Thẩm định dự án đầu tư chung cư cao tầng mỹ phú

Chyên đề thực tập tốt nghiệp

GVHD Th.S Nguyễn Thị Bích Hồng

TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM
KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN
***********************************

CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI :

THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ
CHUNG CƢ CAO TẦNG MỸ PHÚ

GVHD : Th.S Nguyễn Thị Bích Hồng
SVTH : Trần thanh Tuấn Sỹ
MSSV : 107210934
LỚP : Kinh tế Bất động sản

Tp Hồ Chí Minh- Tháng 4/2011

Sinh viên Trần Thanh Tuấn Sỹ

Trang 1/63


Chyên đề thực tập tốt nghiệp

GVHD Th.S Nguyễn Thị Bích Hồng

MỤC LỤC

Chƣơng 1 GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI
1.1 LỜI MỞ ĐẦU…………………………………………………………………………02
1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU …………………………………………………………. 03
1.3 PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU……………………………………………….. …...03
1.4 BỐ CỤC ĐỀ TÀI………………………………………………………………… ….04
Chƣơng 2 CƠ SỞ LÝ THUYẾT
2.1 MỘT SỐ KHÁI NIỆM LIÊN QUAN……………………………………………….. .06
2.1.1 Dự án đầu tư………………………………………………………………………………... .06
2.1.2 Các loại căn hộ……………………………………………………………………………… 06
2.2 LÝ THUYẾT VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN………………………………………. ……06
2.2.1 Các bước thực hiện thẩm định…………………………………………………………….. 07
2.2.2 Các chỉ tiêu đánh giá……………………………………………………………………….. 08
Chƣơng 3 GIỚI THIỆU VỀ DỰ ÁN
3.1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN……………………………….13
3.1.1 Tổng quan……………………………………………………………………………………. 14
3.1.2 Dự báo nhu cầu thị trường bất động sản tại các đô thị Việt Nam……………………. 17
3.1.3 Thị trường đất nền khu đô thị mới và khu dân cư…………………………………...….. 18
3.1.4 Tương lai thị trường bất động sản Việt Nam………………………………………..…... 21
3.2 Phân tích SWOT thị trƣờng căn hộ để bán tại TP.HCM……………………...…….. 23

Sinh viên Trần Thanh Tuấn Sỹ

Trang 2/63


Chyên đề thực tập tốt nghiệp

GVHD Th.S Nguyễn Thị Bích Hồng

3.2.1 Điểm mạnh (S) ……………………………………………………………..........................23

3.2.2 Điểm yếu (W)………………………………………………………………..………………. 24
3.2.3 Cơ hội (O)………………………………………………………...…………………………. 24
3.2.4 Thách thức (T)……………………………………………………………..………………... 25
3.3 TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN …………………………………………….……………..25
3.3.1 Tên dự án………………………………………………………………………………...…... 25
3.3.2 Giới thiệu chung về chủ đầu tư………………………………………………………..….. 25
3.3.3 Địa điểm đầu tư.......................................................................................................... 26
3.3.4 Quy mô đầu tư được phê duyệt................................................................................... 26
3.3.5 Hình thức đầu tư .........................................................................................................27
3.3.6 Thiết kế....................................................................................................................... 27
3.3.7 Công nghệ và thiết bị.................................................................................................. 31
3.3.8 Pháp lý ..................................................................................................................... .32
3.4 GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƢ – CÔNG TY PETROLAND.................................... ......41
3.4.1

Quá trình hình thành phát triển ...............................................................................41

3.4.2 Chức năng và nhiệm vụ của Công ty PetroLand.................................................. ....42
3.4.3 Giới thiệu sơ nét về bộ máy quản lý của Công ty Petroland................................. ...43
3.4.4 Bộ máy hoạt động của Công ty .................................................................................45
3.4.5 Nguyên tắc hoạt động của Công ty cổ phần.......................................................... ...46
3.4.6 Giới thiệu các dự án triển khai .................................................................................47
3.5 CHI TIẾT VỀ DỰ ÁN............................................................................................... ...47
3.5.1 Tiến độ thực hiện dự án........................................................................................... ..47
3.5.2 Tình hình vốn đầu tư................................................................................................ ..48

Chƣơng 4-THẨM ĐỊNH DỰ ÁN
Sinh viên Trần Thanh Tuấn Sỹ

Trang 3/63

Chyên đề thực tập tốt nghiệp

GVHD Th.S Nguyễn Thị Bích Hồng

4.1 PHÂN TÍCH CÁC CHỈ TIÊU TÀI CHÍNH ..................................................................51
4.1.1 Cơ sở lập tổng mức đầu tư .........................................................................................51
4.1.2 Tổng mức đầu tư ........................................................................................................51
4.1.3 Doanh thu – Chi phí của dự án ..................................................................................52
4.2 ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ ĐẦU TƢ............................................................................. ...54
4.2.1 Định hướng kinh doanh của Chủ đầu tư................................................................ ....54
4.2.2 Các chỉ tiêu tài chính đạt được................................................................................. ..54
Chƣơng 5-KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
5.1 KẾT LUẬN................................................................................................................... .57
5.2 KIẾN NGHỊ ...................................................................................................................57
5.3 KIẾN NGHỊ MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN ............57

---------------------------------------------------/0/--------------------------------------------------------

Sinh viên Trần Thanh Tuấn Sỹ

Trang 4/63


Chyên đề thực tập tốt nghiệp

GVHD Th.S Nguyễn Thị Bích Hồng

Chƣơng 1

GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI

Sinh viên Trần Thanh Tuấn Sỹ

Trang 5/63


Chyên đề thực tập tốt nghiệp

GVHD Th.S Nguyễn Thị Bích Hồng

1.1 LỜI MỞ ĐẦU
Với tình hình kinh tế vĩ mô hiện nay, khó khăn về vốn, lãi suất, tỷ giá và giá vật liệu xây
dựng tăng cao đang cùng lúc dồn gánh nặng lên các doanh nghiệp (DN) đầu tƣ, kinh doanh
bất động sản. Sau khi nâng tỷ lệ an toàn vốn với các khoản vay đầu tƣ bất động sản từ
100% lên mức 250% cuối năm 2010, Ngân hàng Nhà nƣớc vừa tiếp tục yêu cầu hệ thống
ngân hàng, tổ chức tín dụng giảm tốc độ và tỷ trọng dƣ nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất
(nhất là bất động sản, chứng khoán). Theo Chỉ thị số 01/CT-NHNN ngày 1/3/2011, đến
ngày 30/6/2011, tỷ trọng dƣ nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với tổng dƣ nợ tối đa là
22% và đến ngày 31/12/2011 chỉ còn là 16%. Điều này có nghĩa, nguồn tín dụng cho bất
động sản nói riêng và các lĩnh vực phi sản xuất nói chung sẽ bị các ngân hàng siết chặt.
Tín dụng bị siết, lãi suất tăng cao cũng khiến việc huy động vốn qua hình thức phát
hành cổ phiếu, trái phiếu gặp khó khăn, do thị trƣờng chứng khoán đang ở giai đoạn "lao
dốc".
Cùng với đó, mức lãi suất thực tế mà các doanh nghiệp đang phải trả cho các khoản vay
đang ở mức 20-21%/năm. Theo một số chủ đầu tƣ dự án bất động sản, với mức lãi suất
này, vay để đầu tƣ cho các dự án bất động sản là hết sức mạo hiểm, bởi thời gian đầu tƣ dự
án bất động sản thƣờng kéo dài.
Khó khăn đè nặng lên vai các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là điều đƣơng
nhiên, đặc biệt là với các doanh nghiệp phát triển dự án. Đây chính là thời điểm thị trƣờng

