Công tác đăng kí bất động sản

1
Mở đầu
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đăng ký bất động sản với ý nghĩa xác định bất động sản, xác định quyền
sở hữu, quyền sử dụng bất động sản đã đợc triển khai tại Việt nam từ nhiều năm
qua. Trong những năm gần đây, chúng ta đã có nhiều cố gắng đáng kể nhằm
hoàn thiện pháp luật trong lĩnh vực này với việc ban hành một số đạo luật cơ bản
nh Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Bảo vệ và phát triển rừng.Trên cơ sở đó, hoạt
động đăng ký bất động sản cũng từng bớc đợc triển khai rộng rãi trên phạm vi
cả nớc, góp phần quan trọng vào việc quản lý nhà nớc đối với các bất động sản
và giao dịch về bất động sản, đồng thời đáp ứng nhu cầu của ngời dân cần đợc
nhà nớc công nhận và bảo hộ quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.
Tuy nhiên, trên thực tế, công tác đăng ký bất động sản vẫn còn bộc lộ
những hạn chế nhất định, cụ thể là:
Thứ nhất, việc đăng ký bất động sản đợc quy định phân tán tại nhiều văn
bản quy phạm pháp luật, dẫn đến tình trạng các quy định về đăng ký quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất lại tồn tại tách biệt nhau. Hệ quả là việc hình
thành những cơ quan quản lý, cơ quan đăng ký và trình tự, thủ tục đăng ký riêng
biệt đối với từng loại bất động sản, dẫn đến những bất hợp lý và phiền hà khi
triển khai trên thực tế các quy định pháp luật về đăng ký bất động sản.
Mặt khác, pháp luật về đăng ký bất động sản hiện hành cha đồng bộ và
còn thiếu, một số quy định không phù hợp, cần đợc kịp thời sửa đổi, bổ sung.
Bên cạnh đó, những quy định về bất động sản đợc đề cập trong Luật Bảo vệ và
phát triển rừng, Bộ luật dân sự năm 2005 lại cha có quy định cụ thể về trình tự,
thủ tục đăng ký.
Thứ hai, công tác quản lý nhà nớc đối với hoạt động đăng ký bất động
sản bị phân tán do pháp luật quy định các Bộ có chức năng quản lý về đất đai,
xây dựng, lâm nghiệp thực hiện quản lý việc đăng ký từng loại bất động sản
tơng ứng, trong khi việc đăng ký giao dịch bảo đảm lại do Bộ T pháp quản lý.
Sự phân tán nêu trên dẫn đến trong nhiều trờng hợp việc quản lý đăng ký bất
2

động sản thiếu đồng bộ, thiếu sự phối hợp có hiệu quả và không tách bạch giữa
quản lý về hiện trạng với quản lý về tình trạng pháp lý của bất động sản.
Thứ ba, tính không ổn định về tổ chức, sự không thống nhất về thẩm
quyền giữa các cơ quan đăng ký tại mỗi địa phơng, sự phân tán về thẩm quyền
đăng ký bất động sản cũng nh mô hình cơ quan đăng ký bất động sản không
phù hợp với điều kiện của nền kinh tế thị trờng trong những năm qua đã dẫn
đến hậu quả là việc quản lý hồ sơ không thống nhất, thông tin về bất động sản
không tập trung, bị gián đoạn, cơ chế đăng ký và hệ thống đăng ký hiện nay
cha tạo ra đợc một hồ sơ, lý lịch tập trung, rõ ràng, dễ dàng tiếp cận đối
với bất động sản hàng hoá.
Thứ t, hiệu quả hoạt động đăng ký bất động sản còn bộc lộ nhiều yếu
kém, nhà nớc cha kiểm soát đợc đầy đủ các diễn biến của thị trờng bất động
sản đang ngày càng phát triển dẫn đến tình trạng các giao dịch ngầm về bất
động sản vẫn diễn ra và có tính phổ biến .
Thực trạng trên phán ánh nhu cầu hoàn thiện pháp luật trong lĩnh vực đăng
ký bất động sản nhằm mang lại các lợi ích thiết thực cho ngời dân thông qua
việc đảm bảo quyền sở hữu tài sản là quyền cơ bản đã đợc Hiến pháp công
nhận, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các cơ quan quản lý, đăng ký bất
động sản. Đặc biệt, trớc yêu cầu ổn định và phát triển thị trờng bất động sản ở
nớc ta, thì những cải cách trong lĩnh vực đăng ký bất động sản là hết sức cần
thiết.
Với nhận thức nh vậy, tôi chọn vấn đề: Pháp luật về đăng ký bất động
sản ở Việt nam. Thực trạng và giải pháp làm đề tài nghiên cứu khoa học.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Đến nay, cha có một công trình khoa học nào nghiên cứu cụ thể về vấn đề
này. Cho đến thời gian gần đây, do yêu cầu khách quan cần sớm ban hành Luật
đăng ký bất động sản nên đã có một số hội thảo, chuyên đề về vấn đề này, liên
quan đến nội dung đề tài nh: Chuyên đề về đăng ký bất động sản đăng trên
3
tạp chí Dân chủ và pháp luật số tháng 10/2005 hay Hội thảo về pháp luật đăng

ký bất động sản đợc tổ chức từ ngày 17 đến ngày 19/4/2006 tại Hạ Long...
Tuy vậy, cha có công trình nào nghiên cứu có hệ thống và toàn diện về
pháp luật đăng ký bất động sản. Vì vậy, việc nghiên cứu chuyên sâu về vấn đề
này là rất cần thiết, có ý nghĩa quan trọng cả về lý luận và thực tiễn
3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
- Mục đích nghiên cứu chính của đề tài là:
+ Nghiên cứu nhằm nắm bắt những vấn đề lý luận cơ bản của pháp luật về
bất động sản, đăng ký bất động sản.
+ Chỉ rõ thực trạng của pháp luật về đăng ký bất động sản ở nớc ta từ
trớc đến nay, từ đó đánh giá những thuận lợi và khó khăn trong thực tiễn áp
dụng pháp luật về đăng ký bất động sản.
+ Kiến nghị một số giải pháp để hoàn thiện khung pháp lý về đăng ký bất
động sản, nhằm nâng cao hiệu quả của hoạt động áp dụng pháp luật về đăng ký
bất động sản ở nớc ta.
- Để đạt đợc những mục đích nghiên cứu nêu trên, đề tài đặt ra và thực
hiện các nhiệm vụ nghiên cứu sau đây:
+ Phân tích làm sáng tỏ khái niệm về tài sản, bất động sản, đăng ký bất
động sản theo quy định của pháp luật Việt nam và pháp luật của một sô nớc.
+ Phân tích, đánh giá về các quy định của pháp luật hiện hành liên quan
đến hoạt động đăng ký bất động sản ở nớc ta.
+ Nghiên cứu, đánh giá thực trạng pháp luật về đăng ký bất động sản và
thực trạng áp dụng pháp luật về đăng ký bất động sản ở nớc ta trong những năm
gần đây.
+ Đề xuất một số giải pháp nhằm xây dựng và hoàn thiện pháp luật về
đăng ký bất động sản trong nền kinh tế thị trờng ở nớc ta.
4. Đối tợng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
Đề tài tập trung nghiên cứu những vần đề lý luận cơ bản về bất động sản
và pháp luật về đăng ký bất động sản. Trên cở sở nghiên cứu quá trình phát triển,
4
thực trạng của pháp luật về đăng ký bất động sản cũng nh thực trạng áp dụng

