Đề cương ôn tập môn định giá bất động sản và hướng dẫn trả lời

Hô hô Kinh tế đô thị K50 He he
Câu 7 15 16 1719 20 21 22 23 bỏ
Cau 4: Phân tích vai trò của thị trường bất động sản? liên hệ việt nam?
1. Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị
trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô,
tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân:
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các
nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi
nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế.
Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong
BĐS ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần
tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong
vòng 30 năm qua.
BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì
BĐS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn
vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp.
2. Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động:
Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới chứng
minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các BĐS có
đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền
kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế-xã hội
đạt được những mục tiêu đề ra.
Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho
vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát
triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành
nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội đặc biệt là đầu tư
phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
3. Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất
là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà
Nhà nước là đại diện chủ sở hữu:
Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá

thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn đề phát triển thị trường BĐS
để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc biệt nhất
là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong điều kiện các thiết chế về quản lý Nhà
nước đối với công tác quy hoạch chưa được thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc
phát triển và quản lý thị trường BĐS ở đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác quy
hoạch để khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai.
1
Hô hô Kinh tế đô thị K50 He he
4. Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển,
tăng nguồn thu cho Ngân sách:
Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín
dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Theo phân
tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực
BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5
– 2 USD. Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng
kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng,
vật kiến trúc để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các
ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước. Theo thống kê của Tổng cục thuế các
khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000
bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao dịch, còn
trên 70% chưa kiểm soát được và thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế
với Nhà nước. Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch BĐS
chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá
thị trường thì hàng năm thị trường BĐS sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ
đồng mỗi năm.
5. Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày
càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị-nông thôn:
Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS. Thị
trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn “sốt” nhà đất
hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng

trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường
BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của
người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường BĐS
nhà ở.s
• Trước khi ban hành Luật Đất đai 2003, nguồn thu từ đất chủ yếu từ thuế sử dụng
đất nông nghiệp, thuế nhà đất và thuế chuyển quyền sử dụng đất. Trong giai đoạn 1994 –
1998, tổng thu từ đất khoảng 2.000 tỷ đồng mỗi năm; tổng thu năm 1999 đạt 3.641 tỷ
đồng. Từ khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, tỷ lệ các khoản thu từ đất có rất
nhiều thay đổi, nguồn thu chính là tiền sử dụng đất, chiếm khoảng 80% tổng các khoản
thu từ đất. Tổng thu từ đất năm 2004 là 17.594 tỷ đồng, trong đó tiền sử dụng đất là
14.202 tỷ đồng (chiếm 80,7%). Hiện nay, hàng năm nguồn thu từ giao đất, cho thuê đất
chiếm khoảng 7,25% tổng thu ngân sách; năm 2009 thu khoảng 45.405 tỷ đồng, trong đó
tiền sử dụng đất là 36.304 tỷ đồng (chiếm 80,0%).
2
Hô hô Kinh tế đô thị K50 He he
Câu 10: phân tích các nhân tố tác động đến cầu hàng hóa bất động sản? lien hê
thực tiễn việt nam?
• Dân số: Tổng cục Thống kê vừa cho biết: Dân số trung bình cả nước năm 2010
ước tính 86,93 triệu người, tăng 1,05% so với năm 2009, bao gồm dân số nam 42,97 triệu
người, chiếm 49,4% tổng dân số cả nước, tăng 1,09%; dân số nữ 43,96 triệu người, chiếm
50,6%, tăng 1%. Trong tổng dân số cả nước năm 2010, dân số khu vực thành thị là 26,01
triệu người, chiếm 29,9% tổng dân số, tăng 2,04% so với năm trước; dân số khu vực
nông thôn là 60,92 triệu người, chiếm 70,1%, tăng 0,63%. Tỷ lệ giới tính của dân số năm
2010 ở mức 97,7 nam trên 100 nữ. Năm 2009, tỷ lệ này là 97,6/100.
Thời kỳ 1976 - 1985 tăng 1.190,2 nghìn người/năm hay tăng 2,21%/năm;
Thời kỳ 1985 - 2008 tăng 1.142,9 nghìn người/năm hay tăng 1,60%/năm;
Riêng thời kỳ 2000 - 2008 tăng 1.065,6 nghìn người/năm, tương đương mức tăng
1,31%/năm.
Với quy mô gần 86,2 triệu người, Việt Nam là nước đông dân thứ 12 trên thế giới sau
Trung Quốc, Ấn Độ, Mỹ, Indonesia, Brazil, Pakistan, Bangladesh, Nigeria, Nhật Bản,

