứng minh năng lực tài chính của mình để thực hiện dự án thông qua việc lập
danh mục các dự án căn hộ chung cư đang thực hiện đầu tư, trong đó nêu rõ tổng vốn
đầu tư của từng dự án)
10

Nhà đầu tư có nhu cầu đầu tư dự án căn hộ chung cư sẽ nộp hồ sơ đăng ký với Sở
Xây dựng nơi có quy hoạch dự án phát triển nhà ở. Nhà đầu tư được chọn làm chủ đầu
tư thông qua hình thức chỉ định hoặc hình thức đấu thầu. Hình thức chỉ định chủ đầu
tư được thực hiện khi chỉ có một nhà đầu tư đủ điều kiện đăng ký dự án phát triển nhà
ở hoặc nhà đầu tư đó có quỹ đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp và phù hợp với quy
hoạch xây dựng nhà ở. Đối với hình thức đấu thầu được thực hiện khi có nhiều nhà
đầu tư cùng đăng ký thực hiện dự án và cơ sở để nhà đầu tư được thắng thầu và được
công nhận là chủ đầu tư được căn cứ trên năng lực chuyên môn, kinh nghiệm, khả
năng tài chính (tỷ lệ vốn chủ sở hữu cao hơn), bảo đảm về chất lượng và tiến độ thực
hiện dự án của nhà đầu tư nào vượt trội hơn Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án
được quy hoạch có thẩm quyền quyết định công nhận chủ đầu tư. Khi đã trở thành chủ
10
Theo Điều 12, Nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và thi hành Luật Nhà ở và Điều 3,
Điều 5 Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng
dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản
GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh 15 SVTH: Nguyễn Đoàn Bá Duy
Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam
đầu tư, nhà đầu tư tiến hành thực hiện các thủ tục hồ sơ để cơ quan nhà nước có thẩm
quyền chấp thuận đầu tư và phê duyệt dự án căn hộ chung cư

Trên thực tế, có nhiều doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản được
thành lập, nhưng năng lực về vốn rất yếu. Khi các doanh nghiệp này tham gia hoạt
động kinh doanh bất động sản trên thị trường, do năng lực về vốn yếu, nên đã thực
hiện nhiều hoạt động huy động vốn không tuân thủ đúng quy định pháp luật gây xáo
trộn, bất ổn cho thị trường. Hiện nay, nhiều doanh nghiệp trong nước đăng ký vốn điều
lệ lớn, hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nhưng chỉ cần đáp ứng vốn
pháp định 6 tỷ theo quy định là được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp.
Thực tế, năng lực tài chính của doanh nghiệp không đảm bảo hoặc có thì chỉ là lúc đề
nghị cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp/Giấy chứng nhận đầu tư, xin chủ
trương đầu tư, khi đi vào triển khai thực hiện dự án cụ thể thì không đảm bảo năng lực
tài chính do đầu tư dàn trải vào nhiều dự án bất động sản. Nguyên nhân do: i) Quy
định mức vốn pháp định tối thiểu khi thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng
kinh doanh bất động sản (6 tỷ đồng Việt Nam) là quá thấp. ii) Quy định vốn chủ sở
hữu (“vốn thực có” của chủ đầu tư ) khi triển khai dự án (15-20% tổng mức đầu tư của
dự án) là chưa chặt chẽ để đảm bảo năng lực tài chính của chủ đầu tư. Bởi trong thực
tế, nhiều chủ đầu tư cùng lúc có thể triển khai nhiều dự án, nhất là những dự án lớn.
Việc quy định vốn sở hữu của chủ đầu tư không thấp hơn 15-20% tổng mức đầu tư của
dự án đã được phê duyệt chưa quy định cụ thể là cho từng dự án hay là cộng gộp
chung cho các dự án do Chủ đầu tư đang thực hiện
11
. Vì vậy, Luật Kinh doanh bất
động sản năm 2014 được Quốc hội thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014 đã quy định
đối với doanh nghiệp hoặc hợp tác xã kinh doanh bất động sản thì vốn pháp định do
Chính phủ quy định nhưng không thấp hơn 20 tỷ đồng (khoản 1, Điều 7, Luật Kinh
doanh bất động sản năm 2014) nhằm giảm bớt những tổ chức, cá nhân không đủ năng
lực về tài chính, năng lực về vốn nhưng vẫn muốn tham gia kinh doanh bất động sản
dễ dẫn đến những xáo trộn, bất ổn cho thị trường. Bên cạnh đó quy định về vốn chủ sở
hữu, định nghĩa vốn thực có của chủ đầu tư trong văn bản hướng dẫn hiện hành (Nghị
định 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành) cần được sửa đổi, bổ sung kịp thời theo hướng quy định cụ thể

