Đề cương ôn tập môn định giá tài sản

Câu 1: Khái niệm về tài sản( theo viện ngôn ngữ học): TS là của cải vật
chất or tinh thần có giá trị đối vs chủ sở hữu.( theo chuẩn mực kế toán ):thì TS là
nguồn lực do dn kiểm soát là kết quả của những hđ trong quá khứ mà từ đó một số
lợi ích kinh tế trong tương lai có thể dự kiến trước một cách hợp lý.the tiêu chuẩn
thẩm định giá thì ts là nguồn lực đc kiểm soát bởi một chủ thể nhất đinh .khái
niệm giá trị theo quan điểm của c-mac: giá trị của hàng hóa đc xác định ở mặt chất
và lượng . mặt chất của giá trị là lao động của người sản xuất hàng hóa nới một
cách khác là lao động trừu tượng của người sản xuất kết tinh trong hàng hóa, còn
lượng đc tính theo thời gian lao động. Khái niệm giá trị theo ngành định giá: giá
trị TS là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà TS đó mang lại cho chủ thể nào
đó tại một thời điểm nhất định. k/n giá cả :Theo kinh tế học thì giá cả là sự biểu
hiện bằng tiền của giá trị. Theo IVSC thì giá cả là số tiền đc yêu cầu đc đưa ra or
trả cho một hàng hóa or dvu nhất định. k/n chi phí:Theo IVSC chi phí là mức giá
đc trả cho hàng hóa or dvu là một số tiền cần có để tạo ra or để sản xuất hàng hóa
or dvu. Mức giá đc trả cho hàng hóa or dịch vụ đó là chi phí đối với người
mua.Phân biệt giá trị, giá cả, chi phí: giống nhau: đều thể hiện bằng 1 số tiền
nhất định. Đều có thể sử dụng để đo lường lợi ích của hàng hóa đối với các chủ
thể. Khác nhau: giá cả là một khái niệm phản ánh quan hệ trao đổi mua bán hàng
hóa. Khái niệm giá trị ko nhât thiết đc hình thành và đc dùng trong quan hệ trao đổi
mua bán. Trong nhiều trường hợp thì khái niệm giá trị thể hiện số tiền ước tính số
tiền mang tính giả thiết. giá trị ước tính có thể có khoảng cách xa so với giá cả thực
tế giao dịch nhưng giá trị trao đổi là đồng nghĩa với khái niệm giá cả. chi phí là
một dạng đặc biệt của giá cả, chi phí là cách gọi khác của giá cả, đc người mua
dùng cho các yếu tố đầu vào của họ phản ánh phí tổn cho việc sản xuất hàng hóa
và dịch vụ.Khái niệm giá trị thị trường: là số tiền trao đổi ước tính về TS vào
thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người bán sẵn sàng bán vs một bên là
người mua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai mà tại đó các bên
hành động một cách khách quan, hiểu biết và ko bị ép buộc. Khái niệm giá trị phi
thị trường: là số tiền ước tính của một TS dựa trên việc đánh giá yếu tố chủ quan
của giá trị nhiều hơn dựa vào khả năng có thể mua bán TS trên thị trường.
Câu 2. giải thích khái niệm về giá trị thị trường theo IVSC: là số tiền

trao đổi ước tính về TS vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người bán
sẵn sàng bán vs một bên là người mua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị
công khai mà tại đó các bên hành động một cách khách quan, hiểu biết và ko bị ép
buộc.
Định nghĩa trên đc giải thích như sau: số tiền trao đổi: +giá trị thị trường
đc đo đếm tính toán định lượng bằng đơn vị tiền tệ.+ số tiền này có nguồn gốc đc
ước tính dựa trên cơ sở của việc trao đổi mua bán tài sản chứ ko phải dựa trên các
cơ sở khác mà ước tính. Ước tính: nói lên giá trị thị trường của tài sản là số tiền
ước tính chứ ko phải số tiền đc quyết định từ trước or là giá bán thực tế. nó là số
tiền ước định, dự báo có thể sẽ đc thanh toán như vậy vào thời điểm giao dịch.Thời
điểm: giá trị thị trường của một tài sản xác định mang tính thời điểm của một ngày
tháng cụ thể cho trước. các điều kiện thị trường có thể thay đổi theo thời gian, do
đó giá trị đã đc ước tính chỉ có ý nghĩa và hợp lý tại thòi điểm đó. Đến thời điểm
khác có thể sẽ ko còn phù hợp nữa.Người bán sãn sàng bán:+ là người muốn bán
tài sản, nhưng ko phải là người nhiệt tình quá mức với việc bán hay muốn bán tài
sản với bất cứ giá nào mà không cần tính đến những điều kiện giao dịch thông
thường trên thị trường. + là người sẽ bán tài sản với mức giá tốt nhất có thể đc trên
thị trường công khai sau một quá trình tiếp thị.Người mua sãn sang mua: +là người
muốn mua nhưng ko nhiệt tình quá mức để sãn sang mua với bất cứ giá nào mà ko
cần tính đến những đk giao dịch thông thường tên thị trường.+ là người ko trả giá
cao hơn giá trị thj trường yêu cầu. là người mua sẽ mua với mức giá thấp nhất có
thể đc.Sau một quá trình tiếp thị công khai: có nghĩa là tài sản đc giới thiệu trưng
bày một cách công khai nhằm mục đích đath đc mức giá hợp lý qua trao đổi mua
bán.Khách quan, hiểu biết, và ko bị ép buộc:+ khách quan: các bên mua bên bán
trên cơ sở ko có quan hệ phụ thuộc hay quan hệ đặc biệt nào đó có thể gây ra một
mức giá giả tạo . giá trị thị trường gỉa thiết hình thành thông qua trao đổi giữa các
bên mua bán độc lập khách quan.+Hiểu biết: các bên ra quyết định mua bán trên
cơ sở đều đc thông tin đầy đủ về đặc điểm, bản chất của tài sản, giá trị sử dụng
thực tế và tiềm tang của tài sản đó, đặc điểm của thị trường và thời gian tiến hành
thẩm định giá.+ ko bị ép buộc: cả hai bên ko chịu bất cứ sự ép buộc nào từ bên

