Báo cáo thẩm định giá Bất động sản Biệt thự số 9 ngách 29 ngõ 376 Đường Bưởi, Q. Ba Đình

BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GÍA BẤT ĐỘNG SẢN
Đ/C: Số 9 ngách 29 ngõ 376 Đường Bưởi, Q. Ba Đình, Hà Nội
Loại BĐS: Biệt thự
Khách hàng yêu cầu: Ông Phan Việt Hùng
Điện thoại: 098.321.2614
Mục đích thẩm định: Để vay vốn
Thời điểm thẩm định: 12/01/2010
Những đánh giá của chúng tôi được dựa trên Giá Trị Thị Trường Giao
Dịch mà chúng tôi đã xác định với ý tưởng " Giá tốt nhất cho việc định giá bất
động hữu bất động sản một cách hợp lệ" trên thực tế xem xét một cách khách
quan vô điều kiện một số cơ sở hợp lý như nhau:
- Trước ngày định giá đã có một khoảng thời gian hợp lý (theo nhận xét
tình trạng bất động sản và tình hình thị trường) thực hiện việc tiếp thị;
- Xem xét giá cả, điều kiện cho hoàn tất một thương vụ giao dịch bất động
sản;
- Tình hình thị trường, trị giá và những trường hợp khác được xem xét
trước ngày cung cấp các đề xuất giá bất động sản nói trên cho khách hàng;
- Không có một ảnh hưởng bên ngoài nào tác động để thực hiện việc mua bán nhằm
được hưởng thụ với một quyền lợi đặc biệt.
I/ Căn cứ thẩm định giá:
1/ Căn cứ pháp lý:
Việc định giá bất động sản căn cư vào tiêu chuẩn định giá quốc tế và các văn bản
pháp quy do nhà nước Việt Nam cũng như các cấp thẩm quyền địa phương ban
hành.
- Căn cứ Mục 3 Chương II Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTV QH ngày
10/05/2002 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quy định về thẩm định giá.
- Luật đất đai 2003 ngày 26/11/2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất
Đai
- Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003
- Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 10/05/2002 của UBTVQH

1
khóa 10
- Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của chính phủ quy định chi tiết
thi hành pháp lệnh giá.
- Nghị định số 101/NĐ-CP ngày 16/11/2005 của chính phủ về thẩm định giá;
- Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của chính phủ về quản lý dự án
đầu tư xây dựng công trình;
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của chính phủ về sửa đổi bổ
sung một số điều của nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai;
- Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của bộ trưởng bộ tài chính về
việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (Đợt 2)
- Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo quyết định số 682/BXD-
CSXD ngày 14/12/1996 của bộ trưởng bộ xây dựng.
- QĐ số 62/2008 QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2008 của UNND Thành phố
Hà Nội về khung giá các loại đất thực hiện Nghị định số188/2004 NĐ-CP ngày 16
tháng 11 năm 2004 của Chính phủ trên địa bàn Thành phố Hà Nội
2/ Các căn cứ khác:
- Căn cứ việc đánh giá thực tế bất động sản của khách hàng.
- Căn cứ vào dữ liệu mua bán của chúng tôi tập hợp với hàng ngàn giao dịch trên
toàn Thành phố để làm cơ sở nhận định đánh giá.
- Kinh nghiệm của đội ngũ chuyên viên của một Công ty chuyên đầu tư và kinh
doanh trong lĩnh vực Bất động sản.
- Căn cứ vào sự hài lòng về tính chính xác các đánh giá của Công ty từ khách
hàng đã từng thực hiện dịch vụ định giá bất động sản, để có thể xây dựng cơ sở về
giá hợp lý của Bất động sản trong giao dịch; Chúng tôi đã xem xét dựa vào các thông
tin mà khách hàng đã cung cấp như: các văn bản luật, các công trình kiến trúc phụ,
chứng nhận sở hữu, diện tích đất và diện tích xây dựng, phương án xây dựng, và tất
cả vấn đề có liên quan. Chu vi kích thước bao gồm trong bảng đánh giá được đưa
vào các thông tin trong tài liệu mà chúng tôi được cung cấp vì vậy chỉ là gần đúng.
Chúng tôi không có lý do gì để nghi ngờ tính trung thực và chính xác của các thông

