Đánh giá thực trạng công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư dự án khu công nghiệp Tam Dương II - giai đoạn 1, tỉnh Vĩnh Phúc

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM



ĐÀO ANH ĐẠT



ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC
BỒI THƢỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG, HỖ TRỢ
VÀ TÁI ĐỊNH CƢ DỰ ÁN KHU CÔNG NGHIỆP
TAM DƢƠNG II–GIAI ĐOẠN 1,
TỈNH VĨNH PHÚC




LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI


Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Đức Nhuận

Thái Nguyên - 2014

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM



ĐÀO ANH ĐẠT



ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC
BỒI THƢỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG, HỖ TRỢ
VÀ TÁI ĐỊNH CƢ DỰ ÁN KHU CÔNG NGHIỆP
TAM DƢƠNG II–GIAI ĐOẠN 1,
TỈNH VĨNH PHÚC

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã ngành: 60.85.01.03


LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Đức Nhuận







Thái Nguyên - 2014

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

i
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được
chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn


Đào Anh Đạt

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

ii
LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện đề tài ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã

nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các thầy cô giáo và sự giúp
đỡ nhiệt tình, những ý kiến đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể để
hoàn thành bản luận văn này.
Lời đầu tiên tôi xin chân thành cảm ơn TS. Nguyễn Đức Nhuận đã trực
tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo
Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã quan tâm, tạo điều kiện thuận lợi
giúp Tôi thực hiện nhiệm vụ nghiên cứu của mình;
Tôi xin chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh Phúc,
Ban Giải phóng mặt bằng và Phát triển quỹ đất tỉnh Vĩnh Phúc, phòng Tài
nguyên và Môi trường huyện Tam Dương, ủy ban nhân dân xã Kim Long và các
Trưởng thôn trong xã, các hộ dân tham gia phỏng vấn đã tạo điều kiện và giúp
đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài luận văn tại địa phương.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ, đồng nghiệp và bạn
bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn


Đào Anh Đạt

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

iii
MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi
DANH MỤC CÁC BẢNG vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ix
MỞ ĐẦU 1
1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1
1.2 Mục tiêu nghiên cứu, yêu cầu nghiên cứu 3
1.2.1 Mục tiêu tổng quát 3
1.2.2 Mục tiêu cụ thể 3
1.2.3 Yêu cầu nghiên cứu 3
Chƣơng 1: TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4
1.1 Cơ sở lý luận và thực tiễn công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư 4
1.1.1.Các khái niệm về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 4
1.1.2Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 4
1.2 Vai trò của công tác giải phóng mặt bằng đối với sự phát triển cơ sở hạ tầng
và đời sống xã hội 8
1.2.1 Sự phát triển cơ sở hạ tầng 8
1.2.2 Sự phát triển kinh tế - xã hội 9
1.3 Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của một số nước trên thế giới 10
1.3.1 Trung Quốc 10
1.3.2 Thái Lan 12
1.3.3 Hàn Quốc 12
1.3.4 Australia 13
1.3.5 Singapore 15

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

iv
1.3.6 Một số kinh nghiệm từ chính sách của một số nước và tổ chức quốc tế về
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 17

1.4 Chính sách đất đai về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở Việt Nam 19
1.4.1. Những văn bản pháp quy của Nhà nước về đất đai 19
1.4.2. Một số văn bản về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào
mục đích An ninh-Quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng 22
1.5 Chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên
địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc 23
1.6 Nhận xét, đánh giá 24
Chƣơng 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26
2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 26
2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 26
2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 26
2.2 Nội dung nghiên cứu 26
2.3 Phương pháp nghiên cứu 27
2.3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp 27
2.3.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp 27
2.3.3 Phương pháp thống kê phân tích, xử lý số liệu 28
2.3.4 Phương pháp chuyên gia. 28
Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 29
3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Tam Dương 29
3.1.1 Điều kiện tự nhiên 29
3.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội 33
3.2 Thực trạng công tác quản lý Nhà nước về đất đai 35
3.2.1 Triển khai thi hành Luật Đất đai 35
3.2.2 Tình hình quản lý đất đai 35
3.3 Kết quả thực hiện bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất để thực
hiện dự án: Khu công nghiệp Tam Dương II – Giai đoạn 1 38
3.3.1 Giới thiệu khái quát về dự án nghiên cứu 38

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

v
3.3.2 Các văn bản pháp lý có liên quan đến các dự án 40
3.3.3 Đánh giá kết quả thực hiện chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
tại dự án nghiên cứu. 42
3.3.4 Đánh giá chung việc thực hiện các chính sách bồi thường, hỗ trợ, TĐC tại
dự án nghiên cứu, Khu công nghiệp Tam Dương II – Giai đoạn 1 66
3.4 Tác động của việc thực hiện các chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
đến người có đất bị thu hồi trên địa bàn huyện Tam Dương 68
3.4.1 Tác động về kinh tế 68
3.4.2 Tác động tới đời sống và việc làm 69
3.5 Đề xuất một số giải pháp tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong việc
thực hiện về chính sách bồi thường hỗ trợ, tái định cư, bảo đảm đời sống, việc
làm cho người dân sau khi bị thu hồi đất 75
3.5.1 Về cơ chế, chính sách 75
3.5.2 Về giá đất bồi thường, hỗ trợ 76
3.5.3 Tăng cường vai trò cộng đồng trong việc tham gia công tác giải phóng mặt
bằng 77
3.5.4 Xây dựng, triển khai các chương trình, dự án, giải quyết các tác động tiêu
cực của việc thu hồi đất đối với người có đất bị thu hồi 77
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 79
1. Kết luận 79
2. Kiến nghị 80
TÀI LIỆU THAM KHẢO 81