ngoài ảnh hưởng đến quyết định mua và bán.
Giá trị thị trường có nhất thiết hình thành trong thị trường cạnh tranh
ko? Theo như quan điểm phan tích về giá trị thi trường thì giá thị trường phải được
xác định thông qua các căn cứ về những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và về
mặt pháp lý của tài sản, giá chuyển nhượng về tài sản thực tế có thể so sánh được
trên thị trường; Mức độ sử dụng tốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhất, có
hiệu quả nhất cho tài sản. Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt nhất phải căn cứ vào
những dữ liệu liên quan đến tài sản trên thị trường. Và để có được sự đánh giá so
sánh tốt nhất thì phải có sự so sánh cạnh tranh giữa các thành phần trên thị trường.
Theo đó giá trị thị trường của tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán
trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng
mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách
quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường nếu giá trị thị trường
được xác định mà tại đó chỉ có 1 ng bán và 1 ng mua thì giá đó sẽ là giá thỏa thuận
giữa 2 ng chứ k phải giá thị trường, thị trường bao gồm nhiều tác nhân, nhiều ng
bán và nhiều người mua, và mức giá tốt nhất bên bán sẵn sàng bán, bên mua sẵn
sàng mua phải là sự trao đổi giữa nhiều ng bán và nhiều ng mua. Chính vì vậy giá
trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và cạnh tranh.
Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc tế, có thể bao
gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế người mua,
người bán. Do đó Giá trị thị trường sẽ được hình thành trong thị trường cạnh tranh
Câu 3: khái niệm về định giá tài sản: định giá là việc ước tính bằng tiền
với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho thủ nào đó tại một
thời điểm nhất định. Nững đặc trưng cơ bản của định giá:+ là công việc mang
ước tính.+ là một hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn. + giá trị của tài sản đc tính
bằng tiền.+ tài sản đựơc định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu là bất
động sản.+ xác định tại một thời điểm cụ thể. + xác định ch một mục đích nhất
định.+ dữ liệu đc sử dụng trực tiếp or gián tiếp liên quan đến thị trường.đối tượng
của định giá tài sản: đối tượng định giá là những tài sản theo quy định hiện hành
của pháp luật. mục đích của định giá: phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho một

công việc nhất định. Mục đích của đánh giá quyết định đến mục đích sử dụng tài
sản vào việc gì. Nó phản ánh những đòi hỏi về mặt lợi ích mà tài sản cần phải tạo
ra cho chủ thể trong mỗi công việc hay giao dịch đã được xác định. Trong nền kinh
tế kinh tế thị trường, mục đích cảu định giá thường là:+ xác định giá TS để chuyển
quyền sở hữu.+ để phục vụ cho mục đích tài chính và tín dụng.+ để xác định gí trị
số tiền cho thuê theo hợp đồng.+ để xác định giá trị số tiền cho thuê theo hợp
đồng.+ định giá tài sản để phát triển tài sản và đầu tư.+ xác định giá trị tài sản
trong doanh nghiệp để lập báo cáo tài chính hàng năm, xác định giá trị thị trường
của vốn đầu tư, để xác định giá trị doanh nghiệp để hợp nhất, thanh lý tài sản của
doanh nghiệp. để có phương án xử lý tài sản cải cách DNNN.+nhằm đáp ứng các
yêu cầu có tính pháp lý: tính thuế, xác định giá trị bồi thường của NN.quyền sở
hữu tài sản: là sự quy định về mặt pháp lý, cho phép chủ thể những khả năng khai
thác lợi ích từ tài sản. quyền sở hữu về tài sản bao gồm :+ quyền chiếm hữu: là
quyền đc nắm giữ , quản lý tài sản.+ quyền sử dụng: quyền khai thác những công
dụng hữu ích của tài sản, quyền đc hưởng lợi ích mà tài sản có thể mang lại.+
quyền định đoạt: là quyền đc chuyển giao sự sở hữu, trao đổi, biếu tặng, cho, cho
vay… or ko thực hiện các quyền đó. Các quyền mà càng lớn và càng rộng rãi thì
khả năng khai thác được nhiều lợi ích từ tài sản càng cao. Và vì vậy, muốn đánh
giá một cách đúng đắn mức độ lợi ích của tài sản có thể mang lại cho chủ thể sử
dụng, nhất thiết phải xem đến tình trạng pháp lý của chúng-tức là quyền của chủ
thể nói chung, quyền sở hữu nói riêng liên quan đến tài sản cần đánh giá. Định giá
tài sản thwucj chất là định giá quyền năng. Quyền năng của chủ thể đối với tài sản
thuộc loại tài sản vô hình. Việc phân biệt rõ giới hạn của quyền. quyề lợi tạo cơ sở
để thẩm định viên xác định giá trị của các hợp đồng, uy tín kinh doanh, quyền
kiểm soát doanh nghiệp
Câu 4: vai trò của hoạt động định giá tài sản:+ định giá là hđ trung tâm
của tất cả các hoatj động kinh tế trong nền KTTT. Bởi vì mọi việc có liên quan đến
hđ kinh doanh đều chịu tác động bởi khái niệm giá trị, mà việc thẩm định định giá
là để xác định giá trị của tài sản ở trên thị trường.+ hoạt động định giá tài sản giúp
các chủ thể đưa ra các quyết định đúng trong các quan hệ giao dịch về tài sản.+

trong nền kinh tế TT hiện đại, dịch vụ thẩm định giá ngày càng có vài trò quan
trọng, nhu cầu về dịch vụ thẩm định ngày càng gia tăng cả ở cả khu vực nhà nước
và tư nhân.các cấp độ hđ định giá: + cấp độ đầu tiên: tự định giá + cấp độ thứ hai:
những người trong nghề bất động sản thường xuyên phải tiến hành xác định giá
như 1 phần công việc của họ, khi cần thiết họ sẽ yêu cầu sự giúp đỡ của các nhà
thẩm định giá chuyên nghiệp.+ cấp độ thứ 3: những nhà thẩm định giá chuyên
nghiệp.pham vi của dịch vụ định giá chuyê nghiệp: + hàng nghề thẩm định giá
trong tất cả các vấn đề về tài sản, cho tất cả các mục đích. Các dịch vụ đó cũng đc
thực hiện theo yêu cầu như chuyên gia làm chứng trong tòa án.+ hđ thẩm định gia
cũng đc sử dụng kết hợp với các cố vấn pháp luật, thanh tra , hoạch định…về các
dự án phát triển. các vấn đề kinh tế dự án xây dựng công ty, thành lập công ty…
+hoạt động thẩm định giá cũng được các cấp chính quyền thuê thẩm định giá tài
sản cho việc đánh thuế.
Câu 5: mối quan hê giữa kiểm toán và định giá: giống nhau:+ cả hai loại
ý kiến đều đc cung cấp bởi các tổ chức chuyên nghiệp, độc lập đực quy định ở mỗi
nước. các tổ chức này thường có mối liên hệ mang tính quốc tế. + cả hai phưng
pháp luận đều đc thừa nhận trên trường quốc tế.+ cả hai đều là công cụ quyết định
để sử dụng trong quản lý và các mục đích khác.+ cả hai chấp nhận một số cách tiếp
cận chung như: sự phê chuẩn của bên thứ 3, sự kiểm tra cụ thể các tài sản…+trong
một số trường hợp đều được sử dụng trong cả cam kết về kiểm toán lẫn thẩm định
giá.
Khác nhau:
Kiểm toán Thẩm định giá
Kiểm toán cho ý kiến khách quan
hợp lý đối với việc trình bày các báo cáo
tài chính một cách tổng thể như lỗ lãi
bảng cân đối, các luồng tiền
Cho ý kiến về xác định 1 phần giá
trị của doanh nghiệp( thường là các
TSCĐ) đôi khi về giá trị của bản thân

