Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất của dự án formosa trên địa bàn huyện kỳ anh, tỉnh hà tĩnh giai đoạn 2008 2012

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM



LÊ VIẾT HOÀNG




ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƢỜNG
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƢ
KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT CỦA DỰ ÁN FORMOSA
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN KỲ ANH, TỈNH HÀ TỈNH
GIAI ĐOẠN 2008 - 2012



LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI







THÁI NGUYÊN - 2014

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM



LÊ VIẾT HOÀNG



"ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƢỜNG
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƢ
KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT CỦA DỰ ÁN FORMOSA
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN KỲ ANH, TỈNH HÀ TỈNH
GIAI ĐOẠN 2008 - 2012"

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI


Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. Dƣ Ngọc Thành



THÁI NGUYÊN - 2014

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu này là của riêng tôi. Những số
liệu, kết quả thu được trong luận văn trung thực, chưa từng được công bố
trong bất kỳ công trình nghiên cứu, báo cáo nào. Tất cả những giúp đỡ trong
khi thực hiện đề tài đều đã được cảm ơn. Các thông tin trích dẫn đều chỉ rõ
nguồn gốc. Nếu có gì sai phạm tôi xin chịu trách nhiệm trước Nhà trường và
Pháp luật.
Kỳ Anh, ngày tháng năm 2014
Tác giả luận văn


Lê Viết Hoàng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

ii
LỜI CẢM ƠN
Trong 2 năm học tập và nghiên cứu tại trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên, được sự nhiệt tình giảng dạy của các thầy cô trong trường nói chung
và trong Phòng quản lý đào tạo Sau đại học nói riêng tôi đã được trau dồi
thêm những kiến thức chuyên môn cũng như lối sống, đạo đức
, tôi xin chân thành cảm ơn
ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Phòng Quản lý Đào
tạo Sau Đại học, toàn thể các quý thầy cô đã giảng dạy, hướng dẫn tôi trong
suốt quá trình học tập tại trường.
Để hoàn thành luận văn tốt nghiệp này, ngoài sự cố gắng nỗ lực của bản
thân, tôi gửi lời cảm ơn sâu sắc tới thầy giáo TS. Dƣ Ngọc Thành, thầy đã trực
tiếp hướng dẫn tôi trong quá trình thực tập và hoàn thành khóa luận.
Qua đây, tôi cũng xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới các cán bộ ban
ngành các xã Kỳ Long, Kỳ Liên, Kỳ Phương, Kỳ Thịnh, Kỳ Lợi - huyện Kỳ
Anh và các cán bộ phòng chuyên môn của UBND huyện Kỳ Anh, Hội đồng
bồi thường GPMB, hỗ trợ và TĐC huyện Kỳ Anh đã giúp đỡ tôi hoàn thành
báo cáo tốt nghiệp này.
Do trình độ còn hạn chế và thời gian có hạn, phương pháp nghiên cứu
khoá luận của tôi vẫn còn nhiều thiếu sót. Tôi rất mong được sự đóng góp ý
kiến của các thầy cô và bạn bè để luận văn tốt nghiệp của tôi hoàn chỉnh và
sâu sắc hơn.
Kỳ Anh, ngày tháng năm 2014
Tác giả luận văn

Lê Viết Hoàng


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

iii
MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC CÁC CHỬ VIẾT TẮT vi
DANH MỤC BẢNG vii
DANH MỤC BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ viii
MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục đích của đề tài 2
3. Mục tiêu của đề tài 3
4. Yêu cầu của đề tài 3
Chƣơng 1. TỔNG QUAN CỦA TÀI LIỆU 4
1.1. Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ
và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 4
1.1.1. Khái niệm về bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái
định cư 4
1.1.2. Đặc điểm của quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng 5
1.1.3. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường GPMB 6
1.1.4. Vận dụng lý luận địa tô của Các Mác vào việc định giá bồi
thường thiệt hại đất và tài sản gắn liền với đất 12
1.1.5. Về tái định cư 13
1.2. Chính sách bồi thường đất đai ở một số nước trên thế giới 16

1.2.1. Chính sách bồi thường đất đai ở Trung Quốc 16
1.2.2. Chính sách bồi thường đất đai ở Thái Lan 17
1.3. Cơ sở thực tiễn về công tác bồi thường, GPMB, hỗ trợ và TĐC 19

