đồ án kinh tế đầu tư

TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG
KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÍ XÂY DỰNG
ĐỒ ÁN MÔN HỌC
KINH TẾ ĐẦU TƯ
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH, KINH TẾ
DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
Giáo viên hướng dẫn :
Sinh viên thực hiện :
MSSV :
Lớp quản lí :
Lớp môn học :

Hà Nội – tháng 6/2015
GIỚI THIỆU DỰ ÁN
• Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng công trình nhà biệt thự cao cấp cho thuê
• Chủ đầu tư: Công ty Đầu tư Xây dựng Số 2 Hà Nội
• Địa điểm xây dựng: Thị Trấn Đông Anh, Hà Nội.
• Quy mô dự án:
ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ
- Loại dự án đầu tư xây dựng công trình:Căn cứ vào QCVN 03:2009/BXD của Bộ Xây
dựng ban hành ngày 30/9/2009,phụ lục A,bảng A.1:Phân loại,phân cấp các công trình
dân dụng,loại công trình nhà ở riêng lẻ biệt thự
 =>Dự án thuộc cấp II
- Tổng diện tích xây dựng : 8.878,55 m
2
- Tổng diện tích mặt bằng công trình : 22.196,375 m
2
- Thời gian xây dựng các hạng mục : Txd = 2 Năm.( Quý 2/2015 → Quý 2/2017)
- Thời gian để chuẩn bị thực hiện đàu tư xây dựng : 6 tháng (Quý 2/2015 → quý
4/2015)
- Ngoài ra còn các hạng mục khác:

o Sân bãi đỗ xe + Đường giao thông.
o Hệ thống cấp điện ngoài nhà.
o Hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà.
o Vườn hoa, thảm cỏ, cây xanh, cây cảnh.
o San lấp mặt bằng.
o Nhà bảo vệ, điều hành.
o Bể bơi.
o Một số công trình ngoài nhà khác
CHƯƠNG I
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
 PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
I.Xác định tổng mức đầu tư của dự án (G
DA
)
Công thức xác định tổng mức đầu tư của dự án.
• Khi biết giá chuẩn XD;số lượng giá cả thiết bị và chi phí khác thì tổng mức đầu
tư được xác định theo công thức (1)
• Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình được tính theo công thức sau:
G
DA
= G
XD
+ G
TB
+ G
BT-TĐC
+ G
QL
+G
TV

+ G
K
+ G
DP
(1)
Trong đó:
 G
XD
: Chi phí xây dựng của dự án.
2
ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ
 G
TB
: Chi phí thiết bị của dự án.
 G
BT-TĐC
: Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư.
 G
QL
: Chi phí quản lý dự án.
 G
TV
: Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng.
 G
K
: Chi phí khác của dự án.
 G
DP
: Chi phí dự phòng.
I.1 Xác định chi phí xây dựng.( G

XD
)
 Các căn cứ:
• Danh mục các công trình, hạng mục công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây
dựng Khu biệt thự cho thuê TDT.
• Quy mô xây dựng các công trình, hạng mục công trình xây dựng thuộc dự án.
• Theo quyết định số 439 / QĐ – BXD ngày 26/04/2013 của Bộ Xây dựng công bố
tập suất vốn đâu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu
công trình năm 2012.
• Các tập chỉ số giá phần xây dựng do Bộ Xây dựng công bố của các năm .
• Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành (theo Luật thuế giá trị gia tăng do Quốc
hội ban hành, Luật số: 13/2008/QH12 và theo thông tư số 06/2012/TT-BTC của bộ
tài chính hướng dẫn thi hành 1 số điều của luật thuế giá trị gia tăng ). Lấy thuế suất
thuế giá trị gia tăng là 10 %, áp dụng theo mục 3 Điều 8, chương II, Luật thuế giá trị
gia tăng số 13/2008/QH12 quy định và theo Điều 11: thuế suất 10 % của thông tư số
06/2012/TT-BTC hướng dẫn thi hành luật thuế giá trị gia tăng về loại hàng hóa, dịch
vụ áp dụng mức thuế 10% công bố ngày 11 tháng 1 năm 2012
 Công thức xác định chi phí xây dựng của dự án
Chi phí xây dựng được tính toán theo công thức (2) sau:
(2)
Trong đó:
- : chi phí xây dựng trước thuế giá trị gia tăng của công trình, hạng mục thứ i
Đối với những hạng mục thông dụng thì được tính như sau:
=
- Suất chi phí xây dựng (chưa gồm VAT) tính theo 1 đơn vị diện tích hay 1 đơn
vị công suất cả hạng mục thứ i
- Diện tích hay công suất thiết kế của hạng mục thứ i (có n hạng mục)
Đối với những hạng mục theo thiết kế riêng biệt thì được tính như phương pháp lập
dự toán chi tiết hạng mục.
- : số công trình, hạng mục công trình thuộc dự án

3
ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ
- : Thuế giá trị gia tăng đối với sản phẩm xây lắp
 Tính toán suất chi phí xây dựng
• Tính toán diện tích sàn xây dựng cho các hạng mục xây dựng nhà A,B,C và D.
Diện tích chi tiết được trình bày trong “ Bảng 1.1: Bảng tính diện tích sàn “
4
ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ
Bảng 1.1 : BẢNG TÍNH DIỆN TÍCH SÀN
Nhà Tầng Công thức tính
Diện tích
(m2)
A
Trệt 14*(4,75+2,75+2*0,125)-0,5*(2,5+0,25)*(2,16+0,125) 105,36
1
14*(3,25+1,2+1,05+0,5+0,6+0,65)+1,1*(0,85+2+1,34+0,9+2,6)+0,5*1,325*(0,1+1,3+2,4+1,3+0,1)+1,2*(3,25+1,2+1,05)
-1*1,5-0,5*1,4*(2,16+0,125)
116,90
2
(14+1,2+1,45-0,25)*(5,25+2,75+0,25)-1,2*2,75-1,1*2,75-0,5*1,1*2,4+1,18*0,74-2,36*2,36-(2,4+0,2*2)*0,505-3*2,295-
1*1,5
114,48
3
(14+1,2+1,2)*( 5,25+0,25)+(0,35+3+0,84+0,9+2,18+0,42)*(0,6+1,9+0,25+0,11)- 0,5*(3,25+5,25+0,125+0,25)-
1*1,5+(1,3*2+0,6*2+2,4)*1,2
118,05
Mái 4,09*3,27 13,37
Tổng diện tích sàn 468,16
B
1 7,5*13,5-1,52*2,14 97,99

2 14,21*7,5-1,41*1,92 103,86
3 13,89*7,5-1,41*1,92-0,5*1,52*2,56-0,4*4-0,5*(3,28-0,11)*3,95 91,64
Mái 2,56*1,52 3,89
Tổng diện tích sàn: 297,38
C
1 12,22*6,81+(10,02-6,81)*5,92-4*(1,3-0,11) 95,96
2 6,62*12,22+(10,02-6,62)*5,92-1*4+0,6*1,9*2 99,30
3 6,62*12,22+(10,02-6,62)*5,92-1*4+0,6*1,9 98,16
Tum 2,69*(0,8+0,68+1,53+0,11) 7,99
Mái 3,18*2,855*0,5 4,54
Tổng diện tích sàn 305,95
D
1 4*(10,07*(3,705+3,925+0,11)+8,71*(4,03+2,21)+0,5*3,5-1,39*1,8) 525,60
2
4*((9,28+0,11)*( 3,705+3,925+0,11)+4,03*(9,28 +1,39*+0,22)+ 4,1*2,1+ 1,18*5,2+1,2*1,31+1,6*4,035+ 1,2*3,705
-1,39*1,8))
565,13
3 4*((9,315+0,22)*(12,895+0,22)-(1,2-0,11)*(3,915-0,11)-1,2*2,61-1,39*1,8) 464,51
Mái 10,63*10,54-4*(1,39*1,455) 110,02
Tổng diện tích sàn: 1665,26
5
ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ
Tổng diện tích sàn là:
F
s
= 7A + 5B + 6C+4D =13260,78(m
2
)
Tổng diện tích chiếm đất
Nhà Công thức tính diện tích hình chiếu mái