sàng lọc để giữ lại các nhà đầu tƣ thực sự có năng lực. Doanh nghiệp phải khẳng định uy
tín và năng lực của mình trƣớc "sóng gió" của thị trƣờng.
Trƣớc tình hình đó đầu tƣ vào bất động sản hết sức khó khăn. Để các dự án nhà ở, căn
hộ có vị trí thuận lợi, diện tích, thiết kế và mức giá bán phù hợp với những khách hàng có
nhu cầu ở thực thì đòi hỏi các doanh nghiệp phải tính toán hết sức kỹ lƣỡng, bởi với những
khu đất có vị trí thuận lợi, thì nhà đầu tƣ thƣờng phải trả các chi phí đền bù, tiền sử dụng
đất rất cao và thủ tục cũng rất phức tạp.

Sinh viên Trần Thanh Tuấn Sỹ

Trang 6/63


Chyên đề thực tập tốt nghiệp

GVHD Th.S Nguyễn Thị Bích Hồng

Với những biến động tiêu cực của thị trƣờng. Nhà đầu tƣ phải thẩm định dự án để giữ
vững cam kết với khách hàng, tạo ra những sản phẩm chất lƣợng, chủ động với dòng vốn
và giảm thiểu rủi ro khi đầu tƣ một dự án bất động sản.
Thẩm định dự án đầu tƣ đóng một vai trò quan trọng và có ý nghĩa đặc biệt mang tính
quyết định khi nhà đầu tƣ tham gia đầu tƣ vào một dự án bất động sản.
Qua quá trình thực tập tại Công ty cổ phần đầu tƣ hạ tầng và đô thị dầu khí –
PETROLAND thấy đƣợc tầm quan trọng của công tác thẩm định dự án đầu tƣ tác giả đã
lựa chọn đề tài : “ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ CHUNG CƢ CAO TẦNG MỸ PHÚ”
làm đề tài tốt nghiệp.

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là xem xét dự án đầu tƣ xây dựng chung cƣ cao tầng Mỹ
Phú trên mảnh đất 60/68 đƣờng Lâm Văn Bền, phƣờng Tân Kiểng, quận 7, thành phố Hồ

Chí Minh là có khả thy hay không. Xác định mức rủi ro của dự án và xem có chấp nhận
đƣợc hay không.

1.3 PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Sử dụng các nguồn số liệu và thông tin thu thập đƣợc ở phần thứ cấp kết hợp với
những cơ sở dữ liệu của các dự án đƣợc triển khai đầu tƣ ở công ty Petroland tiến hành
dùng các công cụ, phƣơng pháp tính toán nhƣ: phân tích độ nhạy (1 chiều và 2 chiều), lập
các bảng tính… để làm rõ và giải quyết các vấn đề cần nghiên cứu. Ngoài ra còn tiến hành
phỏng vấn tham khảo tìm hiểu ý kiến của các chuyên gia trong ngành nhằm làm rõ và đánh
giá chính xác hơn thực tế hơn về những nhận định ban đầu, đồng thời xin ý kiến tham khảo
của các thầy cô về vấn đề có liên quan.

Sinh viên Trần Thanh Tuấn Sỹ

Trang 7/63


Chyên đề thực tập tốt nghiệp

GVHD Th.S Nguyễn Thị Bích Hồng

1.4 BỐ CỤC ĐỀ TÀI
Đề tài thẩm định dự án CHUNG CƢ CAO TẦNG MỸ PHÚ đƣợc chia làm 05 chƣơng
đi từ tổng quát đến chi tiết các vấn đề liên quan và đƣa ra đƣợc sự lựa chọn cuối cùng:
Chƣơng 1 là phần giới thiệu về đề tài, lý do chọn đề tài, mục tiêu nghiên cứu, các
phƣơng pháp nghiên cứu, lấy số liệu và giới thiệu sơ lƣợc về bố cục của đề tài.
Chƣơng 2 là chƣơng cơ sở lý thuyết đƣa ra các khái niệm cơ bản, các khái niệm liên
quan đến đề tài, các khái niệm về thẩm định dự án, các bƣớc thực hiện thẩm định cũng nhƣ
các chỉ tiêu đánh giá nhằm giúp ngƣời đọc dễ hiểu hơn về các thuật ngữ trong đề tài.
Chƣơng 3 giới thiệu chung về dự án , nói về tình hình thị trƣờng bất động sản hiện nay

sơ lƣợc về dự án bao gồm hình thức, pháp lý, thiết kế, vị trí, giao thong, môi trƣờng, tiềm
năng của dự án, cũng nhƣ chi tiết tiến độ thực hiện dự án, tình hình vốn đầu tƣ…
Chƣơng 4 Thẩm định dự án. Chƣơng này sẽ tiến hành thẩm định theo các bƣớc đã diễn
giải ở chƣơng 2 tính các bảng số liệu và đánh giá các chỉ tiêu thẩm định dự án.
Chƣơng 5 là kiến nghị và kết luận cuối cùng của đề tài.

Sinh viên Trần Thanh Tuấn Sỹ

Trang 8/63


Chyên đề thực tập tốt nghiệp

GVHD Th.S Nguyễn Thị Bích Hồng

Chƣơng 2
CƠ SỞ LÝ THUYẾT

Sinh viên Trần Thanh Tuấn Sỹ

Trang 9/63


Chyên đề thực tập tốt nghiệp

GVHD Th.S Nguyễn Thị Bích Hồng

2.1 MỘT SỐ KHÁI NIỆM LIÊN QUAN
2.1.1 Dự án đầu tƣ
Dự án đầu tƣ xây dựng công trình theo định nghĩa của luật Xây dựng: Dự án đầu tƣ xây

dựng công trình là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở
rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao
chất lƣợng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thời hạn nhất định. Dự án đầu tƣ
xây dựng công trình bao gồm phần thuyết minh và phần thiết kế cơ sở.
(www.giaxaydung.vn)
2.1.2 Các loại căn hộ
Ngày 2/6/2010, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tƣ số 14 về phân hạng sử dụng
nhà chung cƣ. Có tất cả bốn loại chung cƣ đƣợc phân hạng theo Thông tƣ này.
Theo đó, nhà chung cƣ cao cấp (hạng 1) là hạng có chất luợng cao nhất, đảm bảo yêu
cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện, trang
thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo.
Nhà chung cƣ hạng 2 là hạng có chất luợng sử dụng cao, đảm bảo yêu cầu về quy
hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện, trang thiết bị và
điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tuơng đối hoàn hảo.
Nhà chung cƣ hạng 3 là nhà có chất lƣợng sử dụng khá cao, đảm bảo yêu cầu về quy
hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lƣợng hoàn thiện, trang thiết bị và
điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá.
Cuối cùng là nhà chung cƣ có chất luợng sử dụng trung bình, đảm bảo yêu cầu về quy
hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện, trang thiết bị và
điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đƣa vào khai
thác sử dụng.
2.2 LÝ THUYẾT VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN

Sinh viên Trần Thanh Tuấn Sỹ

Trang 10/63


Chyên đề thực tập tốt nghiệp

GVHD Th.S Nguyễn Thị Bích Hồng

2.2.1 Các bƣớc thực hiện thẩm định
Thẩm định dự án đầu tƣ là một hoạt động khá phức tạp bao gồm rất nhiều khía cạnh khác
nhau. Đối với các đề xuất đầu tƣ (investment proposal) điển hình của một công ty lớn, quy
trình này có thể đƣợc chia thành các bƣớc sau:
 Nhận dạng các cơ hội đầu tư
- Nhận diện các cơ hội đầu tƣ và hình thành các đề xuất đầu tƣ (IP) là một bƣớc quan
trọng trong quy trình thẩm định dự án đầu tƣ.
- Các IP không thể tạo ra một cách độc lập mà cần có sự kết hợp giữa nhiều bộ phận
- Một số loại đầu tƣ mang tính bắt buộc
- Nhƣng hầu hết các cơ hội đầu tƣ đƣợc tạo ra bởi các cơ hội tăng trƣởng, cạnh tranh,
giẩm chi phí,… của doanh nghiệp. Các loại đầu tƣ này thƣờng thể hiện kế hoạch chiến
lƣợc của doanh nghiệp và chúng có thể tạo ra các định hƣớng mới cho kế hoạch chiến
lƣợc của doanh nghiệp.
 Sàn lọc sơ bộ các IP
- Không phải tất cả các IP đều thong qua quá trình phân tích, thẩm định khắt khe. Vì thế
các IP phải đƣợc thông qua quá trình thẩm dịnh sơ bộ nhằm loại bỏ những IP không
đáng giá. Quá trình đánh giá sơ bộ có thể thong qua việc phân tích định lƣợng và đánh
giá định tính của ban quản trị. (Yếu tố định tính là các yếu tố có ảnh hƣởng lên dự án
nhƣng khó khăn có thể lƣợng hóa bằng tiền một cách chính xác nhƣ môi trƣờng, chính
trị, sử dụng nguyên liệu khan hiếm, công đoàn, pháp lý, hình ảnh công ty…)
 Thẩm định tài chính các dự án
- Chỉ các dự án đƣợc duyết trong quá trình thẩm dịnh sơ bộ mới đƣợc đƣa ra thẩm định
tài chính một cách khắt khe để đảm bảo chúng sẽ làm tăng giá trị doanh nghiệp.
- Quá trình phân tích dự án này có thể dự báo ngân lƣu tƣơng lai, ƣớc lƣợng suất chiết
khấu, phân tích rủi ro….

Sinh viên Trần Thanh Tuấn Sỹ

Trang 11/63


Chyên đề thực tập tốt nghiệp

GVHD Th.S Nguyễn Thị Bích Hồng

 Quyết định chấp nhận / bác bỏ
- Dựa trên các chỉ tiêu đánh giá đầu tƣ ( NPV, IRR,….) phân tích rủi ro và phân tích các
yếu tố định tính, nhóm phân tích sẽ trình lên ban quản trị thong tin dự án kèm các đề
xuất ngắn gọn. Ban quản trị sẽ kết hợp với các thông tin khác nữa ( kinh nghiệm,….) để
ra quyết định cuối cùng.
 Vai trò của thẩm định dự án
- Ngăn chặn các dự án xấu
- Bảo vệ các dự án tốt không bị bác bỏ
- Xác định các thành phần của dự án có thống nhất với nhau không.
- Đánh giá nguồn và độ lớn của rủi ro.
- Xác định làm thế nào để giảm rủi ro và xây dựng các cơ chế chia sẻ rủi ro
-Cung cấp thông tin cho các nhà tài trợ xem có nên tài trợ không
( Giáo trình về tổng quan thẩm định dự án. Thạc sĩ: Phùng Thanh Bình)
2.2.2 Các chỉ tiêu đánh giá
 Giá trị hiện tại ròng NPV( net present value)
- Khái niệm: NPV là giá trị hiện tại ròng có nghĩa là giá trị tại thời điểm hiện nay của
toàn bộ dòng tiền dự án trong tƣơng lai đƣợc chiết khấu về hiện tại
NPV= giá trị hiện tại của dòng tiền vào (thu) – giá trị hiện tại của dòng tiền ra (chi)
- Ý nghĩa: Nếu NPV dƣơng thì dự án đáng giá, bởi suất chiết khấu sẽ là chi phí cơ hội
của dự án, nếu đã khấu trừ chi phí cơ hội mà vẫn có lời thì dự án có lợi tức kinh tế. Cho
nên khi đánh giá dự án bằng NPV cần quan tâm đến giá trị của suất chiết khấu (thƣờng
bằng với lãi xuất của cơ hội đầu tƣ tốt nhất nhà đầu tƣ đạt đƣợc nếu không đầu tƣ vào
dự án đang đƣợc đánh giá) và xem NPV có dƣơng hay không. Nếu nhƣ NPV dƣơng có

nghĩa là khoản đầu tƣ có lời bởi giá trị của dòng tiền mặt sau khi khấu hao đã cao hơn
mức đầu tƣ ban đầu.