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

iv
1.3.1. Tình hình thực hiện chính sách bồi thường, GPMB, hỗ trợ và
TĐC ở Việt Nam 19
1.3.2. Thực trạng công tác bồi thường GPMB, hỗ trợ và TĐC ở một số
địa phương trong cả nước 25
1.3.3. Thực trạng công tác bồi thường, GPMB, hỗ trợ và TĐC của tỉnh
Hà Tĩnh 27
1.3.4. Thực trạng công tác bồi thường, GPMB, hỗ trợ và TĐC của
huyện Kỳ Anh 29
Chƣơng 2. NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 32
2.1. Đối tượng nghiên cứu 32
2.2. Phạm vi nghiên cứu 32
2.3. Nội dung nghiên cứu 32
2.4. Phương pháp nghiên cứu 32
2.4.1. Phương pháp điều tra cơ bản 32
2.4.2. Phương pháp chuyên gia 33
2.4.3. Phương pháp tổng hợp xử lý số liệu 33
Chƣơng 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 34
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Kỳ Anh, tỉnh Hà Tĩnh 34
3.1.1. Điều kiện tự nhiên huyện Kỳ Anh, tỉnh Hà Tĩnh 34
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội huyện Kỳ Anh, tỉnh Hà Tĩnh 36
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Kỳ Anh 42
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2012 42
3.2.2. Tình hình quản lý đất đai 44

3.3. Đánh giá việc thực hiện các chính sách bồi thường giải phóng mặt
bằng, hỗ trợ và tái định cư ở huyện Kỳ Anh, Tỉnh Hà Tĩnh 46
3.3.1. Xác định đối tượng và điều kiện được bồi thường 46

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

v
3.3.2. Việc xác định giá bồi thường về đất và tài sản trên đất theo Nghị
định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ 49
3.3.3. Các chính sách hỗ trợ và tái định cư 51
3.4. Đánh giá dự án nghiên cứu và các chính sách liên quan đến bồi
thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ TĐC trên địa bàn huyện Kỳ Anh,
Tỉnh Hà Tĩnh 55
3.4.1. Khái quát về dự án nghiên cứu 55
3.4.2. Đối tượng và điều kiện được bồi thường ở dự án FORMOSA
(khu liên hợp gang thép và cảng nước sau Sơn Dương) trên địa bàn
huyện Kỳ Anh, Tỉnh Hà Tĩnh 65
3.4.3. Ảnh hưởng của việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng
mặt bằng đến đời sống và việc làm, thu nhập của các hộ dân bị thu hồi
đất 72
3.4.4. Đánh giá chung việc thực hiện công tác bồi thường, GPMB, hỗ
trợ và tái định cư tại dự án nghiên cứu 84
3.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác bồi thường,
GPMB, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất tại huyện Kỳ Anh 87
3.5.1. Các giải pháp chung 87
3.5.2. Các giải pháp cụ thể 90
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 92
1. Kết luận 92
2. Đề nghị 93
TÀI LIỆU THAM KHẢO 94

PHỤ LỤC 98


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

vi
DANH MỤC CÁC CHỬ VIẾT TẮT
Ký hiệu
Chú giải
NĐ
: Nghị định
CP
: Chính phủ
TW
: Trung ương
UBND
: Ủy ban nhân dân
QĐ-UBND
: Quyết định của Ủy ban nhân dân
QSDĐ
: Quyền sử dụng đất
GPMB
: Giải phóng mặt bằng
TĐC
: Tái định cư
CNH
: Công nghiệp hóa
HĐH
: Hiện đại hóa
ĐTH

: Đô thị hóa
XHCN
: Xã hội chủ nghĩa
CSHT
: Cơ sở hạ tầng


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

vii
DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1: Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế của huyện Kỳ Anh giai đoạn
2008 - 2012 37
Bảng 3.2: Tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ của dự án Formosa (khu liên hợp
gang thép và cảng nước sâu Sơn Dương) 56
Bảng 3.3: Quan điểm của người có đất bị thu hồi trong việc xác định đối
tượng và điều kiện được bồi thường tại dự án 67
Bảng 3.4: Tỷ lệ các loại đất thu hồi tại dự án Formosa 68
Bảng 3.5: Quan điểm của người có đất bị thu hồi về giá bồi thường 69
Bảng 3.6: Chính sách hỗ trợ của Nhà nước 70
Bảng 3.7: Quan điểm của người có đất bị thu hồi trong việc thực hiện các
chính sách hỗ trợ và TĐC tại dự án nghiên cứu 71
Bảng 3.8: Tỷ lệ đất nông nghiệp bị thu hồi của các hộ dân tại dự án
nghiên cứu 74
Bảng 3.9: Phương thức sử dụng tiền bồi thường hỗ trợ của các hộ dân tại
dự án nghiên cứu 75
Bảng 3.10: Hiệu quả sử dụng tiền bồi thường 76
Bảng 3.11: Trình độ văn hoá, chuyên môn của số người trong độ tuổi lao
động tại dự án nghiên cứu 78