tin mà khách hàng đã cung cấp cho chúng tôi.
Báo cáo này chỉ dành riêng cho quý khách hàng. Các thông tin được cung cấp
2
trong tài liệu chỉ làm cơ sở tham khảo và định hướng cho khách hàng và các đối
tượng có liên quan trong giao dịch bất động sản có thể đi đến một quyết định chính
xác hơn về giá trị giao dịch của bất động sản, thời gian có hiệu lực của báo cáo này
là (03 tháng) kể từ ngày chúng tôi lập báo cáo này.
II/ Đặc điểm tài sản thẩm định:
1/ Đặc điểm kinh tế kỹ thuật:
2/ Đặc điểm về vị trí:
- Nằm trong khu biệt thự biệt lập, dân trí cao, an ninh và môi trường sống rất tốt.
Ít có lợi thế kinh doanh, có thể dùng làm văn phòng làm việc.
- Giao thông thuận tiện: Ngõ 376 Đường Bưởi nối thông với Phố Vĩnh Phúc và
Phố Đội Nhân
- Tiện ích xã hội đầy đủ, thuận tiện giao thông và gần nơi ở:
- Gần chợ Vĩnh Phúc : Cách 400m
- Gần Trường học: THCS Hoàng Hoa Thám (200m) ; DL THCS Văn Lang
(400m) ; CDSP Hà Nội cơ sở 2 (500m); Trường mầm non tư thục…
- Gần bệnh viện 354: Cách 1200m
- Gần siêu thị: Siêu thị Hapro (500m), Siêu thị FIVI MARK (700m)…
- Nằm trong khu vực có hạ tầng xã hội đang phát triển: Một số công trình lớn
đang được triển khai xây dựng như Chung cư Đường Bưởi (50m)…
Đất ở Nhà ở
+ Diện tích đất thực tế: 104 m2
+ Diện tich đất được cấp: 104 m2
+ Chiều ngang thửa đất: 10,4 m2
+ Chiều rộng của ngõ, đường: 7m
+ Khoảng cách từ nhà đến đường
chính: 30m
+ Hình dạng thửa đất: Vuông

+ Lợi thế thương mại: Không
Nhận định: 45.000.000 đ/m
2
+ Mặt bằng xây dựng: 104 m2
+ Số tầng xây dựng: 3
+ Số năm đã sử dụng: 11 năm
+ Năm cải tạo: 2006 : CT bếp và
sơn lại
+ Nội thất ra sao: Đẹp
+ Gara ô tô: Có
+ Diện gara: 30 m2
+ Các chi tiết khác đóng góp vào giá
trị của công trình: Không
Nhận định: 5.500.000 đ/m
2
xd

3
III/ Cơ sở thẩm định giá:
Căn cứ vào mục đích định giá và đặc điểm của tài sản, chúng tôi chọn cơ sở giá
trị thị trường để định giá. “Giá trị thị trường” của một tài sản là mức giá ước tính
sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm định giá, giữa một bên là người mua
sẵn sang mua và một bên là người bán sẵn sang bán, trong một giao dịch mua bán
khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường. (TDDGVN01 –
Quyết định số 24/2005/QĐ – BTC).
IV/ Triển khai Định Giá Bất Động Sản mục tiêu:
1/ Tính theo đơn giá nhà nước ban hành:
a/ Tính giá trị đất:
Áp dụng theo quyết định QĐ số 62/2008 QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm
2008 của UNND Thành phố Hà Nội về khung giá các loại đất thực hiện Nghị định

