hoàn thiện khung pháp lý về hoạt động kinh doanh bất động sản sẽ tạo điều kiện thuận lợi để phát triển lành mạnh, bền vững và nhanh chóng

LỜI MỞ ĐẦU
Từ khi đất nước chuyển sang nền kinh tế thị trường theo định hướng xã
hội chủ nghĩa, nền kinh tế nước ta có nhiều khởi sắc, thu nhập quốc dân mỗi
năm một tăng cao, thu nhập bình quân đầu người mỗi năm một tăng, đồng thời
nền kinh tế cũng hoạt động sôi nổi và khốc liệt hơn. Do đó để đứng vững trong
nền kinh tế mang đầy tính cạnh rtanh và khốc liệt này là một điều hoàn toàn
không hề đơn giản đối với một đơn vị kinh doanh, đặc biệt là đối với các doanh
nghiệpđã quen với sự bao cấp của nhà nước.
Vì vậy, để tìm kiếm lợi nhuận thì đã có rất nhiều các hoạt động kinh
doanh của nhiều chủ thể nhằm hướng tới mục tiêu lợi nhuận. Đó là các hoạt
động đầu tư sản xuất, mua bán, cung ứng dịch vụ do các chủ thể kinh doanh tiến
hành một cách độc lập, thường xuyên trên thị trường nhằm mục đích lợi nhuận.
Ngành nghề kinh doanh cũng hết sức đa dạng, có ngành nghề bị cấm kinh
doanh, bên cạnh đó còn có những ngành nghề kinh doanh có điều kiện. Với một
số phân tích về hoạt động kinh doanh, ta có thể thấy, kinh doanh bất động sản là
một lĩnh vực cũng bao hàm những đặc điểm chung của kinh doanh, nhưng cũng
thể hiện tính đặc trưng của lĩnh vực riêng biệt này. Kinh doanh bất động sản là
một hoạt động diễn ra rất sôi động trên thị trường. Mặc dù nó đòi hỏi một nguồn
vốn lớn nhưng nó có sức thu hút rất mạnh mẽ đối với các nhà đầu tư. Hoạt động
này mang lại nguồn lợi nhuận khổng lồ nhưng cũng chứa đựng những rủi ro. Vì
vậy, các doanh nghiệp, cá nhân khi tham gia kinh doanh bất động sản cần phải
hiểu rõ những quy định pháp luật khi tham gia thị trường đầy rẫy những rủi ro
này. Luật kinh doanh bất động sản đã được ban hành và đã có những bước phát
triển tích cực, nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhà ở, công trình
xây dựng đã được đầu tư xây dựng, góp phần thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu kinh
tế - xã hội của đất nước. Tuy nhiên, khi đất nước đang trong quá trình đổi mới
và hội nhập kinh tế thì hoạt động kinh doanh bất động sản còn gặp một số khó
khăn và vướng mắc nhất định, bên cạnh đó còn có một số bất cập, thiếu sót và
thiếu đồng bộ của hệ thống pháp luật đã tạo những lỗ hổng nhất định ảnh hưởng
tới kinh doanh bất động sản. Bởi vậy, hoàn thiện khung pháp lý về hoạt động
kinh doanh bất động sản sẽ tạo điều kiện thuận lợi để phát triển lành mạnh, bền

vững và nhanh chóng.
2
MỤC LỤC
NỘI DUNG
I. Lý luận chung
1. Khái niệm bất động sản
Theo từ điển luật học: “Bất động sản là các tài sản không di dời được. Bất
động sản bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả
các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền
với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Khoản 1 điều 174 Bộ luật dân sự năm 2005 của nước ta quy định: “Bất
động sản là các tài sản bao gồm:
a. Đất đai.
b. Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng đó
c. Các tài sản khác gắn liền với đất đai
d. Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Quy định về bất động sản nói trên là một khái niệm rất mở. Trước hết bất
động sản là tài sản không thể di dời được, bất động sản có thể được nhận biết
thông qua các vật cụ thể như đất đai hoặc khối thông nhất giữa các tài sản khác
gắn liền với đất mà không thể di dời được trong không gian nếu muốn giữ
nguyên công dụng và tính năng của tài sản đó.
2. Các loại bất dộng sản được phép đưa vào kinh doanh
Dựa trên những đặc điểm cũng như tính chất của nó thì có thể liệt kê được
bất động sản bao gồm các loại tài sản quy định tại khoản 1 điều 174 Bộ luật dân
sự. Tuy nhiên, danh sách bất động sản được giao dịch thông thường được giới
hạn theo quy định của pháp luật, do vậy không phải bất kỳ bất động sản nào
cũng được phép kinh doanh.
3
Theo quy định tại điều 6 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 và Điều