Bảng 3.12: Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất 79
Bảng 3.13: Thu nhập bình quân của người dân trước, sau thu hồi 1 năm tại
dự án nghiên cứu 79
Bảng 3.14: Tỷ lệ về thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất tại dự án
nghiên cứu 80
Bảng 3.15: Thu nhập bình quân nhân khẩu/ năm phân theo nguồn thu tại dự
án nghiên cứu 81
Bảng 3.16: Tình hình an ninh trật tự xã hội của người dân sau khi thu
hồi đất 83
Bảng 3.17: Quan hệ nội bộ gia đình của các hộ dân sau khi thu hồi đất 83

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

viii
DANH MỤC BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ

BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 3.1: Cơ cấu sử dụng đất huyện Kỳ Anh năm 2012 42

SƠ ĐỒ
Sơ đồ 3.1: Trình tự thực hiện bồi thường GPMB tại huyện Kỳ Anh 62

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá ở Việt Nam đã thực hiện được
hơn hai thập kỷ qua, đặc biệt nó diễn ra mạnh mẽ trong những năm gần đây.
Trong quá trình đó, chúng ta đã và đang triển khai nhiều dự án với các mục

tiêu phát triển các khu công nghiệp, các công trình hạ tầng kinh tế - xã hội và
hạ tầng cho các đô thị mới.
Để triển khai được các dự án này chúng ta buộc phải sử dụng tới quỹ
đất đã và đang được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau như đất sản xuất
nông, lâm, thủy sản, đất ở của nhân dân, đất sử dụng vào các hoạt động sản
xuất kinh doanh, đất của các tổ chức do vậy việc thực hiện chuyển đổi mục
đích sử dụng của một bộ phận quỹ đất hiện nay vào việc triển khai các dự án
như nói trên đang diễn ra ngày một nhiều hơn theo yêu cầu phát triển cơ sở hạ
tầng cho CNH, HĐH và đô thị hóa nền kinh tế.
Việc đẩy nhanh quá trình CNH, HĐH, đô thị hóa sẽ đòi hỏi phải xây
dựng nhiều loại kết cấu hạ tầng như: Đường giao thông, cầu cống, hệ thống
thông tin, kho tàng, bến bãi Quỹ đất dành vào các mục đích này sẽ ngày
càng nhiều và lớn hơn khi các cơ sở hạ tầng quy mô lớn được triển khai.
Việc chuyển đổi mục đích từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp
mà đặc biệt là đất chuyên dùng đang là vấn đề được nhiều cơ quan quản lý
Nhà nước về đất đai và người dân quan tâm.
Trên thực tế, việc chuyển quỹ đất vào triển khai các dự án không đơn
giản, vì nó tác động đến nhiều vấn đề liên quan đến cuộc sống của người dân
bị thu hồi đất. Có thể nói, đây là một thách thức rất lớn đối với việc triển khai
các dự án hiện nay, đòi hỏi chúng ta phải giải quyết hàng loạt các vấn đề liên
quan đến người dân bị mất đất như: Đời sống, việc làm của người dân bị lấy
đất, hỗ trợ tái định cư và việc xác định giá trị phần đất đai bị lấy của người

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

2
dân phải được xác định như thế nào để thoả mãn thiệt hại mà họ phải gánh
chịu, giải quyết ổn thỏa tâm trạng của người dân sau khi bị mất đất cũng là
những vấn đề vô cùng quan trọng v.v.
Cùng với quá trình CNH, HĐH, đô thị hóa đang diễn ra rất mạnh mẽ