doanh nghiệp
Cho ý kiến đối với người sử dụng
chung các báo cáo tài chính( cổ đông,
các nhà cung cấp và các nhà quản trị
cho vay nói chung, cơ quan quản lý nhà
nước…)
TĐG được thực hiện nhằm mục
đích xác định để lựa chọn các phương
án đầu tư, cung cấp thông tin cho mục
đích bảo hiểm để hợp nhất mua lại
doanh nghiệp, thiết lập giá trị của số tiền
cho vay or thế chấp
Kiểm toán viên dựa vào mức giá TĐV cân nhắc giá trị tại mức giá
công bố trên các hóa đơn or hợp đồng
đực duyệt( chi phí lịch sử)
thị trường or chi phí thay thế mà ko đề
cập đến giá trị được viết trên hóa đơn
Cách tiếp cận của kiểm toán là
phân tích và kiểm tra nội bộ liê quan
đến luồng thông tin đãn đến các tài
khoản của donh nghiệp
Cách tiếp cận này ko đực sử dụng
trong công việc của TĐG
Câu 6: Nhiệm vụ của TĐV: + xác định giá trị thị trường của tài sản.+là
người cố vấn cho các nhà đầu tư.+ TĐG nhằm cung cấp cho người khác sử dụng,
giúp họ đưa ra các quyết định liên quan đến tài sản, vì vậy mỗi công việc thẩm
định giá là một dự án nghiên cứu cần sự thận trọng và kỹ năng chuyên nghiệp
Những phẩm chất của TĐV: + công băng và nỗ lực làm việc hết mình.+
tinh thông nghiệp vụ.+ có năng lưc, theo kịp sự phát triển mới về lý thuyết, thực tế
và các kỹ thuyết định giá, các đk pháp lý mơi.+ có đạo đức tốt, làm việc với tinh

thần khách quan, giữ bí mật có tinh thần trách nhiệm cao với khách hàng.
Câu 7. vì sao định giá tài sản vừa là công việc mang tính nghệ thuật vừa
mang tính khoa học: trên thực tế thì định giá tài sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố
như qun hệ cung cầu, môi trường kinh tế, mục đích của khách hàng… chính vì tính
chất quan trọng và phức tạp như vậy mà Thẩm định giá là một nghệ thuật về ước
tính giá trị của tài sản ( quyền tài sản )phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời
điểm nhất định, cho một mục đích nhất định theo những tiêu chuẩn được công
nhận như những thông lệ quốc tế hoặc quốc gia. Để định giá được chính xác nhất,
tốt nhât phải xem xét nhiều yếu tố, khía cạnh, khôn khéo trong việc thu thập tin
tức, thu thập tin tức về tài sản cần định giá trên thị trường thông tin đã khó, việc
lựa chọn thông tin phù hợp, có ý nghĩa và hiệu quả cao lại càng khó hơn, sau đó
chọn phương pháp tính sao cho phù hợp và dẽ thực hiện, đây chính là nghệ thuật
trong công việc và kinh nghiệm.Tính khoa học thể hiện ở việc phải nghiên cứu,
phân tích đánh giá đưa ra được một mức giá phù hợp vs tài sản muốn định giá.
Ước tính một giá trị gần đúng của tài sản trên các cơ sở dữ liệu thu thập bằng cách
sử dụng các phương tiện kĩ thuật hiện đại, tiết kiệm thời gian, công sức mà vẫn
đảm bảo tính chính xác. Khoa học còn thể hiện ở việc định giá phải đảm bảo đc
xuất phát từ các thông tin thực tế, xác định áp dụng các nguyên tắc mang tính khoa
học theo một tiêu chuẩn nhất định. Tính nghệ thuật của định giá thể hiện ở việc
TĐV phải đưa ra một mức giá phù hợp với các đặc điểm của sản phẩm, của tâm lý
khách hàng và của thị trường lúc đó.Đồng thời phải lên kế hoạch cụ thể, chi tiết,
phù hợp với công việc, và tiết kiệm thời gian. Phải vận dụng linh hoạt và khéo léo
các nguyên tắc vào từng trường hợp và từng khu vực cụ thể để định giá một cách
tốt nhất cho tài sản. tính khoa học và nghệ thuật trong định giá có mối quan hệ chặt
chẽ với nhau. Nếu thiếu một trong hai tính nghệ thuật or khoa học thì việc thẩm
định giá sẽ bị sai lệch.Ví dụ về mức giá và giao dịch phản ánh tính nghệ thuật:
định giá 1 bất động sản:Định giá tài sản nói chung và định giá BĐS nói chung cũng
như việc nấu ăn. Để nấu đc món ăn ngon cần phải có gia vị phù hợp và 1 công thức
chế biến hoàn hảo. Định giá 1 bất động sản cần quan tâm đến rất nhiều yếu tố như
vị trí, diện tích, tài sản gắn liền với đất, thị trường, cung cầu trong bất động sản,

đây chính là gia vị vì vậy việc thu thập thông tin về bất động sản nói riêng và các
yếu tố liên quan đến giá trị BĐS nói chung là 1 việc hết sức quan trọng, đòi hỏi
tính nghệ thuật ở TĐV. Đối với việc thu thập thông tin cung cầu trên thị trường
BĐS thay vì đi thống kê nhu cầu về BĐS của mỗi cá nhân tổ chức trong mỗi tập
khách hàng thì có thể sử dụng internet để tìm kiếm thông tin, ngoài ra thay vì viêc
phải thường xuyên đến thương thảo với ng bán, có thể trao đổi qua mail, điện
thoai, fax… đối với việc thu thập thông tin về giá trị của các BĐS cũng có thể sử
dụng mạng lưới internet, qua đó nhìn nhận thông tin nào chính xác, thông tin nào
cần thiết cho BĐS để sử dụng cho việc định giá. Những công việc này sẽ giúp
TĐV giảm đi 1 khoản chi phí đáng kể. khi đã có đầy đủ những thông tin thì việc
lựa chọn pp định giá như là việc nấu món ăn hoàn chỉnh, để nấu được cần phải có
phương pháp, vì vậy lựa chọn 1 pp phù hợp, nhanh chóng, tiết kiệm nhưng vẫn
đảm bảo được giá trị của tài sản cũng chính là 1 nghệ thuật.
Câu 8. các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản: + các yếu tố mang tính
vật chất: là những yếu tố thể hiện thuộc tính hữu dụng tự nhiên vốn có mà tài sản
có thể mang lại cho người sử dụng như đối với đất đai thì đó là diện tích, vị trí…
với máy móc là tính năng. Thông thường tính hữu dụng hay công dụng của tài sản
càng cao thì giá trị tài sản sẽ càng lớn. tuy nhiên, TS đc đánh giá cao hay ko còn
phụ thuộc vào khả năng của mỗi người trong việc khai thác những công dụng hay
thuộc tính hữu ích vốn có của tài sản. do vậy nhà thẩm định cần phải xét đến mục
tiêu của khách hàng để tiến hành tư vấn và lựa chọn loại giá trị cần thẩm định cho
phù hợp.mỗi công dụng hữu ích của sản phẩm thì có thể phù hợp với tưng đối
tượng khách hàng vì vậy khi thẩm định viên cần quan tâm đến quan điểm về giá trị
của khách hàng để quyết đinh loại giá trị cần thẩm định cho phù hợp. + yếu tố về
tình trạng pháp lý: hai tài sản có các yếu tố vật chất hay công dụng như nhau
nhưng khác về tình trạng pháp lý thì giá trị cũng khác nhau. Tình trạng pháp lý
của tài sản quy định quyền của con người đối với việc khai thác các thuộc tính của
tài sản trong quá trình sử dụng. tình trạng pháp lý của tài sản ảnh hưởng đến giá trị
tài sản nhất là đối với bất động sản. thông thường quyền khai thác càng rộng thì giá
trị của TS càng cao và ngược lại. để xác định giá trị TS một cách đúng đắn đòi hỏi

