Phát triển dịch vụ thẩm định giá ở Việt Nam

BăGIÁOăDCăVÀăÀOăTO
TRNGăIăHCăKINHăTăTP.HCM

ầầầ.  ầầầầ.



TÔ CÔNG THÀNH




P
P
H
H
Á
Á
T
T


T
T
R
R
I
I


N

N


D
D


C
C
H
H


V
V




T
T
H
H


M
M







N
N
H
H


G
G
I
I
Á
Á






V
V
I
I


T
T

N
N
A
A
M
M



Chuyên Ngành : Thng mi
Mưăs : 62.34.10.01


LUNăÁNăTINăSăKINHăT


Ngiăhngădnăkhoaăhc:


GS.TSăNGUYNăỌNGăPHONG

TP.ăHăCHệăMINHă– NMă2012
i

MCăLC
LI CAM OAN
DANH MC CÁC CH VIT TT
DANH MC BNG
DANH MC BIU  VÀ HÌNH V
M U
1. T VN  1
2. MC TIÊU NGHIÊN CU 2
3. TNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CU LIÊN QUAN N LUN ÁN 3
4. I TNG NGHIÊN CU VÀ PHM VI NGHIÊN CU 6
5. PHNG PHÁP NGHIÊN CU 7
6. QUY TRÌNH NGHIÊN CU 8
7. TệNH MI VÀ ịNG GịP CA LUN ÁN 9
8. KT CU CA LUN ÁN 9

CHNG 1: C S KHOA HC V PHÁT TRIN DVTG TRONG NN KINH T
QUC DÂN
1.1. KHÁI NIM V TG VÀ DVTG 10
1.1.1. Khái nim dch v 10
1.1.2. Phơn loi các loi hình dch v 11
1.1.3. Thm đnh giá 12
1.1.3.1. Khái nim TG 12
1.1.3.2. Mi quan h gia TG vƠ kim toán 13
ii

1.1.3.3. Mc đích TG tƠi sn 15
1.1.3.4. Các phng pháp trong TG 16
1.1.3.5. Quy trình TG 20
1.1.4. Dch v thm đnh giá 21
1.1.4.1. Khái nim DVTG 21
1.1.4.2. c đim DVTG 23
1.1.4.3. Vai trò ca DVTG 25
1.1.4.4. Phát trin DVTG 26
1.2. C S KHOA HC V PHÁT TRIN DVTG 27
1.2.1. Lý thuyt cung và cu v DVTG 27
1.2.1.1. LỦ thuyt cu DVTG 27
1.2.1.2. LỦ thuyt cung DVTG 28
1.2.2. Mi quan h v cung – cu đi vi s phát trin ca DVTG 29
1.2.3. C s lỦ thuyt liên quan đn xu hng s dng DVTG 32
1.2.4. C s lỦ thuyt v cnh tranh tác đng đn DVTG 33
1.2.5. Các yu t v mô tác đng đn s phát trin ca DVTG 35
1.2.6.  xut mô hình các nhơn t tác đng đn phát trin DVTG 37
1.3. NGHIÊN CU KINH NGHIM PHÁT TRIN DVTG TI MT S QUC
GIA 38
1.3.1. DVTG ti Singapore 38
1.3.2. DVTG ti Malaysia 41
1.3.3. DVTG ti Thái Lan 44
1.3.4. DVTG Australia 45
iii

1.3.5. Nhng bƠi hc kinh nghim cho Vit Nam 47
CHNG 2: THC TRNG PHÁT TRIN DVTG  VIT NAM THI GIAN QUA
2.1 TÌNH HÌNH PHÁT TRIN DVTG T 1997 N 2011 50
2.1.1 Tình hình phát trin DVTG giai đon t 1997 – 2005 50
2.1.2 Tình hình phát trin DVTG giai đon t 2005 đn 2011 55

2.1.3 Phơn tích kt qu kho sát tình hình cung ng DVTG ca các doanh nghip
cung ng 61
2.1.3.1 V mu nghiên cu 61
2.1.3.2 V sn phm DVTG ca công ty 62
2.1.3.3 Phng thc tip cn khách hƠng 66
2.1.3.4 Khó khn các doanh nghip cung ng DVTG gp phi 68
2.1.3.5 Các doanh nghip t đánh giá 71
2.1.4 Phơn tích kt qu kho sát t phía ngi s dng DVTG 74
2.1.4.1 Mu nghiên cu 74
2.1.4.2 Mc đích vƠ tiêu thc s dng DVTG ca ngi s dng DV 75
2.1.4.3 Kênh thông tin tip cn DN cung ng DVTG 76
2.1.4.4 Tiêu thc la chn DN cung ng DVTG 78
2.2 PHÂN TệCH CÁC NHÂN T TÁC NG N S PHÁT TRIN DVTG 80
2.2.1 Mô hình các nhơn t nh hng đn DVTG ti Vit Nam 80
2.2.2 Xơy dng, kim đnh thang đo các nhơn t tác đng đn DVTG ti Vit
Nam 83
2.2.2.1 C s xơy dng và kim đnh thang đo các nhơn t 83
2.2.2.2 Kt qu phân tích Cronbach alpha ca thang đo các nhơn t tác đng đn s
phát trin DVTG 86
iv

2.2.2.3 Kt qu phơn tích nhơn t EFA ca thang đo các yu t tác đng đn s phát
trin DVTG 88
2.2.3 Mô hình điu chnh các nhơn t nh hng đn DVTG ti Vit Nam 90
2.2.4 Phân tích mô hình hi quy tuyn tính các nhơn t tác đng đn DVTG 91
2.2.4.1 Phân tích tng quan các nhơn t - h s Pearson 91
2.2.4.2 Phân tích mi tng quan các nhơn t bng mô hình hi quy tuyn tính 92
2.2.4.3 Kim đnh gi thuyt 93
2.3 ÁNH GIÁ CHUNG V HOT NG DVTG TI VN 95
2.3.1 im mnh 95