của Tỉnh Hà Tĩnh, tại Huyện Kỳ Anh có rất nhiều dự án đã và đang triển khai
với mục đích phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế cho CNH, HĐH. Vấn đề chuyển
đổi quỹ đất đang sử dụng hiện nay sang đất triển khai dự án đang diễn ra
nhanh, quá trình phát triển mạnh về cơ sở hạ tầng phục vụ mục tiêu thu hút
đầu tư từ nước ngoài và ngoài tỉnh để phát triển kinh tế, xã hội. Trong vòng
vài năm trở lại đây Kỳ Anh đã thực hiện bồi thường thiệt hại, GPMB và di
dời nhiều hộ dân để có được quỹ đất triển khai các dự án, về cơ bản đã đáp
ứng được yêu cầu đặt ra, tuy vậy cũng nảy sinh nhiều vấn đề chưa phù hợp,
một bộ phận người dân bị mất đất chưa thỏa mãn với những gì họ được hưởng
từ chính sách bồi thường thiệt hại hiện nay.
Qua một thời gian công tác tại huyện Kỳ Anh, tôi được tiếp xúc và
nghiên cứu thông qua tài liệu, báo cáo tổng kết về công tác giải phóng mặt
bằng của địa phương và thấy được tầm quan trọng cũng như ý nghĩa của công
tác này tại thời điểm hiện nay đối với sự phát triển kinh tế, xã hội của địa
phương. Do vậy, được sự hướng dẫn của Thầy giáo TS. Dư Ngọc Thành, tôi
nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ
trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất của dự án FORMOSA (khu liên
hợp gang thép và cảng nước sâu Sơn Dương) trên địa bàn Huyện Kỳ Anh,
Tỉnh Hà Tĩnh giai đoạn 2008 - 2012”.
2. Mục đích của đề tài
Nghiên cứu công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định
cư khi nhà nước thu hồi đất của dự án FORMOSA trên địa bàn Huyện Kỳ
Anh, Tỉnh Hà Tĩnh để tìm ra những ưu điểm và vấn đề còn tồn tại trong trong
công tác này. Qua đó đề xuất các biện pháp khắc phục những hạn chế và hoàn

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

3
thiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất.

3. Mục tiêu của đề tài
- Nghiên cứu tình hình quản lý và sử dụng đất, các chính sách liên quan
đến bồi thường giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Kỳ Anh, Tỉnh Hà Tĩnh.
- Đánh giá việc thực hiện các chính sách bồi thường giải phóng mặt
bằng ở huyện Kỳ Anh, Tỉnh Hà Tĩnh và sự tác động của việc thực hiện chính
sách bồi thường giải phóng mặt bằng đến đời sống và việc làm của các hộ dân
bị thu hồi đất.
- Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện chính sách bồi thường
giải phóng mặt bằng ở huyện Kỳ Anh, tỉnh Hà Tĩnh.
4. Yêu cầu của đề tài
- Nắm chắc luật đất đai, các thông tư, nghị định, các quy định của Nhà
nước và địa phương có liên quan đến công tác bồi thường, GPMB, hỗ trợ và
tái định cư.
- Làm rõ những mặt được và mặt chưa được của người dân khi bị thu
hồi đất tại dự án nghiên cứu.
- Đề xuất các giải pháp giải quyết trên cơ sở các Nghị định, Quy định
và phù hợp với thực tế địa phương.
- Các tài liệu, số liệu điều tra, thu thập phản ánh đúng quá trình thực
hiện các chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong thời gian qua và có
độ chính xác cao.






Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

4
Chƣơng 1

TỔNG QUAN CỦA TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận về chính sách bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ
và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất
1.1.1. Khái niệm về bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư
* Bồi thường
Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra. Đền bù là trả lại tương
xứng với giá trị hoặc công lao [6].
Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho
một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác mang lại.
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.
Trong đó, giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất
đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
* Giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên
quan đến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần đất
nhất định được quy định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công
trình mới trên đó.
Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng từ khi thành lập Hội đồng
giải phóng mặt bằng cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư.
* Hỗ trợ
Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào.
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu
hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di
dời đến địa điểm mới [6].

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

5
* Tái định cư

Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây
để sinh sống và làm ăn. Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể
tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự
án phát triển.
Tái định cư (TĐC) được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về
đất, tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại
cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó.
1.1.2. Đặc điểm của quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng là quá trình đa dạng và phức tạp. Nó thể hiện
khác nhau đối với mỗi một dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các
bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội.
- Tính đa dạng thể hiện: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất
khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định.
Đối với khu vực nội thành, khu vực ven đô, khu vực ngoại thành, mật độ
dân cư khác nhau, ngành nghề đa dạng và đều hoạt động sản xuất theo một
đặc trưng riêng của vùng đó. Do đó, giải phóng mặt bằng cũng được tiến hành
với những đặc điểm riêng biệt.
- Tính phức tạp thể hiện: Đất đai là tài sản có giá trị đặc biệt, có vai trò
quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân. Ở khu vực
nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà
đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông
dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư
vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi
nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê. Trước tình hình đó
đã dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển là rất
khó khăn và việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo
đời sống dân cư sau này [10].