vốn thực có của chủ sở hữu trong từng dự án được chủ đầu tư thực hiện không thấp
hơn 15- 20% để phù hợp hơn với tình hình phát triển kinh tế, xã hội, tạo sự ổn định
cho phát triển thị trường kinh doanh bất động sản
2.1.2. Bên mua căn hộ chung cư
11
Theo mục 6, phần II, Báo cáo tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 của Ủy ban nhân
dân thành phố Hồ Chí Minh ngày 16/5/2013
GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh 16 SVTH: Nguyễn Đoàn Bá Duy
Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam
2.1.2.1. Bên mua căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại
Chủ thể tham gia với tư cách bên mua căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại có
thể là cá nhân trong nước, tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
hoặc cá nhân nước ngoài, tổ chức nước ngoài (Điều 35, Luật Nhà ở năm 2005 sửa đổi,
bổ sung năm 2009) . Các chủ thể này được quyền mua và sở hữu căn hộ chung cư
dạng nhà ở thương mại tại Việt Nam
Cá nhân trong nước
Cá nhân trong nước là chủ thể thường xuất hiện nhất của hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư với tư cách là bên mua căn hộ chung cư. Tuy nhiên không phải mọi cá
nhân đều có thể tham gia vào quan hệ mua bán này. Để được tham gia vào giao dịch
mua bán căn hộ chung cư với tư cách là một chủ thể độc lập, cá nhân trong nước cần
có năng lực hành vi dân sự đầy đủ (điểm b, khoản 1, Điều 92 Luật Nhà ở năm 2005
sửa đổi, bổ sung năm 2009)
Năng lực hành vi dân sự của cá nhân khi tham gia giao kết hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư là khả năng của người đó bằng chính hành vi của mình tự do thể hiện ý
chí, xác lập, thực hiện quyền và nghĩa vụ khi họ tham gia giao kết hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư nên cá nhân đó phải đủ mười tám tuổi trở lên, không mắc bệnh tâm
thần hoặc các bệnh khác dẫn đến không làm chủ được hành vi của mình hoặc nghiện
ma túy, chất kích thích dẫn đến phá tán tài sản tài sản gia đình (Điều 19, Điều 22, Điều
23 Bộ luật Dân sự năm 2005). Do căn hộ chung cư là một đối tượng đặc biệt phải đăng
ký quyền sở hữu và nó có giá trị lớn nên để đảm bảo quyền lợi các bên khi giao kết

hợp đồng, pháp luật về nhà ở đòi hỏi cá nhân phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự
để có quyết định đúng đắn nhất khi tham gia giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư
Tổ chức trong nước
Tổ chức trong nước phải có tư cách pháp nhân: Thứ nhất, tổ chức đó phải được
thành lập hợp pháp. Thứ hai, phải có cơ cấu tổ chức chặt chẽ. Thứ ba, có tài sản độc
lập với cá nhân, tổ chức khác và tự chịu trách nhiệm về tài sản đó. Thứ tư, tổ chức đó
nhân danh chính mình tham gia các quan hệ pháp luật một cách độc lập (Điều 84, Bộ
luật Dân sự năm 2005). Khi tổ chức đã có tư cách pháp nhân, tổ chức đó có năng lực
pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao kết hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư với tư cách là bên mua căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài
GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh 17 SVTH: Nguyễn Đoàn Bá Duy
Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài gồm người Việt Nam định cư ở nước
ngoài vẫn còn giữ quốc tịch Việt Nam và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài
12
.
Người đó phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự như cá nhân trong nước và để được
mua và sở hữu căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại cho bản thân và gia đình sinh
sống thì người đó phải thỏa điều kiện:
Thứ nhất, người Việt Nam định cư ở nước ngoài vẫn còn giữ quốc tịch Việt Nam,
người đó vẫn được xem là công dân Việt Nam nên chỉ cần được tạm trú tại Việt Nam
thì người đó được quyền mua và sở hữu không hạn chế số lượng căn hộ chung cư dạng
nhà ở thương mại trong các dự án phát triển nhà ở
Thứ hai, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, do họ không còn giữ quốc
tịch Việt Nam nên họ không được xem là công dân Việt Nam. Vì vậy, người gốc Việt
Nam đó muốn mua căn hộ chung cư thì phải thỏa điều kiện được tạm trú tại Việt Nam
từ ba tháng trở lên và thuộc một trong những diện: người về đầu tư trực tiếp tại Việt
Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; là nhà khoa học,

