Ứng dụng phương pháp thống kê toán học và hệ thống thông tin địa lý trong việc xác định giá đất tại một số tuyến phố quận hai bà trưng, thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
************************




ðẶNG VĂN TÚ




ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP THỐNG KÊ TOÁN HỌC
VÀ HỆ THỐNG THÔNG TIN ðỊA LÝ TRONG VIỆC
XÁC ðỊNH GIÁ ðẤT TẠI MỘT SỐ TUYẾN PHỐ
QUẬN HAI BÀ TRƯNG THÀNH PHỐ HÀ NỘI



CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
MÃ SỐ: 60.85.01.03



NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. TRỊNH HỮU LIÊN

HÀ NỘI - 2014

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page i

LỜI CAM ðOAN

- Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
- Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn
này và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày tháng năm 2014
Tác giả luận văn


ðặng Văn Tú








Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii

LỜI CẢM ƠN

ðể hoàn thành ñược nội dung này, tôi ñã nhận ñược sự chỉ bảo, giúp ñỡ
rất tận tình của TS. Trịnh Hữu Liên, sự giúp ñỡ, ñộng viên của các thầy cô
giáo Khoa quản lý ñất ñai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam. Nhân dịp này
cho phép tôi ñược bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc tới TS. Trịnh
Hữu Liên và những ý kiến ñóng góp quý báu của các thầy cô giáo trong Khoa
Quản lý ñất ñai.
Tôi xin chân thành cảm ơn cán bộ Ban lãnh ñạo công ty TNHH
Vi Vương, phòng Tài nguyên và Môi trường quận Hai Bà Trưng ñã tạo ñiều
kiện giúp ñỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn các bạn học viên khoa quản lý ñất ñai khóa
K21 ñã ñộng viên, giúp ñỡ trong quá trình thực hiện luận văn.
Hà Nội, ngày tháng năm 2014
Tác giả luận văn



ðặng Văn Tú


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iii

MỤC LỤC

Lời cam ñoan
i
Lời cảm ơn
ii
Mục lục
iii

Danh mục bảng
vi
Danh mục hình
vii
Danh mục các chữ viết tắt viii
MỞ ðẦU 1
1 Tính cấp thiết của ñề tài 1
2 Mục ñích nghiên cứu 3
3 Yêu cầu của ñề tài 3
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 4
1.1 Tổng quan về ñịnh giá ñất 4
1.1.1 Khái niệm về ñịnh giá ñất 4
1.1.2 ðịnh giá ñất trong mối quan hệ với mục ñích sử dụng ñất 4
1.1.3 Phương pháp xác ñịnh giá ñất 6
1.2 Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất 7
1.2.1 Ý nghĩa của việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất 7
1.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất trên thế giới 9
1.3 Tổng quan về Phương pháp CAMA và hệ thống thông tin ñịa lý trong
việc xác ñịnh giá ñất 16
1.3.1 Bài toán cơ bản về hồi quy trong ñịnh giá ñất 17
1.3.2 Lựa chọn mô hình hồi qui tuyến tính trong ñịnh giá ñất 19
1.3.3 Kiểm ñịnh các hệ số biến ñộc lập 20
1.3.4 Tình hình ứng dụng phương pháp CAMA trên thế giới 21
1.3.5 Tình hình ứng dụng CAMA ở Việt Nam 31
CHƯƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33
2.1 ðối tượng, phạm vi nghiên cứu 33
2.2 Nội dung nghiên cứu 33

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iv

2.3 Phương pháp nghiên cứu 33
2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 33
2.3.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 33
2.3.3 Phương pháp tổng hợp, phân tích số liệu, tài liệu 34
2.3.4 Phương pháp bản ñồ 34
2.3.5 Phương pháp xây dựng hàm hồi quy trong excell 35
2.3.6 Phương pháp GIS 35
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 36
3.1 ðiều kiện tự nhiên kinh tế xã hội 36
3.1.1 Vị trí ñịa lý. 36
3.1.2 ðiều kiện khí hậu 37
3.1.3 ðiều kiện thủy văn 38
3.1.4 Các nguồn tài nguyên 38
3.1.5 Thực trạng môi trường 39
3.1.6 Thực trạng phát triển kinh tế 39
3.2 Kết quả nghiên cứu giá ñất và các yếu tố ảnh hưởng tại một số ñường
phố trên quận Hai Bà Trưng 39
3.2.1 Kết quả ñiều tra giá ñất do nhà nước quy ñịnh 39
3.2.2 Kết quả ñiều tra các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất loại ñất ở ñô thị tại khu
trung tâm quận Hai Bà Trưng thành phố Hà Nội (Theo phiếu ñiều tra) 42
3.2.3 Phân tích các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở ñô thị tại Quận Hai Bà
Trưng 48
3.2.4 Xây dựng hàm hồi quy về giá ñất cho một số tuyến ñường tại khu vực
Quận Hai Bà Trưng 49
3.3 Kết hợp GIS và các vùng giá ñất theo vị trí ñể ñịnh giá chi tiết ñến
từng thửa ñất tại một số khu vực thuộc phường Thanh Lương 59
3.3.1 Kết quả ñiều tra xác ñịnh tương quan giá ñất ở ñô thị theo các vị trí cụ thể
một số tuyến phố thuộc phường Thanh Lương vực Quận Hai Bà Trưng. 60
3.3.2 Xác ñịnh tương quan vị trí giá ñất (Thử nghiệm trên CSDLBð) 61

3.3.3 Xác ñịnh thử nghiệm ñịnh giá ñất chi tiết ñến từng thửa ñất 64

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v

3.4 Phân tích các kết quả và những vấn ñề rút ra từ các giải pháp thử
nghiệm 66
3.4.1 Xem xét phân tích các kết quả 66
3.4.2 Một số khuyến nghị về giải pháp 67
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 68
1 Kết luận 68
2 Kiến nghị 69
TÀI LIỆU THAM KHẢO 70
PHỤC LỤC 72

