khóa luận tốt nghiệp vấn đề cho vay kinh doanh bất động sản của các ngân hàng thương mại việt nam giai đoạn 2005 - 2008 - thực trạng và giải pháp

n
í
TRƯỜNG
ĐẠI
HỌC
NGOAI
THƯƠNG
KHOA
KINH TÊ VÀ KINH
DOANH
QUỐC TẾ
CHUYÊN NGÀNH
KINH TẾ ĐÔI NGOẠI
K)fflo3
KHOA
LUẬN TỐT NGHIỆP
<ĩ>ềtài:
VẤN ĐỂ CHO VAY KINH DOANH BÁT ĐỘNG SẢN CỦA
CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG
MẠI
VIỆT
NAM
GIAI
ĐOẠN
2005-2008
- THỰC TRẠNG VÀ
GIẢI
PHÁP
ị
THU-

VỊÍ U
Ị
Ẽầ
Sinh viên thực hiện : Hoàng Quỳnh Giang
Lạp
: Trung 2
Khoa
:
43G
- KT&KDQT
Giáo viên hưạng dẫn
: ThS.
Lé Phương Lan
Hà
Nội
-
Tháng
06/2008
ạ
Khoa
luận
tốt
nghiệp
MỤC LỤC
LỜI
MỞ ĐẦU Ì
CHƯƠNG
1:
Cơ SỞ LÝ THUYẾT VỀ VÂN ĐỂ CHO VAY
KINH

DOANH
BẤT
ĐỘNG SẢN CỦA CÁC
NGÂN HÀNG THƯƠNG
MẠI
VIỆT
NAM
GIAI
ĐOẠN
2005-2008
4
ì.
Tổng
quan
về Ngân hàng thương mại
4
/.
Khái niệm
4
2.
Chức năng
5
2.1.
Chức năng
trung gian
tài
chính
5
2.2.
Chức năng

trung gian
thanh
toán
5
2.3.
Chức năng
tạo
tiền
6
li.
Tổng
quan
về
hoạt
động
kinh
doanh
bải
động sàn
7
/.
Tổng quan
vê bất
động
sản
7
1.1.
Khái
niệm
bờt

động
sản
7
1.2.
Đặc diêm
bờt
động
sản
8
1.3.
Khái
niệm
thị
trường
bờt
động
sản
lo
1.4.
Đặc
điểm
thị
trường
bờt
động sàn
lo
2.
Đặc
điểm
kinh

doanh
bất
động
sản
15
2.1. Lợi
nhuận
15
2.2.
Rủi ro
16
2.3.
Những
yếu
tố
ảnh
hường
đến
hoạt
động
kinh
doanh
bờt
động sàn
18
2.3.1.
Các
chính sách
quàn
lý

vĩ
mô
của
Nhủ
nước
18
2.3.2.
Các
yếu
tố của
thị
trường
20
3.
Tác động qua
lại giữa
các
ngân hàng
thương
mại
và
thị
trường
bái
động
sỳn
21
ni.
Tổng
quan về

hoạt
động
cho vay
kinh
doanh bát
động
sản
22
1.
Khái niệm
22
2.
Nguyên
tắc
cho
vay
kinh
doanh
bát
đọng
sản
23
3.
Những
yêu
lố
ảnh hường
đến
hoạt
động cho

vay
kinh
doanh
bất
động
sản cùa
các
ngân hàng
thương
mại
Việt
Nam 23
3.1.
Rui
ro
tín
dụng
và
rủi
ro
lãi
suờt
23
3.2.
Biến
động
của
giá vàng và
USD 24
3.3.

Tính
chờt
của
hoạt
động
kinh
doanh
bờt
động sàn
">()
Hoàng Quỳnh
Giang
Trung
2 -
K43G
-
KT&KDQT
Khoa
luận
tốt
nghiệp
3.4.
Khả năng
thu hồi
vốn của các ngân hàng thương mại
trong
hoạt
động
cho
vay

kinh
doanh
bất
động sản
26
3.5. Thông
tin
bất
cân
xứng
trên
thị
trường
bất
động sản
26
3.6. Các chính sách điều
tiết
vĩ
mô
của Nhà nước
27
3.7
Tinh
hình
kinh
tê tài chính
trong
và ngoài nước
28

CHƯƠNG
2:
THỰC
TRẠNG
CHO VAY
KINH
DOANH
BÁT
ĐỘNG
SÁN
CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
VIỆT
NAM GIAI
ĐOẠN
2005-
2008
30
ì. Thực
trạng
thị
trường bất động sàn
Việt
Nam
giai
đoạn
2005-2008
ĩũ
ì. Tóc độ đó
thị
hóa

và
nhu cầu
về
nhà ở
tăng
mạnh 30
2.
Giá
bát
động
sản
phát triển theo
xu hướng ngày càng
tăng
Ì2
3.
Nhu câu vốn
vay bát
động
sản
kháng ngừng
tăng
lẽn
?7
4.
Một
số
hiện tượng
có
anh hưởng

tiêu
cực
trong kinh
doanh
bất
động
sản 37
li.
Thực
trạng
cho vay
kinh
doanh
bất động sản của các Ngân hàng
thương mại
Việt
Nam
giai
đoạn
2005-2008
41
/.
Thục
trạng
dư nợ
tín
dụng
và tỳ lệ
nợ
xấu

của
các
ngán hàng
thương
mại
trong hoạt
động cho
vay bát
động
sản
giai
đoạn
2005-2008
41
2.
Thực
trạng hoạt
động cho
vay
kinh
doanh
bất
động
sản
của
các
ngân
hàng
thương
mại

trong giai
đoạn
thị
trường
bất
động
sản
dóng,
băng 45
2.1
Thực
trạng
45
2.2
Nguyên nhân
48
2.3
Ánh hưởng
từ hoạt
động cho vay
kinh
doanh
bất
động sản cùa các ngân
hàng thương mại
trong
thời
kỳ
thị
trường

bất
động sản đóng băng
50
2.3.1
Đôi
với nên
kinh
tế
vĩ
mô 50
2.3.2
Đối
với các
doanh
nghiệp kinh
doanh
bất
dộng
sản
50
2.2.3
Đói
với các
ngân hàng
thương
mại 51
2.2.4
Đối
với
khách

hàng 52
3.
Thực
trạng hoạt
động cho
vay
kinh
doanh
bất
động
sản
của
các
ngân
háng
thương
mại
Việt
Nam
trong giai
đoạn
thị
trường
bất
động
sản
phớt
triển
tốt
53

3.1
Thực
trạng
53
3.2
Nguyên nhân
56
3.3
Anh hưởng từ
hoạt
động
kinh
doanh
bất
động sàn của các ngán hàng
thương mại
trong
thời
kỳ
thị
trường
bất
động sản phát
triển
tốt
57
3.3.1
Đôi
với nên
kinh

tế
vĩ
mô 57
Hoàng Quỳnh
Giang
Trung 2 - K43G - KT&KDQT
Khoa
luận
tốt
nghiệp
3.3.2
Đôi
với các
doanh
nghiệp kình
doanh
bãi
động
sản
59
3.3.3
Đối
với các
ngán hàng
thương
mại
ẻo
3.3.4
Dôi
với các

khách
hàng
61
4.
Thục
trạng hoạt
động cho
vay
kinh
doanh
bất
động
sản
trong giai
đoạn
thị
trường
bất
động
sản
phát triển
quá nóng
62
4.1.
Thực
trạng
62
4.2 Nguyên nhân
63
4.3

Anh
hường
từ
hoạt
động
cho
vay kinh
doanh
bất
động
sản của
các ngân
hàng thương
mại trong
thời
kỳ
thị
trường
bất
động
sản
phát
triển
quá nóng
65
4.3.1
Đối
với
kinh
tế

vĩ
mô 65
4.3.2
Đôi
với các
doanh nghiệp kinh
doanh
bất
động
sàn
65
4.3.3
Đối
với các
ngân
hàng
thương
mại
66
4.3.4
Đối
với
khách
hàng
67
CHƯƠNG
3:
GIẢI PHÁP NÂNG
CAO
HIỆU

QUẢ
HOẠT
ĐỘNG CHO
VAY KINH
DOANH
BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC
NGÂN HÀNG
THƯƠNG
MẠI
VIỆT
NAM 68
ì.
Định hướng về
hoạt
động cho vay
kinh
doanh
bát động sàn của các ngủn
hàng thương mại
Việt
Nam
đến
năm 2015 68
li.
Giải
pháp
70
/.
Giải
pháp

từ
phía
Chính
phủ 70
1.1
Xây
dựng
chính sách
điểu
tiết
thị
trường
70
1.2 Xây
dựng
và hoàn
thiện
chính sách
quản
lí vĩ
mô 73
ì.2.1
Ban hành
các văn
bản
luật,
tạo
hành
lang
pháp

lí thuận
lợi
73
ì.2.2
Chính sách thuê
phí
73
1.2.3
Chính sách định
giá bái
động
sản
74
1.2.4
Chinh sách
tín
dụng
bối
động
sản
75
1.3 Nâng
cao
năng
lực
lãnh đạo và
đồng
bộ hóa các
cấp
quản

lý
76
Ì .4.
Đổng
bộ hoa các chính sách pháp
luật
về
hoạt
động
kinh
doanh
bất
động
sản
và
hoạt
động
cho
vay kinh
doanh
bất
động
sản của
các ngân hàng
thương mại
78
2.
Giải
pháp
từ

phía
các
ngàn hàng
79
2.1 Giải
pháp
từ
phía ngân hàng
Nhà
nước
79
2.1.1
Xây dng
chính sách
quàn
lí
rủi ro
79
2.1.2
Xây
diữig
và
áp dụng
chính sách tiền
tệ
hiệu
quà
SI
Hoàng Quỳnh
Giang