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

AN, QP
BTHT
CHXHCN
CNH-HĐH
ĐTXD
GCNQSDĐ
GPMB
HĐBT
HĐND
HSĐC
KCN
KHSDĐ
KT-XH
NĐ-CP
QHCT
QĐ-UBND
QHSDĐ
TNHH
TĐC
TT-BTC
TT-BTNMT
TTLT
UBND

: An ninh, Quốc phòng
: Bồi thường hỗ trợ
: Cộng hoà xã hội chủ nghĩa
: Công nghiệp hoá, hiện đại hoá
: Đầu tư xây dựng
: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

: Giải phóng mặt bằng
: Hội đồng bồi thường
: Hội đồng nhân dân
: Hồ sơ địa chính
: Khu công nghiệp
: Kế hoạch sử dụng đất
: Kinh tế xã hội
: Nghị định - Chính phủ
: Quy hoạch chi tiết
: Quyết định - Uỷ ban nhân dân
: Quy hoạch sử dụng đất
: Trách nhiệm hữu hạn
: Tái định cư
: Thông tư - Bộ Tài chính
: Thông tư - Bộ Tài nguyên Môi trường
: Thông tư liên tịch
: Uỷ ban nhân dân






Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

vii
DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1. Cơ cấu các loại đất theo hiện trạng sử dụng đất năm 2013 (ĐVT: ha) 31
Bảng 3.2. Tổng hợp diện tích các loại đất thu hồi của Dự án khu công nghiệp

Tam Dương II – Giai đoạn 1 43
Bảng 3.3. Kết quả bồi thường, GPMB Dự án khu công nghiệp Tam Dương II –
Giai đoạn 1 44
Bảng 3.4.Tổng hợp kết quả xác định đối tượng được bồi thường 46
và không được bồi thường về đất tại dự án 46
Bảng 3.5. Ý kiến của người có đất bị thu hồi trong việc xác định đối tượng và
điều kiện được bồi thường tại dự án. 46
Bảng 3.6. Tổng hợp đơn giá bồi thường về đất tại dự án khu công nghiệp 49
Tam Dương II – Giai đoạn 1. 49
Bảng 3.7. So sánh mức độ chênh lệch giữa giá bồi thường của dự án khu công
nghiệp Tam Dương II – Giai đoạn 1 và giá thị trường tại thời điểm thu
hồi đất 49
Bảng 3.8. Ý kiến của người bị thu hồi đất về giá đất tính bồi thường tại dự án
khu công nghiệp Tam Dương II – Giai đoạn 1 50
Bảng 3.9. Tổng hợp đơn giá bồi thường tài sản là cây cối, hoa màu tại dự án
khu công nghiệp Tam Dương II – Giai đoạn 1 55
Bảng 3.10. Tổng hợp đơn giá bồi thường tài sản là nhà ở, vật kiến trúc tại dự
án khu công nghiệp Tam Dương II – Giai đoạn 1 56
Bảng 3.11: Bồi thường di chuyển mồ mả 57
Bảng 3.12. Ý kiến của người bị thu hồi đất trong việc bồi thường về tài sản gắn
liền với đất tại dự án khu công nghiệp Tam Dương II – Giai đoạn 1 58
Bảng 3.13. Kết quả thực hiện bố trí TĐC dự án Khu công nghiệp 65
Tam Dương II – Giai đoạn 1 65

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

viii
Bảng 3.14. Tổng hợp kết quả chi trả bồi thường tại dự án nghiên cứu, Khu công
nghiệp Tam Dương II – Giai đoạn 1 66
Bảng 3.15 Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất 71

Bảng 3.16 Đánh giá về tình hình tiếp cận cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội của các
hộ dân sau khi bị thu hồi đất 72
Bảng 3.17 Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất 73


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

ix
DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 huyện Tam Dương 30
Hình 3.2: Khu công nghiệp Tam Dương II – Giai đoạn 1 39




Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

1
MỞ ĐẦU

1.1 Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là kết quả của đấu tranh lao động mà nhân
dân ta trải qua bao thế hệ mới giành được. Đất đai là địa bàn để con người tồn tại và
phát triển, đóng vai trò to lớn đối với mọi ngành sản xuất. Luật Đất đai 1993 của
nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã khẳng định “Đất đai là tài nguyên của
quốc gia vô cùng quí giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng
đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn
hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng [18]. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn
không biết bao công sức mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay”.

