BÁO CÁO THỰC TẬP-TIỂU LUẬN MÔN KINH TẾ VĨ MÔ BÔNG BÓNG KINH TẾ VÀ VIỆT NAM

Huỳnh Thị Thu Hiền, lớp T06
TIỂU LUẬN MÔN KINH TẾ VĨ MÔ
BONG BÓNG KINH TẾ VÀ VIỆT NAM
Lời mở đầu
Giá dầu tăng liên tục trong thời gian qua vì tình hình chính trị bất ổn ở Bắc
Phi, Trung Đông, rồi động đất, sóng thần tại Nhật Bản khiến nền kinh tế đứng thứ
ba thế giới này phải chao đảo, làm thế giới phải chịu một cú sốc lớn và một khoản
giảm trừ đáng kể trong sản lượng toàn cầu đã gây ra lạm phát ở mức cao không
chỉ tại các nước chịu biến động mà còn lan ra trên toàn thế giới. Chính vì vậy, việc
xảy ra khủng hoảng là điều hoàn toàn có thể, tuy nhiên để xét xem mức độ tồi tệ
của khủng hoảng như thế nào thì còn phải phụ thuộc vào nguyên nhân gây ra nó.
Lịch sử đã cho thấy những cuộc khủng hoảng tồi tệ nhất, gây ảnh hưởng nghiêm
trọng nhất, thậm chí có thể làm một quốc gia không thể phát triển trong 10 năm
như Nhật Bản trong cuộc khủng hoảng những năm 1990, được gây ra bởi bong
bóng kinh tế.
Bong bóng kinh tế không phải là một điều quá mới mẻ. Chúng đã gây ra
nhiều thảm hoạ kinh tế trong lịch sử như: bong bóng hoa tulip ở Hà Lan (những
năm 1630), bong bóng công ty South Sea (London, 1720), và cuộc đại khủng
hoảng phố Wall (năm 1929) hay gần đây nhất có thể kể đến như :bong bóng công
nghệ (cuối thập niên 1990) và bong bóng nhà đất toàn cầu (2001-2007). Bong
bóng xảy ra với dấu hiệu là sự tăng giá bất thường lên đến đỉnh điểm và sau đó là
sự sụp đổ dẫn đến khủng hoảng nghiêm trọng đến mức có thể huỷ hoại cả một nền
kinh tế. Chính vì vậy, bong bóng luôn có tầm quan trọng đặc biệt và luôn nhận
được sự quan tâm hàng đầu của các nhà đầu tư cũng như các nhà kinh tế.
Còn ở Việt Nam thì sao, liệu bong bóng bất động sản đã từng tồn tại vào
năm 2008 khi giá đất tăng mạnh hay hiện nay có đang hình thành một bong bóng
bất động sản khác không khi giá đất ở Hà Nội đang trở nên ngày càng đắt đỏ. Đó
chính là mục tiêu nghiên cứu đề tài : Bong bóng kinh tế và Việt Nam.
1
1
Huỳnh Thị Thu Hiền, lớp T06

1. Cơ bản về bong bóng kinh tế
1.1 Khái niệm
Hiện tượng bong bóng kinh tế (đôi khi còn gọi là bong bóng đầu cơ, bong
bóng tài chính, bong bóng thị trường) là hiện tượng chỉ tình trạng thị trường trong
đó giá hàng hoá, sản phẩm, tài sản giao dịch tăng đột biến đến một mức giá vô lý,
tăng quá nhiều so với giá cả thực của nó. Mức giá cao thái quá này không hề phản
ánh mức độ thoã dụng hay sức mua của người tiêu dùng theo như các lý thuyết
kinh tế thông thường.
Bong bóng kinh tế xuất hiện khi có hiện tượng đầu cơ làm cho giá cả bị
đẩy lên cao, ảnh hưởng đến thói quen tiêu dùng. Những người tham gia vào thị
trường trong đó tài sản được định giá quá cao thường có xu hướng tiêu dùng nhiều
hơn vì họ có cảm giác họ giàu hơn chính vì vậy càng khuyến khích đầu cơ hơn
nữa và đẩy giá cả càng ngày càng tăng, biến động bất thường và gần như không
thể đoán được nếu chỉ dựa vào cung cầu trên thị trường
1
.