nhà văn hoá hoặc người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu
cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam
sinh sống ở trong nước. Người gốc Việt Nam đó có thể mua và sở hữu không hạn chế
số lượng căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại trong các dự án phát triển nhà ở.
Trường hợp người gốc Việt Nam không thuộc một trong những diện trên thì chỉ được
mua một căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại trong các dự án phát triển nhà ở
thương mại
13
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là bộ phận không tách rời của dân tộc Việt
Nam. Đảng và Nhà nước Việt Nam luôn tạo mọi điều kiện về chủ trương, chính sách
để người Việt Nam định cư ở nước ngoài được hưởng những quyền lợi gần như người
Việt Nam trong nước, trong đó có chính sách nhà ở. Tuy nhiên, có những vướng mắc
khác dẫn đến chủ trương, chính sách đã có nhưng cũng gặp không ít khó khăn khi họ
muốn mua một căn nhà và sống tại Việt Nam. Do yếu tố lịch sử để lại, có nhiều người
trước đây rời Việt Nam ra nước ngoài sinh sống theo nhiều diện khác nhau (người thân
bảo lãnh, vượt biên ) hơn nữa do chính sách về di trú và quốc tịch của mỗi quốc gia
đều khác nhau đặc biệt là chính sách mở cửa của Nhà nước Việt Nam cũng chỉ mới
nới rộng trong khoảng vài năm trở lại đây nên không phải ai cũng có thể đáp ứng
những điều kiện luật định để có đủ giấy tờ chứng minh mình có quốc tịch Việt Nam
hay nguồn gốc Việt Nam. Bên cạnh đó là việc người Việt Nam phải thỏa điều kiện
được tạm trú tại Việt Nam, người gốc Việt Nam không thuộc một trong những diện
12
Theo khoản 3, Điều 3 Luật Quốc tịch năm 2008 sửa đổi, bổ sung năm 2014
13
Theo Điều 66, Điều 67 Nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn và thi hành Luật Nhà ở
GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh 18 SVTH: Nguyễn Đoàn Bá Duy
Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam
pháp luật đã quy định chỉ được phép mua và sở hữu một căn hộ chung cư dạng nhà ở
thương mại. Đây là những yếu tố cản trở để người Việt Nam định cư ở nước ngoài
mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam mà chính sách pháp luật cần có hướng sửa đổi phù

hợp hơn, tạo điều kiện hơn đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài
Luật Nhà ở năm 2014 vừa được Quốc hội thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014
đã quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ cần được nhập cảnh vào Việt
Nam (không cần phải thỏa điều kiện được tạm trú như quy định tại Điều 66, 67 Nghị
định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn và thi hành Luật Nhà ở như đã trình bày ở trên) thì
được quyền mua và sở hữu nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ chung cư gắn liền với quyền sử
dụng đất ở mà không bị hạn chế về số lượng và loại nhà ở riêng lẻ nói chung, căn hộ
chung cư nói riêng được sở hữu (khoản 1, Điều 155 Luật Nhà ở năm 2014). Đây là
hướng sửa đổi phù hợp của nhà làm luật, đáp ứng được những mong mỏi của người
Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam
Cá nhân nước ngoài
Cá nhân nước ngoài có nhu cầu mua và sở hữu căn hộ chung cư tại Việt Nam để
ở thì cá nhân nước ngoài đó phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự như cá nhân trong
nước, được phép cư trú tại Việt Nam từ một năm trở lên, đồng thời thỏa điều kiện
đang sinh sống làm việc tại Việt Nam: người đầu tư trực tiếp tại Việt Nam còn thời
hạn từ một năm trở lên hoặc là thành viên hội đồng quản trị, hội đồng quản lý hoặc
đang được thuê giữ chức vụ quản lý của doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam;
người có công đóng góp cho đất nước Việt Nam; người có trình độ kỹ sư, cử nhân
trong lĩnh vực kinh tế, khoa học, công nghệ, môi trường, giáo dục-đào tạo có giấy
phép lao động hoặc giấy phép hành nghề chuyên môn tại Việt Nam; người có kỹ năng,
chuyên môn đặc biệt được phép hành nghề tại Việt Nam; người nước ngoài kết hôn
với công dân Việt Nam. Người đó được mua và sở hữu một căn hộ chung cư dạng nhà
ở thương mại (Điều 5, Nghị định 51/2009/NĐ-CP ngày 03 tháng 6 năm 2009 của
Chính phủ hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 03
tháng 06 năm 2008 của Quốc hội quy định về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước
ngoài mua nhà, sở hữu nhà tại Việt Nam - hiện Nghị quyết 19/2008/QH12 đã hết hiệu
lực)
Chính sách cho phép cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu căn hộ chung cư
tại Việt Nam là một hướng mở của nhà làm luật, tạo điều kiện để khuyến khích cá
nhân nước ngoài vào đầu tư tại Việt Nam nhằm góp phần thúc đẩy kinh tế Việt Nam

