Báo cáo phân tích thị trường dự án biệt khu nghỉ dưỡng THE MANNA

LỜI NÓI ĐẦU
Có lợi thế trên 2.000 km chiều dài bãi biển, cùng một nền văn hóa đa dạng ,
sự ổn định về chính trị an ninh và sự ưu ái của thiên nhiên, thêm nữa, cùng với
tăng trưởng kinh tế, thu nhập của người dân tăng lên đáng kể, Việt Nam không chỉ
là điểm thu hút khách quốc tế mà cả khách trong nước có nhu cầu nghỉ dưỡng, kéo
theo tiềm năng phát triển lớn cho ngành kinh doanh resort Việt Nam.
Resort thường được xây dựng theo hướng hoà mình vào thiên nhiên, với sân
vườn, đồi núi, có không gian và cảnh quan rộng, thoáng, xanh và hạn chế mật độ
xây dựng, xa khu dân cư. Nhiều resort thường hướng đến những kiến trúc cổ xưa
để đưa khách về gần với thiên nhiên, tránh xa cái ồn ào của cuộc sống đô thị.
Resort giải quyết được nhiều bài toán khó của du lịch Việt Nam như bài toán môi
trường, khai thác, quản lí và giữ chân khách quốc tế
Giữa hai loại hình: resort núi và resort biển, thì resort biển phát triển sơm
hơn, quy mô lớn hơn và được quản lý đồng bộ hơn. Trong đó, nổi lên là dự án biệt
khu nghỉ dưỡng THE MANNA do tập đoàn Rafaeli của Iserel làm chủ đầu tư
Nhận thấy hoạt động xây dựng, sở hữu và kinh doanh resort đang có xu
hướng phát triển rất nhanh và mạnh, hứa hẹn đem lại một bộ mặt mới cho ngành
du lịch và phát triển xây dựng ở Việt Nam, đồng thời nhìn ra được một số hệ quả
từ việc phát triển ồ ạt doanh loại hình bất động sản nghỉ dưỡng này, tác giả chọn
thí điểm dự án THE MANNA là đối tượng cho Báo cáo phân tích thị trường này.
Báo cáo được chia 5 thành phần:
1. Khái quát vĩ mô
2. Phân tích cầu
3. Phân tích cung
4. Phân tích cạnh tranh
5. Giả cả và dự báo
Các phương pháp được sử dụng bao gồm:
- Phương pháp phân tích logic- lịch sử
- Phương pháp thu thập dữ liệu sử dụng bảng hỏi
1
Mặc dù đã cố gắng hết sức trong quá trình chuẩn bị và thực hiện, cũng

như nhận được nhiều sự hướng dấn từ phía giáo viên hgiảng dạy – Th.S
Trần Minh Thư, cũng như bạn bè cùng lớp, nhưng do hạn chế về mặt kiến
thức cũng như nhận thức, bài báo cáo chắc chắn không tránh khỏi những
thiếu sót cả về nội dung và hình thức trình bày, tác giả rất mong nhận được
sự góp ý từ phía mọi người để hoàn thiện thêm bài báo cáo. Qua đây, tác giả
cũng xin gửi lời vảm ơn chân thành nhất tới những cá nhân đã giúp đỡ tác
giả hoàn thành bản báo cáo này.
Hà Nội, Tháng 4 Năm 2011
Sinh viên
Vũ Thị Thu Trang
I. KHÁI QUÁT VĨ MÔ
1. Điều kiện kinh tế:
1.1. Tăng trưởng kinh tế
2
Năm 2010, kinh tế của Việt Nam tiếp tục có sự phục hồi nhanh chóng sau tác
động của khủng hoảng kinh tế toàn cầu. Tốc độ tăng GDP quý I đạt 5,83%, quý
II là 6,4%, quý III tăng lên 7,14% , quý IV đạt 7,41%. Uớc tính GDP cả năm
2010 tăng 6,7%, cao hơn nhiệm vụ kế hoạch (6,5%). Trong bối cảnh kinh tế thế
giới vẫn phục hồi chậm chạp và trong nước gặp phải nhiều khó khăn, kinh tế
Việt Nam đạt được tốc độ tăng trưởng tương đối cao như trên là một thành
công. Với kết quả này tốc độ tăng trưởng GDP cả giai đoạn 2006-2010 đạt bình
quân 7%/năm và thu nhập quốc dân bình quân đầu người năm 2010 ước đạt
1.160 USD. Với việc tăng trưởng kinh tế tiếp tục được duy trì bước đầu cho
thấy thị trường nói chung và thị trường bất động sản nói riêng không bị tác
động quá sâu bới khủng hoảng tài chính toàn cầu. Thêm nữa, thu nhập đầu
người càng tăng cao tạo ra cơ hội tốt cho thị trường các loại hàng hóa cao cấp
trong đó có phát triển các khu resort.
1.2. Đầu tư
Kinh tế phục hồi là một nguyên nhân quan trọng trong việc thúc đẩy đầu tư phát
triển. Nguồn vốn đầu tư toàn xã hội năm 2010 đã đạt được những kết quả tích