pháp luật về đăng ký bất động sản, tác giả kiến nghị một số giải pháp nhằm hoàn
thiện pháp luật về đăng ký bất động sản và nâng cao hiệu quả của hoạt động áp
dụng pháp luật để giải quyết các tranh chấp liên quan đến bất động sản.
Trong phạm vi một đề tài nghiên cứu khoa học, tác giả tập trung nghiên
cứu khái niệm về tài sản, bất động sản và đăng ký bất động sản ở Việt nam và
một số nớc khác. Tác giả cũng tập trung phân tích những u, nhợc điểm của
pháp luật về đăng ký bất động sản hiện hành, thực trạng áp dụng pháp luật về
đăng ký bất động sản để giải quyết các tranh chấp liên quan đến bất động sản, từ
đó đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần xây dựng và hoàn thiện pháp luật về
đăng ký bất động sản trong thời gian tới ở Việt nam.
5. Phơng pháp nghiên cứu đề tài
Đề tài đợc nghiên cứu dựa trên cơ sở phơng pháp luận của Chủ nghĩa
Mác - Lênin, t tởng Hồ Chí Minh và các chủ trơng, chính sách của
Đảng, pháp luật của Nhà nớc tta về bất động sản và đăng ký bất động sản.
Trong quá trình nghiên cứu, đề tài sử dụng một số phơng pháp nghiên cứu
cụ thể nh: phân tích tổng hợp, khảo sát số liệu thực tế, đối chiếu so sánh,
trao đổi toạ đàm, sử dụng các bảng biểu v.v..
6. ý nghĩa của việc nghiên cứu đề tài
- Về mặt lý luận, thông qua việc nghiên cứu những vấn đề lý luận cơ
bản về bất động sản, đánh giá thực trạng của pháp luật về đăng ký bất động
sản cũng nh thực trạng áp dụng pháp luật để giải quyết các tranh chấp về
bất động sản ở nớc ta trong những năm qua, đề tài đã góp phần làm phong
phú thêm lý luận về bất động sản và đăng ký bất động sản. Kết quả đó góp
phần quan trọng vào quá trình xây dựng và hoàn thiện Luật đăng ký bất
động sản ở Việt nam một cơ sở pháp lý quan trọng cho việc giải quyết
có hiệu quả các tranh chấp và những vi phạm đang ngày càng phát triển
hiện nay ở nớc ta.
5
- Về mặt thực tiễn, những phân tích, đánh giá cũng nh những đề xuất
cụ thể mà tác giả đa ra nhằm xây dựng và hoàn thiện pháp luật về bất

động sản sẽ là tài liệu quan trong giúp các nhà làm luật tham khảo, vận
dụng vào quá trình xây dựng Luật đăng ký bất động sản một cách phù hợp
và hiệu quả đồng thời cũng là tài liệu giúp các cơ quan bảo vệ pháp luật
giải quyết nhanh chóng, đúng đắn các tranh chấp và vi phạm liên quan đến
bất động sản.
7. Kết cấu của đề tài:
Đề tài đợc kết cấu gồm phần mở đầu, ba chơng, phần kết luận và danh
mục tài liệu tham khảo. Cụ thể là:
Chơng 1: Những lý luận cơ bản về bất động sản và pháp luật về đăng ký
bất động sản.
Chơng 2: Thực trạng pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt nam.
Chơng 3: Một số giải pháp nhằm xây dựng và hoàn thiện pháp luật về
đăng ký bất động sản.












6
Chơng 1
Những lý luận cơ bản về bất động sản và
pháp luật về đăng ký bất động sản
1.1. Khái niệm về bất động sản và đăng ký bất động sản

1.1.1.Khái niệm tài sản
Để duy trì cuộc sống và phát triển xã hội, con ngời luôn phải lao động để tạo
ra của cải vật chất. Dới góc độ khoa học, tài sản là một dạng của cải vật chất.
Khái niệm tài sản trong khoa học pháp lý luôn gắn liền với khái niệm quyền sở
hữu, là đối tợng của quyền sở hữu và là khách thể của quan hệ pháp luật về sở
hữu. Với vị trí nh vậy, tài sản luôn có những đặc trng riêng của mình.
Có thể nói, khái niệm tài sản trong khoa học pháp lý có sự thay đổi qua từng
thời kỳ khác nhau, phụ thuộc vào chế độ sở hữu, nền kinh tế và đặc điểm lịch sử
- xã hội của từng nớc. Khi xã hội càng phát triển thì khái niệm tài sản càng thay
đổi theo xu hớng trìu tợng hơn, khái quát hơn.
Luật La Mã trớc đây chỉ nhìn nhận khái niệm tài sản là các đồ vật.
Theo nghĩa rộng thì đồ vật là những gì tồn tại qua sự nhận thức đợc bằng vật
thể. Theo nghĩa hẹp, đồ vật là tất cả những gì có thể tồn tại nh đối tợng của
quan hệ pháp luật nói chung. Theo nghĩa hẹp nhất, đồ vật là tất cả những gì
đợc coi nh vật thể (khách thể) của quyền tài sản. Luật La Mã trớc đây coi con
ngời cũng có thể là tài sản. Quan niệm này hiện nay đã tỏ ra vô cùng lạc hậu.
ở Việt Nam, tại Điều 163 Bộ luật Dân sự(BLDS) năm 2005 quy định: Tài
sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá trị và các quyền tài sản. Khái niệm tài sản
của pháp luật Việt Nam về cơ bản là khái quát và hợp lý. Trong đó, vật muốn
đợc coi là tài sản phải thoả mãn ba điều kiện: là một bộ phận của thế giới vật
chất, mang lại lợi ích cho con ngời và là vật con ngời có thể kiểm soát đợc.
Tiền là một loại hàng hoáđặc biệt, có chức năng dùng để trao đổi, đại
diện cho giá trị thực của hàng hoá. Do đó, tiền cũng coi là tài sản. Tuy nhiên,
chúng ta không nên nhầm lẫn giữa khái niệm tài sản và hàng hoá. Khái niệm
7
hàng hoá hẹp hơn khái niệm tài sản. Tiền vừa là tài sản vừa là một loại hàng hoá
đặc biệt. Không những thế, xét ở góc độ khác thì tiền còn là đại diện cho chủ
quyền của Quốc gia. Đồng tiền của mỗi nớc phản ảnh tiềm lực kinh tế và khả
năng cạnh tranh của nớc đó so với các nớc khác.
Các giấy tờ có giá trị nh cổ phiếu, trái phiếu, séc, tín phiếu, kỳ phiếu,

