Một số giải pháp tăng cường công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở cán bộ chiến sỹ Cục Cảnh sát trong giai đoạn thực hiện đầu tư thuộc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Nhà Hà Nội số 52

LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian hoàn thành luận văn thạc sĩ tác giả đã nhận được sự
giúp đỡ và tạo điều kiện rất nhiều của Ban Giám hiệu nhà trường, các cán bộ
và giảng viên của trường Đại học Thủy lợi Hà Nội.
Đầu tiên, tác giả xin gửi lời cảm ơn tới các thầy cô giáo trong Khoa sau
đại học Trường Đại học Thủy lợi Hà Nội đã quan tâm và giúp đỡ tác giả trong
suốt thời gian học tập tại trường.
Đặc biệt tác giả xin chân thành gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS.
Nguyễn Bá Uân đã dành nhiều thời gian và hướng dẫn nghiên cứu rất tận tình,
chu đáo cho tác giả.
Tác giả cũng xin chân thành cảm ơn toàn thể các cán bộ thuộc Công ty
cổ phần đầu tư và phát triền Nhà Hà Nội số 52 đã giúp đỡ nhiệt tình để tác giả
được tiếp cận các tài liệu liên quan và có dữ liệu viết luận văn một cách tốt
nhất.
Cuối cùng, tác giả xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, những người bạn và
đồng nghiệp đã hỗ trợ tác giả rất nhiều trong suốt quá trình học tập, làm việc
và hoàn thành luận văn.
Với sự nỗ lực và nghiêm túc của bản thân để hoàn thành luận văn tốt
nghiệp cao học này, tuy nhiên vẫn không thể tránh khỏi những thiếu sót, tác
giả rất mong nhận được những nhận xét, góp ý quý báu của các thầy cô và các
bạn.
Xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày tháng 08 năm 2014



Hoàng Thị Khuyên

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi.
Các số liệu, kết quả nghiên cứu trình bày trong luận văn chưa từng được
ai công bố trong bất kỳ công trình nào trước đây.

Tác giả luận văn


Hoàng Thị Khuyên
















MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục đích nghiên cứu của đề tài: 2
3. Phương pháp nghiên cứu: 2

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: 2
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3
6. Kết quả dự kiến đạt được: 3
7. Nội dung của luận văn: 4
CHƯƠNG 1 : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN
ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH 5
1.1. Tổng quan về dự án đầu tư 5
1.1.1. Khái niệm dự án đầu tư 5
1.1.2. Phân loại dự án đầu tư xây dựng 8
1.1.3. Các giai đoạn của một dự án đầu tư xây dựng 8
1.2. Quản lý dự án đầu tư xây dựng 11
1.2.1. Khái niệm, vai trò, mục tiêu của quản lý dự án 11
1.2.2. Bản chất, nội dung, nhiệm vụ của quản lý dự án ĐTXD 16
1.2.3. Các phương pháp quản lý dự án đầu tư xây dựng 23
1.2.4. Các chủ thể tham gia quản lý dự án đầu tư xây dựng 24
1.2.5. Các hình thức quản lý dự án xây dựng 28
1.3. Yêu cầu về năng lực quản lý dự án 30
1.3.1. Khái niệm về năng lực quản lý dự án 30
1.3.2. Các yếu tố cấu thành năng lực quản lý dự án 30
1.3.3. Các tiêu chí đánh giá năng lực quản lý dự án 31
1.3.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến năng lực quản lý dự án 32
1.3.5. Những yêu cầu về năng lực trong công tác quản lý dự án 32


Kết luận chương 1 33
CHƯƠNG 2 : THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ
XÂY DỰNG TẠI CÔNG TY CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT
TRIỂN NHÀ HÀ NỘI SỐ 52 35
2.1. Giới thiệu chung về Công ty cố phần đầu tư và phát triển Nhà Hà Nội 35
2.1.1. Về bộ máy tổ chức 35

2.1.2. Về nguồn nhân lực 36
2.1.3. Trang thiết bị máy móc 36
2.1.4. Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh 37
2.2. Tình hình hoạt động đầu tư xây dựng tại Công ty trong thời gian qua 41
2.2.1. Tình hình hoạt động đầu tư xây dựng tại Công ty 41
2.2.2. Các dự án đầu tư xây dựng tiêu biểu tại công ty trong những năm qua 42
2.2.3. Giới thiệu một số dự án đầu tư xây dựng tiêu biểu của Công ty 43
2.2.4. Mô hình tổ chức quản lý dự án đầu tư xây dựng tại Công ty 51
2.3. Thực trạng công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng tại Công ty trong
những năm qua 57
2.3.1. Về mô hình quản lý dự án 57
2.3.2. Quản lý thực hiện dự án còn nhiều tồn tại 61
2.3.3. Quản lý chi phí của dự án còn nhiều bất cập 71
2.3.4.Công tác quản lý thực hiện và trách nhiệm giám sát 75
Kết luận chương 2 76
CHƯƠNG 3 : GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN
ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU NHÀ Ở CÁN BỘ CHIẾN SĨ CỤC CẢNH SÁT
TRONG GIAI ĐOẠN THỰC HIỆN ĐẦU TƯ THUỘC CÔNG TY CỔ
PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ HÀ NỘI SỐ 52 77
3.1. Giới thiệu về dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở cán bộ chiến sỹ Cục
cảnh sát 77


3.1.1. Khái quát chung về dự án 77
3.1.2. Sự cần thiết phải đầu tư 79
3.1.3. Giải pháp quy hoạch kiến trúc 80
3.1.4. Tiến độ thực hiện dự kiến 81
3.1.5. Tổng mức đầu tư 82
3.2. Giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý dự án ĐTXD khu nhà ở
cán bộ chiền sĩ cục cảnh sát trong giai đoạn thực hiện đầu tư 84