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1: Khung giá ñất ở tại ñô thị 40
Bảng 3.2: Bảng giá ñất ở trên ñịa bàn quận Hai Bà Trưng 41
Bảng 3.3: Bảng tổng hợp kết quả ñiều tra 44
Bảng 3.4: Bảng tổng hợp giá ñất ñưa vào xây dựng mô hình 1 50
Bảng 3.5: Mô hình 1, Giá ñất, R_ñường phố, Tỷ lệ ðGT, KC_TT-thua, Yếu tố
phụ, Yếu tố kinh tế 52
Bảng 3.6: Bảng tổng hợp giá ñất ñưa vào xây dựng mô hình 2 54
Bảng 3.7: Mô hình 2, Giá ñất, Tỷ lệ ðGT, KC_TT-thua, Yếu tố phụ, Yếu tố
kinh tế 56
Bảng 3.8: Kết quả tính giá ñất thử nghiệm theo công thức hồi quy 58

Bảng 3.9: Bảng tổng hợp mẫu phục vụ xác ñịnh tương quan 62
thử nghiệm trên CSDLBð 62
Bảng 3.10: Tương quan giá ñất giữa các vị trí theo quy ñịnh ñường Trần Khát
Chân-(khu vực phường Thanh Lương) 62
Bảng 3.11: Giá ñất thực tế các vị trí ñường Trần Khát Chân-(khu vực phường
Thanh Lương) tính theo tương quan quy ñịnh 63
Bảng 3.12: Tương quan giá ñất giữa các vị trí theo số liệu ñiều tra ñường Trần
Khát Chân-(khu vực phường Thanh Lương) 64
Bảng 3.13: Giá ñất thực tế các vị trí ñường Trần Khát Chân-(khu vực phường
Thanh Lương) 64



Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii

DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1: Cơ sở dữ liệu ñịa lý mở rộng phục vụ quản lý ñịa chính và BðS- tại
Australia 22
Hình 1.2: CSDL ñịa lý cơ sở ña chức năng tại Bang Victoria ở Australia 23
Hình 1.3: ðịnh giá với sự trợ giúp của hệ thống thông tin ñịa lý GIS, GPS. 23
Hình 1.4: Các dữ liệu quy hoạch thể hiện phát triển mặt bằng trong tương lai 24
Hình 1.5: Ứng dụng GIS tạo ra bản ñồ sự thay ñổi giá theo tỷ lệ % 24
Hình 1.6: Ứng dụng GIS tạo ra bản ñồ giá theo từng khoảng giá 25
Hình 1.8: Cơ sở dữ liệu ñịa lý mở rộng phục vụ quản lý ñịa chính và BðS tại
Thuỵ ðiển 27
Hình 1.9: Sơ ñồ ứng dụng của Simon ADCOCK 28
Hình 3.1: ðịa giới Hành chính và các tuyến phố chính quận Hai Bà Trưng 36
Hình 3.2: Vùng dân cư theo ñường phố ñường Trần Khát Chân (ñoạn Lò ðúc

ñến Phố Lãng Yên, Phường Thanh Lương quận Hai Bà Trưng Thành
Phố Hà Nội. (Trịnh Hữu Liên, 2010) 59
Hình 3.3: Vùng giá trị ñất ñai (theo quy ñinh) tại ñường Trần Khát Chân (ñoạn
Lò ðúc ñến Phố Lãng Yên, Phường Thanh Lương quận Hai Bà
Trưng Thành Phố Hà Nội (Trịnh Hữu Liên, 2010). 60
Hình 3.4: Bảng tính giá ñất chi tiết Vitrí 1 của các thửa ñất thuộc tuyến ñường
Trần Khát Chân. 65
Hình 3.5: Bảng tính giá ñất chi tiết của các thửa ñất vị trí 3 thuộc tuyến ñường
Trần Khát Chân. 66
Hinh 3.6: Bảng tính giá ñất chi tiết của các thửa ñất vị trí 4 thuộc tuyến ñường
Trần Khát Chân. 66

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page viii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

STT Ký hiệu Các chữ viết tắt
1 Bð Bản ñồ
2 CSDLBð Cơ sở dữ liệu bản ñồ
3 Nð-CP Nghị ñịnh Chính phủ
4 Qð Quy ñịnh
5 TQ Tương quan
6 TT Thực tế
7 UBND Ủy ban nhân dân
8 VT Vị trí


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 1

MỞ ðẦU
1.Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai luôn là một trong những yếu tố quan trọng với mọi xã hội.
ðặc biệt với nước ta, trong quá trình ñổi mới nền kinh tế, cơ chế thị trường
ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa ñã từng bước ñược hình thành, các thành phần
kinh tế phát triển mạnh mẽ với xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực ñầu
vào của sản xuất kinh doanh và sản phẩm ñầu ra ñều phải trở thành hàng
hoá, ñất ñai cũng không ngoại lệ nếu không kể ñến tính cá biệt của “hàng
hoá ñất ñai”. Khi “ñất có giá” thì ñịnh giá ñất nổi lên như một vấn ñề nóng
bỏng. ðể ñịnh giá loại “hàng hóa” ñặc biệt này này, theo Nghị ñịnh số
188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ quy ñịnh
phương pháp xác ñịnh giá ñất, khung giá các loại ñất. Về phương pháp xác
ñịnh giá ñất, Chính phủ ban hành hai phương pháp ñược ñưa vào áp dụng là
phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Nghị ñịnh số
123/2007/Nð-CP ngày 27 tháng 07 năm 2007 của Chính phủ ñã sửa ñổi, bổ
sung một số ñiều của Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP, Chính phủ bổ sung
hai phương pháp là phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư ñể xác
ñịnh giá ñất.
Như vậy cho ñến thời ñiểm này chính phủ chưa ban hành phương
pháp ñịnh giá hàng loạt. ðiều này dẫn ñến các ñịa phương lúng túng trong
việc ban hàng giá ñất hàng năm. Nguyên nhân của những lúng túng này rất
dễ hiểu bởi lẽ việc ban hành giá ñất thực tế của các ñịa phương tại một thời
ñiểm ñồng nghĩa với việc ñịnh giá hàng loạt các thửa ñất trong khi phương
pháp luận về phương pháp ñịnh giá hàng loạt chưa ñược ñặt ra. Ngoài ra
những vấn ñề về các loại giá ñất và hệ thống ñịnh nghĩa khoa học trên thực
tiễn ở Việt Nam chưa ñược ñề cập một cách ñầy ñủ. ðể giải quyết tốt bài
toán ñịnh giá trong công tác quản lý nhà nuớc về ñất ñai cũng như ñòi hỏi