Trung 2
-
K43G
-
KT&KDQT
Khoa
luận
tốt
nghiệp
2.2
Giải
pháp
từ
các ngân hàng thương
mại
83
2.2-1
Núng cao
chất lượng
thẩm
đinh
các
dự
án bất
động
sản và
đánh
giá
khá
năng

chi trà
của
các
dự
án
Si
2.2.2
Tạo
lập
và
duy
trì
các
nguồn
vốn
dài
hạn
ỉ 83
2.2.3
Xay dựng
các
loại hình
cho
vay
hiệu
quà mới
84
2.2.4
Thiết
lập

và nâng
cao
chất lượng kênh thông
tín
về
thị trưỉmg
bất
dộng
sản
Số
3.
Giải
pháp
từ các
nhà
kinh
doanh
bất
động
sản
86
3.
Ì
Nâng
cao
tính
khả
thi
cùa các dự án
kinh

doanh
bất
động
sản
88
3.2 Nâng
cao
uy
tín của
doanh
nghiệp
88
3.3
Đàm
bào
khả
năng hoàn
trà
vốn
cho ngân hàng
89
3.4 Xây
dựng
kênh thông
tin
đầy đủ
đối với
các ngân hàng và các khách
hàng
89

KẾT
LUẬN
90
TÀI
LIỆU
THAM KHẢO 92
Hoàng Qunh
Giang
1
Trung
2
-
K43G
-
Kĩ & KDQT
Khoa
luận
tốt
nghiệp
LỜI
MỞ ĐẨU
1. Tính cáp
thiết
của đề tài
Những năm gần đáy, sụ phát
triển
của nền
kinh tế
thê
giới

đã đánh dấu sự
đóng góp đáng kể của nền
kinh tế
các
quốc
gia
đang phát
triển
ờ Châu Á.
trong
đó
không
thể
không
nhắc
đến bước phát
triển
của nền
kinh tế Việt
Nam. Bàng
việc gia
nhập
tổ
chức
thương mại
thế
giới
WTO.
Việt
Nam đã

khỉng
định được vị
thế
cùa
mình trên trường
quốc
tê.
Điều
này không chỉ mở ra một
giai
đoạn phát
triển
mới
khi
Việt
Nam
trớ
thành
đối
tác
tin
cậy cùa các
quốc
gia
trên toàn
thế
giới,
mà thêm
một lần
nữa

khỉng
định công
cuộc
hội
nhập
cùa nước ta
với
bạn bè trên
khắp
năm
châu.
Trong
xu
thế kinh tế thế
giới
phát
triển
mạnh
mẽ đó, nhu cầu
nguồn
vốn để
xây
dựng
và phát
triển
nền
kinh
tê
trở
thành nhu cẩu bức

thiết.
Nhu cầu đó càng
trở
nên bức
thiết
đổi với
ngành
kinh
doanh
bất động sản (BĐS)
khi
đây là một ngành
cần
một sô lượng vốn vay
khổng
lồ
đáp ứng
những
nhu cầu khách
quan
về BĐS có
xu
hướng ngày một tăng lên cả về sô lượng và
chất
lượng. Tuy nhiên,
kinh
doanh
BĐS ngoài
việc
có

thể
mang
lại
lợi
nhuận
cao
lại
là một ngành
tiềm
ẩn yểu
tố rủi
ro
rất
lớn.
Điều
này đã khiên ngành
kinh
doanh
BĐS gặp
nhiều
khó khăn
trong
quá
trình vay
vốn.
đồng
thời
cũng
gây cho các ngân hàng
những

rắc
rối trong
quá trình
cho
vay các dự án BĐS. Tác động qua
lại
của ngành
kinh
doanh
BĐS và
hoạt
động
cho
vay của các ngân hàng
tạo
ra một sức ảnh hưởng vô cùng
lớn đối với
các
lĩnh
vực
khác
nhau
của nền
kinh tế
cả về cường độ và phạm
vi
ảnh hưởng. Nắm được các
yếu lố
ảnh hưởng đến
hoạt

động cho vay
kinh
doanh
BĐS sẽ giúp các nhà đẩu lư
BĐS có
những
hướng đi đúng. thu hút được ngày càng
nhiều
vốn đầu tư cùa các
ngân hàng, giúp các ngân hàng xác định đúng dự án đầu tư
hiệu quả,
đồng
thời
cũng
giúp các nhà
quản
lí
vĩ mõ đề
ra
được
những
chính sách
quản
lí
phù hợp và đồng bộ
đối với
ngành
kinh
doanh
BĐS

cũng
như ngành tài chính ngán hàng. Chính vì vậy.
nghiên cứu về vấn đề cho vay
kinh
doanh
BĐS
trở
thành một vấn đề cấp
thiết,
đặc
biệt
trong
quá trình nước ta đang đẩy
nhanh
công
cuộc
hội
nhập
kinh
tế
quốc
tế.
Đây
cũng
là lí do tác
giả
chọn
đề tài: " Vấn đề cho vay
kinh
doanh

BĐS của các
Hoàng Quỳnh
Giang
Trung 2 - K43G - KT&KDQT
Khoa
luận
tốt
nghiệp
NHTM
Việt
Nam
giai
đoạn 2005-2008
-
Thực
trạng
và
giải
pháp" cho khóa luân
cùa mình.
2.
Mục
đích nghiên cứu của đề tài
- Tim
hiểu
những
đặc
điểm,
tính
chất

cùa
kinh
doanh
BĐS và
hoại
động cho
vay kinh
doanh
BĐS
của
các ngán
hàng,
đồng
thời
làm rõ mối liên
hệ.
tác động qua
lại
của
hai
hoạt
động này
trong bối
cảnh
nền
kinh tế biến
động
từ
năm
2005

đến
năm
2008.
- Phân
tích,
đánh giá
thực
trạng kinh
doanh
BĐS cùa các chủ dự án và
hoạt
động
cho vay
kinh
doanh
BĐS của các ngán hàng thương mại
(NHTM)
Việt
Nam
trong
giai
đoạn 2005-2008.
- Trên cơ sậ nghiên cứu
thực
trạng
hoạt
động cho vay
kinh
doanh
BĐS cùa

các
NHTM
Việt
Nam, tác
giả
đưa
ra
một số
giải
pháp nhằm nâng cao
hiệu
quà cho
vay kinh
doanh
BĐS
của
các
NHTM
Việt
nam, hạn
chế những
mặt tiêu
cực. tạo
môi
trường
đẩu tư
hiệu
quả
nhất
trong

hoạt
động
kinh
doanh
BĐS và cho
vay
kinh
doanh
BĐS
trong
giai
đoạn
hội
nhập
kinh tế
quốc
tế
mạnh
mẽ
và sâu
rộng
hiện
nay.
3.
Phạm
vi
nghiên cứu
- Không
gian
nghiên

cứu:
Nghiên cứu
hoạt
động cho vay
kinh
doanh
BĐS
của
các
NHTM
Việt
Nam
bao
gồm
các
NHTM
quốc doanh
và các
NHTM
cổ
phần.
-
Thời
gian
nghiên
cứu:
Nghiên cứu
thực
trạng
hoạt

động cho vay
kinh
doanh
BĐS
trong
giai
đoạn từ
năm
2005
đến
năm
2008
đổng
thời
đưa
ra
các
giải
pháp nâng
cao
hiệu
quả
hoạt
động cho
vay
kinh
doanh
BĐS đến năm 2015.
4.
Phương pháp nghiên

cứu.
Khóa
luận
dựa trên các
quan
điểm
của
Đảng
và
nhà nước về sự phái
triển
kinh
tế.
sự phân tích
của
các cơ
quan
hữu
quan
về
những vấn
đề có liên
quan
đến
nội
dung
của để tài.Vì đề tài
mang
tính
thực

tiễn
nên khóa
luận
cũng
kết
hợp sử
dụng
phương pháp
thu
thập
số
liệu
thứ cấp,
phương pháp nghiên cứu
tổng
hợp.
so sánh,
đối chiếu,
thống
kẽ
.để minh họa cho
ý
tưậng của
tác già.
5. Kết
câu
của
khóa
luận
Ngoài

lời
mậ
đầu
và
phần
kết luận,
khóa
luận
được
chia
thành các chương
với
bô
cục
như
sau:
Hoàng Quỳnh
Giang
ĩ
Trung
2
-
K43G
-
KT&KDQT
Khoa
luận tốt nghiệp
Chương
í:
Cơ sà

lý thuyết
về vấn đề cho vay
kinh
doanh
bối độiiíỊ
sàn của các
ngăn hàng
thương
mại
Việt
Nam
Chương
2:
Thực
trạng hoạt
động cho vay
kinh
doanh
bất
động sản cùa cức ngân
hàng
thương
mại
Việt
Nam
giai
đoạn
2005-2008
Chương
3: Giải

pháp nâng
cao hoạt
động cho
vay kinh
doanh
bất
động
sàn
của các
ngăn hàng
thương
mại
Việt
Nam.
Em rất cảm ơn
giảng
viên Ths Lê Phương Lan đã tận
tinh
hướng
dẫn em hoàn
thành khóa
luận
này.
Vấn
để nghiên cứu
rất
rộng
và
mang
tính chuyên môn nên

trong
quá trình
viết
khóa
luận
không
thể
tránh khái
những
sai
sót. Rất
mong
được
sự góp ý cùa ihâv
cô và các
bạn.
Hoàng Quỳnh
Giang
3
Trung
2 - K43G - KT&KDQT
Khoa
luận
tốt
nghiệp
CHƯƠNG
Ì
Cơ
SỞ LÝ
THUYẾT

VỀ VẤN ĐỂ CHO VAY
KINH
DOANH
BÁT
ĐỘNG
SẢN CỦA
CÁC
NGÂN HÀNG THƯƠNG
MẠI
VIỆT
NAM
GIAI
ĐOẠN 2005-2008
ì. TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.
Khái niệm
Ngân hàng
trong
nền
kinh
tế giữ
một
vai
trò
vô
cùng
quan
trọng.
Là
mội đơn vị

kinh
tế
đặc
biệt,
ngân hàng
đã góp
phần
thúc
đẩy
sự
phát
triển
bền
vững
của
nền
kinh tẽ,
đồng
(hời
cũng
là một
cánh
tay
đắc
lực
cùa nhà
nước
để
điều
tiết

nền
kinh
tẽ
vĩ
mô,
đảm
bảo
sự
phát
triển
lành
mợnh
và ổn
định
của
thị
trường.
Trong
hộ
thông
ngân hàng,
NHTM
lợi
có
một vị
trí
đặc
biệt.
Vậy NHTM
được

hiểu
như
thế
nào?
Theo
David
Begg
và
Standley
Fisher,
"NHTM là
irung gian
tài
chính
có
giấy
phép
kinh
doanh
của
chính
phủ
để
cho vay
tiền
và mó các
tài
khoản
tiền
gửi

kể cả
các tài
khoản
tiền
gửi
mà
dựa vào
đó có
thể
lưu
thông
các
từ
séc'".
Theo
David
Cox,'
mọi
NHTM
đểu
hoat
đồng
với bí!
chức
nâng
cơ
bản!
nhân
và
giữ

các
khoản
tiền
gửi;
cho
phép
rút
tiền
và
vận
hành
hệ
thống
chuyển
tiên:
cho vay
các
khoản
tiền
gửi
dư
thừa
tới
các
khách hàng
có
nhu
cẩu
vay
vốn"