3.2.1. Áp dụng mô hình tổ chức quản lý dự án phù hợp 84
3.2.2. Giải pháp về nâng cao chất lượng công tác lập kế hoạch 89
3.2.3. Giải pháp về tăng cường công tác quản lý thực hiện dự án 94
3.2.4. Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực 121
3.2.5. Nâng cao cơ sở vật chất trang thiết bị và ứng dụng công nghệ thông
tin trong quản lý dự án 125
Kết luận chương 3 127
KẾT LUẬN VÀ KIẾM NGHỊ 128




DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ
Hình 1.1. Các giai đoạn của một dự án đầu tư xây dựng 9
Hình 1.2. Chu trình quản lý dự án 14
Hình 1.3. Mục tiêu tổng thể của một dự án 16
Hình 1.4. Sơ đồ các nội dung quản lý dự án đầu tư xây dựng 21
Hình 2.1. Sơ đồ tổ chức của Công ty 37
Hình 2.2. Mô hình Phòng Đầu tư dự án đóng vai trò QLDA 53
Hình 2.3. Mô hình Công ty trực tiếp QLDA thành lập Ban Quản lý trực thuộc 54
Hình 2.4. Mô hình Công ty trực tiếp QLDA thành lập Ban Quản lý trực thuộc 55
Hình 3.1. Mối liên hệ giữa các nguồn lực thực hiện dự án 85
Hình 3.2. Đề nghị quy trình lập kế hoạch của dự án 90
Hình 3.3. Quy trình giám sát và duy trì lập kế hoạch dự án 93
Hình 3.4. Quy trình quản lý công tác đấu thầu 105
Hình 3.5. Mô hình quản lý chất lượng 117

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1. Tổng hợp tình hình tài chính của Công ty trong 3 năm 42
Bảng 2.2. Các dự án do công ty trực tiếp đầu tư và hợp tác 42
Bảng 2.3: Tổng hợp tiến độ dự án tiêu biểu của Công ty 64
Bảng 2.4. Bảng thống kê cơ sở vật chất và trang thiết bị 70
Bảng 2.5. Bảng thống kê quản lý chi phí các dự án 73
Bảng 3.1. Tổng hợp vốn đầu tư dự án ban đầu 82
Bảng 3.2. Lập kế hoạch dự kiến chi phí của dự án 91
Bảng 3.3. Lập kế hoạch khối lượng, hạng mục thi công tháng 92
Bảng 3.4. Lập kế hoạch khối lượng, hạng mục thi công tuần 92
Bảng 3.5. Quy trình thiết kế theo tiêu chuẩn ISO 95
Bảng 3.6. Kế hoạch đấu thầu 101
Bảng 3.7. Lập mốc quan trọng của dự án 107
Bảng 3.8. Biểu đồ Grantt tiến độ tổng thể 108
Bảng 3.9. Lập mốc quan trọng của dự án 109
Bảng 3.10. Sổ giao việc hàng ngày 110
Bảng 3.11. Báo cáo thực hiện tiến độ thi công tháng 110
Bảng 3.12. Báo cáo tiến độ thi công tuần 110
Bảng 3.13. Khối lượng công việc hoàn thành theo hợp đồng 111
Bảng 3.14. Chi phí phát sinh và phương án xử lý 121
Bảng 3.15. Bảng thống kê cơ sở vật chất và trang thiết bị 126





CÁC TỪ VIẾT TẮT

BQLDA Ban Quản lý dự án
QLDA Quản lý dự án

Handico52 Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Nhà Hà Nội số 52

1


PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình là một quá trình phức tạp đòi
hỏi phải có sự phối hợp của nhiều cấp, nhiều ngành, nhiều đối tác, nhiều bộ
phận liên quan. Do đó công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng đòi hỏi phải có
sự phát triển chiều sâu và mang tính chuyên nghiệp hơn để đáp ứng nhu cầu
xây dựng của nước ta hiện nay. Trong nền kinh tế thị trường ngày càng phát
triển và đổi mới cùng với sự biến động do khủng hoảng kinh tế toàn cầu, đặc
biệt trong xu thế hội nhập kinh tế quốc tế như hiện nay. Ngành xây dựng ở
nước ta đang thu hút và là ngành mũi nhọn của nền kinh tế quốc dân, tạo ra
những cơ sở vật chất kỹ thuật cho xã hội. Điều này không chỉ đòi hỏi sự nỗ
lực của Đảng và Nhà nước mà còn phụ thuộc vào sư phát triển của các doanh
nghiệp xây dựng trong đó là lợi nhuận đánh giá hiệu quả sản xuất kinh doanh
và là động lực chính thúc đẩy hoạt động công tác quản lý các dự án đầu tư
xây dựng đạt hiệu quả cao nhất. Trong cơ chế thi trường hiện nay muốn dự án
đầu tư có lợi nhuân cao các doanh nghiệp xây dựng phải quan tâm đến công
tác quản lý tốt vá định hướng đầu tư có hiệu quả.
Đối với các doanh nghiệp đầu tư dự án xây dựng thì công tác quản lý dự
án được quan tâm nhiều hơn, doanh nghiệp đã đầu tư lớn cho công tác này và
công tác quản lý dự án tốt, không những mang lại lợi nhuận cao mà còn nâng
cao chất lượng công trình, giảm thiểu rủi ro, nâng cao tầm uy tín của doanh
nghiệp. Vì vậy, sự thành công của dự án phụ thuộc rất nhiều vào công tác
quản lý dự án và là một khâu quan trọng trong việc ra quyết định quản lý điều
hành của lãnh đạo doanh nghiệp, là yếu tố đảm bảo sự tồn tại và phát triển
của doanh nghiệp xây dựng nói riêng và phát triển nền kinh tế nói chung.