Đất đai là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế,
văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng, thì trong thời kỳ phát triển kinh tế mới đất
đai có thêm những chức năng có ý nghĩa quan trọng là chức năng tạo nguồn vốn và
thu hút cho đầu tư phát triển.
Trên con đường công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước để đưa đất đai thực sự
trở thành nguồn vốn, nguồn thu hút cho các đầu tư phát triển thì việc thu hồi đất,
chuyển mục đích sử dụng đất để xây dựng các khu, cụm công nghiệp, khu đô thị tập
trung nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, xây dựng cơ cấu đất đai hợp lý là con
đường hết sức cần thiết và duy nhất.
Để thực hiện thu hồi đất nông nghiệp cũng như đất ở của người dân để sử
dụng vào các mục đích khác Luật Đất đai đã quy định những nguyên tắc cơ bản về
bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi. Chính phủ đã ban hành nhiều văn
bản hướng dẫn thi hành liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Bên cạnh những thành tựu đã đạt được của việc đổi mới kinh tế đất nước trong
đó có hoàn thiện chính sách, pháp luật về đất đai hiện vẫn còn những bất cập chưa
được giải quyết kịp thời. Quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa ngày càng diễn ra
mạnh mẽ ở các tỉnh, thành phố nhất là các tỉnh có vị trí địa lý và địa hình thuận lợi
đã làm ảnh hưởng sâu sắc đến đời sống kinh tế và văn hóa của người dân, làm biến

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

2
đổi cả về chiều sâu của xã hội nông thôn truyền thống. Vì vậy chính sách đất đai có
nhiều thay đổi, điều kiện kinh tế, xã hội giữa các vùng miền không đồng nhất nên việc
thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo các văn bản trên đây đang gặp
nhiều vướng mắc như điều kiện bồi thường, đơn giá bồi thường về đất ở, nhà ở, tài sản
trên đất, về tái định cư và điều kiện sinh sống của người dân phải di dời ở nhiều nơi
công tác này đã gặp sự phản ứng của người dân, thậm chí có nơi trở thành vấn đề xã
hội bức xúc. Từ thực tế cho thấy, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hiện nay
của Nhà nước đối với người bị thu hồi đất tại một số nơi chưa đáp ứng được nguyện

vọng và nhu cầu được ổn định đời sống, sản xuất sau khi phải thu hồi đất.
Vĩnh phúc là một tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc, trong 17 năm
kể từ sau khi tái lập đã trở thành một tỉnh có tốc độ công nghiệp hóa, hiện đại hóa
đứng đầu cả nước, hàng năm cho phép chuyển mục đích hàng trăm ha đất sang các
mục đích khác. Để thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng, Tỉnh đã thực hiện các
chính sách theo đúng các văn bản pháp quy của Chính phủ ban hành.
Tuy nhiên, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng trong thời gian qua đã
nảy sinh nhiều vấn đề cần phải giải quyết xung quanh các chính sách bồi thường,
một số dự án đã gặp rất nhiều khó khăn để bồi thường đúng kế hoạch. Mặt khác
cuộc sống và sản xuất của người dân bị thu hồi đất, phải di dời nơi ở đang có những
xáo trộn mà các chính sách hiện hành chưa xử lý được. Sự thay đổi đời sống của
người nông dân có đất bị thu hồi là một vấn đề mang tính thời sự cấp bách, trở thành
vấn đề mang tính xã hội trên cả nước. Ảnh hưởng của việc thu hồi đất để xây dựng
các khu, cụm công nghiệp đến đời sống, việc làm của người dân đang là vấn đề đặc
biệt được quan tâm nhất là đối với địa bàn nghiên cứu, tỉnh Vĩnh Phúc
Nhằm tìm hiểu, nghiên cứu sâu hơn việc triển khai thực hiện các chính sách
bồi thường giải phóng mặt bằng, các tác động của việc thu hồi đất để xây dựng khu
công nghiệp đến đời sống, việc làm của người dân bị thu hồi đất và kịp thời có kiến
nghị, đề xuất những giải pháp tích cực trong việc quản lý, sử dụng đất đai có hiệu
quả và giải quyết các vấn đề xã hội bức xúc hiện nay nhằm cải thiện, nâng cao đời
sống của người dân bị thu hồi đất, đáp ứng được sự hài hòa lợi ích của nhân dân,

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

3
Nhà nước và nhà đầu tư khi Nhà nước thu hồi đất đang đặt ra như một nhu cầu bức
thiết, là mục tiêu của đề tài nghiên cứu “Đánh giá thực trạng công tác Bồi thường
giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và Tái định cư Dự án Khu công nghiệp Tam Dương
II- Giai đoạn 1, tỉnh Vĩnh Phúc”.
1.2 Mục tiêu nghiên cứu, yêu cầu nghiên cứu