Mexico, Philippines.
Mật độ dân số của Việt Nam đạt 260 người/km2, cao gấp trên 5 lần và đứng thứ 41
trong 208 nước và vùng lãnh thổ trên thế giới; cao gấp hơn 2 lần và đứng thứ 8/11 nước ở
Đông Nam Á, cao gấp đôi và đứng thứ 16/50 nước và vùng lãnh thổ ở châu Á.
==> Với quy mô dân số, mật độ dân số, tốc độ tăng dân số như trên thì Việt Nam có
điều kiện thuận lợi để phát triển thị trường bất động sản.
• Thu nhập của dân cư:
Khi thu nhập vượt quá mực giới hạn về lương thực và thực phẩm thì khi đến một mức
cao hơn, người ta sẽ tăng cầu về nhà ở cao cấp. Cho tới cuối năm 2006, đầu năm 2007,
thị trường nhà ở cao cấp rất “nóng” khi nhu cầu lớn, mà lượng cung thì vẫn còn khiêm
tốn. Nhưng qua giai đoạn này, một số lượng lớn nhà ở cao cấp được xây dựng, do đó, cầu
đang dần hạ nhiệt. Có thể thị trường nhà ở cao cấp sẽ bão hòa trong thời gian tới, khi cầu
đang dần nhỏ hơn cung.
Khi thu nhập của dân cư vẫn còn ở mức trung bình: Tại Việt Nam, hầu hết dân số vẫn
còn sống ở mức trung bình và thấp. Vì vậy, nhu cầu cho một căn nhà là rất lớn. Hiện nay,
theo thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, cả nước hiện có khoảng 700.000 người có thu
nhập thấp đang bức xúc về nhà ở, chưa kể dân nghèo đô thị. Lượng cung về nhà ở thu
nhập thấp vẫn quá ít so với nhu cầu của người dân. Hiện nay, mới chỉ có 32 dự án nhà ở
cho người có thu nhập thấp đang khởi công xây dựng. Chính phủ cũng đang có những
chính sách khuyến khích các nhà đầu tư đầu tư cho dự án nhà ở cho người có thu nhập
thấp như ở quyết định 45, luật nhà ở, nghị định 71…
• Giá cả tiêu dùng
3
Hô hô Kinh tế đô thị K50 He he
Ở nước ta hiện nay thì thị trường bất động sản vẫn còn chưa minh bạch, do đó, còn
tồn tại nhiều những nhà đầu cơ tạo ra những cơn sốt giá đất làm méo mó thị trường. Giá
bất động sản vẫn ở mức cao: So với mức thu nhập thực tế của người dân hiện nay, giá
nhà đất tại Việt Nam đang ở mức rất cao, dẫn đến nhiều người dân không mua được nhà,
đặc biệt là tại Hà Nội. Hiện nay đa số người có thu nhập cao đã có nhà ở, trong khi đó
nhà ở cho đối tượng có nhu cầu thực lại đang thiếu trầm trọng. Vấn đề là, không phải chủ

đầu tư hạ mạnh giá bán/m2 xuống mà cần phải giảm diện tích căn hộ, đồng thời quản lý
tốt chi phí giảm giá thành để duy trì lợi nhuận.
• Kế hoạch phát triển kinh tế xã hội của CP:
Nước ta là một nước đang phát triển =>nhu cầu về bất động sản để xây dựng các khu
công nghiệp là rất lớn, cùng với sự gia tăng về dân số =>gia tăng về nhu cầu bất động
sản. Đây là những điều kiện để tt bất động sản nước ta phát triển mạnh.
Năm 2009, hi quy hoạch được phê duyệt, các công trình giao thông ở vành đai III, IV
được triển khai sẽ tăng cường khả năng kết nối trung tâm thành phố với các vùng đã và
đang được triển khai, thuận lợi cho việc di chuyển, từ đó góp phần để thị trường BĐS tại
các khu vực xa trung tâm trở nên sôi động => nhu cầu về nhà ở các khu ngoại thành cũng tăng lên cao.
• Mốt và thị hiếu: Ở VN vào khoảng năm 2003- 2004 trào lưu biệt thự vườn đồi rộ
lên ở Hà Nội. Nhiều người giàu lắm tiền đã nhanh chóng mua mảnh đất rộng hàng ha hay
một quả đồi ở những địa điểm cách trung tâm Thành phố vài chục km, xây biệt thự nhà
vườn làm nơi nghỉ dưỡng cuối tuần. Thời điểm này là thời điểm mà cầu về biệt thự vườn
đồi rất là cao.
Nhưng một vài năm trở lại đây BĐS sinh thái nghỉ dưỡng lại trở thành trào lưu mới
trên thị trường. Lượng cầu về bđs sinh thái tăng khá cao => điều này cho thấy nhu cầu
ảnh hưởng rất lớn đến cầu bđs Địa điểm của dự án nằm trong vùng quy hoạch phát triển
và phải có giá trị thiên nhiên đặc biệt nhưng không cách trung tâm Thành phố quá xa đã
được nhiều chủ đầu tư khai thác.Một loạt các khu đô thị, biệt thự sinh thái được ra mắt thị
trường như: Ecopark, biệt thự nhà vườn sinh thái tại Bắc Ninh của Viglacera land, làng
biệt thự sinh thái Moon River (nằm cạnh sông Thị Tính - Bình Dương, Top Hill, Lâm
Sơn Resort (Lương Sơn - Hòa Bình), The Qeen Villas (Ba Vì - Hà Nội).
• sự tăng của kết cấu hạ tầng: năm 2009 Khi quy hoạch được phê duyệt, các công
trình giao thông ở vành đai III, IV được triển khai sẽ tăng cường khả năng kết nối trung
tâm thành phố với các vùng đã và đang được triển khai, thuận lợi cho việc di chuyển, từ
đó góp phần để thị trường BĐS tại các khu vực xa trung tâm trở nên sôi động => nhu cầu
về nhà ở các khu ngoại thành cũng tăng lên cao.
4
Hô hô Kinh tế đô thị K50 He he