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

6
1.1.3. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường GPMB
1.1.3.1. Yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai
a. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử
dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển
của nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất
đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính
ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nước trong
mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng
theo đó không ngừng được sửa đổi, bổ sung. Từ năm 1993 đến năm 2003,
Nhà nước đã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử
dụng đất. Sau khi quốc hội thông qua Luật đất đai 2003 cùng với các văn bản
hướng dẫn thi hành đã nhanh chóng đi vào cuộc sống. Với một hệ thống quy
phạm khá hoàn chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ ràng, đề cập mọi quan hệ đất đai phù
hợp với thực tế. Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai của Nhà nước đã
tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản
lý Nhà nước về đất đai, giải quyết tốt mối quan hệ đất đai ở khu vực nông
thôn, bước đầu đã đáp ứng được quan hệ đất đai mới hình thành trong quá
trình công nghiệp hóa và đô thị hóa; hệ thống pháp luật đất đai luôn đổi mới,
ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc phòng,
an ninh và ổn định xã hội [11].
Theo đó, chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng cũng luôn được
Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc
trong công tác bồi thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với
những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt
những kết quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

7
cho việc phát triển các dự án đầu tư. Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn
định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi
thường GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho
thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất
đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường GPMB, hỗ trợ và tái định
cư. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai còn có những nhược điểm như là số
lượng nhiều, mức độ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ
thống chưa đồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong
thực thi pháp luật [11].
Bên cạnh việc Hội đồng ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử
dụng đất đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan
trọng. Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2007 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường cho thấy UBND các cấp đều có ý thức quán triệt việc thực thi
pháp luật về đất đai nhưng nhận thức về các quy định của pháp luật nói chung
còn yếu, ở cấp cơ sở còn rất yếu. Từ đó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp
dụng pháp luật trong giải quyết giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo. Trong khi
đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa thật sát
sao. Tại nhiều địa phương, đang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn
chấp hành quy định pháp luật trong giải quyết các mối quan hệ về đất đai.
Cán bộ địa chính, chủ tịch UBND xã nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát
hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai
trên địa bàn. Đó là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây
mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và đã ảnh hưởng trực
tiếp đến tiến độ GPMB [15].

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

8
b. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để
tổ chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà
Nhà nước đóng vai trò là người tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường
GPMB nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt
được các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai trên
hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan
trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất,
mà theo quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực
hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng.
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh
hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất
tính bồi thường.
- Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch nói riêng
còn thấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính
bền vững. Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn
mang nặng tính chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo
phong trào. Đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch
"treo", dự án "treo" [15].
c. Yếu tố giao đất, cho thuê đất
Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi
thường GPMB và TĐC. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào
quy hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực
hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất
quy định không rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

9
khăn cho công tác đền bù. Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường
tính từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến ngày 28/2/2007 thì tổng diện tích đã
giao, đã cho thuê là 1.081.011 ha, trong đó diện tích đất đã giao là 925.631 ha
(giao đất có thu tiền sử dụng đất là 581.620 ha, giao đất không thu tiền là
344.011 ha); diện tích đất đã cho thuê là 155.380 ha (trong đó diện tích đất
cho các nhà đầu tư nước ngoài thuê là 1.386 ha) [15].
d. Yếu tố lập và quản lý hồ sơ địa chính
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ địa chính (HSĐC) có vai trò
quan trọng hàng đầu để “quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động
sản”, là cơ sở xác định tính pháp lý của đất đai. Trước tháng 12 năm 2004, rất
nhiều địa phương chưa lập đầy đủ HSĐC theo quy định; đặc biệt có nhiều xã,
phường, thị trấn chưa lập sổ địa chính (khoảng trên 30% số xã đã cấp GCN)
để phục vụ yêu cầu quản lý việc sử dụng đất đai, một số địa phương chưa lập
đủ sổ mục kê đất đai, sổ cấp GCN như Thành phố Hà Nội, các tỉnh Hà Tây,
Hoà Bình, Vĩnh Phúc, Kiên Giang, Trà Vinh, [15].
Từ năm 2004 đến nay, việc lập HSĐC phải được thực hiện theo quy định
tại Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và Môi trường, nhưng còn
nhiều địa phương chưa triển khai thực hiện, nếu có thực hiện cũng là chưa đầy
đủ, chưa đồng bộ ở cả 3 cấp. Vì các tài liệu đo đạc bản đồ này có độ chính xác
thấp nên đang làm nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp trong quản lý đất đai như
không đủ cơ sở giải quyết tranh chấp đất đai, khó khăn trong giải quyết bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất. Vì vậy, việc đo vẽ lại bản đồ địa chính chính
quy để thay thế cho các loại bản đồ cũ và lập lại HSĐC là rất cần thiết.
e. Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đăng ký đất đai (Land Registration) là một thành phần cơ bản quan
trọng nhất của hệ thống quản lý đất đai, đó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền
sở hữu đất đai, bất động sản, sự đảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