2.3.2 im yu 96
2.3.3 C hi 96
2.3.4 Thách thc 97
CHNG 3: GII PHÁP PHÁT TRIN DVTG  VIT NAM
3.1 QUAN IM PHÁT TRIN DVTG  VN N NM 2020 99
3.2 GII PHÁP PHÁT TRIN DVTG  VN 101
3.2.1 Mc tiêu ca các gii pháp phát trin DVTG  VN 101
3.2.2 Cn c đ xut các gii pháp phát trin DVTG  VN 101
3.2.3 Ni dung các gii pháp phát trin DVTG  VN 102
3.2.3.1 Gii pháp nơng cao cht lng vƠ giá tr DVTG 102
3.2.3.2 Nơng cao nng lc cnh tranh ca các doanh nghip cung ng DVTG104
3.2.3.3 HoƠn thin môi trng pháp lỦ cho phát trin DVTG 106
3.2.3.4 Phát trin doanh nghip cung ng DVTG 109
3.2.3.5 Cung ng DVTG tƠi sn vô hình 113
v

3.2.3.6 Phát trin hp tác quc t vƠ cung ng DVTG ra th trng th gii 115
3.2.3.7 Phát trin s lng các doanh nghip kinh doanh DVTG 117
3.2.4 Kin ngh vi c quan nhƠ nc vƠ Hi TG VN 119
3.2.4.1 Nhn thc v vai trò ca Chính ph trong DVTG 119
3.2.4.2 Tng cng nng lc qun lỦ NhƠ nc v DVTG 120
3.2.4.3 Thành lp vin TG NhƠ nc 120
3.2.4.4 Kin ngh đi vi Hi TG Vit Nam 120
3.2.4.5 Tng cng hp tác quc t trong lnh vc TG 122
3.2.4.6 Kin ngh nơng cao nng lc ca đi ng thm đnh viên c v s lng vƠ
cht lng 123
3.2.4.7 Tng cng c s vt cht, h thng thông tin, c s d liu phc v hot
đng ca DVTG 125
3.2.4.8 ThƠnh lp hi đng TG quc gia 126
KT LUN 128

CÁC CỌNG TRÌNH Ã C CỌNG B
TÀI LIU THAM KHO
PH LC







vi

DANHăMCăCÁCăCHăVITăTT

API
:
Vin bt đng sn Australia (Australian Property Institute)
ASA
:
ASEAN Valuers Association (Hip hi TG các nc ASEAN)
ASEAN
:
Cng đng các nc ông Nam Á (Asia – Pacific Economic Co-
oporation)
AVA
:
American Society of Appraisers (Hip hi các Thm đnh viên
M)
BS
:

Bt đng sn
BVAEA
:
Hi đng các nhƠ đnh giá, nhƠ TG vƠ đi lỦ kinh doanh bt
đng sn (The Board of Valuers, Appraisers and Estate Agents)
DVTG
:
Dch v thm đnh giá
DN
:
Doanh nghip
DV
:
Dch v
GDP
:
Tng sn phm quc ni (Gross Domectis Product)
GNP
:
Tng sn phm quc dơn (Gross National Product)
IAAO
:
International Association of Assessing Officers (Hip hi các nhƠ
TG quc t).
ISM
:
Vin các nhƠ giám đnh Malaysia (Institution of
Surveyors, Malaysia)
IVSC
:

International Valuation Standards Council (Hi đng tiêu chun
TG quc t).
MUTRAP

:

D án h tr thng mi đa biên (Multilateral Trade Assistance
Project)
NCS
:
Nghiên cu sinh
vii

NH
:
Ngân hàng
NH TMCP
:
Ngơn hƠng thng mi c phn
PEPS
:
Hip hi các nhƠ TG khu vc t nhơn (Association Of Valuer,
Property Managers, Estate Agents And Property Consultants In
The Private Sector Malaysia)
PVB
:
Vn phòng TG bt đng sn (Property Valuation Bureau)
RICS
:
Royal Institution of Chartered Surveyors (Vin TG hoƠng gia

Anh).
SISV
:
vin các nhƠ TG vƠ kho sát Singapore (Singapore Institute of
Surveyors and Valuers)
TG
:
Thm đnh giá
TV
:
Thm đnh viên
VAT
:
Hip hi các nhƠ TG Thái Lan (Valuation
Association of Thailand)
VN
:
Vit Nam
WAVO
:
World Association of Valuation Organisations (Hip hi các t
chc thm đnh th gii).
WTO
:
T chc thng mi th gii (World Trade Organization)

viii

DANHăMCăCÁCăBNG
Trang
Bng 2.1: Chin lc đi phó ca Doanh nghip cung ng DVTG 72
Bng 2.2: Kt qu Cronbach’s Alpha ca các thang đo thƠnh phn 88
Bng 2.3: Kt qu phơn tích nhơn t EFA 90
Bng 2.4: Kt qu phơn tích tng quan gia các nhơn t 93
Bng 2.5 : Kt qu kim đnh gi thuyt mi liên h các nhơn t 94
















ix

DANHăMCăCÁCăBIUăăVÀăHÌNHăV

Trang
Hình 0.1: Quy trình thc hin nghiên cu 8
Hình 1.1: Mô hình mi liên h các nhơn t cung vƠ cu tác đng đn xu hng phát trin
th trng 30
Hình 1.2: Mô hình ch s hƠi lòng khách hƠng ca M (American Customer Satisfaction
Index – ACSI) 32
Hình 1.3: Mô hình phơn tích các nhơn t tác đng đn phát trin DVTG 38
Biuăđă2.1: Khi lng thm đnh  mt s đa phng (2008 – 2010) 53
Biuăđă2.2: S lng hp đng DVTG qua các nm 57
Biuăđă2.3: Tc đ tng trng doanh thu qua các nm 57
Biuăđă2.4: Phơn tích cu th trng 57
Biuăđă2.5: S lng các doanh nghip vƠ doanh thu nm 2010 58
Biuăđă2.6: T l Doanh thu ca các doanh nghip 59
Biuăđă2.7: Phơn b các Doanh nghip vƠ chi nhánh doanh nghip TG trên phm vi c
nc (nm 2011) 60
Hình 2.8: Loi hình doanh nghip TG 62
Hình 2.9: S nm đƣ hot đng ca doanh nghip DVTG 62
Hình 2.10: Nhóm SP DVTG ch lc ca công ty 63
Hình 2.11: Nhóm SP DVTG ch lc ca công ty trên tng doanh thu 66
Hình 2.12: Loi hình DVTG ca doanh nghip 67
Hình 2.13: Các hot đng xúc tin thng mi ca DN cung ng DVTG 68
Hình 2.14: Các khó khn ca DNDVTG 70
Hình 2.15: Mc đ giám sát cht lng 72
x