Câu 13: phân tích vai trò của các nguồn cung hàng hóa bất động sản? Liên hệ
thực tiễn Việt Nam?
Cung bất động sản trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hóa bất động sản sẵn
sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá nhất định.
Có 3 loại nguồn cung bất động sản: Nguồn cung từ khu vực nhà nước, nguồn cung từ
khu vực tư nhân, nguồn cung từ khu vực gia đình (hay khu vực không chính thức).
Nguồn cung từ khu vực nhà nước: nguồn cung từ khu vực nhà nước hay khu vực
công cộng là các hoạt động xây dựng phát triển nhà ở do nhà nước hoặc các cơ quan,
doanh nghiệp nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách và các quỹ nhà
ở khác thuộc sở hữu nhà nước. Thông qua khu vực công cộng, nhà nước can thiệp, điều
tiết vào quan hệ cung cầu bất động sản trên thị trường, Nhà nước có các quy định cụ thể
về tỷ lệ và mật độ xây dựng, hệ ssoo sử dụng đất và mặt bằng xây dựng, các chính sách
về thuế đối với thu nhập xây dựng nhà ở cao cấp có thu nhập cao. Bên cạnh đó, nguồn
cung bất động sản từ khu vực nhà nước tạo điều kiện để tầng lớp bình dân có thể tiếp cận
được các khu vực nhà ở tư nhân qua chính sách vay công bằng việc thế chấp chính ngôi
nhà của họ mua.
Nguồn cung từ khu vực tư nhân: bên cạnh khu vực nhà nước, nguồn cung bất động
sản chủ yếu được hình thành từ khu vực tư nhân. Đây là khu vực hoạt động phát triển bất
động sản không bằng vốn ngân sách nhà nước do các tổ chức, các công ty hoặc cá nhân
thực hiện tuân thủ theo các quy tắc chính thức của nhà nước về quản lý xây dựng và phát
triển nhà ở. Nhà nước điều tiết khu vực này thông qua quy hoạch, các quy tắc quy định
và tiêu chuẩn xây dựng. Hoạt động chính của khu vực cá nhân này như bán các bất động
sản đầu tư xây dựng mới, cho thuế bất động sản (nhà ở, văn phòng…), kinh doanh cơ sở
hạ tầng công nghiệp nhằm thu lợi nhuận tối đa. Do vậy, khu vực cá nhân đóng vai trò
quan trọng trong việc quyết định lượng cung trên thị trường sơ cấp và thứ cấp. Thông qua
đó quyết định tính chấ, mức độ cạnh tranh trên thị trường bất động sản.
Khu vực gia đình (hay khu vực không chính thức): là các hoạt động xây dựng nhà
ở hoàn toàn đọc lập với những khuôn khổ quy tắc của chính phủ. Tham gia hình thành
quỹ nhà ở không chính thức có thể bao gồm nhiều hoạt động xây dựng và phát triển nhà
ở với mục đích, tính chất và phạm vi khác nhau. Một hình thức điển hình nhất của khu

vực nhà ở không hcinsh thức là các khu nhà ổ chuột của các tầng lớp dân nghèo không
nghề nghiệp, xón liều của những người lang thang không côn găn việc làm và không có
nơi ở ổn định, của những người di dân tự do phiêu bạt. Khu vực nhà ở không chính thức
cũng có thể do các chủ kinh doanh nhà đất xây dựng để bán cho những người không có
đủ tiền để tiếp cận thị trường nhà ở chính thức, trong những điều kiện luật pháp không
được chặt chẽ rõ ràng, những quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng về nhà ở, nhất
là về đất ở không được mở rộng và thông thoáng thì hoạt động kinh doanh nhà ở không
5
Hô hô Kinh tế đô thị K50 He he
chính thức càng phát đạt và là xơ hội làm giàu cho một nhóm người thâu tóm các thị
trường đen này, Nhà ở không chính thức còn bao hàm các hoạt động xây dựng nhà ở tự
phát của người dân với mục đích để ở nhưng chưa có đủ các điều kiện để được thừa nhận
theo các quy định pháp lý. Như vậy, khu vực nhà ở không chính thức là một nguồn cung
nhà ở rất lớn, rất phong phú và đa dạng về cấp độ, tính chất và địa bàn, Tính chất không
chính thức của khu vực cung này có thể do tính chủ quan của bản thân những người tham
gia vào khu vực đó tạo ra, song cũng có thể do nhưng lý do khách quan như những quy
định pháp lý của chính phủ đặt người dân vào tình thế phải chấp nhận là nhà ở không
chính thức. Ở hầu hết các nước đang phát triển, khu vực nhà ở không chính thức chiếm tỷ
trọng đa phần trong nguồn cung nhà ở cho dân chúng. Khai niệm khu vực nhà ở không
chính thức không hoàn toàn đồng nghĩa với nhà ở có chất lượng thấp, tồi tàn. Một thực tế
là, ở nhiều nơi khu vực nhà ở không chính thức cũng cung cấp những khu nhà ở có chât
lượng rất cao, có giá trị lớn, thậm chí còn cao hơn cả khu vực nhà ở công cộng. Những
quy định về quyền sở hữu và quyền sở hữu về nhà đất không được rõ ràng, những quy
định ngặt nghèo của chính phủ thường buộc ngay cả những người có thu nhập cao, có
khả năng thanh toán lớn cũng phải chấp nhận phát triển nhà ở không chính thức.
Giữa ba khu vực nhà ở cũng có sự đan xen và tác động qua lại với nhau trong việc tạo
ra nguồn cung nhà ở cho thị trường nhà đất. Nếu như khu vực nhà ở tư nhân càng nhạy
cảm với thị trường bao nhiêu thì khu vực nhà ở công cộng lại dường như bàng quan lợi
ích kinh tế trực tiếp từ kinh doanh nhà ở. Chính vì vậy hai hình thức này mang tính bổ
khuyết rất rõ nét về nguồn cung nhà đất. Khu vực nhà ở không chính thức phát triển

