Báo cáo thực tập giữa khóa ngoại thương Các phương pháp định giá tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại Chi nhánh Ngân hàng Công Thương Đống Đa.doc

Báo cáo thực tập giữa khóa Nguyễn Kim Ngân – Anh 1 – TCNH A – K45
Lời mở đầu
Hoạt động ngân hàng là một trong những lĩnh vực sôi động nhất của nền
kinh tế và có ảnh hưởng trực tiếp đến các hoạt động sản xuất kinh doanh của các
ngành kinh tế khác. Một dự án đầu tư có thực hiện được hay không thì trước
tiên là phải có vốn, và Ngân hàng là một trong những địa chỉ tin cậy để các chủ
đầu tư của dự án tìm đến. Nhưng không phải một dự án đầu tư nào cũng được
Ngân hàng chấp nhận cho vay. Với bất kỳ một Ngân hàng nào cũng đặt ra hai
mục tiêu song hành đó là an toàn và sinh lời của Ngân hàng. Để một khoản cho
vay có hiệu quả ngoài việc nó sẽ sinh lời là bao nhiêu thì liệu nó có thu lại được
không cũng là những vấn đề đòi hỏi của Ngân hàng thương mại Việt Nam hiện
nay. Một trong những biện pháp để đảm bảo cho việc thu lại khoản cho vay
chính là tài sản bảo đảm hay nói cách khác đây chính là nguồn tài trợ nợ thứ hai
mà khách hàng vay có thể đảm bảo trả nợ cho ngân hàng. Để có quyết định mức
cho vay Ngân hàng phải tiến hành định giá Tài sản Bảo đảm (TSBĐ). Công việc
này đòi hỏi rất nhiều kỹ năng khác nhau của một cán bộ định giá (cán bộ tín
dụng hoặc cán bộ thẩm định giá), bởi nó ảnh hưởng đến quyền lợi của cả khách
hàng nằm ở khoản sẽ được vay, không những vậy nó còn ảnh hưởng đến tính
hiệu quả của khoản cho vay và những rủi ro có thể gặp phải đối với Ngân hàng.
Trong thời gian thực tập ở Chi nhánh NHCT Đống Đa, nhận thấy có một
số vấn đề trong phương pháp định giá TSBĐ cho vay theo dự án đầu tư. Nhằm
mục đích nghiên cứu kỹ hơn và sâu hơn về vấn đề định giá nói chung và phương
pháp định giá TSBĐ trong cho vay theo DAĐT tại Chi nhánh em đã chọn đề tài
“Các phương pháp định giá tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay theo dự án
đầu tư tại Chi nhánh Ngân hàng Công Thương Đống Đa” làm đề tài nghiên cứu
chuyên đề của mình.
Hình dung về những nét tổng quát về định giá tài sản và các NHTM đến
những vấn đề định giá tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay theo DAĐT tại
Báo cáo thực tập giữa khóa Nguyễn Kim Ngân – Anh 1 – TCNH A – K45
Chi nhánh NHCT Đống Đa sau phần mở đầu, kết cấu nội dung của chuyên đề
cuối khoá làm 3 phần:

I. Vài nét về hoạt động tại chi nhánh NHCT Đống Đa Hà Nội
II. Thực trạng cho vay theo DAĐT có bảo đảm bằng tài sản tại chi nhánh
NHCT Đống Đa
III. Các giải pháp nhằm hoàn thiện phương pháp định giá TSBĐ trong
hoạt động cho vay theo DAĐT tại chi nhánh NHCT Đống Đa
Kết luận
Sau đây là những nội dung nghiên cứu về định giá tài sản bảo đảm tiền vay theo
dự án đầu tư em đã nghiên cứu và đúc kết lại trong chuyên đề cuối khoá của
mình.
Báo cáo thực tập giữa khóa Nguyễn Kim Ngân – Anh 1 – TCNH A – K45
I. Vài nét về hoạt động tại chi nhánh NHCT Đống Đa Hà Nội
1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của chi nhánh
Chi nhánh Ngân hàng Công thương Đống Đa (CN NHCT Đống Đa) hiện
nay là ngân hàng thương mại quốc doanh trực thuộc Ngân hàng Công Thương
Việt Nam, có trụ sở chính tại 187 phố Tây Sơn – phường Quang Trung – Quận
Đống Đa – Hà Nội. CN NHCT Đống Đa đó phỏt triển qua rất nhiều giai đoạn,
các giai đoạn này có thể được khái quát như sau:
Năm 1955 – 1957: CN NHCT Đống Đa trước đây là Phòng công thương
nghiệp Ô Chợ Dừa thuộc chi nhánh ngân hàng nhà nước thành phố Hà Nội.
Năm 1957: Phòng công thương nghiệp Ô Chợ Dừa được nâng cấp thành
Chi điếm Ngân hàng Nhà nước khu phố Đống Đa có trụ sở đặt tại 237 phố
Khâm Thiên – Hà Nội.
Năm 1972 – 1987: Chi điếm ngân hàng nhà nước khu phố Đống Đa được
đổi tên thành chi nhánh ngân hàng nhà nước khu phố Đống Đa, có chức năng
như một ngân hàng trung ương cơ sở, hoạt động vừa mang tính kinh doanh vừa
mang tính quản lý nhà nước.
Năm 1988: Trong bối cảnh hệ thống ngân hàng Việt Nam có sự thay đổi
lớn, chuyển từ hệ thống ngân hàng một cấp sang hệ thống ngân hàng hai cấp, chi
nhánh nghiệp vụ ngân hàng nhà nước khu phố Đống Đa cũng được chuyển đổi
thành NHCT quận Đống Đa trực thuộc NHCT thành phố Hà Nội theo Nghị định

53/HĐBT về “Đổi mới hoạt động Ngân hàng”.
Năm 1993 Hệ thống NHCT thực hiện đổi mới về cơ cấu tổ chức, theo đó
NHCT thành phố Hà Nội bị xóa bỏ và CN NHCT Đống Đa trở thành chi nhánh
NHCT cấp 1 trực thuộc NHCT Việt Nam. Sự đổi mới này thực sự đó cú hiệu
quả, điều đó được chứng minh qua những bước phát triển nhanh chóng của CN
NHCT Đống Đa. Trong những năm qua chi nhánh liên tục được mở rộng về quy
mô hoạt động, về tổ chức bộ máy và mạng lưới, kết quả hoạt động kinh doanh
cũng không ngừng tăng trưởng, chi nhánh ngày càng có uy tín được nhiều bạn
hàng đánh giá cao. Sự nghiệp phát triển của ngành và quá trình phát triển kinh
Báo cáo thực tập giữa khóa Nguyễn Kim Ngân – Anh 1 – TCNH A – K45
tế xã hội của Thủ đô có phần đóng góp rất lớn của chi nhánh NHCT Đống Đa.
Do những thành tích xuất sắc trong hoạt động nên chi nhánh đó được Chủ tịch
nước tặng thưởng huân chương lao động hạng ba năm 1995, năm 1998 được
tặng thưởng huân chương lao động hạng hai, năm 2002 được tặng thưởng huân
chương lao động hạng nhất. Đặc biệt năm 2003 chi nhánh đó được trao tặng
danh hiệu “Anh hùng lao động thời kỳ đổi mới”. Đến nay NHCT Đống Đa đó
trở thành một chi nhánh ngân hàng lớn, có uy tín trên địa bàn thành phố Hà Nội,
là con chim đầu đàn trong hệ thống NHCT Việt Nam
1.2 Tình hình hoạt động kinh doanh của chi nhánh
Kết quả hoạt động
Năm 2007 là năm rất khó khăn của Chi nhánh do gánh nặng nợ xấu và lỗ
luỹ kế của năm 2006 lớn, làm cho thu nhập của cán bộ công nhân viên Chi
nhánh thuộc loại thấp nhất trong hệ thống ngân hàng Công thương.
Bảng Kết quả kinh doanh của Chi nhánh NHCT Đống Đa
Đơn vị: tỷ đồng
STT Chỉ tiêu
Thực hiện
2006
Kế hoạch
2007