1.2.1 Mục tiêu tổng quát
- Đánh giá thực trạng công tác Bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và Tái
định cư Dự án Khu công nghiệp Tam Dương II - Giai đoạn 1, tỉnh Vĩnh Phúc.
1.2.2 Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Tam Dương.
- Đánh giá được các tác động của việc thu hồi đất đến người dân bị thu hồi đất
xây dựng khu công nghiệp Tam Dương II - Giai đoạn 1, tỉnh Vĩnh Phúc.
- Đề xuất các giải pháp và chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất mới và hợp lý nhằm đảm bảo lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân có đất bị thu hồi.
1.2.3 Yêu cầu nghiên cứu
- Nghiên cứu, hệ thống hoá các văn bản pháp lý liên quan từ trước đến nay về
công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;
- Tập hợp các tài liệu thứ cấp về thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư, các nghiên cứu, số liệu đưa ra phải chính xác, khoa học và khách quan tại địa
bàn nghiên cứu;
- Phản ánh được chính xác các tác động của việc thu hồi đất để xây dựng các khu
công nghiệp đến đời sống, việc làm của người dân ở địa bàn nghiên cứu;
- Đánh giá một cách khách quan và đưa ra được các biện pháp hợp lý được
người dân đồng tình trên cơ sở đầy đủ khoa học và thực tiễn.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

4
Chƣơng 1
TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận và thực tiễn công tác giải phóng mặt bằng, bồi thƣờng, hỗ trợ,
tái định cƣ
1.1.1.Các khái niệm về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

1.1.1.1 Bồi thường
- Thu hồi đất là việc Nhà nước ban hành quyết định để thu lại quyền sử dụng đất
của người đang sử dụng, người, tổ chức được giao quản lý [12].
- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả cho người đang sử
dụng đất những thiệt hại về quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất do việc bị thu hồi đất gây ra [12].
1.1.1.2 Hỗ trợ
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất
thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, hỗ trợ kinh phí để di dời đến địa
điểm mới [12].
1.1.1.3 Tái định cư
Tái định cư là việc Nhà nước bồi thường thiệt hại bằng việc giao đất ở mới,
nhà ở tại khu TĐC hoặc bồi thường bằng tiền theo đề nghị của người có đất ở bị thu
hồi mà phải di chuyển chỗ ở mới, và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc
sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó [12].
1.1.2Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
1.1.2.1 Yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai.
a) Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất
đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó.
Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản
pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù hợp với
tình hình thực tế.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

5
Từ sau khi Luật đất đai năm 1993 ra đời Nhà nước đã không ngừng xây dựng
khuôn khổ pháp lý để kịp thời tháo gỡ những khó khăn phát sinh từ thực tiễn để giải
quyết vấn đề vốn đã phức tạp và nhạy cảm của GPMB. Tuy nhiên, việc thực hiện
các quy định của Nhà nước trong thực tiễn vô cùng khó khăn, nhất là trong điều

kiện các chính sách về đất đai, nhà ở của Việt Nam còn nhiều tồn tại và bất cập, đặc
biệt là các chính sách về bồi thường GPMB, hỗ trợ, tái định cư. Để công tác này
được “thuận buồm, xuôi gió”, hệ thống pháp luật phải thống nhất, đồng bộ, ổn định
lâu dài và nhất là phải phù hợp với thực tế. Ngược lại, hệ thống pháp luật về đất đai,
cụ thể là các chính sách về bồi thường GPMB, hỗ trợ, tái định cư mà chồng chéo
không thống nhất thì sẽ dẫn đến khó khăn cho công tác này. Vì vậy, Nhà nước ngày
càng quan tâm hoàn thiện hơn nữa về chính sách đất đai nói chung và các chính
sách liên quan đến GPMB nói riêng [4]. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành
các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công
tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC.
Thực tế cho thấy từ cơ chế chính sách cho đến áp dụng thực hiện là một vấn
đề không đơn giản chút nào. Hiện nay, trên địa bàn Thành phố việc quản lý tổ chức
thực hiện không đúng trình tự , không đồng bộ, phân công, phân cấp không rõ ràng
…đã ảnh hưởng rất lớn đến công tác BTHT, tái định cư GPMB của dự án và kết
quả làm chậm tiến độ của dự án. Mặt khác, đội ngũ những người làm công tác
GPMB trình độ còn hạn chế và yếu kém cả về chuyên môn lẫn nghiệp vụ cho nên
dẫn đến quản lý tổ chức còn lộn xộn, phức tạp và chưa hiệu quả. Việc lập các khu
tái định cư, bố trí di dân tái định cư chưa được quan tâm thích đáng. Việc giao đất
và nhà tái định cư còn chậm. Chính vì vậy mà công tác này cần xem lại thực hiện
tốt để GPMB thuận lợi. Phải đào tạo và bồi dưỡng đội ngũ làm công tác này để
tránh những vướng mắc không nên gặp trong công tác này [3].
b) Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Công tác quy hoạch, kế hoạch Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai là một
trong những công cụ quan trọng trong quản lý của Nhà nước về đất đai. Nó giúp
cho việc sử dụng đất đai đúng mục đích, đạt hiệu quả cao và tiết kiệm, giúp Nhà