thẩm định viên phải nắm bắt đc những quy định có tính pháp lý về quyền của các
chủ thể đối với tùng giao dịch cụ thể có liên quan đến TS cần thẩm định. + các yếu
tố mang tính kinh tế: đó là cung cầu., hai yếu tố này tạo ra đặc tính khách quan của
giá trị. khi các yếu tố khác là cố định tài sản đc mua bán trên thị trường, khi đó giá
trị tài sản tùy thuộc vào quan hệ cung cầu , phụ thuộc vào độ co giãn hay còn gọi là
độ nhạy của cung và cầu trên thị trường. trên thục tế TS đc đánh giá cao khi cung
trở nên khan hiếm nhu cầu và sức mua ngày càng cao và ngược lại. do vậy đánh
giá các yếu tố tác động đến cung cầu như độ khan hiếm sức mua , hay nhu cầu
thanh toán…là căn cứ quan trọng giúp thẩm định viên xác định giá cả giao dịch có
thể dựa vào thị trường hay cần phải dựa vào giá trị phi thị trường. trong hđ thẩm
định giá nhất thiết phải tiến hành thu thập dữ liệu thông tin liên quan đến giao
dichjmua bán TS, hình thành nên ngân hàng dữ liệu để phục vụ cho chuyên ngành
thẩm định giá. + các yếu tố khác: còn có các yếu tố như phong tục tập quán dân cư
hay thói quen tiêu dùng cũng ảnh hưởng một cách đáng kể đén tới giá trị tài sản.
đòi hỏi thẩm định viên cần có sự am hiểu về tập quán cũng như có sự phân tích về
các yếu tố tâm lý trong một ko gian văn hóa nhằm xác minh giá cả của giao
dịch.=>nhận diện rõ các yếu tố này giúp thẩm định viên đánh giá tính quan trọng
của từng yếu tố, thiết lập và tìm ra mối quan hệ giữa chúng để từ đó đưa ra các tiêu
thức và lựa chọn các phương thức đánh giá thích hợp,
Câu 9. các nguyên tắc trong thẩm định giá:1,Nguyên tắc sử dụng tốt nhất
và hiệu quả nhất: mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đưa lại các lợi
ích khác nhau nhưng chúng đc xác định hay thừa nhận trong điều kiện nó đc
SDTNVHQN. IVSC giải thích nguyên tắc SDTNVHQN là khả năng sử dụng tốt
nhất một tài sản trong bối cảnh tự nhiên, pháp luật, tài chính cho phép, và mang lại
giá trị cao nhất cho tài sản:+trong bối cảnh tự nhiên: TS đc sử dụng or giả định sử
dụng trong các đk có thực có độ tin cậy tại thời điểm ước tính giá trị TS. Ko phải
sử dụng trong đk bất thường hay có sự bi quan hay lạc quan quá mức về khả năng
sử dụng TS. + TS phải đc phép về mặt pháp lý.+ TS sử dụng phải đặt trong đk
khả thi về mặt tài chính: mỗi nhà đầu tư có thể sử dụng tài sản theo chi phí cơ hội
của riêng mình nhưng nó phải phản ánh tính khả thi về mặt tài chính.Cơ sở đề ra

nguyên tắc: tối đa lợi ích mà TS có thể mang lại.Tuân thủ nguyên tắc: thẩm định
viên cần phải chỉ ra đc chi phí cơ hội của tài sản . phân biệt đc các giả định tình
huốn sử dụng phi thực tế, sử dụng sai pháp luật và ko khả thu về mặt tài chính. Tức
là chỉ ra các khả năng thực tế về việc sử dụng tài sản và những lợi thế của việc sử
dụng đó. Đồng thời khẳng định tình huống nào hay cơ hội sử udngj nào là cơ hội
SDTNVHQN sẽ là cơ sở để úc tính giá trị tài sản. 2,Ngyên tắc thay thế: giới hạn
cao nhất về giá trị của một TS ko vượt quá chi phí để có một TS tương đương. Cơ
sở đề ra nguyên tắc: một người mua thận trọng sẽ ko bỏ ra một số tiền nào đó nếu
anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có một tài sản tương tự.Tuân thủ nguyên tắc:thẩm
định viên phải nắm đc các thông tin về giá cả hay chi phí sản xuất của các TS
tương tự, gần với thời điểm thẩm định, làm cơ sở để sơ sánh và xác định giới hạn
cao nhất về các tài sản cần định giá. Trên thực tế khó có thể tìm đc hai BĐS tương
tự giống nhau để có thể so sánh về giá bán hai chi phí sản xuất. do vậy để vận dụng
tốt nguyên tắc này đòi hỏi thẩm định viên nhất thiết phải đc trang bị các kỹ năng về
cách điều chỉnh sự khác biệt giữa các loại tài sản, nhằm đảm bảo tính chất có thể
so sánh với nhau về giá cả hay chi phí sản xuất làm chứng cớ hợp lý cho việc ước
tính giá trị tài sản cần thẩm định. 3,Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai:
giá trị của một TS đc quyết định bởi những lợi ích tương lai TS mang lại cho nhà
đầu tư. Cơ sở nguyên tắc: xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị tài sản: là biểu
hiện bằng tiền về những lợi ích mà TS mang lại cho chủ thể nào đó tại 1 thời điểm
nhất định.Tuân thủ nguyên tắc: thẩm định viên phải dự kiến đc những lợi ích và
nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích đó để ước tính giá trị tài sản. nguyên tắc
này có thể áp dụng cho tất cả các TS bất kể đó là loại TS có tạo ra thu hập hay ko,
nó có ý nghĩa thực tiễn hơn đối với các TS mang lại thu nhập bằng tiền. thẩm định
viên có vai trò chủ yếu là ở chỗ thu nhập những chứng cớ thị trường gần nhất về
các mức giá bán, giá cho thuê và tỷ lệ chiết khấu các TS tương tự để tiến hành so
sánh, phân tích, điều chỉnh và cuối cùng là ước tính giá trị của TS.4,Nguyên tắc
đóng góp: giá trị của một TS hay một bộ phận cấu thành một tài sản phụ thuộc vào
sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của toàn bộ TS tăng lên hay
giảm đi là bao nhiêu.Cơ sở của nguyên tắc: xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá

trị TS. Tuân thủ nguyên tắc: thẩm định viên cần nắm rõ rằng tổng giá trị của các bộ
phận thường ko thể hiện giá trị của toàn bộ phận nhưng giá trị của 1 bộ phận TS lại
bằng hiệu số giữa giá trị toàn bộ và giá trị toàn bộ và giá trị của các TS còn lại.Giá
trị đóng góp bao gồm cả các yếu tố vô hình. Cơ sở để phân loại và định giá tác
động của các yếu tố vô hình thường rất khó khăn. Nguyen tắc đóng góp tạo ra cơ
sở để định giá tổng thể yếu tố này bằng phép tính ngược. khi tính giá trị của BĐS
cần tính giá trị của BĐS trức rồi trừ đi giá trị của công trình xây dựng để ra giá trị
của các yếu tố vị trí. 5,Nguyên tắc cung cầu: giá cả là sự đánh giá của thị trường về
giá trị của TS, kh so sánh các TS với nhau, phải phan tích tác động của yếu tố cung
cầu ảnh hưởng đến giá trị TS cần thẩm định.cơ sở nguyên tắc: căn cứ chủ yếu và
phổ biến của ciệc thẩm định giá trị TS dựa vào giá thị trường của TS.Tuân thủ
nguyên tắc:trước khi thực hiện điều chỉnh các số liệu chứng cớ thị trường, cần phải
xác minh một cách tõ ràng xem chúng có phản ánh cung cầu bị ép buộc hay có ddtj
tiêu chuẩn để sử dụng kỹ thuật thay thế so sánh hay ko. Thực hiện đánh giá dự báo
tương lai về về cung cầu và giá cả đánh giá độ tin cậy của tài liệu dự báo để sử
dụng kỹ thuật định giá dựa vào dòng thu nhập. bộ phận cấu thành của TS có thể đc
đánh giá rất cao nhưng trên thị trường thì bộ phận này bán rất re thì khi đó cần dựa
vào NTCC và NTTThế.
Câu 11.Phân biệt động sản và bất động sản
Bất động sản Động sản
Khái niệm:
Là những tài sản cố định tại một
vị trí địa lý nhất định
Ví dụ: đất đai, nhà xưởng
Đặc điểm:
+ cố định về vị trí
+tính bền vững: các tuổi thọ kinh
Là những tài sản có thể di chuyển
đc, ko gắn kết cố định tại một vị trí địa
lý cố định

Ví dụ: thiết bị máy moc
Có thể di dời vị trí
tế, kỹ thuật của bất động sản thì có tuổi
thọ rất cao thậm chí như đất đai thì tuổi
thọ của nó gần như ko bị bào mòn trừ
trường hợp gặp thiên tai, hỏa hoạn. các
công trình gắn trên đất cũng có tuổi thọ
rất cáo có khi lên đến trăm năm.
+ Tính khác biêt: hai BĐS thì ko
thể giống nhau y hiệt, nếu giống nhau về
công trình trên đât thì ko thể giống về vị
trí đất, sự giống nhau chỉ mang tình
tương đối
+ giá trị BĐS thường rất lớn: hầu
hết BĐS thường có giá trị rất lớn
+ tính bền vững của các động sản
thì nhỏ hơn so với BĐS, các thiết bị
máy móc tuổi thọ kỹ thuật lên đến chục
năm ko lâu bền như tuổi tho của BĐS
+ không có tính khác biệt như
BĐS, nếu có thì đây cũng ko phải là một
đặc điểm của động sản. các thiết bị máy
móc có thể sản xuất hang loạt. hai động
sản có thể giống hệt nhau về kiểu dáng
chất lượng, các thông số kỹ thuật
+ động sản có cả những tài sản có
giá trị nhỏ, giá trị của động sản nhỏ hơn
giá trị của BĐS.
Câu 11.Đặc điểm chủ yếu của BĐS:+ tính cố định: bất động sản là tài sản
ko di chuyển đc, đó là đất đai or các công trình gắn trên đất. BĐS bị tác động bởi

nhiều yếu tố như MTXH, MT chính trị, MT kinh tế=> Thẩm định viên cần quan
tâm tới MT tác động đến yếu tố làm lên giá trị BĐS, cảm nhận đc MT thay đổi để
dự đoán giá trị của BĐS. Ví dụ đất ở trung tâm hà nội giá cao hơn rất nhiều so với
đất ở ngoại thành HN .+ Tính bền vững: Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban
tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai,
xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi
xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng
trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật
kiến trúc và công trình xây dựng.Cần phân biệt “tuổi thọ kỹ thuật” và “tuổi thọ
kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế là do sự tiến bộ KH-CN do thị trường còn khả
năng sử dụng nhưng trên thị trường ko có giá trị.tuổi thọ kỹ thuật phụ thuộc vào
các thông số kỹ thuật đc tính toán tới khi tài sản không còn đc sử dụng sơ các nhà
kỹ thuật nghiên cứu. BĐS có tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ kỹ thuật rất cao.Chính vì
tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh
lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên
hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.=> thẩm định viên cần
xem xét về tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ kỹ thuật để tìm ra chênh lệch giữa hai tuổi
thọ này
Tuổi thọ kỹ thuật < tuổi thọ kinh tế-> phá bỏ.
Tuổi thọ kinh tế< tuổi thọ kỹ thuật -> phá bỏ. vậy thẩm định viên cần xem
xét có nên hay ko nên tiếp tục sự tồn tại của BĐS, phải tính đến các chi phí như:
chi phí bảo dưỡng, chi phí cơ hội.
+ tính khác biệt:đây là đặc trưng của BĐS, Chính vì tính khan hiếm, tính cố
định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong
cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống
nhau. Ko một BĐS nào là hoàn toàn giống BĐS nào, đây là một hàng hóa có tính
riêng biệt, ko thể sản xuất hàng loạt => Thẩm định viên không đc so sánh 1 cách
dập khuôn máy móc 2 BĐS với nhau, cần xét tính khác biệt để điều chỉnh giá trị
cho hợp lý. Cần khai thác tối đa lợi ích do tính khác biệt của BĐS mang lại , làm
tăng giá trị của BĐS