không phải vì mục đích tham gia vào cung nhà ở trên thị trường mà hủ yếu là đáp ứng
nhu cầu trực tiếp của người dân về nhà ở. Tuy vậy, sự phát triển khu vực nhà ở không
chính thức vẫn có những tác động rất lớn đến cung nhà ở tư nhân và nhà ở công cộng. Sự
cạnh tranh giữa các khu vực nhà ở trước hết về nguồn đất đai cho xây dựng nhà ở. Tiếp
đến, sự thỏa mãn nhu cầu về nhà ở của khu vực này có thể làm giảm cầu nhà ở thuộc khu
vực khác. Một xã hội càng phát triển, cầu nhà ở càng hướng tới các tiêu chuẩn cao cấp và
vì vậy cung nhà ở khu vực tư nhân càng có nhiều cơ hội phát triển, cung nhà ở phi chính
thức càng giảm dần.
Liên hệ Việt Nam
Thực tế ở Việt Nam cho thấy, sự hình thành và phát triển các nguồn cung bất động
sản tác động sâu sắc và rõ rệt đến thị trường bất động sản trong nước.
Trong thời gian trước 1988, khi mà Việt Nam được hỗ trợ tài chính từ Liên Xô có sự
tham gia của 3 thành phần cung cấp nhà ở tại Việt Nam là tư nhân, khu vực nhà nước và
khu vực phi chính thức song khu vực công đóng vai trò chính trong xây dựng và cung
cấp nhà ở. Hàng năm, thời gian trước năm 1998, Chính phủ đã có chính sách đầu tư cụ
6
Hô hô Kinh tế đô thị K50 He he
thể về nhà ở bằng ngân sách quốc gia. Nhưng vì thiếu tài chính mà việc cung cấp của
Chính phủ không bao giờ đáp ứng tốt thỏa mãn nhu cầu nhân dân.
Từ năm 1992, trong bối cảnh cải cách kinh tế quốc gia diễn ra ở mọi mặt, chính phủ
đã nhận thức được tầm quan trọng của các thành phần kinh tế khác ngoài khu vực nhà
nước trong việc tham gia vào chương trình phát triển nhà ở.
Thời gian trước đó, với các chính sách về đất cũng như việc quản lý nhà ở tại các đô
thị chưa được triển khai hiệu quả. Diện tích nhà ở bình quân trên đầu người ở Hà Nội
giảm từ 5,3m2/người vào năm 1995 và 5m2/người vào năm 1998. Đặc biệt tại các đô thị
chỉ có khoảng 30% (tức là hơn 300.000 người) đã có chỗ ở ổn định với mật độ là
3m
2
/người và có khu vực chỉ là 2m
2

/người.
CÁI NÀY CÓ THỜI GIAN THÌ VIẾT, KO THÌ THÔI NHÉ (CHỮ IN NGHIÊNG Ý)
Xu hướng tham gia của các lĩnh vực qua các thời kỳ có thể được thể hiện trong bảng
dưới. Khu vực Nhà nước đóng vai trò ít hơn và ít phát triển nhà ở và khu vực tư nhân thì
ngày càng có vai trò quan trọng hơn.
Ma trận tham gia phát triển nhà ở trong các thời kỳ
Thời gian 1
(1958-1986)
Thời gian 2
(1986 -1992)
Thời gian 3
(1992-1996)
chính sách mới
Khu vực Nhà nước
O
O O
O
Khu vực tư nhân
O
O
Doanh nghiệp tư nhân
O
O
Cá nhân
O
O
O O
Khu vực phi chính thức
O
O

Trên cả nước, số lượng nhà ở xã hội mới có hơn 1000 căn hộ (tính đến năm 2010).
Tại Hà Nội, sau hơn 9 tháng kể từ khi bắt đầu triển khai xây dựng vào tháng 12/2009, dự
án xây dựng nhà ở xã hội cho thuê trong khu đô thị mới Việt Hưng được hoàn thành. Với
515 căn hộ được xây dựng tại lô CT19 – khu đô thị Việt Hưng với diện tích rộng
24.500m2 với 9 tòa nhà cao 6 tầng, và 300 căn hộ cho thuê.
Dự án nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu của người có thu nhập thấp, CNLĐ, sinh viên là
một giải pháp hữu hiệu và kịp thời của khu vực nhà nước trong việc điều tiết thị trường
bất động sản hiện đang theo hướng tưng cung nhà ở cao cấp. tuy nhiên hiện nay quy định
quan rlys nhà ở thuốc ở hữu nha fnwowcs tuy được ban hành nhiều nhwung chưa được
hệ thống hóa, đồng bộ hóa. Năng lực phà phương pháp quản lý của các công tu quản lý
nhà ở còn thiếu tính chuyên nghiệp, dẫn tới hiệu quả quản lý còn chưa cao. Bên cạnh đó,
còn một bộ phận không nhỏ người thuê mua nhà ở xã hội chuyển nhượng, cơi nới, tranh
chấp không hợp lệ… gây thất thoát tiền của nhà nước.
7
Hô hô Kinh tế đô thị K50 He he
Về phía nguồn cung bất động sản khu vực tư nhân, có thể nói hiện đang diễn ra khá
sôi nổi với sự ra đời của hàng loạt các chung cư cao cấp, các KĐT mới, hiện đại như Phú
Mỹ Hưng, Keangnam…; văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại như Vincom, Tràng
Tiền… Xét về thị trường văn phòng cho thuê, không chỉ các công ty nước ngoài, hiện
nay có rất nhiều donah nghiệp trẻ, nhỏ, mới thành lập luôn có xu hướng chọn đặt trụ sở
công ty tại các cao ốc văn phòng thay vì thuê nhà dân làm văn ohongf như trước đây
khiến cho nhu cầu văn phòng cho thuê tăng vọt và trở nên “nóng” trong năm 2007. Cầu
tăng khi cung chưa đủ đáp ứng dẫn đến “sốt” kéo dài.
Nhưng đến hiện nay, theo dự báo của Colliers International Vietnam, năm 2011-2012,
tổng nguồn cung văn phòng hạng A sẽ tăng gấp đôi và có nguy cơ dư thừa nguồn cung.
Trong tương lai, khi Charmvit Tower đi vào hoạt động cung cấp thêm 45.000m2 và
Capital Tower cung cấp 23.000m2. Xu hướng bán sàn của các tòa nhà văn phòng dài hạn
có thể lên đến 50 năm.
Khoảng 150.000 – 200.000m2 diện tích văn phòng mới của các dự án phía Tây Hà
Nội đi vào hoạt động trong năm 2011 sẽ tạo sức ép đối với giá thuê văn phòng tại khu