phát triển đi lên. Tuy nhiên mức độ mở của chính sách vẫn còn nhiều hạn chế đối với
cá nhân nước ngoài. Bởi cá nhân nước ngoài đến Việt Nam với mục đích làm việc và
GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh 19 SVTH: Nguyễn Đoàn Bá Duy
Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam
đầu tư là chủ yếu nên không phải tất cả mọi người đều có gia đình đi cùng, trong khi
đó quy định của pháp luật là họ bắt buộc phải thỏa điều kiện đang sinh sống làm việc
tại Việt Nam và được cho phép cư trú tại Việt Nam từ một năm trở lên. Đây chính là
vướng mắc. Bởi đối tượng đủ điều kiện đang sinh sống và làm việc thì thường không
cư trú liên tục một năm tại Việt Nam vì đa số họ đến Việt Nam làm việc theo hợp
đồng ngắn hạn và họ thường xuyên về nước để thăm gia đình trong các kỳ nghỉ lễ của
cả Việt Nam và nước họ dẫn đến thị thực vào Việt Nam của họ đa số là vài tháng nên
rất ít trường hợp được cấp thẻ thường trú hoặc tạm trú từ một năm trở lên. Cùng với đó
là quyền sở hữu căn hộ chung cư của cá nhân nước ngoài cũng bị hạn chế khi họ
không được quyền cho thuê căn hộ chung cư đã mua (khoản 1, Điều 6, Nghị quyết
19/2008/QH12), trong khi việc sử dụng căn hộ chung cư không thường xuyên, liên tục
do phải đi công tác nhiều nơi ở trong nước hoặc ở nước ngoài, nhưng vì không được
cho thuê trong thời gian không sử dụng nhà ở nên họ cũng không muốn mua nhà ở. Vì
vậy, quy định pháp luật vẫn còn nhiều vướng mắc cần được xem xét, khắc phục
Luật Nhà ở năm 2014 vừa được Quốc hội thông qua vào ngày 25 tháng 11 năm
2014 đã quy định cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được
quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam (khoản 3, Điều 157, Luật Nhà ở năm 2014). Đây là
một hướng sửa đổi phù hợp của nhà làm luật, giúp khắc phục điểm hạn chế về điều
kiện lưu trú từ một năm trở lên tại Việt Nam đối với cá nhân nước ngoài của Nghị
quyết 19/2008/QH12 như đã trình bày ở trên. Đồng thời cá nhân nước ngoài không bị
hạn chế việc chỉ được phép mua một căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại mà cá
nhân nước ngoài được mua tối đa đến 30% số lượng căn hộ chung cư trong một tòa
nhà chung cư thương mại (điểm b, khoản 2, Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014), cũng
như việc cá nhân nước ngoài mua căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại được quyền
cho thuê căn hộ chung cư của mình khi cá nhân nước ngoài đó không có nhu cầu sử
dụng nhưng phải có văn bản thông báo về việc cho thuê nhà ở với cơ quan quản lý nhà