sổ tiết kiệmcũng đợc coi là tài sản. Quy định này của pháp luật Việt Nam về
tài sản là một quy định mở, làm cho tài sản không chỉ bó hẹp ở vật hoặc tiền; đáp
ứng yêu cầu của thực tiễn giao lu dân sự đa dạng, phong phú hiện nay.
Các quyền tài sản cũng đợc coi là tài sản vì đáp ứng đợc yêu cầu trị
giá đợc bằng tiền và có thể chuyển giao đợc trong giao lu dân sự. Chẳng hạn,
quyền đòi nợ, quyền yêu cầu bồi thờng thiệt hại về tài sảnvv
Khái niệm về tài sản ở một số nớc trên thế giới thờng đợc quy định
khác nhau. Chẳng hạn, BLDS Nhật Bản đa ra khái niệm về tài sản khá hạn hẹp.
Theo đó, tại Điều 85 BLDS Nhật Bản quy định chỉ có đồ vật mới đợc coi là
tài sản. Đồ vật đợc hiểu là những gì hữu hình, có thể chiếm một khoảng
không gian nhất định. Các chất thuộc thể lỏng, khí, rắn, điện, nhiệt, ánh sáng
không phải là đồ vật. Hơn thế nữa, pháp luật Nhật bản chỉ coi các đồ vật bên
ngoài là tài sản. Con ngời không phải là tài sản mà là chủ thể của tài sản. Đồ
vật là tài sản phải thuộc sự kiểm soát của con ngời. Quy định này tỏ ra không
phù hợp với thực tế cuộc sống. Trên thực tế, đối tợng của các quyền sở hữu
không giới hạn ở đồ vật mà rộng hơn rất nhiều.
Tài sản là khách thể của quan hệ dân sự - là cái mà chủ thể trong quan hệ
pháp luật luôn hớng tới. Nói cách khác, tài sản là đối tợng trong giao lu dân
sự và tham gia vào hầu hết các giao lu dân sự. Đây là một đặc điểm nổi bật của
tài sản, giúp chúng ta không có cách hiểu sai lệch về tài sản. Không những thế,
tài sản luôn phải có đặc trng giá trị, phải thoả mãn một nhu cầu nhất định của
con ngời. Tính giá trị của tài sản phải đợc hiểu một cách khái quát nhất, bao
gồm giá trị vật chất và giá trị tinh thần. Giá trị vật chất của tài sản giúp con
ngời thoả mãn nhu cầu về sinh sống nh ăn, mặc, ở, đi lại, giao dịch ,còn giá
8
trị tinh thần là giá trị trìu tợng của tài sản. Nhu cầu của con ngời là vô tận, một
vật dù không có giá trị vật chất nhng nếu có giá trị tinh thần cũng là tài sản. Đôi
khi, giá trị tinh thần của tài sản lại lớn hơn rất nhiều so với giá trị vật chất, đặc
biệt là trong xã hội hiện đại. Thực chất, sự phân tích này chỉ mang tính lý luận và
tơng đối. Bởi vì, một tài sản thông thờng vừa có giá trị vật chất vừa có giá trị

tinh thần. Ngoài ra, chúng ta không nên nhầm lẫn giá trị của tài sản với giá trị
của hàng hoá. Giá trị của hàng hoá bao gồm giá trị và giá trị sử dụng. Giá trị của
hàng hoá là lợng lao động tiêu hao kết tinh trong hàng hoá và nó đợc biểu hiện
ra bên ngoài bằng giá cả. Hàng hoá có giá trị bởi vì nó thoả mãn nhu cầu sử
dụng của con ngời và còn bởi con ngời bỏ sức lao động ra để tạo ra hàng hoá.
Trong khi đó, khái niệm giá trị của tài sản rộng hơn rất nhiều.
1.1.2. Khái niệm bất động sản
Điều 174 BLDS năm 2005 đa ra quy định về bất động sản khá rõ ràng: Bất
động sản là các tài sản, bao gồm: Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với
đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản
khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định.
Nh vậy, đặc trng đầu tiên để nhận biết đợc bất động sản là tính không
thể di rời hay hiểu một cách khác đó là tính cố định của tài sản. Đây là đặc
điểm đầu tiên và cơ bản nhất để phân biệt bất động sản với động sản. Tính
không thể di rời của bất động sản đợc hiểu rất đa dạng, có thể là do tính chất
cố định của tài sản, cụ thể nh đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với
đất đai; hay cũng có thể do mục đích sử dụng của tài sản là cố định hoặc gắn liền
với vật cố định, chẳng hạn nh các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây
dựng đó hoặc các tài sản khác gắn liền với đất đai (cây trồng trên đất đai).
Bên cạnh việc liệt kê những tài sản đợc coi là bất động sản nh trên, pháp
luật cũng coi máy bay, tàu thuỷ là bất động sản. Mặc dù máy bay, tàu thuỷ
không phải là tài sản có tính chất cố định nh đất đai, nhà ởnhng do giá trị
của chúng lớn và việc sử dụng máy bay, tàu thuỷ có một số điểm đặc biệt nên
chúng đợc coi nh bất động sản để có chế độ quản lý thích hợp. Chúng ta đều
9
biết rằng, máy bay, tàu thuỷ là những tài sản có môi trờng hoạt động đặc biệt
(môi trờng nớc, trên không trung), hơn nữa, phạm vi hoạt động của chúng liên
quan đến biên giới lãnh thổ, phạm vi chủ quyền giữa các quốc gia nên pháp luật
nhất định phải có chế độ quản lý riêng.
Tuy nhiên, trong số các tài sản đợc coi là bất động sản theo quy định của

BLDS năm 2005 thì đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể
cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó là những bất động sản
chủ yếu và phổ biến. Chính vì thế, việc đa các bất động sản này tham gia vào
các giao dịch dân sự đòi hỏi phải có những quy định hết sức cụ thể nhằm kiểm
soát và quản lý chặt chẽ, bảo vệ lợi ích cho các bên tham gia giao dịch cũng nh
lợi ích chung của xã hội. Đây cũng là lý do để pháp luật quy định chế định về
đăng ký bất động sản.
Trong số các loại bất động sản, đất đai là tài sản có chế độ pháp lý khá đặc
biệt. Thực chất, đất đai là một bộ phận quan trọng của lãnh thổ quốc gia (thuộc
chủ quyền hoàn toàn và tuyệt đối của quốc gia), là nơi dân c sinh sống và cũng
là tài sản có giá trị sử dụng cao, tạo ra phần lớn của cải vật chất cho xã hội.
Chính vì tầm quan trọng đặc biệt nh vậy, pháp luật Việt Nam quy định: đất đai
thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nớc trực tiếp quản lý hay Nhà nớc là đại diện
duy nhất cho chủ sở hữu đối với đất đai. Các cá nhân, tổ chức đợc giao đất
không có quyền sở hữu mà chỉ có quyền sử dụng đất đai. Điều này dẫn đến việc
quy định chế độ pháp lý về quyền đối với đất đai có những hạn chế nhất định.
Tuy nhiên, để đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng cho các cá nhân, tổ chức
đợc giao đất, Nhà nớc cũng trao cho các cá nhân, tổ chức này một số quyền
nhất định để phù hợp với thực tế hơn. Chẳng hạn, quyền chuyển nhợng, chuyển
đổi, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế... quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, các tài sản gắn
liền với nhà, công trình xây dựng đó cũng là các bất động sản chịu sự quản lý
chặt chẽ của pháp luật. Các chủ thể nếu muốn xác lập quyền sở hữu đối với nhà
10
cũng phải tuân theo yêu cầu về đăng ký và các thủ tục khác mà pháp luật quy
định để bảo đảm sự quản lý của nhà nớc đối với loại bất động sản này.
Vấn đề đặt ra ở đây là, pháp luật cần có các quy định cụ thể điều chỉnh
việc đăng ký bất động sản, nhng không có nghĩa là mọi bất động sản đều đợc
đăng ký, mà chỉ một số loại bất động sản nhất định, tuỳ thuộc vào sự quan trọng
và mức độ tham gia vào thị trờng bất động sản của chúng. Trên thực tế, bất