Diện tích hình chiếu
mái
Sm
Khuôn viên
(m
2
)
(Sm/0,5)
A (14+1,2*2)*9,16-2,36*1,43 146,84 293,68
B 7,5*13,89 104,175 208,35
C 10,62*13,42-(10,62-6,62)*(13,42-7,12) 117,32 234,64
D 26,34*21,6-4*1,39*4,01 546,64 1093,3
Tổng khuôn viên:7A + 5B + 6C + 4D =7*293,68 + 5*208,35 + 6*234,64 + 4*1093,3 =
8.878,5(m
2
)
Ta có
DIỆN TÍCH TOÀN KHU ĐẤT = 35% DIỆN TÍCH CHIẾM ĐẤT
=> Diện tích toàn khu đất là :
Fkđ = Fxd /35% = 8.878,55 / 35% = 25.367,285 (m
2
)
Bảng1.2 Diện tích các hạng mục của dự án
Xác định suất chi phí xây dựng công trình:
• Xác định suất chi phí xây dựng công trình:
6
STT Tên hạng mục
Diện tích
Tỷ lệ chiếm
đất

(m
2
) (%)
1
Hạng mục công trình
(Nhà A,B, C, D)
8.878,55 35
2 Sân bãi đỗ xe 900 3,5
3 Vườn hoa, cây cảnh 6340 25
4 Nhà bảo vệ, điều hành 360 1.4
5 Bể bơi (50m *26m) 1300 5,1
6 Đường giao thông 4300 17
7 Vỉa hè 1884 7,4
8 Hàng rào, tường bao & cổng ra vào 521,5 2
8 Cơ sở hạ tầng khác 883,235 3.6
Tổng 25.367,285 100
ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ
- Dự án bắt đầu thực hiện vào quý II năm 2015 nhưng bộ XD mới chỉ ban hành tập suất vốn đầu
tư năm 2013 theo QĐ số 634/QĐ-BXD 09/06/2014 nên phải quy đổi về suất vốn năm 2015
(dự kiến),thông qua chỉ số giá xây dựng bình quân , việc tính toán thông qua công thức.
S
XD 2015
= S
XD 2013
* (
I
XDCTbq
)
k

- S
XD 2015
: Suất vốn đầu tư quý II năm 2015
- S
XD 2013
: Suất vốn đầu tư năm 2013
- I
XDCTbq
:Chỉ số giá liên hoàn bình quân, xác định bằng cách tính bình quân các chỉ số
giá xây dựng liên hoàn theo loại công trình của tối thiểu 3 thời kỳ gần nhất so với thời
điểm tính toán. => Ta lấy 12 quý, bao gồm: 4 quý năm 2012, 4 quý năm 2013 và 4 quý
2014.
- k : số quý kể từ sau thời điểm công bố tập suất vốn đầu tư đến thời điểm cần tính suất
vốn đầu tư. Ở đây k = 5
Tính I
XDCTbq
Trong đó ta có: I
bq
được tính toán theo số liệu trong bảng 1.3 sau, các chỉ số giá phần xây dựng
lấy theo các số liệu từ các văn bản công bố của Bộ Xây dựng và Sở xây dựng thành phố Hà
Nội. Các chỉ số giá xây dựng đều được lấy gốc năm 2011 = 100 %.
Các chỉ số giá xây dựng được lấy theo:
- Quyết định số 86/QĐ-SXD ngày 05 tháng 01 năm 2013 của Sở xây dựng thành phố Hà
Nội
- Quyết định số 2469/QĐ-SXD ngày 23 tháng 4 năm 2013 của Sở xây dựng thành phố Hà
Nội
- Quyết định số 4983/QĐ-SXD ngày 10 tháng 7 năm 2013 của Sở xây dựng thành phố Hà
Nội
- Quyết định số 8062/QĐ-SXD ngày 23 tháng 10 năm 2013 của Sở xây dựng thành phố
Hà Nội

- Quyết định số 102/QĐ-SXD ngày 08 tháng 01 năm 2014 của Sở xây dựng thành phố Hà
Nội
- Quyết định số 2816/QĐ-SXD ngày 29 tháng 4 năm 2014 của Sở xây dựng thành phố Hà
Nội.
- Quyết định số 10926/QĐ-SXD ngày 25 tháng 12 năm 2014 của Sở xây dựng thành phố
Hà Nội.
Giả sử quý II năm 2014 không có biến động về chỉ số giá xây dựng so với quý trước.

7
ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ
BẢNG 1.3: .Bảng chỉ số giá phần xây dựng (2006=100%)
STT QUÝ
Chỉ số giá
phần xây dựng
Chỉ số giá phần liên
hoàn
1 Qúy IV năm 2011 100
2 Qúy I năm 2012 100,45 100,45
3 Qúy II năm 2012 100,07 99,62
4 Qúy III năm 2012 99,56 99,49
5 Qúy IV năm 2012 98,47 98,91
6 Qúy I năm 2013 97,94 99,46
7 Qúy II năm 2013 97,89 99,95
8 Qúy III năm 2013 97,3 99,4
9 Qúy IV năm 2013 96,95 99,65
10 Qúy I năm 2014 97,07 100,12
11 Qúy II năm 2014 97,07 100
12 Qúy III năm 2014 98,47 101,44
13 Qúy IV năm 2014 97,31 98,82
CHỈ SỐ GIÁ PHẦN XÂY DỰNG BÌNH QUÂN 99,77

 Chỉ số giá phần xây dựng bình quân quý là:
I
bq quý
= = 99,77%
- Theo QĐ số 634/QĐ-BXD 09/06/2014 của Bộ Xây dựng công bố tập suất vốn đầu tư
xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp kết cấu công trình năm 2013, có suất chi
phí xây dựng tính cho 1m
2
sàn là 8,99 triệu đồng.
=> S
XD2013
= 8,99 (triệu đồng).
- Thay các số liệu vào phương trình (1):
 S
XD2015
quý II
= 8,99* (99,77%)
5
= 8,89 (Triệu đồng)
- Suất chi phí xây dựng khi trước thuế VAT là:
 S
XD2015
(trước thuế) = = 8,08 (triệu đồng ).
 Tính toán suất chi phí cho các hạng mục phụ khác.
• Tính toán xây dựng bể bơi
- Nhà A có bể bơi thông minh với diện tích là 24m2. 7 nhà sẽ có tổng diện tích là
24*7=168 m2. Suất chi phí xây dựng cho 1m2 bể bơi thông minh là 8,070 triệu/m2 bể.
- Theo quyết định số 634/QĐ-BXD 09/06/2014 của Bộ Xây dựng, thì đối với bể bơi không
có khán đài, kích thước 50m x 26m, suất chi phí xây dựng là 11,090 triệu đồng/ 1m
2