Theo sau bong bóng kinh tế bao giờ cũng là giảm giá đột ngột được gọi là
sự sụp đổ của thị trường hay “bong bóng vỡ”. Lúc này sẽ có rất nhiều nhà người
muốn bán tháo tài sản để rút tiền ra khỏi thị trường tạo ra làn sóng bán ồ ạt trong
khi không có hoặc rất ít những người mua vào. Kết quả của nó là sự sụp đổ của thị
trường và kéo theo đó là suy thoái thậm chí là khủng hoảng kinh tế.
1.2 Các giai đoạn hình thành bong bóng
2
Giai đoạn đầu tiên là “sự thế chỗ”, có thể là một công nghệ mới, hay một sự
giảm lãi suất mạnh mẽ dẫn đến thay đổi môi trường đầu tư và mở ra một cơ hội
mới cho các nhà đầu tư. Bản chất của sự thế chỗ này quyết định sự đa dạng cũng
như nguyên nhân của bong bóng.
Đến một thời điểm nhất định, bong bóng sẽ đạt tới trạng thái có thể gọi là
“cuồng nhiệt” (mania) khi đầu cơ vượt qua đầu tư thực thụ và kỳ vọng về lợi
nhuận đạt mức độ cao chưa từng thấy. Lúc này, người ta sẽ không chú ý tới các

tiêu chuẩn cơ bản của việc định giá tài sản, giá trị thực của tài sản mà chỉ quan tâm
đến việc kiếm lời nhanh.
Sau một thời gian, sẽ đến lúc thị trường tăng chậm lại, khi một số người đã
có lời và càng lúc càng ít người tham gia
Giai đoạn cuối cùng có thể gọi là giai đoạn “đảo chiều”: giá giảm, những âu
lo về tài chính tăng, phá sản ngày càng nhiều, các ngân hàng siết nợ và thu hẹp
cho vay. Sau đó, giá giảm đột ngột, mọi người đều muốn bán tháo tài sản để rút lại
tiền, giảm thiệt hại tối đa nhưng hầu như không có ai mua vào trên thị trường.
Thanh khoản của thị trường biến mất. Cuối cùng, hoặc là giá giảm đến mức đủ rẻ
1 />2 Tham khảo Khi bong bóng vỡ - John P.Calverley
2
2
Huỳnh Thị Thu Hiền, lớp T06
để mua, hoặc áp dụng biện pháp “người cho vay cuối cùng” để lấy lại lòng tin.
Tuy nhiên, hiếm khi nào giai đoạn này kết thúc mà không có một đợt suy giảm hay
thậm chí là suy thoái kinh tế.
1.3 Ảnh hưởng của bong bóng đến nền kinh tế
Bong bóng có tác động mạnh mẽ đến nền kinh tế, nó là nguyên nhân gây ra
hầu hết các vụ suy thoái thậm chí là khủng hoảng, nghiêm trọng hơn nữa bong
bóng có thể lan ra và gây khủng hoảng đến nền kinh tế toàn cầu.
Để làm rõ thêm ảnh hưởng của bong bóng đến nền kinh tế có thể lấy ví dụ
như bong bóng bất động sản ở Mỹ đã lan rộng ra thành bong bóng bất động sản
toàn cầu giai đoạn 2001-2007 gây ra nhiều hậu quả nghiêm trọng đối với nền kinh
tế các nước đặc biệt là dẫn đến khủng hoảng tài chính trên thị trường cho vay cầm
cố dưới tiêu chuẩn năm 2007.Bong bóng nhà đất kéo dài suốt giai đoạn 2001-
2005, lãi suất thấp đã khuyến khích người dân mua nhà từ nguồn cho vay cầm cố,
đẩy giá nhà liên tục leo thang. Đến năm 2006, bong bóng bắt đầu xì hơi, thị trường
sụt giảm mạnh, nhen nhóm nguy cơ khủng hoảng tín dụng trên thị trường cho vay
cầm cố dưới tiêu chuẩn. Năm 2007, giá nhà giảm mạnh, ngành công nghiệp cho
vay cầm cố dưới tiêu chuẩn sụp đổ, việc xiết nợ tài sản tăng gấp 2 lần so với 2006

nhưng vẫn không thể bù đắp thua lỗ cho những công ty tài chính hoạt động trong
lĩnh vực này.
3
Tác động của cuộc khủng hoảng đã làm gián đoạn thị trường tài chính toàn
cầu do các nhà đầu tư, tổ chức bảo hiểm trong và ngoài nước phải đánh giá lại rủi
ro mà họ đang nắm giữ đồng thời người tiêu dùng cũng không còn khả năng cho
chi tiêu của mình, gây ra biến động mạnh trên thị trường trái phiếu, cổ phiếu và
phái sinh.