ở cấp tỉnh nơi có nhà ở để theo dõi, quản lý và phải nộp thuế từ hoạt động cho thuê
nhà ở này theo hướng dẫn của Chính phủ (điểm a, khoản 2, Điều 160 Luật Nhà ở năm
2014)
Tổ chức nước ngoài
Tổ chức nước ngoài là doanh nghiệp có vốn đầu tư vốn đầu tư nước ngoài đang
hoạt động tại Việt Nam từ một năm trở lên theo pháp luật về đầu tư và không có chức
năng kinh doanh bất động sản, có nhu cầu về nhà ở cho những người đang làm việc tại
doanh nghiệp đó ở. Doanh nghiệp được mua và sở hữu một hoặc một số căn hộ chung
cư dạng nhà ở thương mại để làm nhà ở cho người lao động của doanh nghiệp (khoản
GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh 20 SVTH: Nguyễn Đoàn Bá Duy
Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam
5, Điều 2, Nghị quyết 19/2008/QH12 thí điểm cho tổ chức, cá nhân mua và sở hữu nhà
ở tại Việt Nam – hiện Nghị quyết 19/2008/QH12 đã hết hiệu lực)
Tại một số địa phương có nhiều doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang
hoạt động và có các chuyên gia nước ngoài đang làm việc như: Vĩnh Phúc, Bắc Ninh,
Bình Dương, Đồng Nai nhưng lại không có căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại
phù hợp và đáp ứng các yêu cầu trong sinh hoạt của người nước ngoài hoặc có căn hộ
chung cư dạng nhà ở thương mại nhưng lại ở xa nơi làm việc, không thuận tiện cho
việc đi lại của người nước ngoài, dẫn đến mặc dù họ có nhu cầu về chỗ ở nhưng đã
chọn phương án thuê nhà ở để thuận tiện cho đi lại, làm việc. Bên cạnh đó là do chi
phí mua căn hộ chung cư còn quá cao so với chi phí thuê nhà ở cho người nước ngoài
đang làm việc tại doanh nghiệp đó ở và doanh nghiệp không được cho thuê, không
được bố trí cho cá nhân trong nước sử dụng khi nhà ở đã mua không sử dụng hết hoặc
bỏ trống khi các chuyên gia làm việc tại doanh nghiệp hết hạn về nước
14
. Vì vậy, việc
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mua và sở hữu căn hộ chung cư tại Việt Nam
vẫn còn ít
Luật Nhà ở năm 2014 vừa được Quốc hội thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014
đã quy định không chỉ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mà chi nhánh, văn

phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài không có chức
năng kinh doanh bất động sản và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại
Việt Nam đều được quyền mua căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại cho người lao
động của tổ chức nước ngoài đó ở nhưng không được dùng nhà ở để cho thuê, làm văn
phòng hoặc sử dụng vào mục đích khác (khoản 2, Điều 157 và điểm b, khoản 2 Điều
160 Luật Nhà ở năm 2014). Quy định theo hướng mở của nhà làm luật đã tạo điều kiện
để không chỉ chủ thể là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mà còn có những chủ
thể khác như đã trình bày ở trên được quyền mua căn hộ chung cư dạng nhà ở thương
mại. Bên cạnh đó, luật sửa đổi còn cho phép tổ chức nước ngoài được quyền mua tối
đa 30% số lượng căn hộ chung cư trong một tòa nhà chung cư thương mại (điểm b,
khoản 2, Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014). Những quy định mới của luật Nhà ở năm
2014 đã tạo điều kiện để kích thích sự phát triển của thị trường bất động sản nói
chung, thị trường mua bán căn hộ chung cư nói riêng, đồng thời thu hút các nhà đầu tư
nước ngoài đầu tư vào Việt Nam
2.1.2.2. Bên mua căn hộ chung cư dạng nhà ở xã hội
14
Theo Báo cáo 400/BC-CP của Chính phủ ngày 14 tháng 10 năm 2013 về tổng kết tình hình thực hiện Nghị
quyết 19/2008/QH12 về việc thí điểm cho cá nhân, tổ chức nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam
GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh 21 SVTH: Nguyễn Đoàn Bá Duy
Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam
Người được mua căn hộ chung cư dạng nhà ở xã hội là những người thuộc diện:
người có công cách mạng; cán bộ, công chức, viên chức trong cơ quan, đoàn thể Nhà
nước; sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp; người làm công tác cơ yếu (công tác cơ mật
đặc biệt, thuộc lĩnh vực an ninh quốc gia, sử dụng nghiệp vụ mật mã, kỹ thuật mật mã
và các giải pháp có liên quan để bảo vệ thông tin bí mật nhà nước
15
) được hưởng chế
độ chính sách như quân nhân; công nhân, người lao động thuộc các thành phần kinh tế
làm việc trong các khu công nghiệp; người thu nhập thấp, người theo chuẩn nghèo, hộ
nghèo; hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư nhưng chưa được bố trí chỗ ở. Đồng