.
 Suất chi phí xây dựng sân bể bơi (dự kiến) là :
S
XD2015
= 11,09*(99,77%)
5
=10,96(triệu đồng)
 Suất xây dựng sân trước thuế VAT dự kiến là:
S
XD2014
(trước thuế) = = 9,97(triệu đồng)
8
ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ
• Tính toán chi phí xây dựng đường giao thông.
- Khu đất có 4 đường giao thông: 1đường dài 101m, 1 đường dài 74m và 1đường dài 155 m,
1 đường dài 130m .Với chiều rộng mỗi đường giao thông là 10m.
 Tổng diện tích đường giao thông à:
S
GT
= 155*10 +130*10 + (74-20)*10 + (101-20)*10= 4300 (m
2
)
- Theo quyết định số 634/QĐ-BXD 09/06/2014của Bộ Xây dựng, thì đối với đường cấp V,
nền đường rộng 7,5 m, mặt đường rộng 5,5 m, lề đường rộng 2 x 1 m (trong đó lề gia cố
rộng 2 x 0,5 m đồng nhất với kết cấu áo đường ), mặt đường gồm 1 lớp BTN dày 7 cm trên
lớp móng cấp phối đá dăm, suất chi phí xây dựng là : 10,730 tỷ đồng/ km. => suất chi phí
xây dựng là : 1,43 triệu/ m
2
- Suất chi phí xây dựng đường giao thông dự kiến là :
S

XD2015
= 1,43*= 1,41(triệu đồng / m
2
)
- Suất chi phí xây dựng đường trước thuế VAT (dự kiến) là :
S
XD2015
(trước thuế) = = 1,28 (triệu đồng /m
2
).
• Sân bãi đỗ xe :Lấy theo dự toán các công trình tương tự là 1.2 triệu đồng/m
2
(chưa bao
gồm thuế VAT)
• Tính toán chi phí xây dựng hàng rào, cổng.
- Hàng rào cao 1,8m, xây bằng tường gạch chỉ 110 có bổ trụ cao 0,6m, rào sắt cao 1,2 m,
đơn giá xây dựng 1m,

chiều dài lấy theo chu vi khu đất là 642m hàng rào dự kiến tính theo
các công trình tương tự là 0,8 triệu đồng / m

(chưa bao gồm thuế VAT).
- Cổng ra vào sử dụng 1 cổng chính rộng 15m chi phí dự kiến là: 160 triệu đồng (bao gồm
trụ cổng và cổng) và 1 cổng phụ rộng 10m chi phí dự kiến là 90 triệu đồng Lấy trung
bình là 65 triệu đồng (chưa bao gồm thuế VAT).
• Tính toán chi phí vườn hoa, thảm cỏ, cây xanh
- Chi phí vườn hoa, thảm cỏ : Đơn giá 1 m2 cây xanh, vườn hoa và thảm cỏ là 350.000
đ/m2
• Tính toán chi phí xây dựng hệ thống kĩ thuât ngoài nhà
- Hệ thống cấp điện ngoài nhà: Lấy theo tỷ lệ % chi phí xây dựng các hạng mục chính =

1,5%*Gxdc (chưa bao gồm thuế VAT)
- Hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà: Lấy theo tỷ lệ % chi phí xây dựng các hạng mục
chính = 2%*Gxdc (chưa bao gồm thuế VAT)
- Chi phí cho hệ thống chiếu sáng ngoài nhà: Lấy theo tỷ lệ % chi phí xây dựng các hạng
mục chính = 2%*Gxdc (chưa bao gồm thuế VAT)
• Tính toán chi phí xây dựng nhà quản lí và nhà bảo vệ
- Nhà quản lí khu biệt thự: Nhà 1 tầng căn hộ khép kín, kết cấu tường gạch chịu lực, mái
BTCT đổ tại chỗ. Theo quyết định 634/QĐ-BXD 09/06/2014 của Bộ Xây dựng, suất chi
phí xây dựng loại nhà trên là 4,34 triệu đồng/ 1m
2
.
 Suất chi phí xây dựng nhà quản lí dự kiến (chưa bao gồm thuế VAT) là:
S
XD2015
(trước thuế)= =3,9(triệu đồng).
9
ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ
- Nhà bảo vệ khu biệt thự : Nhà ở 1 tầng, tường bao xây gạch, mái tôn. Theo quyết định số
634/QĐ-BXD 09/06/2014 của Bộ Xây dựng, suất chi phí xây dựng loại nhà trên là 1,65
triệu đồng /1 m
2
.
 Suất chi phí xây dựng nhà bảo vệ dự kiến (chưa bao gồm thuế VAT) là:
S
XD2014
(trước thuế) = =1,48 (triệu đồng ).
• Tính toán xây dựng vỉa hè
- Chi phí xây dựng vỉa hè lấy theo đơn giá dự kiến là 0,8 triệu đồng /1 m
2
sân vườn ( chưa

bao gồm thuế VAT).
- Chi phí xây dựng sân vườn, sân chơi chung lấy theo đơn giá dự kiến ở các công trình
tương tự là 660.000 đồng /1 m
2
sân vườn ( chưa bao gồm thuế VAT).
• Tính toán chi phí san nền :
San nền bằng lớp cát đen dày 1m , chi phí dự kiến san nền lây theo các công trình
tương tự là 80.000 đồng /1 m
2
(chưa bao gồm thuế VAT ).
• Chi phí cho các hạng mục khác :Lấy theo tỷ lệ % chi phí xây dựng các hạng mục chính =
0,5%*Gxdc (chưa bao gồm thuế VAT)
• Tính toán chi phí xây dựng dự án.
- Với các số liệu và các suất chi phí tính toán dự kiến ở trên ,ta lập bảng tính suất chi phí xây
dựng của dự án.
- Thuế suất thuế giá trị gia tăng : 10 %
- Đơn vị tính : triệu đồng.
- Bảng suất chi phí xây dựng của dự án xây dựng khu biệt thự cho thuê TDT
 Xác định chi phí xây dựng của dự án
Dựa theo bảng chi phí xây dựng của dự án xây dựng khu biệt thư cho thuê TDT ở trên =>
ta có chi phí xây dựng dự kiến : G
XD (trước thuế)
= 136069,26triệu đồng.
G
XD (trước thuế)
= 149676,19triệu đồng.
BẢNG 2 : TÍNH CHI PHÍ XÂY DỰNG CÁC HẠNG MỤC

St
t

Tên hạng mục.
Đơn
vị
Si Pi
CPhí
trước
Thuế
suất
Thuế
VAT
CPhí sau
thuế
1 Xây dựng nhà A m2 3277,14 8,08 26479,28 10% 2647,93 29127,21
2 Xây dựng nhà B m2 1486,90 8,08 12014,15 10% 1201,42 13215,57
3 Xây dựng nhà C m2 1835,70 8,08 14832,46 10% 1483,25 16315,70
4 xây dựng nhà D m2 6661,04 8,08 53821,20 10% 5382,12 59203,32
5 Bể bơi m2 1300,00 9,97 12961,00 10% 1296,10 14257,10
6 Nhà quản lí khu m2 250,00 3,90 975,00 10% 97,50 1072,50
7 Nhà bảo m2 90,00 1,48 133,20 10% 13,32 146,52
8 Đường m2 4300,00 1,28 5504,00 10% 550,40 6054,40
9 Bãi đỗ xe m2 900,00 1,20 1080,00
10%
108,00 1188,00
10 Vườn hoa m2 6340,00 0,35 2219,00 10% 221,90 2440,90
10
ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ
11 Hàng rào m 521,50 0,80 417,20 10% 41,72 458,92
12 Vỉa hè m2 1884,00 0,80 1507,20 10% 150,72 1657,92
13 Cổng chính cái 1,00 160,00 160,00 10% 16,00 176,00
14 Cổng phụ cái 1,00 50,00 50,00 10% 5,00 55,00