Xuất phát từ thực tế trên, với những kiến thức chuyên môn trong qúa trình
làm việc và học tập, nghiên cứu, tác giả luận văn chọn đề tài luận văn với tên
2


gọi: “Một số giải pháp tăng cường công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng
khu nhà ở cán bộ chiến sỹ Cục Cảnh sát trong giai đoạn thực hiện đầu tư
thuộc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Nhà Hà Nội số 52”.
2. Mục đích nghiên cứu của đề tài:
Mục đích nghiên cứu của đề tài là dựa trên việc nghiên cứu cơ sở lý luận
về quản lý dự án, căn cứ vào thực trạng công tác quản lý dự án đầu tư xây
dựng công trình tại Công ty cổ phần đầu tư xây dựng và phát triển Nhà Hà
Nội số 52 trong thời gian vừa qua, Luận văn nghiên cứu đề ra một số giải
pháp nhằm tăng cường hơn nữa công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng khu
nhà ở cán bộ chiến sỹ Cục Cảnh sát trong giai đoạn thực hiện dự án tại Công
ty nhằm tăng cường hơn nữa hiệu quả đầu tư của Công ty trong nền kinh tế
hội nhập.
3. Phương pháp nghiên cứu:
Để thực hiện những nội dung nghiên cứu, luận văn sử dụng các phương
pháp nghiên cứu như:
- Các phương pháp nghiên cứu chung như: Phương pháp phân tích tổng
hợp; Phương pháp điều tra khảo sát thực tế; Phương pháp thống kê; Phương
pháp hệ thống; Phương pháp phân tích so sánh.
- Các phương pháp nghiên cứu mang tính đặc thù của lĩnh vực đầu tư dự án
như: Phân tích theo chu kỳ của dự án, phân tích các bên có liên quan, các
phương pháp đánh giá kết quả hiệu quả đầu tư.
- Phương pháp đối chiếu với hệ thống văn bản pháp quy và một số phương
pháp kết hợp khác, để nghiên cứu và giải quyết các vấn đề được đặt ra.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
a. Đối tượng nghiên cứu của đề tài

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các công tác quản lý dự án đầu tư xây
dựng nói chung, công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng dự án khu nhà ở cán bộ
3


chiến sỹ Cục Cảnh sát trong giai đoạn thực hiện dự án nói riêng mà Công ty cổ
phần đầu tư và phát triển nhà Hà Nội số 52’ đang triển khai tổ chức thực hiện.
b. Phạm vi nghiên cứu của đề tài
Về mặt không gian và nội dung nghiên cứu, đề tài tập trung nghiên cứu
chủ yếu vào nội dung công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở cán
bộ chiến sỹ Cục Cảnh sát trong giai đoạn thực hiện dự án do Công ty làm chủ
đầu tư.
Về mặt thời gian luận văn sẽ tập trung nghiên cứu, phân tích hoạt động
quản lý các dự án đầu tư xây dựng các công trình dân dụng của Công ty đầu
tư từ năm 2011 – 2013 và đề xuất các giải pháp tăng cường công tác quản lý
dự án đầu tư xây dựng cho thời gian tới.
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
a. Ý nghĩa khoa học
Đề tài góp phần hệ thống hoá và cập nhật những vấn đề lý luận cơ bản
về công tác quản lý đầu tư xây dựng công trình, làm rõ nhiệm vụ, vai trò,
trách nhiệm của các chủ thể trong công tác quản lý đầu tư xây dựng công
trình tại Công ty cổ phần đầu tư và phát triển Nhà Hà Nội số 52 nói riêng và
các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực xây dựng nói chung.
Những nghiên cứu này cũng có giá trị làm tài liệu tham khảo cho công
tác giảng dạy, học tập và nghiên cứu chuyên sâu về công tác quản lý đầu tư
xây dựng công trình.
b. Ý nghĩa thực tiễn
Nghiên cứu của đề tài sẽ được ứng dụng để hoàn thiện, nâng cao hiệu
quả công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình trong thời kỳ phát
triển và hội nhập kinh tế và hiện đại hóa đất nước trong các năm tiếp theo.

6. Kết quả dự kiến đạt được:
Để đạt được mục tiêu nghiên cứu, luận văn sẽ phải nghiên cứu, giải quyết
được những vấn đề sau:
4


a. Nghiên cứu một cách có hệ thống cơ sở lý luận về công tác quản lý dự
án đầu tư xây dựng công trình của doanh nghiệp xây dựng, những bài
học kinh nghiệm trong công tác này và tổng quan những nghiên cứu có
liên quan đến đề tài nghiên cứu.
b. Phân tích thực trạng công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình
của Công ty trong thời gian vừa qua, đặc biệt là đối với Dự án khu nhà ở
cán bộ chiến sỹ Cục Cảnh sát trong giai đoạn thực hiện đầu tư, qua đó
đánh giá những kết quả đạt được cần phát huy và tìm ra những nguyên
nhân tồn tại cần khắc phục.
c. Nghiên cứu, đề xuất một số giải pháp có cơ sở khoa học, cụ thể và khả
thi nhằm tăng cường công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở
cán bộ chiến sỹ Cục Cảnh sát trong giai đoạn thực hiên dự án tại Công
ty.
7. Nội dung của luận văn:
Ngoài phần mở đầu, kết luận kiến nghị, luận văn, danh mục tài liệu tham
khảo, nội dung của luận văn được cấu trúc gồm 3 chương với nội dung chính
như sau:
Chương 1: Cơ sở lý luận về công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.
Chương 2:
Thực trạng công tác quản lý đầu tư xây dựng công trình tại Công
ty Cổ phần đầu tư và phát triển nhà Hà Nội số 52 trong thời gian vừa qua.
Chương 3: Một số giải pháp tăng cường công tác quản lý dự án đầu tư
xây dựng khu nhà ở cán bộ chiến sỹ Cục Cảnh sát trong giai đoạn thực hiện
đầu tư thuộc Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển nhà Hà Nội số 52.

5

CHƯƠNG 1 : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN
ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
1.1. Tổng quan về dự án đầu tư
1.1.1. Khái niệm dự án đầu tư
1.1.1.1. Khái niệm về dự án đầu tư
Hiện nay có nhiều quan niệm khác nhau về dự án đầu tư xét dưới góc độ
khác nhau:
- Xét trên tổng thể chung của quá trình đầu tư: dự án đầu tư có thể được
hiểu như là một kế hoạch chi tiết triển khai các hoạt động đầu tư nhằm đạt
được mục tiêu đề ra trong khoảng thời gian nhất định, hay đó là một công
trình cụ thế cụ thế thực hiện các hoạt động đầu tư.
- Xét về mặt hình thức: dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày
một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo kế hoạch để đạt
được những kết quả và thực hiện những mục tiêu nhất định trong tương lai.
- Xét trên góc độ quản lý: dự án đầu tư là một công cụ hoạch định việc
sử dựng vốn, vật tư,, lao động nhằm tạo ra những sản phẩm mới cho xã hội.
- Xét trên góc độ kế hoạch hóa: dự án đàu tư là kế hoạch chi tiết để thực
hiện chương trình đầu tư xây dựng nhằm phát triển kinh tế xa hội làm căn cứ
cho việc ra quyết định đầu tư và sử dụng vốn đầu tư.
- Xét về góc độ phân công lao động xã hội: dự án đầu tư thể hiện sự phân
công, bố trí lực lượng lao động xã hội nhằm giải quyết mói quan hệ chủ thế
kinh tế khác nhau với xã hội trên cơ sở khai thác các yếu tố tự nhiên
- Xét về mặt nội dung: dự án đầu tư là một tập hợp các hoạt động cụ thể,
có mối liên hệ biện chúng nhân quả với nhau đạt được những mục đích nhất
định trong tương lai.

- Theo quan điểm phổ biến hiện nay: Dự án đầu tư là một tập hợp những
đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những
6

cơ sở vật chất nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng hoặc duy
trì, cải tiền nâng cao chất lượng sản phẩm hoặc dịch vụ trong khoảng thời
gian xác định.
Như vậy dù góc độ nào thì dự án đầu tư đều bao gồm 4 vấn đề chính đó
là: mục tiêu của dự án, các kết quả, các hoạt động và các nguồn nhân lực.
Trong 4 thành phần đó các kết quả được coi là mốc đánh dấu tiến độ của dự
án. Vì vậy trong quá trình thực hiện dự án phải thường xuyên theo dõi những
kết quả đạt được, những hoạt động nào có liên quan trực tiếp đối với việc tao
ra kết quả được coi là hoạt động chủ yếu phải được đặc biệt quan tâm.
Về mặt hình thức, dự án đầu tư là một hồ sơ tài liệu trình bày một cách
chi tiết, có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch nhằm đạt
được những kết quả và thực hiện những mục tiêu nhất định trong tương lai;
Về mặt quản lý, dự án đầu tư là một công cụ quản lý việc sử dụng vốn, vật tư,
lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế, xã hội trong một thời gian
dài; Về mặt nội dung, dự án đầu tư là tổng thể các hoạt động và chi phí cần
thiết, được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địa điểm
xác định để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo nâng cấp những cơ sở vật chất nhất
định nhằm thực hiện những mục tiêu nhất định trong tương lai
1.1.1.2. Khái niệm về dự án đầu tư xây dựng công trình
Dự án đầu tư xây dựng công trình là các dự án đầu tư có liên quan tới
hoạt động xây dựng cơ bản như xây dựng nhà cửa, đường sá, công trình thủy
lợi, nhà ga, sân bay, xét theo quan điểm động, có thể hiểu dự án đầu tư xây
dựng công trình là một quá trình thực hiện các nhiệm vụ từ ý tưởng đầu tư
xây dựng công trình thành hiện thực trong sự ràng buộc về kết quả (chất
lượng), thời gian (tiến độ) và chi phí (giá thành) đã xác định trong hồ sơ dự
án. Dự án đầu tư xây dựng công trình luôn được thực hiện trong những điều

kiện không chắc chắn, có nhiều rủi ro.
7

Về mặt hình thức, dự án đầu tư xây dựng công trình là tập hợp các hồ
sơ và bản vẽ thiết kế kiến trúc, thiết kế kỹ thuật, và tổ chức thi công công
trình xây dựng cùng các tài liệu liên quan khác xác định chất lượng công trình
cần đạt được, tổng mức đầu tư của dự án, thời gian thực hiện dự án, hiệu quả
kinh tế - xã hội của dự án.
Theo định nghĩa của Luật Xây dựng Việt Nam số 16/QH 11 tháng 11
năm 2003 thì: “Dự án đầu tư xây dựng công trình là tập hợp các đề xuất có
liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công
trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công
trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thời hạn nhất định. Dự án đầu tư xây
dựng công trình bao gồm phần thuyết minh và phần thiết kế cơ sở”.
Dự án đầu tư xây dựng công trình có các đặc điểm:
- Dự án xây dựng hàm chứa tính hai mặt: một mặt dự án xây dựng tập
hợp các hồ sơ và bản vẽ thiết kế, trong đó bao gồm các tài liệu pháp lý, quy
hoạch tổng thể, kiến trúc, kết cấu, công nghệ tổ chức thi công… được giải
quyết đối với công trình xây dựng; mặt khác đây là môi trường hoạt động phù
hợp với những mục đích đã đặt ra, nghĩa là một quá trình xây dựng có định
hướng đối với các công trình mới hoặc cải tạo, nâng cấp đối với các công
trình hiện đã và đang tiến hành sản xuất.
- Loại dự án xây dựng thường được xác định bởi quy mô, thời gian thực
hiện, chất lượng, mục tiêu, giới hạn về tiêu dùng tài nguyên (Nhân vật lực, đất
đai, vốn,…). Việc quản lý dự án xây dựng đòi hỏi phải có một tổ chức năng
động gồm các thành viên có kiến thức chuyên môn, kiến thức xã hội và kiến
thức quản lý, thông thạo công việc, biết phối hợp làm việc nhóm một cách
hiệu quả.
- Kết thúc dự án xây dựng được coi như tại thời điểm bàn giao công trình
đưa vào khai thác, sử dụng sản xuất ra sản phẩm. Chủ đầu tư xây dựng công

8

trình luôn kỳ vọng không chỉ ở công trình đang xây dựng mà điều chính yếu
là công trình xây dựng mang lại nguồn thu và lợi nhuận như thế nào sau khi
đưa công trình vào quản lý vận hành hoặc khai thác kinh doanh.
- Một dự án xây dựng được xem là thành công khi: Tổng các chi phí
không vượt quá tổng dự toán hoặc tổng mức đầu tư (trong bước lập dự án);
Thời gian thực hiện phải tương ứng với hạn định trong kế hoạch; Và chất
lượng đảm bảo thỏa mãn nhu cầu khách hàng và các bên tham gia.
1.1.2. Phân loại dự án đầu tư xây dựng
Theo Điều 2 của Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 10/2/2009 về quản
lý dự án đầu tư xây dựng công trình thì có 2 cách phân loại dự án đầu tư xây
dựng, đó là:
1.1.2.1. Phân loại theo quy mô và tính chất
Theo tính chất người ta phân ra dự án thông thường và dự án quan trọng
Quốc gia. Còn theo quy mô về vốn người ta phân dự án đầu tư xây dựng
thành thành 3 nhóm A, B, C.
1.1.2.2. Theo nguồn vốn đầu tư
Theo nguồn vốn đầu tư, các dự án đầu tư xây dựng công trình được phân
thành những loại dự án sau đây:
- Dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước;
- Dự án sử dụng vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh, vốn tín dụng đầu tư
phát triển của Nhà nước;
- Dự án sử dụng vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp nhà nước;
- Dự án sử dụng vốn khác bao gồm cả vốn tư nhân hoặc sử dụng hỗn hợp
nhiều nguồn vốn.
1.1.3. Các giai đoạn của một dự án đầu tư xây dựng
Trình tự thực hiện một dự án đầu tư xây dựng được chia làm ba giai
đoạn, có thể mô tả các giai đoạn này như Hình 1.1:
9

Hình 1.1. Các giai đoạn của một dự án đầu tư xây dựng
1.1.3.1. Giai đoạn 1: Giai đoạn chuẩn bị đầu tư
Giai đoạn chuẩn bị đầu tư là giai đoạn chủ đầu tư lập báo cáo đầu tư,
lập dự án đầu tư hoặc lập báo cáo kinh tế kỹ thuật và trình người quyết định
đầu tư thẩm định, phê duyệt. Riêng đối với các công trình nhà ở riêng lẻ của
dân, chủ đầu tư không phải lập dự án đầu tư hay báo cáo kinh tế kỹ thuật, tất
cả các dự án đầu tư xây dựng công trình còn lại chủ đầu tư phải căn cứ vào
quy mô, tính chất của các công trình đó để lập dự án đầu tư hoặc lập báo cáo
kinh tế kỹ thuật. Theo Điều 13, Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày
10/02/2009, những công trình không phải lập Dự án đầu tư chỉ cần lập Báo
cáo kinh tế kỹ thuật xây dựng công trình là những công trình xây dựng cho
mục đích tôn giáo, công trình xây dựng mới, cải tạo, nâng cấp có tổng mức
đầu tư dưới 15 tỷ đồng. Về bản chất, lập dự án đầu tư xây dựng công trình
hay lập báo cáo kinh tế kỹ thuật đều nhằm mục đích: chứng minh cho người
quyết định đầu tư thấy được sự cần thiết phải đầu tư, mục tiêu, hiệu quả của
dự án đầu tư; làm cơ sở cho người bỏ vốn (cho vay vốn) xem xét hiệu quả dự
án và khả năng hoàn trả vốn. Đồng thời làm cơ sở cho các cơ quan quản lý
Nhà nước xem xét sự phù hợp của dự án đối với quy hoạch phát triển kinh tế -
xã hội, quy hoạch phát triển ngành và quy hoạch xây dựng; đánh giá tác động
của dự án tới môi trường, kinh tế xã hội địa phương, mức độ an toàn đối với
các công trình lân cận,

Nghiệm thu

Thi công

Đấu thầu

Thiết kế

Lập báo cáo đầu
tư, Dự án đầu tư
Chuẩn bị
đầu tư

Kết thúc dự án
xây dựng
Thực hiện đầu tư

10

Do vị trí, vai trò đặc biệt của các dự án quan trọng Quốc gia nên theo
Điều 5, Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 10/02/2009, trước khi lập Dự án
đầu tư xây dựng công trình chủ đầu tư phải lập Báo cáo đầu tư xây dựng công
trình, trình Quốc hội xem xét, quyết định về chủ trương đầu tư. Báo cáo đầu
tư xây dựng công trình thể hiện sự cần thiết phải đầu tư xây dựng công trình,
các điều kiện thuận lợi và khó khăn khi thực hiện dự án. Đồng thời báo cáo
đầu tư còn đưa ra dự kiến về quy mô đầu tư (công suất, diện tích xây dựng);
các hạng mục công trình thuộc dự án; dự kiến về địa điểm xây dựng công
trình và nhu cầu sử dụng đất. Bên cạnh đó là các phân tích, lựa chọn sơ bộ về
công nghệ, thông số kỹ thuật; các điều kiện cung cấp vật tư thiết bị, nguyên

vật liệu , và đưa ra phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư, các ảnh
hưởng của dự án đối với môi trường, sinh thái; an ninh, quốc phòng, phương
án phòng, chống cháy nổ. Về nguồn vốn đầu tư, Báo cáo đầu tư phải xác định
sơ bộ tổng mức đầu tư, thời hạn thực hiện dự án, phương án huy động vốn
theo tiến độ và hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án,
1.1.3.2. Giai đoạn 2: Giai đoạn thực hiện đầu tư
Nội dung các công việc chủ yếu của giai đoạn này gồm:
- Xin xây lắp và mua sắm thiết bị;
- Giao đất hoặc thuê đất để xây dựng công trình;
- Đền bù giải phóng mặt bằng và hỗ trợ tái định cư;
- Thiết kế (Hoặc thuê tư vấn thiết kế) công trình và lập tổng dự toán;
- Xin giấy phép xây dựng;
- Đấu thầu lựa chọn nhà thầu xây dựng, ký kết hợp đồng xây dựng và
thực hiện thi công xây dựng công trình.
Như vậy, kể từ khi có quyết định phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công
trình, dự án chuyển sang giai đoạn thực hiện đầu tư. Trong giai đoạn này, chủ
đầu tư tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi
11

công, dự toán công trình. Lập và đánh giá hồ sơ mời thầu, lựa chọn nhà thầu,
đàm phán ký kết hợp đồng, giám sát thi công xây dựng, giám sát lắp đặt thiết
bị, quản lý tiến độ, chất lượng thi công xây dựng công trình, Đây là giai
đoạn quan trọng và có tính quyết định đối với sự thành công của một dự án.
1.1.3.3. Giai đoạn 3: Giai đoạn kết thúc xây dựng
Giai đoạn kết thúc xây dựng là giai đoạn chủ đầu tư tiến hành các công
tác như: tổ chức nghiệm thu, kiểm định chất lượng, chạy thử, bàn giao công
trình, đưa vào sử dụng, thực hiện bảo hành công trình và thanh toán, quyết
toán hợp đồng; thanh toán, quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình.
Việc chia chu trình của một dự án đầu tư xây dựng công trình làm 3 giai
đoạn như trên chỉ là tương đối về mặt thời gian và công việc, không nhất thiết

phải theo tuần tự như vậy. Có những việc bắt buộc phải thực hiện theo trình
tự, nhưng cũng có những việc của một số dự án có thể làm gối đầu hoặc làm
song song, để rút ngắn thời gian thực hiện.
1.2. Quản lý dự án đầu tư xây dựng
1.2.1. Khái niệm, vai trò, mục tiêu của quản lý dự án
1.2.1.1. Khái niệm về quản lý dự án
Theo các nhà quản lý dự án, có nhiều cách diễn đạt khác nhau về khái
niệm quản lý dự án, một số khái niệm thường được nhiều học giả sử dụng như
sau:
- Quản lý dự án là quá trình lập kế hoạch, điều phối thời gian, nguồn
lực và giám sát quá trình phát triển của dự án nhằm đảm bảo cho dự án hoàn
thành đúng thời hạn, trong phạm vi ngân sách được duyệt và đạt được các yêu
cầu đã định về kỹ thuật và chất lượng sản phẩm dịch vụ bằng những phương
pháp và điều kiện tốt nhất cho phép;
- Quản lý dự án là nghệ thuật và khoa học phối hợp con người, thiết bị,
vật tư, tiền bạc, cùng với tiến độ để hoàn thành một dự án cụ thể đúng thời
hạn trong vòng chi phí đã được duyệt;
12

- Quản lý dự án là việc điều phối và tổ chức các bên khác nhau tham
gia vào một dự án nhằm hoàn thành dự án đó theo những hạn chế được áp đặt
bởi chất lượng, thời gian và chi phí
- Quản lý dự án đầu tư là sự tác động của chủ đầu tư và các chủ thể có
liên quan khác đến quá trình lập dự án đầu tư và thực hiện dự án đầu tư bằng
ủy nhiệm hoặc ký kết hợp đồng với các đơn vị thực hiện thông qua sử dụng
các công cụ và kỹ thuật quản lý và mô hình tổ chức không có tính tập trung
cao, mềm dẻo, linh hoạt để dự án được thực hiện trong những ràng buộc về
chi phí, thời gian và các nguồn lực.
Như vậy, có thể hiểu “Quản lý dự án là sự vận dụng lý luận, phương
pháp, quan điểm có tính hệ thống để tiến hành quản lý có hiệu quả toàn bộ

công việc liên quan tới dự án dưới sự ràng buộc về nguồn lực có hạn. Để thực
hiện mục tiêu dự án, các nhà đầu tư phải lên kế hoạch tổ chức, chỉ đạo, phối
hợp, điều hành, giám sát, khống chế và đánh giá toàn bộ quá trình từ lúc bắt
đầu đến lúc kết thúc dự án”. Quản lý dự án được thực hiện trong tất cả các
giai đoạn khác nhau của chu trình dự án.
Quản lý dự án xây dựng bao gồm các công việc sau:
- Định ra mục tiêu của dự án;
- Xác định các phương tiện cần huy động (nguyên liệu, nhân lực, vật lực,
thông tin, );
- Đánh giá các rủi ro có thể xảy ra, đề xuất các biện pháp theo dõi và
hành động;
- Động viên nhân lực tham gia và kết phối hợp các hoạt động của họ;
- Theo dõi dự án, thông báo cho ban chỉ đạo dự án thông tin về tiến trình
thực hiện dự án và tất cả những gì có thể dẫn tới sự thay đổi mục tiêu
hoặc chương trình dự án.
13

Vậy, quản lý dự án đầu tư xây dựng không thể chỉ đơn thuần là thực
hiện một khối công việc đã được hoạch định sẵn, mà là việc hình thành lên
khối công việc đó. Cũng không nên quan niệm đơn giản, quản lý dự án chỉ là
theo dõi thực hiện dự án. Để thực hiện mục tiêu đề ra một cách hiệu quả, các
nhà quản lý dự án phải biết và có khả năng vận dụng các lý luận khoa học,
các công cụ khoa học, các phương pháp khoa học và pháp luật vào quá trình
quản lý. Quản lý dự án cũng như các lĩnh vực quản lý khác luôn đòi hỏi các
nhà quản lý phải có năng lực ứng xử và giải quyết các vấn đề nảy sinh từ các
mối quan hệ con người.
Về mặt chu trình, quản lý dự án bao gồm ba giai đoạn chủ yếu: Đó là lập
kế hoạch, tổ chức điều phối thực hiện, giám sát các công việc nhằm đạt được
mục tiêu xác định.
- Lập kế hoạch: Đây là giai đoạn xây dựng mục tiêu, xác định công việc,

dự tính nguồn lực cấn thiết để thực hiện dự án và là quá trình phát triển một
kế hoạch hành động thống nhất theo trình tự logic, có thể biểu diễn dưới dạng
sơ đồ hệ thống hoặc theo các phương pháp lập kế hoạch truyền thống.
- Điều phối thực hiện công việc: Đây là quá trình phân phối nguồn lực
bao gồm tiền vốn, lao động thiết bị và đặc biệt quan trọng là điều phối và
quản lý tiến độ thời gian. Giai đoạn này chi tiết hóa thời gian lập lịch trình
cho từng công việc và toàn bộ dự án( khi nào bắt đàu, khi nào kết thúc) trên
cơ sở đó, bố trí tiền vốn, nhân lực và thiết bị phù hợp.
- Giám sát là quá trình theo dõi kiểm tra tiến độ của dự án, phân tích tình
hình thực hiện, báo cáo hiện trạng và đè xuất biện pháp giả quyết nững vướng
mắc trong quá trình thực hiện.
Có thể sơ đồ hóa các nội dung nêu trên bằng sơ đồ Hình 1.2

14









Giám sát

Điều phối thực hiện
• Đo lường kết quả

• Bố trí tiến độ thời gian
• So sánh với mục tiêu

• Phân phối nguồn lực
• Báo cáo

• Phối hợp các hoạt
động
• Giải quyết các vấn đề

• Khuyến khích động
viên











Hình 1.2. Chu trình quản lý dự án
1.2.1.2. Vai trò quản lý dự án đầu tư xây dựng
Quản lý dự án đầu tư xây dựng có các vai trò sau:
- Bảo đảm sự liên kết tất cả các hoạt động, công việc của dự án một cách
trình tự và có hợp lý;
- Tăng cường sự hợp tác giữa các thành viên và chỉ rõ trách nhiệm của
các thành viên tham gia dự án, chính vì vậy tận dụng một cách có hiệu quả
các nguồn lực;
- Tạo điều kiện thuận lợi cho việc liên hệ thường xuyên, gắn bó giữa

nhóm quản lý dự án với khách hàng (chủ đầu tư) và các nhà cung cấp đầu vào
cho dự án;
- Bảo đảm phát hiện sớm và giải quyết nhanh chóng những khó khăn,
vướng mắc nảy sinh để xử lý, điều chỉnh kịp thời;
- Bảo đảm thời gian hoàn thành của dự án đúng theo kế hoạch tiến độ;
- Bảo đảm tạo ra sản phẩm và dịch vụ có chất lượng cao.
Lập kế hoạch
• Thiết lập mục tiêu
• Dự tính nguồn lực
• Xây dựng kế hoạch
15