vực trung tâm và thị trường phía Tây Hà Nội. Với nguồn cung như hiện nay, Knight
Frank Việt Nam dự kiến sẽ đáp ứng cho nhu cầu trong ít nhất 5 năm tới.
Như vậy, khi nguồn cung dư thừa sẽ giúp cho khách hàng thêm nhiều cơ hội lựa chọn
những dự án văn phòng có chất lượng xây dựng cũng như dịch vụ tốt hơn. Tuy nhiên,
đây lại là bài toán khó về giá thuê đối với các chủ dự án này.
Theo báo cáo mới nhất về kết quả nghiên cứu Tổng quan thị trường BĐS Hà Nội năm
2010 của Colliers International Vietnam, khủng hoảng kinh tế toàn cầu đã làm giảm giá
phòng cũng như công suất thuê phòng tại các khách sạn. Công suất trung bình trong quý
3.2010 đạt 55% giảm 1,5% so với quý 2. Giá phòng trung bình giảm 5% so với năm 2009
xuống còn 86 USD/đêm. Giá phòng dự báo sẽ giảm 5% đối với các khách sạn 3 sao trong
khi các khách sạn 4-5 sao cũng giảm nhẹ.
Còn đối với thị trường văn phòng, năm 2010, giá thuê trung bình văn phòng hạng A
tiếp tục giảm khoảng 4,5% so với năm 2009. Duy chỉ có giá văn phòng hạng B tăng 2,5%
và tỷ lệ lấp đầy cũng tăng 2,5% lên mức 84,5% so với năm ngoái.
Câu 14: phân tích các nhân tố tác động đến cung hàng hóa BĐS. Liên hệ
8
Hô hô Kinh tế đô thị K50 He he
Việt Nam đang phát triển rất nhanh và nhu cầu bất động sản cũng sẽ tiếp tục tăng
trong thời gian tới. Giá cả của hầu hết các mảng bất động sản cũng sẽ tăng trong vài năm
tới nhưng người mua và người thuê sẽ có xu hướng lựa chọn những sản phẩm có chất
lượng tốt hơn và được quản lý tốt hơn. Vì thế thị trường này có nhiều tiềm năng nhưng
cũng mang nhiều rủi ro.
Số lượng các dự án hiện nay trong tất cả các lĩnh vực bất động sản là rất lớn. Điều này
có thể dẫn tới dư thừa về nguồn cung trong vài năm tới. Dường như nhiều người, dù đã
có kinh nghiệm hay chưa, đều “nhảy” vào lĩnh vực này, và đây chính là một sự mạo
hiểm. Các nhà đầu tư có thể giảm rủi ro thông qua làm việc cùng những nhà tư vấn
chuyên nghiệp.
Có rất nhiều nhân tố đang ảnh hưởng đến giá nhà đất tại Việt Nam. Đầu tiên, sự biến
động của thị trường chứng khoán, giá vàng và tỷ giá đồng đô la lên xuống liên tục và bất
thường, làm cho đầu tư vào BĐS an toàn hơn, và kiếm lợi nhuận thêm từ việc cho thuê

lại những BĐS đó, hoặc đầu cơ để tăng giá bán.
Trong khi đó, giá bán của các nguyên vật liệu xây dựng cũng rất biến động, thời gian
thi công càng dài thì đơn giá xây dựng của công trình sẽ càng tăng. Vì thế các chủ đầu tư
thường có xu hướng đẩy nhanh tiến độ, để có tiền xoay vòng sớm, để làm công trình mới,
vì thế làm cung BĐS tăng cao.
Thời gian trước đây những ràng buộc khắt khe của CP trong bối cảnh lỏng lẻo của
pháp luật tọa ra sự khan hiếm theo kiểu hình thức nhưng thực chất là những kẽ hở lớn
cho những nhà đầu cơ lớn kinh doanh BĐS phi chính thức. Trong thời gian gần đây, vấn
đề quy hoạch đã được quan tâm đặc biệt. CP đã có những chuyển đổi mục đích sử dụng
đất, ví dụ như khu vực phía Nam Hà NỘi trước được sử dụng để trồng và cung cấp rau
cho thành phố thì hiện nay được chuyển thành khi tái định cư và chia lô để bán cho tư
nhân xây dựng. Như vậy có thể nói với quyết định này của tp HN lượng cung BĐS đã
tăng lên đáng kể.
Những thay đổi của kết cấu dân cư và những chuyển đổi giữa các khu vực hoạt động
kinh tế xã hội là cơ sở để NN có chủ trương chính sách thay đổi mục đích sử dung đất
đai. Quá trình đô thị hóa, đặc biệt ở các đô thị lớn như HN, diễn ra mạnh mẽ, gây áp lực
rất cao cho đô thị về dân số từ các nơi khác di cư đến, gây cung không đủ cầu và cung
không phù hợp với cầu.
9
Hô hô Kinh tế đô thị K50 He he
Câu 24: Phân tích vai trò của NN trong quản lý thị trường BĐS. Liên hệ Việt
Nam?
Để khắc phục các khuyết tật của cơ chế thị trường, không thể thiếu vai trò của Nhà
nước và đó là đặc điểm của nền kinh tế thị trường có sự quản lí của Nhà nước - một nền
kinh tế được điều tiết thông qua tác động của “bàn tay vô hình-thị trường” và “bàn tay
hữu hình-Nhà nước” đảm bảo cho nền kinh tế vận hành và phát triển lành mạnh. Thị
trường BĐS cũng không nằm ngoài quy luật đó.
Cũng như đối với nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng, Nhà nước có hai
chức năng cơ bản: chức năng điều khiển (duy trì và trọng tài trong với tất cả các hoạt
động của thị trường BĐS); chức năng thứ hai là chức năng phát triển (thông qua các hoạt