Thực hiện
2007
% hoàn
thành kế
hoạch
1 Huy động vốn 3.850 3650 4.502 117%
2 Tỷ lệ nợ xấu 92,281
3
Lợi nhuận
hạch toán
84 120,228
4 Tổng dư nợ 1577 1.6120 1.198
Báo cáo thực tập giữa khóa Nguyễn Kim Ngân – Anh 1 – TCNH A – K45
Công tác huy động vốn
Tính đến 31/12/2007, tổng nguồn vốn huy động (bao gồm cả VNĐ và
ngoại tệ) đạt 4.502 tỷ đồng, so với cùng kỳ năm trước tăng 17%, số tuyệt đối
tăng 652 tỷ đồng, so với kế hoạch đạt 107% tăng 302 tỷ đồng.
Duy trì được quan hệ truyền thống với các đơn vị có số dư tiền gửi lớn
như: Tổng công ty xi măng, Bảo hiểm Xã hội Việt Nam, Bảo hiểm tiền gửi Việt
Nam...
Đầu tư vốn tín dụng
Năm 2007, tổng dư nợ cho vay đạt 1.198 tỷ đồng, so với kế hoạch đạt
85%. Dư nợ của chi nhánh giảm do chi nhánh chủ chương chọn lọc khách hàng,
chỉ đầu tư cho vay đối với hoạt động kinh doanh có hiệu quả, có khả năng trả nợ
Ngân hàng, những đơn vị có nợ quá hạn lớn, kinh doanh thua lỗ Chi nhánh
không thể đầu tư vốn tín dụng tiếp mà chỉ thu nợ. Mặt khác, những ngày cuối
tháng 12/2007 theo chỉ đạo của NHCT Việt Nam Chi nhánh đã động viên những
khách hàng có điều kiện trả nợ trước hạn gần 100 tỷ đồng. Việc tìm kiếm khách
hàng mới kinh doanh có hiệu quả để đầu tư là rất khó khăn. Một mặt do tình
hình cạnh tranh giữa các ngân hàng ngày càng gay gắt, một mặt do cán bộ của

chi nhánh chưa tích cực, chủ động.
Hoạt động tín dụng đã thực hiện theo đúng qui trình của NHCT Việt
Nam, hoạt động thẩm định rủi ro được độc lập với hoạt động thẩm định cho vay,
trong năm đã thẩm định 302 món.
Trong cơ cấu dư nợ, dư nợ cho vay trung dài hạn đạt 312 tỷ đồng chiếm
tỷ trọng 26% tổng dư nợ. Dư nợ ngoại tệ đạt 304 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 25%
tổng dư nợ. Dư nợ cho vay có tài sản bảo đảm đạt thấp so với kế hoạch, đạt 31%
(kế hoạch 62%).
Báo cáo thực tập giữa khóa Nguyễn Kim Ngân – Anh 1 – TCNH A – K45
II. Thực trạng cho vay theo DAĐT có bảo đảm bằng tài sản tại chi nhánh
NHCT Đống Đa
2.1 Qui trình định giá tài sản bảo đảm tại chi nhánh NHCT Đống Đa
Gồm 7 bước:
Bước 1: Xác định vấn đề
Đây là bước nhà thẩm định viên cần nhận biết về BĐS cần thẩm định giá,
xác định quyền sở hữu, sử dụng đối với BĐS, mục đích và thời điểm thẩm định
giá, cụ thể:
+ Nhận biết các BĐS cần thẩm định giá dựa vào địa chỉ địa chính qua mô
tả pháp lý (hồ sơ kỹ thuật thửa đất – sơ đồ trích thửa)
Xác định chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng đích thực của BĐS,
+ Xác định các quyền sở hữu, sử dụng đối với BĐS: quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất
+ Xác định mục đích định giá của khách hàng: xác định mục đích định
giá, xác định các phương pháp và những tài liệu cần thiết liên quan đến thẩm
định giá.
+ Xác định thời điểm thẩm định giá và ngày thẩm định giá
+ Thoả thuận với khách hàng về giá dịc vụ và thời gian hoàn thành.
Trong bước này, các CBTD của chi nhánh đã tuân thủ nghiêm ngặt. Tuy
nhiên,bước này cũng gặp phải những khó khăn trong việc xác định quyền sở hữu
và quyền sử dụng tài sản, rất nhiều trường hợp quyền sở hữu không gắn liền với