Sinh viên Trần Thanh Tuấn Sỹ

Trang 12/63


Chyên đề thực tập tốt nghiệp

GVHD Th.S Nguyễn Thị Bích Hồng

Thông thƣờng NPV không chỉ đƣợc coi là tỉ số mà còn đƣợc coi là phƣơng án tốt nhất
để đánh giá khả năng sinh lời của phƣơng án hay dự án vì ý nghĩa của nó cho biết mức
lãi ròng của dự án sau khi đã thu hồi vốn đầu tƣ ban đầu và trang trải tất cả chi phí (bao
gồm cả lạm phát). Tuy nhiên phƣơng án NPV này còn có nhƣợc điểm đó là đòi hỏi phải
tính chính xác chi phí mà điều này khó thực hiện đối với các dự án có vòng đời dài. Vì
vậy trong thực tế ngƣời ta phát triển chi phí vốn thành tỉ suất chiết khấu hay còn gọi là
tỷ suất sinh lợi tối thiểu chấp nhận đƣợc- tỷ suất rào (thƣờng do nhà đầu tƣ kỳ vọng trên
cơ sở cân nhắc tính toán đến yếu tố tác động lên dự án đầu tƣ). Một nhƣợc điểm nữa
của NPV đó là không cho biết khả năng sinh lợi tính theo tỷ lệ % do đó ảnh hƣởng
trong việc khó lựa chọn cơ hội đầu tƣ. (Nguyễn Thị Việt Anh- Cv tư vấn- Investconsult
group.

 Tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR (intetnal rate of return)
- Khái niệm: IRR là suất thu lợi nội tại, có nghĩa là suất sinh lợi của chính bản thân dự
án, IRR là nghiệm của phƣơng trình NPV=0. Nói cách khác muốn tìm IRR thì giải
phƣơng trình NPV(IRR)=0, đây là phƣơng trình bậc cao, nếu đổi dấu sẽ có nhiều
nghiệm, còn nếu không chỉ có 1 nghiệm.
- Ý nghĩa: Nếu IRR lớn hơn giá trị suất chiết khấu (chi phí cơ hội) thì dự án đáng giá.

Hiểu một cách chung nhất, tỉ lệ hoàn vốn nội bộ càng cao thì dự án càng có khả thi.
IRR còn đƣợc sử dụng để sắp xếp các dự án có triển vọng theo thứ tự, từ đó sẽ dễ dàng
hơn trong việc cân nhắc nên chọn dự án nào để đầu tƣ. Nói cách khác IRR là tốc độ
tăng trƣởng một dự án có thể tạo ra đƣợc. Giả định rằng nếu tất cả các yếu tố khác của
dự án là nhƣ nhau thì dự án nào có IRR cao hơn thì sẽ ƣu tiên dự án đó đầu tiên.
Phƣơng pháp IRR có ƣu điểm đó là dễ tính toán không phụ thuộc chi phí vốn, rất
thuận tiện cho khả năng so sánh cơ hội đầu tƣ vì cho biết khả năng sinh lời dƣới dạng %.
Ý nghĩa cốt lõi của IRR là cho nhà đầu tƣ biết đƣợc chi phí sử dụng vốn cao nhất có thể
chấp nhận đƣợc, nếu vƣợt quá thì kém hiệu quả sử dụng vốn.

Sinh viên Trần Thanh Tuấn Sỹ

Trang 13/63


Chyên đề thực tập tốt nghiệp

GVHD Th.S Nguyễn Thị Bích Hồng

Nhƣợc điểm của IRR chính là không đƣợc tính toán dựa trên chi phí vốn do đó sẽ có
thể dẫn tới nhận định sai về khả năng sinh lời của dự án. Nhà đầu tƣ sẽ không biết đƣợc
mình có bao nhiêu tiền trong tay. (Nguyễn Thị Việt Anh- Cv tư vấn- Investconsult
group)
 Thời gian hoàn vốn TP
-

Khái niệm: Thời gian hoàn vốn của dự án đƣợc hiểu là thời gian cần thiết để có thể

hoàn trả số vốn đầu tƣ từ lợi ích ròng thu đƣợc của dự án.
 Tỷ số lợi ích-chi phí (B/C)

-

Khái niệm: Là thƣơng số giữa giá trị hiện tại của lợi ích chia cho giá trị hiện tại của
toàn bộ chi phí. Nếu giá trị này lớn hơn 1 thì dự án đáng giá.

-

Công thức tính:
Tỷ số lợi ích – Chi phí (B/C) =

-

PV (Lợi ích)
PV (Chi phí)

Quy tắc đánh giá dự án:
Các dự án có B/C >= 1 sẽ đƣợc chấp nhận (trƣờng hợp các dự án độc lập với nhau).
Các dự án có B/C < 1 sẽ bị loại bỏ.
Tuy nhiên, khi xếp hành các dự án loại trừ nhau theo tỉ số B/C, chúng ta cần lƣu ý

tiêu chuẩn này có thể làm chúng ta xếp hạnh sai các dự án trong một vài trƣờng hợp.

 Suất chiết khấu
-

Khái niệm: Suất chiết khấu là suất sinh lợi kì vọng của nhà đầu tƣ đối với số vốn
cần đầu tƣ của dự án.
Suất chiết khấu đƣợc sử dụng để quy đổi dòng thu nhập tƣơng lai của các dự án về
hiện giá rất đa dạng. Vấn đề đặt ra ở đây là chúng ta phải chọn đƣợc một suất chiết
khấu hợp lý. Bởi suất chiết khấu có ảnh hƣởng trực tiếp đến giá trị hiện tại của các

dự án và đến quyết định chấp nhận hay loại bỏ dự án.

Sinh viên Trần Thanh Tuấn Sỹ

Trang 14/63


Chyên đề thực tập tốt nghiệp

GVHD Th.S Nguyễn Thị Bích Hồng

 Phân tích rủi ro dự án:
Có nhiều phƣơng pháp khác nhau để phân tích rủi ro tùy theo tính chất của mỗi loại
dự án. Thông dụng nhất có 3 phƣơng pháp thông dụng để phân tích rủi ro:
-

Phƣơng pháp phân tích độ nhạy

-

Phƣơng pháp phân tích tình huống

-

Phƣơng pháp phân tích mô phỏng tính toán (Monte Carlo)

Trong đề tài tác giả sử dụng phương pháp phân tích độ nhạy : là tính lại các chỉ tiêu
đánh giá dự án (NPV, IRR, tỷ suất lợi ích – chi phí…) khi cho các biến số rủi ro của dự
án thay đổi. Phân tích độ nhạy giúp nhà phân tích xác định đƣợc miền hiệu quả của dự
án, xác định đƣợc ở mức chi phí và mức thu nhập nào khi kết hợp với nhau thì dự án

đáng giá. Nó còn giúp cho nhà đầu tƣ xác định đƣợc ngƣỡng chấp nhận của một dự án.