2
.
Theo
pháp
lệnh
"ngân hàng,
hợp tác
xã
tín
dụng
và
công
ty
tài
chính"
ban
hành
ngày
24/5/1990.
"NHTM là
tổ
chức
kinh
doanh
tiền
tệ
mà
hoợt
động
chù

yếu
và
thường
xuyên
là
nhận
tiền
gửi
cùa
khách hàng
với
trách
nhiệm
hoàn
trả
và sử
dụng
số
tiền
đó để
cho
vay, thực
hiện
nghiệp
vụ
chiết
khấu
và làm
phương
tiện

thanh
toán".
Trong
đó
còn quy
định
rõ
NHTM
quốc
doanh
là
NHTM
được thành
lập
bằng
100%
vốn
ngân sách
nhà
nước;
NHTM cổ
phần
là
NHTM
được thành
lập dưới
hình
thức
công
ty

cổ
phần
trong
đó
một
cá
nhân
hoặc
một
tổ
chức
không được
sở hữu
số
cổ
phân của ngán hàng
vượt
quá
tỷ
lệ
do
ngân hàng
Nhà
nước
(NHNN) quy
định.
1
Kinh
tế
học tập ì,

li,
NXBGD.
ĐHKTQD
1992.
trang
335.
2
David Cox. nghiệp
vụ ngân hàng
hiện đợi.
NXB
Thống
kê.
trang
26.
Hoàng Quỳnh
Giang
4
Trung
2
-
K43G
-
KT&KDQT
Khoa luận tót nghiệp
Từ
những
quan
điểm trẽn có thể đưa ra một khái niệm
ngắn

gọn về
NHTM.
đó
là một
doanh
nghiệp
đặc biệt, kinh
doanh
trên lĩnh vực
tiền
tệ với mục tiêu chính là
thu lợi
nhuận.
2.
Chức
năng
NHTM
có ba
chức
năng cơ bản:
2.1. Chức năng trung gian tài chính
Ngán hàng là mội tổ
chức
trung
gian
tài chính với
hoỏt
động
chủ yếu là chuyên
tiết

kiệm
thành đầu tư, đòi hỏi sự tiếp xúc với hai
loỏi
cá nhân và tổ
chức
trong
nền
kinh tế. Thứ
nhất
là cá nhân và tổ
chức
tỏm thòi thâm hụt chi tiêu, tức là chi tiêu cho
tiêu dùng và đầu lư vượt quá Ihu
nhập
và vì thê họ là
những
người
cần bổ
sung
vốn.
Thứ hai là các cá nhân và tổ
chức
thăng dư
trong
chi tiêu. tức là thu
nhập
cùa họ lớn
hơn
khoản
chi tiêu cho hàng hóa và

dịch
vụ và do vậy họ có
tiền
để
tiết
kiệm.
Sự lổn
tỏi
của hai
loỏi
cá nhân và tổ
chức
trên hoàn toàn độc lập với ngân hàng. Điều tất
yêu là
tiền
sê
chuyển
từ nhóm (hữ hai
sang
nhóm thứ
nhất
nếu cả hai cùng có lợi.
Như vậy, thu
nhập
gia tăng là
động
lực tỏo ra mối
quan
hệ tài chính giữa hai nhóm.
Nêu dòng

tiền
di
chuyển
với điều
kiện
phải
quay
trỏ lỏi với mội lượng lớn hơn
trong
một
khoảng
thời
gian
nhất
định
thì đó là
quan
hệ tín
dụng.
Trung
gian
tài chính đã
làm tăng thu
nhập
cho cả hai nhóm cá nhân và tổ
chức
trên, vì thế ngân hàng khuyến
khích cả
tiết
kiệm

và đầu tư. Một đóng góp khác cùa ngân hàng là họ sẵn sàng
chấp
nhận
các
khoản
cho vay nhiều rủi ro
trong
khi lỏi phái hành các
chứng
khoán íl rủi
ro cho
người
gửi
tiền.
Thực
tế. các ngân hàng
tham
gia vào kinh
doanh
rủi ro.
2.2. Chức năng trung gian thanh toán
Ngân hàng trở thành
trung
gian
thanh
toán lớn
nhất
hiện nay ở hầu hết các
quốc
gia.

Thay
mặt khách hàng, ngân hàng
thực
hiện
thanh
toán giá trị hàng hóa và
dịch
vụ. Các hình
thức
mà ngân hàng sử
dụng
phục
vụ cho việc
thanh
toán rất đa
dỏng
như
thanh
toán
bằng
séc, ủy nhiệm chi, nhờ thu. các
loỏi
thẻ
cung
cấp
mỏng
lưới
thanh
toán điện tử, kết nối các quỹ và
cung

cấp
tiền
giấy khi khách hàng cán.
Các ngân hàng còn
thực
hiện
thanh
toán bù trừ với
nhau
thông qua ngân hàng
Trung
ương
hoặc
thông qua các
trung
tâm
thanh
toán. Các
trung
tâm
thanh
toán
quốc
tế
được
thiết lập đã làm tăng hiệu quả của
thanh
toán qua ngân hàng, biến ngân hàng
Hoàng Quỳnh Giang Trung 2 - K43G - KT&KDQT
Khoa

luận
tốt
nghiệp
trờ
thành
trung
tâm
thanh
toán
quan
trọng
và có
hiệu
quả, phục
vụ
đắc
lực
cho nền
kinh
tê loàn cẩu.
2.3.
Chức năng
tạo
tiến
Tiền
có
một
chức
năng
quan

trọng
là làm
phương
tiện
thanh
toán. Thông
qua
hoạt
động cho
vay,
các
ngân hàng
cũng tạo
phương
tiện
thanh
toán
khi
các
khoản
liền
gửi
được
mỏ
rộng
lừ
ngân hàng
này
sang
ngán hàng khác. Khi khách hàng

tại
một
ngàn hàng sử
dụng khoản
tiền
vay
để
chi
trà thì sẽ
tạo
nên
khoản thu
(tức
làm
tăng sẻ
dư
tiền
gửi)
của một khách hàng khác
tại
một
ngân hàng khác
lừ
đó
tạo
ra
các
khoản
cho vay
mới.

Các
ngân hàng riêng
lẻ
chì
có
thể
cho vay
trong
giới
hạn
dự
trữ
dư
thừa
cùa mình nhưng toàn
bộ hệ
thẻng
ngân hàng
lại
có
thể tạo
ra mội
khẻi
lượng
tiền
gửi
(tạo
phương tiên
thanh
toán)

gấp
bội
thông qua
hoại
động cho vay
(tạo
tín
dụng).
Trên
thế
giới,
cho
vay tiêu dùng
và
cho vay
kinh
doanh
BĐS là
dịch
vụ tài
chính phổ
biến
nhất
của ngân hàng
trong
những
năm
gần đây.
Mờ
rộng

cho vay
BĐS
cũng
là cách
các NHTM
tránh sự
cạnh
tranh
gay
gắt lừ
các ngân hàng nước ngoài.
Tuy
nhiên,
thực
tế
ở
các nước cho
thấy
chỉ
có
các ngân hàng
có
nguồn
vẻn dài
hạn
lớn
và có
đội
ngũ nhân viên thông
thạo

trong việc
đánh
giá
giá
trị
tài
sán và
trong
luật
pháp
vé BĐS
mới thu được thành công
trong
hoạt
động cho vay BĐS. Những
yếu
tẻ
này
ở NHTM
nội
địa còn
rất
kém.
Cho
vay
kinh
doanh
BĐS
với
kỳ

hạn dài
và
tỷ trọng
lớn
ờ một sẻ NHTM cổ
phần
dễ
gặp
rủi
ro
về
thanh
khoản
vì
80%-90%
nguồn
vẻn huy động cùa các
NHTM
Việi
Nam
chỉ
có
kì hạn từ 12 tháng
trở
xuẻng.
Cho vay dài hạn
chứa
đựng
nhữna nguy
cơ

rủi
ro tín
dụng
đáng kể
bời
nhiều
vấn
đề
có
thể
xảy ra bao
gồm cà
những
thay
đổi
tiêu cực
trong
điểu
kiện kinh
tê,
trong
lãi
suất, trong
"sức
khỏe"
của
người
đi
vay trong
suẻt

kỳ
hạn
vay.
Ngay cả ngân hàng
các nước
có
trình
độ
quản
trị rủi
ro cao
như Mỹ
cũng
thường gặp
rủi
ro
trong
hoạt
động
cho vay
kinh
doanh
BĐS và
gần
đây
nhất
là bài học về
khủng hoảng
thị
trường

nhà
đất
và cho vay
BĐS
cùa
MỸ năm
2007.
Hoàng Quỳnh
Giang
6
Trung 2
-
K43G - KT&KDQT
Khoa
luận
tốt
nghiệp
li.
TỔNG
QUAN VỀ HOẠT
ĐỘNG KINH
DOANH BẤT
ĐỘNG
SẢN
1.
Tổng
quan
về
bất
động sản

1.1.
Khái niệm
bát
động
sẩn
Việc
phân
loại
tài sản
thành "động sản"
và
"bất
động sản"
có
nguồn
gốc từ
Luật
cố
La
Mã,
theo
đó
"bất
động
sản"
không chỉ
là
đất đai,
của cài
trong

lòng đất
mà
còn là
tất
cả
những
gì
được
tạo ra
do
sức
lao
động của con
người
trên mành
đất.
BĐS
bao
gồm
các
công trình
xây
dựng,
mùa
màng,
cây
trầng
và
tất
cả

những
gì
liên
quan
đến
đất
đai hay gắn
liền
với
đất đai,
những
vật
trẽn
mật
đất cùng với
những
bộ
phần
cấu thành lãnh
thầ.
Pháp
luật
nhiều
nước
đều
thống nhất
ở
chỗ
coi
BĐS gồm