Sự sụt giảm của thị trường chứng khoán toàn cầu đã buộc Ngân hàng trung
ương các nước đồng loạt phải can thiệp.bằng cách bơm thêm tiền vào hệ thống
ngân hàng nhằm tăng tính thanh khoản cho đồng nội tệ. Mặc dù vậy tình hình
cũng không mấy khả quan đến khi quyết định giảm lãi suất chiết khấu thì thị
trường mới bắt đầu khôi phục trở lại.
Tuy nhiên, cơn bão trên thị trường tài chính toàn cầu vẫn chưa chấm dứt,
bằng chứng là sau một tháng lắng dịu, hàng trăm người xếp hàng rút tiền trước cửa
ngân hàng cho vay cầm cố lớn thứ 5 của Anh sau khi ngân hàng này buộc phải
thực hiện một khoản vay tái cấp vốn khẩn cấp từ NHTW Anh nhằm chống đỡ tác
động của cuộc khủng hoảng tín dụng toàn cầu.
Qua ví dụ trên có thể thấy được tầm ảnh hưởng quan trọng của bong bóng
đối với kinh tế như thế nào, mặc dù bong bóng chỉ xảy ra ở Mỹ nhưng lại lây lan
và ảnh hưởng nghiêm trọng trên toàn cầu. Bong bóng có thể khác nhau nhưng nó
3 Bài đọc thêm Khủng hoảng tài chính trên thị trường cho vay cầm cố dưới tiêu chuẩn năm 2007 – Nhập
môn tài chính tiền tệ - ĐH Kinh tế Tp HCM
3
3
Huỳnh Thị Thu Hiền, lớp T06
đều có chung một hậu quả đó là gây ra thiệt hại đến nền kinh tế, gây thua lỗ cho
những nhà đầu tư tham gia thị trường, gây trì trệ cho sản xuất, khó khăn trong
phục hồi thậm chí còn có thể ảnh hưởng nghiêm trọng làm lung lay đến cả hệ
thống ngân hàng.

2. Phân tích về bong bóng bất động sản ở Nhật và tình hình bất động sản
Việt Nam năm 2008
2.1 Bong bóng bất động sản nổ tung ở Nhật những năm 1990
Đây là một bong bóng điển hình cho khu vực châu Á, hậu quả của nó gây
ra là rất lớn, khiến nền kinh tế Nhật Bản bị đóng băng trong 10 năm thậm chí còn
kéo dài đến tận bây giờ khi nền kinh tế chỉ phát triển chậm chạp và không có bước
tiến đáng kể nào. Và một từ có thể tái hiện lại hậu quả kinh khủng mà bong bóng
bất động sản đã gây ra cho nền kinh tế Nhật Bản là “thập kỉ bị đánh mất” (lost
decade).
2.1.1 Nền kinh tế bong bóng
Những năm thập kỉ 1980 được coi là thời kì thịnh vượng nhất của nền kinh
tế Nhật Bản sau sự chuyển đổi ấn tượng từ nền kinh tế nông nghiệp sang nền kinh
tế công nghiệp và trở thành quốc gia xuất khẩu thép và ôtô lớn nhất thế giới chỉ
trong vòng 20 năm. Tuy nhiên với tốc độ tăng trưởng chóng mặt, tỷ lệ thất nghiệp
thấp, giá cả tăng cao, tiêu chuẩn sống của người dân có bước đột phá đã trở thành
những dấu hiệu cho việc hình thành một bong bong kinh tế. Các thành phố lớn của
Nhật Bản giờ đây đã trở thành những đô thị sôi động bậc nhất thế giới. Nhiều
người Nhật có thể trả những mức giá khó tưởng tượng để mua những bức tranh
của Van Gogh hay sở hữu những căn nhà lộng lẫy ở Mahattan, Mỹ.