Sinh viên Trần Thanh Tuấn Sỹ

Trang 15/63


Chyên đề thực tập tốt nghiệp

GVHD Th.S Nguyễn Thị Bích Hồng

Chƣơng 3
GIỚI THIỆU VỀ DỰ ÁN

Sinh viên Trần Thanh Tuấn Sỹ

Trang 16/63


Chyên đề thực tập tốt nghiệp

GVHD Th.S Nguyễn Thị Bích Hồng

3.1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Hội nghị quán triệt chính sách nhà ở, đất ở toàn quốc có nêu rõ :
“…Khuyến khích các thành phần kinh tế và cá nhân tự bỏ vốn để phát triển quỹ nhà ở với
mục đích để ở và kinh doanh dưới hình thức bán hoặc cho thuê. Cần phải xây dựng nhiều
loại nhà và có các hình thức kinh doanh thích hợp bảo đảm cho cả người có thu nhập thấp
cũng có thể mua hoặc thuê được nhà ở…”.
Chính phủ đã đề ra 03 chƣơng trình nhà ở lớn nhƣ sau:

Chƣơng trình 1: xây dựng các khu dân cƣ đô thị mới ở quận ven và ngoại thành.
Chƣơng trình 2: xây mới và di chuyển các khu nhà lụp xụp và rách nát với mục tiêu xóa
bỏ hoàn toàn 67.000 căn nhà không đủ điều kiện sống tối thiểu.
Chƣơng trình 3 : xây dựng nhà ở cho cán bộ-viên chức, công nhân, ngƣời lao động có thu
nhập thấp.
Đối với các chƣơng trình nhà ở nhƣ đã nêu trên, vốn từ ngân sách Nhà nƣớc là 18.900 tỷ
đồng và Nhà nƣớc sẽ đầu tƣ một phần hoặc toàn bộ cơ sở hạ tầng các khu nhà ở cho dân
nghèo, lập quỹ phát triển nhà ở cho dân vay tiền mua nhà trả góp.
Tại Tp.Hồ Chí Minh nhu cầu nhà ở cho ngƣời dân là rất cần thiết. Hiện tại, nhu cầu nhà
ở mỗi năm cho ngƣời thu nhập thấp tại Tp.Hồ Chí Minh là 6.000 căn hộ, tính đến năm
2010 phải có ít nhất là 30.000 căn hộ bán trả góp, chƣa kể khoảng 1.000 chỗ ở cho công
nhân, sinh viên và khoảng 1.000 căn hộ cho ngƣời thu nhập thấp không có khả năng mua
trả góp thuê ở.
Với chừng ấy khối lƣợng nhà ở, dự kiến tổng vốn đầu tƣ cho chƣơng trình này là 15.000
tỉ đồng, trong đó cần khoảng 4.000 tỉ đồng từ vốn ngân sách để thực hiện các mục tiêu xây
dựng hạ tầng kỹ thuật kinh tế-xã hội để thu hút các doanh nghiệp tham gia đầu tƣ vào các
dự án cũng nhƣ kích thích tâm lý ổn định nơi ở mới của các hộ thu nhập thấp.
Cũng theo nội dung các chƣơng trình nhà ở, Nhà nƣớc cũng đã dự định lập quỹ phát
triển nhà ở. Ngƣời dân có thể vay tiền mua nhà trả góp từ Quỹ phục vụ chƣơng trình nhà ở

Sinh viên Trần Thanh Tuấn Sỹ

Trang 17/63


Chyên đề thực tập tốt nghiệp

GVHD Th.S Nguyễn Thị Bích Hồng

cho CB-CNV, công nhân, ngƣời lao động có thu nhập thấp. Nhƣ vậy, có thể dự báo nhu

cầu về nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp sẽ gia tăng rất nhiều trong những năm sắp tới.
Khi nói đến thị trƣờng bất động sản là nói đến các mảng thị trƣờng căn hộ để bán, căn
hộ dịch vụ, văn phòng cho thuê, thị trƣờng bán lẻ, thị trƣờng khách sạn ... Trong phạm vi
nghiên cứu thị trƣờng của dự án này chỉ đề cập đến thị trƣờng căn hộ để bán.(Nghiên cứu
của CBRE)

3.1.1 Tổng quan
Thị trƣờng bất động sản Việt Nam vừa mới hình thành và phát triển mạnh mẽ trong vài
năm gần đây nhƣng đã phải trả qua 03 cơn số thị trƣờng vào nhƣng năm 1995, 2000 – 2002,
2007; và thị trƣờng bị đóng băng vào các năm 1997, 1999, 2004, 2005 và 2008.
Cơn sốt đầu tiên trên thị trƣờng nhà đất diễn ra vào giai đoạn 1993-1995, với việc ra đời
Hiến pháp năm 1992 và Luật đất đai năm 1993, mở rộng chính sách kêu gọi đầu tƣ vào thị
trƣờng bất động sản nói riêng và toàn nền kinh tế nói chung đã đƣa nền kinh tế nƣớc ta vào
giai đoạn phát triển mới, dẫn theo sự bùng nổ thị trƣờng sơ cấp về quyến sử dụng đất liên
tục trong nhiều năm. Tuy nhiên, khi đó thị trƣờng thứ cấp còn ở quy mô nhỏ và trì trệ.
Cơn sốt thứ hai bắt đầu bùng phát từ cuối năm 2001 và kéo dài đến cuối năm 2003 do sự
hoàn thành của hệ thống cơ sở hạ tầng nối với các khu đô thị mới cũng nhƣ kết nối các
trung tâm vệ tinh. Khi Luật đất đai đƣợc thông qua, với những quy định mới về kiểm soát
cung cầu đất đai và thị trƣờng bất động sản đã đƣa thị trƣờng vào giai đoạn trầm lắng năm
2004 – 2006.
Từ cuối năm 2007 đến tháng 3/2008, thị trƣờng bất động sản sôi động tại một số thành
phố lớn do hiện tƣợng các nhà đầu tƣ chuyển hƣớng đầu tƣ từ thị truờng chứng khoán sang
thị trƣờng bất động sản. Đồng thời, do lãi suất vay ngân hàng thấp, cơ chế cho vay thông
thoáng, cộng với tâm lý lo lắng về lạm phát, đồng tiền mất giá dẫn tới tình trạng nhiều
ngƣời lao vào vòng xoáy mua bán bất động sản, làm cho nhu cầu mua nhà tăng đột biến,
đẩy giá nhà chung cƣ tăng cục bộ ở một số dự án, khu vực nhất định. Tuy nhiên, hiện