đất
đai
và
những
tài
sản
gắn
liền
với đất đai.
Tuy
nhiên
hệ
thống
pháp
luật
mỗi
nước
cũng
có
những
nét
đặc
thù
riêng
thể
hiện
ờ
quan
điểm
phân

loại
và
tiêu
chí
phán
loại,
tao ra
cái
gọi
là
khu
vực giáp
ranh giữa
động
sàn và BĐS.
Háu
hết
các
nước đều
coi
BĐS
là
đất
đai
và
những
tài sản liên
quan
đến
đất

đai,
không tách
rời với
đất đai, được
xác
định
với
vị
trí địa
lý
của đất (Điều 517,
518
Luật
Dán Sự
Cộng
Hòa
Pháp,
Điểu
86
Luật
Dân Sự
Nhạt
Bản,
Điều
130
Luật
Dân
Sự
Cộng
Hòa

Liên Bang Nga,
Điều
94,
96
Luật
Dán Sự
Cộng
Hòa
Liên Bang
Đức ).
Tuy
nhiên,
Nga
quy
định
cụ
thể
BĐS là
"mảnh
đất"
chứ
không
phải
đất
đai nói
chung.
Việc ghi
nhận
này là
hợp

lí
bởi
đất
đai nói
chung
là
bộ
phận
của
lãnh thầ
không
thể
là đôi lượng
cùa
giao
dịch
dãn
sự.
Tuy
nhiên, mỗi nước
lại
có
quan
niệm
khác
nhau
về
những
tài sản "gắn
liền"

với
đất
đai
được
coi
là
BĐS.
Điều
520
Luật
Dân Sự
Pháp quy định
"mùa
màng chưa
gặt,
trái
cây
chưa bứt khái
cây là
BĐS,
nếu
đã
bứt khái
cây
thì
coi
là
động sản".
Tương
tự

quy định
này
cũng
được
thể
hiện
ở
Luật
Dán Sự
Nhạt
Bản,
Bộ
Luật
Dân
Sự
Bắc
Kỳ và
Sài
Gòn
cũ.
Trong
khi
đó,
Luật
Dân Sự
Thái
Lan quy
định
:
"BĐS là

đất
đai
và
những
vật
gắn
liền
với
đất
đai,
bao
gồm
cả
những
quyển
gắn
liền
với
việc
sở
hữu đất đai". Luật
Dân
Sự
Đức đưa
ra
khái
niệm
"BĐS
bao
gồm

đất
đai
và
những
tài
sản
gắn
với
đất."
Như
vậy,
có
hai
cách
diễn
đạt chính.
Thứ
nhất,
miêu tả
cụ
thể
những
gì
được
coi
là
"gắn
liền
với
đất

đai",
và do
vậy
là
BĐS.
Thứ
hai,
không
giả
thích
rõ
về
khái
niệm
này
và
dẫn
tới
các
cách
hiểu
rất
khác
nhau
vé
những
tài sản "gắn
liền
với
đất

Hoàng Quỳnh
Giang
Trung 2
-
K43G
-
KT&KDQT
Khoa luận
tốt
nghiệp
đai". Luật
Dãn Sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có
những
điểm
khác
biệt
đáng
chú ý so
với
các
Luật
Dán Sự
truyền
thống.
Điểu
130 của
luật
này một mặt,
liệt
kê

tương tụ
theo
cách của các
Luật
Dân Sự
truyền
thống,
mặt khác, đưa ra khái
niệm
chung
về BĐS là
"những
đối
tượng mà
dịch
chuyển
sẽ làm
tổn hại
đến giá
trị
của
chúng". Bẽn
cạnh
đó
luật
này còn
liệt
kê
những
vật

không liên
quan
gi
đến đất đai
như "tàu
biến,
máy
bay,
phương
tiện
vũ
trụ "
cũng
là các BĐS. Theo Bộ
Luật
Dân
Sự nước Cộng hòa
XHCN
Việt
Nam năm
2005.
tại
điều
174 có quy định: "BĐS là
các tài sẩn bao gồm
đất đai;
nhà, công trình xây
dựng
gắn
liền

với đất đai,
kể cà các
tài sẩn gắn
liền
với
nhà. công trình xây
dựng
đó: các tài sẩn khác gắn
liền
với
đất
đai;
các tài sẩn khác do pháp
luật
quy định".
Có
thể
thấy,
khái
niệm
BĐS
rất rộng,
đa
dạng
và cẩn được quy định cụ thể
bằng
pháp
luật
cùa mỗi
nước.

Có
những
tài sẩn có
quốc
gia
cho là động sẩn
trong
khi
các
quốc
gia
khác
lại
liệt
kê vào
danh
mục BĐS. Hơn
nữa,
các quy định về BĐS
của
Việt
Nam là khái
niệm
mờ mà cho đến nay chưa có các quy định cụ
thể
ve
danh
mục các
tài sẩn
này.

1.2.
Đặc điểm bất động sản
Thứ
nhất,
BĐS là hàng hóa có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa
điểm
và
không có khẩ năng
di dời
được.
Đặc
điểm
này là do BĐS luôn gắn
liền
với
đất đai,
mà
đất
đai có đặc
điểm
là có vị
trí
cố định và có
giới
hạn về
diện
tích và không
gian.
Đặc
điếm

này ẩnh hưởng
lớn
đến
thị
trường BĐS, đến
kinh
doanh
BĐS. Do đó, vị trí
của
BĐS như địa
điểm
cụ
thể,
môi trường
kinh
tê,
chính
trị.
xã
hội,
pháp lý.
cẩnh
quan,
kết
cấu hạ
tầng
của hàng hóa BĐS có ý
nghĩa
vô cùng
quan

trọng
đối
với
giá
trị
và
giá cẩ
BĐS.
Thứ
hai.
BĐS là
loại
hàng hóa có tính láu
bền.
Tính lâu bển cùa hàng hóa BĐS
gắn
liền
với
sự trường
tồn
của
đất đai,
loại
tài sẩn đo thiên nhiên ban
tặng
không
thể
bị
tiêu hủy
(trừ

một số trường hợp đặc
biệt
như động
đất,
núi
lửa, sạt
lớ ).
Mặt
khác,
các công trình xây
dựng.
công trình
kiến
trúc và
vật
kiến
trúc thường có
tuổi
thọ
cao.
có
thể
hàng trăm năm. Ngay
trong
nông
nghiệp,
BĐS là vườn cây láu năm
cũng
có
thời

gian
tồn
tại
lâu
dài.
Tuy nhiên tính láu bền của hàng hóa BĐS
rất
khác
nhau,
tùy
theo từng
loại
BĐS cụ
thế.
Đạc
điểm
này ẩnh hưởng
lớn
đến
chiến
lược
kinh
doanh,
đến đầu
tu
BĐS
cũng
như công tác
quẩn
lý.

sử
dụng
BĐS.
Hoàng Quỳnh Giang
8
Trung 2 - K43G - KT&KDQT
Khoa luận
tốt
nghiệp
Thứ
ba,
hàng hóa BĐS mang tính cá
biệt
và
khan
hiếm.
Sờ dì như vậy là do sự
khan
hiếm
và tính có hạn của
diện
tích bể mặt trái
đất cũng
như của
từng
vùng.
từng
địa
phương,
từng

khu
vực.
từng thừa đất.
Tính phúc
tạp
của
đất
đai về địa hình.
chất
đài,
vị
trí, cảnh quan
đã
lạo
nén sự
khan hiếm
và tính cá
biệt
cùa hàng hóa BĐS.
Mặt
khác, chính sự đa
dạng
trong
ý tưởng đến
thiết
kế xây
dựng.
chế
tạo
của chú

đầu
tư
cũng
như của các
kiến
trúc sư, các công trình sư và các nhà
thiết
kê
cũng tạo
nén tính cá
biệt
cùa hàng hóa BĐS.
Thứ
tư,
hàng hóa BĐS mang
nặng
yếu tố
tập
quán,
thị
hiếu
và tâm lý xã
hội.
Nhìn
chung
hàng hóa đều có đặc
điểm
này, nhưng
vồi
hàng hóa BĐS thì đặc

điểm
này
nổi
trội
hơn. sở dĩ như vậy là vì nhu cầu BĐS ồ mỗi khu
vực,
mỗi
quốc
gia,
mỗi
dân tộc
chịu
ảnh hưởng
mạnh
mẽ bởi yếu tô
tập
quán,
thị
hiếu
và lãm lý xã
hội,
thậm
chí,
còn bao gồm cả yếu
tố
tín
ngưỡng,
tôn giáo, tâm
linh
của dân cu ở đó.