Hình 2.16: Mc giá dch v cung cp ca các DN 73
Hình 2.17: ánh giá v mc đ nhn bit thng hiu ca DN 74
Hình 2.18: ánh giá v mc đ cnh tranh ca các DN trong nc 74
Hình 2.19: ánh giá v mc đ cnh tranh ca các DN trong nc vƠ nc ngoài 74
Hình 2.20: Loi hình hot đng ca phía s dng dch v đc kho sát 75

Hình 2.21: NgƠnh ngh hot đng ca phía s dng dch v đc kho sát 76
Hình 2.22: Mc đích s dng DVTG 76
Hình 2.23: Tiêu thc yêu cu khi s dng DVTG 77
Hình 2.24: Kênh thông tin ngi s dng tip cn DN cung ng DVTG 77
Hình 2.25: Tiêu thc la chn DN cung ng DVTG 80
Hình 2.26: Mô hình các nhơn t nh hng đn s phát trin DVTG 82
Hình 2.27: Mô hình nghiên cu điu chnh 91




1
MăU

1. T VNă.
Dch v thm đnh giá (DVTG) lƠ mt dch v tn ti khách quan trong đi
sng kinh t xƣ hi ca tt c các nc có nn kinh t hot đng theo c ch th
trng. DVTG có vai trò quan trng trong tt c các loi quyt đnh ca các t
chc vƠ các cá nhơn có liên quan đn vic qun lỦ, s hu, mua bán, tính thu, bo
him, cho thuê, cm c vƠ kinh doanh tƠi sn, ầ Chính vì th mƠ DVTG trên th
gii đƣ phát trin vƠ đc chp nhn lƠ mt ngh nghip cn thit bt đu t thp k
40 ca th k 20 tr li đơy [9, tr 4].
Trong quá trình hi nhp kinh t quc t đƣ din ra sơu rng, nhu cu v liên
doanh, liên kt kinh t vi các doanh nghip nc ngoƠi; vay n ca chính ph vƠ
vay n nc ngoƠi cn có s bo lƣnh ca chính ph cho các d án ngƠy mt gia
tng, t đó xut hin yêu cu ngƠy cƠng nhiu, đa dng trên nhiu lnh vc ca nn
kinh t nc ta nh: xác đnh giá tr tƠi sn mua sm t ngun vn NhƠ nc; xác
đnh giá tr tƠi sn đ góp vn, c phn hóa doanh nghip, th chp, mua bán,
chuyn nhng tƠi sn, tƠi sn trong vic thi hƠnh án ca các bên có liên quan. Vì
vy, vic xác đnh đúng đn giá tr ca các ngun lc, tng loi hình tƠi sn thuc

ngun lc nƠy có Ủ ngha rt quan trng trong vic qun lỦ, s dng tƠi sn mang li
hiu qu kinh t cao nht cho nn kinh t nc ta trong thi k hin nay.
Xut phát t yêu cu khách quan phi xác đnh đúng đn giá tr tƠi sn phc v
cho yêu cu qun lỦ, s dng tƠi sn ca các đi tng (NhƠ nc, ngi mua, ngi
bán, các nhƠ đu t, ầ) phc v cho các mc đích s dng tƠi sn nh đƣ nói  trên;
NhƠ nc phi hình thƠnh các t chc trung gian tƠi chính có đ điu kin đ cung
cp DVTG. Theo quy đnh ca pháp lut đ xác đnh đúng đn giá tr th trng ca
tƠi sn phc v cho vic trao đi, giao dch v tƠi sn, hƠng hóa trên th trng lƠ ht
sc cn thit góp phn to nên môi trng kinh doanh minh bch, lƠnh mnh, ngn
nga các hƠnh vi tham nhng, lƣng phí qua giá; xut phát t các yêu cu khách quan
v qun lỦ kinh t th trng, yêu cu đòi hi ca xƣ hi nh trên mƠ DVTG cn
đc phát trin trong nn kinh t th trng có s qun lỦ ca NhƠ nc.
 Vit Nam, sau khi xóa b ch đ kinh t k hoch hóa tp trung, bao cp
sang hot đng theo c ch th trng, NhƠ nc đƣ b c ch hƠnh chính do NhƠ
2
nc đnh đot giá chuyn sang c ch giá th trng có s qun lỦ ca NhƠ nc.
Khi nn kinh t th trng ngƠy cƠng phát trin, các ngun lc vn, vt t, lao đng,
vƠ đc bit lƠ đt đai đƣ tr thƠnh hƠng hóa vƠ tham gia vƠo quá trình công nghip
hóa, hin đi hóa đt nc, thì nhu cu TG tƠi sn ca nn kinh t đƣ xut hin
nhanh chóng vƠ đc xƣ hi tha nhn. Tuy mi bc đu hot đng t nm 1993 –
1994 nhng Vit Nam đƣ đc công nhn lƠ thƠnh viên chính thc ca Hiêp hi
TG Asean (1997); t ngƠy 01/06/1998 tham gia y ban tiêu chun TG quc t
vi t cách lƠ Hi viên thông tn vƠ đn tháng 11/2009 đƣ tr thƠnh thƠnh viên
chính thc ca Hi đng tiêu chun TG quc t - IVSC. n nay, pháp lut Vit
Nam đƣ cho phép hn 60 doanh nghip hot đng DVTG vƠ công nhn hn 280
thm đnh viên v giá đ điu kin hƠnh ngh TG trên toƠn quc.
Trong khi đó DVTG ti các nc trong khu vc Asean vƠ trên th gii đƣ
phát trin mnh. DVTG  mc đ cao, sơu rng vƠ lơu đi nh ti M (ngƠnh
TG đƣ có gn 80 nm), ti New zealand hn 100 nm, ti Canada, vƠ Malaysia
hn 60 nm, ti Thái Lan hn 40 nm, ầ đn nay Vit Nam mi ch hn 10 nm.

