Thuyết minh hiệu quả tài chính dự án đầu tư chung cư 20 tầng

THUYẾT MINH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH
DỰ ÁN ĐẦU TƯ
Tên dự án: CHUNG CƯ 20 TẦNG
Đòa chỉ: Q8, TP. Hồ Chí Minh
--------------------------
Người viết:
- Nguyễn Diệu (0914.166.183)
Sửa đổi lần 1
Ngày 26.12.2007
TÀI LIỆU THAM KHẢO
MỤC LỤC
1.Căn cứ .............................................................................................................3
2.Quy mô dự án...................................................................................................3
3.Tổng vốn đầu tư và giá trò quyền sử dụng đất..................................................3
3.1/ Tổng vốn đầu tư..........................................................................................................................4
3.2/ Giá trò quyền sử dụng đất........................................................................................................4
3.3/ Tổng vốn đầu tư kể cả giá trò QSD đất là 460,616,177 nghìn đồng...............................4
4.Nguồn vốn.........................................................................................................4
4.1/ Vốn ứng trước của người mua.................................................................................................4
4.2/ Vốn chủ đầu tư ...........................................................................................................................5
4.3/ Vốn vay ngân hàng ...................................................................................................................5
5.Các điều kiện tài chính.....................................................................................6
5.1/ Giá bán.........................................................................................................................................6
5.2/ Phương thức kinh doanh.................................................................................................................6
5.3/ Doanh thu dự án............................................................................................................................8
5.4/ Chi phí dự án.................................................................................................................................8
5.5/ Các điều kiện tài chính khác...................................................................................................9
6.Kết quả phân tích hiệu quả tài chính dự án......................................................9
6.1/ Chỉ tiêu tài chính.........................................................................................................................9
6.2/ Đánh giá rủi ro dự án: ............................................................................................................9
7.Kết luận:..........................................................................................................11

2/12
THUYẾT MINH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH
DỰ ÁN ĐẦU TƯ CHUNG CƯ 20 TẦNG
--------------=--------------
1. Căn cứ
- Nghò đònh 90//2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 của Chính phủ quy đònh
chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;
- Nghò đònh 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy đònh
chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản;
- Nghò đònh 24/2007/NĐ-CP ngày 14/02/2007 của Chính phủ quy đònh chi
tiết thi hành Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp;
- Nghò đònh 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2007 của Chính phủ về quản lý
chi phí đầu tư xây dựng cơ bản;
- Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/07/2007 của Bộ Xây dựng hướng
dẫn lập và quản lý đầu tư xây dựng công trình;
2. Quy mô dự án
Nội dung Chỉ tiêu
1 Tổng diện tích đất quy hoạch 6.292 m2
2 Tổng diện tích xây dựng
Trong đó: - Chung cư
- Khu nhà TDTT
3.143,3 m2
2.645,2 m2
498,1 m2
3 Tổng diện tích xây dựng cây xanh, đường nội bộ 3.148,7 m2
4 Tổng diện tích sàn xây dựng
Trong đó: - Chung cư (20 tầng)
- Khu nhà TDTT(6 tầng)
47.472,8 m2
44.484,2 m2

2.988,6 m2
5 Số căn hộ 256 căn
6 Tổng diện tích căn hộ (bằng 80% diện tích sàn) 33,807.8 m2
3. Tổng vốn đầu tư và giá trò quyền sử dụng đất
3/12
3.1/ Tổng vốn đầu tư
Khoản mục Số tiền
1 Chi phí xây dựng 250,396,520
2 Chi phí thiết bò 5,000,000
3 Chi phí giải phóng mặt bằng, bồi thường, tái đònh cư 1,200,000
4 Chi phí quản lý dự án 3,139,972
5 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 7,787,582
6 Chi phí khác (B/hiểmCT, các khoản phí và lệ phí …) 1,000,000
7 Chi phí dự phòng 26,352,407
8 Chi phí lãi vay NH trong t/gian XD 39,899,695
Cộng 334,776,177
3.2/ Giá trò quyền sử dụng đất
Khu đất xây dựng có tổng diện tích 10.855 m2, Trong đó:
- Tổng diện tích đất phù hợp quy hoạch: 6.292 m2
- Diện tích đất thuộc lộ giới và hành lang bảo vệ kênh rạch: 4.563 m2
Giá trò khu đất ước tính theo giá thò trường là 20 triệu đồng/m2, thành
tiền 125.840 triệu đồng. So với giá đất do UBNDTP quy đònh tại QĐ số
179/2006/QĐ-UBND ngày 22/12/2006 bằng 8.7 lần.
3.3/ Tổng vốn đầu tư kể cả giá trò QSD đất là 460,616,177 nghìn
đồng
Phân chia: Công trình Chung cư 409,038,276 nghìn đồng
Công trình TDTT 51,577,900 nghìn đồng
4. Nguồn vốn
4.1/ Vốn ứng trước của người mua
Bao gồm tiền đặt cọc và tiền ứng trước của khách hàng khi ký kết hợp

đồng mua bán căn hộ.
Tỷ lệ huy động tiền ứng trước là 30% trò giá căn hộ, trong đó 10% đối
với tiền đặt cọc và 20% tiền ứng trước.
Theo quy đònh pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản, thời điểm
huy động là ngay sau khi đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ
thuật. Do đó, dự kiến kế hoạch huy động vốn ứng trước như sau:
4/12
Diễn giải
Tỷ
lệ
%
Năm xây dựng
Cộng
Năm thứ 1
(1.000 đồng)
Năm thứ 2
(1.000 đồng)
1. Thu tiền đặt cọc 10%
32,455,526 32,455,526
2. Thu tiền khi ký kết
hợp đồng mua căn hộ
20%
40,358,732 40,358,732
Cộng 30% 32,455,526
40,358,732 72,814,258
Và dự kiến khả năng biến động tiền ứng trước như sau:
 “Số căn hộ được người mua đặt tiền
cọc” đạt từ 40100% tổng số căn hộ,
khả năng xảy ra lớn nhất là 60%;
 “Số căn hộ ký kết HĐ” trong thời gian

thi công từ 40100% số căn hộ được bán
trong năm thứ 1, khả năng xảy ra lớn
nhất là 80%.
4.2/ Vốn chủ đầu tư
Cũng theo quy đònh pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản, đối
với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, thì vốn chủ đầu tư không thấp hơn
15% tổng vốn đầu tư. Dự án này, quy mô sử dụng đất 0.6 ha và vốn chủ đầu tư
tính bằng 32% tổng vốn đầu tư, đó là giá trò quyền sử dụng lô đất dự án và
vốn bằng tiền huy động từ hoạt động SXKD hiện hữu của doanh nghiệp.
4.3/ Vốn vay ngân hàng
Vốn vay ngân hàng 239,899,695,000 đồng (trong đó tiền gốc vay 200
tỷ, tiền lãi vay trong thời gian xây dựng 39.89 tỷ), chiếm 52% tổng vốn đầu tư.
Thời hạn vay 5 năm, thời gian trả nợ 3 năm tính từ năm dự án hoàn thành xây
dựng, lãi suất 1.15%/tháng, quy ra lãi suất kép là 14.707%/năm.
Tuy nhiên, tỷ lệ vốn vay nhiều hay ít còn phụ thuộc vào mức huy động
vốn ứng trước của người mua. Nếu vốn ứng trước càng lớn thì tỷ lệ vốn vay ít lại
5/12