Thứ năm, hàng hóa BĐS
chịu
ảnh hưởng
lẳn nhau. Giữa
các hàng hóa BĐS có
sự
tác động và ảnh hưởng
lẫn nhau
khá
mạnh
mẽ. Sự
ra đời
hay sự hoàn
thiện
của
hàng hóa BĐS này là
điều
kiện
để ra
đời hoặc
mất
đi,
đế tăng thêm
hoặc giảm
bồt
giá
trị
và giá
trị
sử

dụng
của hàng hóa BĐS
kia.
Thí
dụ.
việc
xây
dựng
các công trình
hạ tầng
kĩ
thuật
và hạ láng xã
hội
sẽ làm tăng vẻ đẹp, sự
tiện
lợi
và giá
trị
của các
công trình xây
dựng
trong
khu
vực.
Sự
ra đời
của một con đường mồi sẽ dẫn đến sự
ra
đời

của
những tụ
điểm
dân cư hay các khu công
nghiệp,
du
lịch,
thương
mại. dịch
vụ
bám
theo
trục
đường đó.
Thứ
sáu,
hàng hóa BĐS có
chịu
sự
chi phối
mạnh
mẽ của pháp
luật
và chính
sách Nhà
nưồc.
BĐS là
loại
tài sản
quan

trọng
của mỗi
quốc
gia,
mỗi dân
tộc,
mỗi
cơ
quan
đơn vị
cũng
như của mỗi
người
dân. Các
quan
hệ
giao
dịch
về BĐS thường
có tác động
rất
mạnh
đến hầu
hết những
hoạt
động
kinh tế
và xã
hội.
Để tâng cường

vai
trò của mình. nhà nưồc
phải
quan
tám hơn đến BĐS. do đó
buộc
phải
ban hành
nhiều
vãn bản pháp
luật,
nhiều
chủ trương, chính sách nhằm
thực hiện việc
quản
lý
chúng. Mặt khác. BĐS gắn Hển
vồi
đất
đai mà
đất đai.
ở
bất
cứ
quốc
gia
nào
cũng
có
pháp

luật
về đất đai và do
đó,
nhìn
chung.
BĐS
chịu
sự
chi phối
mạnh
mẽ của pháp
luật
và sự quàn lý của Nhà
nưồc.
Thứ
bảy,
hàng hóa BĐS phụ
thuộc
nhiều
vào năng
lực quản
lý. Vì BĐS thường
có giá
trị
lồn
và lâu
bền. chịu
hao mòn qua
thời
gian.

gồm
nhiều
chủng
loại
nên
việc
Hoàng Quỳnh Giang
9
Trung 2 - K43G - KT&KDQT
Khoa
luận
tốt
nghiệp
quản
lý chúng khá
phức
tạp,
do đó đòi
hỏi người
quàn lý
phải
có năng
lực
cao và
chi
phí
quản
lý
cũng
phải

cao hơn so
với
các hàng hóa thông thường. Đặc
biệt
vấn đề
đẩu
tư xây
dựng
các công trình xây
dựng
rất
phức
tạp.
vấn đề
kinh
doanh
hay cho
thuê đất đai, các công trình xây
dựng,
nhà ở, vãn phòng
cũng
đòi hỏi cần có
những
nghiên cứu cụ
thể
và
chi
phí cho
quản
lý

cũng
rất
cao.
1.3.
Khái niệm
thị
trường
bát
động sản
Có
nhiều
cách
hiểu
khác
nhau
về
thủ
trường BĐS,
song
dù là cách
hiểu
thế
nào
đi nữa thì
điều quan
trọng
là chúng
ta
cần
hiểu

được bản
chất
của khái
niệm
này.
Tất
cả các
quan
hệ
giao
dủch
về BĐS thông qua
quan
hệ hàng hóa.
tiến
tệ
được
coi
là
quan
hệ
thủ
trường và
tạo
nên
thủ
trường BĐS. BĐS khác
với
các
loại

hàng hóa
khác ờ chỗ chúng không chỉ được mua bán mà còn là
đối
tượng của
nhiều giao
dủch
khác như cho thuê,
thế chấp, chuyển dủch quyển
sử đụng. Do đó. thủ trường BĐS
hoàn
chinh
không
thể
chí là
quan
hệ
giữa
người
mua và
người
bán vé BĐS mà còn là
nơi
diễn
ra các
giao
dủch
liên
quan
đến BĐS như cho thuê,
thế chấp,

bảo
hiểm
và
chuyển
dủch quyền
sử
dụng
BĐS.
Như
vậy, thủ
trường BĐS có
thể
được
hiểu
như
sau:
Thủ
trường BĐS là
tổng
thể
các
giao
dủch
về BĐS dựa trên các
quan
hệ hàng
hóa,
tiền
tệ
diễn

ra
trong
một không
gian
và
thời
gian
nhất
đủnh.
Trong
cách
diễn
đạt
thông
thường,
thủ
trường BĐS được
nhắc
đến là nơi diên ra
các
quan
hệ
giao
dủch
về BĐS,
tại
đó
những người
mua và
người

bán tác động qua
lại
lẫn
nhau
để xác đủnh giá cả và số lượng hàng hóa,
dủch
vụ BĐS được
giao
dủch.
Trong
cách
diễn
đạt
này, khái
niệm
"nơi" không đơn
thuần
là chỉ đủa
điểm
mà
nó bao hàm các yếu tố không
gian
và
thời
gian
khi
các
quan
hệ
giao

dủch
về BĐS
diễn
ra.
1.4.
Đặc điểm
thị
trường
bất
động
sẩn
Hàng hóa BĐS là
loại
hàng hóa đặc
biệt,
khác
với
các
loại
hàng hóa nên thủ
trường
BĐS
cũng
có
những
đặc
điểm
riêng.
Thứ
nhất,

tích cách
biệt
giữa
hàng hóa
với
đủa
điểm
giao
dủch.
Đối
với
hàng
hóa thông thường, đủa
điểm
giao
dủch
thường là ớ nơi
hiện diện
của hàng hóa
giao
dủch,
còn
đối với
hàng hóa BĐS. đủa
điểm
giao
dủch
lại
cách
biệt

với
hàng hóa BĐS
giao
dủch.
Đó là do đặc
điểm
của hàng hóa BĐS: có vủ trí cố
đủnh.
không
thể di
dời
Hoàng Quỳnh
Giang
Trung 2 - K43G - KT&KDQT
Khoa luận
tốt
nghiệp
được. Hoạt
động
giao
dịch
BĐS thường được
giao
dịch
trên các chợ hàng hóa BĐS
ảo.
Các chợ này
rất
đa
dạng,

có
thế
là các
trung
tâm
giao
dịch lớn (chợ
địa
ốc),
cũng
có
thể
là một địa
điểm
nhỏ hẹp
với
các
vật
dụng
đơn sơ
tối thiếu,
cũng
có
thể
tại
nhà
riêng,
tại
nhà hàng, quán
nước,

qua
mạng
internet
đều
tạo
nên chợ
giao
dịch
BĐS.
Quan hệ
giao
dịch
BĐS không
thể kết
thúc
ngay
tại
địa
điểm
giao
dịch
hay chợ
giao
dịch
mà
phải
trải
qua các khâu như:
- Đàm phán
tại

chợ
giao
dịch, cung
cấp cho
nhau
các thõng
tin
về BĐS
giao
dịch.
-
Kiểm
tra
thực
địa đế xác
nhận
có
thực
và
kiếm
tra
độ chính xác cứa thông
tin
về
BĐS.
- Đăng ký pháp lý.
Từ đặc
điểm
này cho thây:
-

Kiểm
soát
thị
trường BĐS không
thế
như
với thị
trường các hàng hóa khác
bày bán trên sạp hàng: tem nhãn,
xuất
xứ
nguồn gốc,
chất
lượng
mà
phải
thông
qua quan
hệ đăng ký pháp lý
bắt buộc.
- Quan hệ
giao
dịch
BĐS không
thể
tiến
hành
trong
một
thời

gian
ngắn,
do đó
dễ
gặp các biên cố cứa
thực
tiễn
như
biến
động cứa giá
cả,
thay
đổi
cùa pháp
luật
hay
sự
thay
đổi
cứa các
điều
kiện
môi
trường
Điều
đó
buộc
các bên
phải
ấn định

quan
hệ
giao
dịch
trong
một
thời
điểm
nhất
định,
thời
gian diễn
ra
các khâu cứa quá
trình
giao
dịch
càng kéo
dài,
tính
rứi
ro càng
cao,
do vậy muốn nâng cao
tỷ
lệ
thành
cóng cứa các
giao
dịch

BĐS thì
điều quan
trọng
là tìm các
giải
pháp rút
ngắn
khoảng
thời
gian diễn
ra
các khâu cứa quá trình
giao
dịch.
- Mọi
đối
tượng
tham
gia
vào
thị
trường BĐS đều
phải
trải
qua đầy đứ các khâu
giao
dịch
trên. Đó là
điều
có tích

chất
bắt buộc đối với thị
trường BĐS chính
thức,
có
kiểm
soát cứa Nhà
nước.
Thứ
hai.
thị
trường BĐS
thực chất
là
thị
trường
giao
dịch
các
quyền
và
lợi
ích
chứa
đựng
trong
BĐS. Đặc
điểm
này do đặc
điểm

cứa đất đai quy
dinh.
Đặc
điếm
cứa
đất đai là không hao mòn hay không mất đi
(trừ
các trường hợp đặc
biệt)
và
người
có
quyển
sờ hữu hay có
quyền
sử
dụng đất
đai không sử
dụng đất
đai như các
hàng hóa khác.
Điều
mà họ mong muốn là các
quvền
hay các
lợi
ích do đất đai
mang
lại.
Do đó.

khi
xem xét giá cả đất đai. không
thể
xác định giá
trị
cứa nó như
Hoàng Quỳnh Giang
li
Trung 2 - K43G - KT&KDQT
Khoa
luận
tót
nghiệp
xác định giá
trị của
hàng hóa thông thường mà
phải
xác định dựa trên khả năng
sinh
lợi
của đất
đai và
khả
năng
sinh
lợi
của vốn
đầu
tư
vào

đất
đai.
Thứ
ba, thị
trường BĐS mang tính vùng và lính khu vực sâu
sắc.
BĐS có đặc
điểm
là
không
thể di dời
được,
gắn
liền
với
những
điều
kiện tự
nhiên,
kinh
tế.
xã
hội
của
tạng
vùng,
tạng
khu
vực.
Do