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 2

của thị trường; ñặc biệt trong thời kỳ công nghiệp hoá hiện ñại hoá tất yếu
phải tính ñến sự kết hợp giữa các phương pháp ñịnh giá ñã nêu với sự trợ
giúp của hệ thống máy tính và các công nghệ hiện ñại. Lời giải cho bài toán
này phải tuỳ thuộc vào những ñiều kiện cụ thể ñặc biệt phụ thuộc vào hạ
tầng thông tin liên quan ñến ñất ñai và các yếu tố tác ñộng vào giá ñất. Như
vậy việc ñịnh giá hàng loạt các thửa ñất nổi lên như một nhu cầu tất yếu.
Giải quyết vấn ñề ñịnh giá hàng loạt, trên thế giới người ta áp dụng
một cách tiếp cận mới ñó là: phương pháp dựa trên các mô hình toán học
và kỹ thuật máy tính. Phương pháp này ñã tỏ ra khá hiệu quả và ñược xếp
chung thành một nhóm các phương pháp "ðánh giá hàng loạt dựa trên kỹ
thuật máy tính (computer - assisted mass appraisal - CAMA)". Phương
pháp ñịnh giá hàng loạt dựa vào kỹ thuật CAMA phát triển theo một số
hướng:
1. Mô hình hoá các yếu tố và tìm thuật giải;
2. Xây dựng CSDL và dựa vào sự trợ giúp của hệ thống GIS;
3. Kết hợp hai giải pháp.
Việc mô hình hóa xây dựng hàm số của giá ñất dựa trên phân tích
nhân tố tác ñộng vào giá ñất hay tác ñộng cụ thể vào các vùng giá ñất và
vùng giá trị ñất ñai là một trong những phương pháp cơ bản.
Chúng ta ñều ñã biết giá ñất cao nhất vẫn là khu vực trung tâm
Thành phố Hà Nội, do vậy ñể nghiên cứu chuyên sâu về phương pháp phân
tích các yếu tố tác ñộng vào giá ñất theo các tuyến ñường phố, tôi lựa chọn
một số tuyến ñường phố kéo dài từ trung tâm thành phố Hà nội ra hướng
ngoại vi. Dựa trên các yếu tố tác ñộng như tác ñộng của các yếu tố trung
tâm, tác ñộng của một số loại ñường phố, và một số tác ñộng khác ñến giá
ñất. Thử nghiệm giải quyết ñịnh giá ñất theo các tuyến ñường phố dựa theo
hướng ứng dụng một số phương pháp thống kê toán học trong nhánh thứ
nhất của kỹ thuật CAMA. ðiều tra giá ñất và các yếu tố ảnh hưởng ñể xây

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3

dựng hàm hồi quy về giá ñất. Trên cơ sở ñó giải bài toán tương quan giá
ñất giữa các vị trí so với mặt ñường phục vụ xây dựng vùng giá ñất, vùng
giá trị ñất ñai và ñịnh giá hàng loạt ñến từng thửa ñất. Dựa trên các ý tưởng
ñặt ra và ñược sự hướng dẫn của TS. Trịnh Hữu Liên tôi thực hiện ñề tài
nghiên cứu:."Ứng dụng phương pháp thống kê toán học và hệ thống
thông tin ñịa lý trong việc xác ñịnh giá ñất tại một số tuyến phố quận Hai
Bà Trưng Thành phố Hà Nội"
2. Mục ñích nghiên cứu
- Xây dựng hàm hồi quy về giá ñất tại một số tuyến ñường.
- Nghiên cứu giải pháp ñịnh giá ñất hàng loạt dựa trên kỹ thuật
CAMA và bài toán tương quan giá ñất giữa các vị trí so với mặt ñường.
- Xây dựng vùng giá ñất và vùng giá trị ñất ñai và ñịnh giá hàng loạt
ñến từng thửa ñất (dự kiến phần ñịnh giá ñất ñến từng thửa sẽ thực hiên tại
phường Thanh Lương-Quận Hai Bà Trưng).
3. Yêu cầu của ñề tài
- Các dữ liệu thu thập ñiều tra cần khách quan ñáp ứng ñược mục
ñích ñặt ra của ñề tài.
- Các dữ liệu xây dựng thử nghiệm phục vụ ñịnh giá ñất hàng loạt
cần dựa trên cơ sở dữ liệu ñịa chính số phục vụ quản lý ñất ñai phải phản
ảnh ñược khả năng giả quyết ñược mục ñích ñặt ra. Các dữ liệu mở rộng
trong cơ sở dữ liệu ñịa chính phải bảo ñảm xây dựng ñược vùng giá ñất,
vùng giá trị ñất phục vụ ñịnh giá hàng hàng loạt thửa ñất. ðưa ra kiến nghị
về giải pháp với ñịnh giá ñất ở ñô thị trên khu vực nghiên cứu.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Tổng quan về ñịnh giá ñất
1.1.1.Khái niệm về ñịnh giá ñất
Như chúng ta ñã biết ñịnh giá là một hoạt ñộng chuyên môn vừa mang
tính kinh tế - kỹ thuật, pháp lý vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt ñộng
ñịnh giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn với sự hình thành, tồn tại và phát
triển của thị trường, xác ñịnh giá trị của một lợi ích cụ thể trong một tài sản
là bất ñộng sản không phải là luôn giống nhau với mọi mục ñích sử dụng.
Trong ña số các trường hợp, vấn ñề quan tâm hàng ñầu của nhà ñịnh giá là
ñánh giá ñược giá trị thị trường của tài sản, nghĩa là tổng số tiền vốn hay
tiền thuê hàng năm ñược yêu cầu trả cho một lợi ích cụ thể trong tài sản
vào thời ñiểm cụ thể với những ñiều kiện cụ thể và theo ñúng pháp luật. Có
hai khái niệm ñược các nhà ñịnh giá trên thế giới quan tâm là:
1- ðịnh giá là sự ước tính về giá trị quyền sở hữu cụ thể bằng hình
thái tiền tệ cho mục ñích ñã ñược xác ñịnh.[7]