+ tính khan hiếm: sự khan hiếm của BĐS chủ yếu là do diện tích đát đai tự
nhiên là có giới hạn và BĐS có tính khác biệt cố định về vị trí… từ đó đặt ra vấn
đề qun hệ cung cầu về BĐS thường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn
cầu quan đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS.=>thẩm định viên cần xét yếu tố
cung cầu khi thẩm định, xem xét qun hệ cung cầu trên thị trường thì giá trị của
BĐS mới đc đánh giá đúng.
+có giá trị lớn: giá trị BĐS thường rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của
đất đai, và chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn=>khi quyế định tư
vấn cho nhà đầu tư, thẩm định viên cần có một lượng vốn đủ lớn và mang tính dài
hạn thì mới tham gia vào BĐS. Vốn đầu tư cho BĐS có thể tái tạo trở lại phục vụ
cho kinh doanh-thế chấp. quan hệ trong BĐS thường là nảy sinh quan hệ tín dụng,
vay mượn. hầu như công ty BĐS thường có quan hệ với NH.
+ tính ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị
của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp
Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và
nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng
BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ
biến=> thẩm định viên cần xem xét sự tác động của các BĐS khác tới BĐS mà
muốn thẩm định, nó có thể làm tăng or giảm giá trị BĐS đó.
Câu 12: phân loại BĐS: a, theo đặc tính vật chất: + đất đai: đó là đát đai tự
nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng.+ công trình kiến trúc và các tài sản
gắng liền với công trình kiến trúc: nhà cửa xây dựng cố định ko thể di dời, các
công trình hạ tầng gắn liền với đất đai, hệ thống điện lưới, điện thoại, ăng ten, và
cáp truyền hình, hệ thống lọc và cấp thoát nước…, các tài sản khác gắn liền ko thể
tác rời với công trình xấy dựng như thang máy, chống trộm tự động…+ các tài sản
khác gắn liền với đât: vừn cây lâu lăm, các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh
đồng làm muối, các công trình du lịch, vui chơi, thể thao, các công trình khai thác
mỏ.b, theo mục đích sử dụng kết hợp với các đặc tính vật chất: + công trình kiến
trúc: nhà ở dùng để cho thuê( tùy thuộc vào yêu cầu về kiê trúc, tiện nghi, cảnh
quan, môi trường người ta có sự phân biệt nhà ở thành hai loại là nhà chung cư,

nhà ở riêng biệt và biệt thự. Tùy thuộc vào yêu cầu về ký thuật, độ bền của các loại
vật liệu và của kết cấu chính như cột móng, sàn, tường…)công trình kiến trúc phục
vụ sản xuất( nhà xưởng, kho tang, mặt bằng khu công nghiệp). công trình kiến trúc
có tính thương mại( của hàng,chợ…). Khách sạn và văn phong cho thuê( tùy thuộc
vào các điều kiện vật chất chất lượng dịch vụ cảnh quan mà chia khách sạn thành
nhiều loại).+đất đai: nhóm dất nông nghiệp( dất trồng cây, dất rừng sản xuất, đất
rùng phòng hộ, đất rừng đặc dụng…), nhóm đất phi nông nghiệp( đất ở, đất xây
dựn cơ quan công trình sự nghiệp, đất sửu dụng vòa mục đích an ninh quốc phòng,
đất sử dụng sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp…), nhóm đất chưa sử dụng(chưa
xác định được mục đích sử dụng). ý nghĩa của việc phân loại: + là cơ sở để nhf
nước có chính sách quản lý và sử dụng BĐS, laoij tài sản có giá trị lớn, một cách
hợp lý và có hiệu quả nhất về mặt kinh tế và xã hội. sự khác nhau trong quản lý
nhà nước đối với mỗi loại BĐS có mục đích sử dụng khác nhau là ở giá quy định,
thời gian sử dụng, cơ chế quản lý là giao ngay hay cho thuê… từ đó liên quan đến
mức giá đến bù, tiền thuế phải nộp, quyền khai thác lợi ích từ BĐS như quyền đực
sửa chữa xây dựng quyền chuyển đổi mục đích + đối với các nhà đầu tư: đó la cơ
sở để người ta xem xét các cơ hội đầu tư, đánh gía một cách hợp lý giá trị BĐS,
giảm thiểu rủi ro trong các quyết định đầu tư
Câu 13: quyền của chủ thể đối với BĐS:1.đối với đất đai: + sở hữu vĩnh
viễn : sở hữu đất đai đc công nhận bằng giấy chứng nhận quyền sở hữu do cơ quan
nhà nước có thẩm quyền đây là hình thức chiếm giữ cao nhất.+ thuê theo hợp
đồng: đất thuộc quyền sở hữu vĩnh viễn or đất công của nhà nước có thể đem cho
thuê theo hợp đồng dài hạn or ngắn hạn. những hợp đồng cho thuê đất cũng thừng
đc lưu hồ sơ bằng các chứng thư, và có thể kéo dài vô thời hạn.+ quyền sử dụng
đất: tương tự cho thuế theo hợp đồng nhưng gan liền với một hđ nhát định nào đó
trên vùng đất cho thuê ví dụ: du lịch hay nghề rừng. ở việt nam quy định đất đât là
thuộc sở hữu toàn dân ko công nhận sở hữu tư nhân về đất đâi, chỉ có quyền sử
dụng đất.2. đối với các công trình: + sở hữu vĩnh viễn: quyền này phát sinh khi chủ
sở huux đất cũng sở huux luôn các công trình ở trên khu đất ấy.+ thêu theo hơp
đồng: các công trình nừm trên khu đất được đem cho thuê theo hợp đồng. quyền sở

huux tư nhân về BĐS bao gồm quyền chiếm hữu sử dugj và định đoạt. các quyền
đó có thể bị cưỡng chế bỏi luật pháp và bị giới hạn khi chính phủ thu hồi cì lợi ích
quốc gia. Hạn chế quyền đi qua khu đất trong 1 số trường hợp nhất định
Câu 14, phân loại thị trường BĐS:a, căn cứ vào mức độ kiểm soát của nhà
nước: + thị trường chình thức hay thị trường có sự kiểm soát của nahf nước bao
gồm các giao dịch mà nhà nước có thể kiểm soát đực như các giao dịch tại các
trung tâm đầu giá, các ngân hàng, các công ty cho thuê tài chính, các khách sạn,
các công ty chứng khoán BĐS, các công ty kinh doanh địa ốc…+ thị trường phi
chính thức: thị truongf ko có sự kiểm soát của nhà nước, bao gồm các giao dịch về
BĐS ko tiến hành các thủ thuật có tính pháp lý như: mua bán trao tay, cam kết
bằng giấy tờ nhận nợ…ước tính giá trị giao dịch này ở việt nam khoảng 70% thị
trường.b, căn cứ vào trình tự tham gia thị trường: + thị trường chuyển nhượng
quyền sử dụng đất. loại thị trường này còn gọi là thị trường đất đai.+ thị trường xây
dựng các công trình BĐS đề bán và cho thuê.+ thị trường bán or cho thuê lại
BĐS.c, căn cứ vào loại hàng hóa BĐS trên TT:+ TT đất đai.+TT nhà ở.+TT BĐS
công nghiệp.+ TT BĐS dùng cho văn phòng, công sở.+ TT BĐS dùng trong dịch
vụ.d, căn cứ vào tính chất giao dịch:+ TT mua bán BĐS.+ TTthuê cho thuê BĐS.+
TT giao dịch các BĐS dùng để thế chấp, bảo hiểm.+ TT giao dịch các BĐS dùng
để góp vốn liên doanh
Câu 15, đặc điểm của thị trường BĐS: + có sự cách biệt giữa hàng hóa và
thị trường giao dịch:BĐS là cố định ko thể giao dịch vì vậy mà các chủ thể ko thể
đưa BĐS đến nơi giao dịch. Việc giao dịch chủ yếu qua 3 khâu là đàm phán tại địa
điểm giao dịch kiểm tra thực địa đăng ký pháp lý.
qúa trình giao dịch bất động sản không thể đơn giản và nhanh chóng như các
loại hàng hóa khác. Vì vậy, giao dịch bất động sản cần nhiều thời gian và chi
phí
cho các dịch vụ như cung cấp thông tin, tư vấn, kiểm định, thanh toán.=>
việc định giá có nguy cơ sai số rủi ro đối với nghề TĐG là cao, đòi hỏi TĐV cần
phải có sự am hiểu về chuyên môn cũng như kinh nghiệm nghề nghiệp.+ Là thị
trường mang tính khu vực : thị trường BDDS thường đc tạo ra từ hàng loạt thị