động sản là tài sản có giá trị lớn và tham gia giao dịch trên thị trờng với mức độ
ngày càng thờng xuyên, liên tục. Khi tham gia vào giao dịch, các chủ thể không
bao giờ phân biệt tách rời bất động sản thành đất và tài sản trên đất. ở Việt nam,
mặc dù đất đai thuộc sở hữu của nhà nớc nhng ngòi dân có quyền sử dụng
đất với 9 quyền năng đã đợc Luật đất đai quy định. Đây là cơ sở pháp lý quan
trọng để đất đai có thể đợc lu chuyển trên thị trờng bất động sản nh là một
loại hàng hoá.Tuy nhiên, để thị trờng bất động sản hoạt động hiệu quả, đòi hỏi
thông tin (mang tính chính thức) về bất động sản phải đợc cung cấp đầy đủ, kịp
thời, khách quan với thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin đơn giản. Đây chính là
chức năng cơ bản của hệ thống đăng ký bất động sản trong điều kiện nền kinh tế
thị trờng hiện nay .
1.1.3. Khái niệm đăng ký bất động sản
Bất động sản là một lĩnh vực khá nhạy cảm bởi ảnh hởng sâu rộng của
vấn đề tới đời sống chính trị, kinh tế và xã hội của mỗi nớc. Tại các quốc gia
mà hệ thống đăng ký bất động sản đã đợc hình thành, tuy có những điểm khác
biệt nhất định nhng xét về chức năng thì hệ thống đăng ký bất động sản đều
nhằm bảo vệ các giao dịch, tránh những xung đột có thể xảy ra trên thị trờng
bất động sản thông qua cơ chế đăng ký và cung cấp thông tin về bất động sản.
Việc đăng ký bất động sản là hoạt động mang tính dịch vụ hành chính công. Về
bản chất, đăng ký chủ yếu và trớc tiên là phục vụ thị trờng bất động sản. Nhà
nớc cung cấp thông tin về bất động sản cho các tổ chức, cá nhân khi tham gia
giao dịch mà không tác động đến các giao dịch đó. Việc tác động của nhà nớc
đợc thể hiện thông qua việc ban hành chính sách, pháp luật để các chủ thể thực
11
hiện, mà không can thiệp trực tiếp vào các giao dịch trên thị trờng thông qua
các quyết định mang tính mệnh lệnh hành chính.
Theo các nhà nghiên cứu về vấn đề đăng ký bất động sản ở các nớc, hiện
nay, ở các nớc theo nền kinh tế thị trờng, một trong những mục tiêu của việc
đăng ký bất động sản là nhằm công khai hoá các quyền liên quan đến bất động
sản, phục vụ cho hoạt động của thị trờng bất động sản và các giao dịch khác

liên quan đến bất động sản.
Hiện nay, trên thế giới, đăng ký bất động sản thông thờng đợc thực hiện
theo hai hình thức là: đăng ký chứng th (deeds registration) và đăng ký quyền
(rights registration), nh một cơ chế giúp cho ngời mua đất, ngời nhận thế
chấp đất v.vtra cứu thông tin nhằm xác định rõ đợc quyền sở hữu đất của
ngời bán hoặc ngời thế chấp, tình trạng pháp lý của thửa đất. Tra cứu thông tin
là một hoạt động thông thờng trớc khi thực hiện việc mua đất hay nhận bảo
đảm và tài sản bảo đảm là đất, bất động sản gắn liền với đất.
Đăng ký chứng th phát triển mạnh mẽ ở Pháp, Bỉ, Thuỵ sĩ, Italia, Tây ban
nha, ấn độ và hầu hết các thuộc địa của Anh(trừ atralia và Cannada), hầu hết
các Bang của Mỹ, các nớc Nam mỹ, Scotland và irlan, các quận của Anh quốc.
Nhng hệ thống đăng ký chứng th thể hiện một số điểm hạn chế nhất định. Đó
là sự chẫm trễ, mất thời gian thẩm tra, tìm hiểu tính xác thực của các chứng th,
đặc biệt là trong các trờng hợp ngời lập chứng th có sai sót hoặc cố ý gian
lận. Điều này dẫn đến rủi ro cao cho những ngời mua hoặc tham gia giao dịch
khác về bất động sản. Để khắc phục những nhợc điểm này, đã dẫn đến việc
hình thành hệ thống đăng ký các quyền, bao gồm cả các giao dịch liên quan đến
một bất động sản. Hệ thống này phát triển mạnh ở Đức, áo, Hungary, các thuộc
địa của áo, phần lớn lãnh thổ Canada, một số Bang của Hoa kỳ, ở irland, Anh và
xứ Wales.
ở Việt Nam, pháp luật hiện hành quy định cả hai hệ thống đăng ký trên.
Theo đó, việc đăng ký bất động sản để xác lập quyền là hình thức nhằm xác lập
12
quyền và nghĩa vụ của ngời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Để
thực hiện mục đích này, pháp luật Việt nam đã quy định cụ thể nh sau: Quyền
sử hữu đối với bất động sản đợc đăng ký theo quy định của Bộ luật này và pháp
luật về đăng ký bất động sản(Điều 167 BLDS năm 2005).
Tại Điều 48 Luật Đất đai năm 2003 cũng quy định: trờng hợp có tài sản
gắn liền với đất thì tài sản đó đợc ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về

đăng ký bất động sản hay Điều 692 BLDS năm 2005 quy định: Việc chuyển
quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo
quy định của pháp luật về đất đai.
Theo quy định tại khoản 19 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 thì đăng ký
quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa
đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của ngời sử
dụng đất.
Khoản 7, 8 Điều 3 Luật Bảo vệ và phát triển rừng 2004 quy định: Đăng ký
quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng là việc chủ rừng
đăng ký để đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền công nhận quyền sử dụng
rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng bằng hình thức ghi trong giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, trong hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và
nghĩa vụ của chủ rừng.
Đối với hình thức thứ hai là đăng ký chứng th là đăng ký nhằm minh
bạch hoá và cung cấp thông tin về bất động sản thực chất là việc đăng ký để
đợc Nhà nớc công nhận hiệu lực của giao dịch và xác định thời điểm chuyển
quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với bất động sản đó. Theo quy định tại khoản 1
Điều 168 BLDS năm 2005 thì: Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản
có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trờng hợp pháp luật có
quy định khác. Theo đó, tại khoản 1 Điều 467 BLDS năm 2005 cũng quy định:
Tặng, cho bất động sản phải đợc lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực
hoặc phải đăng ký, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký
13
quyền sở hữu. Hay Điều 492 BLDS năm 2005 quy định: Hợp đồng thuê nhà
phải đợc lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có
công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trờng hợp pháp luật có quy
định khác.
Nhằm cụ thể hoá quy định trên của BLDS, tại khoản 4 Điều 146 Nghị định
số 181/2004/NĐ - CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai
năm 2003 quy định: Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhợng, thuê, thuê lại quyền

sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng
ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Thứ tự u tiên thanh toán nghĩa vụ
liên quan đến quyền sử dụng đất đợc xác định theo thứ tự đăng ký tại Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Hiệu lực của di chúc hoặc biên bản chia thừa
kế, văn bản cam kết tặng cho quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định của
pháp luật dân sự.
Từ việc nghiên cứu các quy định cụ thể về đăng ký bất động sản trong các
Luật chuyên ngành nêu trên, có thể đa ra một khái niệm về đăng ký bất động
sản nh sau: Đăng ký bất động sản là một thủ tục pháp lý do các cơ quan nhà
nớc có thẩm quyền tiến hành nhằm xác nhận bất động sản, xác định quyền sở
hữu, quyền sử dụng hợp pháp của cá nhân, tổ chức đối với bất động sản đó.
Tóm lại, đăng ký bất động sản thực chất là đăng ký tình trạng pháp lý của
bất động sản (tài sản nào, ở đâu, ai là chủ sử dụng đất, chủ sở hữu gắn liền với
đất, các giao dịch về bất động sản). Từ đó, có sự phân biệt giữa đăng ký bất động
sản với quản lý chuyên ngành về bất động sản nh quy hoạch, đo đạc, lập bản đồ
địa chính, cấp giấy phép xây dựng, kiểm tra các điều kiện về an toàn, chất lợng
và kỹ thuật của công trình xây dựng do các cơ quan quản lý đất đai, xây dựng,
công nghiệp, giao thông và các cơ quan quản lý chuyên ngành khác về từng loại
bất động sản thực hiện.
Nh vậy, thông qua việc đăng ký bất động sản, Nhà nớc công nhận và
bảo hộ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Việc đăng ký
14
không chỉ đơn thuần là công khai hoá thông tin về nội dung đã đăng ký. Do đó,
khi xây dựng Luật đăng ký bất động sản cũng cần thể hiện rõ quan điểm nêu trên
trong các quy định về trình tự, thủ tục đăng ký bất động sản.
1.2. Phạm vi đối tợng điều chỉnh của pháp luật về đăng ký bất động sản
Đây là một trong các vấn đề quan trọng trong pháp luật về đăng ký bất
động sản. Theo pháp luật hiện hành của nớc ta, hoạt động đăng ký bất động sản
bao gồm: Đăng ký để đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở

hữu tài sản gắn liền với đất (gồm có công trình xây dựng, rừng sản xuất là rừng
trồng, vờn cây lâu năm) và đăng ký các giao dịch về bất động sản, bao gồm:
Một là, quyền sử dụng đất, trong trờng hợp đợc Nhà nớc giao đất; cho
thuê đất; chuyển đổi, chuyển nhợng, tặng cho, thừa kế, góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất mà bên nhận góp vốn là pháp nhân.
Hai là, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong trờng hợp trao đổi,
mua bán, tặng cho, thừa kế, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà bên góp
vốn là pháp nhân.
Ba là, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo bản
án, quyết định của Toà án, quyết định của cơ quan nhà nớc có thẩm quyền khác
có hiệu lực pháp luật.
Bốn là, việc thuê đất, cho thuê lại, thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất; quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo thoả thuận.
Trong khi đó, Luật đăng ký bất động sản của Liên bang Nga và Nghị định
ngày 04/01/ 1955 về đăng ký bất động sản của Pháp có quy định khá rộng rãi về
phạm vi đăng ký.
Luật đăng ký bất động sản của Liên bang Nga(LĐKBĐS) điều chỉnh việc
đăng ký các quyền liên quan đến bất động sản nói chung, trừ các quyền liên
quan đến tàu bay, tàu biển, tàu nội địa và tàu vũ trụ (khoản 1 Điều 4
LĐKBĐS Nga). Tại Điều 1 LĐKBĐS Liên bang Nga cũng quy định cụ thể về
các loại tài sản phải đăng ký quyền. Theo đó, tài sản là bất động sản mà quyền
đối với các tài sản đó phải đợc đăng ký theo quy định của Luật này là: các
15
thửa đất, vùng lòng đất, công trình độc lập dới nớc và tất cả các vật gắn liền
với đất ở dới nớc mà nếu di chuyển chúng thì có thể gây tổn hại nghiêm trọng
đến công dụng của chúng, bao gồm cả nhà, công trình xây dựng, phòng ở, và
phòng không để ở, cây rừng và cây lâu năm, khu chung c, doanh nghiệp nh
một khối tài sản thống nhất.
Nghị định ngày 04/01/ 1955 của Pháp cũng chỉ điều chỉnh việc đăng ký để
công bố các quyền, giao dịch liên quan đến bất động sản nói chung.

Trong khi đó, LĐKBĐS của Hàn Quốc và LĐKBĐS của Nhật Bản quy
định hạn chế hơn về phạm vi đăng ký, cụ thể là chỉ điều chỉnh việc đăng ký các
quyền liên quan đến hai loại tài sản là đất và công trình xây dựng. Khoản 1 Điều
14 LĐKBĐS của Hàn Quốc quy định: Đăng ký đợc chia làm hai loại: Đăng
ký đất và đăng ký công trình xây dựng.
LĐKBĐS của Nhật Bản chỉ tập trung điều chỉnh việc đăng ký các quyền
liên quan đến đất và công trình xây dựng là các loại bất động sản quan trọng,
tơng đối ổn định, có giá trị cao và là đối tợng chủ yếu tham gia vào các giao
dịch trên thị trờng bất động sản.
Đa số các hệ thống đăng ký bất động sản của các quốc gia nói trên không
thực hiện việc đăng ký hiện trạng vật lý của bất động sản. Hệ thống cơ quan
đăng ký bất động sản của Hàn Quốc, Pháp và Nga hoàn toàn tách biệt với hệ
thống cơ quan địa chính chuyên hoạt động mang tính kỹ thuật nh: Đo đạc, phân
thửa đất, lập bản đồđể quản lý đất và hệ thống quản lý công trình xây dựng. Cơ
quan đăng ký bất động sản chỉ thực hiện đăng ký các quyền liên quan đến bất
động sản nhằm công khai hoá các quyền này.
Tuy nhiên, việc đăng ký bất động sản chỉ có thể thực hiện hiệu quả khi cơ
quan đăng ký bất động sản nắm vững thông tin về hiện trạng bất động sản, để
qua đó xác định chính xác tài sản là đối tợng của các quyền đợc đăng ký. Do
đó, cơ quan đăng ký bất động sản thờng thực hiện ghi nhận thông tin về hiện
trạng bất động sản. Theo quy định của LĐKBĐS Hàn Quốc, việc ghi nhận hiện
trạng của bất động sản là bắt buộc khi thực hiện đăng ký. Trong mỗi tờ đăng ký,
16
đều có phần ghi nhận thông tin về hiện trạng của bất động sản: Tờ đăng ký
đợc chia thành mục, đánh số đăng ký, mục xác nhận và hai phần: phần A và
phần B. Trong mục xác nhận, chia thành mục và cột đánh số mô tả hiện trạng.
Trong phần A và phần B chia thành cột mô tả những nội dung liên quan và cột
đánh số nhập đăng ký. Tuy nhiên, có thể bỏ qua phần B nếu không có nội dung
nào đợc ghi nhận trong đó (khoản 1 Điều 16 LĐKBĐS Hàn Quốc); Trong cột
mô tả hiện trạng, ghi những nội dung liên quan đến hiện trạng vật lý của mỗi