thời các đối tượng này còn phải đáp ứng các điều kiện sau: Thứ nhất, người chưa có
nhà ở thuộc sở hữu của mình (người đó đang ở thuê) hoặc có sở hữu nhà nhưng diện
tích nhà ở nhỏ hơn 8m
2
sàn/người hoặc nhà ở tạm bợ hư hỏng, dột nát, chưa nhận được
bất kỳ hỗ trợ từ Nhà nước. Thứ hai, người mua căn hộ chung cư của dự án phát triển
nhà ở xã hội phải thường trú hoặc tạm trú tại tỉnh, thành phố nơi có dự án và có đóng
bảo hiểm xã hội từ một năm trở lên. Thứ ba, trường hợp người đó thuộc diện có thu
nhập thấp thì phải không nộp thuế thu nhập cá nhân thường xuyên. Đối với người mua
căn hộ chung cư mà người đó thuộc diện tái định cư thì thực hiện theo quy định,
hướng dẫn cụ thể của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án căn hộ chung cư dạng
nhà ở xã hội (Điều 14 Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của
Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội)
Nhà nước luôn khuyến khích và có những chính sách hỗ trợ tổ chức, cá nhân kinh
doanh bất động sản đầu tư tạo lập quỹ nhà ở xã hội để bán, trả chậm, trả dần đối với
người có công, công chức, viên chức, người nghèo, người có thu nhập thấp. Trong đó,
các dự án căn hộ chung cư là sự chọn lựa hàng đầu của rất nhiều nhà đầu tư. Hiện nay,
số lượng các dự án căn hộ chung cư dạng nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng khá
nhiều để đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân. Tuy nhiên, giá bán căn hộ chung cư
dạng nhà ở xã hội trên thực tế không phải rẻ, thậm chí là có mức giá bán ngang mức
giá căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại. Ví dụ: dự án 420 căn hộ chung cư dạng
nhà ở xã hội của công ty cổ phần xây dựng số 3 (Vinaconex) – Hà Nội có mức giá bán
mỗi m
2
căn hộ là 13 triệu đồng, căn hộ 50m
2
đã có mức giá 650 triệu đồng
16
, một mức
giá cao so với mức thu nhập của những đối tượng được mua căn hộ chung cư dạng nhà

ở xã hội. Vì vậy, bên cạnh những chính sách hỗ trợ tổ chức, cá nhân kinh doanh bất
động sản đầu tư tạo lập quỹ nhà ở xã hội thì nhà nước càng cần có nhiều chính sách hỗ
15
Theo khoản 1, Điều 3 Luật Cơ yếu năm 2011
16
Anh Đào – Báo điện tử VnMedia – Tập đoàn Bưu chính viễn thông Việt Nam, Nghịch lý giá nhà ở xã
hội vẫn cao, /> 1020080.html [truy cập ngày 17/9/2014]
GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh 22 SVTH: Nguyễn Đoàn Bá Duy
Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam
trợ hơn đối với những đối tượng mua nhà ở xã hội như lập quỹ hỗ trợ nhà ở xã hội, hỗ
trợ về vốn vay và lãi suất thấp cho người mua nhà ở xã hội…
Luật Nhà ở năm 2014 vừa được Quốc hội thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014
quy định về đối tượng và điều kiện được mua nhà ở xã hội vẫ giữ quy định tương tự
như với Luật Nhà ở năm 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009 và các văn bản hướng dẫn
đã được ban hành (Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính
phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội ). Tuy nhiên, Luật Nhà ở năm 2014 đã quy
định thêm về chính sách để hỗ trợ đối với những đối tượng được mua nhà ở xã hội nói
chung, căn hộ chung cư dạng nhà ở xã hội nói riêng và chính sách hỗ trợ cụ thể sẽ
được Chính phủ quy định, điều này đã giúp khắc phục được sự hạn chế của quy định
pháp luật hiện hành về chính sách hỗ trợ cho đối tượng được mua nhà ở xã hội
2.2. Đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Chủ đầu tư dự án căn hộ chung cư được phép bán căn hộ chung cư đối với căn hộ
chung cư xây dựng có sẵn, căn hộ đang xây dựng và căn hộ chung cư hình thành trong
tương lai theo dự án, thiết kế và tiến độ xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê
duyệt
17
. Đây là sự khác biệt giữa chủ đầu tư dự án căn hộ chung cư so với các chủ thể
khác khi các chủ thể này chỉ được quyền bán căn hộ chung cư khi đã có Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở
2.2.1. Căn hộ chung cư hình thành trong tương lai