15
Bể bơi thông
minh
m2 168,00 8,07 1355,76 10% 135,58 1491,34
16
HT cấp điện
ngoài
ht 0,02 1.5% xdc 198,91 10% 19,89 218,80
17
HT cấp nước
ngoài
ht 0,02 2% xdc 265,22 10% 26,52 291,74
18 San lấp mặt bằng m
2
25367,2
9
0,08 2029,38 10% 202,94 2232,32
19
Các hạng mục
khác
hm 0,01 0.5% xdc 66,30 10% 6,63 72,93
Tổng chi phí xây dựng của dự án
136069,2
6
10% 13606,93
149676,1
9
2.Xác định chi phí thiết bị (không bao gồm các dụng cụ, đồ dùng không thuộc tài sản cố
định)
 Chi phí mua sắm thiết bị

• Các căn cứ xác định chi phí mua sắm thiết bị
- Căn cứ nhu cầu về trang thiết bị dùng trong dự án bao gồm : các trang thiết bị trong nhà ở,
các trang thiết bị dùng trong quản lí điều hành dự án
- Căn cứ vào giá thiết bị tính tại hiện trường xây lắp bao gồm : giá mua, chi phí vận chuyển,
kho bãi, bảo quản, bảo dưỡng thiết bị tại kho bãi hiện trường
- Thuế GTGT cho từng loại thiết bị theo quy định hiện hành (theo Luật thuế giá trị gia tăng
do Quốc hội ban hành, Luật số: 13/2008/QH12 và theo thông tư số 06/2012/TT-BTC của
bộ tài chính hướng dẫn thi hành 1 số điều của luật thuế giá trị gia tăng ).
• Tính chi phí mua sắm thiết bị theo công thức sau:
G
MSTB
= * M
i
(1 + )
Trong đó:
- Q
i
– Số lượng (cái ) hoặc trọng lượng (T) thiết bị (hoặc nhóm TB) thứ i.
- M
i
– Gía tính cho 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i.
- Xác định M
i

M
i
= m
i
+ n
i

+ K
i
+ V
i
+ h
i
.
- m
i
– Gía gốc của thiết bị thứ i tại nơi mua hoặc tại cảng VN.
- n
i
– Chi phí vận chuyển 1 cái hoặc 1 tấn thiệt bị thứ i.
- K
i
– Chi phí lưu kho, lưu bãi, lưu container
- V
i
– Chi phí bảo quản, bảo dưỡng tại hiện trường.
- h
i
– Thuế và phí bảo hiểm.
• Bảng thống kê số lượng các loại phòng.
Dựa theo bản vẽ thiết kế các hạng mục, ta có bảng thống kê số lượng phòng trong các hạng
mục của dự án như sau. Các loại nhà:
- 7 nhà A, 5 nhà B, 6 nhà C, 4 nhà D.
- Nhà quản lí (NQL).
- 2 Nhà bảo vệ (NBV).
• Trang thiết bị quản lí và phục vụ chung cho dự án
11

ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ
- Hệ thống máy phát điện.
- Một hệ thống PCCC chung toàn khu.
- Một hệ thống lọc & bơm nước.
- Mỗi biệt thự được trang bị thêm 1 máy hút bụi
- Một Bộ Video trung tâm & ăng ten trung tâm.
BẢNG 1.4 : THỐNG KÊ SỐ LƯỢNG PHÒNG.
STT Loại phòng
Nhà
A
Nhà B
Nhà
C
Nhà
D
NQL NBV Tổng
1 Số lượng 7 5 6 4 1 2 25
2 Phòng khách 7 5 6 16 0 0 34
3 Phòng bếp 7 5 6 16 0 0 34
4 Bar 7 0 0 0 0 0 7
5 Phòng ăn 7 5 6 16 0 0 34
6 Phòng ngủ 28 25 24 64 0 0 141
7 Phòng SHC 14 5 0 0 0 0 19
8 Phòng vệ sinh 14 20 30 48 1 2 115
9 Phòng tắm 35 5 0 16 0 0 56
10 Phòng giặt 7 5 0 16 0 0 28
11 Phòng giúp việc 7 0 0 16 1 0 24
12 Phòng trang điểm 7 0 0 0 0 0 7
13 Phòng thể thao 0 0 0 16 0 0 20
14 Phòng thay đồ 14 5 0 16 0 0 35

15 Phòng thờ 7 5 0 16 0 0 28
16 Gara 7 5 6 16 0 0 34
17 Phòng trực 0 0 0 0 0 2 2
18 Phòng quản lí 0 0 0 0 1 0 1
12
ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ
18 Phòng tắm xông hơi 7 0 0 16 0 0 23
19 Thư Viện 0 5 0 16 0 0 21
20 Kho 7 10 0 16 1 0 34
• Theo tiêu chuẩn tối thiểu về cơ sở vật chất và tiêu chuẩn phục vụ của khách sạn du
lịch, ta có trang thiết bị sử dụng trong các phòng như sau:
- Phòng khách : 01 điều hòa nhiệt độ, 01 bộ bàn ghế salon, 01 telephone, 01 tivi LCD 50
inch, đầu đĩa + dàn âm thanh, 1 tủ nhỏ để quần áo hành lí.
- Phòng ngủ : 01 điều hòa, 01 điện thoại, 01 tivi LCD 50 inch, 01 giường đệm, 01 tủ quần
áo, 01 tủ lạnh 180 lít, 01 bàn trang điểm.
- Phòng Bếp : 01 bếp ga, 01 tủ lạnh 245 lit, 01 tủ bếp, 01 máy hút mùi, 1 lò vi sóng.
- Phòng ăn: 01 bộ bàn ghế, 01 điều hòa, 01 tivi LCD 50 inch,1 máy nước nóng lạnh.
- Phòng tắm : (các thiết bị sử dụng trong phòng tắm đã được tính trực tiếp vào phần dự
toán chi phí xây dựng công trình, phần vật liệu và phụ kiện vệ sinh theo thông tư Số:
17/2000/TT-BXD của Bộ Xây dựng công bố ngày 29/12/2000)
- Phòng WC : (các thiết bị sử dụng trong phòng tắm đã được tính trực tiếp vào phần dự
toán chi phí xây dựng công trình, phần vật liệu và phụ kiện vệ sinh theo thông tư Số:
17/2000/TT-BXD của Bộ Xây dựng công bố ngày 29/12/2000)
- Phòng giặt : 01 máy giặt.
- Phòng người giúp việc : 01 giường đơn, 01 điện thoại, 01 tủ đứng, 01 quạt treo tường.
- Phòng sinh hoạt chung : 01 điều hòa, 01 tivi LCD 32 inch, 01 dàn âm thanh, 01 salon
to, 01 điện thoai
- Phòng thờ: 01 tủ thờ.
- Phòng thư viện : 01giá sách 3 tầng, 1 bàn làm việc, 01 dàn máy tính.
- Phòng thay đồ : 1 giá treo quần áo, tủ quần áo 3 ngăn, gương lớn.