2 Nghị định số 53/2007/NĐ-CP thì: “các loại bất động sản được đưa vào kinh
doanh
1. Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm:
a. Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây
dựng
b. Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định
của pháp luật về đất đai
c .Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật;
2. Căn cứ vào tình hình phát triển kinh tế - xã hội, thị trường bất động sản
và lộ trình hội nhập kinh tế quốc tế, chính phủ quy định cụ thể danh mục các loại
bất động sản quy định tại khoản 1 điều này được đưa vào kinh doanh”.
1.1. Các loại nhà, công trình xây dựng được đưa vào kinh doanh
Theo quy định tại Điều 1 Luật nhà ở 2005 thì nhà ở là: “công trình xây
dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá
nhân”.
Các loại nhà bao gồm: nhà ở thương mại do tổ chức, cá nhân xây dựng để
bán, cho thuê theo nhu cầu của thị trường; nhà ở riêng lẻ do hộ gia đinh, cá nhân
tự xây dựng, có thể do nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân xây dựng để đáp ứng nhu
cầu của xã hội.
Theo quy định của pháp luật về xây dựng, công trình xây dựng bao gồm:
công trình dân dựng, công trình công nghiệp, công trình giao thông, công trình
thủy lợi, công trình hạ tầng kĩ thuật. Tuy nhiên, không phải bất cứ công trình
xây dựng nào cũng được phép đưa vào kinh doanh mà cần phải đáp ứng đầy đủ
các điều kiện luật định. Như vậy, một số một số công trình sau sẽ không được
phép kinh doanh: nhà ở công vụ, trụ sở cơ quan nhà nước, công trình bí mật nhà
nước, công trình an ninh, quốc phòng, công trình được ghi nhận là di tích lịch
sử, văn hóa, danh lam thắng cảnh thuộc sở hữu nhà nước và các công trình khác
mà pháp luật không cho phép kinh doanh.
4
1.2. Quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là 1 dạng quyền tài sản, trong đó quy định người sử
dụng đất sẽ được hưởng các quyền của người sử dụng đất phù hợp với hình thức
sử dụng đất của mình theo quy định của pháp luật.
Theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản 2006, quyền sử dụng đất
được phép đưa vào kinh doanh nếu đáp ứng các điều kiện về quyền sử dụng đất
được quy định trong các văn bản pháp luật đất đai. Từ luật đất đai năm 1993
đến nay, quyền sử dụng đất là quyền tài sản quan trọng của các chủ thể kinh
doanh. Nhà nước bảo hộ cho người sử dụng đất được hưởng các quyền và tham
gia giao dịch về quyền sử dụng đất. Nhà nước xác định khung giá đất để người
sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính, song cũng cho phép người sử dụng
đất tự thỏa thuận giá cả về quyền sử dụng đất trong các giao dịch của mình.
Điều đó có nghĩa là quyền sử dụng đất là hàng hóa trong thị trường bất động
sản, người sử dụng đất khi được nhà nước giao đất. cho thuê đất, có các quyề
theo quy dịnh của luật đất đai được phép giao dịch hàng hóa quyền sử dụng đất
của mình phù hợp với quy luật của thị trường.
II. Điều kiện bất động sản được đưa vào kinh doanh
Theo quy định tại Điều 6 của Luật kinh doanh bất động sản 2006 thì các
loại bất động sản được phép đưa vào kinh doanh gồm có: nhà ở, công trình xây
dựng; quyền sử dụng đất và các loại bất động sản khác theo quy định của pháp
luật.
1. Nhà ở, công trình xây dựng.
Để bất động sản là nhà ở, công trình xây dựng nêu trên phải có đủ các
điều kiện theo quy định tại Điều 7 Luật Kinh doanh Bất động sản thì mới được
đưa vào kinh doanh. Cụ thể:
Thứ nhất: Thuộc đối tượng được phép kinh doanh:
Thứ hai: Đối với nhà ở, công trình xây dựng mới phải bảo đảm chất
lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà, công trình xây dựng
đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng;
5