Thc t cho thy hot đng TG ti nc ta vn còn mang tính “mi m” vƠ vn
cha đáp ng đc các nhu cu đòi hi ca nn kinh t; khung pháp lỦ cha đng
b, chng chéo; h thng thông tin, c s d liu v TG cha đc xơy dng
chun mc, còn nghèo nƠn, manh mún, thiu tính thng nht; So vi l trình hi
nhp WTO, đn nm 2012 chúng ta cn có 1.000 thm đnh viên v giá; T đó
cho thy rng DVTG Vit Nam cn mt chin lc phát trin nhm phát huy ti
đa vai trò h tr phát trin nn kinh t quc dơn. Do vy, rt cn mt công trình
khoa hc mang tính h thng đ đnh hng phát trin DVTG ti VN. Xut phát
t nhu cu thc t trên, Nghiên cu sinh (NCS) quyt đnh chn đ tƠi “Ph́tătrină
dchăvăthmăđnhăgí ăVităNam” đ lƠm lun án nghiên cu.
2. MC TIÊU NGHIÊN CU
Nghiên cu phát trin DVTG Vit Nam nhm mc tiêu:
- Th nht, lun án tin hƠnh phơn tích thc trng phát trin DVTG  Vit
Nam t lúc hình thƠnh cho đn nay, vi hai ni dung lƠ nhu cu v DVTG
vƠ cung ng DVTG. Lun án phơn tích các nhân t nh hng phát trin
DVTG ti Vit Nam.
3
- Th hai, lun án xơy dng vƠ kim đnh thang đo tác đng đn s phát trin
DVTG. Xơy dng vƠ kim đnh mô hình các nhơn t tác đng đn s phát
trin DVTG  VN.
- Th ba, lun án đ xut các quan đim, gii pháp vƠ kin ngh đ phát trin
DVTG  Vit Nam đáp ng nhu cu phát trin kinh t đt nc.
3. TNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CUăLIểNăQUANăN LUN ÁN
Có nhiu công trình nghiên cu v TG. Nghiên cu sinh xin nêu mt s
công trình tiêu biu:
- Lun án tin s “nh giá bt đng sn th chp trong các ngân hàng thng
mi Vit nam hin nay” (2011), ca tác gi Ngô Th Phng Tho, nghiên cu
c s lỦ lun v vn đ thm đnh giá bt đng sn th chp trong hot đng
cho vay ca các Ngơn hƠng thng mi. Phơn tích đánh giá thc trng đnh giá
bt đng sn th chp trong hot đng cho vay ca các ngơn hƠng thng mi

Vit Nam. i tng nghiên cu ca đ tƠi lƠ hot đng đnh giá BS th
chp trong hot đng cho vay ca các ngơn hƠng thng mi. Nhìn chung, đ
tƠi mang tính chuyên sơu v nghip v thm đnh giá, mi ch dng li 
phng pháp vƠ quy trình t chc thm đnh giá BS th chp, ch cha nhc
đn thm đnh giá nh mt loi hình dch v.
- Lun án tin s “Các gii pháp thúc đy s phát trin thm đnh giá  Vit Nam
trong nhng nm ti” (2003), tác gi Phm Th Ngc M, i hc Quc gia TP
HCM.
-  án “Nâng cao nng lc và phát trin ngh thm đnh giá giai đon 2008 –
2020” ca B TƠi chính. Nghiên cu nƠy thông qua vic nêu lên s cn thit
ca ngh thm đnh giá, đánh giá thc trng hot đng thm đnh giá  VN, t
đó đ ra mc tiêu vƠ gii pháp nơng cao nng lc vƠ phát trin ngh thm đnh
giá  VN. Nghiên cu trình bƠy khá c bn nhng vn đ cn thit cho s phát
trin ca hot đng thm đnh giá, tuy nghiên nghiên cu cha đ cp đn s
phát trin thm đnh giá nh lƠ mt dch v. Da trên nghiên cu nƠy, lun án
rút ra nhng bƠi hc kinh nghim trong quá trình phát trin DVTG tƠi VN.
- BƠi báo Phơn tích cnh tranh trong dch v thm đnh giá (A Competitive
Analysis of Business Valuation Services) ca Michael A. Crain [53] . Ni dung
4
chính là xác đnh đc nhng “lc lng” nh hng đn s phát trin dch v
thm đnh giá. ó lƠ: S đe da ca các đi th gia nhp ngƠnh; Áp lc ca
ngi mua; S đe da ca các sn phm hoc dch v thay th; Áp lc ca nhƠ
cung cp; vƠ S cnh tranh ni b ngành. Mi doanh nghip trong ngƠnh thm
đnh giá chu s tác đng ca tng lc lng  mt mc đ nƠo đó. Trên c s
nhn thc nƠy, các công ty có th t xác đnh v trí ca mình đ đi phó li lc
lng cnh tranh, vƠ d đoán đc nhng thay đi có th giúp công ty giành
đc li th hn các đi th cnh tranh.
- TƠi liu chuyên môn v thm đnh giá (bng ting Vit vƠ ting Anh) phc v
cho vic đƠo to, nghiên cu v thm đnh giá:
 Các tƠi liu bng ting Vit:

o “Nguyênă lỦă chungă đnhă gíă tàiă snă vàă gíă tră doanh nghip” ca TS
Nguyn Minh HoƠng (2008) [17]. TƠi liu nghiên cu nƠy đ cp đn các
khái nim c bn, các nguyên tc thm đnh giá trong nn kinh t th trng,
các phng pháp thm đnh giá tƠi sn lƠ bt đng sn vƠ thm đnh doanh
nghip. Nghiên cu nƠy ch tp trung vƠo nhng k thut phơn tích thm
đnh nhm xác đnh giá tr tƠi sn, cha đ cp đn thm đnh giá nh mt
loi hình dch v.
o “Thmă đnhă gíă tàiă snă &ă doanhă nghipă (lỦă thuytă vàă bàiă tp)” ca
Nguyn Minh in (2010) [14]. TƠi liu nghiên cu khá chi tit các vn đ
chung v thm đnh giá tƠi sn nh đi tng thm đnh giá, các phng
pháp thm đnh giá, quy trình thm đnh giá. TƠi liu cng phơn tích chi tit
các đc tính vƠ cách thc thm đnh các loi tƠi sn nh bt đng sn, máy
móc thit b vƠ thm đnh giá doanh nghip. Nghiên cu nƠy mang li mt
cái nhìn tng quát v thm đnh giá tƠi sn vƠ doanh nghip, tuy nhiên nghiên
cu mi ch dng li  hot đng thm đnh giá, cha đ cp phơn tích dch
v thm đnh giá.
o “nhă gíă thngă hiu” ca PGS.TS V Trí Dng, NCS Nguyn Tin
Dng, Th.S Trn Vit HƠ (2009) [13]. TƠi liu nghiên cu tp hp các bƠi
vit trong nc vƠ th gii v thng hiu vƠ thm đnh giá tƠi sn thng
hiu. TƠi liu cng có mt s bƠi vit nói v phng pháp thm đnh giá tƠi
5
sn vô hình, Ủ kin mt s chuyên gia v thm đnh giá thng hiu  Vit
Nam. Cng nh các nghiên cu trc, nghiên cu nƠy tp trung vƠo mt lnh
vc ca thm đnh giá lƠ thm đnh giá tƠi sn vô hình, cha tp trung vƠo
nghiên cu dch v thm đnh giá. Da trên nghiên cu nƠy, lun án rút ra
nhng bƠi hc kinh nghim trong quá trình phát trin DVTG tƠi VN.
o “Thmă đnhă gíă Btă đngă sn” do Nguyn Duy Thin biên dch, TS
Nguyn Ngc Tun vƠ NCS Tô Công ThƠnh biên tp ni dung. ơy lƠ
nghiên cu đc biên dch t tƠi liu nc ngoƠi. Nghiên cu mang đn mt
cái nhìn tng th v thm đnh giá bt đng sn  nc ngoƠi, vƠ có mt s

ví d c th v thm đnh mt s loi hình bt đng sn c th. Nghiên cu
có mt s kt qu khá hu ích đ lun án tham kho, vƠ so sánh đi chiu vi
phng pháp thm đnh giá bt đng sn  Vit Nam.
o “Nângăcaoănngălcăvàăph́tătrinănghăthmăđnhăgíăăVităNam” ca
TS Nguyn Vn Th, ch tch Hi đng qun tr, Tng Giám đc Công ty C
phn Thông tin và Thm đnh giá min Nam (2009) [32]. ơy lƠ bƠi vit
nhm nói lên s cn thit ca ngƠnh thm đnh giá, thm đnh giá bt đng
sn. Thông qua vic đánh giá thc trng ngh thm đnh giá  Vit Nam, tác
gi đa ra 04 gii pháp nhm phát trin ngh thm đnh giá  Vit Nam. Có
th thy, nghiên cu nƠy đƣ hng đn s phát trin ca ngh thm đnh giá
nên kt qu ca nó đúc kt nhng bƠi hc kinh nghim đ lun án có th
tham kho cho quá trình nghiên cu phát trin DVTG  Vit Nam.
 Các tƠi liu bng ting Anh:
o “Real estate principles – a value approach” ca David C.Ling vƠ Wayner.
Archer (2008) [50]. TƠi liu nghiên cu nƠy đ cp đn th trng bt đng
sn, giá tr th trng ca bt đng sn, các yu t tác đng đn giá tr th
trng ca bt đng sn, vƠ thm đnh bt đng sn thng mi. Nghiên cu
nƠy mang li mt bc tranh tng quan v giá tr th trng ca tƠi sn lƠ bt
đng sn, mt yu t quan trng trong hot đng thm đnh giá, cha đ cp
đn DVTG.
o “Market analysis for real estate” ca Stephen F.Fanning (2005) [49]. Tài
nghiên cu đa ra các khái nim trong phơn tích th trng bt đng sn, vƠ
6
đa ra ng dng nguyên tc s dng cao nht vƠ tt nht vƠo thm đnh giá
bt đng sn. Nghiên cu nƠy lƠ mt nghiên cu chuyên sơu vƠo thm đnh
giá tƠi sn lƠ bt đng sn, s dng trng s giá tr s dng ca bt đng sn.
o “The student handbook to the appraisal of real estate” ca Mark
R.Rattermann (2004) [42]. TƠi liu nghiên cu đ cp mt cách c bn v bt
đng sn, th trng bt đng sn, vƠ các phng pháp thm đnh bt đng
sn.

o “Land valuation – adjustment procedures and assignments” ca James
H.Boykin (2001) [45]. TƠi liu nghiên cu nƠy nghiên cu chuyên sơu v
cách điu chnh, đánh giá giá tr khi tƠi sn thm đnh lƠ bt đng sn.
Trong phm vi nhng tƠi liu tip cn đc, NCS thy rng rt ít các đ tƠi
nghiên cu v TG ti Vit Nam vƠ thng đc đ cp di góc đ k thut tính
toán, phơn tích thm đnh hoc tp trung nghiên cu vƠo giai đon trc 2004. Bên
cnh đó, cng có nhng tƠi liu đ cp đn hot đng TG nh mt loi hình dch
v nhng ch yu đc đ cp trong mt s báo, tp chí di dng tin tc, ầ.
Do góc đ vƠ thi đim nghiên cu khác nhau, mc đích, phng pháp tip
cn khác nhau nên có th nói các công trình nghiên cu trên cha có công trình nào
nghiên cu chuyên sơu v phát trin DVTG  Vit Nam. Tuy nhiên, các thông tin
vƠ t liu trên s lƠ ngun tƠi liu tham kho cho vic nghiên cu tng hp v phát
trin DVTG, góp phn hoƠn thin đnh hng phát trin DVTG ti VN.
4. IăTNG NGHIÊN CU VÀ PHM VI NGHIÊN CU
4.1. iătngănghiênăcu:
 i tng nghiên cu ca Lun án lƠ DVTG. Lun án nghiên cu s
phát trin DVTG v phía bên cung ln phía bên cu.
4.2. Phmăviănghiênăcu:ă
 Văkhôngăgian, lun án đc thc hin ti Vit Nam. NgoƠi ra, lun án
cng tng hp, tham kho các tƠi liu v phát trin DVTG  mt s
nc trong khu vc vƠ trên th gii.
 Văthiăgian, các s liu s cp vƠ th cp đc tác gi thu thp t nm
1997 – 2011. VƠ nghiên cu chi tit hn, tác gi chn thi đim t nm
7
2002 do đơy lƠ thi đim ra đi ca pháp lnh giá, vƠ cng có th nói lƠ
thi đim ra đi ca ngƠnh TG ti Vit Nam.
5. PHNGăPHÁPăNGHIểNăCU
Lun án s dng kt hp nhiu phng pháp khác nhau.
 Nghiên cu s b đc thc hin bng phng pháp nghiên cu đnh tính
vƠ đnh lng. Các nghiên cu s b nƠy đc thc hin ti TP.HCM.

Nghiên cu đnh tính đc thc hin thông qua k thut tho lun nhóm
tp trung. Thông tin thu thp t nghiên cu đnh tính nhm khám phá b
sung điu chnh thang đo nhng nhơn t tác đng đn phát trin DVTG.
Nghiên cu đnh lng s b đc thc hin bng k thut phng vn trc
tip. Thông tin thu thp t nghiên cu đnh lng nƠy dùng đ sƠng lc
các bin quan sát dùng đ đo lng các nhơn t tác đng đn th trng
DVTG.
 Nghiên cu chính thc đc thc hin bng phng pháp nghiên cu đnh
lng thông qua phng vn trc tip khách hƠng đƣ s dng DVTG vƠ
khách hƠng tim nng. Nghiên cu chính thc đc tin hƠnh ti Tp.HCM
vƠ mt s tnh, thƠnh. Mu nghiên cu lƠ 280. (xem quy trình nghiên cu
 hình 0.1)
Ngoài ra, lun án còn s dng mt s phng pháp khác:
 Phng pháp phơn tích, so sánh vƠ tng hp: da trên d liu vƠ thông tin
thu thp đc, kt hp vi nhng kin thc đƣ đc hc tp, nhng kinh
nghim công tác ca bn thơn, tác gi s dng phng pháp phơn tích,
thng kê kinh t đ h thng hóa các vn đ, s dng phng pháp so
sánh, tng hp vƠ đa ra nhng nhn xét, đánh giá v hot đng ca
DVTG ti Vit Nam trong thi gian qua.
 Phng pháp chuyên gia: đi vi các vn đ liên quan đn ni dung
nghiên cu, tác gi trc tip tho lun, tham kho Ủ kin ca mt s
chuyên gia có tham gia trong lnh vc TG, vƠ các chuyên gia trong các
lnh vc có liên quan.
8
Ngun thông tin phc v nghiên cu:
 Thông tin th cp: thông tin t Cc Qun lý giá – B TƠi chính, thông tin
t Hip hi TG Vit Nam, t Tng cc Thng kê vƠ các B, Ngành có
liên quan, các website, sách báo, tp chí trong nc vƠ quc t.
 Thông tin s cp: Thu thp t x lỦ bng cơu hi phng vn qua phn
mm SPSS.

6. QUY TRÌNH NGHIÊN CU
Hình 0.1 Quyătrìnhăthcăhinănghiênăcu
- Tình hình vƠ các nhơn t tác đng đn phát trin DVTG
- Các quan đim vƠ gii pháp phát trin
Vnăđănghiênăcu
C s khoa hc v phát
trin DVTG
Nghiênăcuăđnhătính
Tho lun nhóm
Phơn tích đim
mnh, đim
yu, c hi vƠ
đe da
· Mu n = 280
· ánh giá thang đo (Cronback alpha và
EFA)
· Kim đnh mô hình vƠ các nhơn t tác
đng đn phát trin DVTG
- Quan đim phát trin vƠ Gii pháp phát trin DVTG  VN
- Kin ngh phát trin DVTG  VN
- Xơy dng vƠ kim đnh thang đo
-  xut mô hình các nhơn t tác đng
Môăhìnhănghiênăcu
Nghiênăcuăđnhălng

9
7. TÍNH MIăVÀăịNGăGịPăCA LUN ÁN
7.1. VămtălỦălun
Th nht, lun án h thng hóa nhng lỦ lun c bn v TG, DVTG. Kt
hp gia lỦ thuyt cung – cu trong kinh t hc, lý thuyt cnh tranh kt hp vi mô

hình nghiên cu các nhơn t tác đng đn phía cung vƠ phía cu ca DVTG đ
phơn tích, đánh giá thc trng ca th trng DVTG ti Vit Nam.
Th hai, lun án đúc kt nhng kinh nghim v phát trin DVTG trên th
gii, lƠ c s vn dng đ phát trin DVTG  Vit Nam.
7.2. Vămtăthcătin
Th nht, lun án đƣ phác ha bc tranh khá toƠn din v quá trình hình
thành, phát trin DVTG ti Vit Nam vƠ thc trng phát trin DVTG ti Vit
Nam t phía cung vƠ c phía cu và xác đnh mô hình các nhơn t nh hng đn
phát trin DVTG ti Vit Nam.
Th hai, lun án đ xut các quan đim phát trin, nhóm gii pháp vƠ kin
ngh cho phát trin ca DVTG ti Vit Nam.
8. KT CU CA LUN ÁN
Lun án bao gm li m đu, kt lun vƠ 3 chng.
Li m đu lun án gii thiu tng quan v đ tƠi nghiên cu
Chng 1:
C s khoa hc v phát trin DVTG trong nn kinh t quc
dân. Gii thiu v DVTG vƠ c s khoa hc phát trin DVTG vƠ nghiên cu
kinh nghim DVTG  mt s quc gia.
Chng 2:
Thc trng phát trin DVTG  Vit Nam thi gian qua. Gii
thiu tình hình phát trin DVTG thi gian qua vƠ phơn tích các nhơn t tác đng
đn phát trin DVTG vƠ đánh giá chung v hot đng DVTG  VN.
Chng 3:
Gii pháp phát trin DVTG  Vit Nam. Trình bƠy quan đim
vƠ gii pháp phát trin DVTG, các kin ngh, cng nh các hn ch ca nghiên
cu nƠy đ đnh hng cho nghiên cu tip theo.
10
CHNGă1:ăCăSăKHOAăHCăVăPHÁTăTRINăDVTGăTRONG NNă
KINHăTăQUCăDỂN