- Phòng trang điểm : 1 bàn trang điểm.
- Phòng điều hành quản lý : 08 bộ bàn ghế văn phòng, 01 tivi LCD 32 inch, 01 tổng đài
điện thoại, 01 máy Fax, 03 điện thoại lẻ, 02 điều hòa nhiệt độ, 01 salon to, 05 máy vi
tính, 02 máy in, 01 máy nước nóng lạnh, 3 tủ tài liệu.
- Phòng trực bảo vệ: 01 bộ bàn ghế, 01 tivi 22 inch, 01 điện thoại, 01 giường đệm, 01
bàn ăn, 1 quạt treo tường.
- Gara + kho: mỗi gara cho phép chứa được 01 oto con 4 chỗ.
- Phòng điều hành : 01 ôtô.
• Kết quả tính toán chi phí mua sắm thiết bị được thể hiện như bảng sau :
- Bảng : Chi phí mua sắm các thiết bị .
- Gía các thiết bị được tham khảo theo giá cả các thiết bị trên hiện trường tại thời điểm
hiện tại.
 Qua bảng tính ta có : G
MSTB
= 13.887,27 triệu đồng ( đã bao gồm thuế VAT)
13
ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ
BẢNG 3: CHI PHÍ MUA SẮM CÁC LOẠI THIẾT BỊ LỚN Đơn vị : triệu đồng
ST
T
Loại thiết bị Đơn vị SL
Đơn
giá
CPTT TS
thuế
GTGT
CPST
1 TV LCD 40 inch Chiếc 229 7,80 1786,20 10% 178,62 1964,82
2 TV 22 inch Chiếc 2 4,20 8,40 10% 0,84 9,24
3 Điều hòa Chiếc 232 8,00 1809,60 10% 180,96 1990,56

4 Tủ lạnh - 375 lít Chiếc 34 7,73 262,82 10% 26,28 289,10
5 Tủ lạnh - 110 lít Chiếc 141 3,15 444,15 10% 44,42 488,57
6
Máy nước nóng
lạnh
Chiếc 36 3,50 126,00 10% 12,60 138,60
7 Máy giặt -7.5 kg Chiếc 10 7,21 72,10 10% 7,21 79,31
8 Máy giặt - 7.0 kg Chiếc 18 6,20 111,60 10% 11,16 122,76
9 Đầu đĩa Chiếc 34 2,10 71,40 10% 7,14 78,54
10 Máy hút bụi Chiếc 35 4,50 157,50 10% 15,75 173,25
11 Dàn âm thanh Dàn 53 3,50 185,50 10% 18,55 204,05
12 Bộ Sofa da 252 Bộ 19 19,80 376,20 10% 37,62 413,82
13 Bộ Sofa da 227 Bộ 34 17,80 605,20 10% 60,52 665,72
14 Điện thoại bàn Chiếc 223 0,29 64,67 10% 6,47 71,14
15 Gường đôi gỗ Bộ 141 9,00 1269,00 10% 126,90 1395,90
16 Giường đơn gỗ Chiếc 27 5,20 140,40 10% 14,04 154,44
17
Dàn máy tính để
bàn
Dàn 26 7,02 182,52 10% 18,25 200,77
18 Tủ quần áo 3 cánh Chiếc 35 6,50 227,50 10% 22,75 250,25
19 Tủ quần áo 2 cánh Chiếc 141 4,60 648,60 10% 64,86 713,46
20 Tủ sắt 1T Chiếc 24 2,60 62,40 10% 6,24 68,64
21 Tủ VOLK Tủ thấp Chiếc 34 2,40 81,60 10% 8,16 89,76
22 Bàn ghế ăn gỗ Bộ 34 3,78 128,52 10% 12,85 141,37
23 Tủ bếp xoan đào Bộ 34 9,80 333,20 10% 33,32 366,52
24 Bếp gas âm kính Chiếc 34 4,40 149,60 10% 14,96 164,56
25 Máy hút mùi Chiếc 34 2,17 73,78 10% 7,38 81,16
26 Lò vi sóng Chiếc 34 2,98 101,32 10% 10,13 111,45
27 Bàn ghế trang điểm Bộ 7 5,31 37,17 10% 3,72 40,89

28 Bộ bàn phấn Bộ 141 1,26 177,66 10% 17,77 195,43
29 Bộ bàn làm việc Bộ 21 1,93 40,53 10% 4,05 44,58
30 Kệ sách 3 tầng Chiếc 21 0,40 8,40 10% 0,84 9,24
31 Gương treo tường Chiếc 35 0,81 28,35 10% 2,84 31,19
32 Bàn thờ gia tiên Chiếc 28 1,94 54,32 10% 5,43 59,75
33 Bàn văn phòng Bộ 8 1,00 10,60 10% 1,06 11,66
34 Tủ tài liệu Chiếc 3 2,00 6,80 10% 0,68 7,48
35 Máy in tài liệu Chiếc 2 2,72 5,44 10% 0,54 5,98
36 Máy fax Chiếc 1 4,15 4,15 10% 0,42 4,57
37 Quạt treo tường Chiếc 26 0,27 6,89 10% 0,69 7,58
38 Lục bình phòng thờ Bình 56 0,30 16,80 10% 1,68 18,48
39 Bộ sofa nhỏ Bộ 141 3,80 535,80 10% 53,58 589,38
14
ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ
40 Máy phát điên Chiếc 3 21,50 64,50 10% 6,45 70,95
41
HT ăng ten truyền
thông
Hệ 1 120,00 120,00 10% 12,00 132,00
42 HT PCCC toàn khu Hệ 1 180 180 10% 18 198
43 HT trạm biến áp Hệ 1 170 170 10% 17 187
44 HT bơm lọc nước Hệ 1 110 110 10% 11 121
45 Ôtô 7 chỗ Chiếc 1 1245 1245 10% 124,5 1.369,50
46 Tổng đài điện thoại Hệ 1 35 35 10% 3,5 38,5
46 Máy xông hơi khô Chiếc 23 10 223,77 10% 22,38 246,14
47 Máy tập thể dục Chiếc 16 2,9 46,4 10% 4,64 51,04
48 Máy tập cơ bụng Chiếc 16 1,09 17,44 10% 1,74 19,18
TỔNG CHI PHÍ MUA SẮM THIẾT BỊ
12.624,8
0

10%
1.262,4
8
13.887,27
Chi phí lắp đặt thiết bị.
Bảng : Chi phí lắp đặt các thiết bị.
- Khối lượng công tác lắp đặt thiết bị (hoặc)/ giá trị thiết bị cần lắp đặt.
- Đơn giá lắp đặt thiết bị (hoặc)/ tỷ lệ chi phí lắp đặt so với giá trị thiết bị cần lắp đặt.
- Thuế GTGT cho công tác lắp đặt 10%.
- Qua bảng tính ta có : G
LĐTB
= 79,32 triệu đồng ( đã bao gồm thuế VAT
BẢNG 4: TỔNG CHI PHÍ LẮP ĐẶT THIẾT BỊ
STT Loại thiết bị
Giá trị TB
cần lắp đặt
Tỷ lệ
chi phí
lắp đặt
Chi phí
trước
thuế
Thuế
VAT
Chi phí
sau thuế
1 Điều hòa 1809,60 2% 36,19 3,62 39,81
2 Máy phát điện 64,50 2% 1,29 0,13 1,42
3 Hệ thống PCCC 180 2% 3,60 0,36 3,96
4 Tổng đài điện thoại 35 2% 0,70 0,07 0,77