Quy định pháp luật hiện hành không đưa ra định nghĩa về căn hộ chung cư hình
thành trong tương lai. Tuy nhiên, tại khoản 2, Điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP
ngày 29 tháng 12 năm 2006 được sửa đổi, bổ sung năm 2012 của Chính phủ về giao
dịch bảo đảm quy định: “tài sản hình thành trong tương lai gồm…tài sản đang trong
giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao
dịch bảo đảm”. Từ khái niệm về tài sản hình thành trong tương lai, có thể đưa ra nhận
định về căn hộ chung cư hình thành trong tương lai là căn hộ chung cư đang trong giai
đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư và khách hàng. Luật Kinh doanh bất động sản
năm 2006 cho phép chủ đầu tư được bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai
nhằm mục đích để huy động vốn phục vụ cho dự án. Sau khi ký hợp đồng, chủ đầu tư
tiếp tục thực hiện dự án theo đúng thiết kế kỹ thuật và tiến độ xây căn hộ chung cư đã
thỏa thuận với khách hàng
17
Theo khoản 1, Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006
GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh 23 SVTH: Nguyễn Đoàn Bá Duy
Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam
Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với khách hàng khi
thiết kế kỹ thuật nhà chung cư, căn hộ chung cư đã được phê duyệt và đơn vị thi công
đã xây dựng xong phần đài giằng móng hoặc đạt đến độ cao mặt bằng sàn của tầng
thấp nhất của công trình nhà chung cư và được nghiệm thu kỹ thuật. Đối với căn hộ
chung cư dạng nhà ở thương mại thì chủ đầu tư còn phải hoàn thành thủ tục mua bán
căn hộ chung cư qua sàn giao dịch bất động sản và thông báo việc thực hiện giao dịch
mua bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai với Sở Xây dựng nơi có dự án
căn hộ chung cư biết trước ít nhất 15 ngày trước khi ký hợp đồng với khách hàng được
quy định tại điểm đ, Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của
Chính phủ quy định và thi hành Luật Nhà ở. Riêng đối với căn hộ chung cư dạng nhà
ở xã hội thì chủ đầu tư phải lập danh sách những đối tượng thuộc diện và điều kiện
được mua căn hộ chung cư và gửi về Sở Xây dựng nơi có dự án căn hộ chung cư, sau
15 ngày Sở Xây dựng không có ý kiến thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua

bán căn hộ chung cư với người mua được quy định tại điểm đ, Điều 14 Thông tư
08/2014/TT-BXD ngày 23 tháng 5 năm 2014 của Bộ Xây dựng hướng dẫn Nghị định
188/2013/NĐ-CP của Chính phủ về quản lý và phát triển nhà ở xã hội
Giao dịch mua bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai giữa chủ đầu tư
với khách hàng mang lại nhiều mặt tích cực: về phía chủ đầu tư có thêm nguồn vốn
bảo đảm cho dự án được hoàn thành đúng tiến độ đã đề ra, về phía khách hàng thì việc
ký hợp đồng giúp khách hàng bảo đảm có được căn hộ với giá bán căn hộ đã được ấn
định trước, tránh được những biến động về giá căn hộ chung cư do thị trường tác động
về sau này. Tuy nhiên, bên cạnh mặt tích cực thì giao dịch mua bán căn hộ chung cư
hình thành trong tương lai cũng có mặt hạn chế, rủi ro cho người mua. Bởi người mua
chỉ có sự bảo đảm được mua căn hộ chung cư bằng một “hợp đồng trên giấy” ký với
chủ đầu tư, tiền mua căn hộ thì trao cho chủ đầu tư nhưng nếu chủ đầu tư không hoàn
thành dự án, không thể bàn giao căn hộ chung cư cho người mua thì xem như khoản
tiền người mua đã bỏ ra có khả năng mất hoàn toàn
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 vừa được Quốc hội thông qua ngày 25
tháng 11 năm 2014 có đưa ra định nghĩa về “nhà, công trình xây dựng hình thành
trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình đầu tư xây dựng và
chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây
dựng”(khoản 10, Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014). Từ khái niệm trên,
đưa ra được khái niệm căn hộ chung cư hình thành trong tương lai là căn hộ chung cư
đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu để đưa vào sử dụng
theo quy định của pháp luật về xây dựng. Như vậy, với việc Luật Kinh doanh bất động
sản năm 2014 ra đời đã đưa ra được định nghĩa thống nhất về nhà, công trình xây dựng
GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh 24 SVTH: Nguyễn Đoàn Bá Duy
Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam
hình thành trong tương lai nói chung, căn hộ chung cư hình thành trong tương lai nói
riêng là đối tượng của giao dịch mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng
2.2.2. Căn hộ chung cư đang xây dựng
Căn hộ chung cư đang xây dựng được chủ đầu tư bán thường là căn hộ chung cư
được xây thô và chưa hoàn thiện các hạng mục như: điện, nước chưa lắp đặt và đấu