Thị trường chứng khoán ở Nhật Bản cũng được định giá cao đến không
ngờ. Chỉ số Nikkei225 đạt đỉnh 38.916 điểm vào năm 1989, sàn giao dịch chứng
khoán của Nhật Bản trở nên sôi động hơn bao giờ hết, đến năm 1990, tổng giá trị
cổ phiếu của tất cả các công ty trong nước đã lớn hơn Mỹ - nơi có dân số đông gấp
đôi và GDP hơn gấp đôi Nhật Bản. Giá bất động sản của Nhật cũng tăng vọt, có
lúc những khu vực trong vòng một dặm vuông gần cung điện Hoàng gia được
định giá còn cao hơn cả tiểu bang California, Mỹ
4
. Giá nhà trung bình tại Nhật
Bản đã tăng 51% trong giai đoạn từ năm 1985 đến năm 1991 – là giai đoạn giá
nhà ở Nhật Bản đang đạt mức cao kỉ lục - đặc biệt là giá nhà tại các thành phố lớn.

Qua những con số nói trên, có thể thấy bong bóng đang hình thành một
cách mạnh mẽ và nhanh chóng phình to trong nền kinh tế Nhật Bản. Lúc này, đã
có nhiều nhà kinh tế nhận thấy rằng việc tăng trưởng kinh tế có gì đó bất thường
và khá vô lí. Tuy nhiên, ý kiến của họ không có đủ sức thuyết phục và nhanh
chóng bị bác bỏ bởi hàng loạt các lí do giải thích cho tốc độ tăng trưởng kinh tế
chóng mặt này. Trong giai đoạn này, nạn dịch “rủi ro đạo đức” ở Nhật Bản cũng
đang bắt đầu diễn ra mạnh mẽ làm cho bong bong phồng lên đến quy mô kì dị.
4 Sự trở lại của kinh tế học suy thoái_Paul Krugman
4
4
Huỳnh Thị Thu Hiền, lớp T06
Nhiều Ngân hàng sẵn sàng cho vay nhiều hơn mà không quan tâm cũng như kiểm
soát chặt chẽ khả năng tín dụng của người vay dẫn đến tình trạng người dân đổ xô
đi vay tiền để đầu cơ vào chứng khoán, bất động sản, đẩy giá cả càng ngày càng
lên cao và các khoản nợ xấu của Ngân hàng cũng vì thế mà tăng theo.
Không chỉ có vậy, trong tháng 1-1986 và tháng 2-1987, chính phủ Nhật đã
sử dụng chính sách thả lỏng tiền tệ để bù đắp vào giá trị tăng cao của đồng yên
khiến lượng tiền trong lưu thông trở nên nhiều hơn. Ngân hàng trung ương Nhật
Bản (BOJ – Bank of Japan) đã giảm lãi suất chiết khấu xuống một nửa từ 5%
xuống còn 2,5% làm cho bong bóng càng phình to và trở thành bong bóng lớn
nhất trong lịch sử tài chính.
2.1.2 Bong bong vỡ và thập kỉ bị đánh mất (lost decade)
Năm 1991, khủng hoảng ở Nhật Bản diễn ra như một kết quả tất yếu sau nhiều
năm tồn tại bong bóng kinh tế, mở đầu là việc xì hơi bong bóng bất động sản. Giá
đất nhanh chóng trượt dốc, các khoản nợ thế chấp bằng bất động sản không thể trả
khiến khu vực tài chính gần như bị phá sản, tỷ lệ thất nghiệp gia tăng, tỷ lệ tăng
trưởng chưa đầy 1% một năm và đặc biệt là lạm phát ở mức cao đã trực tiếp đưa
Nhật Bản tiến tới giảm phát – khiến nền kinh tế bị đóng băng trong một thời gian
dài – sau nhiều nỗ lực của chính phủ nhằm kìm chế tỉ lệ lạm phát.