số188/2004 NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ trên địa bàn Thành
phố Hà Nội.
+ Diện tích đất được sử dụng riêng : 104 m
2
+ Giá trị đất vị trí 02 trên đoạn Đường Bưởi là: 13.800.000 VNĐ/m
2
(Mười ba
triệu tám trăm ngàn đồng chẵn)
Giá trị đất: 104 * 13.800.000 = 1.435.200.000 VNĐ (Một tỷ bốn trăm ba mươi
năm triệu hai trăm ngàn đồng chẵn)
b/ Tính giá trị công trình trên đất:
Áp dụng theo công văn số 1600 BXD – VP ngày 25/07/2007 của bộ xây dựng về
công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2007
+ Diện tích xây dựng: 312 m
2
+ Đơn giá suất đầu tư xây dựng công trình nhà biệt thự từ 2 đến 3 tầng, kết cấu
khung chịu lực BTCT; tường bao xây gạch; sàn, mái BTCT đổ tại chỗ: 2.950.000
Vnđ/m
2
Giá trị công trình trên đất: 2.950.000 * 312 = 920.400.000 Vnđ (Chín trăm
hai mươi triệu bốn trăm ngàn đồng chẵn)
Gbđs = Gđất + Gct = 2.355.600.000 Vnđ (Hai tỷ ba trăm năm mươi năm triệu
sáu trăm ngàn đồng chẵn)
4
2/ Tính theo giá trị thị trường:
Bất động sản mục tiêu nằm trong nhóm bất động sản có khả năng sinh lời nên giá
trị bất động sản được xác định là bình quân của 02 Phương Pháp: So sánh kết hợp
chi phí và phương pháp vốn hóa
A/ Tính giá trị bất động sản theo phương pháp so sánh kết hợp chi phí:
- Bất động sản tọa lạc tại ngõ 376 Đường Bưởi, Nối thông với Phố Đội Nhân và

Phố Vĩnh Phúc, cùng nằm trên 1 trục đường chính. Vì thế có thể dùng thông tin của
các giao dịch bất động sản trên hai khu phố để làm thông tin so sánh
- Qua khảo sát chúng tôi tìm được 03 bất động sản so sánh phù hợp:
Bất động sản so sánh 01:
Đ/C: Nhà C5, Ngõ 376 Đường Bưởi (Mặt
ngõ)
DT đất: 50 m
2
Vị trí:2 (mặt ngõ
376)
Số tầng: 4,5 TổngDTXD:225m
2
Năm XD: 06/2008 Năm cải tạo: 2008
Giá Bán: 3,8 tỷ TĐ bán: tháng
10/2008
ĐK bán: Thị trường PTTT: Trong 02
tháng
Bất động sản so sánh 02:
Đ/C: Số 36 Phố Vĩnh Phúc
DT đất: 47 m
2
Vị trí:1
Số tầng: 5,5 TổngDTXD:258,5m
2
Năm XD: 03/2008 Năm cải tạo: 2008
Giá Bán: 4,5 tỷ TĐ bán: tháng
12/2008
ĐK bán: Thị trường PTTT: Trong 02
tháng
Bất động sản so sánh 03:

5
Đ/C: Số 28/06/12 Phố Đội Nhân
DT đất: 47 m
2
Vị trí:2
Số tầng: 01 TổngDTXD:40m
2
Năm XD: 06/2005 Năm cải tạo:
2007(sơn)
Giá Bán: 2,4 tỷ TĐ bán: tháng
11/2008
ĐK bán: Thị trường PTTT: Trong
01tháng
Định vị vị trí tương đối của 03 bất động sản so sánh so với bất động sản mục
tiêu:
Bảng tính toán chi tiết giá đất:
Ngõ
376
Nghách 29
Bđs mt
Phố
Vĩnh
phúc
Đường Bưởi
CC ĐB
6
BẢNG TÍNH GIÁ TRỊ ĐẤT ( tr VNĐ)
BĐS SS 1
Hẻm 612 đội nhân
BĐS SS 2

28/6/12 ĐN
Bđs S 3
36 vĩnh
phúc
Phố
Vĩnh
phúc
C
5
ngõ 376
Trường học
7
Địa chỉ
9/29/376
Đường
Bưởi
Nhà C5, Ngõ 376
36 Phố Vĩnh
Phúc
Số 28/6/12 Phố
Đội Nhân
Giá Bán (tr đ) 3800 4500 2400
1/ Quyền về
BĐS
TQSH TQSH TQSH TQSH
Diện tích (m2) 104 50 47 47
2/ ĐK BÁN TT TT TT TT
Mức điều chỉnh 0 0 0 0
Giá điều chỉnh 3800 4500 2400
3/ PTTT Ngay 02 tháng 02 tháng 01 tháng