đó,
cung
và cẩu BĐS ở các
vùng,
các khu vực
rất
phong
phú và đa
dạng,
tạ
số
lượng,
kiểu
cách,
mẫu mã.
chất
lượng đến quy mô và
trình độ phát
triển.
Mạt khác, BĐS còn có đặc
điểm
là phụ
thuộc
vào tàm
lý.
tập
quán,
thị hiếu,
do
đó,

mỗi
vùng,
mỗi khu
vực
cũng
có
những
đặc trưng riêng về
cung
và cẩu BĐS.
Người
ta
không
thể di dời
BĐS
tạ
nơi này
sang
nơi khác.
cũng
như
không
thể di
chuyển
lãm
lý, tập
quán
thị hiếu tạ
vùng
này,

khu vực này
sang
vùng
khác,
khu vực
khác,
do
đó, thị
trường BĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu
sắc.
Thực
tế cho thấy, thị
trường BĐS ở các đõ
thị,
ờ các vùng đang
trong
quá trình đô
thị
hóa,
ở các
trung
tâm
kinh
tế,
chính
trị,
văn
hóa,
du
lịch

thường có quv mô. trình
đọ phát
triển
cao hơn so
với
các vùng khác.
Tạ
đặc
điểm
này cho
thấy
sự
biến
động các
quan
hệ
giao
dịch
BĐS thường chì
diễn ra
ở
tạng
vùng,
quan
hệ
cung
cầu giá cả BĐS
chỉ
ảnh hưởng
trong

một vùng.
mội
khu vực
nhất
định,
ít
có ảnh hưởng
hoặc
ảnh hưởng
rất
chậm đến
thị
trường
BĐS các vùng, các khu vực khác.
Đổng
thời,
nghiên cứu
thị
trường BĐS
phải
đặt
chúng
trong
tạng
vùng,
tạng
khu
vực,
gắn chúng
với

các
điều
kiện
thiên
nhiên,
kinh
tế,
chính
trị,
xã
hội
của
vùng,
của khu vực.
Không
thế lấy
quan
hệ
cung
cẩu
hay giá
cả
BĐS
của
vùng
này. khu vực
này áp
dụng
cho
vùng

khác,
khu vực
khác.
Thứ
tư,
thị
trường BĐS là
thị
trường không hoàn
hảo.
Mặc dù
thị
trường BĐS
có
nội
dung
rất
phong
phú nhưng
là thị
Irường không hoàn
hảo.
Sớ
dĩ
như
vậy
là do
các thông
tin
về hàng hóa BĐS

trong thị
trường không đầy đủ và phố
biến
rộng
rãi
như các
loại
hàng hóa
khác.
Sự
so
sánh
giữa
các BĐS cùng
loại
khó chính xác
vì
các
tiêu chí đánh giá BĐS không chính xác như
đối với
các
loại
hàng hóa khác (các
kết
cấu
công
trình,
chất
lượng công
trình,

vẻ đẹp
kiến
trúc,
vị
trí địa lý
đểu được đo
lường
một cách tương
đối.
khó chính
xác).
BĐS mang tính vùng và khu
vực.
chúng
không
liền
kể
nhau
và không
phải
bao
giờ
cũng
tìm được BĐS cùng
loại
để so sánh
cạnh
tranh
một cách đầy
đù.

Hơn
nữa.
số lượng
người
tham
gia
cung
và cầu về mỗi
loại
BĐS
đểu
có
số
lượng
nhò.
không đảm bảo tiêu
chí cho
cạnh
tranh
hoàn hảo.
Hoàng Quỳnh
Giang
12
Trung 2 - K43G - KT&KDQT
Khoa luận
tốt
nghiệp
Đặc
điểm
này dẫn đến nhưng vân đề sau:

- Giá cả BĐS không hoàn toàn là giá cả
cạnh
tranh
hoàn hão.
trong nhiều
trường
hợp là giá sàn phẩm đơn
chiếc,
do
đó,
người
bán có
lợi
thế
độc
quyền,
nhờ đó
có
thể thu lợi cao.
Giá cả độc
quyền
luôn
mang
lại
lợi
ích cao cho
người
có
quyền
đối với

BĐS.
- Khi giá cả
biến
động tăng, tính độc
quyền
cùa
người
cung
cũng
làm tăng
thêm làm giá cả BĐS sẽ được đẩy lên cao
tạo
nên
những
cơn
sốt
về giá. Thị trường
BĐS càng sôi
động.
càng dễ
tạo
nên các cơn
sốt
của BĐS.
Thứ năm,
cung
về BĐS
phản
ứng chằm hơn so
với biến

động về cẩu và giá cả
BĐS.
Đối
với
các hàng hóa thông
thường,
quan
hệ
cung
cầu và giá cá thường
diễn
ra
theo
quy
luằt
chung
là: khi
cầu tăng đầy giá
lẽn
sẽ kích thích tăng
cun"
cân
bằng
với
cầu
và giá
lại
quay
trử
lại

mức cân
bằng.
Tuy nhiên, đôi
với
hàng hóa BĐS.
khi
cầu
tăng,
cung
BĐS không
thế
phản
ứng tăng
nhanh
như các
loại
hàng hóa khác. Đó là
do
đặc
điếm
cùa BĐS là
thời
gian
để
lạo ra
chúng thường là lâu vì để xây
dựng
các
công trình xây
dựng

cần
phải
có
thời
gian
đê tìm
hiểu
mọi thõng
tin
về đất
đai,
làm
thủ
tục
chuyển
nhượng,
xin
phép xây
dựng,
thiết
kế,
thi
công
Sự
phản
ứng của
cung
không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biên động cùa giá cả
theo
hướng

tăng
lẽn,
hình thành
những
cơn
sốt
giá BĐS. Do vằy Nhà nước cần
phải
can
thiệp
nhằm
điều
chỉnh
quan
hệ
cung
cầu về BĐS. đạc
biệt
là có các
giải
pháp để
bình ổn
thị
trường BĐS, hạn chế và
kiểm
soát sự
gia
tâng của cầu vé BĐS không
chính đáng (như nạn đầu cơ
sinh ra

cẩu già
tạo)
Thứ
sáu, thị
trường BĐS là
thị
trường khó thâm
nhằp.
sờ dĩ như vằy là vì hàng
hóa BĐS không bầy bán trên
thị
trường như các
loại
hàng hóa khác.
người
mua và
bán BĐS không có cơ
hội
và đủ lượng thông
tin
để
lựa
chọn
được
thị
trường
với
BĐS
cân
giao

dịch.
Hơn
nữa.
vì BĐS thường có giá
trị lớn.
người
mua và bán BĐS thường
ít có
kinh
nghiệm
trong giao
dịch
đối với
loại
hàng hóa này,
khi giao
dịch
lại phải
hoàn
tất nhiều thủ tục,
do đó
đối với
cả
người
mua
cũng
như
người
bán đều mất
rất

nhiều
công sức để tìm
hiếu thị
trường,
tìm
kiếm
thông
tin.
Do
vằy, khi thực hiện
các
giao
dịch
trên
thị
(rường BĐS. cần
phải
có các nhà tư
vấn,
môi
giới,
đó là
những
người
được đào
tạo
cơ
bản.
có
kiến thức kinh

doanh,
am
Hoàng Quỳnh Giang Trung 2 - K43G - KT&KDQT
Khoa luận
tốt
nghiệp
hiếu
pháp
luật,
nhiều kinh
nghiệm.
Với sự
tham
gia
của
họ.
các
giao
dịch
BĐS sẽ dẻ
dàng hơn. Thực
tế
cho
thấy
nếu
lực
lượng tư vấn môi
giới
kém phát
triển

(hì sự vận
hành cùa
thị
trường BĐS sẽ kém
hiệu
quả,
chi
phí
giao
dịch
BĐS sẽ cao. Do đó.
phải coi
lư
vấn,
môi
giới
(rong giao
dịch
BĐS là một
nghề
chuyên
nghiệp,
độc
lập.
Ngoài
việc
tổ
chức
các
tổ

chức
tư
vấn,
mói
giới
thõng thường, cẩn phát huv
vai
trò
của
các
tổ
chức
tín
dụng
trong
tư
vấn,
môi
giới
giao
dịch
BĐS vì chính các tổ
chức
này
khi thực hiện
nghiệp
vụ cho vay đã có
những
bước
thẩm

định pháp lí cẩn
thiết
và định giá BĐS.
Thứ bảy,
thị
trường BĐS
chịu
sự
chi phối
của yếu
tố
pháp
luật.
BĐS là
loại
tài
sản
có giá
trị lớn,
do đó
việc
quản
lí
của Nhà nước
đối với
chúng
bằng
pháp
luật
là

cơ sở để đảm bảo an loàn cho các
giao
dịch
BĐS. Mọi BĐS đều được Nhà nước quàn
lí
như đăng
kí,
cấp
giấy
chứng
nhận
quyền
sở
hữu,
quyền
sử
dụng
cũng
như các biên
động
của chúng. Mọi
giao
dịch
BĐS
phải
có sự giám sát của Nhà nước. đặc
biệt
trong
khâu đăng kí pháp
lý.

Sự (ham
gia
của Nhà nước vào
thị
trường BĐS thông qua
yếu tố
pháp
luật
sẽ làm cho
thị
trường BĐS ổn định và an toàn hơn. BĐS được đăng
kí pháp lý
theo
đúng pháp
luật
sẽ có giá
trị
hơn, chúng được
tham
gia
vào
tất
cà các
giao
dịch,
mua bán,
chuyển
nhượng,
trao
đổi,

cho thuê, thế
chấp,
góp vốn liên
doanh,
cổ
phẩn
Hơn nữa,
thống
qua kiêm soát
thị
trường BĐS. Nhà nước lăng
được
nguồn
thu
ngán sách
từ thuế
đôi
với
các
giao
dịch
BĐS.
Thứ tám,
thị
trường BĐS có mối liên hệ mật
thiết
với thị
trường
vốn.
Đặc

điểm
này bắt
nguồn
từ đặc
điểm
của BĐS là có giá
trị lớn,
do đó. mọi
giao
dịch
đẩu tư
kinh
doanh
BĐS đòi
hỏi
một lượng vốn
lớn.
Lượng vốn này, được huy động từ
thị
trường
vốn.
Thực
tế
cho
thấy
nếu không có một
thị
trường vốn phát
triển
lành

mạnh
và ổn định.
thị
trường BĐS
cũng
không
thể
phát
triển
ổn định và lành
mạnh
được.
Những
khủng
hoàng tài chính trên
thế
giới
đều dẫn đến sự
khủng
hoảng
của thị
trường
BĐS. Khi BĐS
sụt
giá
nhanh
sẽ dẫn đến sụ
gia
tăng các
khoản

nợ khó đòi.
bởi thế,
các
tổ
chức
tài chính tín
dụng
có
thể
bị phá sản.
Thứ
chín.
thị
trường BĐS là
thị
trường mà
việc
tham
gia
hoặc
rút ra khái thị
trường
là
vấn
để khó
khăn,
phức
tạp
và
cẩn

phải
có
nhiều
thời
gian.
sở
dĩ
như
vậy
là
vì BĐS thường có giá
trị lớn,
người
mua trên
thị
trường này không đỏng,
việc
mua
bán không
thể
đơn
giản
và
nhanh
chóng như
đối với
các
loại
hàng hóa khác. BĐS là
Hoàng Quỳnh Giang