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

6
nước quản lý chặt chẽ đất đai, giúp cho người sử dụng đất có những biện pháp hữu

hiệu và kết quả cao trong quá trình sử dụng đất. Nói cách khác, quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất đai là một công tác rất quan trọng trong xây dựng và phát triển kinh tế
nói chung và trong quản lý đất đai nói riêng. Chính vì vậy, Đảng và Nhà nước ta
luôn coi trọng công tác quy hoạch, kế hoạch. Từ trước đến nay công tác này luôn
được quan tâm và đẩy mạnh . Kết quả đạt được của công tác quy hoạch, kế hoạch
thể hiện ở nhiều công trình xây dựng theo quy hoạch, kế hoạch đã được hoạt động
và góp phần thay đổi bộ mặt của đô thị cũng như sự phát triển của đô thị. Xong
công tác này còn nhiều bất cập, nhiều tồn tại yếu kém cả về chuyên môn lẫn nghiệp
vụ. Chính vì vậy, khi làm công tác này phải dựa vào thực tiễn, phải có tính khoa học
và định hướng và hiệu quả , phải tận dụng khai thác đất kém hiệu quả, đất chưa sử
dụng, đất trống đồi núi trọc cho xây dựng và hạn chế tối đa sử dụng vào đất nông
nghiệp và đất khu dân cư đông đúc để giảm bớt khó khăn trong vấn đề GPMB. Mặt
khác, công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai phải được công khai cho toàn
dân được biết thì GPMB mới diễn ra thuận lợi, nhanh chóng và không gặp những
vướng mắc không đáng có.
Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định hướng cho
quá trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế. Thông qua quy hoạch
sử dụng đất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục những nhược
điểm do lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà quá trình phát triển đang
đặt ra [21].
c) Đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trong công tác bồi thường GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ
để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện
nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt là đăng ký biến động
về sử dụng đất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tiến độ chậm, gây khó
khăn cho công tác bồi thường GPMB. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ giải
phóng mặt bằng sẽ nhanh hơn.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

7
1.1.2.2 Yếu tố về nhu cầu kế hoạch xây dựng quỹ nhà, quỹ đất tái định cư.
Trong thực tế, khi GPMB ảnh hưởng rất nhiều đến đời sống sản xuất, sinh
hoạt, ăn ở cuả những người phải di dời. Một trong những vấn đề khó khăn cho họ
đó là việc ổn định chỗ ở. Và có nhiều trường hợp là mặc dù đã được đền bù rồi
xong họ vẫn không đủ điều kiện để ổn định một chỗ ở mới. Chính vì vậy, vấn đề tổ
chức một khu tái định cư cho những người di dời là một vấn đề cần làm. Xong
trong thời gian vừa qua Nhà nước ta chưa có một chính sách, chiến lược cụ thể về
triển khai xây dựng các khu tái định cư cũng như về cơ chế chính sách về đầu tư của
các khu này. Mà như ta đã biết, xây dựng các khu tái định cư là một trong những
công tác của GPMB, giúp cho khâu này thuận lợi để đẩy nhanh xây dựng các công
trình của dự án. Vì vậy, muốn thực hiện được GPMB thuận lợi cho dự án cho nên
việc chuẩn bị quỹ đất, quỹ nhà phục vụ cho tái định cư cần phải chủ động làm trước
một bước cho tiến độ và hiệu quả của dự án.
1.1.2.3 Yếu tố giá đất và định giá đất.
Định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định. Định giá được hiểu như là một
nghệ thuật hay khoa học trong việc ước lượng giá trị tài sản cho một mục tiêu đặt ra. ở
đây có thể nhiều các tính chất của tài sản nhà đất được dùng cho các mục đích khác
nhau như: chỗ ở của dân cư, chỗ kinh doanh thương mại, chỗ sản xuất. Tuy nhiên, thực
tế có rất nhiều lý do đòi hỏi phải định giá nhà đất. Một trong những lý do đó là định giá
cho đền bù GPMB. Và định giá nhằm đưa ra giá đền bù (giá ép buộc). Hiện nay, công
tác định giá đất còn mới mẻ trong khi số lượng dự án đầu tư xây dựng phát triển hạ
tầng càng nhiều và nhiệm vụ đền bù thiệt hại tăng cho nên công tác định giá đất có vị
trí vô cùng quan trọng. Và việc xác định giá đền bù phải phù hợp với giá thực tế là rất
cần thiết để đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất và cho tiến độ thi công của dự án.
Một trong những nguyên nhân làm chậm tiến độ thực hiện công tác bồi thường
GPMB hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Giá đất là số tiền tính
trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao

dịch về quyền sử dụng đất [20]. Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì giá
đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

8
- Do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi chung là UBND cấp
tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và và khung giá
đất do Chính phủ quy định) và được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm;
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi
thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất.
Vì vậy việc định giá đất sát với giá thị trường để bồi thường GPMB có vai trò
quan trọng trong việc đẩy nhanh tiến độ GPMB để triển khai dự án.
1.1.2.4 Thị trường bất động sản.
Hiện nay thị trường bất động sản đã trở thành một bộ phận không thể thiếu
trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp
vào ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh tế đất nước trong thời gian qua và trong
tương lai. Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu
việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu
cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời người bị thu hồi
đất có thể tự mua hoặc cho thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua
Nhà nước thực hiện chính sách TĐC và bồi thường.
Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động tới
giá đất tính bồi thường [2].
1.2 Vai trò của công tác giải phóng mặt bằng đối với sự phát triển cơ sở hạ
tầng và đời sống xã hội
1.2.1 Sự phát triển cơ sở hạ tầng
Trong mỗi giai đoạn phát triển kinh tế xã hội có một sự phát triển thích ứng
của hạ tầng kinh tế xã hội. Với những phương tiện vật chất kỹ thuật, hạ tầng kinh tế

xã hội lại trở thành lực lượng sản xuất quyết định đến sự phát triển của nền kinh tế
xã hội mà trong đó GPMB là điều kiện tiên quyết để dự án xây dựng cơ sở hạ tầng
có được triển khai hay không.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