Mức điều chỉnh 0 -1% -1.00% -0.50%
Điều chỉnh 0 -38 -45 -12
Giá điều chỉnh 3762 4455 2388
4/ CF sau mua o o o o
5/ Thời điểm
bán
TĐ ĐG 04 tháng trước
02 tháng
trước
03 tháng trước
Mức điều chỉnh 0 3% 0.50% 1.50%
Điều chỉnh 112.86 22.275 35.82
Giá điều chỉnh 3874.86 4477.275 2423.82
6/ Vị Trí
Mặt ngách
29
Mặt Ngõ 376 Mặt Phố VP Mặt ngách 6
Mức điều chỉnh -15.00% -20.00% -5.00%
Điều chỉnh -581.229 -895.455 -121.191
Giá điều chỉnh 3293.631 3581.82 2302.629
Tổng Đ/C -506.369 -918.18 -97.371
7/ CT Trên đất Nhà 4,5 tầng Nhà 5,5 tầng Nhà cấp 4
Giá trị còn lại 1012.5 1085.7 50
8/ Giá đất
(tr/m2)
45.62262 53.10893617 47.9282766
9/ Trọng số 2 1 3
Vậy: Giá đất trung bình tại khu vực bđs mục tiêu tọa lạc là:
Gđ = (45,6*2 + 53,1*1 + 47,9*3)/6 = 48 trđ/m
2

Giá trị thửa đất của BĐS mục tiêu là: 48.000.000*104 = 4.992.000.000 Vnđ (Bốn
tỷ chin trăm chin mươi hai triệu đồng chẵn)
Bảng tính toán chi tiết giá trị công trình:
DT sàn: 104 m
2
Số tầng: 03 tầng
Tổng DTXD: 312 m
2
8
Tuổi Kinh tế: 50 năm
Tuổi thực tế: 11 năm
Tuổi hiệu quả: 6 năm (Được sử dụng hiệu quả và được bảo dưỡng định kỳ)
Tỷ lệ giá trị còn lại tạm tính: (44/50) *100 = 88%
Nhận xét: Đây là biệt thự quy mô trung bình, chỉ hơn bất động sản dân cư về kết cấu
móng, rầm, hệ thống điện nước, thiết bị vệ sinh.
Đề xuất: Đơn giá xây dựng biệt thự với công năng và thẩm mỹ tương tự là 6,2 trđ/m
2
XD.
CF Thay thế CT: 312*6.200.000 = 1.934.400.000Vnđ (Một tỷ chin trăm ba mươi tư
triệu bốn trăm ngàn đồng chẵn)
Bảng tính chi tiết giá trị còn lại của công trình:

STT KC CHÍNH
TLCL còn
lại
Tỷ lệ đóng
góp vào giá
trị công
trình

TLCL còn
lại của KC
chính đóng
góp vào giá
trị công trình
TỶ LỆ GIÁ
TRỊ CÒN
LẠI CỦA
CÔNG
TRÌNH
1 Móng 92% 15% 13.8
89.56818182
2 Cột, dầm 91% 10% 9.1
3 Tường 81% 5% 4.05
4 Nền, Sàn 87% 2% 1.74
5 Trần 90% 1% 0.45
6 Hệ thống điện 80% 2% 1.6
7 Hệ thống nước 78% 3% 2.34
8
Hệ thống điều
hòa
85% 5% 4.25
9
Hệ thống cầu
thang
83% 2% 1.66
10
Cửa ra vào,
của sổ
84% 1% 0.42