nối ra bên ngoài; phần tô, trát vách của căn hộ, các nhà vệ sinh chưa được hoàn thiện;
trần nhà chưa được tô, trát và đóng trần; các phòng ngủ chưa được xây để ngăn vách;
sàn nhà chưa được lát gạch, hoặc lát ván sàn; nhà vệ sinh chưa chống thấm, lát gạch;
thiết bị vệ sinh, hệ thống đèn chưa lắp đặt…
18
. Khách hàng mua căn hộ chung cư được
xây thô sẽ bỏ ra một khoản chi phí để sửa sang, nâng cấp theo nhu cầu của mình. Việc
hoàn thiện các hạng mục này của căn hộ chung cư không làm ảnh hưởng đến kết cấu,
cấu trúc của nhà chung cư, cũng như không làm ảnh hưởng kết cấu các căn hộ chung
cư khác xung quanh
Hiện nay, các chủ đầu tư dự án căn hộ chung cư thường bán căn hộ chung cư
được xây thô. Bởi bắt nguồn từ tâm lý của một lượng khách hàng không nhỏ muốn
mua căn hộ chung cư dạng này, sau đó họ tự bỏ tiền để đầu tư thêm một khoản nhằm
sửa sang căn hộ chung cư theo ý thích và phù hợp mục đích sử dụng của bản thân và
gia đình cũng như giảm bớt áp lực về giá mua và tiết kiệm được một khoản chi phí sửa
sang lại căn hộ chung cư theo đúng ý nếu phải mua căn hộ chung cư đã có sẵn; về phía
chủ đầu cư việc bán căn hộ chung cư xây thô cũng giúp chủ đầu tư giảm đi một phần
sức ép từ vốn vay để đầu tư dự án, chủ đầu tư thu được tiền từ khách hàng, cân đối
được tài chính của dự án đồng thời tránh được nguy cơ tồn kho căn hộ chung cư
2.2.3. Căn hộ chung cư có sẵn
Căn hộ chung cư đã có sẵn là dạng căn hộ chung cư đã được chủ đầu tư xây
dựng hoàn thành đúng theo thiết kế kỹ thuật, hoàn thiện những hạng mục xây dựng
bên trong, bên ngoài căn hộ chung cư như hệ thống điện, nước, vách, trần, sàn nhà, các
phòng, nhà vệ sinh đều được tô, trát…hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đã
được xây dựng hoàn chỉnh, khách hàng chỉ việc mua căn hộ chung cư và sử dụng. Vì
căn hộ chung cư đã được xây dựng hoàn thành nên giá bán căn hộ cao hơn so với giá
bán căn hộ chung cư được xây thô cùng loại nên khách hàng cần có đủ nguồn tài chính
để mua căn hộ chung cư dạng này. Ưu điểm của căn hộ chung cư đã có sẵn là khách
hàng không cần phải bỏ chi phí để xây dựng hoàn thiện căn hộ chung cư như đối với
18

17
Thanh Hà, Nhà xây thô, thô thế nào?, Tạp chí Kiến trúc Việt Nam số tháng 3/2013, Viện Kiến trúc quốc gia –
Bộ Xây dựng, trang 10
GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh 25 SVTH: Nguyễn Đoàn Bá Duy