14
Trung 2 - K43G - KT&KDQT
Khoa
luận
tốt
nghiệp
những
yếu
tố vật
chất
lâu
bền,
khó
chuyển
đổi
công năng và tính
chất,
do vậy không
dễ
dàng gì
thay đổi
định hướng đầu tư
khai
thác các công trình BĐS. Đặc
điếm
này
đòi
hỏi
những
nhà đầu tư

tham
gia thị
trường BĐS
phải
xác định hướng đầu tư dài
hạn,
đổng
thời
phải
tính toán mối
quan
hệ
giữa
chu kì
kinh tế
và
tuổi
thự vật
lý để
quyết
định hướng đầu tư.
2.
Đạc
điểm
kinh
doanh
bất
động sản
2.1. Lợi
nhuận

Kinh
doanh
BĐS là ngành mang
lại
một
lợi
nhuận
khổng
lổ.
Đặc
biệt
trong
giai
đoạn
hiện nay,
đầu tư xây
dựng
căn hộ
chung
cư ờ
Việt
Nam đang là
lĩnh
vực mang
lại
"siêu
lợi
nhuận".
Nhà ở càng cao cấp càng có cơ
hội

đặt giá cao và
lợi
nhuận
do đó càng cao.
Không
phải
ngẫu
nhiên mà hầu
hết
các chủ đầu tư đều
quan
lãm đến phân khúc
thị
trường
nhà
chung
cư cao
cấp.
Kinh
doanh
thì
phải
có
lời
nhưng
trong
trường hợp cụ
thể
này,
lợi

nhuận
của các chủ đầu lư quá
cao,
lên
tới
100-200%.
gấp 5
lần lợi
nhuận
thông thường
trong
lĩnh
vực xây
lắp.
Có
thể lấy
Công ty BĐS Hoàng Anh Gia
Lai
làm ví
dụ.
Báo cáo
lợi
nhuận
trước
thuế
của công
ty trong
quý Ì năm 2006 là 780 tí
VND
(48,8

triệu
USD).
Trong
cả năm, công
ty
đã đạt
lợi
nhuận
2,5 nghìn
tỉ
VND
(156,3
triệu
USD).
Thị
trường BĐS
tại
các thành phố
lớn
luôn sôi động, chính vì
thế
mà
lợi
nhuận
sinh ra
ở các thành phố này là
rất lớn.
Năm
2007,
cơn

sốt
BĐS đã mang về cho các
chủ
dự án các
khoản
lợi
nhuận
rất cao. Tại
Hà
Nội.
nhà
đất,
giá (huê văn phòng và
mạt
bằng
kinh
doanh
trờ
nên vô cùng nóng báng. Thống kê cùa công
ty
CB
Richarl
Ellis
Việt
Nam cho
thấy, thị
trường văn phòng ở Hà
Nội từ
đầu quý 3 năm 2007 đến
nay

luôn
trong
tình
trạng
"cháy hàng". Hệ số sử
dụng
các vãn phòng
hạng
A và B
vẫn
ở mức
cao,
đạt
99,7%.
Riêng cao ốc
hạng
A mới gồm Paciíic
place
và
Opera
Business
Centre
đã cho thuê 100%. Cẩu về vàn phòng
hạng
A vẫn
tiếp
tục
tăng do
nhu
cầu thành

lập
vãn phòng mới của các công ty đa
quốc
gia
và sự mở
rộng
vãn
phòng cùa các công
ty Việt
Nam.
Trong
khi
đó, giá BĐS
cũng
ở mức cao đến chóng
mặt. Tại
khu đô
thị
An Khánh - Vãn Canh,
những
lô
biệt
thự
được
giao
bán
với
giá
trung
bình 4 - 5 tỷ đổng. Dãy căn hộ

chung
cư cao cấp The maner ở
trung
tám Hà
Nội,
Im
2
cũng
có giá
khoảng
1900 đến 2200 USD. Chỉ
với
vài ví dụ như vậy chúng
Hoàng Quỳnh
Giang
Trung 2 - K43G - KT&KDQT
Khoa
luận
tốt
nghiệp
ta
cũng
có
thể
thây, các chủ đất
thu
được
lợi
nhuận
như

thế
nào
khi
đầu tư vào
lĩnh
vực
BĐS.
nhất
là
trong
giai
đoạn
thị
trường BĐS đang phát
triển
sôi động.
(Theo

Có thể nói, BĐS là một
lĩnh
vực
tiềm
ẩn
nhiều rủi ro.
Tuy nhiên,
rất nhiều
người
vẫn đang dồn sức vào
thị
trường này. đó là do sự hấp dẫn của các

khoản
lợi
nhuận
mà BĐS có
thể
mang
lại.
Không
chi
quan
trống với
các cá nhân. BĐS
cũng
đóng góp một
phần
không nhỏ vào
lợi
ích của cả
quốc
gia.
Các
khoản
thu
ngân sách
có liên
quan
đến nhà.
đất
hàng năm
đạt

bình quân 20000
tỉ
đồng. BĐS là tài sản
lớn
cùa mỗi
quốc
gia.
Tỷ
trống
BĐS
trong
tổng
cùa
cải
của xã
hội
luôn đóng một
vai
trò
quan
trống,
góp
phần
tăng trường nền
kinh tế, tạo
sự phát
triển
cơ sớ
vật chất
cũng

như nâng cao điều
kiện
sông cho mối
người.
2.2. Rủi ro
Thị
trường BĐS mang
lại
một
lợi
nhuận
vô cùng
lớn
song
tất yếu.
bản thân nó
lại
tiềm
ẩn một
rủi
ro
rất cao.
Những
rủi
ro này có
thể
đe
dốa,
kéo lùi sự phát
triển,

thậm
chí
có
thế
gây
ra
khủng
hoảng
cho thị
Irường
BĐS
Việt
Nam.
Một
đặc
điểm
rất
quan
trống trong
hoạt
động
kinh
doanh
BĐS đó là cái
người
ta
đầu tư vào không
phải
là giá
trị

thực
tại
mà là tính
tiềm
năng
trong
giá
trị
tương
lai
nên
nguy
cơ
rủi
ro là
rất lớn.
Chỉ
trong
một
thời
gian
ngắn,
giá BĐS có
thể
tăng
lên chóng mặt nhưng
cũng
có
thể sụt
giá

rất
nhanh
tùy
theo
những
biến
động của
thị
trường
và
những
yếu tô ảnh hưởng
trực
tiếp
đến
thị
trường BĐS.
Trong
khi
đó, các
chủ
đẩu lư thường vay một
khối
lượng vốn
lớn
từ các
NHTM
với
kì hạn vay hàng
chục

năm. Nếu
thị
trường BĐS biên động không
ngừng,
các nhà đầu tư
rất
dễ lâm
vào tình
trạng
phá
sản,
không
thể trả
được nợ cho ngân hàng.
Trước
hết,
các nhà
kinh
doanh
BĐS
phải
đối mặt
với
nhóm
rủi
ro đến
lừ
bên
trong,
đó là

những
rủi
ro do chính
nội tại thị
(rường BĐS mang
lại.
Thị trường BĐS
vốn rất
nhạy
cảm. Điều đó
rất
dễ gây ra một số
hiện
tượng thường gặp
trong kinh
doanh
BĐS. Trước
hết phải
nói đến là
hiện
lượng "đóng băng" của
thị
trường BĐS.
Nguyên nhân của
hiện
tượng này trước
hết
là do giá BĐS đã bị đẩy lên quá cao so
với
thu

nhập
và sức mua có khả năng
thanh
toán của
người
dân
cũng
như các
doanh
nghiệp
có nhu cầu về BĐS. Giá BĐS tăng quá cao do
nhiều
nguyên nhân. Có nguyên
nhân là do bản thân
thu
nhập
và sức mua có khả nàng
thanh
toán của
người
dân và
Hoàng Quỳnh
Giang
16
Trung 2 - K43G - KT&KDQT
Khoa
luận
tối
nghiệp
doanh

nghiệp
có
nhu cầu
về BĐS
tăng lên.
Có
nguyên nhân
là do
trong
dãn cư có
một
bộ
phận
có
thu
nhập
tăng
đột biến
do
tham
nhũng,
buôn
lậu, rửa
tiền
vì rửa
tiền
vào
BĐS
là "kín đáo"
nhất.

Và
một nguyên nhãn
quan
trọng
không thê không
nhắc
đến
là tình
trạng
đẩu
cơ
diễn ra
phổ
biến trong
hoạt
động
kinh
doanh
BĐS.
Nếu
đầu
cơ
chỉ
là
mua
không dùng
mà
bán
lại
thi

đó
là quy
luật
bình thường của
thị
trường.
Trưực
khi
đầu cơ, nhà đầu cơ
cũng
là
những
người
mua
thông
thường.
Người
bán
rất
cấn kiểu
người
mua này vì
nhiều khi
chưa
có
người
dùng nhưng
đã có
rất nhiều
người

mua. Trên
thực
tế
có
chuyện
nhiều
nhà đầu tư
lấy
danh
nghĩa
vay
tiền
để xây
dựng
chung
cư,
làm
dự án nhà
ờ
nhưng sau
khi
giải
ngân
lại
lấy
liền
đi
mua
BĐS
để