động đầu tư tạo lập BĐS tại các dự án, khu đô thị mới, các chương trình trọng điểm quốc
gia v.v ) của các doanh nghiệp BĐS của nhà nước).
Để thực hiện được các vai trò nói trên của mình, Nhà nước phải sử dụng một hệ thống
các công cụ quản lí vĩ mô để điều khiển, tác động vào thị trường BĐS như công cụ luật
pháp, tài chính, thuế, quy hoạch v.v nhằm giải quyết hài hoà các mối quan hệ kinh tế
giữa các chủ thể tham gia hoạt động trên thị trường BĐS cũng như giải quyết được mối
quan hệ giữa tăng trưởng kinh tế BĐS và đảm bảo công bằng xã hội, giữa tăng trưởng
kinh tế BĐS với giữ gìn môi trường sinh thái v.v
Vai trò của Nhà nước đối với thị trường BĐS được thể hiện trên các mặt chủ yếu sau:
- Tạo lập môi trường pháp lý cho thị trường BĐS;
- Thực hiện các công cụ vĩ mô như quy hoạch (Quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử
dụng đất, quy hoạch phát triển kinh tế-xã hội), tài chính, thuế… thống nhất quản lí BĐS
theo pháp luật;
- Cung cấp dịch vụ công như thẩm định giá, tư vấn pháp luật v.v
Ở VN, với những chuyển biến mạnh mẽ có tính cơ bản của thị trường bất động sản
trong năm 2009, bước đầu một nền móng mới của thị trường bất động sản đã được hình
thành. Thị trường bất động sản Việt Nam nhiều năm qua là vận hành kém minh bạch nhất
và ít tính thị trường nhất so với các thị trường hàng hóa khác. Điều đó giải thích vì sao thị
trường bất động sản luôn phát triển bất ổn, không đáp ứng được nhu cầu và tạo nên nhiều
bức xúc cho xã hội. Tuy nhiên, năm 2009 với thị trường bất động sản Việt Nam đã xuất
hiện nhiều chuyển biến sâu sắc, nhiều nhân tố thị trường có khả năng làm thay đổi cơ bản
các phương thức vận hành và tổ chức thị trường, tạo tiền đề cho một giai đoạn phát triển
mới của thị trường bất động sản Việt Nam.
Đã có nhiều doanh nghiệp tham gia phát triển các dự án cao ốc, từng bước đủ sức
cạnh tranh được với các liên doanh nước ngoài như Hoàng Anh Land, Thủ Đức House,
Nam Long, Bitexco… và nhiều công ty nhỏ hơn, nhưng hết sức năng động, tiềm năng
như Đất Lành, Vạn Phát Hưng, Năm Bảy Bảy (NBB) Để có được thành công cho các
10
Hô hô Kinh tế đô thị K50 He he
doanh nghiệp Việt Nam, trong thời gian qua, ngoài sự phát triển năng động sáng tạo của

từng doanh nghiệp, thì điều quan trọng nhất chính là Nhà nước đã tạo được một thị
trường chứng khoán tương đối phát triển, một cơ chế tài chính huy động và luân chuyển
vốn xã hội không thể thiếu đối với bất kỳ một nền kinh tế thị trường nào.
Với sự ra đời của Luật Thuế thu nhập cá nhân, trong đó có việc thu thuế trên hợp
đồng góp vốn nhà ở hình thành trong tương lai, nếu không tính đến mức thuế suất quá
cao thì việc thu thuế sẽ thanh lọc phần lớn các dự án ảo trên thị trường bất động sản và
đây là điều hết sức đáng mừng cho thị trường, khôi phục lòng tin cho nhà đầu tư, những
người bỏ vốn vào sản phẩm bất động sản.
Việc điều hành và quản lý thị trường bất động sản cũng từng bước đi vào quy củ,
Chính phủ đã thành lập Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở tháng 4/2008 và
mới đây, tháng 9/2009 đã thành lập Tổ chuyên gia liên ngành về chính sách nhà ở và thị
trường bất động sản.
Trong những năm qua, vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản và nhà ở
đã được thể hiện mạnh mẽ trong việc triển khai chính sách nhà ở đối với người thu nhập
thấp tại đô thị. Sự quan tâm đến nhà ở cho người nghèo đã được thể hiện bằng những
chính sách cụ thể như Nghị quyết 18/NQ-CP, Quyết định 67/2009/QĐ-TTg. Trong đó
các ưu đãi về thuế, tín dụng cho doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội đã được đề cập cụ
thể, điều này sẽ thu hút sự quan tâm nhiều hơn của các doanh nghiệp đến thị trường nhà ở
thu nhập thấp.
Sự chuyển biến trong cách làm chính là điểm nhấn. Chính phủ, thay vì hô hào, vận
động và can thiệp trực tiếp vào thị trường đã chuyển sang ban hành chính sách để thị
trường tự định hướng đến mục tiêu mà Chính phủ mong muốn. Một điểm sáng nữa của
việc xây dựng chính sách là, Chính phủ đã lắng nghe nhiều hơn các ý kiến từ xã hội, các
hiệp hội ngành nghề trước khi ban hành chính sách. Các hội thảo của các tổ chức xã hội,
hiệp hội ngành nghề diễn ra ngày một nhiều hơn và luôn có sự tham dự của các cơ quan
quản lý, hoạch định đã giúp rút ngắn khoảng cách giữa chính sách và thực tế. Các điều
chỉnh cần thiết cũng diễn ra nhanh chóng hơn, hạn chế được thiệt hại cho xã hội khi
chính sách có sự không phù hợp.
Nói tóm lại, BĐS là một yếu tố quan trọng trong bất cứ một nền kinh tế nào, nhưng
không vì thế mà để quá nhiều tài nguyên đất nước đổ vào lĩnh vực này được. Thị trường