Sinh viên Trần Thanh Tuấn Sỹ

Trang 18/63

Chyên đề thực tập tốt nghiệp

GVHD Th.S Nguyễn Thị Bích Hồng

tƣơng quá nóng của thị trƣờng đã “chững lại” do một số nguyên nhân nhƣ hạn chế tỷ lệ cho
vay bất động sản, lãi suất huy động, cũng nhƣ cho vay trên thị trƣờng quá cao. Từ tháng
03/2008 đến tháng 06/2008, thị trƣờng bất động sản giảm mạnh về giá và số lƣợng giao
dịch; mặt bằng giá giảm đáng kể, về lại mức năm 2007.
Trong 06 tháng đầu năm 2009, nhìn chung thị trƣờng bất động sản biến động không rõ
xu hƣớng; tại một số phân khúc hẹp của thị trƣờng nhƣ đất nền dự án ở Tây Hà Nội có giao
dịch khá sôi động nhƣng chƣa đủ sức để tạo một xu hƣớng tăng giá mới bền vững.
Gần đây, vào tháng 9 – 10 năm 2009, giá hàng loạt dự án tại Hà Nội đều đƣợc đẩy lên
cao với mức tăng từ (40 – 50)%, chủ yếu là do kỳ vọng vào sự hồi phục của nền kinh tế, tin
đồn về khả năng mở giới hạn tăng trƣởng tín dụng của Ngân hàng Nhà nƣớc. Nắm bắt “tâm
lý đám đông” trong kinh doanh của ngƣời dân cộng với đà hồi phục của nguồn cầu bất
động sản, giới đầu cơ đã thông qua cơ chế “bán sỉ”, đƣa ngƣời có nhu cầu thật sự vào môi
trƣờng mua bán thiếu minh bạch, tạo khan hiếm giả tạo. Nhƣng sau khi Ngân hàng Nhà
nƣớc khẳng định chính sách thắt chặt tín dụng đối với thị trƣờng đầu cơ bất động sản thông
qua công văn 8883/NHNN-CSTT ngày 12/11/2009 khiến giá nhà đất giảm đột ngột.
Nhìn chung, từ năm 1993 đến nay, thị trƣờng bất đông sản nƣớc ta phát triển mạnh và
có tính chu kỳ khoảng 5 – 6 năm lại suất hiện một đợt sốt về giá cả cũng nhƣ về lƣợng giao
dịch tại một số thành phố lớn, đối với khu vực nông thôn và các tỉnh miền núi thị trƣờng
chỉ có những giao dịch với quy mô nhỏ, chủ yếu giữa ngƣời dân với nhau. (Nghiên cứu của
CBRE)
Một số xu hƣớng đáng chú ý của thị trƣờng bất động sản Việt Nam trong thời gian gần
đây là :
 Các giao dịch trên thị trƣờng bất động sản thứ cấp đang đƣợc chính quy hóa. Tỷ lệ
cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và Quyền sở hữu nhà ở tại các thành

phố lớn đã đặt mức từ 70 – 95%. Tỷ lệ giao dịch bất động sản “ngầm” đang trong xu
hƣớng giảm ở hầu hết các địa phƣơng do thủ tục hành chính đƣợc đơn giản hoá và
mức thuế chuyển quyền sử dụng đất và bất động sản đƣợc cắt giảm. Xu hƣớng này

Sinh viên Trần Thanh Tuấn Sỹ

Trang 19/63


Chyên đề thực tập tốt nghiệp

GVHD Th.S Nguyễn Thị Bích Hồng

dẫn tới phí giao dịch bất động sản đang giảm dần. Dù vậy, hệ thống cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ở và Quyền sở hữu nhà ở còn nhiều bất cập cần cải tiến.
 Thị trƣờng bất động sản (đặc biệt là phân khúc thị trƣờng cao cấp) có những thay
đổi quan trọng. Đó là sự tham gia đông đảo của các nhà đầu tƣ bất động sản từ các
tổng công ty, tập đoàn, các doanh nghiệp lớn thuộc các thành phần kinh tế trong
nƣớc và nƣớc ngoài. Rất nhiều doanh nghiệp lớn đã chuyển hƣớng đầu tƣ từ thị
trƣờng chứng khoán sang bất động sản, luồng vốn đổ vào thị trƣờng này quá nhiều,
trong khi quan hệ cung cầu không thay đổi, cung thật chƣa tăng mà cầu ảo vẫn
chiếm chủ yếu. Bất động sản đã trở thành kênh đầu tƣ quan trọng của nhiều tập đoàn
lớn trong nƣớc nhƣ Ree, Fpt, EVNland, Petroland, Lilamaland…
 Thị trƣờng bất động sản sơ cấp, nơi nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu tiến hành giao
đất, cho thuê đất cho các doanh nghiệp và nhà đầu tƣ còn thiếu quy định rõ ràng, thể
hiện đƣợc sự đồng thuận và tính hỗ trợ từ cơ quan chức năng khiến tốc độ triển khai
dự án bị kéo dài.
 Trong những năm tới đây, nhu cầu lớn về nhà ở và đất ở sẽ tăng mạnh. Hiện Việt
Nam mới đạt xấp xỉ 10,2m2/ngƣời, trong khi đó nhà ở của các nƣớc nhƣ Trung
Quốc là 20 m2/ngƣời, Thái Lan là 25m2/ngƣời, Phillipine là 22 m2/ngƣời, Singapore

là 32 m2/ngƣời. Nhƣ vậy, giai đoạn từ 2010 đến 2020, chúng ta cần có thêm 364
triệu m2 nhà ở mới tại thành thị, tức là mỗi năm cần có thêm khoảng 36 triệu m2 nhà
ở.
 Tình hình thị trƣờng bất động sản đô thị những năm gần đây mang nặng tính đầu cơ
và thiếu ổn định, thể hiện qua các biển hiện sau đây :
 Từ năm 2006 tới nay, ƣớc tính 60% các giao dịch mua bất động sản chung cƣ không
nhằm mục đích tiêu dùng mà nhằm mục đích đầu cơ. Giá bất động sản thành thị duy
trì ở mức cao so với thu nhập của ngƣời dân.
 Cơn sốt giá bất động sản thƣờng gắn liền với sự mở rộng tín dụng quá nhanh của
các Ngân hàng thƣơng mại. Bản thân các luồng tài chính cấp vốn cho thị trƣờng

Sinh viên Trần Thanh Tuấn Sỹ

Trang 20/63


Chyên đề thực tập tốt nghiệp

GVHD Th.S Nguyễn Thị Bích Hồng

cũng mang tính đầu cơ ngắn hạn và phụ thuộc vào diễn biến nóng, lạnh của thị
trƣờng bất động sản.
 Vai trò quản lý thị trƣờng bất động sản của các cơ quan Nhà nƣớc chƣa rõ ràng.
Trƣớc các cơn sốt hoặc đóng băng thị trƣờng, các cơ quan quản lý nhà nƣớc đều
chƣa đƣa ra đƣợc những giải pháp hiệu quả. Ngoài ra, ý nghĩa quản lý của cơ quan
Nhà nƣớc còn cần cải thiện ở các mặt:
- Theo dõi một cách hệ thống các biến động của thị trƣờng bất động sản nhằm tạo một
môi trƣờng mua bán …
- Lập nên cơ chế mang tính định hƣớng trong điều tiết giá cả và giao dịch trên thị
trƣờng bất động sản.