mảnh đất hoặc công trình xây dựng và các biến động liên quan (khoản 3 Điều
16); Đơn yêu cầu đăng ký phải có thông tin về địa điểm nơi có bất động sản, số
thửa, hạng đất và diện tích thửa (khoản 1 Điều 41); Trong trờng hợp đăng ký
quyền đối với công trình xây dựng, đơn yêu cầu đăng ký còn phải có thông tin về
loại công trình, cấu trúc và diện tích công trình xây dựng; trong trờng hợp có
nhiều công trình xây dựng trên một hoặc một số thửa, đơn yêu cầu đăng ký phải
ghi số lợng công trình xây dựng cùng với thông tin về loại công trình, cấu trúc
và diện tích công trình xây dựng trên đất đó(khoản 1 Điều 42).
Ngoài ra, cơ quan đăng ký bất động sản của Hàn Quốc còn có cơ chế trao
đổi thông tin hai chiều với các cơ quan địa chính, cơ quan quản lý xây dựng: Cơ
quan đăng ký bất động sản liên hệ với cơ quan địa chính, cơ quan quản lý công
trình xây dựng để cập nhật các thông tin về hiện trạng vật lý của bất động sản.
Ngợc lại, cơ quan đăng ký bất động sản cũng phải thông báo cho cơ quan địa
chính, cơ quan quản lý công trình xây dựng những thông tin về hiện trạng vật lý
của bất động sản, nếu có sự thay đổi về hiện trạng vật lý của bất động sản cũng
nh thông tin liên quan đến quyền sở hữu bất động sản, để những cơ quan này
luôn có thông tin chính xác về chủ sở hữu và tình hình sở hữu bất động sản.
LĐKBĐS Hàn Quốc quy định: Trong những trờng hợp đăng ký dới đây, cơ
quan đăng ký phải lập tức thông báo cho cơ quan địa chính, cơ quan quản lý
công trình xây dựng để xác nhận đã hoàn tất việc đăng ký:
- Bảo lu hoặc chuyển giao quyền sở hữu;
17
- Thay đổi hoặc sửa chữa sai sót liên quan đến thông tin về ngời đứng tên
thực hiện đăng ký;
- Thay đổi hoặc sửa chữa sai sót liên quan đến quyền sở hữu;
- Xoá đăng ký quyền sở hữu hoặc phục hồi đăng ký quyền sở hữu đã bị
xoá bỏ (khoản Điều 68).
LĐKBĐS của Liên bang Nga cũng quy định về việc ghi nhận hiện trạng
bất động sản khi thực hiện đăng ký: Sổ đăng ký chứa các thông tin về các quyền
đang tồn tại hoặc đã chấm dứt đối với bất động sản, các số liệu về bất động sản

và các thông tin về những ngời có quyền (khoản 2 Điều 12); Trong mục I có
sự mô tả ngắn gọn từng bất động sản: địa chí (vị trí phân bố), loại bất động sản
(tên gọi), diện tích (thực tế theo Sổ địa chính hay theo giấy tờ), công dụng và các
thông tin cần thiết khác (khoản 6 Điều 12).
1.3. Thẩm quyền và trình tự đăng ký bất động sản
Hiện nay, mặc dù LĐKBĐS cha đợc Quốc hội thông qua nhng các văn
bản pháp luật hiện hành của nớc ta đã có những quy định về thẩm quyền và
trình tự của các cơ quan nhà nớc trong việc xác nhận quyền sở hữu đối với các
loại đối tợng bất động sản cho các chủ sở hữu. Cụ thể là:
1.3.1. Đối với đất đai
Điều 26 Luật đất đai năm 2003 quy định về thẩm quyền quyết định, xét
duyệt quy hoạch sử dụng đất nh sau:
- Quốc hội quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nớc do
Chính phủ trình.
- Chính phủ xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Tỉnh, Thành
phố trực thuộc Trung ơng.
- Uỷ ban nhân dân Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ơng xét duyệt quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất của đơn vị hành chính cấp dới trực tiếp.
- Uỷ ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh xét duyệt quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất của xã
18
Đất đai khi đã có quy hoạch và đợc cấp có thẩm quyền phê duyệt thì
thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đợc quy
định tại khoản 1; 2; 3; 4; Điều 37 Luật đất đai năm 2003 và Thẩm quyền thu hồi
đất quy định tại Điều 44 Luật này.
Sau khi chủ thể có nhu cầu quy hoạch, sử dụng đất sẽ trình yêu cầu của
mình đối với cơ quan nhà nớc có thẩm quyền xem xét, phê duyệt, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, tổ chức đã có hồ sơ yêu cầu. Việc
đăng ký quyền sử dụng đất đợc quy định tại Điều 46 Luật đất đai năm 2003.
Trình tự, thủ tục giao đất và sử dụng đất đợc quy định tại Chơng V từ

Điều 122 đến 131 của Luật đất đai năm 2003.
1.3.2. Đối với rừng
Thẩm quyền giao rừng, cho thuê rừng, thu hồi rừng, chuyển mục đích sử
dụng rừng đợc quy định tại Điều 28 Luật Bảo vệ và phát triển rừng năm 2004.
Việc đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng
trồng đợc quy định tại Điều 31 Luật Bảo vệ và phát triển rừng năm 2004.
1.3.3. Đối với nhà ở
Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đợc quy định tại Điều
14 Luật Nhà ở năm 2005, cụ thể là:
- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ơng cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở cho tổ chức. Trờng hợp chủ sở hữu chung là tổ chức
và cá nhân thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở.
- Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho cá nhân.
Trình tự cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đợc quy định cụ thể tại
Điều 16 Luật Nhà ở năm 2005.
1.3.4. Đối với công trình xây dựng
Công trình xây dựng là một loại bất động sản và đợc Luật xây dựng năm
2003 quy định, theo đó thẩm quyền lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây
dựng vùng đợc quy định tại Điều 17 nh sau:
19
- Bộ xây dựng tổ chức lập, thẩm định quy hoạch xây dựng vùng trọng
điểm, vùng liên tỉnh và trình Thủ tớng Chính phủ phê duyệt sau khi có ý kiến
của các Bộ, Ngành, Uỷ ban nhân tỉnh có liên quan.
- Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm phê duyệt quy hoạch xây dựng
vùng thuộc địa giới hành chính do mình quản lý sau khi đợc Hội đồng nhân dân
cùng cấp quyết định.
Thẩm quyền lập, phê duyệt quy hoạch chung xây dựng đô thị đợc quy
định tại Điều 21; thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị đợc

quy định tại Điều 25 và thẩm quyền lập, phê duyệt quy hoạch xây dựng điểm
dân c nông thôn đợc quy định tại Điều 30 Luật xây dựng năm 2003.
Sau khi tổ chức, cá nhân lập dự án đầu t xây dựng công trình thoả mãn
các điều kiện quy định tại Điều 38 và đợc thẩm định theo Điều 39; Điều 59 thì
sẽ đợc cấp Giấy phép xây dựng theo Điều 62 theo thẩm quyền quy định định tại
Điều 66 Luật xây dựng 2003.
Nh vây, thẩm quyền và trình tự đăng ký các công trình xây dựng hiện
nay do nhiều cơ quan nhà nớc có thẩm quyền thẩm định, nếu đủ điều kiện pháp
luật quy định thì đợc cấp giấy phép xây dựng. Giấy phép xây dựng là cơ sở
pháp lý xác nhận quyền của chủ sở hữu, chủ công trình xây dựng trong quá trình
sử dụng cũng nh trong giao dịch dân sự.
1.4. Giá trị pháp lý của việc đăng ký bất động sản
Theo pháp luật về đăng ký bất động sản, có trờng hợp đăng ký là điều
kiện để xác lập hiệu lực của giao dịch (vĩ dụ: đăng ký quyền sử dụng đất), nhng
có trờng hợp đăng ký vừa để xác lập hiệu lực của giao dịch đồng thời để có giá
trị pháp lý đối với ngời thứ ba (đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất). Có thể
nói, đây là vấn đề cha rõ ràng và có nhiều ý kiến khác nhau tại Việt Nam.
LĐKBĐS của Hàn Quốc không quy định cụ thể về giá trị pháp lý của việc
đăng ký, mà quy định gián tiếp thông qua thứ tự u tiên của các quyền đã đăng
ký. LĐKBĐS Hàn Quốc quy định: Thứ tự u tiên của các quyền đối với cùng
20
một bất động sản đã đăng ký đợc xác định theo thứ tự thực hiện đăng ký, trừ
trờng hợp pháp luật có quy định khác (khoản 1 Điều 5).
LĐKBĐS Nhật Bản cũng quy định tơng tự: Trừ trờng hợp có quy định
khác, thứ tự các quyền đợc đăng ký với cùng một bất động sản sẽ đợc xác định
theo thứ tự đăng ký các quyền đó(Điều 6).
Nghị định ngày 04/01/ 1955 về đăng ký giao dịch liên quan đến bất động
sản của Pháp lại quy định cụ thể về giá trị pháp lý của việc đăng ký bất động sản.
Điều 30 Nghị định quy định: Các văn bản và quyết định của Toà án thuộc diện
bắt buộc phải công bố mà không đợc công bố thì không có hiệu lực với bên thứ