10
đất [7]. Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng
ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai,
người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có
thẩm quyền (cụ thể là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) và được cấp
GCNQSDĐ. Chức năng của đăng ký đất đai là cung cấp những căn cứ chuẩn
xác và an toàn cho việc thu hồi, chấp thuận và từ chối các quyền về đất.
Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định
đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay,
công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công tác đăng
ký biến động về sử dụng đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất. Chính
vì vậy mà công tác bồi thường GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt
công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thì công tác bồi thường GPMB sẽ
thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn.
f. Yếu tố thanh tra chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý và sử
dụng đất đai
Công tác bồi thường GPMB là một việc làm phức tạp, gắn nhiều đến
quyền lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm
thu lợi bất chính, chính quyền địa phương cấp trên. Hồi đồng thẩm định phải
có kế hoạch thanh tra, kiểm tra và coi đây là nhiệm vụ thường xuyên trong
quá trình triển khai thực hiện công tác bồi thường GPMB, kịp thời phát hiện
các sai phạm, vi phạm pháp luật để xử lý tạo niềm tin trong nhân dân [10].
1.1.3.2. Yếu tố giá đất và định giá đất
Trước khi có Luật đất đai năm 2003: Những vấn đề liên quan đến việc
xác định giá đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư đều được quy
định tại các văn bản dưới luật như Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm
1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất; Nghị định số 90/CP

ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy định về việc bồi thường thiệt hại

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

11
khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng và Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4
năm 1998 của Chính phủ Hội đồng hành quy định về đền bù thiệt hại khi Nhà
nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc
gia, lợi ích công cộng Giá đất để tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu
hồi đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định trên cơ sở
khung giá đất do Chính phủ Hội đồng hành kèm theo Nghị định số 87/CP.
Khung giá đất để tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại
Nghị định số 87/CP đã được áp dụng trong một thời gian khá dài (trên mười
năm), mặc dù trong quá trình áp dụng có quy định việc điều chỉnh khung giá
đất để tính bồi thường bằng hệ số K nhưng mức tăng cao nhất cũng chỉ là 1, 2 lần
đối với đất nông nghiệp hạng I. Do vậy giá đất để tính bồi hường vẫn thấp hơn
nhiều so với giá thực tế, dẫn đến phát sinh hàng loạt các khiếu kiện về bồi
thường, giải phóng mặt bằng tại các địa phương [20].
Từ khi có Luật đất đai 2003: Quy định giá đất được hình thành trong
các trường hợp sau đây (Điều 55): Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của
Luật này; Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi
thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Những vấn đề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan đến xác định
giá đất, bồi hường, giải phóng mặt bằng, tái định cư đã được quy định khá cụ
thể tại Luật đất đai năm 2003. Đặc biệt, việc xác định giá đất được thực hiện
theo nguyên tắc "sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường

trong điều kiện bình thường" (khoản 1 Điều 56). Thực hiện các quy định về giá
đất tại Luật đất đai năm 2003, ngày 16 tháng 11 năm 2004, Chính phủ đã Hội

