So sánh Các phương pháp định giá trong bất động sản

Các phương pháp định giá BĐS:
1. phương pháp so sánh trực tiếp
2. phương pháp thu nhập
3. phương pháp chi phí
4. phương pháp thặng dư
pp ss trực tiếp pp thu nhập (pp đầu tư) pp chi phí pp thặng dư
Nguyên
tắc
- Giá trị tài sản mục tiêu
được coi là hoàn toàn có thể
ngang bằng với giá trị của
những tài sản tương đương
có thể so sánh được.
*Định giá BĐS mục tiêu dựa
trên các bằng chứng thị
trường của các BĐS so sánh
(đề bài cho) (lập bảng, ± %)*
- về lý thuyết giá thị trường
hiện hành của 1 BĐS ngang
bằng với giá trị hiện tại của tất
cả các khoản thu nhập tương
lai có thể nhận được từ BĐS.
*2 phương pháp ước tính giá
trị BĐS mục tiêu:
+ vốn hóa trực tiếp (thu nhập
đều)
+ chiết khấu dòng tiền (thu
nhập không đều)*
- giá trị của BĐS mục tiêu tương
đương với chi phí làm ra 1 BĐS
giống như vậy và coi đây là vật thay

thế. Ngta sẽ không trả giá cho 1
BĐS > chi phí mua đất và xây dựng
công trình có lợi ích tương tự.
*Định giá BĐS mục tiêu bằng cách
ước tính chi phí hợp lý tạo ra BĐS
đó.*
- giá trị của 1 BĐS được xác
định trên cơ sở của sự hiện
diện hay thiếu vắng nó sẽ làm
cho giá trị của tổng tài sản tăng
lên hay giảm đi là bao nhiêu
*ước tính giá trị BĐS mục tiêu
dựa trên fần đóng góp của nó
vào d/án pt BĐS theo hướng
tốt nhất và hiệu quả nhất.*
Ưu
điểm
- ít gặp khó khăn về mặt kĩ
thuật (không có công thức
hoặc mô hình cố định mà chỉ
dựa vào sự hiện diện của các
giao dịch thị trường để cung
cấp các dấu hiệu về giá trị)
- là pp thể hiện sự đánh giá
của thị trường – là bằng
chứng rõ ràng đã được thừa
nhận trên thực tế về giá trị
của BĐS => có cơ sở vững
chắc để khách hàng và cơ
quan fáp lý công nhận

- là cơ sở của các pp khác
- về lý thuyết, đây là phương
pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ
nhất, vì nó tiếp cận 1 cách trực
tiếp những lợi ích mà BĐS
mang lại cho nhà đầu tư.
- nói chung đây là phương
pháp đơn giản (ngoại trừ kĩ
thuật ckhấu dòng tiền)
- có thể đạt được độ chính xác
cao khi có chứng cứ về các
thương vụ có thể so sánh được,
khi các khoản thu nhập có thể
dự báo trước với độ tin cậy
cao.
- được sử dụng khi không có các
bằng chứng thị trường thích hợp để
so sánh (đánh giá các BĐS hiếm khi
thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở
dự báo lợi ích tương lai)
- thích hợp khi định giá BĐS dùng
cho các giao dịch và mục đích riêng
biệt. (phụ thuộc chuyên môn và kinh
nghiệm của TĐV
- được sử dụng để đánh giá các
BĐS có tiềm năng pt.
- là phương pháp thích hợp để
đưa ra mức giá thực hiện đấu
thầu.
- phương pháp này mô fỏng lại

cách thức fân tích, đánh giá các
cơ hội đầu tư vào BĐS. Có giá
trị quan trọng để tư vấn về chi
phí xây dựng tối đa và tiền cho
thuê tối thiểu cần đạt được khi
thực hiện d/án pt BĐS.
Nhược
điểm
- phải có giao dịch về các
BĐS tương tự ở trong cùng
khu vực thì mới có thể sử
dụng để so sánh được. nếu có
ít BĐS so sánh đáp ứng đc yc
trên thì kq có độ chính xác
kém.
- các thông tin chứng cứ
- khi phân tích các thương vụ
cần điều chỉnh nhiều mặt: tuổi
thọ, chất lượng, thời hạn cho
thuê, thay đổivề tiền thuê trong
tương lai…
- trong nhiều trường hợp có thể
thiếu cơ sở dự báo cho các
khoản thu nhập trong tương
- cũng fải dựa vào dữ liệu thị trường,
nếu thị trường biển động, các thông
tin nhanh chóng trở nên lạc hậu =>
kq định giá kém chính xác.
- chi phí nói chung là không bằng
với giá trị và không tạo ra giá trị.

- việc ước tình 1 số khoản giảm giá
có thể trở nên rất chủ quan và khó
- khó khăn trong việc
SDTNVHQN.
- Chi phí và giá bán có thể bị
thay đổi tùy theo điều kiện của
thị trường.
- Giá trị cuối cùng rất nhạy
cảm đối với các tham số về chi
phí và giá bán.
thường mang tính lịch sử,
nếu thị trường biển động, các
thông tin nhanh chóng trở
nên lạc hậu => kq định giá
kém chính xác.
- đòi hỏi thẩm định viên fải
có nhiều kinh nghiệm và
kiến thức thị trường thì mới
có thế tiến hành định giá 1
cách thích hợp.
lai.
- kq định giá có độ nhạy lớn
trước mỗi sự thay đổi của tham
số tính toán (chịu ảnh hưởng
nhiều của yếu tố chủ quan)
thực hiện.
- để áp dụng thì đòi hỏi TĐV fải có
nhiều kinh nghiệm và đặc biệt fải
thành thạo về kĩ thuật xây dựng.
- pp này ít đc áp dụng trong các

trường hợp quan trọng.
- phương pháp này không tính
đến giá trị thời gian của tiền.
Đk áp
dụng
- chất lượng thông tin fù hợp
đầy đủ đáng tin cậy và ktra
được.
- thị trường ổn định
- trường hợp áp dụng:
+ các BĐS có tình đồng nhất
(căn hộ, chung cư, các dãy
nhà xây dựng cùng 1 kiểu,
…)
+ các mảnh đất trống
- phù hợp khi định giá BĐS có
khả năng mang lại các khoản
thu nhập ổn định và có thể dự
báo trước 1 cách hợp lý.
- thường áp dụng để tư vấn cho
các quyết định lựa chọn p/án
đầu tư.
- thích hợp khi định giá các BĐS có
mục đích sử dụng riêng biệt: trường
học, bệnh viện, nhà thờ…đặc biệt là
những công trình công cộng có rất ít
chứng cứ thị trường để so sánh.
- định giá để xác định mức bồi
thường khi xây dựng các hợp đồng
bảo hiểm và các dạng bồi thường

khác.
- pp thông dụng của ng` tham gia
đấu thầu hay ktra đấu thầu.
- áp dụng trong trường hợp mà ngta
tin tưởng chi phí là yếu tố chính và
là những khoản chi tiêu cần thiết,
thích hợp để tạo ra giá trị của BĐS.
- dùng bổ sung hoặc ktra với các pp
khác.
- phù hợp khi đánh giá các
BĐS có yc về sự pt không fức
tạp. các yếu tố ước tính lquan
đến giá bán, giá cho thuê và
chi phí đạt được độ tin cậy cao.
- TĐV fải có nh` kinh nghiệm
về pt và mở rộng đất đai để xđ
đúng cơ hội SDTNVHQN.
- để nâng cao khả năng ƯD,
cần sử dụng các kĩ thuật đánh
giá rủi ro, fân tích xác suất với
sự trợ giúp của các phg tiện
tính toan hiện đại khi đánh giá
các p/án pt BĐS.