9
- Tiến độ hoàn thành dự án:
+ Tiến độ thực hiện các dự án phụ thuộc vào nhiều điều kiện khác nhau
như: tài chính, lao động, công nghệ, điều kiện tự nhiên, tập quán của những
người dân trong diện bị giải toả… nhìn chung, nó phụ thuộc nhiều vào thời gian
tiến hành GPMB.
+ GPMB đúng tiến độ đề ra sẽ tiết kiệm được thời gian và việc thực hiện dự
án có hiệu quả. Ngược lại, GPMB kéo dài gây ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng của
các công trình, ảnh hưởng đến việc sử dụng lao động cũng như chi phí cho dự án, có
khi gây ra thiệt hại không nhỏ trong đầu tư xây dựng.
- Tính kinh tế của dự án:
GPMB được thực hiện tốt sẽ giảm chi phí, có điều kiện tập trung vốn cho các
công trình khác. GPMB kéo dài dẫn đến chi phí bồi thường lớn, không kịp hoàn
thành tiến độ dự án dẫn đến sự quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các nhà đầu tư.
+ Đối với các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh do không đáp ứng được tiến độ đầu
tư vì vậy nhiều dự án mất cơ hội kinh doanh, hiệu quả kinh doanh thấp.
+ Đối với dự án đầu tư không kinh doanh, thời gian thi công kéo dài, tiến độ
thi công bị ngắt quãng gây ra lãng phí rất lớn và ảnh hưởng tới chất lượng công
trình. Đặc biệt các nhà đầu tư trong nước có vốn đầu tư hạn hẹp thì việc quay vòng
vốn là cần thiết để đảm bảo cơ hội đấu thầu của các công trình khác. Thực tế trên
địa bàn cả nước nói chung còn đọng lại khá nhiều dự án phải dừng lại do không giải
phóng được mặt bằng hoặc ngắt quãng, một phần do không có sự đồng bộ về chính
sách bồi thường thiệt hại của các cấp chính quyền, mặt khác các dự án đó chưa
được sự quan tâm đúng mức của các cấp, các ngành trên địa bàn đó cũng như sự

ủng hộ của người dân sở tại gây ra sự trì trệ kéo dài. Đây cũng là một trở ngại lớn
tác động tiêu cực đến khả năng thu hút vốn đầu tư, công nghệ nước ngoài vào lĩnh
vực xây dựng và phát triển cơ sở hạ tầng ở nước ta.
1.2.2 Sự phát triển kinh tế - xã hội
Hạ tầng kinh tế xã hội là một khái niệm dùng để chỉ những phương tiện làm cơ
sở phục vụ cho hoạt động kinh tế, văn hoá, xã hội, quốc kế dân sinh như cung cấp

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

10
điện năng, giao thông vận tải, bưu chính, viễn thông, thuỷ lợi, đề điều, trạm xá,
trường học…
Sự phát triển cơ sở hạ tầng của một quốc gia phản ánh trình độ phát triển kinh
tế cũng như nền văn minh của quốc gia đó. Những năm gần đây, các cơ sở hạ tầng
kinh tế xã hội ở các thành phố lớn ở nước ta đã nhanh chóng được cải tạo, đầu tư
làm mới, phần nào đã bắt kịp với yêu cầu của sự chuyển đổi kinh tế và nâng cao
chất lượng cuộc sống đô thị, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và thay đổi bộ mặt một số
khu vực nông thôn. Đạt được kết quả này công tác GPMB đóng vai trò không nhỏ
để đưa các dự án đi vào triển khai đầu tư đúng tiến độ và phát huy hiệu quả.
1.3 Chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ của một số nƣớc trên thế giới
1.3.1 Trung Quốc
Ở Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ công hữu nên lợi ích công là điều kiện
tiền đề để áp dụng quyền thu hồi đất một cách hợp pháp.
Việc thu hồi đất được thực hiện chặt chẽ để tránh sự lạm quyền của chính
quyền địa phương. Phạm vi đất bị thu hồi phục vụ cho lợi ích công gồm:
Đất phục vụ cho quân sự - quốc phòng; các cơ quan nhà nước và các cơ quan
nghiên cứu sự nghiệp; công trình giao thông, năng lượng; kết cấu hạ tầng công
cộng; công trình công ích và phúc lợi xã hội, công trình trọng điểm quốc gia, bảo vệ
môi trường sinh thái và phục vụ cho các lợi ích công cộng khác theo quy định của
pháp luật.