2 - ðịnh giá là một hoạt ñộng nghệ thuật hay khoa học ước tính giá
trị cho một mục ñích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời ñiểm xác
ñịnh, có cân nhắc ñến tất cả các ñặc ñiểm của tài sản cũng như xem xét tất
cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại ñầu tư lựa
chọn. [7]

ðất ñai là một tài sản, vì vậy về nguyên tắc việc ñịnh giá ñất cũng
giống như ñịnh giá các tài sản thông thường khác. Mặt khác ñất ñai là một
tài sản ñặc biệt, giá ñất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế,
pháp lý chi phối nó còn bị tác ñộng bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội. Vì vậy
ñịnh giá ñất chỉ có thể ước tính về mặt giá trị mà không thể tính ñúng, tính
ñủ như ñịnh giá các tài sản thông thường.
1.1.2. ðịnh giá ñất trong mối quan hệ với mục ñích sử dụng ñất

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5

Khi nghiên cứu khái niệm ñịnh giá ñất, một ñiều rất hiển nhiên là
phải gắn chúng với các mục ñích sử dụng cụ thể, hay nói cách khác, ñịnh
giá ñất phải theo mục ñích sử dụng ñất. Luật ðất ñai 1993 chia ñất ñai
thành 6 loại ñó là ñất nông nghiệp, ñất lâm nghiệp, ñất khu dân cư nông
thôn, ñất ñô thị, ñất chuyên dùng và ñất chưa sử dụng. Trong mỗi loại ñất,
khi nhà nước giao cho người sử dụng ñều gắn với một mục ñích sử dụng cụ
thể tuỳ theo từng trường hợp. Mục ñích sử dụng có thể thay ñổi theo thời
gian khi ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Vì vậy, việc ñịnh
giá ñất phải trên cơ sở mục ñích sử dụng xác ñịnh và tại một thời ñiểm xác
ñịnh. Mặt khác, do ñặc thù của ñất ñai là một tài nguyên vừa là tư liệu sản
xuất ñặc biệt, vừa là ñịa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở
kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng, và theo Bộ Luật Dân sự
Việt Nam tháng 10 năm 1995 thì, ñất ñai và các tài sản gắn liền với ñất ñều
thuộc chung một phạm trù bất ñộng sản. Vì vậy, việc ñịnh giá ñất không
thể tách rời với việc ñịnh giá các tài sản gắn liền với ñất. ðây chính là 2 nội
dung của một hoạt ñộng thống nhất ñó là ñịnh giá bất ñộng sản.
Sự không hoàn hảo của thị trường ñất ñai: Khi thị trường ổn ñịnh lâu
dài và có nhiều người mua và bán nắm ñược thông tin ñầy ñủ, không có sự
thúc ép mua và bán (một thị trường hoàn hảo), thì giá trị thị trường, giá cả
thị trường, và giá trị trao ñổi là giống nhau. Khi không thoả mãn những
ñiều kiện này (một thị trường không hoàn hảo), thì giá trị và giá cả có thể
khác nhau.
Thị trường bất ñộng sản là không hoàn hảo theo các tiêu chuẩn hoàn
hảo của thị trường trong thuyết kinh tế. Thí dụ, một thị trường hoàn hảo ñòi
hỏi tính thuần nhất của các vật thể ñược trao ñổi mua bán, nhưng từng
lô/thửa ñất là ñộc ñáo, và những người tham gia thị trường chỉ nắm ñược ít

thông tin chưa ñầy ñủ. Ngoài ra, thị trường bất ñộng sản có tính xác ñịnh và
phân hoá cao theo như kiểu/loại tài sản. Tóm lại, cung về ñất ñai là tương

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 6

ñối cố ñịnh, trong khi ñó cầu về ñất ñai hoàn toàn không ổn ñịnh. Từ những
lí do ñó, giá mua bán thực tế, vốn là những sự kiện mang tính lịch sử, và
những ước tính giá trị, vốn là giá cả giả ñịnh, sẽ không thể như nhau. Nói
cách khác, các thuật ngữ giá cả và giá trị như sử dụng trong ñịnh giá bất
ñộng sản là không ñồng nghĩa mặc dù chúng thường xuyên ñược sử dụng
như là chúng ñồng nghĩa. Giá cả là những chỉ số của giá trị. Nhiệm vụ của
người ñịnh giá là xác ñịnh mức ñộ ñể theo ñó thị trường có tính cạnh tranh,
do ñó, họ có thể ñiều chỉnh giá mua bán chấp nhận ñược như thế nào ñể trở
thành những chỉ số của giá trị.
1.1.3. Phương pháp ñịnh giá ñất
Hiện nay, Chính phủ ban hành Nghị ñịnh số 188/2004/Nð - CP ngày
26/11/2004 quy ñịnh phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại
ñất. Trong ñó quy ñịnh phương pháp xác ñịnh giá ñất gồm hai phương pháp
ñó là:
+ Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác ñịnh mức giá
thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá ñất thực tế ñã chuyển
nhượng quyền sử dụng ñất trên thị trường của loại ñất tương tự (về loại ñất,
diện tích ñất, thửa ñất, hạng ñất, loại ñô thị, loại ñường phố và vị trí) ñể so
sánh, xác ñịnh giá của thửa ñất, loại ñất cần ñịnh giá. [3]
+ Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác ñịnh mức giá tính bằng
thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu ñược hàng năm trên 1 ñơn vị
diện tích ñất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính ñến
thời ñiểm xác ñịnh giá ñất) của loại tiền gửi VNð kỳ hạn 01 năm (12
tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết

kiệm cao nhất trên ñịa bàn. [3]
Ngày 26/11/2004, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 114/2004/TT
– BTC hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/ Nð- CP của Chính
phủ về phương pháp các ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất. Theo ñó