quyền sử dụng.
Bước 2: Lên kế hoạch thẩm định giá
+ Nhận biết các đặc điểm cơ bản về mặt vật chất, các quyền của tài sản,
trạng thái cung cầu và các đặc điểm của thị trường có liên quan đến tài sản cần
định giá.
+ Nhận biết các loại tài liệu cần được sử dụng trong quá trình đánh giá
+ Thiết kế chương trình nghiên cứu: xác định trình tự thu thập và phân
tích số liệu, xác định nhu cầu về nhân lực thẩm định giá.
Báo cáo thực tập giữa khóa Nguyễn Kim Ngân – Anh 1 – TCNH A – K45
+ Xây dựng đề cương và hình thức trình bày của báo cáo thẩm định giá.
Bước này sẽ được ngân hàng thực hiện hoàn chỉnh nếu như tài sản bảo
đảm là lớn, còn những tài sản có giá trị nhỏ thông thường các cán bộ tín dụng
không lên kế hoạch mà thực hiện các bước tiếp theo luôn.
Bước 3: Thu thập tài liệu
+ Phân biệt được các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu
+ Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, xã hội, chính sách, môi trường
+ Các tài liệu chi tiết về BĐS cần thẩm định giá và BĐS có thể so sánh
+ Kiểm tra số liệu thu thập được
Nếu CBTD thực hiện tốt bước này thì chất lượng định giá tài sản bảo đảm
có độ chính xác cao. Tuy nhiên, khi mà thị trường thông tin ở nước ta tính minh
bạch thấp, nếu khách hàng có ý khai báo thông tin không tốt, khi chưa có hoặc
có rất ít tổ chức cung cấp thông tin (về doanh nghiệp, về tài sản của doanh
nghiệp ...) một cách chuyên nghiệp với độ chính xác cao thì vấn đề này cũng
không được giải quyết một cách triệt để. Do đó, ở bước này các CBTD của Chi
nhánh rất được quan tâm và nỗ lực làm tốt.
Bước 4: Phân tích tài liệu và ước tính giá trị
Phân tích tài liệu dựa trên tài liệu đã thu thập, cần tiến hành các loại phân
tích:phân tích thị trường, phân tích tài sản, phân tích so sánh, phân tích việc sử
dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Căn cứ vào những phân tích ở trên mà ước tính giá trị băng cách áp dụng

phương pháp định giá thích hợp nhất trong các phương pháp sau:
+ Phương pháp so sánh
+ Phương pháp chi phí
+ Phương pháp thu nhập
+ Phương pháp thặng dư
+ Phương pháp lợi nhuận
Báo cáo thực tập giữa khóa Nguyễn Kim Ngân – Anh 1 – TCNH A – K45
Trên thực tế, bước này chi nhánh thực hiện chưa được tốt. Đó là do các
CBTD thông thuờng họ chỉ áp dụng phương pháp so sánh trên cơ sở giá thị
trường kết hợp với khung giá Nhà nước và quyết định mức giá thích hợp.
Bước 5: Chuẩn bị và hoàn chỉnh báo cáo thẩm định
Mục đích của bước này là nhằm đảm bảo truyền đạt kết quả và các kết
luận định giá một cách có hiệu quả đối với người sử dụng thông tin. Báo cáo
định giá phải được trình bày một cách rõ ràng, đầy đủ, lôgic, có hệ thống về các
giả thiết, số liệu, các phân tích, kết quả và kết luận.
Kết quả thẩm định giá phải được truyền tải thông qua báo cáo bằng văn bản.
Tại chi nhánh NHCT Đống Đa bước này được thực hiện rất tốt. Sau khi
định giá xong bao giờ cũng có văn bản tường trình, những báo cáo hoàn chỉnh
chứng minh cho công tác định giá của một cán bộ tín dụng đối với khách hàng
mà họ phụ trách, đặc biệt những thông tin cần thiết về tài sản bảo đảm của khách
hàng.
Bước 6: Báo cáo thẩm định giá
Nội dung của một báo cáo định giá phụ thuộc mục đích của công việc
định giá. Những nội dung chính của báo cáo thẩm định:
+ Mục đích của việc định giá
+ Mô tả chính xác các tài sản định giá
+ Thời hạn ước tính giá trị
+ Những hạn chế ảnh hưởng tới kết quả định giá: hạn chế về khả năng
tiến hành điều tra thực tế.
+ Trì hoãn định giá cho đến khi có được nguồn thông tin rõ ràng.