trường nhỏ mang tính địa phương với những quy mô, mức độ nhỏ và động thái
giao dịch khác nhau. Quan hệ cung cầu giá cả BĐS thường chỉ ảnh hưởng trong
phạm vi của vùng địa phương nhất định.=> TĐV cần xem xét gắn với các đk kinh
tế -văn hóa- xã hội của một vùng, khu vực cụ thể.+là một dạng điển hình của thị
trường cạnh tranh ko hoàn hảo: do có sự ko đồng nhất về thông tin và các yếu tố
cấu thành. Các thông tin về BĐS và Thị trường BĐS thường ko có sãn và ko phổ
biến, trên thị trường rất ít người có kinh nghiệm.làm cho giá cả BĐS ko hoàn toàn
là giá cạnh tranh và đc so sánh một cách công bằng trên thị trường. việc thâm nhập
thị trường cũng ko hoàn toàn dễ dàng với người bán và người mua. => TĐV khi
xem xét các chứng cứ giao dịch cần phải có sự phân tích một cách kỹ lưỡng xem
chúng là bằng chứng hợp lý để so sánh và ước tính giá trị cho TS mục tiêu .+ cung
của BĐS co giãn chậm khi giá cả thay đổi:do quan hệ cung cầu về BĐS thường
mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu, cung BĐS ko thể phản ứng một
cách nhanh chóng và tương đương với thay đổi. tác động kích thích tăng cung or
giảm cung BĐS luôn có một độ trễ lớn hơn so hàng hóa khác.=> cần có sự cân
nhắc thận trọng đến đặc điểm này của thị trường BĐS để ước tính một cách hợp lý
giá trị BĐS. Việc quản lý nhà nước đối với BĐS ko tốt sẽ tiềm ẩn rủi ro đối vs việc
hành nghề thẩm định giá.
+ hđ của thị trường BĐS phụ thuộc vào sự kiểm soát của nhà nước: sự can
thiệp của nhà nc để giảm thiểu những bất lợi đến mục tiêu vĩ mô. Đảm bảo tính
pháp lý cho các BĐS đó là đk quan trọng để BĐS đc giao dịch, mua bán công
khai.=> TĐV nhất thiết phải có sự am hiểu về cơ chế chính sách quản lý nhà nước
về BĐS cung như sự cập nhật một cách thường xuyên các chế độ quản lý của nhà
nước về BĐS trong mỗi thời kỳ.
Câu 16: vai trò của thị trường BĐS: + giống như các thị trường khác thị
trường BĐS là cầu nối giữa nhà sản xuất và tiêu dùng: TT BĐS là noi để người bán
vàn người mua gặp goqx và thỏa thuận với nhau làm cho hoạt động giao dịch, mua
bán BĐS một cách thuận lợi. việc xây dựng TT BĐS là sự tôn trọng và phát huy
vài trf tự điều tiết của bàn tay vô hình, là sự tạo lấp một cơ chế khách quan đảm
bảo cho BĐS có thể đực sử dụng một cách hiệu quả nhât.+ TT BĐS là nơi thực

hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuât cho các chủ thế kinh doanh BĐS: các chủ thể
kinh doanh BĐS và những người tiêu dùng thực hiện việc mua bán. Với vai trò là
một hàng hóa đặc biệt, BĐS đc chuyển quyền sử dụng và quyền sở hữu tù ngừi này
sang người khác. TT BĐS đóng vai trò chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang
hình thái giá trị, là nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn của các chủ thể kinh
doanh trên thị trường. TT BĐS là một sự bổ sung quan trọng cho sựu hoàn thiện và
phát triển một cách đồng bộ cơ chế kinh tế TT với một quốc gia.+ góp phần thúc
đẩy quá trình đổi mới về hđ quản lý đất đâi, nhà ở, các công trình xây dựng đặc
biệt là các công trình công cộng và các cơ sở kinh tế khác: bắng cách xây dựng và
phát triển thị trường BĐS, nhà nước bổ sung hoàn thiện hệ thống pháp luật, hệ
thống chính sách quản lý, cũng như tổ chức quản lý tạo điều kiện cho thị trường
mở rộng và phát triển, góp phần khắc phục tình trạng đầu cơ, tham những chốn
thuế… bên cạnh đó sự vận hành TTBĐS sẽ góp phần xác lập mối quan hệ giữa nhà
nước và người sử dụng BĐS, nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất, khắc phục
tình trạng phi kinh tế trong đầu tư xây dựng, tăng thu cho NSNN.+ vận hành TT
BĐS góp phần thúc đẩy ứng dụng và cải tiến kháo học và công nghệ, nâng cao chất
lượng nhà ở, bảo hiểm môi trường: TT BĐS chịu tác động tương hỗ lần nhau giữa
các yếu tố cung cầu, giá cả, cạnh tranh. Điều đó thúc đẩy các chủ thể thị trường
nghiên cứu ứng dụng tiến bộ khoa học – công nghệ…nâng cao chất lựng sản phẩm,
tăng sức cạnh tranh nhằm thu lợi nhuận.+ góp phần tăng cường quan hệ hợp tác,
nâng cáo trình dộ xã hội hóa trong sản xuất kinh doanh, tạo cơ sở phát triển kinh tế
một cách bền vững: các chủ thể có đk tiếp xúc mở rộng quan hệ nội bộ thị trường
or quan hệ ngành.
Câu 17. căn cứ xây dựng phương pháp định giá BĐS:+ PP SO SÁNH
TRỰC TIẾP: căn cứ xấy dựng chủ yếu dựa trên nguyên tắc thay thế(một người
mua thận trọng sẽ ko bỏ ra một số tiền nào đó nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn
có một tài sản tương tự). các BĐS đc coi là hoàn toàn có thể ngang bằng với giá trị
của những tài sản tương đưng so sánh đc. Chỉ cần tìm các bằng chứng đã đc thừa
nhận về giá trị của BĐS tương đưng để có thể so sánh đc trên thị trường.+ PP THU
NHẬP: đc xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc dự báo lợi ích