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 7

quy ñịnh phương pháp xác ñịnh giá ñất theo phương pháp so sánh trực tiếp
và phương pháp thu nhập. [1]
Sau ñó Nghị ñịnh số 123/2007/Nð – CP ngày 27/7/2007 của Chính
phủ sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh số 188/2004/ Nð- CP ñã
bổ sung thêm 2 phương pháp xác ñịnh giá ñất ñó là:
+ Phương pháp chiết trừ: ñược áp dụng ñể xác ñịnh giá ñất của thửa
ñất có tài sản gắn liền với ñất trong trường hợp không có ñủ số liệu về giá
thị trường của các thửa ñất trống tương tự ñể áp dụng phương pháp so sánh
trực tiếp, trong khi có thể thu thập số liệu về giá thị trường của các thửa ñất
có tài sản gắn liền với ñất tương tự với thửa ñất cần xác ñịnh giá. [4]
+ Phương pháp thặng dư: ñược áp dụng ñể xác ñịnh giá ñất của các
thửa ñất trống có tiềm năng phát triển do thay ñổi quy hoạch hoặc do
chuyển mục ñích sử dụng ñất trong khi không có giá chuyển nhượng quyền
sử dụng ñất tương tự trên thị trường ñể áp dụng phương pháp so sánh trực
tiếp. [4]
Ngày 06/12/2007, Bộ Tài chính ban hành Thông tư 145/2007/TT -
BTC hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 123/2007/Nð - CP ngày 27/7/2007
của Chính phủ sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh số 188/2004/
Nð- CP. [2]
1.2. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất
1.2.1. Ý nghĩa của việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất
Khi ñịnh giá thửa ñất tại một thời ñiểm xác ñịnh, người ta căn cứ vào

mục ñích của việc ñịnh giá thửa ñất ñể xem xét các yếu tố tác ñộng. Trong
hệ thống giá ñất, có những mục tiêu ñịnh giá chỉ quan tâm ñến những tác
ñộng chung nhưng có những mục tiêu và ñối tượng lại cần xác ñịnh ñến các
tác ñộng mang tính cá biệt riêng cửa từng thửa ñất. Chính vì vậy ñể xác
ñịnh ñầy ñủ hệ thống giá ñất cần xem xét các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất
cho các mục tiêu khác nhau. Cần tìm ra ñặc trưng tổng quát của ñối tượng

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 8

cũng như các ñặc trưng của tác ñộng. Từ những ñặc trưng này tìm ra các
ñiều chỉnh cho việc ước tính giá ñất gần nhất và sát nhất với mục tiêu. Ví
dụ hàng năm cần có các số liệu ñịnh giá sử dụng làm căn cứ ñể tính thuế
sử dụng ñất ñã ñặt ra yêu cầu ñịnh giá ñồng thời các thửa ñất và ñịnh giá
ñến từng thửa ñất ñể làm căn cứ tính thuế. Việc ñịnh giá này không chỉ xuất
hiện mục tiêu ñịnh giá ñất hàng loạt mà cần ñến việc giải mã giá ñất ñến
từng thửa ñất. Vậy các yếu tố nào tác ñộng cần xem xét ñến việc ước tính
này trong hệ thống giá ñất, rõ ràng cần một hệ thống lý luận nghiên cứu
ñầy ñủ và khoa học về các yếu tố tác ñộng chung và cá biệt.
Ở nước ta, giá ñất do Nhà nước quy ñịnh có những mục tiêu nhất
ñịnh, ví dụ như phục vụ mục tiêu ñịnh hướng và ñiều tiết thị trường. Việc
ñịnh hướng ñược thực hiện khi không có cơ sở nào ñể xác ñịnh và so sánh,
hoặc những tiêu chuẩn, chuẩn mực nhằm ñưa giá ñất về ñúng giá cả thị
trường. Nhà nước sẽ tiến hành ñiều tiết thị trường ñối với giá ñất ñai thông
qua quy hoạch. Tuy nhiên, giá ñất do Nhà nước quy ñịnh chỉ áp dụng trong
một số trường hợp theo quy ñinh. Một số trường hợp khác Nhà nước cho
phép các bên liên quan thỏa thuận và áp dụng giá ñất theo thị trường. Giá
ñất này ñược hình thành trong thị trường với sự tác ñộng của các quy luật
kinh tế (quy luật giá trị, quy luật cung – cầu, quy luật cạnh tranh, ) và
thường ñược gọi là “giá ñất thực tế” hay “giá thị trường”. Như vậy, trên

thực tế vẫn còn hai loại giá ñất: giá ñất do Nhà nước quy ñịnh và giá ñất thị
trường. Hay nói cách khác việc ñưa ra lý luận về một giá ñất trong ñiều
kiện phát triển thị trường có ñịnh hướng là không khả thi.
ðể hình thành ñược một hệ thống giá ñất hoàn chỉnh, việc nghiên
cứu các yếu tố tác ñộng trong một hệ thống lý luận khoa học là ñiều hết sức
cần thiết. Cần xem xét cơ sở lý luận này một cách thực tiễn khoa học. Dưới
ñây sẽ nghiên cứu vấn ñề này thông qua một số mô hình có ñiều kiện vận
dụng vào thực tiễn ở nước ta.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9

1.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất trên thế giới
1.2.2.1 Nhân tố nhân khẩu
Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội.
Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu ñến giá ñất có mối liên quan mật thiết
với mật ñộ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia ñình.
(*) Mật ñộ nhân khẩu: Mật ñộ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu ñối
với ñất tăng vì thế giá ñất tăng lên.
(*) Tố chất nhân khẩu:Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với
trình ñộ ñược giáo dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu. Nhân tố này nhìn
chung có ảnh hưởng khá lớn ñến giá cả ñất nhà ở. Khu nhà ở cho nhân
khẩu có tố chất cao thường là xã hội trật tự ổn ñịnh môi trường tốt ñẹp, do
ñó về tâm lý tạo ñược ấn tượng tốt ñẹp cho mọi người, gián tiếp làm tăng
nhu cầu ñối với loại này nên thúc ñẩy giá ñất tăng lên.
(*) Cấu thành nhân khẩu gia ñình: Do sự thay ñổi phương thức sinh
hoạt truyền thống và ảnh hưởng của ñô thị hóa, kết cấu gia ñình ngày càng
nhỏ. ðại gia ñình truyền thống tam ñại, tứ ñại ñồng ñường dần dần bị thay
thế bằng gia ñình nhỏ lấy ñôi vợ chồng làm trung tâm. Sự thay ñổi kết cấu
nhân khẩu gia ñình này sẽ làm tăng nhu cầu ñối với nhà ở một cách tương