Có thể nói, mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là hạn
chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng, cũng như số lượng người bị ảnh
hưởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư. Nếu như việc thu hồi đất là không
thể tránh khỏi thì có sự chuẩn bị cẩn thận phương án đền bù, trên cơ sở tính toán đầy đủ
lợi ích của nhà nước, tập thể và cá nhân, đảm bảo cho những người bị thu hồi đất có thể
khôi phục lại hoặc cải thiện mức sống so với trước khi bị thu hồi đất.
Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, khi Nhà nước thu hồi đất thì người
nào sử dụng đất sau đó sẽ có trách nhiệm bồi thường. Người bị thu hồi đất được
thanh toán ba loại tiền: tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp về tái định cư, tiền trợ
cấp bồi thường hoa màu trên đất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

11
Cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo tổng
giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với hệ số. Tiền bồi
thường cho hoa màu, cho các loại tài sản trên đất được tính theo giá cả hiện tại.
Mức bồi thường cho giải tỏa mặt bằng được thực hiện theo nguyên tắc đảm
bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ. Việc quản lý giải
phóng mặt bằng được giao cho các cục quản lý tài nguyên đất đai ở địa phương đảm
nhiệm. Tổ chức, cá nhân được quyền sử dụng thửa đất nào sẽ trả tiền thuê một đơn
vị xây dựng giải tỏa mặt bằng.
Để giải quyết nhà ở cho người dân khi giải phóng mặt bằng, phương thức chủ
yếu của Trung Quốc là trả tiền và hỗ trợ bằng cách tính ba khoản sau:
- Một là, giá cả xây dựng lại, chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và nhà cũ;
- Hai là, giá đất tiêu chuẩn;
- Ba là, trợ cấp về giá cả. Ba khoản này cộng lại là tiền bồi thường về nhà ở.
Việc bồi thường nhà ở cho dân ở thành phố khác với việc bồi thường cho dân
ở nông thôn, bởi có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành thị và nông
thôn. Đối với nhà ở của người dân thành phố, nhà nước bồi thường bằng tiền là

chính, với mức giá do thị trường bất động sản quyết định qua các tổ chức trung gian
để đánh giá, xác định giá.
Với người dân nông thôn, nhà nước thực hiện theo những cách thức rất linh
hoạt, theo đó, mỗi đối tượng khác nhau sẽ có cách bồi thường khác nhau: tiền bồi
thường về sử dụng đất đai; tiền bồi thường về hoa màu; bồi thường tài sản tập thể.
Theo đánh giá của một số chuyên gia tái định cư, sở dĩ Trung Quốc có những
thành công nhất định trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là do:
- Thứ nhất, đã xây dựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc đối
với các hoạt động tái định cư, đảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho người dân
tái định cư, tạo các nguồn lực sản xuất cho những người tái định cư.
- Thứ hai, năng lực thể chế của các chính quyền địa phương khá mạnh. Chính
quyền cấp tỉnh chịu trách nhiệm hoàn toàn trong việc thực hiện chương trình bồi
thường hỗ trợ tái định cư.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

12
- Thứ ba, quyền sở hữu đất tập thể làm cho việc thực hiện bồi thường hỗ trợ tái
định cư có nhiều thuận lợi, đặc biệt là ở nông thôn.
Bên cạnh những thành công như vậy, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư của Trung Quốc cũng bộc lộ những tồn tại nhất định mà chủ yếu là vấn đề việc
làm; tốc độ tái định cư chậm, thiếu đồng bộ, thực hiện giải phóng mặt bằng trước
khi xây xong nhà tái định cư [23].
1.3.2 Thái Lan
Ở Thái Lan, cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á, quá
trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ chế thị
trường điều tiết. Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc đền bù
được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá đền bù.
Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án. Nếu một dự án mang
tính chiến lược quốc gia thì nhà nước đền bù với giá rất cao so với giá thị trường.

Nhìn chung, khi tiến hành lấy đất của dân, nhà nước hoặc cá nhân đầu tư đều đền
bù với mức cao hơn giá thị trường [23].
1.3.3 Hàn Quốc
Ở Hàn Quốc, việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo
phương thức tham vấn và cưỡng chế. Phương thức tham vấn được thực hiện thông
qua việc các cơ quan công quyền thỏa thuận với người bị thu hồi đất về phương án,
cách thức bồi thường. Trong trường hợp tham vấn bị thất bại, Nhà nước phải sử
dụng phương thức cưỡng chế. Theo thống kê của Cục Chính sách đất đai Hàn Quốc,
ở Hàn Quốc có 85% tổng số các trường hợp Nhà nước thu hồi đất thực hiện theo
phương thức tham vấn; chỉ có 15% các trường hợp thu hồi đất phải sử dụng phương
thức cưỡng chế.
Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất trên cơ sở các nguyên tắc sau: Thứ nhất,
việc bồi thường do chủ dự án thực hiện. Thứ hai, chủ đầu tư phải thực hiện bồi
thường đầy đủ cho chủ đất và cá nhân liên quan trước khi tiến hành xây dựng các
công trình công cộng. Thứ ba, thực hiện bồi thường cho chủ đất phải bằng tiền mặt,
sau đó mới bằng đất hoặc nhà ở xã hội. Thứ tư, thực hiện bồi thường áp dụng cho
từng cá nhân.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