ba có đợc từ cùng một chủ sở hữu những quyền tơng tự đối với cùng một số
bất động sản nếu bên thứ ba tiến hành công bố các văn bản và quyết định chứng
minh quyền của mình. Các văn bản không đợc công bố cũng không có hiệu lực
đối với bên thứ ba trong trờng hợp bên thứ ba đăng ký bảo đảm hoặc thế chấp
đối với bất động sản có liên quan. Nếu đợc công bố sau khi bên thứ ba đã công
bố các giấy tờ chứng minh quyền của họ đối với bất động sản thì các văn bản
cũng không có hiệu lực.
Theo chúng tôi, pháp luật về đăng ký bất động sản nên phân biệt rõ ràng
giá trị pháp lý của các loại đăng ký, vì đây là vấn đề có ảnh hởng đến quyền và
lợi ích hợp pháp của các bên.









21
Chơng 2
thực trạng pháp luật về đăng ký bất động
sản ở Việt nam
2.1. Quá trình phát triển của pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt nam
2.1.1. Thời pháp thuộc
Pháp luật thời kỳ này có quy định về việc đăng ký bất động sản, bao gồm
ruộng đất, những bất động sản khác và Sổ địa bạ. Điều 506 Chơng VI Bộ Dân
luật Bắc kỳ(DLBK) về sự thủ đắc và di chuyển quyền sở hữu quy định: Chỗ nào
có địa - bạ thì sự thủ - đắc quyền sở hữu về điền địa phải có đăng ký vào sổ mới
thành. Ngời nào có tạo - mãi đợc một bất động sản thì tuy cha đăng địa bạ

mà cũng có quyền sở hữu rồi, nhng khi đăng địa bạ rồi mới có quyền sử dụng ở
trong sổ.
Điều 507 Bộ DLBK quy định: Quyền sở hữu thành lập là bởi sự đăng ký
vào địa bạ theo các cách thức của luật lệ đã định.
Căn cứ vào các quy định nêu trên cho thấy, đối với đất đai, chủ sở hữu
phải đăng ký vào Sổ địa bạ theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định mới đợc
thủ đắc quyền sở hữu. Riêng trong trờng hợp mua bán bất động sản, thì ngời
mua có quyền sở hữu kể cả khi cha đăng ký vào Sổ địa bạ, nhng chỉ có quyền
sử dụng sau khi đăng ký vào Sổ đó.
Ngoài ra, Bộ DLBK cũng quy định cụ thể về việc phải đăng ký quyền ứng
dụng thu lợi, quyền để đơng và địa dịch. Điều 572 Bộ DLBK quy định: Thuộc
về bất động sản, quyền ứng dụng thu lợi phải biên vào trong địa bạ và Điều 630
Bộ DLBK quy định: Những địa dịch do ngời lập ra, phải có chứng chỉ mới
thành. Chỗ nào có địa bạ thì phải đăng ký vào địa bạ mới có thể đem ra đối phó
với đệ tam nhân.
Qua đó cho thấy, pháp luật thời Pháp thuộc đã có sự phân biệt hai loại giá
trị pháp lý của việc đăng ký bất động sản căn cứ vào từng nhóm sau đây:
22
Thứ nhất, quyền sở hữu bất động sản đợc xác lập thông qua đăng ký vào
Sổ địa bạ (ngày nay đợc gọi đăng ký để xác lập quyền).
Thứ hai, việc đăng ký quyền địa dịch, quyền để đơng có giá trị đối dụng
với ngời đệ tam (ngày nay gọi là có giá trị pháp lý đối với ngời thứ ba).
2.1.2. Từ năm 1945 đến 1975
Xuất phát từ đặc thù Việt Nam là nớc có nền kinh tế nông nghiệp, do
vậy, đất đai luôn giữ vị trí đặc biệt quan trọng trong các cuộc Cách mạng, trong
đờng lối, chính sách của Đảng và pháp luật của Nhà nớc. Với ý nghĩa đó, sau
ngày Cách mạng tháng Tám thành công, với sự ra đời của Nhà nớc Việt Nam
Dân chủ cộng hoà, việc chia ruộng đất của Thực dân - Phong kiến cho nông dân
và xác lập quyền sở hữu ruộng đất là t liệu sản xuất của nông dân đợc thể hiện
trong chính sách ngời cày có ruộng.

Hiến pháp năm 1946 khẳng định: Quyền t hữu tài sản của công dân
đợc đảm bảo. Trên cơ sở Hiến pháp năm 1946 và trớc những đòi hỏi của sự
nghiệp Cách mạng, Quốc hội nớc Việt Nam dân chủ cộng hoà đã thông qua
Luật cải cách ruộng đất vào năm 1953. Trong đó, Điều 1 của Luật khẳng định
nguyên tắc thủ tiêu quyền chiếm hữu đất và xoá bỏ chế độ chiếm hữu đất của Đế
quốc, của Địa chủ Phong kiến, xác lập chế độ sở hữu t nhân về ruộng đất do
chính quyền cách mạng chia cho nông dân và ngời đợc chia ruộng đất không
phải chia cho Địa chủ hay chính quyền bất cứ một khoản nào. Điều 31 Luật cải
cách ruộng đất năm 1953 quy định: Ngời đợc chia ruộng đất có quyền sở hữu
ruộng đất đóChính quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho ngời đợc
chia. Mọi khế ớc cũ đều huỷ bỏ. Ngời đợc chia có quyền chia gia tài, cầm,
bán, choruộng đất đợc chia. Quy định trên chứng tỏ rằng, chính quyền Cách
mạng đã nhận thấy sự cần thiết phải xác định chế độ sở hữu t nhân về t liệu
sản xuất đối với ruộng đất nhằm tịch thu công cụ bóc lột của Thực dân - Phong
kiến và thu hút sự ủng hộ của nông dân trong sự nghiệp cách mạng. Chính sự
nhận thức đúng đắn, kịp thời đó đã góp phần tạo nên sức mạnh cho cả dân tộc
trong cuộc kháng chiến chống thực dân Pháp. Đồng thời, qua đó đã khẳng định
23
những nền tảng ban đầu về t duy lập pháp tiến bộ của Nhà nớc ta trong quản
lý nhà nớc về đất đai. Luật cải cách ruộng đất năm 1953 mặc dù xác định mục
tiêu trớc hết và chủ yếu là nhằm đảm bảo ngời cày có ruộng nhng qua
những quy định trên, Nhà nớc đã ghi nhận phạm vi quyền năng của ngời sở
hữu ruộng đất (chia gia tài, cầm, bán, cho), mặc dù đó mới chỉ là những quy
định sơ khai, cha có những quy phạm hớng dẫn cách thức thực hiện quyền
năng đó. Song, do hoàn cảnh lịch sử, do sự nhận thức cha đúng đắn nên trong
quá trình thực hiện Luật cải cách ruộng đất năm 1953, chúng ta đã phạm một
số sai lầm. Công tác tổ chức thực hiện còn hạn chế nên những quy định về đăng
ký bất động sản (ruộng đất) đợc triển khai cha hiệu quả và triệt để. Hơn nữa,
trong số các loại bất động sản, theo quy định của Luật cải cách ruộng đất năm
1953 mới chỉ có duy nhất ruộng đất là đợc đăng ký.