Nhƣ vậy, việc đầu cơ kinh doanh bất động sản đã đem lại những khoản lợi nhuận lớn mà
các lĩnh vực đầu tƣ kinh doanh khác khó so sánh đƣợc. Tuy nhiên, cần tránh tạo ra quan
niệm rằng bất động sản là con đƣờng dễ dàng để làm giàu do các lợi ích ngắn hạn của một
thiểu số ngƣời sẽ đƣa đến những hậu quả tai hại cho nền kinh tế trong dài hạn. (Nghiên cứu
của CBRE).
3.1.2 Dự báo nhu cầu thị trường bất động sản tại các đô thị Việt Nam
Về dân số :
 Năm 2008, dân số đô thị cả nƣớc là 24,2 triệu ngƣời, tỷ lệ dân số đô thị đạt khoảng
28% dân số cả nƣớc.
 Theo dự báo đến năm 2015, tổng dân số cả nƣớc khoảng 93 triệu ngƣời, dân số đô
thị khoảng 35 triệu ngƣời, tăng trung bình khoảng 1,3 triệu ngƣời/năm trong giai
đoạn 2009 – 2015; tỷ lệ đô thị hoá đạt 38% tổng dân số.
 Đến năm 2020 tổng dân số toàn quốc khoảng 98 triệu ngƣời; dân số đô thị khoảng
44 triệu ngƣời, tăng trung bình khoảng 1,8 triệu ngƣời/năm giai đoạn 2016 – 2020;
tỷ lệ đô thị hoá đạt 45% tổng dân số.

Sinh viên Trần Thanh Tuấn Sỹ

Trang 21/63


Chyên đề thực tập tốt nghiệp

GVHD Th.S Nguyễn Thị Bích Hồng

 Đến năm 2025, tổng dân số toàn quốc khoảng 103 triệu ngƣời, dân số đô thị khoảng
52 triệu ngƣời, tăng trung bình khoảng 1,6 triệu ngƣời/năm giai đoạn 2020 – 2025;
tỷ lệ đô thị hoá đạt 50% tổng dân số.
 Đến năm 2050, tổng dân số toàn quốc khoảng 124 triệu ngƣời, dân số đô thị khoảng
93 triệu ngƣời, tăng trung bình khoảng 1,6 triệu ngƣời/năm giai đoạn 2020 – 2025;

tỷ lệ đô thị hoá đạt 75% tổng dân số - tƣơng đƣơng mức độ đô thị hoá của Hàn Quốc
năm 1990.
Về diện tích: năm 2008 diện tích đất đô thị là 325,2 nghìn ha, dự báo đến năm 2020 diện
tích đất đô thị phát triển lên đến 400 nghìn ha và đến năm 2025 diện tích đất đô thị phát
triển lên đến 450 nghìn ha tăng 124,8 nghìn ha (38,3%) so với năm 2008.
Qua đó, ta thấy cần có thêm 364 triệu m2 nhà ở mới tại thành thị trong giai đoạn 2010 –
2020 để đáp ứng nhu cầu kể trên. (Nghiên cứu của CBRE).
3.1.3 Thị trường đất nền khu đô thị mới và khu dân cư
Hệ thống đô thị trên cả nƣớc ngày càng tăng về số lƣợng và lớn về diện tích. Năm 1998,
tổng số đô thị cả nƣớc là 633 đô thị; trong đó, thành phố trực thuộc Trung ƣơng là 04 thành
phố, thành phố thuộc tỉnh là 20, thị xã là 62 và thị trấn là 547. Đến nay, tổng số đô thị cả
nƣớc là 731 đô thị (tăng 98 đô thị); trong đó có 02 đô thị loại đặc biệt (Hà Nội và Hồ Chí
Minh), 03 đô thị loại I (Hải Phòng, Đà Nẵng, Huế), 14 đô thị loại II, 43 đô thị loại III, 38
đô thị loại IV, và 631 đô thị loại V.
Theo số liệu thống kê không đầy đủ từ Bộ xây dựng, hiện nay cả nƣớc có khoảng 1500 –
1600 dự án khu đô thị mới, khu chung cƣ cao tầng (hiện vẫn khó có thể có đƣợc các số liệu
thống kê chính xác từ các địa phƣơng(1)).
 Tại thành phố Hà Nội (cũ), sau khi điều chỉnh quy hoạch chung Thủ đô đến năm
2020 đƣợc Thủ Tƣớng phê duyệt tại Quyết định số 108/1998/QD9-Ttg, đến nay, đã
triển khai 36 khu đô thị mới với diện tích 1.471,06 ha và 128 dự án đƣợc giao đất
xây dựng nhà ở để bán và cho thuê với diện tích 100,95 ha. Sau khi sáp nhập một số
Qua các cuộc khảo sát của Bộ xây dựng ở các địa bàn nghiên cứu cho thấy do quy mô, cấp độ quản lý và nhận thức
còn khác nhau nên chƣa có những con số thống kê thống nhất giữa các địa phƣơng
1

Sinh viên Trần Thanh Tuấn Sỹ

Trang 22/63

Chyên đề thực tập tốt nghiệp

GVHD Th.S Nguyễn Thị Bích Hồng

địa bàn/huyện của các tỉnh lân cận, qua rà soát thống kê cho thấy, kết quả số đồ án,
dự án thu thập đƣợc lên tới con số 744 đồ án quy hoạch và dự án đầu tƣ xây dựng,
với diện tích chiếm đất khoảng 75.189 ha. Trong đó, số dự án khu đô thị mới, khu
nhà ở, hỗn hợp là 389 dự án, chiếm 52%, với diện tích đất là 39.148 ha, sức chứa
dân số sinh sống dự kiến là 2,4 triện ngƣời.
 Trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, trong thời gian từ 2003 đến 2008 có tổng số
1.601 dự án, chiếm tổng diện tích 4.486 ha. Trong đó, số dự án nhà ở là 575 dự án,
chiếm diện tích 4.083 ha. Các khu đất dự kiến đầu tƣ trên địa bàn các quận trung
tâm nhƣ quận 1, 3, 4, 5 đã thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tƣ lớn trong và
ngoài nƣớc; tuy nhiên hầu hết các khu đất có khả năng đầu tƣ lại nằm trong khu vực
đang lập thiết kế đô thị mới nên thành phố chƣa công bố để kêu gọi đầu tƣ. Bên
cạnh đó, các dự án đầu tƣ tại các quận mới và huyện cũng hấp dẫn nhiều nhà đầu tƣ
do một số dự án hạ tầng kỹ thuật đã và đang triển khai nhƣ cầu Thủ Thiêm 2, 3, 4,
cầu Phú Mỹ, tuyến đƣờng cao tốc thành phố Hồ Chí Minh – Long Thành – Dầu
Dây, cao tốc Tân Sơn Nhất – Bình Lợi, các tuyến Metro, tuyến đƣờng Bắc Nam …
cải thiện đáng kể vấn đề giao thông tại các khu vực này.
 Tại Thành phố Hải Phòng, theo số liệu thống kê của Ủy ban nhân dân thành phố Hải
Phòng, từ năm 2001 đến nay, có 181 dự án kinh doanh phát triển nhà ở đô thị, với
quy mô sử dụng đất 1.655,3ha đƣợc cấp chứng chỉ quy hoạch trong đó 84 dự án
đƣợc giao đất, triển khai đầu tƣ, đã tạo ra đƣợc 700.000m2 sàn góp vào quỹ nhà ở
thành phố. Quỹ nhà ở tại các khu đô thị mới còn có sự tham gia bởi quỹ nhà ở do
các hộ gia đình thuộc diện nhà nƣớc cấp đất tái định cự với 82 ha, diện tích đất là
365,73ha và các hộ gia đình khó khăn về nhà ở đƣợc xét cấp giao đất tự làm nhà ở
với 120 dự án diện tích đất là 492,81 ha, đã có khoảng 300.000m2 sàn hoàn thành.
 Ở thành phố Đà Nẵng, theo báo cáo tính đến ngày 22/04/2008, số lƣợng các dự án
nhà ở, khu đô thị mới, văn phòng, khu thƣơng mại, khu công nghiệp, cụm công