Bảng 2.1. Tỉ lệ tăng trưởng Nhật Bản từ năm 1987 – 2000

Năm 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 2000
GDP
(%)
4.6 4.7 4.9 5.5 2.9 0.4 0.3 0.6 1.4 2.9 -0.7 -1.9 0.5 1.2
Nguồn: 1987-1997 Nikkei Shimbun và Japan Research Quaterly, Spring 1997 và
Winter 1996/1997_1998-2000: Monthly Economic Report, October 2000( EPA,
Japan)
Giảm phát xảy ra lúc này ở Nhật Bản càng làm cho nền kinh tế bị suy thoái
trầm trọng, giá tài sản sụt giảm, giảm phát nợ và hệ thống ngân hàng bị đổ vỡ, kỳ
vọng giảm phát tăng đồng thời sự tin tưởng của dân vào chính phủ bị suy giảm
nặng nề làm gia tăng tỉ lệ tiết kiệm và giảm mức độ tiêu dùng khiến nền kinh tế lại
càng không thể thoát ra khỏi hố đen giảm phát. Nhiều ngân hàng lúc này đã không
thể xử lý được các khoản nợ xấu phải chấp nhận thua lỗ, tái cấu trúc, sáp nhập
hoặc chịu phá sản. Lãi suất trái phiếu dài hạn duy trì ở mức rất thấp, khiến mức
chênh lệch giữa lãi suất ngắn hạn và dài hạn là không đáng kể, dẫn đến tình trạng
các ngân hàng không thể huy động được vốn để vượt qua khó khăn và hoạt động
tín dụng trong thời gian này là vô cùng yếu ớt
5
. Hậu quả là trong 10 năm, nền kinh
tế Nhật Bản gần như đóng băng hoàn toàn, GDP gần như bằng 0 trong 3 năm liên
5 />5
5
Huỳnh Thị Thu Hiền, lớp T06
tiếp thậm chí còn âm trong hai năm 1997 và 1998, sản xuất trong nước không thể
cạnh tranh với hàng nhập khẩu, tỷ lệ thất nghiệp tăng cao – từ 2,1% vào năm 1991
lên đến 4,7% năm 2000, mặc dù đây là tỉ lệ thấp so với tiêu chuẩn của thế giới
nhưng lại là con số khổng lồ ở Nhật Bản – cộng với việc dân số bị già hoá với tốc
độ nhanh khiến việc phục hồi nền kinh tế càng trở nên khó khăn hơn.
Biểu đồ 2.1: Tình hình tăng trưởng ở Nhật Bản
6

Trước tình trạng đó, Chính phủ Nhật Bản đã đưa ra các gói kích cầu nhằm
kích thích tài chính và tiền tệ đồng thời cũng vay vốn để đầu tư vào các dự án xây
dựng các công trình công cộng mặc dù không cần thiết để tạo việc làm trực tiếp
cho dân. Các chính sách này đã có hiệu quả trong ngắn hạn, bằng chứng là trong
hai năm 1995 và 1996 tỉ lệ tăng trưởng GDP lần lượt là 1,4% và 2,9%. Tuy nhiên,
điều này lại khiến Nhật Bản lâm vào tình trạng thâm hụt ngân sách cao lên đến
4,5% GDP năm 1996. Năm 1997, Chính phủ đã phải tăng thuế tiêu thụ trong nỗ
lực giảm thâm hụt ngân sách đồng thời phải in rất nhiều tiền. Hậu quả là làm cho
tăng trưởng kinh tế càng ngày càng tồi tệ thêm khi mức tăng trưởng bị âm trong
năm 1997 và 1998. Qua đó có thể thấy được các chính sách chính phủ Nhật Bản
đưa ra để phục hồi kinh tế là không phù hợp, chậm trễ trong việc nới lỏng các
chính sách tiền tệ (giảm lãi suất), đến khi giảm thì lại không đủ mức, các chính
sách kích cầu chưa đủ mạnh và thực tế để làm tăng lòng tin trong dân, kích thích
tiêu dùng. Lúc này, “nhiều nhà phân tích của cả Nhật Bản và nước ngoài có xu
hướng cho rằng nền kinh tế tăng trưởng quá chậm trong một thời gian quá dài nên
nó không thể phát triển nhanh hơn chút nào nữa”
7
. Cho đến tận bây giờ, trong khi
các nước châu Á đang phát triển nhanh chóng như Trung Quốc, Ấn Độ nhưng
Nhật Bản chỉ phát triển một cách chậm chạp như là một dư âm còn tồn tại của
“thập kỉ bị đánh mất”. Vì vậy, nhiều người tin rằng, với thảm họa động đất, song
thần xảy ra vừa qua sẽ giúp Nhật Bản có thể phát triển trở lại, thoát khỏi cái bóng
của cuộc khủng hoảng hai mươi năm trước.
6 />%E1%BA%ADt_B%E1%BA%A3n
7 Sự trở lại của kinh tế học suy thoái – Paul Krugman – Phần 3, Cái bẫy kinh tế của Nhật Bản
6
6
Huỳnh Thị Thu Hiền, lớp T06
2.2 Bong bóng bất động sản ở Việt Nam năm 2008
Năm 2008 là một năm nhiều biến động đối với thị trường bất động sản Việt

Nam khi đầu năm cơn sốt đất phát triển mạnh mẽ khiến thị trường luôn ở trong
tình trạng bong bóng còn cuối năm thì lại gần như bị đóng băng hoàn toàn.