cực. Ước tính tổng đầu tư toàn xã hội năm 2010 đạt 800 nghìn tỷ đồng, tăng
12,9% so với năm 2009 và bằng 41% GDP. Trong đó, nguồn vốn đầu tư của tư
nhân và của dân cư dẫn đầu bằng 31,2% vốn đầu tư toàn xã hội. Đây cũng là
dấu hiệu vĩ mô tích cực cho sự phát triển thị trường bất động sản nói chung do
cung trong thị trường bất động sản chủ yếu xuất phát từ 2 nguồn chính là doanh
nghiệp (tư nhân) và một bộ phận dân cư dầu từ lướt sóng. Làn sóng đầu tư càng
sôi động cho thấy thị trường càng “nóng” và nhạy cảm.
Về vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), tính đến hết tháng 11, cả nước thu
hút được 833 dự án mới với tổng số vốn đăng ký đạt 13,3 tỷ USD, bằng 60% so
với cùng kỳ năm 2009, trong đó vốn thực hiện ước đạt 10 tỷ USD, tăng 9,9%.
Mặc dù vốn FDI đăng ký có thấp hơn nhiều so với năm 2009 nhưng tỷ lệ vốn
thực hiện trên vốn đăng ký lại cao hơn nhiều. Đây có thể được coi là điểm sáng
trong thu hút FDI năm 2010. Điều này cũng cho thấy sự cam kết lâu dài của các
nhà đầutư nước ngoài với thị trường Việt Nam.
1.3. Lạm phát và giá cả
Năm 2010 lạm phát có những diễn biến phức tạp. Từ đầu năm đến cuối tháng 8
chỉ số giá tiêu dùng diễn biến theo chiều hướng ổn định ở mức tương đối thấp,
trừ hai tháng đầu năm CPI ở mức cao do ảnh hưởng bởi những tháng Tết. Tuy
3
nhiên, lạm phát đã thực sự trở thành mối lo ngại từ tháng 9 khi CPI tăng bắt đầu
xu hướng tăng cao. Đến hết tháng 11, chỉ số giá tiêu dùng đã tăng tới 9,58% và
mục tiêu kiềm chế lạm phát cả năm dưới 8% mà Quốc hội đề ra sẽ không thực
hiện được.
Nếu GDP bình quân đầu người tăng làm tăng khả năng tiếp cận hàng hóa của
khách hàng với các khu resort theo hướng làm tăng lượng cầu, thì lạm phát và
giá cả tăng cao lại tác động đến cầu theo hướng ngược lại. Giá cả các loại hàng
hóa từ thiết yếu đến cao cấp, thứ cấp đều tăng mạnh khiến người dân phải “thắt
lưng buộc bụng”, chi tiêu đều phải tính toán, đặc biệt với loại hàng hóa cao cấp
và không thiết yếu nhu dịch vụ nghỉ dưỡng thì đều nằm trong danh sách “cắt
giảm tiêu dùng” của các hộ gia đình Việt Nam thời kì bão giá.

1.4. Chênh lệch giàu nghèo
Khoảng cách giàu - nghèo không phải chỉ là một chỉ tiêu kinh tế, nó còn phản
ánh sự gắn kết xã hội và là một thể hiện của sự bình đẳng trong xã hội.
Khoảng cách giàu nghèo trong xã hội được thể hiện bằng nhiều cách, thông qua
thu nhập, qua các chi tiêu, qua việc hưởng thụ các tiện ích y tế, giáo dục, văn
hóa…Theo số liệu thống kê, hệ số chênh lệch thu nhập bình quân đầu người của
nhóm 20% cao nhất so với nhóm 20% thấp nhất trong cả nước năm 1990 là 4,1
lần, năm 1991 là 4,2 lần, năm 1993 là 6,2 lần, năm 1994 là 6,5 lần, năm 1995 là
7,0 lần, năm 1996 là 7,3 lần, năm 1999 là 7,6 lần, năm 2002 là 8,1 lần và năm
2004 là 8,4 lần. Trong 14 năm, hệ số chênh lệch tăng lên 2,05 lần cho thấy
những người giàu đang ngày càng giàu lên, trong khi đó những người nghèo
4
vẫn tiếp tục nghèo đi. Về mặt xã hội, đây là một dầu hiếu đáng quan ngại và
tiềm ẩn nhiều nguy cơ bất ổn. Tuy nhiên, trong việc phát triển các thị trường
cao cấp thì không hoàn toàn như thế, đặc biệt trong thị tường phát triển nghỉ
dưỡng thì đây lại được nhìn nhận là cơ hội, do khách hàng tiềm năng tập trung
vào nhóm 20% giàu có của xã hội. Với giá bán cao, biệt thự và căn hộ trong
những khu nghỉ dưỡng hạng sang rất kén chọn khách hàng. Chỉ những người đã
sống trong những căn hộ, biệt thự cao cấp có giá trị lớn mới là những khách
mua tiềm năng của các khu nghỉ dưỡng.
2. Điều kiện tự nhiên – xã hội
2.1. Điều kiện tự nhiên
Sở hữu 2000km chiều dài đường bờ biển, thiên nhiên ôn hòa và thời tiết dễ chịu
cùng rất nhiều ưu đãi về tài nguyên, Việt Nam luôn được biết đến như một đất
nước xinh đẹp rất được thiên nhiên ưu ái. Chính vì thế, trong vài năm gần đây,
lượng khách quốc tế đến Việt Nam đông, trong khi khách du lịch trong nước có
nhu cầu nghỉ dưỡng, giải trí tăng cao, đã kéo theo một dãi hi vọng lớn lao cho
ngành resort Việt Nam. Với hàng loạt các resort thanh lịch, hiện đại đang hoạt
động hoặc xây dựng khắp bờ biển và vùng cao, Việt Nam đang hứa hẹn trở
thành một quốc gia du lịch cao cấp tại châu Á.

2.2. Điều kiện xã hội
Khi so sánh với các cường quốc về du lịch và thu hút đầu tư khác cùng khu vực
như Thái Lan, Singapore hay Phillipin, thì sự ổn định về chính trị luôn là một
điểm cộng cho thị trường Việt Nam. Cùng với quy mô và tốc độ tăng trưởng
lớn của dân số, thị trường lao động Việt Nam luôn chiếm ưu thế là thị trường
nhân công giá rẻ, nhưng đồng thời với các chính sách về phát triển giáo dục dài
hạn của Nhà Nước, hứa hẹn cung cấp cho thị trường kinh doanh resort những
lao động chất lượng cao trong tương lai. Hơn nữa, quy mô lớn về dân số khiến
lượng cầu hàng hóa tăng theo hướng tăng quy mô, nhất là phải kể đến Việt Nam
đang trong thời kì “dân số vàng”, tiềm năng và nội lực đều đang trong thời kì
hứa hẹn.
5
II. XÁC ĐỊNH BĐS MỤC TIÊU
1. Miêu tả BĐS
- Vị trí địa lí: Tọa lạc trên khu
đất rộng 12 hec-ta với thiên
nhiên tươi mát, nhìn ra vịnh
Cam Ranh, Manna là dự án
đầu tư xây dựng khách sạn,
khu nghỉ dưỡng, vui chơi tại
Khu du lịch Bãi Dài tỉnh
Khánh Hòa.
6
- Sở hữu 300m đường bờ biển phía Đông, phía Tây là đại lộ dẫn ra sân bay Cam
Ranh, phía Nam là trục đường chính dẫn từ trung tâm hành chính huyện Cam Ranh
ra biển, phía Bắc là quần thể du lịch biển Bãi Dài, Dự án The Manna có vị trí du
lịch hết sức tuyệt với và thuận tiện, dễ tiếp cận và thân thiện cho một kì nghỉ gia
đình.

7

Dịch vụ thể
thao dưới
nước
Khu tắm
nắng, spa,
NH hải sản
Khu sản
phẩm VIP
chữ I
Biệt khu
thương mại,
văn phòng
Khu vui
chơi, bể bơi
Khu sản
phẩm chữ
U
Khu sản
phẩm chữ T
Khu thể
thao, sân
tenis
Sân golf 2
Sân golf 1
- Manna là khu nghỉ dưỡng phức hợp đẳng cấp năm sao mới nhất tại Việt
Nam, với diện tích 12 ha, không chỉ có nghỉ dưỡng, tại đây còn kết hợp với
những tiện ích giải trí với mục tiêu thỏa mãn nhu cầu của tất cả thành viên trong
gia đình
- Manna được xây dựng với ý tưởng cho một kì nghỉ gia đình ấm cúng và
đúng hẹn. Từ quy mô phòng ốc đến thiết kế nội thất đều đáp ứng đủ cho sinh

hoạt bình thường của một gia đình Việt từ 1- 3 thế hệ. Là một dự án resort biển
phức hợp được triển khai từ tháng 6/2008.
- Với 550 căn hộ, tập trung trên diện tích 12 ha, xem lẫn với các công trình
thương mại, vui chơi giải trí, liên hợp thể thao ngoài trời,… được phân thành 3
biệt khu sản phẩm với 4 loại biệt thự nghỉ dưỡng:
 Căn hộ kiểu A tại biệt khu chữ U: diện tích 52,5 m2, ban công 14m2,
gồm 1 phòng ngủ 2 giường đôi, 1 phòng khách, 1 phòng bếp và 1 phòng
tắm, dành cho 5 người.
8
 Căn hộ kiểu B tại biệt khu chữ T: Diện tích 75 m2, ban công 21m2, gồm
2 phòng ngủ, 1 phòng khách, 1 nhà bếp, 1 phòng tắm và 1 phòng ngắm
cảnh, dành cho 7 người.
 Căn hộ kiểu D tại biệt khu VIP chữ I: Diện tích 102m2, ban công 46 m2,
gồm 3 phòng ngủ, 1 phòng khách, 1 nhà bếp, 2 phòng tắm, 1 phòng ngắm
cảnh, 2 cửa tiệp cận, dành cho 8 người.
 Căn hộ kiểu C tại biệt khu VIP chữ I: Diện tích 102 m2, ban công 46
m2, gồm 3 phòng ngủ, 1 phòng khách, 1 nhà bếp, 2 phòng tắm, 1 phòng
ngắm cảnh, 2 cửa tiếp cận, 1 bể bơi riêng, dành cho 8 người.
9
10
2. Đặc điểm căn hộ chào bán trong The Manna
- Các sản phẩm của the Manna là sản phẩm Timeshare bắt đầu từ ý tưởng
chia nhỏ thời gian sử dụng bất động sản để bán cho nhiều người khác nhau.
Người mua sở hữu kỳ nghỉ có quyền sử dụng bất động sản đó trong một
khoảng thời gian nhất định (thường là 1 tuần) mỗi năm và liên tục nhiều năm
liền (từ 40- 60 năm) với mức giá tại thời điểm hiện tại.
- Bất động sản dành cho sở hữu kỳ nghỉ thường được thiết kế như một ngôi
nhà đầy đủ tiện nghi dành cho các sinh hoạt thường nhật của một gia đình.
- Đơn vị Timeshare sử dụng bằng "Tuần", mỗi Timeshare có thể có tối đa là
52 chủ sở hữu, mỗi người sở hữu 1 tuần. Trong Timeshare, Tuần của bạn là

cố định, bạn sẽ không thể thay đổi về nó. Giả sử bạn mua Timeshare vào
Tuần thứ 27, thì bạn sẽ chỉ đến khu nghỉ dưỡng vào đúng Tuần 27 hàng
năm, kéo daì 40 năm theo hợp đồng của Timeshare. Nhưng bạn có thêm
quyền:
• Nghỉ dưỡng tại Manna trong suốt tuần nghỉ dưỡng đã được ấn định.
• Chuyển nhượng quyền sử dụng sang cho người khác.
• Tặng phần sở hữu cho người khác, hoặc tặng tuần nghỉ dưỡng đã được ấn
định của mình cho người thân và bạn bè.
• Trao đổi tuần nghỉ dưỡng được ấn định với những người đồng sở hữu khác
tại Manna.
• Trao đổi qua lại tuần nghỉ dưỡng được ấn định để đến ở tại một trong hàng
nghìn khu nghỉ dưỡng của RCI trên khắp thế giới.
• Bạn có thể bán quyền sở hữu của mình thông qua quảng cáo truyền thống,
quảng cáo trên mạng hay thông qua môi giới chuyên nghiệp.
• Ngoài ra bạn còn có thể thay đổi số phòng mình ở trong năm nay giả sử là
phòng 12 thì năm sau bạn sẽ ở phòng số 35 với một khung cảnh khác.
Các khoản phí phải hoàn thành của chủ sở hữu Timeshare tại Manna
- Một năm có 52 tuần, và khu Resort Manna có 550 căn hộ/units
- Vậy phí hàng năm= Tổng chi phí resort/ (52 tuần * 550 căn hộ/units)
Phí hàng năm được thanh toán mỗi năm một lần, là phần chi phí của một
11
người sở hữu Timeshare với các chủ sở hữu khác để duy trì các điều kiện tốt
nhất cho mọi tài sản trong Resort mà liên quan đến Timeshare.
- Bao gồm trong phí hàng năm là: Các khu vui chơi công cộng trong resort
như san golf, tennis, bóng đá, bể bơi, phòng chiếu phim ; các trò chơi giải
trí trẻ em, lễ tân, sơ cứu an ninh, nhân viên làm vườn, lương công ty giám
sát
- Các phí không liên quan đến phí hàng năm nghĩa là bạn phải trả tiền mặt khi
đang nghỉ dưỡng ở khu Resort như: các phí phát sinh theo nhu cầu cá nhân,
dịch vụ spa, đồ ăn và đồ uống, dịch vụ trò chơi

- Ngoài ra phí hàng năm còn bào gồm phí trả cho công ty quản lý là công ty sẽ
quản lý bảo dưỡng tất cả các tài sản trong Resort, và công ty quản lý này sẽ
gửi thư thông báo thanh toán phí hàng năm đến các chủ sở hữu Timeshare
hàng năm, và phí này phải đóng trước 4 tháng nếu không chủ sở hữu sẽ
không thể đi nghỉ dưỡng vào Tuần Timeshare của mình được. Phí trả cho
công ty quản lý là 15% (mức cố định trong nghành Timeshare Resort)
Vậy ta có cách tính phí hàng năm như sau:
- Phí hàng năm= [Tổng chi phí +(Tổng chi phí * 15%)]/ (550*52)
12
I. PHÂN TÍCH CẦU
1. Xác định khách hàng tiềm năng của phân khúc BĐS nghỉ dưỡng
Mặc dù thị trường khách sạn và bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam nói
chung, đặc biệt là thị trường Timeshare nói riêng mới hình thành và còn khá non
trẻ nhưng xu hướng khách đi nghỉ ở khu nghỉ dưỡng ngày càng tăng. Nhiều du
khách Việt lựa chọn các khu resort để thực sự nghỉ ngơi, khách hay chọn hành
trình ngắn ngày, di chuyển ít (khoảng trên dưới 1 tuần). Xu hướng này sẽ ngày
càng tăng, bởi cơ cấu khách nội địa đi nghỉ ở resort đã chiếm tới 20% ở nhiều
doanh nghiệp do thu nhập của người Việt ngày càng tăng, đặc biệt là bộ phận dân
cư thượng lưu, đồng thời lối sống của họ ngày càng hiện đại, nhu cầu đi du lịch
nghỉ dưỡng và hưởng thụ ngày càng phổ biến.
Hơn nữa, ngoài chức năng nghỉ ngơi, các BĐS nghỉ dưỡng còn có thêm
chức năng đầu tư, kinh doanh (có đến 66% khách hàng về biệt thự nghỉ dưỡng sinh
thái, với mục đích vừa để sử dụng vừa là kênh đầu tư an toàn; và 34% khách hàng
mua bất động sản sinh thái với chỉ với mục đích đầu tư) nên cả cầu đầu tư và cầu
tiêu dùng của BĐS kiểu này đều rất phong phú và khá nhạy cảm về thị trường.
Một xu hướng cũng dễ nhận thấy ở cầu BĐS nghỉ dưỡng cao cấp đó là
khách hàng càng ngày càng sẵn sàng bỏ nhiều tiền hơn cho ngôi nhà thứ hai của
mình. Trong cuộc khảo sát quý 1/2010, chỉ 10% số người được hỏi sẵn sàng bỏ ra
ngân sách trên 3,5 tỷ đồng để mua biệt thự nghỉ dưỡng sinh thái, nhưng đến cuộc
khảo sát quý 4/2010, con số này đã tăng lên tới 48%. Đa phần các khách hàng hiện

tại đã có sự trải nghiệm, có kiến thức, không tham rẻ, nên yêu cầu của khách hàng
đối với sản phẩm BĐS sẽ ngày càng khắt khe hơn.
Không chỉ là loại hình cụm nhà nghỉ, khách sạn có tính chất du lịch nghỉ
dưỡng là chính; các hoạt động vui chơi giải trí, các dịch vụ du lịch cần thiết khác
cũng cần được phát triển đồng bộ, hệ thống dịch vụ liên hoàn, tổng hợp, như hội
thảo, hội nghị, dịch vụ giải trí, chăm sóc sức khỏe, làm đẹp, luyện tập thể thao…
13
thì dự án mới thu hút được sự quan tâm. Đặc biệt, cùng với sự phát triển chung của
xã hội, yêu cầu về BĐS nghỉ dưỡng không chỉ dừng ở yêu cầu về tiện ích dịch vụ
đầy đủ mà còn phải đáp ứng được các yêu cầu của cuộc sống xanh như sử dụng các
vật liệu thân thiện môi trường, có phương án tiết kiệm năng lượng, sử dụng năng
lượng thiên nhiên, xử lý nước thải và chất thải rắn theo công nghệ sinh học bảo vệ
môi trường…
Hiện nay, cầu tiềm năng của phân khúc thị trường BĐS nghỉ dưỡng có thể
chia thành hai nhóm chính
 Nhóm thứ nhất là những người đã khá thành đạt có độ tuổi trên 40,
đang tìm kiếm cho mình ngôi nhà thứ hai hoàn chỉnh, đồng bộ hóa, có thể
sử dụng sớm trong vòng 1- 2 năm tới.
 Nhóm thứ hai là lớp trẻ có độ tuổi dưới 40, đi tìm cho mình sản phẩm
đất nền trong dự án bất động sản sinh thái, thực hiện nhu cầu sở hữu, sử
dụng biệt thự nghỉ dưỡng trong tương lai trung hạn, thay cho việc sở hữu
biệt thự trong nội đô đã trở nên đắt đỏ, xa vời và quá khó khăn.
Một phân đoạn cầu tiềm năng khác là lượng khách nước ngoài mua nhà nghỉ
dưỡng ven biển tại Việt Nam theo xu hướng sở hữu biệt thự tại quốc gia họ muốn
quay lại nhiều lần. Con số này được kỳ vọng tiếp tục tăng khi cơ sở hạ tầng tại
nhiều khu vực hoàn chỉnh cùng nhiều chính sách khuyến khích phát triển du lịch
nhanh chóng hoàn thiện nhằm thu hút khách quay trở lại và kéo dài thời gian nghỉ
dưỡng. Những dải bờ biển hấp dẫn cùng nhiều cảnh quan còn nguyên sơ là yếu tố
thu hút du khách quốc tế muốn đến Việt Nam tham quan và khám phá.
2. Khách hàng mục tiêu của The Manna

- The Manna, trước khi mang tính chất của 1 Timeshare thì nó còn là một bất
động sản nghỉ dưỡng cao cấp. do đó, cầu mục tiêu của dự án mang tính chất của
cầu thị trường bất động sản phân khúc nghỉ dưỡng như đã phân tích ở trên
- Mặt khác, do các căn hộ chào bán là những Timeshare, nên ngoài việc đối
tượng tiềm năng là những người có thu nhập khá trở lên (khoảng trên $1,000 ), thì
họ còn phải là những người có khả năng kinh doanh hoặc đầu tư, có lối sống hiện
đại, thích đi du lịch. Từ đó doanh nghiệp quyết định tiến hành khảo sát làm cơ sở
dữ liệu cho đợt chào hàng trên các đối tượng là chủ doanh nghiệp, chủ cửa hàng
vừa và lớn, các thủ trưởng cơ quan nhà nước… là những đã kết hôn và có tuổi từ
30 -55.
14
- Địa bàn lựa chọn: Trong 1 năm đầu là các quận nội thành của Hà Nội và
Thành phố Hồ Chí Minh. Từ cuối năm 2011, doanh nghiệp sẽ tiến hành mở chi
nhánh và văn phòng đại diện tại các tỉnh khác: Hải Phòng, Đà Nẵng, Quảng
Ninh…
3. Khả năng hấp thụ của thị trường
- Do nhu cầu nghỉ dưỡng ngày càng tăng cao, nên vào những ngày cuối tuần
và ngày nghỉ lễ, những dự án resort cho thuê ở mọi quy mô đã đi vào hoạt động
luôn đạt công suất hoạt động rất cao, thậm chí có nơi lên đến 100% và phải đặt
trước nhiều ngày mới có thể thuê được.
- Với các resort bán quyền sở hữu cũng ghi nhận sự khởi sắc của thị trưởng
những năm gần đây bằng việc chào bán thành công của nhiều dự án. Ví dụ: Top
Hill Villas với 100% biệt thự đã được bán hết trong tháng 4 năm 2010, The
Melody Villas cũng đã hoàn thành đợt chào bán thứ 2 với 80% biệt thự trong dự
án đã được bán hết và Melody Villas chào bán đợt 3 vào đầu năm 2011 cũng
đạt tỉ lệ thành công lên đến 96%
- Riêng các dự án Timeshare, do chỉ mới xuất hiện và hầu hết mới chỉ ở giai
đoạn thi công mà chưa chuyển sang được giai đoạn chào bán nên tỉ lệ hấp thụ
của thị trường vẫn còn là một câu hỏi để ngỏ.
• Ước lượng cầu

- Trên cả nước ước đạt có 4tr cá nhân kinh doanh ( hoặc là chủ các doanh
nghiệp, hoặc làm chủ các hộ kinh doanh cá thể)
- Trong số đó có khoảng 50% có thể tiếp cận được (để làm điều tra, thiết lập
cơ sở dữ liệu ban đầu) ≈ 2 tr người.
- Trong số 2tr người này, giả sử chỉ có khoảng 10% thực sự trở thành khách
hàng của dự án (≈ 200,000 khách hàng)
- Quy mô dự án là 550 căn hộ × 52 tuần/ năm = 220, 800 timeshare nhìn
chung là khả thi bao phủ được thị trường.
15
II. PHÂN TÍCH CUNG
1. Nhận diện đối thủ cạnh tranh.
1.1. Đốithủ cạnh tranh nhu cầu
- Các khách sạn đã được xếp hạng:
Đặc điểm: xuất hiện sớm trên thị trương với số lượng lớn, quen thuộc với
khách hàng, đa dạng về chủng loại, trải trên địa bàn rộng khắp cả nước, mật độ
lớn,…là những điểm mạnh cơ bản của loại đối thủ này. Tuy nhiên, chất lượng
khách sạn tại Việt Nam không đồng đều, chất lượng phục vụ chưa đạt chuẩn,
giá cả mang tính mùa vụ điển hình và thương xuyên rơi vào tình trạng thiếu
phòng tại những khu du lịch vào mùa cao điểm.
- Các BĐS nghỉ dưỡng bán quyền sở hữu (rssort các nhân):
Đây là xu hướng mới nổi lên trong vòng một vài năm gần đây của một bộ
phận dân cu thu nhập cao tại các địa bàn rìa hoặc cận các thành phố lớn như Hà
Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hải Phòng. Tuy nhiên khuyết điểm lớn
nhất của loại hình này là chi phí xây dựng cao (đối với cá nhân) khoảng 1.6 tỷ
đồng/phòng hạng 5 sao; 1 tỷ đồng/phòng hạng 4 sao; 500 triệu đồng/phòng
hạng 3 sao (2009), chi phí quản lí (sân vườn tiểu cảnh, vệ sinh, bảo sưỡng thiết
bị, nhân công) cũng cao mà tỉ lện sủ dụng thấp (khoảng 19 lần/ 1 năm).
- Các bất BĐS nghỉ dưỡng cho thuê đã được xếp hạng (resort thương mại)
Theo thống kê của Vụ khách sạn Tổng cục du lịch, tính đến thời điểm tháng 3
năm nay, tại Việt Nam đã có 98 resort đăng ký đưa vào hoạt động với 8,150

phòng, trong đó 60 resort đã được xếp hạng (6 năm sao, 27 bốn sao, 20 ba sao,
3 hai sao và 4 một sao) và hàng chục dự án đang trong quá trình xây dựng và
hoàn thiện.\
1.2. Đối thủ cạnh tranh trực tiếp
16
 Timeshare xuất hiện trên thế giới cách đây khoảng 50 năm nhưng có mặt tại
Việt Nam chưa lâu.
 Số lượng cung rất ít (hiện tại tính cả The Manna đang triển khai thì cả Việt
Nam mới có 4 nhà cung cấp Timeshare là chuỗi khách sạn Hilton, Marriott,
Disney , và Rafaeli ).
 Áp lực cạnh tranh trực tiếpgiữa các nhà cung ứng không cao do số lượng dự
án Timeshare thiếu cả về số lượng lẫn chất lượng và quy mô (Evason Ana
Mandara & Six Senses Spa – Nha Trang; Ana Mandara Villas Dalat Resort &
Spa; Ana Mandara Hue; Ana Mandara Ninh Binh; Ana Mandara Hoi An, Sea
Links Vacation Ownership (Mũi Né, Phan Thiết)).
 Một đặc diểm khá mới mẻ của loại sản phẩm này là các nhà cung cấp không
hoàn toàn cạnh tranh. Thực chất quá trình trao đổi kì nghỉ đã và đang diễn ra
trên toàn thế giới giữa những người sở hữu Timeshre thông qua tổ chức RCI
(Resort Condominiums International), không phân biệt người đó là khách hàng
của nhà cung cấp nào.
2. Thực trạng và xu thế cung BĐS nghỉ dưỡng biển tại Việt Nam
Thực tế trong hơn 10 năm qua, các resort được hình thành và đưa vào khai thác
đã trở thành những lĩnh vực mang lại hiệu quả kinh tế – xã hội cao, góp phần đưa
du lịch từng bước vươn lên, trở thành một trong những ngành kinh tế mũi nhọn tại
các địa phương. Mỗi resort đều có thế mạnh riêng, từ việc thiết kế, sản phẩm, dịch
vụ, phong cách phục vụ cho đến những chương trình khuyến mãi, quảng bá, nhưng
có điểm chung là tạo sự đa dạng, phong phú loại hình du lịch, vui chơi giải trí tại
Việt Nam. Chính hệ thống resort dày, tiềm năng phục vụ tốt đã góp phần tăng giờ
lưu trú cho khách du lịch.
Nhưng mặt khác, sự “bùng nổ” về số lượng không kiểm soát trong việc phát

triển resort tự phát dường như đã chuẩn bị nảy sinh một “cuộc chiến” cạnh tranh
dữ dội sẽ diễn ra rất gần. Nếu như trước đây khi số lượng các resort còn ít, không
đủ phòng kinh doanh, thì hiện nay vào những ngày bình thường công suất phòng
tại các resort cũng chỉ đạt khoảng 30%, cuối tuần khoảng 60- 80%. Tuy nhiên,
không vì thế mà xu thế đầu tư resort chững lại mà xu thế bùng nổ resort vẫn tiếp
tục. Theo Tổng cục Du lịch, hiện nay có không dưới 50 dự án resort xin giấy phép,
đã và đang khởi công và đưa vào hoạt động, nhất là những tuyến điểm mới tại Phú
Quốc, Cam Ranh, Hội An, Đà Nẵng, Côn Đảo…
17
Từ đó xuất hiện các resort có cùng tính chất hoạt động, vừa đơn điệu vừa giống
nhau về sản phẩm làm ảnh hưởng đến tính khả thi và phát triển vững bền của dự
án. Chất lượng quy hoạch, đặc biệt là quy hoạch chi tiết, trong đó các yếu tố sản
phẩm, tài nguyên du lịch, thị trường khách, yếu tố kinh tế, tài chính, xã hội chưa
được nhìn nhận, phân tích thấu đáo, nên kéo theo một số dự án thành dự án treo,
gây thiệt hại cho nhà đầu tư và cả địa phương có dự án…
Trong khi đó, để xây dựng và phát triển các khu du lịch chất lượng cao, tương
xứng với tiềm năng du lịch theo đúng yêu cầu và mục tiêu đặt ra thì đòi hỏi những
giải pháp mang tính đồng bộ, lồng ghép, phối hợp đa ngành từ quản lý quy hoạch
xây dựng, quy hoạch phát triển du lịch, quản lý đất đai, kiến trúc, bảo vệ tài
nguyên môi trường, quản lý kinh doanh đến quản lý an toàn, trật tự xã hội.
Điều đáng nói là hầu hết các resort chỉ được đầu tư xây dựng với quy mô chỉ từ
3 – 20 ha, và thuộc loại hình cụm nhà nghỉ, khách sạn có tính chất du lịch nghỉ
dưỡng là chính. Các sản phẩm du lịch chưa được quan tâm đầu tư phát triển, nên
còn trùng lặp, đơn điệu, tạo ra sự bất cân đối trong cung – cầu dịch vụ du lịch, ảnh
hưởng đến chất lượng, hiệu quả và tính bền vững của các hệ thống resort trong
cùng tuyến điểm.
Nhiều resort được bê tông hóa, và xây dựng với mật độ xây dựng quá cao, kiến
trúc công trình không tương xứng với yêu cầu kinh doanh du lịch đã góp phần làm
biến dạng cảnh quan thiên nhiên, đặc biệt là các bãi biển, khu vực đa dạng sinh
học, các danh lam thắng cảnh, gây nguy cơ suy giảm và cạn kiệt tài nguyên du lịch

tự nhiên. Nhiều resort đã không có biện pháp xử lý chất thải, gây ô nhiễm môi
trường chung quanh nhất là môi trường biển…
3. Nhận định về cung sản phẩm Timeshare
Tại Việt Nam, ngành kinh doanh Timeshare còn khá non trẻ (dự án Timeshare
đầu tiên được cấp phép nào năm 2007 tại Mũi Né), và khởi đầu do các tập đoàn
phát triển BĐS và quản lí khu dân cư thương mại nước ngoài có vốn lớn tiến hành.
Các dự án Timeshare mặc dù có chất lượng dịch vụ và khả năng quản lì tốt do
được đảm nhiệm bởi các tập đoàn ớn trên thế giới, tuy nhiên, do các quy hoạch đất
đai và chính sách đầu tư của các địa phương, cũng như các nhà đầu tư vẫn mang
tâm lí “thử thị trương” nên các resort Timeshare ở nước ta hầu hết đang thiếu cả về
số lượng và quy mô (thường dưới 10ha/ dự án).
18
Mặc dù vậy, có thể nhận định thị trường giao dịch và trao đổi Timeshare đang
nóng dần lên khi các nhà cung cấp Timeshare đang sử dụng Tổ chức trao đổi kì
nghỉ thế giới (RCI) để trao đổi kì nghỉ khắp 5 châu khiến các sản phẩm Timeshare
ngành càng có ưu thế so với các sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng khác. Càng nhiều
người quan tâm và biết đến Timeshare thì càng nhiều nhà cung cấp nhảy vào khai
thác đoạn thị trường ngách sơ khai và ít cạnh tranh hơn này tại Việt Nam, kéo theo
đó là thị trường có xu hướng sôi động hơn.
Khi hội nhập vào nền kinh tế thế giới càng sâu thì xu hướng đầutư cũng như
phát triển các loại hàng hóa, dịch vụ trên thị trường nước ta cũng sẽ có xu hướng đi
theo sự phát triển của thị trường toàn cầu. Thực tế sản phẩm Timeshare đã xuất
hiện trên thế giới khoảng 60 năm về trước, và đang ở pha phát triển trong chu kì
sống, số lượng kì nghỉ được trao đổi thông qua RCI ngày càng tăng:
Các số liệu từ tổ chức phát triển resort của Mỹ (ARDA) cho thấy, nếu năm
1990, toàn cầu mới có 1,5 triệu người sở hữu kỳ nghỉ thì năm 2003 đã có khoảng
6,7 triệu người tham gia sở hữu kỳ nghỉ với 10,7 triệu tuần nghỉ dưỡng được bán ra
một cách ấn tượng. Tính đến năm 2008, trên toàn cầu có 6.000 resort ở hơn 100
quốc gia áp dụng mô hình sở hữu kỳ nghỉ, trong đó Bắc Mỹ chiếm 31%; châu Âu -
Trung Đông và châu Phi 31%; Mỹ La-tinh 6%; châu Á 14%; Caribê 5%; Thái Bình

Dương 3%. 100 quốc gia khác nhau trên toàn thế giới.
Doanh thu từ trao đổi kì nghỉ tại Mĩ qua các năm
19
Hơn nữa, việc gia nhập WTO cúng khiến các doanh nghiệp Việt Nam có cơ hội
tiếp xúc và học hỏi nhiểu từ các tập đoàn uy tín quốc tế. Các công ty xây dựng và
phát triển nhà lớn nhu HUD (Tập đòa xây dựng và phát triển nhà và đô thị Hà
Nội), Vinaconex (Tổng công ty xây dựng và xuất khẩu Việt Nam) … cũng đang
tỏa ra khá quan tâm tới việc đầu tư vào lĩnh vực kih doanh mới đầy tiềm năng này,
hữa hẹn trong tương lai không xa sẽ có dự án Timeshare đầu tiên của Việt Nam.
III. PHÂN TÍCH CẠNH TRANH
1. Ưu thế của sản phẩm Timeshare so với loại hình BĐS nghỉ dưỡng
truyền thống:
1.1. Đặc điểm sản phẩm
Các sản phẩm Timeshare vừa mang tính chất hàng hóa BĐS (có thể đầu tư,
tích lũy giá trị, cung cầu ít co dãn với giá ), lại vừa mang tính chất hàng hóa dịch
vụ thông thường (mỗi năm bạn người sở hữu Timeshare có một tuần để tận hưởng
khu rersort của mình cùng người thân, gia đình.)
Lợi ích của TimeShare mang lại cho người sử dụng có thể tận hưởng một kỳ
nghỉ trọn vẹn một tuần bên gia đình và người thân, thời gian giành cho con cái, và
người bạn đời của mình có những giây phút vui chơi, thoải mái cùng nhau tai khu
nghỉ dưỡng được quy hoạch đồng bộ. Không giống như một khách sạn thông
thường (thường chỉ giải quyết được nhu cầu ăn, ngủ), hầu hết các dự án Timeshare
mặc dù hạn chế về số lượng phòng ốc (thường chỉ khoảng 550 cphongf/ 10 ha),
nhưng đi kèm theo đó là những khu vui chơi giải trí, trung tâm thương mại, thể
thao, spa…có khả năng đáp ứng mọi nhu cầu của các gia đình khi đi nghỉ.
Timshare còn là một lợi ích nữa là nó thay lời nhắc nhở mọi người về một
thời gian cố định chỉ giành riêng cho gia đình và người thân sau một năm làm việc
căng thẳng. Người Việt nói riêng và người Phương Đông nói chung đều rất coi
trọng cuộc sống sinh hoạt giai đình. Nếu cuộc sống hiện đại khiến cho mọi người
bị cuốn vào dóng xoáy làm việc thì Timeshare sẽ như một lời nhắc nhở “đến hẹn

lại lên”.
Không chỉ nghỉ tại resort sở hữu Timeshare, chủ sở hữu cũng có thể sử dụng
dịch vụ của một số công ty trao đổi như RCI, Interval International các công ty
trao đổi kết nối các Timeshare Resort trên toàn thế giới và cho phép chủ sở hữu
20
trao đổi việc sử dụng timeshares mà họ sở hữu với Timeshare tương đương của chủ
sở hữu khác, giúp cho chủ sở hữu có thêm cơ hội đi du lịch vòng quanh thế giới –
điều mà các hính thức BĐS cho thuê hay thậm chí bán quyền sở hữu khách không
có được.
1.2. Giá cả
Ưu điểm chính của việc sở hữu một Timeshare là nó cho phép chủ sở hữu ở
trong khu nghỉ mát với chi phí thường thấp hơn so với thuê một phòng khách
sạn tương đương. Bên mua cũng khóa hay chốt giá khi mua Timeshare tại một
khu nghỉ mát trong thời gian sở hữu. Bằng cách cơ bản là chi trả chậm cho kỳ
nghỉ của họ nộp tại thời điểm mua Timeshare, chủ sở hữu có thể khóa giá và
giữ nó ở mức giá hiện hành cho đến khi họ sở hữu Timeshare.
Hơn nữa, nếu so sánh chi phí (kể cả bỏ qua lạm phát – vốn là một yếu tố
luôn được tính đến khi tiến hành hoạt động đầu tư), thì giá cả hợp lí luôn là mọt
điểm cộng cho các sản phẩm Timeshare. Thử so sánh bảng giá tại cùng thời
điểm của các căn hộ trng The Manna, và các phòng tại khu resort VinaPeal
(không phải mùa du lịch).
Loại phòng Phòng đơn Phòng đôi
Giường phụ
người lớn
Giường phụ
trẻ em
Phòng Deluxe hướng núi :
165 185 65 50
Phòng Deluxe hướng vườn
175 195 65 50

Phòng Deluxe hướng biển
195 215 65 50
Phòng Biệt thự hướng vườn
220 240 65 50
Phòng Biệt thự hướng biển
240 260 65 50
Phòng Junior Suite
265 285 65 50
Phòng Deluxe Suite
295 315 65 50
21
Phòng Grand Deluxe hướng
núi
195 215 65 50
Phòng Grand Deluxe hướng
biển
210 230 65 50
Phòng Grand Junior Suite
310 330 65 50
Phòng Grand Deluxe Suite
335 355 65 50
Bảng giá phòng tại Vinapeal (USD)
22
Bảng giá các loại căn hộ cập nhất tháng 3/2011
2. Ưu thế cạnh tranh của The Manna so với các sản phẩm Timeshare khác
Nằm ở vịnh Cam Ranh, nhìn ra biển Đông, Manna mời gọi bạn hòa mình vào
thiên đường nghỉ dưỡng hoàn mỹ, trong ánh nắng chan hòa, rì rào tiếng sóng vỗ bờ
cát trắng mịn trải dài ngút ngàn cùng những cánh rừng nguyên sinh mát mắt. Với
ưu thế hon 300m đường bờ biển, và diện tích nghien cứu lập dự án 12ha, đủ tạo
nên lợi thế về quy mô cũng như vị trí cho The Manna.

Dự án được triển khai tại tỉnh Khánh Hòa, một tỉnh du lịch biển được thiên
nhiên ưu đãi nhiều, hơn nữa Khánh Hòa là tỉnh có nhiều chính sách đầu thu hút
đàu tư rất cởi mở và nhiều ưu đãi, bờ biển đẹp và thời tiết khá ôn hòa. Hơn nữa, số
lượng dự án resort tại Khánh Hòa khá hạn chế, nên đối thủ cạnh tranh nhu cầu ít,
áp lực cạnh tranh khu vực giảm đi đáng kể.
Giả sử nghiên cứu cạnh tranh với sản phẩm cạnh tranh trực tiếp là dự án Furama
Resort tại Mũi Né, Nha Trang, thì dự án The Manna cũng cho thấy nhiều ưu thế cả
về vị trí lẫn giá cả:
23
- Tại Nha Trang,không chỉ số lượng resort đang rất lớn, mà đây còn là khu
vực kinh doanh truyền thống của các khách sạn nổi tiếng nên áp lực cạnh
tranh lớn hơn nhiều lần.
- The Manna tiếp giáp với đại lộ dẫn ra sân bay Cam ranh, cách cảng Cam
Ranh 5 km, nằm trên trục đường chính dẫn ra thành phố biển Nha Trang,
xét về mặt giao thông thì The Manna có nhiều hơn Furama.
- Diện tích của Furama chỉ đạt khoảng 7ha, chú trọng phát triển các căn hộ
Timeshare, các dịch vụ tiện ích dù cũng được quan tâm phát triển nhưng
vì xâm nhập trước, kiến trúc tổng thể so với The Manna thiếu nhiều biệt
khu (nhu trung tâm mua sắm, siêu thị…)
- Gía cả của các căn hộ của Furama vì được chào bán trước nên phần nào
nhỉnh hơn The Manna do thị trường đã được tiếp cận với dự án trong một
thời gian.

VI. GIÁ CẢ VÀ DỰ BÁO
1. Giá cả
Trong vòng không đầy 3 năm, các sản phẩm Timeshare đã có 3 đợt tăng giá
mạnh:
- Dự án Timeshare đầu tiên của chuỗi khách sạn Hilton khởi công từ
năm 2007, đến đầu 2008 hoàn thiện phần hần và bắt đầu chào bán với giá ≈$8,000/
căn hộ Timeshare đẳng cấp 5 sao tại Mũi Né trong vòng 40 năm. Phản ứng của thị

trường khá tốt với đợt chào bán đầu tiên trong đó có hon 70% số lượng hợp đồng
là khách hàng đầu tư. Điều này khiến giá Timeshare bị đẩy lên cao hơn rất nhiều
trong vòng khoảng 3 tháng sau đó – khi các nhà đầu tư vào cuộc, giá trung bính
của căn hộ loạn này lên đến ≈$ 10,000.
- Đợt tăng giá thứ 2 là vào cuối năm 2009, khi cuộc khủng hoảng tài
chính toàn cầu bắt đầu manh nha. Tuy nhiên, tại Việt Nam, thời điểm đó nhà nước
chưa thắt chặt lãi suất vay đầu tư BĐS và chững khoán, lạm phát mới được kiềm
chế sau gói 5 giải pháp của chính phủ đưa ra từ giữa năm 2008. Thay vì đóng băng
như những đoạn thị trường BĐS khác thì Timeshare lại có một bươc nhảy mới
thành công khi liên tiếp 3 dự án khác được phê duyệt và thi công (trong đó có The
24
Manna vào giữa năm 2008). Việc các nhà đầutư nước ngoài ồ ạt triển khai các dự
án tại Việt Nma, cộng thê thị trường nước ta vốn mang nặng “tâm lí đám đông”, và
ngay từ đầu các Timeshare được coi là kênh đầu tư khá an toàn và có tính thanh
khoản cao, vừa mang tính chất đầu tư, vừa mang tính chất tiêu dùng, nên Timeshra
đã có một đợt tăn giá đồng loạt thứ hai, giá trung bính của các lạo căn hộ 5 sao đã
lên tời ≈ $11, 000/ căn hộ
- Đợt tăng giá thứ ba vào khoảng tháng 3/2011, khi tình hình lạm phát
của kinh tế nước ta đang diễn biến rất phức tạp, giá cả nhóm nguyên vật liệu xây
dựng và nội thất tăng cao. Tuy hiên, đợt tăng giá này chỉ đẩy giá tăng thêm khoảng
$150/ căn hộ chào bán.
Sản phẩm của dự án The Manna cúng không nằm ngoài xu thế này (Xem bảng
giá tháng 3/2011 bên trên. Nhưng chỉ đến 4/4/2011, tất cả các căn hộ đều tăng
thêm $150)
4. Dự báo giá cả cho sản phẩm các loại căn hộ của dự án The Manna
Thị trường bất động sản ở Việt Nam đang có nguồn cung lớn ở dòng sản phẩm
biệt thự và căn hộ cao cấp ven biển. Nhu cầu ở mức nào thì vẫn còn nằm trong
những đánh giá, nhận định, dự báo thị trường. Dù vậy dòng vốn đầu tư vẫn tiếp tục
chảy vào thị trường này.
Thị trường khách sạn và khu nghỉ dưỡng Việt Nam có rất nhiều tiềm năng. Cho

dù thị trường có những thay đổi, nếu các chủ dự án và nhà đầu tư chủ động tích
cực thích nghi với những thay đổi thị trường và cung cấp các sản phẩm mới mẻ,
sáng tạo, tôi tin tưởng mạnh mẽ vào sự phát triển trung và dài hạn vào ngành công
nghiệp khách sạn và nghỉ dưỡng của Việt Nam.
Đặc biệt sản phẩm Timeshare ở Việt Nam mới đang ở giai đoạn xâm nhập, sơ
khai, tiểm năng thị trường và cầu khách hàng chưa được khai phá là rất lơn, chắc
chắn trong tương lai số lượng các resort cung cấp sản phẩm loại này sẽ tăng lên cả
về số lượng lẫn quy mô, thị trêng sẽ còn tiếp tục tăng trưởng, và giá cả sẽ có những
biến đổi khác thay vì giá chào bấn kiểu tham dò của các nhà cung caaos tại thời
điểm hiện tại.
25