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

12
đồng hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và
khung giá các loại đất.
Theo quy định của Luật đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là
phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình
phổ biến hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều
không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi
thường đất đai và phát sinh khiếu kiện.
1.1.4. Vận dụng lý luận địa tô của Các Mác vào việc định giá bồi thường
thiệt hại đất và tài sản gắn liền với đất
Trong điều kiện Nhà nước thu hồi đất cho mục đích công cộng, lợi ích
quốc gia thì trường hợp này giống như là hành vi chuyển quyền sử dụng đất
và chuyển mục đích sử dụng đất nhưng là hành vi chuyển quyền sử dụng đất
đặc biệt, nó không phải là tự nguyện mà là một sự bắt buộc. Bởi vậy, việc giải
quyết thoả đáng lợi ích của người bị thu hồi đất là hết sức cần thiết và quan
trọng, thể hiện ở việc bồi thường thiệt hại về đất và tài sản trên đất bị thu hồi.
Đây là vấn đề chủ yếu cần được xem xét nhằm giải quyết thoả đáng lợi ích
cho người bị thu hồi đất.
Lý luận địa tô Các Mác vẫn có giá trị lý luận và thực tiễn để giải quyết
vấn đề trên.
- Tiền bồi thường thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với đất cho người
có đất bị thu hồi được lấy từ người sử dụng đất mới. Khoản tiền mà người sử
dụng đất mới phải trả ít nhất là bằng với số tiền bồi thường cho người bị thu
hồi cả về đất và tài sản gắn liền với đất.
- Cơ sở và mức tính bồi thường: theo lý luận địa tô của Các Mác thì độ

phì nhiêu và vị trí của đất đai là cơ sở cho việc tính toán mức phải trả cho
người sử dụng đất. Độ phì nhiêu và vị trí đất đai ở đây bao gồm cả các yếu tố
tự nhiên và nhân tạo, tức là các chi phí đầu tư của con người làm thay đổi độ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

13
phì nhiêu và vị trí của mảnh đất được sử dụng cũng được tính đến. Bởi vậy,
để tính mức đền bù cho người sử dụng đất bị thu hồi, nên căn cứ vào các yếu
tố sau đây:
- Loại đất bị thu hồi: dựa vào phân loại đất theo quy định của pháp luật
hiện hành như đất nông nghiệp, đất ở, đất chuyên dùng. Cần lưu ý tới yếu tố
nhân tạo, tức là vai trò của con người tác động vào đất đai. Ví dụ đối với đất
nông nghiệp thì ngoài yếu tố độ phì tự nhiên, cần chú ý đến độ phì nhân tạo,
tức là địa tô chênh lệch II. Với những yếu tố nhân tạo cần xem xét đến vai trò
đầu tư của Nhà nước cũng như của người sử dụng đất.
- Căn cứ vào loại công trình: mức đền bù được tính toán phù hợp với
giá trị công trình gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất được pháp luật
quy định. Việc căn cứ vào loại công trình để tính toán mức bồi thường thiệt
hại phải trả cho người bị thu hồi đất sẽ làm cho các chủ dự án tính toán kỹ
lượng nhằm tiết kiệm chi phí.
Ủy ban nhân dân các cấp và chủ dự án là những người trực tiếp xem xét
các yếu tố, điều kiện liên quan tới việc quy định mức giá bồi thường thiệt hại
về đất và tài sản gắn liền với đất khi nhà nước thu hồi đất [11].
1.1.5. Về tái định cư
Tái định cư là quá trình bồi thường các thiệt hại về đất và tài sản gắn
liền với đất, chi phí di chuyển, ổn định và khôi phục cuộc sống cho những
người dân bị thu hồi đất để xây dựng các dự án. Tái định cư còn bao gồm
hàng loạt các hoạt động nhằm hỗ trợ cho người bị ảnh hưởng do việc thực
hiện dự án gây ra, nhằm khôi phục và cải thiện mức sống, tạo điều kiện phát

triển những cơ sở kinh tế và văn hoá - xã hội. Tái định cư nhằm giảm nhẹ các
tác động xấu về kinh tế - văn hoá - xã hội đối với một bộ phận dân cư phải di
chuyển nơi ở vì sự phát triển chung. Vì vậy, các dự án TĐC cũng được coi là
dự án phát triển và phải được thực hiện như các dự án phát triển khác. Ngân