1.1. KHÁI NIM V TGăVÀ DVTG
1.1.1. Kh́iănimădchăv
Dch v lƠ mt lnh vc rt phong phú, đa dng vƠ phát trin không ngng
theo s phát trin kinh t xƣ hi ca mi quc gia. Xu hng phát trin kinh t th
gii thì ngƠnh dch v chim t trng cao trong tng sn phm quc ni so vi
ngƠnh công nghip vƠ nông nghip, vƠ đóng vai trò quan trng trong nn kinh t.
Dch v đc xem lƠ ngƠnh góp phn đy nhanh tng trng kinh t ca quc gia.
Dch v lƠ mt yu t không th tách ri quá trình sn xut hƠng hóa, lƠm tng giá
tr vƠ tng kh nng cnh tranh ca hƠng hóa.  các nc phát trin, t trng dch
v trong tng sn phm quc dơn thng rt cao (chng hn,  M ngƠnh dch v
chim 70% GDP).
VƠo nhng nm cui th k XX dch v đƣ tr thƠnh mt ngƠnh kinh t quan
trng ca các quc gia vƠ tr thƠnh đi tng nghiên cu ca các nhƠ khoa hc. Có
nhiu quan nim khác v dch v. Theo cách chung nht có hai cách hiu nh sau:
- Theo ngha rng, dch v đc coi lƠ lƣnh vc kinh t th ba trong nn kinh
t quc dơn. Có ngha lƠ các hot đng kinh t nm ngoƠi hai ngƠnh công
nghip vƠ nông nghip đu thuc ngƠnh dch v.
- Theo ngha hp, dch v lƠ nhng hot đng tip tc, h tr, khuch trng
cho quá trình kinh doanh, bao gm các hot đng trc, trong vƠ sau khi bán,
lƠ phn mm ca sn phm đc cung ng cho khách hƠng [14, tr 312].
- Theo t đin Oxford đnh ngha dch v lƠ ngƠnh cung cp nhng sn phm vô
hình. Dch v lƠ mt loi hƠng hóa có đc đim riêng khác vi hƠng hóa thông
thng. Theo tƠi liu ca d án MUTRAP – D án h tr thng mi đa biên
(2006), dch v lƠ mt loi hình hot đng kinh t, tuy không đem li mt sn
phm c th nh hƠng hóa, nhng vì lƠ mt loi hình kinh t nên cng có
ngi bán (ngi cung cp dch v) vƠ ngi mua (khách hƠng s dng dch
v) [23, tr2].
11
Nh vy, có th đnh ngha dch v nh sau: Dch v là sn phm ca lao
đng, không tn ti di dng vt th, quá trình sn xut và tiêu th xy ra đng

thi, nhm đáp ng nhu cu ca sn xut, tiêu dùng.
1.1.2. Phânăloiăćcăloiăhìnhădchăv
Dch v lƠ nhng hot đng nhm tha mƣn nhu cu phi vt cht ca con
ngi. Xƣ hi ngƠy cƠng phát trin thì các loi hình dch v cƠng phát trin phong
phú vƠ đa dng. Có th phơn loi dch v theo nhng tiêu thc ch yu sau đơy:
- Theo ngun gc xut x ca dch v, ngi ta có th chia dch v thành hai loi:
dch v có ngun gc t con ngi và dch v có ngun gc t máy móc.
 Dch v có ngun gc t con ngi lƠ nhng dch v do con ngi thc
hin. ó lƠ các dch v cn đn ngun nhơn lc chuyên nghip đc đƠo
to bƠi bn nh: bác s, lut s, chuyên gia thm m, kinh doanh chng
khoán, kim toán, DVTG, ầ
 Dch v có ngun gc t máy móc, thit b bao gm c 2 loi lƠ dch v do
máy móc t đng nh: máy rút tin ATM, máy bán hƠng t đng, ầ hoc
máy móc thit b cn đn s điu khin ca con ngi nh: dch v vn
ti, y t, ầ
- Phân loi theo mc đích ca ngi cung ng dch v, ta có th chia thành hai
loi dch v kinh doanh và dch v phi kinh doanh.
 Dch v kinh doanh lƠ nhng loi hình dch v mƠ ngi cung cp lƠ các ch
th kinh doanh nh: dch v du lch, dch v vn ti, dch v tƠi chính, ầ
 Dch v phi kinh doanh: lƠ nhng loi hình dch v không nhm mc tiêu
li nhun nh: dch v y t cng đng, dch v hƠnh chính công, ầ
- Phân loi theo lnh vc ngành ngh hot đng, cn c vào lnh vc ngành ngh
hot đng t chc thng mi th gii – WTO đã phân chia thành 12 phân
ngành dch v gm:
 Dch v kinh doanh
 Dch v liên lc
 Dch v xơy dng thi công
 Dch v phơn phi: đi lỦ hoa hng, bán l, bán buôn vƠ đi lỦ mn danh.
 Dch v giáo dc.
12

 Dch v môi trng: dch v thoát nc, v sinh vƠ x lỦ cht thi.
 Dch v tƠi chính: Bo him trc tip, tái bo him, môi gii bo him vƠ
các dch v bo him h tr khác; Dch v ngơn hƠng vƠ các dch v tƠi
chính khác, k c các dch v liên quan đn chng khoán, cung cp thông
tin tƠi chính vƠ qun lỦ tƠi sn.
 Dch v liên quan đn sc khe vƠ dch v xƣ hi.
 Dch v du lch vƠ dch v liên quan đn l hƠnh.
 Dch v gii trí, vn hóa vƠ th thao.
 Dch v vn ti: dch v vn ti đng bin, đng sông, đng b, vn
ti đng ng, vn ti da phng thc, các dch v h tr cho tt c các
phng thc vn ti.
 Các dch v khác: gm bt k các loi dch v nƠo cha nêu  trên.
1.1.3. Thmăđnhăgí
1.1.3.1. Khái nim TG
Theo t đin Oxford: “TG là s c tính giá tr bng tin ca mt vt, mt tài
sn”.
Theo giáo s W.Seabrooke-Vin đi hc Portsmouth, Vng quc Anh:
“TG là s c tính giá tr ca các quyn s hu tài sn c th bng hình thái tin
t cho mt mc đích đã đc xác đnh”.
Theo ông Fred Peter Marrone – Giám đc marketing ca AVO, Úc: “TG là
vic xác đnh giá tr ca mt bt đng sn ti mt thi đim có tính đn bn cht
ca bt đng sn và mc đích ca TG. Do vy, TG là áp dng các d liu ca
th trng, mà các thm đnh viên thu thp đc so sánh và phân tích chúng, sau đó
so sánh vi tài sn đc yêu cu TG đ hình thành giá tr ca chúng”.
Theo GS Lim Lan Yuan – Singapore: “TG là mt ngh thut hay khoa hc
v c tính giá tr cho mt mc đích c th ca mt tài sn c th ti mt thi đim,
có cân nhc đn tt c nhng đc đim ca tài sn cng nh xem xét tt c các yu
t kinh t cn bn ca th trng bao gm các loi đu t la chn”.
Theo Pháp lnh Giá s 40/2002/PL-UBTVQH10 nm 2002 ca Vit Nam
thì: “TG là vic đánh giá hoc đánh giá li giá tr ca tài sn phù hp vi th

13
trng ti mt đa đim, thi đim nht đnh theo tiêu chun ca Vit Nam hoc
thông l quc t”.
T các phơn tích trên, có th đa ra mt đnh ngha chung nht v TG:
“TG là mt ngh thut hay khoa hc v c tính giá tr ca tài sn (quyn tài sn)
phù hp vi th trng ti mt đa đim, thi đim nht đnh, cho mt mc đích
nht đnh theo nhng tiêu chun đc công nhn nh nhng thông l quc t hoc
quc gia”.
1.1.3.2. Mi quan h gia TG và kim toán
Kim toán có rt nhiu cách hiu vƠ đnh ngha, tùy theo mi quc gia, mi
hip hi, mi nhóm chuyên giá nghiên cu li có nhng phát biu khác nhau v
kim toán.
Các chuyên gia giáo dc vƠ đƠo to kim toán ca Cng hòa Pháp đnh ngha
kim toán nh sau: “kim toán là vic nghiên cu và kim tra các tài khon hàng
nm ca mt t chc do mt ngi đc lp, đ danh ngha gi là kim toán viên
tin hành đ khng đnh rng nhng tài khon đó phn ánh đúng đn tình hình tài
chính thc t, không che giu s gian ln và chúng đc trình bày theo mu chính
thc ca lut đnh”.
 Vit Nam, các nhƠ kinh t có khái nim đn gin hn lƠ “kim toán là xác
minh và bày t ý kin v thc trng hot đng tài chính ca các doanh nghip, bng
h thng phng pháp k thut riêng ca kim toán, do các kim toán viên có trình
đ nghip v tng xng thc hin trên c s h thng pháp lý có hiu lc”.
T khái nim v kim toán vƠ TG, cng nh nghiên cu quá trình thc
hin hai ngh nƠy có th nêu ra mt s đim ging nhau vƠ khác nhau gia hai DV
nƠy nh sau:
Săgingănhau thăhinăănhngăniădungăchínhăyuăsau:
 C hai loi Ủ kin đc cung cp bi các t chc chuyên nghip đc lp
đc quy đnh  mi nhƠ nc. Các t chc nƠy thng có mi liên h
mang tính quc t.
 C hai phng pháp lun đc tha nhn trên trng quc t.

 C hai lƠ nhng công c quyt đnh đ s dng trong qun lỦ vƠ mc đích
khác.
14
 C hai chp nhn mt s cách tip cn chung, ví d: s phê chun ca
bên th ba, s thm tra c th ca các tƠi sn c đnh, ầ
 Trong mt s trng hp, giá tr thanh lỦ, các chi phí thay th vƠ giá tr
th trng đu đc s dng trong c các cam kt v kim toán ln TG.
Săkh́cănhauăthăhinăănhngăniădungăchínhăyuăsau:
 Kim toán cho Ủ kin v tính khách quan hp lỦ ca vic trình bƠy các
báo cáo tƠi chính mt cách tng th nh l vƠ lƣi, bng cơn đi ca các
lung tin mt.
 TG cho Ủ kin v mt phn xác đnh ca doanh nghip thng lƠ v tƠi
sn c đnh hoc tòa nhƠ, nhƠ xng, máy móc vƠ thit b vƠ thnh thong
giá tr bn thơn doanh nghip.
 Thm đnh giá da trên giá th trng ti thi đim, đa đim nht đnh
ca tƠi sn.
 Kim toán da trên chng t s sách theo đúng nhng ch đ, quy đnh
ca nhƠ nc.
 Kim toán cho Ủ kin vi nhng ngi s dng chung v báo cáo tƠi
chính, h thng lƠ nhng c đông ca doanh nghip, nhng ngi cung
cp, khách hƠng, ngơn hƠng, nhng nhƠ chc trách quc gia, ầ
 TG đc thc hin nhm các mc đích xác đnh nh đ thc thi yêu cu
ca B k hoch vƠ u t, đ cung cp thông tin cho mc đích bo
him, đ thit lp giá tr cho s hp nht vƠ mua li, thit lp các giá tr
ca phn b sung cho vay mn hoc th chp, ầ
 TG ca mt doanh nghip xem xét cơn nhc các k hoch tng lai ca
mt công ty, thông qua các dòng tin mt to ra, trong khi đó kim toán
lƠ trung tính nói chung vi s ngoi l ca mt công ty mƠ s phi tm
dng hot đng kinh doanh ca nó, trong trng hp đó giá tr thanh lỦ s
phi đc áp dng.

 Kim toán cơn nhc các khái nim TG tƠi sn đc s dng trong vic
chun b các báo cáo tƠi chính, nh các chi phí lch s, các chi phí thay
th, giá tr th trng theo các nguyên lỦ k toán chung đc chp nhn 
mi nc. Trong mt cam kt TG, bc đu tiên s lƠ xác đnh mc