ứng. ðồng thời, nhu cầu ñối với căn hộ khép kín diện tích nhỏ, và nhà ở
cho thuê cũng tăng lên, từ ñó giá ñất dùng ñể xây nhà ở tăng lên và xu thế
tăng giá này ngày càng rõ ràng. [10]
1.2.2.2. Nhân tố xã hội
Xã hội phát triển và ổn ñịnh có ảnh hưởng rất lớn ñối với giá ñất.
Nhân tố xã hội ảnh hưởng ñến giá ñất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn
ñịnh chính trị, an ninh xã hội, ñầu cơ vào nhà ñất và ñô thị hóa.
(*) Trạng thái ổn ñịnh chính trị:Tình trạng ổn ñịnh chính trị là tình
trạng ổn ñịnh của cục diện chính trị trong nước. Cục diện chính trị ổn ñịnh,
thì việc ñầu tư vào tài sản nhà ñất sẽ ñược vận hành bình thường, rủi ro ít,

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10

vốn bỏ ra có thể thu về ñúng thời hạn cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin
của nhà ñầu tư lớn kéo theo giá ñất tăng lên. Ngược lại thì giá ñất sẽ rớt
xuống.
(*) An ninh xã hội: Nhân tố này ảnh hưởng ñến giá ñất rõ và dễ thấy.
Bất luận là khu nhà ở hay khu thương nghiệp, trật tự xã hội tốt, thì mọi
người sẽ cảm thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sàng ñầu tư, mua bán, cư trú, do
ñó kéo theo giá ñất tăng lên. Ở mức ñộ nào ñó mà nói, ñây cũng là mối
tương quan với tình trạng ổn ñịnh cục diện chính trị.
(*) ðầu cơ nhà ñất: ðầu cơ nhà ñất là hành vi người ñầu cơ hy vọng
và lợi dụng sự biến ñộng của giá cả nhà ñất ñể thu ñược siêu lợi nhuận.
Nhân tố này có ảnh hưởng ñột xuất ñến mức giá ñất, ñặc biệt là mức giá ñất
thị trường. Khi ñất cung không ñủ cầu, do người ñầu cơ tranh mua mà ñợi
giá lên cao, khi ñất cung nhiều hơn cầu, do người ñầu cơ bán tháo làm cho
ñất rớt giá
(*)Tiến trình ñô thị hóa: Một trong những kết quả của phát triển
công nghiệp hóa là thúc ñẩy quá trình ñô thị hóa. Những khu vực có trình

ñộ công nghiệp hóa hoặc ñô thị hóa càng cao, mà tổng diện tích ñất của
thành phố nói chung là không ñổi, cho nên ảnh hưởng của tiến trình ñô thị
hóa ñối với giá ñất biểu hiện ở hai mặt sau ñây: một là ở khu vực thành phố
có mật ñộ nhân khẩu ñông ñúc thì giá ñất tăng cao; hai là tỷ lệ nhân khẩu
nhập cư cao và tiến trình ñô thị hóa có tốc ñộ nhanh, thì mức ñộ và tốc ñộ
tăng giá ñất ñều cao hơn ñất khu vực khác. [10]
1.2.2.3. Nhân tố quốc tế
Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà ñất là không thể tách
rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế. Ảnh hưởng của tình hình chính trị,
kinh tế thế giới tới giá ñất ñược phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng
ñến tình hình kinh tế, chính trị trong nước.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 11

(*)Tình hình kinh tế thế giới: Sự phát triển kinh tế của một quốc gia
ngoài việc không thể cô lập và tách rời với sự phát triển của kinh tế thế giới
ra, nói chung hoặc ít hoặc nhiều ñều có quan hệ với sự phát triển kinh tế
của quốc gia khác. Thị trường thế giới càng mở rộng thì mối quan hệ này
càng trở nên mật thiết. Cho nên, sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia ñều
liên quan ñến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị
trường, ñất ñai cũng không có ngoại lệ. Ví dụ, khi bùng phát nguy cơ kinh
tế có tính toàn cầu năm 1929 giá ñất ở nước Mỹ hạ thấp nhanh chóng, từ
ñỉnh cao năm 1925 rớt thẳng xuống theo ñường thẳng ñứng, ñến năm 1933
thì rớt xuống ñến ñiểm ñáy, cho ñến sau khi kinh tế thế giới phục hồi thì
giá ñất mới tăng lên lại.
(*) Nhân tố chính trị quốc tế: Mối quan hệ chính trị giữa các quốc
gia thường là tổng hợp của quan hệ kinh tế. Cho nên, mối quan hệ tốt ñẹp
giữa quốc gia này với quốc gia khác, giao lưu ñối ngoại nhộn nhịp, môi
trường ngoại giao cởi mở, hòa hoãn thì có lợi cho nhà ñầu tư nước ngoài,

khiến cho nhu cầu ñất tăng, từ ñó ñẩy nhanh giá ñất lên cao và ngược lại.
ðặc biệt là khi xảy ra xung ñột quân sự thì tình trạng ñó ngày càng nghiêm
trọng, kết quả là nhu cầu về ñất xuống thấp nên giá ñất rớt theo. [10]
1.2.2.4. Nhân tố kinh tế
Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng ñối với
quốc tế dân sinh và ảnh hưởng ñến ñịa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Trong
quá trình Chính phủ tích cực theo ñuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn ñịnh
kinh tế, tất cả vật tư dân dụng ñều thông qua ảnh hưởng của chính sách
kinh tế mà ñi ñến ổn ñịnh.
(*) Tình trạng phát triển kinh tế: Một trong những chỉ tiêu trọng yếu
ñể ñánh giá trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân. Thu nhập
quốc dân tăng có nghĩa là trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế
phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá tiền lương nằm trong trạng thái