Hiến pháp năm 1959 ghi nhận và bảo vệ ba hình thức sở hữu đất đai, gồm:
sở hữu của Nhà nớc (sở hữu toàn dân), sở hữu hợp tác xã (sở hữu tập thể) và sở
hữu của ngời lao động riêng lẻ, sở hữu của nhà t bản dân tộc (sở hữu t nhân).
Trong giai đoạn này, nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội nh nhà trẻ, trờng
học, bệnh việnđợc coi nh là công trình phúc lợi xã hội và đợc Nhà nớc đầu
t ngân sách để phục vụ nhân dân. Việc tạo lập bất động sản nói chung, công
trình xây dựng nói riêng trong giai đoạn này chủ yếu do Nhà nớc thực hiện và
Nhà nớc không quy định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản.
Trong khi đó, ở Miền Nam trớc ngày 30/4/1975, chế độ ruộng đất đợc
thực hiện theo chính sách cải cách điền địa của Chính quyền Ngô Đình Diệm và
Nguyễn Văn Thiệu với hai hình thức là sở hữu nhà nớc và sở hữu t nhân. trong
đó, sở hữu t nhân cũng chỉ nhằm phục vụ cho lợi ích của bọn tay sai bán nớc.
Thời kỳ này, ở Miền Nam, chủ sở hữu bất động sản (gồm đất đai và công trình
xây dựng) đợc cấp Bằng khoán điền thổ do Nha trớc bạ cấp. Việc mua bán bất
động sản thông qua văn dự Doãn mại do phòng Chởng khế lập (tơng tự nh cơ
quan công chứng hiện nay). Việc thế chấp, cầm cố, treo nợ đợc ghi trong Bằng
khoán điền thổ. Nhà ở và công trình xây dựng đợc thể hiện trong Tờ lợc giải.
24
2.1.3. Từ năm 1975 đến 1986
Ngày 5/3/1975, Chính phủ cách mạng lâm thời Miền Nam Việt Nam đã
ban hành Nghị định số 01 nhằm xác định và bảo vệ quyền sở hữu t nhân của
ngời lao động trên cơ sở hiện trạng ruộng đất đang sử dụng. Nghị định điều
chỉnh hạn mức của ngời lao động có nhiều đất hơn mức trung bình nhằm đảm
bảo tính công bằng. Riêng ruộng đất trng thu, tịch thu của Nguỵ quân, Nguỵ
quyền, Địa chủ, T sản, Đế quốc và trng thu của ngời lao động có quá nhiều
ruộng đất đợc dùng để chia cho những ngời lao động cha có ruộng đất hoặc
có ít để đảm bảo cuộc sống. Trong giai đoạn từ ngày 03/5/1975 đến 18/12/1980
(ngày Hiến pháp năm 1980 có hiệu lực), ruộng đất ở Miền Nam tồn tại dới ba
hình thức sở hữu là: Sở hữu nhà nớc, sở hữu tập thể và sở hữu t nhân. Chính
phủ cách mạng lâm thời Cộng hoà Miền Nam Việt Nam cũng đã thực hiện chính

sách ngời cày có ruộng, xoá bỏ mọi hình thức bóc lột của Thực dân - Phong
kiến, ghi nhận quyền sở hữu ruộng đất của nông dân. Đồng thời, trong giai đoạn
này, Miền Nam đã tiến hành hợp tác hoá nông nghiệp. Chính những t tởng tiến
bộ của chính quyền Cách mạng đã đặt nền móng cho sự nghiệp thống nhất quản
lý nhà nớc về ruộng đất ở Miền Nam sau ngày giải phóng.
Ngày1/8/1980 Chính phủ có Quyết định số 201/CP quy định: Tổ chức cá
nhân sử dụng đất đều phải khai báo chính xác và đăng ký các loại ruộng đất
mình sở hữu vào địa chính của Nhà nớc. Uỷ ban nhân dân phải kiểm tra việc
khai báo này. Sau khi khai và đăng ký, tổ chức cá nhân nào đợc xác nhận là
quản lý, sử dụng hợp pháp thì đợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Với quyết định này, ngời sử dụng đất phải thực hiện việc đăng ký vào sổ địa
chính và thống kê đăng ký đất đai là một trong những nội dung của quản lý nhà
nớc. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đợc coi nh một chứng th
pháp lý có ý nghĩa trong việc xác định quyền năng của ngời sử dụng đất và là
chứng cứ để Nhà nớc bảo vệ ngời sử dụng đất trong trờng hợp phát sinh tranh
chấp về đất đai.
25
Trong thời kỳ này, nền kinh tế vẫn theo hình thái kế hoạch hoá tập trung
nh giai đoạn trớc. Tuy nhiên, về đất đai, nhà ở đã có quy định cụ thể hơn: Đất
đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng
biển và thềm lục địađều thuộc sở hữu toàn dân (Điều 19 Hiến pháp năm
1980) và Những tập thể và cá nhân đang sử dụng đất đai đợc tiếp tục sử dụng
và hởng kết quả lao động của mình theo quy định của pháp luật (Điều 20 Hiến
pháp năm 1980). Nhà nớc bảo hộ quyền sở hữu của công dân và thu nhập hợp
pháp, của cải để dành, nhà ở, t liệu sinh hoạtPháp luật bảo hộ quyền thừa kế
tài sản của công dân. Việc tạo lập nhà ở đợc quy định: Công dân có quyền có
nhà ở, Nhà nớc mở rộng việc xây dựng nhà ở, đồng thời khuyến khích, giúp đỡ
tập thể và công dân xây dựng nhà ở theo quy hoạch chung, nhằm thực hiện từng
bớc quyền đó. Việc phân phối diện tích nhà ở do Nhà nớc quản lý phải công
bằng, hợp lý (Điều 62 Hiến pháp năm 1980).

Nh vậy, các bất động sản là công trình xây dựng, nhà ở, hạ tầng kỹ thuật,
hạ tầng xã hội nh nhà trẻ, trờng học, bệnh việnthời kỳ này vẫn cha có thị
trờng mà do Nhà nớc đầu t từ ngân sách, ngoại trừ nhà ở đợc mở rộng, theo
hớng: khuyến khích ngời dân, tập thể xây dựng nhà ở ngoài sự cố gắng của
Nhà nớc. Nhìn chung, giai đoạn này pháp luật cha cho phép việc mua bán,
chuyển nhợng đất đai và thị trờng bất động sản cha có môi trờng pháp lý để
hình thành. Các chính sách về đất đai và nhà ở thời kỳ này vẫn mang nặng tính
chất phân phối cho cán bộ, công nhân viên chức nhà nớc theo hệ thống tiêu
chuẩn lựa chọn phức tạp, đồng thời, trong giai đoạn này, Nhà nớc cũng cha
quy định việc cấp giấy chứng nhận sở hữu công trình xây dựng.
2.1.4. Từ năm 1986 đến nay
Cùng với sự ra đời của Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai 1993, Luật đất
đai sửa đổi, bổ sung năm 1998, năm 2001 và Luật đất đai năm 2003. pháp luật về
đăng ký bất động sản của nớc ta đã dần hình thành và phát triển.
Theo quy định của Luật đất đai năm 1987, ngời sử dụng đất phải xin
đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền và sẽ đợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử