luận văn kinh doanh bất động sản TÌM HIỂU KỸ THUẬT – DCF TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

TRNG I HC KINH T QUC DN
KHOA MARKETING

PHN TIU LUN: BI TP NHểM
ti:
tìm hiểu kỹ thuật DCF trong thẩm định giá tài sản
Thnh viờn nhúm:
1. Lê Việt Đức
2. Lê Xuân Đức
3. Hoàng Mạnh Cờng
4. Nguyễn Đức Phơng
5: Lê Sĩ Tình
Ging viờn hng dn:
Cụ : Th.s Nguyn Th Minh Nguyt
Thy: TS. V Minh c

H Ni 10/2011
MỤC LỤC
Trang
DANH MỤC BẢNG, BIỂU 3
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT 3
LỜI MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG I : CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ
TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ 3
1.1.Nh ng khái ni m c b nữ ệ ơ ả 3
1.1.1: Khái ni m th m nh giá t i s n :ệ ẩ đị à ả 3
1.1.2: Khái ni m v ph ng pháp chi phí trong th m nh giáệ ề ươ ẩ đị 3
1.2: C s lý lu n c a ph ng pháp chi phíơ ở ậ ủ ươ 3
1.2.1 Giá tr th tr ng l m c s cho ph ng pháp chi phíị ị ườ à ơ ở ươ 4
1.2.2 Giá tr phi th tr ng l m c s cho ph ng pháp chi phí:ị ị ườ à ơ ở ươ 4

1.3: Nguyên t c ng d ngắ ứ ụ 4
1.3.1.Nguyên t c thay th : ắ ế 4
1.3.2.Nguyên t c s d ng cao nh t v t t nh t: ắ ử ụ ấ à ố ấ 4
1.3.3.Nguyên t c tuân th : ắ ủ 5
1.3.4.Nguyên t c óng góp: ắ đ 5
1.3.5 . Nguyên t c cung c u: ắ ầ 5
1.3.6.Nguyên t c cân b ng: ắ ằ 5
CHƯƠNG II 6
CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ 6
2.1: i v i b t ng s nĐố ớ ấ độ ả 6
2.1.1: Các tr ng h p ng d ng:ườ ợ ứ ụ 6
2.1.2: Các b c ti n h nhướ ế à 6
2.1.3.Cách xác nh chi phí công trình xây d ng:đị ự 7
2.1.4. Xác nh hao mòn v c tính giá tr hao mòn l y kđị à ướ ị ũ ế 7
2.1.5: b i t p áp d ng:à ậ ụ 9
2.2: i v i máy móc thi t bĐố ớ ế ị 9
CHƯƠNG III: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ Ở
VIỆT NAM 17
3.1. Tình hình áp d ng ph ng pháp chi phí t i Vi t Nam.ụ ươ ạ ệ 17
3.2. u i m v h n ch c a ph ng pháp chi phí khi áp d ng t i Vi t NamƯ đ ể à ạ ế ủ ươ ụ ạ ệ 18
3.2.1. u i m:Ư đ ể 18
3.2.2. H n ch :ạ ế 18
3.2.3. Gi i pháp:ả 20
KẾT LUẬN 21
TÀI LIỆU THAM KHẢO 24
DANH MỤC BẢNG, BIỂU
Bảng 2-1: Các bước tiến hành phương phương chi phí đối với BĐS 6
Bảng 2-2: Các bước tính tỷ lệ hao mòn theo phương pháp chiết trừ 8
Biểu 3-1: Cơ cấu sử dụng phương pháp thẩm định giá tại Việt Nam- Số liệu
tháng 11/2009 17

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
MMTB : Máy móc thiết bị
BĐS : Bất động sản
GTTT : Giá trị thị trường
GTPTT : Giá trị phi thị trường
LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do lựa chọn đề tài:
Trên thị trường Việt Nam hiện nay, các hoạt động thẩm định giá đang
phát triển rất mạnh mẽ .Cùng với việc nhu cầu thẩm định giá ngày một tăng
lên,các phương pháp được sử dụng trong công tác thẩm định giá cũng ngày càng
trở nên đa dạng và phong phú hơn.Chính vì vậy nghiên cứu,tìm hiểu về các
phương pháp thẩm định giá đang là một vấn đề cấp thiết và rất đáng được quan
tâm tại Việt Nam. Thông qua nghiên cứu chúng ta sẽ có cái nhìn tổng quan hơn
về hệ thống các phương pháp thẩm định giá, từ đó có thể đánh giá nhận xét tìm ra
những phương pháp phù hợp đối với thị trường Việt Nam cũng như phù hợp
trong đánh giá đối với từng loại tài sản. Phương pháp chi phí là một trong 2
phương pháp được sử dụng nhiều nhất ở nước ta hiện nay. Phương pháp này được
áp dụng rộng rãi trong thẩm định giá các tài sản như bất động sản,công trình xây
dựng hay máy móc thiết bị. Nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề này,
nhóm chúng tôi đã lựa chọn đề tài : “ Phương pháp chi phí và tình hình áp dụng
trong công tác thẩm định giá tại Việt Nam”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu này sẽ giúp chúng ta hiểu rõ hơn về phương pháp chi phí, qua
đó nắm bắt và hiểu rõ các bước khi thực hiện thẩm định giá bằng phương pháp
chi phí cũng như thực trạng về việc sử dụng phương pháp này tại Việt Nam.
Đồng thời tìm hiểu về hiệu quả và tính chính xác mà các kết quả thẩm định mang
lại, các kinh nghiệm,đánh giá của những thẩm định viên khi sử dụng phương
pháp trong thực tế. Và câu hởi đặt ra là:
• Cơ sở lý luận và các nguyên tắc ứng dụng của phương pháp chi phí là gì?
• Phương pháp chi phí được tiến hành như thế nào đối với bất động sản và

máy móc thiết bị.
• Liệu phương pháp này có phù hợp với công tác thẩm định giá ở thị
trường Việt Nam hay không?
• Khi áp dụng phương pháp chi phí có những ưu nhược điểm gì, có gặp
phải khó khăn hạn chế nào hay không?
• Việc đưa ra các đề xuất,các biện pháp khắc phục cho những tồn tại còn
mắc phải là gì?
1
4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu:
- Phương pháp chi phí trong thẩm định giá
- Thực tiễn áp dụng phương pháp chi phí trong công tác thẩm định giá ở
Việt Nam.
5. Bố cục bài viết:
Bài viết có 25 trang, trong đó có 3 biểu bảng, 1 hình và 3 phụ lục. Ngoài
phần mở đầu và kết luận, bài viết gồm 3 chương:
Chương I: Cở sở lý luận chung về phương pháp chi phí trong thẩm định
giá.
Chương II: Các bước tiến hành phương pháp chi phí trong công tác thẩm
định giá bất động sản và máy móc thiết bị.
Chương III: Thực trạng áp dụng phương pháp chi phí ở Việt Nam.
2
CHNG I : C S Lí LUN CHUNG V PHNG PHP
CHI PH TRONG THM NH GI
1.1.Nhng khỏi nim c bn
1.1.1: Khỏi nim thm nh giỏ ti sn :
Pháp lệnh giá của Việt Nam công bố ngày 08/05/2002 định nghĩa: "Thẩm
định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị tr-
ờng tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc
thông lệ Quốc tế".
"Thẩm định giá là việc ớc tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích

mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định".
1.1.2: Khỏi nim v phng phỏp chi phớ trong thm nh giỏ
Phng phỏp chi phớ l phng phỏp thm nh giỏ da trờn c s chi phớ to
ra mt ti sn tng t ti sn cn thm nh giỏ xỏc nh giỏ tr th trng
ca ti sn cn thm nh giỏ.
1.2: C s lý lun ca phng phỏp chi phớ
Trong s cỏc ti sn a dng hin hu, cú mt s ti sn c thit k v s
dng cho mt mc ớch riờng bit ỏp ng cỏc yờu cu c th.Vớ d nh cỏc
mỏy múc, thit b ch to n chic nh thit b hi ng, c s lc du, tu
nghiờn cu bin,. Hoc nh th, trng hc, bnh vin, trm cnh sỏt v
cỏc ti sn tng t khụng thc hin chc nng sinh li.
Trong hu ht trng hp, cỏc ti sn ú c xõy dng, sn xut bi cỏc
nh chc trỏch hay t chc cú trỏch nhim cho vic s dng riờng bit v thng
khụng cú cỏc t chc thay th khỏc cn n cỏc ti sn ú. Do vy, him khi xy
ra vic mua bỏn cỏc ti sn y trờn th trng, tc l khụng cú nhng ti liu
giao dch lm c s cho s so sỏnh ca vic thm inh giỏ.i vi nhng ti sn
nh vy, vic nh giỏ c hỡnh thnh t nguyờn tc thay th , gi l phong
phỏp chi phớ gim giỏ, vi gi nh rng giỏ tr cu ti sn hin cú cú th c
o bng chi phớ lm ra mt ti sn tong t nh l mt vt thay th.
C s lý lun ca phng phỏp ny cho rng mt ngi mua tim nng
cú y thụng tin hp lý s khụng bao gi tr giỏ cho mt ti sn ln hn so
vi chi phớ b ra mua mt ti sn, mua t hoc xõy dng cụng trỡnh cú
cựng mt li ớch tng t.
Cỏc c s giỏ tr ca phng phỏp chi phớ:
3
1.2.1 Giá trị thị trường làm cơ sở cho phương pháp chi phí
Định nghĩa của IVSC – International Valuation Standards Committee.
Giá trị thị trường là tổng số tiền trao đổi ước tính về tài sản giữa một bên là
người bán sẵn sàng bán tài sản với một bên là người mua sẵn sàng mua tài sản
vào thời điểm thẩm định giá, sau quá trình tiếp thị công khai mà tại đó bên bán

và bên mua đều hành động một cách tự nguyện, thiện chí và hiểu biết lẫn nhau,
trên thị trường trao đổi một cách khách quan và độc lập.
1.2.2 Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho phương pháp chi phí:
Bên cạnh giá trị thị trường, giá trị của máy, thiết bị còn có thể được rút ra
từ lợi ích kinh tế thay thế hay những chức năng gắn với nó, hay phản ánh những
biểu hiện thị trường không điển hình hay không bình thường. Đó là giá trị được
thể hiện dựa trên cơ sở phi thị trường.
1.3: Nguyên tắc ứng dụng
1.3.1.Nguyên tắc thay thế:
Nguyên tắc này xác quyết rằng không có khách hàng nào trả giá cho một
tài sản cao hơn chi phí bỏ ra để xây dựng, sản xuất, giao dịch một tài sản có các
công năng, tác dụng tương đương, hợp pháp.
1.3.2.Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất:
Sử dụng máy, thiết bị cao nhất và tốt nhất có thể hiểu một cách khái quát là
việc sử dụng sẽ đem lại khả năng sinh lợi hợp pháp và chắc chắn nhất vào thời
điểm thẩm định.
Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời
điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như
đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu
nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn
tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.
Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan
trọng nhất của định giá bất động sản.
Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được phản ánh ở 4
mặt sau đây:
Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt
nhất khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất ( cho nhiều người
hoặc cho một người cụ thể);
Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và
tốt nhất khi mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, được nhà nước thừa

nhận và bảo hộ.
4
Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt
nhất khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại
của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất.
Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và
tốt nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất.
1.3.3.Nguyên tắc tuân thủ:
Giá trị tài sản được ước tính thông qua việc đánh giá tính hữu dụng trên phương
diện các yếu tố pháp lý, cơ sở vật chất, kinh tế và môi trường. Đây là những yếu
tố có ảnh hưởng đến khả năng sinh lời.
1.3.4.Nguyên tắc đóng góp:
Giá trị của một bộ phận cấu thành bất động sản tuỳ thuộc vào sự đóng góp
của nó vào giá trị tổng thu nhập từ bất động sản mà nó tham gia hợp thành, nếu
thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của bất động sản mà nó tham gia hợp
thành.
Với các bất động sản tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào
đó của bất động sản có thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó đóng góp
vào tổng thu nhập thực, vì thu nhập thực có thể được vốn hoá thành giá trị.
1.3.5 .Nguyên tắc cung cầu:
Sự dịch chuyển của đường cung và đường cầu làm giá tăng lên hoặc giảm
xuống. Chi phí tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung. Nếu chi phí thay đổi
không tương ứng với sự thay đổi của giá cả thị trường, thì chi phí xây dựng công
trình sẽ lợi hơn ( hoặc lỗ) và giá trị công trình sẽ tăng hay giảm tương ứng.
1.3.6.Nguyên tắc cân bằng:
Nguyên tắc cân bằng nêu lên rằng tác nhân sản xuất và các bộ phận khác
của tài sản phải tương xứng để có mức giá trị tối ưu cho tài sản. Sự mất cân
bằng có thể dẫn đến là giá trị công trình quá thấp hay quá cao. Quá thấp do sự
đầu tư quá ít so với giá trị đất, ngược lại quá cao do đầu tư vào công trình quá
nhiều.

5
CHƯƠNG II
C C BÁ ƯỚC TIẾN H NH PHÀ ƯƠNG PH P CHI PHÁ Í
2.1: Đối với bất động sản
2.1.1: Các trường hợp ứng dụng:
Phương pháp chi phí giảm giá thường được dùng để định giá trong các trường
hợp sau:
- Định giá tài sản dùng cho mục đích sử dụng riêng biệt như
bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa
chất, những tài sản ít có chứng cứ so sánh thị trường.
- Định giá cho mục đích bảo hiểm
- Là phương pháp của người đấu thầu hoặc tham gia đấu thầu.
- Được dùng để kiểm tra đối với phương pháp khác.
2.1.2: Các bước tiến hành
Bảng 2-1: Các bước tiến hành phương phương chi phí đối với BĐS
Bước Quy trình
1 Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách
coi đó là đất trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất
và hiệu quả nhất theo nguyên tắc xác định giá đất quy định tại
Luật Đất đai và các phương pháp xác định giá đất theo quy
định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên
quan, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương.
2 Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế
công trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho
nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật.
3 Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ
giảm giá) của công trình xây dựng hiện có trên đất.
4 Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị
hao mòn lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới

hiện hành của công trình.
5 Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách
cộng (+) kết quả bước 1 và kết quả bước 4.
 Công thức:
Giá trị BĐS = Giá trị lô đất trống + Chi phí hiện tại – Giá trị hao mòn lũy kế
 (5) = (1) + (2) – (3)
6
2.1.3.Cách xác định chi phí công trình xây dựng:
Trong phương pháp chi phí giảm giá có 2 cách xác định chi phí là: chi phí tái
tạo và chi phí thay thế.
- Chi phí tái tạo:là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình thay thế
giống hệt với công trình thẩm định giá,bao gồm cả những điểm lỗi thời của công
trình. Về mặt lý luận thì phương pháp này được coi là phương pháp cho giá trị
chính xác hơn nhưng nó không hiện thực khi thực hiện đối với các công trình lỗi
thời cũ kĩ vì nó bao gồm cả chi phí để tái tạo lại những cái không hiệu quả và đã
lỗi thời không dùng được nữa.
- Chi phí thay thế: Là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình có
giá trị sử dụng tương đương với công trình thẩm định giá nhưng loại bỏ các bộ
phân có chức năng lỗi thời. nó được xem là phương pháp có tính thực tiễn cao
hơn.
Để tính được chi phí của công trình xây dựng thì chúng ta cần biết các yếu
tố cấu thành của nó. Chi phí xây dựng công trình bao gồm:
Các chi phí trực tiếp, bao gồm: các chi phí nguyên vật liệu, nhân công, chi
phí sử dụng máy thi công, dịch vụ điện tạm thời , lãi và chi phí quản lý của nhà
xây dựng
Các chi phí gián tiếp, bao gồm:
- Các chi phí dịch vụ chuyên nghiệp gồm chi phí pháp lý, định
giá, tính khả thi tài chính, kĩ thuật kiến trúc và giám sát
- Lãi vay nợ xây dựng
- Công tác quản lý tài sản và phí quản lý công trình

- Những chi phí mang tính tạm thời khác.
Các phương pháp phổ thông tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế công
trình xây dựng:
- Phương pháp so sánh theo đơn vị;
- phương pháp thống kê chi tiết của người xây dựng;
- Phương pháp ước tính theo hạng mục công trình
- phương pháp so sánh thị trường
- Phương pháp khảo sát số lượng (m2 xây dựng, m3 xây dựng…);
Thẩm định viên căn cứ vào loại hình công trình, thông tin có được để lựa chọn
phương pháp áp dụng phù hợp.
2.1.4. Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế
Hao mòn của công trình xây dựng bao gồm hao mòn tự nhiên, hao mòn
do lỗi thời chức năng, hao mòn do tác động từ yếu tố bên ngoài tài sản (hao mòn
kinh tế).
2.1.4.1. Đối với hao mòn tự nhiên:
- Hao mòn tự nhiên: là hao mòn do thời gian sử dụng, do tác động của thời tiết,
việc bảo quản công trình trong quá trình sử dụng.
có thể tính hao mòn tự nhiên theo 3 cách:
7
Cách 1: Xác định tỷ lệ hao mòn theo phương pháp chiết trừ.
Bảng 2-2: Các bước tính tỷ lệ hao mòn theo phương pháp chiết trừ
Bước 1 Chọn các bất động sản tương đồng và ước tính giá các bất động
sản tương đồng (bất động sản so sánh).
Bước 2 Chiết trừ giá đất ra khỏi giá bán của các bất động sản so sánh để
tìm ra giá trị đã hao mòn của công trình trên đất
Bước 3 Ước tính chi phí (thay thế hoặc tái tạo) của công trình tương tự,
mới 100%.
Bước 4 Giá trị hao mòn lũy kế của công trình tại thời điểm thẩm định giá
(bước 3 trừ (-) bước 2)
Bước 5 Xác định tỷ lệ hao mòn lũy kế (bước 4: bước 3)

Bước 6 Xác định tuổi đời hiệu quả (năm) của công trình so sánh
Bước 7 Xác định tỷ lệ giá trị hao mòn hàng năm của công trình (bước 5:
bước 6)
Bước 8 Xác định tỷ lệ hao mòn của công trình cần thẩm định căn cứ vào
các công trình so sánh.
Cách 2: căn cứ vào tuổi đời hiệu quả và tuổi đời kinh tế của công trình để tính
sự hao mòn từ đó tính giảm giá của công trình.
Tuổi đời hiệu quả
Công thức: % khấu hao = x 100
Tuổi đời kinh tế
Cách 3: căn cứ vào sự hư hỏng, hao mòn của các kết cấu chủ yếu để tính hao
mòn của công trình.
Công thức tính như sau:
H=
∑
∑
=
=
n
i
ki
n
i
kiki
T
xTH
1
1
Trong đó:
H : Hao mòn của công trình xây dựng tính theo tỷ lệ %;

H
ki
: Hao mòn của kết cấu chính thứ i tính theo tỷ lệ %;
T
ki
: Tỷ trọng của kết cấu chính i trong tổng giá trị công trình;
n : Số kết cấu chính trong công trình .
2.1.4.2. Hao mòn do lỗi thời chức năng:
Là hao mòn do giá trị sử dụng của công trình bị giảm do thiết bị không phù hợp
hay thiết kế công trình có lỗi dẫn đến việc sử dụng tài sản không đáp ứng được
yêu cầu sử dụng tốt nhất.
Giá trị hao mòn do lỗi thời về chức năng được ước tính căn cứ vào chi phí để
khắc phục sự lỗi thời chức năng công trình để tính giá trị hao mòn. Nói cách
8
khác, đó là những chi phí vượt trội phải bỏ ra để sửa chữa, khắc phục sự lạc hậu
đó so với chi phí nếu thiết kế hợp lý ngay từ ban đầu.
2.1.4.3. Hao mòn kinh tế: (còn gọi là hao mòn do tác nhân bên ngoài)
Là hao mòn do giá trị của công trình bị giảm vì các yếu tố bên ngoài tài sản như
ô nhiễm (không khí, tiếng ồn, rác thải…), sử dụng đất không tương thích, suy
thoái kinh tế
Giá trị hao mòn kinh tế được tính theo 2 trường hợp sau:
Trường hợp các quy định mới về tiêu chuẩn xây dựng, thiết kế công trình,
bảo vệ môi trường…của cơ quan có thẩm quyền cao hơn, khắt khe hơn trước, từ
đó làm giảm sút tính hữu ích của việc sử dụng và sở hữu công trình thì thẩm
định viên về giá cần xem xét mức độ giảm sút này để tính sự giảm giá.
Trường hợp giá trị tài sản bị giảm vì các yếu tố bên ngoài như ô nhiễm
(không khí, tiếng ồn, rác thải), sử dụng đất không tương thích, do suy thoái kinh
tế thì thẩm định viên về giá căn cứ vào tình hình thị trường để tính sự giảm
giá.
2.1.5: bài tập áp dụng:

2.1.5.1: Đề bài
Một trung tâm giải trí 5 năm tuối có diện tích đất 3000 m2, diện tích xây dựng là
10.000 m2. Chi phí xây dựng hiện hành ước tính là 1.500 USD/m2. Tuổi thọ
kinh tế của công trình xây dựng là 50 năm. Một mảnh đất tương tự vừa được nhà
nước cho thuê 50 năm với mức giá 2.000 USD/m2.
Yêu cầu: Ước tính giá trị hiện tại của trung tâm.
2.1.5.2: giải bài tập áp dụng
Bước 1: xác định giá trị của lô đất thuộc bất động sản:
3000m2 x 2000USD/m2 = 6000000 USD
Bước 2: Ước tính chi phí để xây dựng mới:
1500USD/m2 x 10000m2 = 15000000USD
Bước 3: xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế:
Tuổi đời hiệu quả của công trình: 5 năm
Tỷ lệ hao mòn lũy kế:5/50 = 10%
Giá trị hao mòn lũy kế: 15000000 x 10% = 1500000USD
Bước 4: ước tính giá trị của công trình xây dựng:
15000000 – 1500000 =13500000USD
Bước 5: giá trị của bất động sản:
6000000 + 13500000 = 19500000USD
2.2: Đối với máy móc thiết bị
Việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá là một vấn đề quan trọng trong
thực hành thẩm định giá MMTB . Không có phương pháp nào là phương pháp
chính xác nhất, mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất. Để lựa chọn được
phương pháp thẩm định giá phù hợp, phải căn cứ vào các yếu tố sau:
9
- Loại tài sản là máy, thiết bị cần thẩm định giá
- Nguồn thông tin liên quan thu thập được cũng như mức độ tin cậy của
các thông tin và khả năng sử dụng các tài liệu trên thị trường vào công việc thẩm
định gía
- Mục đích của công việc thẩm định giá: để mua bán, cho thuê, tính thuế,

để bảo hiểm hay để đầu tư mới,
Khi thẩm định, thường sử dụng hoặc kết hợp những phương pháp sau:
- Phương pháp so sánh;
- Phương pháp chi phí;
- Phương pháp thu nhập;
PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở
chi phí tạo ra một tài sản tương đương với tài sản cần thẩm định giá trừ hao mòn
thực tế của tài sản cần thẩm định giá (nếu có) để ước tính giá trị của tài sản cần
thẩm định giá.
Việc thực hiện phương pháp chi phí bao gồm các bước sau:
Bước 1. Đánh giá toàn diện về tình trạng máy, thiết bị cần thẩm định
giá.
Để đánh giá toàn bộ tình trạng máy móc thiết bị cần chú ý đến:
(a)Trạng thái máy móc, thiết bị khi tiến hành thẩm định
Cần xác định rõ trạng thái máy móc, thiết bị khi tiến hành thẩm định:
- Đang vận hành;
- Không vận hành nhưng đã được lắp ráp ở trạng thái sẵn sàng hoạt động;
- Đã lâu không vận hành nhưng đã được lắp ráp hoàn chỉnh;
- Đã được tháo rời thành từng cụm;
(b)Vị trí của MMTB khi tiến hành thẩm định
Xác định vị trí của MMTB khi tiến hành thẩm định:
- Tại nơi chuẩn bị tháo dỡ hay đang tháo dỡ để xuất khẩu;
- Tại kho để chuẩn bị xuất khẩu;
- Tại kho trung chuyển hay kho của nơi nhận thiết bị;
- Tại nơi lắp đặt để sản xuất;
Mỗi vị trí và trạng thái của MMTB khi tiến hành thẩm định đều tương ứng
với những mục đích đánh giá khác nhau : Khi đánh giá năng lực thực tế hoạt
động của MMTB, cần phải đánh giá thiết bị tại nơi MMTB được lắp đặt và
trong trạng thái đang hoạt động vận hành…
(c) Danh mục MMTB được thẩm định

- Danh mục MMTB phải có đầy đủ các thông tin :
+ Tên gọi ( Tiếng Việt và một ngoại ngữ xuất xứ, tốt nhất là tiếng Anh);
+ Kí mã hiệu;
10
+ Hãng sản xuất;
+ Nước sản xuất;
+ Năm sản xuất;
+ Số lượng;
+ Mức chất lượng còn lại do nhà cung cấp tự đánh giá ( nếu có);
+ Giá của máy móc, thiết bị;
- Các tài liệu kỹ thuật có liên quan tới thiết bị sẽ được thẩm định ( nếu có)
kèm theo danh mục.
(d)Nội dung và phương pháp
Việc đánh giá được tiến hành theo nội dung và phương pháp sau:
* Đánh giá định tính chất lượng thiết bị : Đối với MMTB đơn
chiếc hoặc 1 lô thiết bị đơn chiếc trong 1 hợp đồng và các thiết bị
trong dây chuyền công nghệ có giá trị đến 100.000 USD.
* Xác định mức chất lượng thực tế của thiết bị được thẩm định: Đối
với MMTB đơn chiếc hoặc dây chuyền thiết bị công nghệ có giá trị
trên 100.000 USD thì sau khi đánh giá định tính chất lượng của thiết bị
sẽ tiến hành xác định mức chất lượng thực tế của thiết bị.
- Đánh giá định tính chất lượng của MMTB:
Xem xét hồ sơ, đối chiếu MMTB được thẩm định với các danh mục thiết bị có
yêu cầu thẩm định. Quan sát trực quan MMTB thời điểm và vị trí thẩm định.
Xem xét sự phù hợp của MMTB đối với danh mục thiết bị có yêu cầu thẩm
định. Tiến hành đánh giá để phân loại chất lượng thiết bị.
- Phương pháp ngoại quan: Thẩm định viên quan sát, ghi nhận
thực trạng các hạng mục cần thẩm định. Việc ghi nhận có thể
mô tả bằng viết hay bằng chụp ảnh…
- Đo đạc: Thông thường chỉ đo một số thông số liên quan tới an

toàn (như điện trở cách điện của động cơ điện), kích thước hình
học ( các khoảng cách an toàn, trạng thái bào mòn, nứt…tại một
số điểm của thiết bị…);
- Xử lí thông tin từ y kiến của chuyên gia ( nếu có );
- Xác định mức chất lượng thực tế của MMTB được thẩm định thực hiện theo
trình tự sau:
- Phân nhóm MMTB: Việc phân nhóm MMTB chỉ thực hiện khi
thẩm định dây chuyền thiết bị có số lượng thiết bị nhiều và hình
thành từng cụm công nghệ độc lập. Tùy quy mô của dây chuyền
công nghệ và yêu cầu của việc thẩm định có thể chia thiết bị ra
thành từng nhóm để thực hiện trong việc xác định hạng mục
11
thẩm định, hệ số trọng lượng các hạng mục được xác định khi
tiến hành thẩm định.
- Đánh giá định tính chất lượng thiết bị ( đã nêu trên );
- Xác định mức chất lượng thực tế:
Các thẩm định viên xem xét, đánh giá và ghi nhận thực trạng theo
danh mục như sau:
- Ngoại quan và tính đầy đủ của thiết bị ;
- Động lực chính của thiết bị : + An toàn;
+ Trạng thái và khả năng
làm việc.
- Hệ thống truyền động: + An toàn;
+ Trạng thái và khả năng làm
việc
- Hệ thống điều khiển: Trạng thái và khả năng làm việc
- Bộ công tác: + An toàn;
+ Trạng thái và khả năng làm
việc.
- Các bộ phận phụ trợ: Trạng thái và khả năng làm việc.

Bước 2. Ước tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế để sản xuất và đưa
máy, thiết bị vào sử dụng, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà sản xuất, thuế,
phí phải nộp theo quy định của Pháp Luật.
Ước tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế ( bao gồm cả lợi nhuận cho nhà sản
xuất, thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật) để sản xuất và đưa MMTB
vào sử dụng, giống hoặc tương tự về mặt công suất và tiềm năng phục vụ, giả sử
rằng sự sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất.
- Việc ước tính chi phí sản xuất phải tuân thủ quy định của Nhà nước về hạch
tóan chi phí sản xuất, định mức kinh tế kỹ thuật về nguyên, nhiên vật liệu, lao
động và phải dựa vào mặt bằng giá thị trường hiện hành đối với đơn giá vật tư.
- Lợi nhuận của nhà sản xuất được ước tính căn cứ vào lợi nhuận bình quân của
ngành sản xuất máy, thiết bị cùng loại.
- Thuế các loại căn cứ vào quy định của Nhà nước vào thời điểm thẩm định giá.
- Chi phí vận chuyển, lắp đặt, bảo hành, vận hành đưa tài sản vào sử dụng

12
(a)Nội dung chi phí
- Chi phí tái tạo: Là chi phí hiện hành phát sinh của việc chế tạo ra một MMTB
giống hệt như máy móc, mục tiêu cần thẩm định, bao gồm cả những điểm đã lỗi
thời của máy móc mục tiêu đó.
- Chi phí thay thế : Là chi phí hiện hành phát sinh của việc sản xuất ra một
MMTB có giá trị sử dụng tương đương với MMTB mục tiêu cần thẩm định theo
đúng những tiêu chuẩn, thiết kế và cấu tạo hiện hành.
(b)Phạm vi
Việc ước tính chi phí tái tạo hoặc thay thế MMTB mới cần căn cứ vào định mức
tiêu hao nguyên vật liệu, nhân công, mặt bằng giá nguyên vật liệu, nhân công
trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá, các quy định của cơ quan có
thẩm quyền về hạch toán chi phí sản xuất,…nhằm đạt được việc ước tính chi phí
ở một mức độ hợp lí.
+ Khi thẩm định giá theo phương pháp chi phí đối với các máy móc, thiết bị do

trong nước chế tạo, đòi hỏi nhà thẩm định phải có các căn cứ tính toán cụ thể,
như là dự đoán thiết kế của máy móc thiết bị, từ đó xác định hãng sản xuất,
chủng loại vật tư thiết bị theo ký mã hiệu, đặc tính kỹ thuật cụ thể của từng máy
móc thiết bị, các điều kiện chế tạo như giờ công, cấp bậc thợ cụ thể đòi hỏi cho
công việc đó, lượng tiêu thụ điện của các máy móc, thiết bị tham gia gia công
sản phẩm,…trên cơ sở các số liệu này, thẩm định viên căn cứ vào mặt bằng giá
vật tư thiết bị. các quy định của nhà nước theo chế độ về tiền lương, bảo hiểm xã
hội, các khoản chi phí chung như chi phí sử dụng máy, chi phí phân xưởng,…để
tính toán chi phí chế tạo sản phẩm tại thời điểm thẩm định giá.
+ Đối với các loại máy móc thiết bị trong nước chưa sản xuất được, khi có nhu
cầu sử dụng người mua thường liên hệ trực tiếp với các nhà chế tạo và ký hợp
đồng mua theo các yêu cầu cụ thể. Khi có yêu cầu thẩm định giá, cần thẩm định
các chứng từ nhập khẩu, lấy giá bán từ các công ty bán hàng, kiểm tra đối chiếu
với thông báo chuyển tiền, tờ khai hải quan hoặc giấy cho phép nhập hàng của
bộ thương mại để xác minh giá nhập bằng ngoại tệ, đối chiếu với tỉ giá quy đổi
ra đồng Việt Nam tại thời điểm thanh toán, các chi phí nhập khẩu, các hợp đồng
13
chế tạo cụ thể. Từ những căn cứ đó để xác định giá của máy móc và thiết bị cần
thẩm định.
Bước 3. Ước tính hao mòn vô hình, hao mòn hữu hình và giá trị hao mòn
tích lũy của máy, thiết bị.
Chúng ta biết rằng trong quá trình sản xuất ra của cải vật chất, máy, thiết bị
là tài sản cố định của doanh nghiệp, có thể tham gia vào nhiều chu kỳ sản
xuất kinh doanh. Trong quá trình đó máy, thiết bị vẫn giữ nguyên hình thái
vật chất ban đầu nhưng giá trị hao mòn dần và được chuyển dần từng bộ
phận vào giá trị sản phẩm dưới hình thức khấu hao. Bộ phận chuyển dịch của
máy móc thiết bị này là một yếu tố chi phí sản xuất của doanh nghiệp và
được bù đắp khi sản phẩm được tiêu thụ trên thị trường.
Tuy nhiên không phải loại máy móc nào cũng là tài sản cố định của doanh
nghiệp để được trích khấu hao, mà chỉ những loại thoã mãn đồng thời cả hai

tiêu chuẩn dưới đây:
- Có thời gian sử dụng từ một năm trở lên.
- Phải có giá trị tối thiểu ở một mức nhất định. Mức giá trị này thường
xuyên được điều chỉnh cho phù hợp với từng giai đoạn phát triển kinh tế
nhất định. Ở nước ta hiện nay quy định giá trị tối thiểu cho máy móc để được
trích khấu hao là 10 triệu đồng.
Những máy, thiết bị thoã mãn cả 2 điều kiện trên thì sẽ được trích khấu
hao theo chế độ hiện hành của Bộ Tài Chính.
Ước tính tổng số tiền hao mòn thực tế của MMTB do mọi nguyên nhân bao
gồm do hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình. Số khấu hao được chia thành
3 loại: Khấu hao tự nhiên, Lỗi thời chức năng, và Lỗi thời kinh tế.
Hao mòn tích lũy là sự mất mát về giá trị của một tài sản, vì bất kì lý do nào,
tạo ra sự khác nhau giữa chi phí thay thế ( hoặc sản xuất lại) với giá trị thị
trường của MMTB giống nhau tại một thời điểm thẩm định giá.
Những yếu tố làm phát sinh hao mòn tích lũy:
14
(a)Việc ước tính hao mòn hữu hình
Việc ước tính hao mòn hữu hình của MMTB tương tự như ước tính hao mòn
tự nhiên của công trình xây dựng và có thể theo 2 cách:
- Cách 1: Căn cứ vào tuổi đời hiệu quả và tuổi đời kinh tế của máy, thiết bị
để tính sự hao mòn, từ đó tính giảm giá của tài sản.
Tuổi đời hiệu quả
Hao mòn của tài sản = _______________________ x 100%
Tuổi đời kinh tế
Cách 2. Căn cứ vào sự hư hỏng, hao mòn của các bộ phận chính của máy,
thiết bị. Công thức:
ΣHi * Ti
H = ________________
ΣTi
Trong đó:

H : hao mòn của máy, thiết bị tính theo tỷ lệ %
Hi : Hao mòn của bộ phận kỹ thuật chủ yếu thứ i
Ti : Tỷ trọng giá trị của bộ phận i trong tổng giá trị máy, thiết bị.
n : Số lượng bộ phận kỹ thuật chủ yếu trong máy, thiết bị
(b)Ước tính hao mòn vô hình
Việc ước tính hao mòn vô hình của máy, thiết bị căn cứ vào thực tế giá bán
trên thị trường gắn liền với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của máy, thiết bị.
***Ý nghĩa của việc tính toán hao mòn chính xác
- Giúp cho việc tính giá thành, phí lưu thông và xác định lãi lỗ của doanh
nghiệp được chính xác.
- Có tác dụng đảm bảo tái sản xuất giản đơn và tái sản suất mở rộng máy
móc, thiết bị của doanh nghiệp.
- Trong công tác thẩm định giá giúp thẩm định viên xác định chính xác
thời gian còn lại phải tính khấu hao của máy thiết bị, qua đó ước tính được chất
lượng còn lại của máy thiết bị để phục vụ công tác thẩm định giá.
15
Bước 4. Ước tính giá trị của máy, thiết bị bằng cách lấy kết quả bước 2 trừ
(-) kết quả bước 3.
Giá trị ước tính của máy, thiết bị = Chi phí tạo lập và đưa vào sử dụng máy,
thiết bị mới (tương tự) – Hao mòn tích luỹ của máy, thiết bị cần thẩm định giá.
Trừ số tiền hao mòn tích lũy khỏi chi phí hiện tại tính theo mặt bằng giá thị
trường để sản xuất thay thế MMTB hiện có, xác định được giá trị hiện tại của
MMTB.
Lưu ý: Căn cứ vào nguyên giá thị trường MMTB, và dự kiến tỷ lệ sử dụng và
giá trị còn lại. Xem xét các chi tiết và các cụm chi tiết cần thay thế khi đã hư
hỏng nhiều ( từ 40-45%) nếu tiếp tục sử dụng có thể sẽ không an toàn. Xác định
giá trị thị trường của các chi tiết và cụm chi tiết này, từ đó xác định giá trị thị
trường của MMTB đã và đang sử dụng sẽ bằng giá trị còn lại trừ đi giá trị của
các chi tiết và cụm chi tiết phải thay thế.
Công thức tính được mở rộng:

Giá trị thị trường của MMTB đang sử dụng = Giá trị còn lại – Giá trị của các chi
tiết và cụm chi tiết phải thay thế.
Ví dụ 3. Cần thẩm định giá 1 xe tải đang sử dụng có nhãn hiệu HINO của Nhật
Bản, được sản xuất năm 1994 trọng tải 07 tấn, nguyên giá 560 triệu đồng, đã sử
dụng được 6 năm, tổng cây số xe đã chạy là 900.000km.
Tổng cây số cho 1 đời xe ( cho đến khi phải đại tu) của loại xe HINO là
1.800.000km.
Như vậy,
- Tỷ lệ sử dụng còn lại của xe là : 900.000/ 1.800.000 = ½
- Giá trị còn lại của xe là : 560 triệu x ½ = 280 triệu đồng.
- Trong quá trình sử dụng, đã thay thế một số phụ tùng, chi tiết để bảo đảm cho
xe hoạt động an toàn:
+ 3 bộ lốp : 9.000.000đ
+ Hộp số : 13.000.000đ
+ Má phanh : 600.000đ
+ Bình điện : 1.000.000đ
+………
+ Cộng : 30.000.000đ
- Giá trị thị trường của xe đang sử dụng là:
280 triệu – 30 triệu = 250 triệu đồng
16
CHƯƠNG III: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP CHI
PHÍ Ở VIỆT NAM
3.1. Tình hình áp dụng phương pháp chi phí tại Việt Nam.
Trên thế giới, phương pháp chi phí đã được áp dụng từ rất lâu trong hoạt
động thẩm định giá các tài sản. Tuy nhiên hiện nay, phương pháp này đã không
còn được sử dụng rộng rãi như trước nữa. Nguyên nhân là do hệ thống các
phương pháp thẩm định giá ngày càng phong phú, nhiều phương pháp mới hiệu
quả hơn ra đời, cho các kết qủa thẩm định mang tính khách quan và chính xác
cao. Bên cạnh đó, sự biến động liên tục của thị trường

thế giới cũng góp phần làm cho phương pháp chi phí trở nên không còn phù
hợp. Ngày nay phương pháp chi phí thường được sử dụng với mục đích kiểm
tra, đối chứng cho một số phương pháp khác.
Biểu 3-1: Cơ cấu sử dụng phương pháp thẩm định giá tại Việt Nam- Số liệu
tháng 11/2009
Mặc dù vậy, tại Việt Nam hiện nay,phương pháp chi phí vẫn đang là phương
pháp phổ biến trong hoạt động thẩm định giá. Theo số liệu thống kê cho biết,ở
nước ta, tỷ lệ áp dụng phương pháp này chiếm khoảng 15%-20% (phương pháp
so sánh chiếm khoảng 50%). Phương pháp chi phí được sử dụng rất phổ biến và
có hiệu quả trong việc thẩm định giá bất động sản và máy móc thiết bị, đặc biệt
là các tài sản chuyên biệt ít có thông tin trên thị trường, ít được trao đổi hay mua
bán, ví dụ như bệnh viện, trường học, những công trình xây dựng đặc biệt, mang
17
tính phúc lợi xã hội, các máy móc thiết bị đã qua sử dụng…. vì đối với những
loại tài sản này, không thể hoặc rất khó để đánh giá bằng các phương pháp khác,
hoặc nếu định giá bằng các phương pháp khác thì sẽ cho độ chính xác không
cao; hoặc là các tài sản không có tài sản tương tự để sử dụng phương pháp so
sánh.
Về việc thu thập thông tin và số liệu cho phương pháp chi phí này, các thẩm
định viên chia sẻ rằng họ chủ yếu dùng các giấy tờ kinh tế, hợp đồng kinh tế để
dựa vào đó tính toán. Trong trường hợp không có những giấy tờ này thì họ sẽ
dựa vào sổ sách kế toán ( các hạng mục chi phí ) đã kiểm toán. Còn nếu trong
trường hợp chưa được kiểm toán thì sẽ đối chiếu với thực tế.
3.2. Ưu điểm và hạn chế của phương pháp chi phí khi áp dụng tại Việt Nam
3.2.1. Ưu điểm:
Trên thực tế, tại Việt Nam ,việc quy hoạch các khu vực hoặc thẩm định
những dự án đầu tư trong đó tồn tại các loại tài sản có tính chuyên biệt, khi đó
thực hiện thẩm định giá cần sử dụng phương pháp chi phí. Phương pháp sẽ này
chỉ ra được phương án sử dụng cao nhất và tối ưu nhất về mặt hiệu quả kinh tế,
vì vậy nó có ý nghĩa thực tiễn rất lớn.

Ví dụ trong trường hợp tiến hành quy hoạch một khu vực đang được sử
dụng để làm bệnh viện,sử dụng phương pháp này ta có thể chỉ ra được phương
án sử dụng cao nhất và tối ưu nhất xét về mặt hiệu quả kinh tế nếu vị trí này
được thay bằng một trung tâm thương mại, hoặc sử dụng cho một mục đích
khác.
Không chỉ vậy, đối với các phương pháp khác khi thẩm định giá đa phần
chỉ tính đến giá trị thị trường nên trong một số trường hợp các phương pháp này
cũng không thể áp dụng được. Vì do tính đặc thù của những tài sản chuyên biệt
ít được mua bán trên thị trường nên việc đánh giá bằng việc kết hợp với giá trị
phi thị trường sẽ chính xác hơn.
Ví dụ một ngân hàng tiến hành cưỡng chế thu hồi 1 tài sản chuyên biệt,
cung cầu tài sản này trên thị trường là rất ít nên không có thông tin về giá trị thị
trường, nếu thực hiện phương pháp chi phí dựa trên kết hợp giá trị phi thị trường
sẽ là lựa chọn tối ưu .Đặc biệt là khi tài sản đang bị cưỡng chế thì sử dụng
những phương pháp khác sẽ mang lại kết quả thiếu tính chính xác hơn rất nhiều.
Hơn nữa khi sử dụng phương pháp này ta có thể dễ dàng tìm được các dữ
liệu về chi phí thay thế, tái tạo, khảo sát hay so sánh ở ngoài thị trường .
3.2.2. Hạn chế:
Việc sử dụng giá trị phi thị trường mang lại nhiều ưu điểm nhưng đồng thời
cũng bộc lộ rất nhiều hạn chế trong việc đánh giá thẩm định tài sản bằng phương
pháp chi phí, đặc biệt là ở thị trường Việt Nam. Trên thực tế, khi mà hành lang
pháp lý còn thiếu chặt chẽ, chưa đồng bộ, thông tin thị trường không đầy đủ,
18
thiếu minh bạch, cơ cấu thị trường nhiều thành phần nhưng lại phát triển thiếu
định hướng tất cả các yếu tố trên đã khiến thị trường Việt Nam trở thành một
thị trường khó kiểm soát và dự đoán, không như thị trường các nước khác. Dẫn
đến việc sử dụng giá trị phi thị trường làm cơ sở cho phương pháp chi phí sẽ
thiếu tính khách quan hơn so với các thị trường khác,do vậy độ chính xác cũng
chưa được đảm bảo.
Khi áp dụng phương pháp chi phí vào thẩm định các tài sản,ta chỉ ước tính

các chi phí thực tế bỏ ra trong quá trình hình thành tài sản, mà bỏ qua các giá trị
phi kinh tế như giá trị lịch sử,giá trị văn hóa,giá trị nghệ thuật Ví dụ trong
trường hợp tài sản thẩm định là một công trình xây dựng mang tính lịch sử (như
bảo tàng Hồ Chí Minh hay chùa Một Cột ),nếu sử dụng phương pháp chi phí để
tính toán sẽ gây ra sai lệch rất nhiều,bởi giá trị của các công trình này chủ yếu là
giá trị phi kinh tế, mà phần giá trị đó lại không được tính đến ở phương pháp này
Hơn nữa, phương pháp này dựa trên tính toán nhiều loại giá, mà tại thị
trường Việt Nam các giá các hàng hóa biến động mạnh do nhiều nguyên nhân
trong đó nguyên nhân chủ yếu là tỉ lệ lạm phát khá cao, điều này gây ra sự sai
lệch khi sử dụng phương pháp chi phí trong công tác thẩm định. Và đây cũng là
hạn chế lơn nhất khi áp dụng phương pháp chi phí trong công tác thẩm định ở
Việt Nam.
Khi sử dụng phương pháp chi phí thì ta phải sử dụng nhiều đến dữ liệu, mà
dữ liệu lại có tính lịch sử, số liệu sẽ là số liệu cũ, không còn phù hợp với thị
trường hiện nay.
Khi đánh giá các tài sản có giá trị sử dụng chuyên biệt, hoặc các máy móc
đã quá cũ, không thể tìm được thiết bị hay bộ phận thay thế ta sẽ tính toán theo
phương pháp khấu hao. Tuy nhiên trong một số trường hợp thực tế, máy móc
thiết bị đã được sử dụng quá lâu, chi phí sửa chữa lớn, thì khấu hao bù đắp cộng
dồn qua các năm có thể lớn hơn chi phí rất nhiều hoặc không tính được chi phí
thay thế do thiết bị quá lỗi thời lạc hậu không tìm được thiết bị thay thế. Mặt
khác, việc ước tính khấu hao có thể chủ quan do chưa có phương pháp riêng biệt
nào được áp dụng rộng rãi để tính khấu hao. Tuy nhiên,khi sử dụng phương
pháp khấu hao bù đắp, chúng ta không đánh giá về giá trị thời gian của tiền hay
sự thay đổi của công nghệ,trong một số trường hợp,chi phí sửa chữa hay khấu
hao bù đắp qua các năm còn lớn hơn giá trị thực của tài sản,vì vậy nên kết quả
tính toán theo phương pháp này cũng gặp phải rất nhiều sai sót.
Mặt khác, trên thực tế thì chi phí không bằng với giá trị và không tạo ra giá
trị. Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới song tổng nhiều bộ
phận chưa chắc đã bằng với giá trị toàn bộ. Việc đi vào phân tích chi phí trong

từng bộ phận cấu cấu thành tài sản có thể làm giá trị tài sản bị sai lệch.
Hạn chế về chủ quan ( không phải do bản thân phương pháp ) là đội ngũ
thẩm định viên của Việt Nam không những ít về số lượng mà chất lượng còn
chưa cao, trong khi đó phương pháp chi phí đòi hỏi phải các nhà thẩm định viên
19
phải có kiến thức nhất định về tài sản, tài chính, thuế, luật, xây dựng, máy móc
thiết bị, được đào tạo chuyên sâu về kỹ thuật, khả năng phân tích chi tiết các loại
chi phí.
3.2.3. Giải pháp:
Khi đề cập vấn đề giải pháp cho những hạn chế còn tồn tại của phương
pháp chi phí khi áp dụng ở Việt Nam, chuyên gia thẩm định giá VVFC đã chia
sẻ một số giải pháp như sau:
Thứ nhất là hạn chế về số liệu đã cũ, giá không phù hợp với thực tế do lạm
phát, mất giá thì theo ông H, hạng mục cũ nhưng ta sẽ tính theo giá hiện hành
của tài sản.
Thứ hai là hạn chế chi phí bộ phận không tạo nên giá trị tổng thể tài sản thì
ông H cho rằng, hiện nay đã có các quy định mới của Bộ Xây dựng về điều
chỉnh các chi phí khác trong tổng dự toán công trình xây dựng có thể khắc phục.
Thứ ba là hạn chế về phương pháp tính khấu hao, có thể ứng dụng toán tài
chính và tài chính doanh nghiệp để tính toán.
Thứ tư: Để giải quyết vấn đề trình độ của thẩm định viên thì cần tạo điều
kiện nâng cao đào tạo và thực hành cho đội ngũ thẩm định viên tương lai.
Thứ năm : Cần nâng cao hơn sự quản lí của Nhà nước về các chuẩn mực xác
định chi phí để thống nhất và thuận lợi trong việc tính toán của thẩm định viên.
20
KẾT LUẬN
Qua quá trình nghiên cứu về và học tập về thẩm định giá nhóm nghiên
cứu đã hoàn thành bài thảo luận: “ Phương pháp chi phí trong hoạt động thẩm
định giá tại Việt Nam”. Trong bài thảo luận này, nhóm đã tập trung giải quyết
các vấn đề sau:

Cơ sở lý luận chung của phương pháp chi phí trong thẩm định giá, những khái
niệm cơ bản,cơ sở,nguyên tắc ứng dụng.
Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp chi phí cụ thể với từng
loại tài sản: bất động sản, máy móc thiết bị…
Tình hình áp dụng phương pháp chi phí tại Việt Nam,ưu nhược điểm,hạn chế
và các giải pháp khắc phục
Tuy nhiên đây là một vấn đề mới đối với nền kinh tế nước ta, có phạm vi
tìm hiểu sâu rộng,phức tạp và còn nhiều tranh cãi,liên quan đến nhiều lĩnh vực
trong đời sống kinh tế xã hội, đòi hỏi kiến thức chuyên sâu về chuyên nghành
cũng như sự hiểu biết rộng về thị trường và kinh nghiệm. Do đó bài thảo luận
của nhóm chúng tôi không thể tránh khỏi những thiếu sót,kính mong thầy giáo
và các bạn cho ý kiến góp ý để bài thảo luận của nhóm được hoàn thiện hơn.
Bản thân các thành viên nhóm cũng sẽ cố gắng tìm tòi nghiên cứu nhiều hơn nữa
về vấn đề này để có thể hiểu rõ hơn.
21
PHỤ LỤC
Làm rõ ba vấn đề trong phần thảo luận trên lớp:
1. Cở sở giá trị thị trường và cơ sở giá trị phi thị trường được hiểu một
cách cụ thể trong áp dụng phương pháp chi phí.
2. Tại sao quá trình tiến hành định giá lại có sự khác biệt về BĐS và
MMTB.
3. Hạn chế lớn nhất của việc áp dụng phương pháp chi phí ở Việt Nam là
gì?
Trả lời:
1.Như đã trình bày ở trên thì trong thực tế có nhiều tài sản được thiết kế
và sử dụng cho những mục đích riêng biệt. Trên thị trường hiếm khi xảy ra việc
mua bán các loại tài sản này. Do đó ta thiếu những căn cứ để sử dụng phương
pháp so sánh trực tiếp. Đối với những tài sản như vậy việc định giá được hình
thành từ nguyên tắc thay thế, với giả định rằng giá trị của tài sản hiện có có thể
được đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự như một vật thay thế. Vì vậy

để đánh giá trị đối với những lại tài sản chuyên biệt này ta dựa vào những yếu tố
phi thị trường chi phối đến giá trị tài sản, trên cơ sở giá trị thị trường của tài sản
có chi phí làm ra tương tự như tài sản cần thẩm định. Nói một cách đơn giản, thì
ưu điểm của phương pháp chi phí là có xét đến giá trị phi thị trường của những
tài sản chuyên biệt. Nhưng việc định giá tài sản đó là dựa trên việc đánh giá chi
phí tạo ra một tài sản tương tự như một vật thay thế-tài sản này phản ánh giá trị
thị trường. Vì thế có thế nói phương pháp chi phí định giá giá trị tài sản dựa trên
cơ sở giá trị thị trường.
2.Quá trình tiến hành định giá được chia riêng ra cho MMTB và BĐS là
khác nhau vì do sự khác nhau về đặc điểm, tính chất, bộ phận cấu thành của
MMTB và BĐS từ đó có sự khác nhau về cách tính hao mòn. Mặt khác do
phương pháp tiếp cận của BĐS thì dễ dàng hơn MMTB do nó có tài sản tương
đồng hơn. Ngoài ra còn do sự khác nhau về mức độ chi tiết của tài sản.
3.Hạn chế lớn nhất của phương pháp chi phí khi áp dụng vào thực tiễn ở
Việt Nam là giá các hàng hóa ở Việt Nam biến động mạnh do nhiều nguyên
nhân trong đó nguyên nhân chủ yếu là do tỉ lệ lạm phát khá cao, điều này gây ra
sự sai lệch khi sử dụng phương pháp chi phí trong công tác thẩm định giá. Lạm
22