BĐS là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế thị trường. Quản lý và phát triển tốt thị
trường này, đặc biệt trong mối quan hệ với thị trường tài chính sẽ góp phần phát huy
nguồn lực to lớn để phát triển kinh tế-xã hội. Những cơ sở khoa học trên đây về BĐS và
thị trường BĐS trên đây là những tiền đề quan trọng cho việc đề xuất các giải pháp hữu
hiệu cho thị trường BĐS nước ta hiện nay trước xu thế hội nhập kinh tế khu vực và quốc
tế.
11
Hô hô Kinh tế đô thị K50 He he
Câu 26: hệ thống các công cu trong điều tiết tt bđs. liên hệ thực tiễn việt nam.
(nếu ko đủ thời gian thì chỉ cần chép 1 trong 4 vd thui ko cần chép hết đâu)
• các công cụ pháp luật trong điều tiết tt bđs ở Việt Nam như Pháp lệnh về thuế nhà
đất được nước ta ban hành ngày 29/06/1991 và sau đó được thay thế bởi Pháp lệnh năm
1992 (ban hành ngày 31/7/1992, có hiệu lực từ ngày 1/10/1992), sửa đổi, bổ sung ngày
19/5/1994, qui định chỉ thu thuế đất, chưa thu thuế nhà. Thuế đất ngày nay ở nước ta là
loại thuế đánh vào việc sử dụng đất để ở và đất xây dựng công trình. Mục đích sử dụng
thuế đất là bên cạnh động viên một phần thu nhập của người sử dụng đất nhằm tăng
nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước còn khuyến khích sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả quỹ
đất ở, đất xây dựng công trình, hạn chế việc chuyển quỹ đất sản xuất nông nghiệp sang
xây dựng nhà ở.
• Thuế chuyển quyền sd đất nhằm điều tiết một phần thu nhập của tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân có quyền sử dụng đất chuyển nhượng nộp vào NSNN. Sắc thuế này được
ban hành ngày 22/06/1994, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/1994 và được sửa đổi, bổ
sung ngày 21/12/1999 theo Luật sửa đổi, bổ sung Luật thuế CQSDĐ số
17/1999/QH10.Theo qui định hiện nay thì mức thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất là
2% đối với đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm mụối; và 4%
đối với đất ở, đất xây dựng công trình là quá cao. Nếu hộ gia đình, cá nhân chuyển
nhượng 1 mảnh đất làm nhà ở 100m2 với giá trung bình tại TP. Hồ Chí Minh khoảng 30
triệu đồng/m2 đất thì phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất là 120 triệu đồng. Điều
này càng bất hợp lý hơn trong trường hợp chuyển nhượng đất không vì mục đích kinh
doanh mà chỉ để thay đổi về nhà ở. Từ chỗ thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất quá

cao như vậy dẫn đến tình trạng người dân sẵn sàng mua bán trao tay, không làm thủ tục
với Nhà nước làm Nhà nước thất thu thuế, không quản lý được việc sử dụng nhà, đất và
dễ gây tiêu cực.
• Thuế thu nhập cá nhân :Hiện nay chúng ta đang áp dụng chính sách thuế Thu nhập
đối với người có thu nhập cao và tạm thời chưa thuế đối với thu nhập từ cá nhân chuyển
nhượng bất động sản. Theo như dự kiến thì chính sách Thuế Thu nhập cá nhân sẽ chính
thức áp dụng từ đầu năm 2009. Chính sách thuế này sẽ đưa đối tượng là cá nhân có phát
sinh thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản vào đối tượng chịu thuế. Tuy
nhiên, tại Điều 5 "Thu nhập không chịu thuế’ điểm 6 qui định “Thu nhập từ hoạt động
chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ
có một nhà ở, đất ở duy nhất; thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở
của cá nhân đã có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở từ năm năm trở lên’ sẽ
thuộc đối tượng không chịu thuế.
Lệ phí trước bạ: Trước bạ là khỏan lệ phí, theo định nghĩa thì “Lệ phí là khoản thu
gắn liền với việc cung cấp trực tiếp các dịch vụ hành chính pháp lý của Nhà nước cho
12
Hô hô Kinh tế đô thị K50 He he
các thể nhân, pháp nhân nhằm phục vụ cho công việc quản lý hành chính Nhà nước theo
qui định của pháp luật’ Như vậy, lệ phí thực ra là chi phí để thực hiện một dịch vụ nào
đó bao gồm tiền công và chi phí văn phòng, do đó mức thu thường rất thấp và có giới hạn
nhất định. Tuy nhiên, mức lệ phí trước bạ áp dụng đối với bất động sản nhà, đất như hiện
nay là 1% trên giá giao dịch, mua bán thì lại như một khỏan thuế chứ không còn mang ý
nghĩa là lệ phí. Với mức lệ phí như vậy, xin công nhận quyền sở hữu tài sản nhà đất có
giá trị 2 tỷ đồng thì phải nộp lệ phí trước bạ là 20 triệu đồng. Vì mức lệ phí trước bạ quá
cao, cho nên không khuyến khích người dân xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cũng như giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc khai giá giao dịch, mua bán thấp hơn
so với giá thực tế. Dẫn đến rất khó quản lý nhà đất về mặt quản lý nhà nước cũng thường
xuyên xẩy ra các tranh chấp đáng tiết do người dân giao dịch với giá khác, còn hợp động
công chứng với giá khác để hạ thấp mức lệ phí trước bạ phải nộp.
Câu 27: hệ thống các chính sách của nhà nước để phát triển thị trường bất động