nghiệp triển khai trên địa bàn thành phố gồm 105 dự án tổng diện tích đất là
1.845,87ha. Riêng một số dự án nhà ở thƣơng mại lớn có Vĩnh Trung Plaza,

Sinh viên Trần Thanh Tuấn Sỹ

Trang 23/63


Chyên đề thực tập tốt nghiệp

GVHD Th.S Nguyễn Thị Bích Hồng

Indochine Riverside, Raffles Đà Nẵng, khu biệt thự nghỉ dƣỡng cao cấp Sunrise,
khu thƣơng mại văn phòng và chung cƣ cao cấp của công ty Đông Á, Hàn Riverside
… với tổng diện tích sản khoảng 164.000m2.
 Các tỉnh thành phố khác cũng đã có những bƣớc tiến lớn trong việc phát triển các
khu độ thị mới, các tòa nhà chung cƣ, văn phòng cho thuê trong những năm vừa
qua. Chẳng hạn Vĩnh Phúc đã và đang đƣa vào sử dụng một số khu đô thị mới nhƣ
khu đô thị mới Chùa Hà Tiên (thành phố Vĩnh Yên), khu đô thị mới Đồng Sơn
(thành phố Phúc Yên) … Tại tỉnh Quảng Nam, khu đô thị mới Điện Nam Điện
Ngọc có diện tích 2.800ha, hiện đã có 14 dự án thành phần đi vào triển khai. Tại
tỉnh Vĩnh Long, doanh nghiệp tƣ nhân Ngọc Vân đã đầu tƣ và đƣa và hoạt động khu
nhà ở Ngọc Vân, tòa nhà Trung tâm thƣơng mại dịch vụ B (tại trung tâm thị xã Vĩnh
Long). Tại tỉnh Lâm Đồng, công ty Minh Trung đang đầu tƣ khu đô thị mới tại Đà
Lạt. Tại tỉnh Đak Lak, công ty Hoàng Anh Gia Lai liên doanh với Ngân hàng Đầu
tƣ và Phát triển Việt Nam triển khai đầu tƣ khu nhà ở cao tầng Hoàng Anh Đak Lak
(Buôn Mê Thuột), …
Với chủ trƣơng phát triển nhà ở theo dự án có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã
hội đồng bộ, nhiều khu nhà ở mới, khu đô thị mới khang trang đã và đang dần dần thay thế
các khu nhà ở cũ bị xuống cấp, hƣ hỏng. Nhà ở phát triển đa dạng cả về kiểu dáng, không

gian kiến trúc và chất lƣợng nội ngoại thất. Bên cạnh việc phát triển các loại nhà biệt thự,
nhà vƣờn, nhà liên kế, một số thành phố lớn đã bắt đầu quan tâm và khuyến khích phát
triển nhà chung cƣ cao tầng với kiến trúc đẹp và cơ cấu căn hộ hợp lý. Nhiều đô thị mới có
những khu dân cƣ mới, tuyến phố mới đƣợc hình thành đã góp phần chỉnh trang, nâng cấp
đô thị và tạo ra chỗ ở bền vững.
Thực tiễn cho thấy, sự phát triển của các khu đô thị mới, các chung cƣ cao tầng đã đóng
góp lớn trong việc đô thị hóa. Ví dụ :
 Tại địa bàn thành phố Hà Nội (cũ), trong suốt chiều dài lịch sử phát triển, đến năm
1993 vẫn chỉ có 4 quận nội thành; nhƣng đến năm 2009, thành phố đã tăng thêm 07
quận nội thành mới.

Sinh viên Trần Thanh Tuấn Sỹ

Trang 24/63


Chyên đề thực tập tốt nghiệp

GVHD Th.S Nguyễn Thị Bích Hồng

 Điều tƣơng tự cũng xảy ra tại thành phố Hồ Chí Minh; khoảng thời gian 15 năm qua
đã tạo ra sự phát triển gấp đôi về số lƣợng quận nội thành so với sự hình thành và
phát triển 300 năm của mình.
 Điều này cũng đặc biệt rõ nét đối với thành phố Đà Nẵng, kể từ khi tách khỏi tỉnh
Quảng Nam – Đà Nẵng năm 1997 đến nay, Đà Nẵng đã có một diện mạo khác hẳn
lịch sử tồn tại của mình. Từ một địa bàn thuộc tỉnh, đến nay, Đà Nẵng đã trở thành
một thành phố trung tâm miền Trung có tầm cơ một thành phố khu vực trong tƣơng
lai.
Về đất đô thị: Tính đến năm 2007, tổng diện tích đất xây dựng đô thị của cả nƣớc là
325.195ha (tăng gấp 5 lần so với năm 1995 và vƣợt xa con số dự báo cho năm 2010 là

85.000ha) – chỉ tiêu đất xây dựng đô thị trung bình là 145 m2/ngƣời – cao gấp 1,8 lần so
với chỉ tiêu dự báo năm 2010. ( Tổng cục thống kê)
Về dân số đô thị: Với chiến lƣợc công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc, tốc độ đô thị
hóa cao, dân số đô thị tăng nhanh. Nếu nhƣ năm 1996, dân số đô thị cả nƣớc là 14,9 triệu
ngƣời, tỷ lệ đô thị hóa chỉ là 20,7% thì đến cuối năm 2008 dân số đô thị cả nƣớc là 24,2
triệu ngƣời, tỷ lệ dân số đô thị chiếm 28% dân số cả nƣớc.

Biểu đồ 3.1 Phân bố diện tích nhà ở
Các khu đô thị mới văn minh hiện đại đƣợc xây dựng bƣớc đầu đã tạo nên hình ảnh các
thành phố lớn của chúng ta ngày càng văn minh hiện đại, đồng thời các dự án đó cũng đã
góp phần quan trọng cải thiện chỗ ở cho nhân dân.( Tổng cục thống kê)
Sinh viên Trần Thanh Tuấn Sỹ

Trang 25/63