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 12

có lợi cho phát triển kinh tế, tổng ñầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu về ñất
không ngừng mở rộng khiến giá ñất tăng lên. Từ sự phát triển kinh tế của
các nước, các khu vực và sự biến ñộng về yêu cầu ñối với ñất, thấy rằng xu
thế biến ñộng về nhu cầu ñất ñại thể là thống nhất với xu thế của chu kỳ
kinh tế.
(*) Mức ñộ dự trữ và ñầu tư: Mức ñộ dự trữ và mức ñộ ñầu tư là
tương quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì ñầu tư cũng tăng
tương ứng. ðây là nguyên lý "tính thống nhất giữa dự trữ và ñầu tư" trong
kinh tế học. Như vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức ñộ dự trữ và ñầu tư
ñối với giá ñất, có thể khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức ñộ
dự trữ ñối với mức giá ñất. Tích lũy phải dựa vào dự trữ, mà dự trữ nhiều
hay ít lại do năng lực dự trữ và nguyện vọng dự trữ quyết ñịnh. Khi năng
lực dự trữ càng lớn mà nguyện vọng dự trữ càng cao, hạn ngạch dự trữ

càng nhiều thì tích lũy tư bản càng nhanh. Nhìn từ góc ñộ tích lũy tư bản,
giá cả tài sản nhà ñất là lớn hơn tổng lượng giá cả các tài sản khác, cho nên
khi các gia ñình thông thường mua ñất phải qua một thời kỳ tích cóp khá
dài. Trường hợp tỷ lệ dự trữ cao thì có lợi cho tích lũy tư bản và cũng mới
có khả năng có ñủ khoản tiền chuẩn bị mua nhà. Cho nên, mức ñộ dự trữ
nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia ñình và sự biến ñộng giá cả trong
thị trường nhà ñất là liên quan mật thiết với nhau. Nói chung một loạt thời
kỳ có tỷ lệ dự trữ cao thường là thời kỳ tích lũy dự trữ siêu ngạch; trong khi
tỷ lệ dự trữ ñang cao liên tục, nếu ñột nhiên xuống thấp, ñó là thời kỳ nóng
bỏng về tài sản nhà ñất, lúc ñó giá ñất sẽ tăng vọt.
(*) Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ: Tình trạng tài chính và tiền
tệ là phản ánh thực lực kinh tế tổng hợp quốc gia, lượng cung cấp tiền mặt
là biểu hiện bề ngoài của tình trạng tài chính tiền tệ, cho nên ở ñây, chúng
ta chủ yếu phân tích về ảnh hưởng của lượng cung cấp tiền mặt ñối với thị
trường ñất ñai, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là biểu thị gia tăng vốn

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 13

lưu ñộng trên thị trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội tăng. Vốn lưu thông
quá thừa sẽ dẫn ñến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít hàng hóa, ñặc biệt
việc mua nhà ñất có thể bảo tồn ñược giá trị, nên nó tạo thành nhu cầu về
nhà ñất tăng lên, thúc ñẩy giá ñất tăng lên không ngừng.
(*) Trình ñộ thu nhập và tiêu dùng của dân cư: Theo ñà gia tăng thu
nhập của dân cư, sau khi giải quyết vấn ñề ăn no mặc ấm, con người sẽ có
nhu cầu tiêu dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất
lượng, diện tích nhà ở, dẫn ñến tăng nhu cầu về ñất ñai làm cho giá cả ñất
ñai của khu vực ñó tăng.
(*) Biến ñộng vật giá: Sự biến ñộng của vật giá ảnh hưởng thiết thực
ñến từng người. Tài sản nhà ñất càng ở trong thời kỳ vật giá biến ñộng càng

thể hiện ñược tính bảo ñảm giá trị, cho nên biến ñộng vật giá là tỷ lệ thuận
với ảnh hưởng của thị trường nhà ñất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì
giá ñất cũng càng cao, chúng cùng chung xu thế "nước lên thuyền lên".
ðiều cần nói rõ là: giá nhà ñất tăng vọt chỉ phát sinh ở khu vực thành thị,
khu vực nông thôn chịu ảnh hưởng tương ñối ít, thậm chí có nơi nhân khẩu
bỏ ñi ra ngoài một cách nghiêm trọng thì giá ñất còn xuống thấp. ðiều ñó
mặt khác nói lên ảnh hưởng của cung không ñủ cầu trên thị trường nhà ñất
ñô thị ñối với giá ñất.
(*) Mức lãi suất: Một trong những ñặc ñiểm chủ yếu của giao dịch
tài sản nhà ñất là hạn ngạch lưu thông lớn, cho nên việc ñầu tư hoặc mua
bán nhà ñất có liên quan ñến ñồng vốn có thể sử dụng. Do thu nhập của nhà
ñầu tư thông thường không thể có khả năng chi trả ngay một khoản lớn,
nên phải trực tiếp vay ngân hàng hoặc ñem tài sản nhà ñất thế chấp ñể có
khoản vay. Do ñó nhà ñầu tư hoặc nhân viên ñịnh giá ñất ñai phải luôn luôn
nắm ñược tình hình vốn ñầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách
về cho vay làm nhà ở, ñặc biệt là nắm tình hình về biến ñộng mức lãi suất.
Những nhân tố chung nói trên thường là ở tầm vĩ mô phát sinh ảnh