sản ở việt nam? Hạn chê
1. Chính sách về thuế:
• Thuế sử dụng đất nông nghiệp.
Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp được ban hành vào năm 1993 để thay thế cho
Luật thuế nông nghiệp được ban hành từ năm 1951. Thuế nông nghiệp trước đây trên hoa
lợi thu được với thuế suất tương đối cao đãảnh hưởng lớn đến đời sống của người nông
dân, không khuyến khích việc thâm canh tăng vụ, chuyển đổi cơ cấu cây trồng. Thuế sử
dụng đất nông nghiệp (đánh thuếđối với việc sử dụng đất) ra đời đáp ứng được các mục
tiêu cơ bản như: khuyến khích sử dụng đất đai tiết kiệm và có hiệu quả, khuyến khích
phát triển nông nghiệp cả về diện tích cũng như sản lượng, đảm bảo được sự quản lý của
Nhà nước đối với đất nông nghiệp.
• Thuế nhà, đất
Trong điều kiện mở cửa nền kinh tế, đối với các nhàđầu tư thìđất đai thực sự trở thành
nguồn lực quý giá của đất nước. Việc huy động tiềm năng kinh tế của đất đai vào ngân
sách Nhà nước là cần thiết để sử dụng có hiệu quả nguồn lực của đất nước và tăng thu
cho ngân sách, đáp ứng các yêu cầu cho đầu tư phát triển đất nước. Đáp ứng yêu cầu này,
pháp lệnh thuế nhà, đất đã ra đời năm 1991.
Hạn chế: thiếu sự thống nhất giữa các văn bản quản lý, mức thu thuế cao đối với đất
ở vùng nông thôn Sau một lần sửa đổi, đến ngày 19/5/1994, Uỷ ban thường vụ Quốc
hội đã thông qua pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một sốđiều của Pháp lệnh thuế nhà, đất phù
hợp với tình hình thực tế, chủ yếu làđiều chỉnh mức thuế so với thuế sử dụng đất nông
nghiệp. Hạng đất để tính thuếđược xây dựng từ năm 1992 đến nay đã qua nhiều quá trình
đô thị hoá nên đã quá lạc hậu. Nhiều vùng nông thôn đã trở thành thị trấn nhưng tiêu
13
Hô hô Kinh tế đô thị K50 He he
chuẩn điều chỉnh không được hướng dẫn rõ ràng, gây khó khăn cho việc xác định hạng
đất tính thuế.
- Thuếđất được tính theo giá thóc thu thuế SDDNN vụ cuối năm trước liền kề thu
thuếđất làđiều kiện không hợp lý. Bởi lẽ, giá thóc tại thời điểm thu thuế khác với thời
điểm xây dựng làm căn cứ tính thuế. Thêm vào đó, trong khi giáđất ở, đất xây dựng công

trình nhanh chóng thì giá thóc lại giữ nguyên,
• Thuế chuyển quyền sử dụng đất.
Để tăng cường quản lý Nhà nước vềđất đai, khuyến khích định hướng sử dụng đất
theo mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội trong từng thời kỳ, đảm bảo công bằng và nghĩa
vụ nộp thuế vàđộng viên vào ngân sách Nhà nước một phần thu nhập của người sử dụng
đất khi chuyển QSDĐ, Nhà nước ta đã ban hành luật thuế chuyển quyền sử dụng đất.
Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất được Kỳ họp thứ 5 Quốc hội khoá IX thông qua
ngày 22/6/1994, sau đóđược sửa đổi, bổ sung tại kỳ họp thứ 6 Quốc hội khoá X năm
1999 là hình thức thuếđiều tiết thu nhập của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng
QSDĐ. Theo đó, tổ chức, các hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất bao gồm cảđất
có nhà và vật kiến trúc trên đó, khi chuyển QSDĐ (chuyển đổi, chuyển nhượng cho
người khác) theo quy định của pháp luật phải nộp thuế chuyển QSDĐ, trừ các trường
hợp, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng theo quy định của pháp
luật, người sử dụng đất trả lại đất được giao cho nhà nước hoặc Nhà nước thu hồi đất
theo quy định của pháp luật, chuyển QSDĐ trong trường hợp ly hôn, thừa kế theo quy
định của pháp luật
• Hạn chế:
Thứ nhất, hệ thống thuế bất động sản còn chưa thực hiện đầy đủ các chức năng kiểm
tra, kiểm soát đối với việc nắm giữ, chuyển dịch bất động sản.
Bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai. Thông thường hệ
thống thuế bất động sản của các nước bao gồm thuếđất và thuế nhà, công trình. Tuy
nhiên, cho đến nay, nước ta mới thực hiện việc đánh thuếđối với bất động sản làđất đai.
Nhà nước chư thực hiện việc đánh thuếđối với các bất động sản khác: nhà , công trình
xây dựng Chính vì vậy, Nhà nước chưa nắm được tình hình sử dụng và chuyển dịch đối
với các bất động sản này. Bên cạnh đó, thuế chuyển quyền sử dụng đất hiện nay cũng
mới chỉđiều tiết đối với các hành vi chuyển nhượng và chuyển đổi QSDĐ, chưa thực hiện
đánh thuếđối với hành vi chuyển quyền sử dụng đất khi người sử dụng hợp đất góp vốn,
góp cổ phần bằng giá trị QSDĐ, khi nhận tiền bồi thường vềđất, được thừa kế hoặc
chuyển nhượng đất thuê. Từđó, chưa thực hiện được việc kiểm tra, kiểm soát đối với các
hành vi này.

14
Hô hô Kinh tế đô thị K50 He he
Thứ hai, việc thu hồi vốn đầu tư phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng, phát triển bất động
sản của Nhà nước còn hạn chế do tỷ lệđộng viên của thuế còn thấp và thất thu ngân sách
còn khá lớn.
Trên thị trường bất động sản hiện nay mới có khoảng 30% các giao dịch về bất động
sản làm đầy đủ các thủ tục với cơ quan Nhà nước và thực hiện nộp thuế theo luật định,
điều có có nghĩa là khoảng 70% các giao dịch về bất động sản (trong đó, quan trọng nhất
là QSDĐ) diễn ra mà Nhà nước không thu được thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí
trước bạ. Số thuế chuyển quyền sử dụng đất ước tính thất thu khoảng 700 tỷđồng mỗi
năm. Về thuế nhàđất hiện nay, các địa phương cũng mới chỉ quản lýđược khoảng 80%
các đối tượng nộp thuế và số diện tích đất tính thuế so với diện tích đất do cơ quan địa
chính cung cấp cũng có sự chênh lệch khá lớn (riêng ở Hà Nội, chênh lệch trên 10%)
Từđó, việc bùđắp phần chi phí của Nhà nước cho việc đầu tư xây dựng mới, nâng cấp, cải
tạo hệ thống kết cấu hạ tầng - một yếu tố quan trọng làm tăng giá trị của đất - hết sức hạn
chế.
Thứ ba, hệ thống thuế chưa thực sự góp phần vào việc công khai, minh bạch thị
trường, hạn chế tình trạng đầu cơ, nắm giữđất đai trái pháp luật.
2. câc chính sách khác trong tờ phô tô khá đầy đủ, mọi người xem ở đó nhá
15