5
Video & ăngten trung
tâm
120,00 2% 2,40 0,24 2,64
6 Tivi ,dàn âm thanh 1980,10 1% 19,80 1,98 21,78
7
Hệ thống lọc và bơm
nước
110 2% 2,20 0,22 2,42
8 Fax 4,15 1% 0,04 0,00 0,05
9 Điện thoại bàn 64,67 1% 0,65 0,06 0,71
10 Trạm biến áp 170 2% 3,40 0,34 3,74
11 Máy giặt 183,70 1% 1,84 0,18 2,02
Tổng chi phí lắp đặt thiết bị 72,11 7,21 79,32
Tổng hợp chi phí thiết bị.
- Bảng : Tổng hợp chi phí thiết bị gồm chi phí mua sắm thiết bị và chi phí lắp đặt
thiết bị.
 Qua bảng tính ta có : G
TB =
13.966,60triệu đồng.
15
ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ
BẢNG 5 : TỔNG CHI PHÍ THIẾT BỊ
STT
Nội dung
Chi phí
trước thuế
Thuế
GTGT
Chi phí sau

thuế
1 Chi phí mua sắm thiết bị 12.624,80 10% 13887,28
2 Chi phí lắp đặt thiết bị 72,11 10% 79,32
TỔNG CHI PHÍ THIẾT BỊ 12.696,91 10% 13.966,60
I.3 : Xác định chi phí giải phóng mặt bằng và tái định cư: (G
GPMB
)
a. Chi phí bồi thường giải phóng mặt băng, tái định cư gồm các khoản :
- Bồi thường hoặc hỗ trợ đối với toàn bộ diện tích đất bị Nhà nước thu hồi.
- Bồi thường hoặc hỗ trợ đối về tài sản hiện có gắn liền với đất và các chi phí đầu tư vào đất
bị Nhà nước thu hồi (trong đồ án này là lúa).
- Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và các hỗ trợ
khác cho người bị thu hồi đất.
- Chi phí tổ chức để hỗ trợ, bồi thường và tái định cư.
- Tiền thuê đất, thuế sử dụng đất trong thời gian xây dựng.
b. Căn cứ xác định:
- Căn cứ vào diện tích sử dụng đất cho dự án. Khối lượng bồi thường giải phóng mặt bằng
thực tế.
- Quyết định số 23/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 về quy định các nội dung thuộc thẩm
quyền của UBND Thành phố Hà Nội do Luật Đất đai 2013 và các Nghị định của Chính
phủ giao cho về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn
thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND, ngày 29/12/2014 về việc Ban hành quy định giá các
loại đất trên địa bàn TP Hà Nội. Quy định được áp dụng từ 1/1/2015 đến 31/12/2019.
- Thông báo 7495/STC- BG ngày 30/12/2014 về đơn giá bồi thường hỗ trợ các lọai cây, hoa
màu vật nuôi trên đất có mặt nước phục vụ công tác GPMB trên địa bàn thành phố Hà Nội
năm 2014.
- Quyết định 15/2012/QĐ-UBND, ngày 4/ 7/2012 Ban hành đơn giá thuê đất, thuê mặt
nước trên địa bàn tỉnh Hà Nội.
- Nghị định 121/2010/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số

142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt
16
ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ
nước.
- Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê
đất, thuê mặt nước.
c. Phương pháp xác định :
- Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng tái định cư bao gồm: chi phí bồi thường tài sản
trên đất, chi phí bồi thường đất, chi phí thuê đất
- Trong dự án này giả sử khu đất dự án là khu đất nông nghiệp đang trồng lúa, nên không có
chi phí tái định cư và tổ chức tái định cư.
• Chi phí bồi thường:
- Chi phí bồi thường đất.
 Chi phí bồi thường đất được xác định bằng công thức : G
BTĐ
= G
đ
x S
Trong đó :
+ G
đ
: giá bồi thường đất - đất dự án là đất ruộng, lấy theo quyết định Số: 96/2014/QĐ-
UBND, ngày 29/12/2014 về việc Ban hành quy định giá các loại đất trên địa bàn TP Hà Nội.
Quy định được áp dụng từ 1/1/2015 đến 31/12/2019. => G
đ
= 201.600 đồng / m
2
.
+ S : Tổng diện tích đất: 25.367,285 m
2

.
G
BTĐ
= 0,2016 * 25.367,285 = 5114,045 triệu đồng.
- Chi phí bồi thường lúa.
 Chi phí bồi thường lúa được xác định bằng công thức: G
BTL
= G
l
x S
Trong đó :
+ G
l
: giá bồi thường lúa - lấy G
l
= 7 nghìn đồng được lấy theo quy định tại Điều 24
Nghị định 197/2004/NĐ-CP, Điều 12 Thông tư 14/2009/TT-BTNMT – bồi thường đối với cây
trồng hàng năm (lúa). Quyết định 7038/SCT-BG
+ S : Tổng diện tích đất: 25.367,285 m
2
.
G
BTL
= 0.007 * 25.367,285 = 177,57 triệu đồng.
• Chi phí hỗ trợ .
- Chi phí chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm .
Thực hiện theo quy định tại Điều 22 Nghị định 69/2009/NĐ - CP và Điều 16
Thông tư 14/2009/TT- BTNMT, cụ thể như sau: Hỗ trợ bằng tiền từ 1,5 đến 5 lần giá
đất nông nghiệp đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi.
 Chi phí hỗ trợ chuyển đổi việc làm được xác định theo công thức :

17
ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ
G
CĐVL
= 2*0.2016*25.367,285 = 10228,09 triệu đồng.
- Chi phí ổn định đời sống :
Thực hiện theo điều 39 chương IV - quyết định Số: 108/2009QĐ-UBND của ủy ban nhân
dân thành phố Hà Nội quy định như sau: Mức hỗ trợ cho một nhân khẩu quy định tại
các điểm a và b khoản này được tính bằng tiền tương đương 30 kg gạo trong 01
tháng với giá 15000 đồng/kg gạo (hỗ trợ trong 12 tháng , số nhân khẩu là 40).
 Chi phí hỗ trợ ổn định đời sống :
G
ĐS
= 0.015*30*12*40 = 216 triệu đồng.
- Chi phí tổ chức để hỗ trợ ,bồi thường , tái định cư:
Theo điều 51 QĐ 108/2009/QĐ-UBND “Tổng kinh phí tổ chức bồi thường ,hỗ trợ ,tái định
cư không vượt quá 2%tổng kinh phí bồi thường, hỗ trợ” , “kinh phí này được phân bổ như
sau:tổ chức được nhà nước giao nhiệm vụ thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư( hoặc chủ đầu tư thực hiện công tác bồi thường ,hỗ trợ, tái định cư ) được sử dụng 60%
tổng mức dự toán được duyệt”.
 Chi phí tổ chức để bồi thường ,hỗ trợ, tái định cư
= 60%x2%x(5114,045 +177,57 +10228,09 +216)
=188,83 (triệu đồng).
Chi phí thuê đất.
- Chi phí thuê đất trong 1 năm được xác định bằng công thức: G
CPTĐ 1 năm
= G
TĐ
x S
Trong đó : + G