1.2.1.3. Mục tiêu của quản lý dự án đầu tư xây dựng
Một dự án đầu tư xây dựng công trình có thể được xem như một hệ
thống gồm 3 yếu tố chất lượng, thời gian và chi phí. Nếu một dự án được thực
hiện mà đạt được kết quả cuối cùng như dự kiến (độ hoàn thiện yêu cầu)
trong một khoảng thời gian khống chế (thời hạn ấn định) với một nguồn lực
đã xác định (kinh phí giới hạn) thì dự án được xem là đã hoàn thành “mục
tiêu tổng thể”. Tuy nhiên, trên thực tế “mục tiêu tổng thể” thường rất khó,
thậm chí không thể nào đạt được, và do đó trong quản lý dự án người ta
thường phải tìm cách kết hợp dung hòa 3 phương diện chính của một dự án
bằng cách lựa chọn và thực hiện phương án kinh tế nhất theo từng trường hợp
cụ thể.
Tùy thuộc vào môi trường dự án (các điều kiện trong đó dự án xuất
hiện) và các tham số về quản lý bên trong dự án (vai trò, cương vị, năng lực
của những người tham gia quản lý dự án, ) mà việc lựa chọn và quyết định
phương án dung hòa sẽ khác nhau. Có thể xem mục tiêu tổng thể của một dự
án cũng chính là mục tiêu tổng thể của quản lý dự án, bởi vì mục đích của
quản lý dự án chính là dẫn dắt dự án đến thành công.
Ba yếu tố cơ bản: Thời gian (T), chi phí (C) và kết quả (K) là những

mục tiêu cơ bản của quản lý dự án, giữa chúng có mối liên quan chặt chẽ với
nhau. Sự kết hợp 3 yếu tố này tạo thành mục tiêu tổng thể của quản lý dự án.
Có thể mô tả mối quan hệ giữa 3 mục tiêu cơ bản của quản lý dự án theo
Hình 1.3.





16











Hình 1.3. Mục tiêu tổng thể của một dự án
1.2.2. Bản chất, nội dung, nhiệm vụ của quản lý dự án ĐTXD
1.2.2.1. Bản chất của quản lý dự án đầu tư xây dựng
Nhiệm vụ cơ bản của ngành xây dựng là cung cấp cho xã hội những cơ
sở hạ tầng kỹ thuật như nhà ở, đường giao thông, trường học, bệnh viện, công
trình thủy lợi, Để tạo ra được những sản phẩm này đòi hỏi phải có những
nguồn lực như: vốn, đất đai, nhân lực, tài lực, nguyên vật liệu, máy móc trang
thiết bị phục vụ cho xây lắp. Quản lý dự án trong xây dựng chính là quản lý
các hoạt động cung cấp các nguồn lực này và các quá trình phối kết hợp các

nguồn lực này để tạo ra sản phẩm xây dựng theo mục tiêu đã định.
Sự khác biệt giữa quản lý dự án xây dựng với quản lý các dự án thông
thường đó là vấn đề về phê duyệt thiết kế bản vẽ thi công, vấn đề về quản lý
nguyên vật liệu cung cấp, mua sắm trang thiết bị và nhu cầu vốn đầu tư lớn,
thời gian diễn ra thường rất dài (Thường là trong nhiều năm). Đối với một dự
án thông thường, thì công tác quản lý dự án thì dự án chỉ tập trung ở khía
cạnh về tài chính là chủ yếu, tức là làm sao cho một đồng vốn bỏ ra sau một
thời gian nhất định đồng vốn đó có sinh lời đúng mục tiêu và đúng quy định
Kết quả (K)
Thời gian

Chi phí (C)
Mục tiêu
tổng thể

17

pháp luật. Còn đối với một dự án xây dựng, công tác quản lý rất phức tạp, các
công việc trong quản lý liên quan và phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau.
Các tiêu chuẩn mang tính bất định như tiêu chuẩn về kết cấu móng; tiêu
chuẩn về phòng cháy chữa cháy; tiêu chuẩn về kết cấu bao che; tiêu chuẩn về
cung cấp điện; tiêu chuẩn về ánh sáng công trình, nhưng để đạt được tiêu
chuẩn đó có nhiều cách khác nhau như có thể lựa chọn chủng loại vật liệu
khác nhau, biện pháp thi công khác nhau. Do vậy, công tác quản lý xây dựng
của dự án là phải làm sao đảm bảo cho công trình đáp ứng được các tiêu
chuẩn hiện hành, đúng quy định của pháp luật, chất lượng công trình đảm bảo
yêu cầu mà chi phí sử dụng thấp nhất.
Dự án xây dựng còn có đặc thù riêng, đó là việc thiết kế các bản vẽ thi
công, chất lượng, bản vẽ kiến trúc công trình, các khâu này lại quyết định
đến giá thành, tiến độ thi công của công trình. Nếu bản vẽ sai sót như thiếu

hoặc chưa đúng, thì khi thi công sẽ gặp nhiều trở ngại. Trong trường hợp này,
sẽ phải dừng thi công để chờ xử lý thiết kế bổ sung gây chậm tiến độ thi công
của dự án và làm phát sinh khối lượng, tăng chi phí, dẫn tới tăng tổng mức
đầu tư của dự án so với giá trị được phê duyệt. Đây chính là những yếu bất
định trong dự án xây dựng, đồng thời đó cũng là đặc thù lớn, khác biệt nhất
của dự án xây dựng với các dự án khác. Do vậy, công tác quản lý có hiệu quả
và thành công các dự án đầu tư xây dựng là hết sức quan trọng. Việc phải
nghiên cứu để tìm ra những biện pháp tăn cường công tác quản lý dự án xây
dựng là một đòi hỏi thực sự mang tính quan trọng và cấp thiết.
Mục đích mong đợi của nhà quản lý dự án là làm sao với các nguồn lực
có hạn mà vẫn cho ra được sản phẩm xây dựng có chất lượng. Công việc của
nhà quản lý là lập kế hoạch để phối kết hợp các nguồn lực: thời gian, tiền vốn,
nhân lực, vật tư kỹ thuật để tạo ra sản phẩm cuối cùng đạt chất lượng, đáp
ứng mực tiêu của dự án. Sản phẩm cuối cùng của hoạt động xây dựng là