Cuối năm 2007 – đầu năm 2008, thị trường nhà đất tại thành phố Hồ Chí
Minh và cả khu vực Đông Nam Bộ bị rơi vào cơn sốt giá chưa từng có khi mà giá
nhà đất tăng từng giờ chứ không phải tăng từng ngày nữa, chỉ trong vòng một thời
gian ngắn từ tháng 12-2007 đến tháng 2-2008, giá bất động sản đã tăng lên bình
quân 300% thậm chí có nơi tăng 500%
8
. Các nhà đầu cơ đã đẩy giá đất quá xa so
với giá trị thực của nó, trong khoảng thời gian này không hiếm tình trạng mọi
người chen nhau để mua đất, mua căn hộ. Thậm chí có trường hợp cùng một loại
căn hộ nhưng giữa hai đợt bán mặc dù giá chênh lệch đến 1200USD/m2 nhưng
vẫn không đủ cung cấp cho thị trường.
Trong khoảng thời gian này, thị trường chứng khoán đang tụt dốc sau khi
phát triển nhanh chóng và thu hút được một lượng vốn đầu tư khổng lồ, cộng với
giá vàng biến động liên tục, rủi ro cao đã khiến lượng lớn các nhà đầu cơ chuyển
sang lĩnh vực bất động sản – mang lại lợi nhuận cao và hấp dẫn hơn bất kì hoạt
động sản xuất đầu tư khác mặc dù không hề mang lại giá trị gia tăng cho nền kinh
tế. Nhiều Ngân hàng thương mại cũng đã mở rộng cho vay thế chấp bằng bất động
sản và khoản vay này đã chiếm đến 50% tổng tài sản của ngân hàng. Nhà đầu tư
có thể vay tiền dễ dàng, với việc mua đi bán lại có thể đem lại lợi nhuận cao đã
khiến cho dòng tiền chảy vào lĩnh vực bất động sản ngày một tăng. Đối với vốn
FDI, trong tổng số hơn 64 tỉ vốn đăng kí thì đã gần 50% là vào lĩnh vực bất động
sản
9
, con số này là quá lớn và đã gây ra những quan ngại về các hệ luỵ sau này
chẳng hạn như: tác động tiêu cực tới nông nghiệp khi nguồn vốn này chủ yếu đầu
tư vào xây dựng sân golf khiến đất nông nghiệp giảm; tăng khoảng cách giàu
nghèo và còn gây mất cân đối giữa thu chi ngoại tệ vì các dự án này chủ yếu cung
cấp dịch vụ du lịch. Hơn nữa, thị trường bất động sản cũng thiếu tính ổn định và

tính chuyên nghiệp cả về hệ thống chính sách và chủ thể tham gia thị trường. Tình
trạng giao dịch ngầm, kích cầu ảo diễn ra thường xuyên nhằm mục đích làm thông
tin sai lệch, nâng giá đất lên cao để trục lợi của các nhà đầu tư. Nguồn vốn lớn đổ
vào bất động sản đã dẫn đến tình trạng cầu thì nhiều mà cung lại không đủ, lại
thêm không có thông tin chính xác nên giá trị của bất động sản đã được các nhà
đầu cơ đẩy cao hơn giá trị thực rất nhiều khiến bong bóng ngày càng phình to hơn
nữa, rủi ro ngày càng cao trong lĩnh vực này.