Bước 7: Lập chứng thư thẩm định giá (phụ lục số 02 Tiêu chuẩn thẩm định giá
Việt Nam số 04 của Bộ Tài Chính)
Tại chi nhánh NHCT Đống Đa bước 6 và7 đã được cán bộ tín dụng thực
hiện nghiêm túc dựa trên những qui định của pháp luật, những văn bản ban hành
của các cơ quan chức năng.
Báo cáo thực tập giữa khóa Nguyễn Kim Ngân – Anh 1 – TCNH A – K45
2.2 Các phương pháp định giá TSBĐ tiền vay theo DAĐT tại chi nhánh NHCT
Đống Đa
2.2.1 Tài sản bảo đảm là Bất Động Sản
Tài sản bảo đảm là BĐS được thế chấp tại chi nhánh NHCT Đống Đa
hiện nay chủ yếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền trên đất.
Để tiến hành định giá CBTD của chi nhánh tuân thủ đúng theo qui trình và
phương pháp định giá BĐS cụ thể như sau:
Sau khi khách hàng xuất trình giấy tờ liên quan đến tài sản, CBTD sẽ
kiểm tra giấy tờ có liên quan đến BĐS thế chấp như: giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu tài
sản gắn liền trên đất (nhà ở, nhà xưởng…) do UBND quận huyện thành phố cấp;
sơ đồ thửa đất do phòng địa chính nhà đất và đô thị quận, huyện thành phố xác
nhận của UBND phường về việc thực hiện nghĩa vụ nộp thuế của chủ sở hữu
(nếu có chứng minh thư nhân dân của chủ sở hữu). Tiếp theo đó cán bộ thẩm
định kiểm tra giá trị thực tế của tài sản thông qua việc tìm hiểu những thông tin
liên quan đến BĐS như: vị trí, kích thước của tài sản, mục đích sử dụng hiện tại,
hiện trạng của tài sản… Sau đó, cán bộ thẩm định sẽ tiến hành định giá TSBĐ
này. Phương pháp mà CBTD của chi nhánh thường sử dụng là phương pháp so
sánh trên cơ sở trực tiếp khảo sát thị trường và đối chiếu với biểu giá đất thành
phố.
Đối với giá trị quyền sử dụng đất:
Chi nhánh NHCT Đống Đa không tính giá trị quyền sử dụng đất mà đi
tính giá trị tăng thêm của mảnh đất do lợi thế địa điểm. Để xác định giá trị
tăng thêm do lợi thế địa điểm CBTD

Trước hết cán bộ thẩm định xác định vị trí, mô tả lô đất cần thẩm định giá, có
chụp ảnh, bản vẽ hiện trạng, số liệu thực tế. căn cứ vào đó xác định diện tích
hợp lệ ghi trên tờ khai lệ phí trước bạ và giấy công nhận chủ quyền. Nếu con số
trên 2 loại tờ giấy này là khác nhau thì diện tích đất hợp lệ là diện tích có số liệu
ghi nhỏ hơn. Sau khi có số liệu về diện tích hợp lệ thì xác định đơn giá đất thị