tương lai. Về lý thuyết giá thị trường hiện hành của 1 BĐS ngang bằng vs giá trị
hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai có thể nhận đc từ BĐS. Có thể vận
dụng các kyc thuật dự đoán vốn và đánh giá hiệu quả dự án đầu tư để xác định giá
trị BĐS.+ pp chi phí: đc xây dựng chủ yếu dựa trên nguyên tắc thay thế. Giá một
BĐS tương đương vs chi phí làm ra 1 BĐS giống như vậy, coi đây như một vật
thay thế.nếu có đầy đủ các thông tin hợp lý thì người ta sẽ ko bao giờ trả giá cho 1
BĐS lớn hơn chi phí mua đất và xây dựng công trình có lợi ích tương tự. việc ước
tính giá trị BĐS dựa trên các chi phí hợp ly tạo ra BĐS đó.+pp thặng dư:dựa trên
cơ sở là 5 nguyên tắc định giá, trong đó có nguyên tắc đóng góp giữ vai trò chủ
đạo. theo nguyên tắc này giá trị BĐS đc xác định trên cơ sở của sự thiếu vắng nó
sẽ làm giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi bao nhiêu. Là pp ước tính giá trị
BĐS dựa trên phần đóng góp của nó vào dự án phát triển BĐS theo hướng tốt nhất
và hiệu quả nhất.
Câu 18. nội dung các phương pháp định giá BĐS: PP SO SÁNH TRỰC
TIẾP:+ căn cứ xấy dựng :chủ yếu dựa trên nguyên tắc thay thế(một người mua
thận trọng sẽ ko bỏ ra một số tiền nào đó nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có
một tài sản tương tự). các BĐS đc coi là hoàn toàn có thể ngang bằng với giá trị
của những tài sản tương đưng so sánh đc. Chỉ cần tìm các bằng chứng đã đc thừa
nhận về giá trị của BĐS tương đưng để có thể so sánh đc trên thị trường.+ Kỹ thuật
định giá: b1. Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã đc giao dịch trong thời gian
gần nhất có thể so sánh đc vs BĐS mục tiêu về các mặt, các yếu tố chủ yếu ảnh
hưởng đến giá trị như kiểu cách, đk, mt, vị trí…B2. Tiến hành kiểm tra phân tích
các giao dịch chứng cứ nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh đc với các BĐS
mục tiêu.để thực hiện tốt bước này khi kiểm tra và phân tích các giao dịch thị
trường cần phải làm rõ nguồn gốc đạc điểm, tính chất giao dịch.B3:lựa chọn một
số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất. theo kinh nghiệm thường lấy từ 3-6 BĐS để
so sánh. B4. Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS chứng
cớ. đồng thời dựa trên những yếu tố khác nhau , tiến hành điều chỉnh giá cả của các
BĐS. Cách diều chỉnh thông dụng là lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn thực hiện việc
điều chỉnh vs các BĐS chứng cớ. nếu BĐS chứng cớ có các yếu tố đc đánh giá là

tốt hơn BĐS mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của BĐS chứng cớ
xuống và ngược lại. B5. Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của các BĐS
đã điều chỉnh. Ưu điểm: +là pp định giá ít gặp khó khăn về mặt ký thuật vì ko có
công thức hay mô hình cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị
trường để cung cấp các dấu hiệu về giá trị.+Là pp thể hiện sự đánh giá của thị
trường – đó là các bằng chứng rõ ràng – đã đc thừa nhận trên thực tế về giá trị
BĐS vì vậy nó là cơ sỏ vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.
+Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác như pp chi phí, pp
thạng dư,Hạn chế: phải có các giao dịch về BĐS tương tự trong cùng 1 khu vực
thì mới có thể sử dụng để so sánh. Nếu có ít BĐS để so sánh đáp ứng đc các yêu
cầu trên kết quả độ chính xác thấp.Các thông tin chứng cứ trên thị trừng mang tính
lịch sử, nếu 1 thị trường mà biến động thì thông tin sẽ nhanh chóng trở nên lạc
haaujk khi đó độ chính xác kém.Đòi hỏi TĐV phải có nhiều kinh nghiệm và kiến
thức thị trừơng thì mới có thể tiến hành định gia một cách thích hợp+ PP THU
NHẬP: đc xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc dự báo lợi ích
tương lai. Về lý thuyết giá thị trường hiện hành của 1 BĐS ngang bằng vs giá trị
hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai có thể nhận đc từ BĐS. Có thể vận
dụng các kyc thuật dự đoán vốn và đánh giá hiệu quả dự án đầu tư để xác định giá
trị BĐS.B1. Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà BĐS mang lại, có tính đến
tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập.B2. Ước tính tất cả các khoản chi
phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm như chi phí quản lý, chi phí sủa chữa, các chi
phí dịch vụ, tiền thuế phải nộp…B3. Xác định tye lệ lãi suất chiết khấu thích hợp
dùng để tính toán công việc này có thể dựa vào việc phân tích tỷ lệ lãi của các BĐS
tương tự.B4. Dùng công thức vốn hóa đẻ tìm ra giá trị hiện tại của BĐS mục
tiêu.Ưu điểm : đây là pp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất vì nó tiếp cận một cách trực
tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư, +Nói chung là pp đơn giản.
+Có thể đạt đc độ chính xác cao khi có chứng cớ về các thương vụ có thể so sánh
đc khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước vs một độ tin cậy cao.Hạn chế:+khi
phân tích các thương vụ tương tự cần điều chỉnh nhiều mặt tuổi thọ chất lượng ,
thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai+Trong nhiều

trường hợp có thể thiếu cơ sở để dự báo các khoản thu nhập trong tương lai.+Kết
quả định giá có độ nhạy lớn hơn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính toán.
Kết quả sẽ chịu ảnh hưởng nhiều của yếu tố chủ quan. Áp dụng: phù hợp vs các
BĐS có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo một cách
hợp lý.Vs BĐS có thu nhập ko đều thì có thể sử dụng một dạng tương tự là
DCF.Thường áp dụng để tư vấn cho các quyết định lựa chon dự án đầu tư.+ PP
CHI PHÍ: đc xây dựng chủ yếu dựa trên nguyên tắc thay thế. Giá một BĐS tương
đương vs chi phí làm ra 1 BĐS giống như vậy, coi đây như một vật thay thế.nếu có
đầy đủ các thông tin hợp lý thì người ta sẽ ko bao giờ trả giá cho 1 BĐS lớn hơn
chi phí mua đất và xây dựng công trình có lợi ích tương tự. việc ước tính giá trị
BĐS dựa trên các chi phí hợp ly tạo ra BĐS đó.B1.ước tính giá trị của mảnh đất
thuộc BĐS bằng cách coi đó là một mảnh đất trống, và đang sử dụng trong đk
TNVHQN.B2. Ước tính những chi phí xây dựng mới hiện hành đối vs công trình