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14

hưởng có tính toàn cục ñối với mức giá ñất của toàn bộ khu vực, dưới ảnh
hưởng của những nhân tố ñó phát sinh sự khác nhau giữa các ñịa phương
và các quốc gia về mức giá ñất. Còn sự khác nhau về giá ñất giữa các khu
vực trong cùng một ñịa phương, giữa các thửa ñất, lại chịu ảnh hưởng của
nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt. Do ñó cần phân tích thêm một bước ảnh
hưởng của nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt. [10]
1.2.2.5. Nhân tố khu vực
Nhân tố khu vực là chỉ ñiều kiện tự nhiên, ñiều kiện xã hội kinh tế
của nơi có ñất, những ñặc tính ñịa phương do sự liên kết của các nhân tố

này tạo ra có ảnh hưởng quyết ñịnh ñến mức giá cả ñất ñai trong ñịa
phương ñó.
(*) Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng ñến giá ñất chủ yếu là nói về vị trí
kinh tế, là nói về vị trí cụ thể từng ñối tượng ñịnh giá trong thành phố, bao
gồm ñất ñược xếp hạng, cự li ñến trung tâm thành phố, trung tâm thương
nghiệp hoặc ñến các trung tâm tập trung ñông dân, cũng bao gồm cả mức
ñộ ảnh hưởng của các loại trung tâm ñối với các khu vực khác của thành
phố hoặc các loại ñất.
(*) ðiều kiện cơ sở hạ tầng: ðiều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh
hưởng tới giá ñất chủ yếu bao gồm: ñiện, ñiện thoại, nhà trẻ, trường học,
công viên, bệnh viện Ngoài ra còn xem xét ñến cấp hạng, kết cấu, hệ số
bảo ñảm, mức ñộ ñồng bộ và khoảng cách xa gần ðiều kiện cơ sở hạ tầng
kỹ thuật có ảnh hưởng ñến giá ñất chủ yếu có loại ñường giao thông của ñịa
phương, ñộ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể
của mạng lưới giao thông, tình hình ñường sá và cấp hạng, tình trạng giao
thông công cộng và mật ñộ lưới giao thông
(*) Chất lượng môi trường: Chất lượng môi trường ảnh hưởng ñến
giá ñất chủ yếu bao gồm, môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên, bao
gồm các ñiều kiện môi trường tự nhiên như: ñịa chất, ñịa thế, ñộ dốc,

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 15

hướng gió, không khí, ñộ ô nhiễm tiếng ồn cho ñến các ñiều kiện môi
trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình ñộ giáo dục và
mức thu nhập ở khu vực.
(*) Nhân tố quy hoạch: Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá ñất,
chủ yếu có tính chất sử dụng ñất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những
ñiều kiện hạn chế sử dụng ñất Mức ñộ ảnh hưởng ñến giá ñất khu vực có
tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử

dụng ñất chức năng khác nhau trong ñô thị. Ví dụ như khu nhà ở thì ñặc
biệt chú trọng sự hoàn mỹ của môi trường; khu thương nghiệp thì ñặc biệt
chú trọng ñến môi trường kinh doanh và tình trạng thu lợi; khu công nghiệp
thì ñặc biệt chú trọng ñến giao thông vận tải và các ñiều kiện cung ứng
nước ñiện [10]
1.2.2.6. Nhân tố cá biệt
Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ ñặc trưng và ñiều kiện của bản
thân thửa ñất. Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt ñến giá ñất tức là ảnh hưởng
ñến giá cả của từng thửa ñất.
(*) Diện tích: Diện tích thửa ñất cần vừa phải phù hợp với mục ñích
sử dụng ñất, lớn quá hay nhỏ quá ñều không dễ dàng trong quá trình sử
dụng và khả năng tài chính của người sử dụng ñất, nên ảnh hưởng ñến giá
cả của thửa ñất.
(*) Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền của thửa ñất quá hẹp ảnh hưởng
ñến hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng ñất, nếu ñất ñó dùng
cho mục ñích kinh doanh, thương mại và ngay cả ñất ở do ñó cũng ảnh
hưởng ñến giá ñất.
(*) Chiều sâu: Trong mọi trường hợp thửa ñất quá nông hoặc quá sâu
so với mặt ñường ñều không thuận lợi cho người sử dụng ñất với bất cứ
mục ñích sử dụng nào nên ñều ảnh hưởng ñến giá ñất của thửa ñất ñó.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 16

(*) Hình dáng: Hình dáng của thửa ñất ñẹp nhất là vuông hoặc chữ
nhật, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy
tắc ñều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục ñích ñể ở nên ảnh
hưởng ñến giá ñất.
(*) ðộ dốc: ðộ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát
triển quá cao nên ảnh hưởng ñến giá ñất.

(*) Hạn chế của quy hoạch ñô thị: Nhân tố quy hoạch ñô thị ñược
xem là nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại ñất, chiều cao vật
kiến trúc, mật ñộ xây dựng, loại hình sử dụng ñất [10]
1.3. Tổng quan về Phương pháp CAMA và hệ thống thông tin ñịa lý trong
việc xác ñịnh giá ñất
Theo Trịnh Hữu Liên và cs 2013, phương pháp dựa trên các mô hình
toán học và kỹ thuật máy tính. Phương pháp này ñã tỏ ra khá hiệu quả và
ñược xếp chung thành một nhóm các phương pháp "ðánh giá hàng loạt dựa
trên kỹ thuật máy tính (computer - assisted mass appraisal - CAMA)".
Phương pháp CAMA phát triển theo một số hướng:
1. Mô hình hoá các yếu tố và tìm thuật giải;
2. Xây dựng CSDL và dựa vào sự trợ giúp của hệ thống GIS;
3. Kết hợp hai giải pháp.
Phương pháp cơ bản nhất trong nhóm các phương pháp CAMA là
phương pháp ñánh giá giá trị ñất ñai/bất ñộng sản dựa trên ý nghĩa "thụ
hưởng" (hedonic pricing). Nói một cách chung nhất, phương pháp ñánh giá
này dựa trên ý nghĩa thụ hưởng. Là phương pháp dựa trên nguyên tắc giá
trị của một hàng hóa kinh tế nào ñó phụ thuộc vào tất cả các ñặc tính của
hàng hóa ñó hoặc các dịch vụ mà hàng hóa ñó cung cấp.
Công thức tổng quát của mô hình giá trị ñất ñai/bất ñộng sản với các
yếu tố "thụ hưởng” như sau:
P = f (z
1
, z
2
zn) + ui