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

14
hàng và các Nhà nước đang phát triển cần nhìn nhận vấn đề này như cơ hội
chứ không phải là trở ngại. Cần thực hiện một chính sách TĐC bắt buộc sẽ
tạo nên một môi trường pháp chế lành mạnh khi Nhà nước cần thu hồi đất
phục vụ cho các mục đích công cộng của quốc gia. Mặt khác, cần cải tiến
cách hiểu và lập kế hoạch thực hiện, sao cho các dự án luôn hướng tới sự phát
triển, không chỉ mang lại lợi ích về kinh tế mà còn về môi trường, xã hội,
phương thức này phù hợp với hai mục tiêu là xoá đói giảm nghèo và phát
triển bền vững.
1.1.5.1. Vấn đề ổn định nơi ở
- Một số khu TĐC không đảm bảo điều kiện cơ sở hạ tầng tối thiểu
như: hệ thống điện, nước, đường giao thông, trường hoặc trạm xá, từ đó ảnh
hưởng trực tiếp đến đời sống của những người TĐC.
- Bố trí TĐC chưa quan tâm tới các yếu tố cộng đồng dân cư, tập quán
sinh hoạt, sản xuất. Ví dụ người sản xuất nông nghiệp bị chuyển đến khu TĐC
cao tầng không có tư liệu sản xuất trong khi việc hỗ trợ đào tạo nghề, giải
quyết việc làm chưa có chế tài chặt chẽ.
- Việc xây dựng khu TĐC còn chậm, nhiều khi có quyết định thu hồi
đất hoặc thậm chí khi tiến hành bồi thường mới quan tâm đến vấn đề TĐC.
Từ khâu chuẩn bị không được kỹ do sự bức bách về thời gian dẫn đến thiếu các
điều kiện tối thiểu.
- Chưa có quy định tối thiểu về quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi
đất khi được bồi thường ở khu TĐC, nên người dân không biết mình có quyền và

nghĩa vụ gì. Họ không vào các khu TĐC mà yêu cầu bồi thường bằng tiền để
tự lo chỗ ở mới dẫn đến tình trạng thừa chỗ trong các khu TĐC.
- Chưa có quy định cụ thể về trách nhiệm của các bên có liên quan
trong việc xây dựng khu TĐC, nên có tình trạng khoán trắng cho chủ dự án
dẫn đến có những công trình TĐC chất lượng không đảm bảo.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

15
- Ổn định đời sống và phong tục tập quán của người dân: phải xây dựng
khu TĐC với điều kiện sống cao hơn so với trước khi di dời. Mặt khác, phải
quan tâm đến phong tục, tập quán trong nhóm người, quan hệ họ hàng, cộng
đồng. Đối với khu TĐC cần xây dựng các quy định về lối sống, an ninh trật tự,
tạo sự yên tâm cho người mới chuyển đến.
Những tồn tại trên đây khó tránh khỏi trong quá trình CNH, HĐH phát
triển đất nước, một khi các chính sách của Nhà nước chưa đồng bộ, nhận thức
của các cấp, các ngành về TĐC chưa đầy đủ.
1.1.5.2. Vấn đề chuyển đổi nghề nghiệp
Đa số các hộ bị thu hồi đất sống bằng nghề buôn bán nhỏ và sản xuất
nông nghiệp, không có khả năng nghề nghiệp nhất định do đó thu nhập không
ổn định.
Việc chuyển đổi nghề nghiệp cho những người bị thu hồi đất gặp rất
nhiều khó khăn. Trong những năm trước đây, việc hỗ trợ chuyển đổi nghề
nghiệp không được các chủ dự án quan tâm đã gây bất lợi cho đời sống của
những người dân bị thu hồi đất mà kế sinh nhai của họ là gắn liền với đất,
nhiều dự án thực hiện công tác hỗ trợ việc làm thông qua viện trợ bằng cách
là cấp một khoản tiền nhất định. Khoản tiền này sẽ phát huy tác dụng khác
nhau: với người năng động hoặc có khả năng thì nó được đầu tư sinh lợi,
ngược lại với một số người khác thì khoản tiền đó được tiêu dùng cho sinh
hoạt cá nhân trong một khoảng thời gian nhất định, sau đó dẫn đến hết tiền,

thất nghiệp, ảnh hưởng đến cuộc sống gia đình và đã có những người mắc các
tệ nạn xã hội. Vì vậy, tạo công ăn việc làm để người dân bị thu hồi đất có thu
nhập ổn định là trách nhiệm của chủ dự án cũng như của cả người dân được
hỗ trợ việc làm trong thời kỳ phát triển, tạo điều kiện ổn định cuộc sống gia
đình, ổn định xã hội, thúc đẩy nền kinh tế phát triển.