13
Vào những năm 70 của thế kỷ trước, trước tình trạng di dân ồ ạt từ các vùng
nông thôn vào đô thị, thủ đô Xơ-un đã phải đối mặt với tình trạng thiếu đất định cư
trầm trọng trong thành phố. Để giải quyết nhà ở cho dân nhập cư, chính quyền
thành phố phải tiến hành thu hồi đất của nông dân vùng phụ cận. Việc đền bù được
thực hiện thông qua các công cụ chính sách như hỗ trợ tài chính, cho quyền mua
căn hộ do thành phố quản lý và chính sách tái định cư.
Các hộ bị thu hồi đất có quyền mua hoặc nhận căn hộ do thành phố quản lý,
được xây tại khu đất được thu hồi có bán kính cách Xơ-un khoảng 5 km. Vào những
năm 70 của thế kỷ trước, khi thị trường bất động sản bùng nổ, hầu hết các hộ có

quyền mua căn hộ có thể bán lại quyền mua căn hộ của mình với giá cao hơn nhiều
lần so với giá gốc.
Tổ chức Nhà ở Quốc gia (một tổ chức xã hội đứng ra bảo đảm trách nhiệm
cung cấp nhà ở tại đô thị, hoạt động như một nhà đầu tư độc lập) được phép thu hồi
đất theo quy hoạch để thực hiện các dự án xây nhà ở [22].
1.3.4 Australia
Ở Australia, việc thu hồi đất được thực hiện theo quy trình chung, bao gồm 5 bước:
Bước 1: Bộ trưởng gửi công văn chính thức mời người có đất tới thảo luận với
Bộ trưởng về việc bán đất cho Nhà nước;
Bước 2: Khi thảo luận không có kết quả thì cơ chế chiếm giữ đất đai bắt buộc
được vận hành bằng thông báo chính thức của Nhà nước về việc sử dụng đất đó vào
mục đích công cộng trên Công báo của Chính phủ Bang;
Bước 3: Chủ đất cũ bắt đầu thực hiện thủ tục đòi bồi thường về đất;
Bước 4: Các thủ tục định giá đất theo thị trường được tiến hành;
Bước 5: Chủ đất cũ có thể yêu cầu Trọng tài hoặc Tòa án để giải quyết tranh
chấp về giá bồi thường.
Quốc hội của bang và vùng lãnh thổ có quyền ban hành luật nhằm sung công
bất động sản.
Theo Hiến pháp Australia, chính quyền liên bang (Chính phủ) “Có quyền ban
hành các luật từ việc thu hồi bất động sản, theo những điều khoản chính đáng từ bất
kỳ bang hoặc cá nhân nào mà Quốc hội có quyền ban hành luật”

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

14
Cơ quan chức trách có thể thu hồi lại đất đai bằng hai cách: thoả thuận tự
nguyện và cưỡng bức (bắt buộc).
Về bồi thường, luật quy định chủ sở hữu sẽ được bồi thường thiệt hại do việc
thu hồi đất. Mỗi bang đều có một Cục quản lý đất đai và một Cục định giá. Trước
đây, các cục này đều là cơ quan hành chính của Bang. Sau đó, các cơ quan này

được chuyển dần sang thành các cơ quan dịch vụ công, thực hiện các dịch vụ về
quản lý đất đai và định giá theo yêu cầu của nhà nước cũng như của thị trường.
Giá tính mức bồi thường là giá thị trường; được xác định là số tiền mà tài sản
đó có thể bán được một cách tự nguyện, sẵn sàng ở một thời điểm nhất định.
Nguyên tắc chung khi thực hiện bồi thường là phải thực hiện đàm phán, thỏa thuận
về giá vào giai đoạn một; khi không đạt được thỏa thuận giữa tổ chức có thẩm
quyền và người có đất thì tổ chức có thẩm quyền áp dụng cơ chế chiếm giữ đất đai
bắt buộc vào giai đoạn hai.
Nguyên tắc bồi thường bao gồm:
- Giá thị trường mảnh đất của chủ sở hữu;
- Giá trị đặc biệt dành cho chủ sở hữu cao hơn hoặc trên giá trị thị trường của
mảnh đất;
- Những thiệt hại gây ra khi thu hồi đất;
- Thiệt hại về việc gây phiền hà;
- Các khoản chi phí về luật pháp và thẩm định giá;
Bất cứ người nào có quyền lợi trên mảnh đất đó đều có thể khiếu nại về bồi thường.
Quy định mức bồi thường: khi tính toán mức bồi thường cần xem xét 6 yếu tố sau:
- Giá trị thị trường của mảnh đất;
- Sự chia cắt đất đai;
- Những phiền nhiễu;
- Các khoản chi phí về chuyên môn hoặc pháp lý hợp lý;
- Người đi thuê, có thể khiếu nại mức bồi thường cho bất cứ tài sản nào bị ảnh
hưởng theo hợp đồng cho thuê;
- Tiền bồi thường về mặt tinh thần;