TỔNG 45% 39.41
Vậy tỷ lệ giá trị còn lại của công trình là: (88% + 89,568%)/2 = 88,784%
Vậy CF tái tạo công trình tại thời điểm hiện tại có kể đến hao mòn và lỗi thời là:
Gct = 6.200.000 * 312 * 88,784% = 1.717.000.000 Vnđ (Một tỷ bảy trăm mười
bảy triệu đồng chẵn)
Vậy giá trị bất động sản mục tiêu tính theo phương pháp so sánh kết hợp chi phí là:
9
Gbđs = (Gđ + Gct) = 4.992.000.000 + 1.717.000.000 = 6.709.000.000 Vnđ (Sáu
tỷ bảy trăm lẻ chin triệu đồng chẵn)
B/ Tính giá trị bất động sản theo phương pháp vốn hóa:
Phương pháp vốn hoá là quá trình chuyển đổi các thu nhập trong tương lai
thành giá trị vốn hiện tại. Đây là một phương pháp định giá chỉ sử dụng các chỉ số
giá trị thực tế được rút ra từ thực tiễn thị trường tại thời điểm xảy ra giao dịch.
- Giả sử thu nhập từ BĐS được hình thành từ các lực lượng thị trường và sẽ tiếp
tục trong suốt thời kỳ BĐS còn hiệu lực.
- Người đầu tư sẽ chuyển hoá dòng thu nhập thuần từ tiền thuê hàng năm thành
tổng số tiền vốn.
Tiến hành khảo sát giá thuê tại khu vực bất động sản tọa lạc, tìm được 02 bất
động sản trong cùng khu vực ngách 29 ngõ 376 Đường Bưởi đang cho thuê
Bất động sản so sánh 1:
Đ/C: Số 10 ngách 29 ngõ 376 Đường Bưởi
DT đất: 54 m
2
Vị trí:2
Số tầng: 3,5 TổngDTXD:189 m
2
Năm XD: 08/1998 Năm cải tạo: 2007
(sơn)
Giá cho thuê: 1000 usd TĐ thuê: tháng
11/2008

Thời hạn HĐ: 5 năm PTTT: 03 tháng/lần
Bất động sản so sánh 2:
Đ/C: Số 23 ngách 29 ngõ 376 Đường Bưởi
DT đất: 50 m
2
Vị trí:2
Số tầng: 3 TổngDTXD:150 m
2
Năm XD: 04/2004 Năm cải tạo: 2007
(sơn)
Giá cho thuê: 650 usd TĐ thuê: tháng
10
06/2008
Thời hạn HĐ: 5 năm PTTT: 03 tháng/lần
Sơ đồ định vị tương đối bất động sản so sánh và bất động sản mục tiêu:
a/ Tính toán giá trị đất tại ngách 29 theo bđs ss 1:
Nhận thấy bất động sản so sánh 1 cho thuê cách đây 04 tháng và tiền thuê đều
tính bằng USD, Vậy tạm tính giá USD tại thời điểm ký hợp đồng thuê là: 1usd =
16.000 VNĐ
Tại thời điểm này, lãi suất huy động đối với đồng USD thời hạn 12 tháng tại
ngân hàng Vietcombank là 5%.
Ro là tỉ suất lợi nhuận tối thiểu của vốn đầu tư được xem là an toàn (không có rủi ro
đi kèm) = lãi suất huy động NHNN tại thời điểm thuê: Ro = 5%
Theo thông tin khảo sát:
BĐS SS1 có: NOI = 12000 USD
Ro = 5 %
Vậy:
Gbđs = NOI/Ro = 240.000 USD = 3.840.000.000 Vnđ (Ba tỷ tám trăm bốn mươi
triệu đồng chẵn)
BĐS

ss2
Đường Bưởi
CC
Đường
Bưởi
Ngõ 376
Nghách 29
số

23/29/376
Bđs MT
số 10/29/376
BĐS
ss1
11
Gct = 5.500.000đ * 3,5 * 54 * 95% = 987.000.000 Vnđ (Chín trăm tám mươi bảy
triệu đồng chẵn)
Gđất = Gbđs – Gct = 2.853.000.000 Vnđ (Hai tỷ tám trăm năm mươi ba triệu
đồng chẵn)
Gđất/ m
2
= Gđất/ 54 m
2
= 52.800.000 Vnđ (Năm mươi hai triệu tám trăm ngàn
đồng chẵn)
Điều chỉnh giảm theo thị trường: ( - 6%) Gđất/m
2
= 49.600.000 Vnđ/m
2
b/ Tính toán giá trị đất tại ngách 29 theo Bđs ss 2:

Nhận thấy bất động sản so sánh 2 cho thuê cách đây 08 tháng và tiền thuê đều
tính bằng USD, Vậy tạm tính giá USD tại thời điểm ký hợp đồng thuê là: 1usd =
18.000 VNĐ
Tại thời điểm này, lãi suất huy động đối với đồng USD thời hạn 12 tháng tại
ngân hàng Vietcombank là 3,7 %.
Ro là tỉ suất lợi nhuận tối thiểu của vốn đầu tư được xem là an toàn (không có
rủi ro đi kèm) = lãi suất huy động NHNN tại thời điểm thuê: Ro = 3,7%
Theo thông tin khảo sát:
BĐS SS1 có: NOI = 7800 USD Ro = 3,7 %
Vậy:
Gbđs = NOI/Ro = 210.810 USD = 3.794.000.000 Vnđ (Ba tỷ bảy trăm chín mươi
bốn triệu đồng chẵn)
Gct = 5.500.000đ * 3 * 50 * 98% = 808.000.000 Vnđ (Tám trăm lẻ tám triệu đồng
chẵn)
Gđất = Gbđs – Gct = 2.986.000.000 Vnđ (Hai tỷ chín trăm tám mươi sáu triệu
đồng chẵn)
Gđất/ m
2
= Gđất/ 50 m
2
= 59.700.000 Vnđ (Năm mươi chín triệu bảy trăm ngàn
đồng chẵn)
Điều chỉnh giảm theo thị trường: ( - 13%) Gđất/ m
2
= 51.900.000 Vnđ/m
2
Vậy:
Giá đất bình quân tại ngách 9 ngõ 376 Đường Bưởi sau khi tính toán và điều
chỉnh theo tình hình tăng giảm thị trường bất động sản là
Gđất/m

2
tb = (Gđất/m
2
bdds1 + Gđất/m
2
bdds2)/2 = 50.700.000 Vnđ (Năm mươi
triệu bảy trăm ngàn đồng chẵn)
Gđất bđs mt = 50.700.000 * 104 = 5.272.000.000 (Năm tỷ hai trăm bảy mươi hai
triệu đồng chẵn)
12
Gbđs mt = Gđất + Gct = 6.989.000.000 Vnđ (Sáu tỷ chín trăm tám mươi chín
triệu đồng chẵn)
C/ Kết luận:
Giá trị thị trường của bất động sản mục tiêu là là bình quân của 02 Phương
Pháp: So sánh kết hợp chi phí và phương pháp vốn hóa
(Sáu tỷ tám trăm bốn mươi chín triệu đồng chẵn)
V/ Hạn chế của kết quả thẩm định giá:
- Trong thời điểm hiện nay, các điều kiện kinh tế đã thay đổi so với trước đây do
chỉ số lạm phát cao, do đó làm hạn chế tính thực tiễn của phương pháp so sánh và
làm ảnh hưởng đến tính cập nhật của kết quả định giá.
- Phương pháp so sánh sử dụng các bằng chứng so sánh là các giao dịch đã diễn
ra trong thời gian gần đây và trong khu vực. Tuy nhiên, các bằng chứng thị trường
đó phản ánh những điều xẩy ra trong quá khứ trong khi nhiệm vụ hiện tại của người
định giá là xác định giá trị hiện tại của bất động sản mục tiêu.
- Các số liệu giao dịch BĐS thu thập được tại khu vực đều không phải là số liệu
công khai.
- Giá giao dịch bất động sản có thể là phi thị trường
THẨM ĐỊNH VIÊN
VI/ Phụ lục:
- Tính toán rủi ro về giá trị bất động sản bằng phầm mềm ước lượng hồi quy

.
- Các bản vẽ quy hoạch
- Hình ảnh hiện trạng
- Phụ lục tính toán phương án kinh doanh tối ưu trên BĐS hiện có
Gbđs mt = (6.989.000.000 + 6.709.000.000)/2 = 6.849.000.000 Vnđ
13
14