đầu
cơ, sau
đó
lại
lấy
cự làm dự án
để
tiếp
tục
vay
tiền
của ngân hàng. Hành
vi
này
có ảnh hưởng
rất lựn
đến giá của
BĐS
vì
nó
nâng giá
BĐS
lên
một mức độ
chóng
mặt
do
hiện
tượng
BĐS

sốt "ảo",
có
nguy
cơ
sụt
giảm
bất
cứ lúc nào
trong
tương
lai.
Ngoài
những
hiện
tượng
xuất
phái
từ
bẽn
trong thị
trường BĐS.
kinh
doanh
bất
động
sản còn
phải đối
mặt
vựi
những

rủi
ro đến
từ
bên ngoài.
Đó
là các chính sách
của
nhà
nưực về
quản
lý
hoạt
động
kinh
doanh
BĐS,
những
ảnh hưởng tiêu cực từ
nền kinh tế
thê
giựi.
Trên
thực
tế,
các chính sách
quản
lý
vĩ
mõ
nếu không

bám sát
được
tình hình
thị
trường
cũng
như
những
biến
động không
ngừng
của
hoạt
động
kinh
doanh
BĐS
thì
sẽ
ảnh hưởng
rất lựn
đến
thị
trường này. Một điều
luật
ban ra
cũng
có
thể
làm

gián đoạn
thị
trường,
khiến
các
nhà
kinh
doanh
BĐS
phái
lao
đao.
Thêm vào đó, ảnh hưởng của nền
kinh tế tài
chính
thế
giựi
đang là một vấn
đề
bức
xúc không chỉ
đối vựi
Nhà
nưực
mà
còn
đối vựi
các
doanh
nghiệp

trong
nưực,
nhất
là các
doanh
nghiệp
kinh
doanh
BĐS.
Các
ngân hàng luôn
có
ảnh hưởng
rất lựn
đến
hoạt
động
kinh
doanh
BĐS,
trong khi
đó
một động thái điều
chỉnh
của
NHNN
trưực
những
biến
động của tình hình

kinh tế thế
giựi
có
thể
làm
thị
trường
BĐS
phái đối
mặt vựi
những
khó khăn như
thiếu
vốn,
không
tiếp
tục
triển
khai
được các dụ
án
vựi
chi
phí lên
tựi
hàng ngàn
tỉ
đổng.
Các
doanh

nghiệp
vì
thế
mà có
thể
phá sản
trong
chóp
mắt,
ảnh hưởng
rất lựn
đến nền
kinh tế trong
nưực.
Có
thể lấy
một ví
dụ, khi
NHNN
hạn chế cho vay
kinh
doanh
BĐS,
các
doanh
nghiệp
đã
phải
chịu
rất nhiều

rủi
ro.
Thị
trường
BĐS
đóng băng
giai
đoạn
2005-2006
đã làm tê
liệt
gần
7000
doanh
nghiệp
kinh
doanh
BĐS
trên
cả
nưực.
rất nhiều
doanh
nghiệp
đã
bị
phá
sản.
Không nhưng
thế, thị

trường
BĐS
tê
ịlĩệt
!
côn
kéo
theo
hàng
loạt
các
hoạt
động
về
Hoàng Quỳnh
Giang
17
Trung
2
-
K43G
-
Kr&KDQT
Khoa
luận
tốt
nghiệp
dịch
vụ,
môi

giới,
xây
dựng cũng
như
đời sống
của
rất nhiều
người
dân bị ánh
hường.
Bản thân các ngân hàng
khi
cho vay
cũng
phải
chịu
hậu quả nếu
thị
trường
BĐS
biến
động
tiêu
cực.
Hàng ngàn
tỷ
đồng
bị
chôn vào các dự án BĐS.
Nhiều

ngân
hàng không
thu
được nợ
từ
các
doanh
nghiệp
kinh
doanh BĐS,
tý
lệ
nợ xâu tăng
len
từng
ngày.
Năm
2005, tỷ
lệ
nợ xấu đã tăng lên con số
17.500
tỷ
đồng và con số ấy
còn chưa
dừng
lỉi
những
năm
sau
đó.

(Theo

Như vậy có
thể thấy,
những
biến
động
trong thị
trường BĐS có
thể
đem đến
những
rủi
ro
vô cùng
lớn
không chí
với
các
doanh
nghiệp
mà còn
với
toàn bộ nền
kinh
tế.
Rất
có
thể
chỉ

một
biến
động tiêu cực
trong lĩnh
vực BĐS
cũng
có
thể khiến
nền kinh tế
suy
thoái nếu
khống
có
những
chính sách
điều
tiết
hợp lý và
kịp
thời
lừ
các nhà quàn lý
vĩ
mô.
2.3.
Những
yếu
tố
ảnh hưởng đến
hoạt

động
kinh
doanh
bất
động
sản.
2.3.1.
Các
chính sách
quản
lý vĩ
mô của Nhà nước
Như đã phân tích ở
trên,
thị
trường BĐS có
nhiều
đặc
điểm
riêng nhưng đáng
kể
nhất
là các đặc
điểm
cơ bản như:
thị
trường không hoàn
hảo, cung
phàn ứng
chậm hơn so

với cầu,
thiếu
thông
tin
thị
trường;
chịu
sự
chi phối
cùa pháp
luật
và
nhà
nước.
Chính
những
đặc
điểm
cơ bán đó đã gây ra
những
khuyết
tật
của
thị
trường
BĐS và do đó gây
ra những
ảnh
hường
tiêu cực đôi

với những người
kinh
doanh
BĐS. Những thông
tin
trên
thị
trường thường không công
khai,
không
sẵn
có.
thiếu
đổng
bộ, giữa
người
mua và
người
bán thường có
những
thông
tin
không
giống
nhau.
Những
người tham
gia
trên
thị

trường thường
thiếu
cả
những
thông
tin
tầm vĩ
mô như
quy
hoỉch,
thông
tin
tác
nghiệp,
và đặc
biệt
là
họ chưa
thật
đầy đủ
thống
tin
về
pháp
luật
trong
hoỉt
động
kinh
doanh

BĐS.
Kinh
nghiệm của
nhiều
nước trên
thế
giới
cho
thấy.
những
khùng
hoảng
kinh
té
tài
chính thường đi đôi
với
khủng hoảng
của
thị
trường BĐS. Thông thường
khi
xảy
ra
khủng hoảng
chính là lúc
thị
trường BĐS "đóng băng". Vốn đầu tư vào BĐS
thường
là

rất
lớn.
Khi cung vượt
quá
cầu,
hàng hóa BĐS không bán
được.
gánh
nặng
lãi
suất
ngân hàng đè
nặng
lên các nhà
kinh
doanh.
Không
thể
cứ để BĐS nằm đó,
"đóng băng" như
vậy
trong khi
vốn vay ngân hàng đã đến
kì
thanh
toán
hoặc
tiền
lãi
ngân hàng

từng
ngày tăng
lên.
các nhà
kinh
doanh
thiếu
vốn
phải
chấp nhận
bán rẻ
Hoàng Quỳnh
Giang
18
Trung 2 - K43G - KT&KDQT
Khoa luận tốt nghiệp
để trả vốn vay, và không ít trường hợp bị ngân hàng phái mại. Tinh hình đó dẫn đến
tình trạng nền kinh tế tiêu điều, nhiều nhà kinh
doanh
BĐS bị phá sản.
Những khuyết tật trên đối với thị trường BĐS không thể tự từng
người
khắc
phục
được. Chúng đòi hỏi phải có sự
quản
lý, điều
tiết
cộa Nhà nước vì lợi ích
chung

cộa nền kinh tế. Vai trò cộa Nhà nước
trong
việc điều
tiết
thị trường BĐS thế hiện
trước hết
trong
các chộ trương, đường lối chính sách cộa Đàng và Nhà nước về phát
triển
thị trường BĐS.
Cũng
nhờ sự cho phép xuất hiện các
quan
hệ
giao
dịch
về BĐS.
các văn bản pháp luật cùa Nhà nước đã tạo ra một hành
lang
pháp lý đế các
giao
dịch
về đất đai trở thành các
quan
hệ
giao
dịch
công khai,
trong
khuôn khổ

kiếm
soát cộa Nhà nước trở thành thị trường BĐS chính Ihức. Vai trò duy trì, điểu
tiết
cộa
Nhà nước đối với thị Irường BĐS còn được thể hiện
trong
việc Nhà nước
kiểm
soát
việc sử
dụng
đất đai đúng mục đích,
thực
hiện duy trì. bảo vệ, bồi bổ, cải tạo, sù
dụng
và khai thác hợp lý đất đai một cách có hiệu quả,
tiết
kiệm.
theo
một định
hướng ổn định lâu dài.
Có
những
chính sách
quản
lí vĩ mô hiệu quà và hợp lý. phù hợp với xu hướng
phát
triển
cộa thị trường sẽ tạo một điều
kiện

vô cùng
thuận
lợi để thị trường BĐS
khống
ngừng
phát
triển.
Ngược lại, nếu hệ
thống
chính sách chưa phù hợp, chưa
hiệu
quả sẽ tạo ra
những
bước ngăn trở rất lớn đến sự phát
triển
cộa thị trường BĐS.
Trên
thực
tế, thị trường BĐS còn
hoạt
động
mang
nhiều tính (ự phát và dễ bị tổn
thương do một sô yếu tố vĩ mô vân chưa
thực
sự có hiệu quà như: hệ
thống
pháp luật
chưa đổng bộ; hệ
thống

ihuế chưa được đổi mới; hệ
thống
đăng kí BĐS đang bị
chia
cắt; chưa độ điểu
kiện
để có hệ thông
quản
lý công khai. minh
bạch;
chưa độ dễ
dàng
trong
thực
hiện quyền thê
chấp,
bảo lãnh, góp vốn
bằng
BĐS tăng
nguồn
vốn
đẩu tư phát
triển
từ chính vốn
tiềm
ẩn
trong
BĐS; chưa huy động được
tiền
tiết

kiệm
cộa nhân dân vào đầu tư BĐS; quy
hoạch
sử
dụng
đất còn yếu kém; hệ
thống
cơ
quan
quản
lý, cán bộ
quản
lý còn nhiều bất cập, chưa
phục
vụ tốt nhân dân; còn
nhiều sai
phạm
trong
áp
dụng
pháp luật mới về đất đai
Trong
tất cả các yếu tố trên, hệ
thống
pháp lý là một nhân tố đặc biệt
quan
trọng ảnh hưởng rất lớn đến sự thành bại cộa các
doanh
nghiệp
kinh

doanh
BĐS.
Một
hành
lang
pháp lý chưa đầy độ và chưa độ
mạnh
đã gây ra sự thiếu
thống
nhất
tổng thể để điều
chỉnh.
Các cơ chế chính sách với
những
chồng
chéo, thiêu hút và
Hoàng Quỳnh Giang Trung 2 - K43G - KT&KDQT