TĐ
: giá thuê đất - được xác định theo quyết định số 63/2013/QĐ –
UBND của UBND thành phố Hà Nội về đơn giá cho thuê đất, thuê mặt nước trên địa bàn
thành phố và bảng giá đất quận Hà Đông . Đơn giá cho thuê đất phi nông nghiệp ở Thị Trấn
Đông Anh giá thuê đất thực hiện dự án lấy là 1.5% giá đất sản xuất phi nông nghiệp. Gía
đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại khu vực này (Đường từ QL3 qua ga Đông Anh
đến Ấp Tó) là : 6,750triệu đồng/1 m
2
Giá thuê đất 1 m
2

trong 1 năm là : G
TĐ
= 1.5%* 6,750= 0,10125 triệu đồng / 1
m
2
.
+ Tiền thuê đất trong 1 năm là : 0,10125*25367,285* 1= 2568,44 triệu đồng
+ Tiền thuê đất trong 2 năm xây dựng là : 0,10125*25367,285* 2= 5136,88 (triệu
đồng).
+ Chi phí thuê đất trong 17 năm xây dựng và vận hành dự án là :
G
CPTĐ
= 0,10125*25367,285* 17 = 43663,44 triệu đồng.
18
ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ
• Ta có chi phí thuê đất trong 17 năm là 43663,44 triệu đồng > Tổng chi phí bồi thường là
21061,42 triệu đồng (43663,44 /21061,42 = 2,07)
 dự án không phải trả tiền thuê đất trong 2 năm 0 tháng 25 ngày , sau đó dự
án phải trả tiền thuê đất trong 12 năm 11tháng 5 ngày.

Ta có bảng tổng hợp chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và tái định cư như sau:
BẢNG 6: CHI PHÍ BỒI THƯỜNG, GP MẶT BẰNG VÀ TÁI ĐỊNH CƯ
ST
T
Nội dung CPTT Thuế VAT CPST
1 Chi phí bồi thường đất.

0% 5114,05
2 Chi phí bồi thường tài sản trên đất. 177,57 0% 177,57
3 Chi phí hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp 10228,09 0% 10228,09
4 Chi phí hỗ trợ ổn định đời sống 216,00 0% 216,00
5 Chi phí tổ chức bồi thường 188,83 0% 188,83
6 Chi phí thuê đất trong 2 năm xây dựng 5136,88 0% 5136,88
Tổng chi phí bồi thường, giái phóng mặt bằng tái định cư 21061,42
4 - Xác định chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác
(chưa kể tra lãi trong thời gian xây dựng) G
QLDA
, G
TV
, G
K
.
* Các căn cứ:
- Nội dung chi phí:
+ Chi phí quản lí dự án
+ Chi phí lập dự án khả thi
+ Chi phí thẩm tra tính khả thi
+ Chi phí khảo sát thiết kế
+ Chi phí thiết kế
+ Chi phí thẩm tra thiết kế

+ Chi phí thẩm tra dự toán
+ Chi phí lập hồ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu xd
+ Chi phí giám sát thi công xây dựng.
+ Chi phí lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu thiết bị
+ Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị
+ Chi phí kiểm định sự phù hợp
19
ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ
+ Chi phí kiểm tra phê duyệt quyết toán
+ Chi phí kiểm toán quyết toán
+ Chi phí bảo hiểm công trình
+ Chi phí quản lí khác còn lại
- Căn cứ theo Công văn số 957/BXD-VP ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng.
- Căn cứ thông tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26/05/2010 của Bộ Xây dựng
- Căn cứ vào khối lượng và đơn giá ở thị trấn Đông Anh.
- Căn cứ vào mức thuế suất giá trị gia tăng (T
GTGT
=10%), bảo hiểm theo quy định.
- Quyết toán dự án hoàn thành thuộc nguồn vốn nhà nước do Bộ Tài chính công bố theo
thông tư số 19/TT-BTC ngày 14 tháng 02 năm 2011.
- 1. Chi phí quản lý dự án:
- - Công thức tính: G
QLDA
= M
QLDA
* (G
XD
+ G
TB
)

- + Trong đó:
- G
XD
: Chi phí xây dựng trước thuế.
- G
TB
: Chi phí thiết bị trước thuế.
- G
XD
+ G
TB
=136.069,26+ 12.624,80= 148.694,06 ( tr đồng) = 148,694 tỷ đồng
- M
QLDA
: Định mức chi phí quản lýdự án theo tỉ lệ %(Tra theo bảng số 14 quyết định số
957/QĐ-BXD) ta có:
-
 M
QLDA
= 1,4703%
- Vậy chi phí quản lý dự án là
- G
QLDA
= M
QLDA
* (G
XD
+ G
TB
) = 1,4703% * 148.694,06 =2186,25 (triệu đồng )

- 2. Chi phí lập dự án khả thi
- - Công thức tính: G
LDA
= M
LDA
* (G
XD
+ G
TB
).
- M
LDA
: Định mức chi phí lập dự án theo tỉ lệ % (Tra theo bảng 2 quyết định 957/QĐ-
BXD) có:
- = 0,2765%
- M
LDA
= 0,2765%
- G
LDA
= 0,2765% * 148.694,06 = 411,15 (triệu đồng).
- 3.Chi phí thẩm tra tính hiệu quả và khả thi của dự án
20
ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ
- G
TTHQ
= M
TTHQ
* (G
XD

+ G
TB
)
- Trong đó:
- M
THQ
: định mức chi phí thẩm định dự án tính hiệu quả và khả thi của dự án, tính
theo tỷ lệ %. Tra theo bảng số 14 quyết định 957/QĐ-BXD ta có:
- = 0,047 - 0,0411
- M
TTHQ
= 0,0411 %
- Chi phí thẩm định dự án trước thuế GTGT là:
- G
TTHQ
= 0,0411 %* 148.694,06 = 61,11(triệu đồng )
- 4. Chi phí thiết kế:
- Chi phí thiết kế hạng mục chính:
- - Công thức: G
TKi
= G
Xdi
* M
Tki
* (k + 0,1) (theo mục 3.3.3 quyết định 957/QĐ-BXD)
- + Trong đó:
- G
TKi
: Chi phí thiết kế.
- N

TKi
: Định mức chi phí thiết kế theo công bố.
- G
XDi
: Chi phí xây dựngtrong dự toán của từng công trình.
- k: Hệ số điều chỉnh giảm định mức chi phí thiết kế do công trình lặp lại trong dự án.
- k = 1 : công trình thứ 1.
- k = 0.36 : công trình thứ 2.
- k = 0.18 : công trình thứ 3 trở đi.
- 0.1 : Chi phí giám sát tác giả (10%)
- - Các căn cứ:
- + Công trình gồm 2 bước thiết kế: Thiết kế cơ sở & Thiết kế bản vẽ thi công.
- + Chi phí xây dựng (chưa có thuế VAT) của cả dự án G
XD
= 136.069,26 ( tr đồng)
- + Chi phí xây dựng (Chưa có thuế VAT) của từng hạng mục là:
- G
XDA
= 26.479,28 (triệu đồng)
- G
XDB
= 12.014,15 (triệu đồng)
- G
XDC
= 14.832,46 (triệu đồng)
- G
XDD
=53.821,20 (triệu đồng)
21
ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