Tình trạng này cũng chỉ kéo dài được cho đến khi Nhà nước bắt đầu đưa ra
các chính sách thắt chặt tiền tệ vào tháng 3/2008 khiến nhiều nhà đầu cơ buộc phải
bán bất động sản để thu hồi vốn dẫn đến tình trạng cung nhiều mà cầu không có
8 />lanh.htm
9 />7
7
Huỳnh Thị Thu Hiền, lớp T06
hoặc ít khiến giá nhanh chóng sụt giảm với tốc độ nhanh, bong bóng bắt đầu bị xì
hơi. Chỉ sau vài tháng mà giá đã giảm đến 50% tại khu vực Sài Gòn thậm chí
nhiều nơi còn cao hơn nhiều. Thị trường đóng băng quá nhanh đã gây ra thiệt hại
không nhỏ cho hệ thống ngân hàng cũng như các nhà đầu tư. Tỉ lệ nợ xấu của
ngân hàng tăng cao, nhiều người vay thế chấp bằng bất động sản đã không thể trả
hết nợ vì giá trị bất động sản không còn được định giá cao như ban đầu, đã ảnh
hưởng đến rủi ro tín dụng toàn hệ thống. Đối với nhà đầu tư, ngay cả những người
có kinh nghiệm cũng không thể nào rút ra khỏi thị trường nhanh chóng và họ cũng
không thể ngờ rằng chính sách cắt giảm cho vay bất động sản, thắt chặt tín dụng
lại có ảnh hưởng đến thị trường nhanh đến vậy, hơn nữa việc rút ra khỏi thị trường
cũng không hề đơn giản vì bất động sản không có tính thanh khoản cao, việc mua
đi bán lại cũng cần thủ tục giấy tờ phức tạp. Đó là đối với các nhà đầu tư nhỏ lẻ,
còn với các doanh nghiệp, không ít các công ty lớn đổ tiền vào kinh doanh bất
động sản thậm chí nguồn lợi nhuận chủ yếu của họ là từ lĩnh vực này, chính vì vậy,
khi bong bóng xì hơi đã có không ít công ty thua lỗ và còn bị phá sản.
Mặc dù vậy, bong bóng bất động sản trong giai đoạn này lại không gây ra

thiệt hại lớn đến toàn bộ nền kinh tế và không để lại hậu quả nghiêm trọng như ở
Nhật Bản. Thứ nhất, hiện tượng bong bóng xảy ra không phải do sự phát triển quá
“nóng” của toàn bộ nền kinh tế như ở Nhật Bản mà là do sự biến động của thị
trường chứng khoán và thị trường vàng càng ngày càng nhiều rủi ro nên nhà đầu
tư đã chuyển sang lĩnh vực bất động sản. Thứ hai, quy mô của bong bóng ở Việt
Nam không lớn bằng Nhật Bản. Tình trạng này xảy ra phần lớn ở các thành phố
lớn và các vùng lân cận như TP Hồ Chí Minh, Hà Nội nên không có ảnh hưởng
sâu rộng đến toàn bộ nền kinh tế chung của cả nước, còn như ở Nhật Bản, tiêu
chuẩn sống của người dân được nâng cao hơn rất nhiều so với trước, họ cảm thấy
mình giàu có hơn dẫn đến việc hầu hết mọi người đều đầu tư vào bất động sản.
Thứ ba, không có hiện tượng khủng hoảng kinh tế xảy ra ở Việt Nam trong giai
đoạn này vì các chính sách kiềm chế lạm phát không có tác dụng mạnh mẽ để dẫn
đến tình trạng giảm phát khiến hậu quả của bong bóng vỡ trở nên nguy hiểm hơn
như ở Nhật Bản, bằng chứng là chỉ số lạm phát năm 2008 của Việt Nam đã đạt
mức kỉ lục với 22%. Như vậy, mặc dù có xảy ra bong bóng bất động sản nhưng
bong bóng ấy lại không quá lớn và không có ảnh hưởng sâu rộng đến toàn bộ nền
kinh tế nên hậu quả khi bong bóng vỡ không quá nghiêm trọng và không để lại
nhiều dư âm cho đến bây giờ.
3. Bong bóng bất động sản ở Việt Nam hiện nay
Liệu lịch sử có đang lặp lại hay không khi bối cảnh kinh tế hiện tại khá
giống với năm 2008: thị trường vàng và ngoại tệ đang bị đóng băng sau các chính
sách thắt chặt tiền tệ nhằm giảm bớt tính đầu cơ của các nhà đầu tư, lạm phát đang
ở mức cao trong những tháng đầu năm và bất động sản ở Hà Nội đang tăng nhanh.
Mặc dù vậy, bong bóng không xảy ra trên thị trường bất động sản hiện nay, thậm
8
8
Huỳnh Thị Thu Hiền, lớp T06
chí còn rơi vào tình trạng thiếu vốn và đóng băng như cuối năm 2008. Có nhiều lí
do dẫn đến tình trạng này.
Thứ nhất, giá nhà hiện nay được định giá quá cao so với thu nhập thực tế

của người dân, trong khi thu nhập bình quân ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ
Chí Minh là 2000USD/năm thì giá một căn hộ dạng thấp đã là 50 000 USD, gấp
25 lần thu nhập trong khi trên thế giới tỉ lệ này là từ 4-5 lần. Theo quy luật của thị
trường, khi giá quá cao so với thu nhập thì cầu sẽ giảm, đồng thời người dân cũng
có tâm lý chờ đợi, kỳ vọng giá giảm trong tương lai khi Nhà nước đang cố gắng
đưa giá trị bất động sản về đúng giá trị thực của nó.
Thứ hai, trước khi có quy định cấm kinh doanh vàng miếng của Nhà nước
thì bất động sản được đinh giá bằng vàng. Vì vậy, khi giá vàng trong nước tăng
mạnh như những tháng gần đây thì giá đất vốn đã cao nay càng được nâng lên với
mức giá cao hơn nữa khiến thị trường rơi vào trạng thái đóng băng.
Thứ ba, hiện tượng đầu cơ cũng khó xảy ra vì muốn đầu tư vào thị trường
bất động sản phải cần một nguồn vốn rất lớn trong khi tính rủi ro lại cao, tính
thanh khoản thấp, thủ tục phức tạp trong khi đó lại tồn tại rất nhiều kênh đầu tư
mang lại lợi nhuận cao khác như cổ phiếu, trái phiếu chính phủ, tín phiếu kho bạc,
…nên việc thu hút nguồn vốn diễn ra khá khó khăn. Đồng thời, hiện nay thị
trường bất động sản cũng đã trở nên chuyên nghiệp hơn với hệ thống môi giới,
định giá bất động sản ngày càng phát triển tăng thêm tính công khai, minh bạch
trên thị trường, vì vậy việc tạo giá ảo để đầu cơ cũng khó có khả năng xảy ra.
Thứ tư, với các chính sách thắt chặt tiền tệ của Nhà nước như cắt giảm cho
vay vào lĩnh vực phi sản xuất như vàng, ngoại tệ và bất động sản, quy định chặt
chẽ trong huy động vốn trong nghị định 71 và thông tư 16 đã tác động không nhỏ
đến trị trường này. Hơn nữa, vay vốn cũng không dễ dàng khi các ngân hàng bắt
đầu đề phòng và thắt chặt thủ tục cũng như quy trình cho vay bất động sản. Với
việc kìm chế thị trường bất động sản ngoài việc giúp phục hồi thị trường chứng
khoán vốn đang yếu sau đợt suy giảm năm 2009 bằng cách dịch chuyển dòng tiền
đầu tư sang thị trường này, thì còn có thể hỗ trợ nền kinh tế khi cung cấp thêm vốn
cho lĩnh vực sản xuất, tăng giá trị gia tăng cũng như sức cạnh tranh cho các
nghành khác.
Như vậy, mặc dù thị trường bất động sản có sôi động đầu năm nhưng sau
đó dưới tác động của các lí do trên, đồng thời tác động của các chính sách nhằm

kìm chế lạm phát đã làm suy giảm lượng vốn đầu tư khiến thị trường trở nên suy
trầm, đóng băng và có dấu hiệu thoái trào như hiện nay.
Tuy có thể kìm chế được việc hình thành bong bóng để tránh gây thảm hoạ
tài chính như nhiều nước khác nhưng chính trạng thái này của thị trường bất động
sản lại dẫn đến những hệ luỵ khác. Theo nhận định của Hiệp hội Kinh doanh bất
động sản Tp.Hồ Chí Minh, nếu cứ tiếp tục kéo dài tình trạng này thì sẽ có ít nhất
30% doanh nghiệp kinh doanh địa ốc bị phá sản. Hơn nữa nguồn thu ngân sách
9
9
Huỳnh Thị Thu Hiền, lớp T06
Nhà nước sẽ bị giảm đáng kể, vốn FDI cũng sẽ suy giảm khi có đến 50% là đổ vào
lĩnh vực bất động sản. Nghiêm trọng hơn là các ngân hàng sẽ phải đối diện với các
khoản nợ xấu khi có đến 60% nguồn vốn đầu tư vào bất động sản là tiền vay ngân
hàng.
Tóm lại, tình hình thị trường bất động sản sẽ không tồn tại tình trạng bong
bóng, không có nhiều biến động trong năm tới và có khả năng sẽ trầm lắng trong
một thời gian dài với các chính sách đang ngày càng thắt chặt như hiện nay của
Nhà nước.
4. Kết luận
10
10
Huỳnh Thị Thu Hiền, lớp T06

11
11