- + Tra “phụ lục 1 Nghị định số 209/2004/NĐ-CP và bảng 5 quyết định 957/QĐ-BXD”để
xác định cấp công trình và định mức chi phí thiết kế: Nhà A, B, C, D thuộc loại công
trình cấp III có:
- M
TKA
= 2,73 - = 2,6350%
- M
TKB
= 3,15 - = 3,0654%
- M
TKC
= 3,15 - = 2,9471%
- M
TKD
= 2,29 - = 2,2740%
- Chi phí thiết kế các hạng mục phụ:
- - Chi phí thiết kế các hạng mục cơ sở hạ tầng như : sân bãi đỗ xe, đường giao thông,
siêu thị, trung tâm triển lãm, bể bơi, sân bóng, sân tenis, hệ thống cấp điện ngoài nhà,
cổng, hàng rào, vỉa hè, vườn hoa,
- - Công thức: G
TKHTP
= G
XDHTP
* M
TKHTP
* (k + 0.1)
- `G
XDHTP
: Chi phí xây dựng hạng mục phụ; G
XDHTP

= 29071,53 (triệu đồng)
- M
TKHTP
: Định mức chi phí thiết kế theo công bố(Tra bảng 13 quyết định 957/QĐ-BXD);
M
TKHTP
= 1,72 - = 1,3844%
- k: Hệ số điều chỉnh giảm định mức chi phí thiết kế; k = 1.
- 0.1 : Chi phí giám sát tác giả (10%)
- G
TKHTP
= 29071,53 * 1,3844%* (1 + 0.1) = 442,71 (triệu đồng)
- - Chi phí thiết kế hệ thống cơ sở ngoaì nhà: G
TKHTCN
= G
HTCN
* M
TKHTCN
* (k + 0.1)
- G
HTCN
: Chi phí xây dựng hệ thống cấp nước; G
HTCSNN
= 510,54 (triệu đồng)
- M
HTCSNN
: Định mức chi phí thiết kế theo công bố (Tra bảng 13 quyết định 957/QĐ-
BXD; N
TKHTCN
= 2,983%.

- k: Hệ số điều chỉnh giảm định mức CPTK lấy cho công trình cấp IV; k = 1,55.
- 0.1 : Chi phí giám sát tác giả (10%)
- G
HTCSNN
= 510,54 * 2,983% * (1,55 + 0,1) = 25,13 (triệu đồng).
- - Chi phí thiết kế san lấp mặt bằng được tính bằng 40% chi phí thiết kế của công trình
giao thông cấp 4 (theo mục 3.3.7 quyết định 957/QĐ-BXD)
- + Ta có: Chi phí thiết kế công trình giao thông: G
TKGT
= G
GT
* N
GT
* (k + 0.1)
- G
GT
: Chi phí xây dựng công trình giao thông; G
GT
= 6054,40 (triệu đồng)
- M
GT
: Định mức chi phí thiết kế theo tỉ lệ (Tra bảng 9 quyết định 957/QĐ-BXD ngày
29/9/2009; N
GT
= 1,433%.
- k: Hệ số điều chỉnh giảm định mức chi phí thiết kế; k = 1.
- 0.1 : Chi phí giám sát tác giả (10%)
- G
TKGT
= 6054,40 * 1,433% * (1 + 0,1) = 95,44 (triệu đồng)

22
ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ
- Vậy chi phí thiết kế san lấp mặt bằng: G
TKSLMB
= 40% * 95,44 =38,18 (nghìn đồng).
-
- Bảng 1.6.a. Chi phí thiết kế hạng mục công trình chính
- - - - -
- Đơn vị:
triệu đồng
- Nhà
- k1+k2
+…
+kn
- G
x
di
- Mk
i
(%
)
- C
hi
ph
í
tr
ướ
c
th
uế

- T
h
u
ế

V
A
T

(
%
)
- C
h
i
p
h
í
s
a
u
t
h
u
ế
- A (n =7) - 2,26
- 2
6.
4
7

9,
2
8
- 2,6
350
%
- 16
46
,6
4
- 1
0
%
- 1
8
1
1
,
3
0
- B (n=5) - 1,9
- 1
2
0
1
4,
1
5
- 3,0
654

%
- 73
6,
56
- 1
0
%
- 8
1
0
,
2
2
- C (n=6) - 2,08
- 1
4
8
3
2,
4
6
- 2,9
471
%
- 95
2,
94
- 1
0
%

- 1
0
4
8
,
2
3
- D (n=4) - 1,72
- 5
3
8
2
1,
2
0
- 2,2
740
%
- 22
27
,4
9
- 1
0
%
- 2
4
5
0
,

2
4
- HT cơ
sở ngoài
nhà
- 1 - 5
1
0,
5
- 2,9
83
%
- 25
,1
3
- 1
0
%
- 2
7
,
6
23
ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ
4 4
- DĐường
giao
thông
- 1
- 6

0
5
4,
4
- 1,4
330
%
- 95
,4
4
- 1
0
%
- 1
0
4
,
9
8
- San nền - 1
- 40%CPTK GT
cấp 4
- 38
,1
7
- 1
0
%
- 4
1

,
9
9
- Tổng
- 57
22
,3
7
-
- 6
2
9
4
,
6
0
-
- 5. Chi phí khảo sát thiết kế:
- - Chi phí khảo sát thiết kế lấy bằng 30% chi phí thiết kế: G
KSTK
= 30% * G
TK
- G
KSTK
= 30% * 5722,37= 1716,71 (triệu đồng)
-
-
- 6. Chi phí thẩm tra thiết kế:
- - Công thức: G
TTTK

= M
TTTK
* G
XD
- + Trong đó:
- M
TTTK
: Định mức chi phí thẩm tra thiết kế theo tỉ lệ % (Tra theo bảng 15 quyết định
957/QĐ-BXD);
- M
TTTK
= 0,106 - = 0,0970%
- G
XD
: Chi phí xây dựng hạng mục chính; G
XD
= 136069,26 (triệu đồng)
- G
TTTK
= 0,0970%* 136069,26=131,99(triệu đồng)
- 7. Chi phí thẩm tra dự toán:
- - Công thức: G
TTDT
= M
TTDT
* G
XD
- + Trong đó:
- M
TTDT

: Định mức chi phí thẩm tra dự toán (Tra theo bảng số 16 quyết định 957/QĐ-
BXD);
- M
TTDT
= 0,104 - 0,0946%.
- G
XD
: Chi phí xây dựng hạng mục chính; G
XD
= 136069,26 (triệu đồng).
24
ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ
- G
TTDT
= 0,0946%.* 136069,26= 128,72 (triệu đồng)
- 8.Chi phí lập hỗ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu.
- 8.1 Chi phí lập hỗ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu thi công xây dựng tính theo
định mức tỷ lệ phần trăm (%):
- G
TVXD
= M
TVXD
* G
XD
- Trong đó:
- + M
TVXD
: Chi phí lập hỗ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu thi công xây dựng tính
theo định mức tỷ lệ phần trăm (%):Tra theo bảng 17 quyết định số 957/QĐ-BXD ngày
29/9/2009 ta có:

- M
TVXD
= 0,099 - = 0,0846%
- + G
XD
: Chi phí xây dựng trước thuế GTGT = 136069,26 (trđ)
- Chi phí lập hỗ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu thi công xây dựng trước thuế
GTGT:
- G
TVXD
= 0,0846%* 136069,26 = 115,11 (trđ)
- 8.2 Chi phí lập hỗ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu cung cấp lắp đặt thiết bị:
- G
TVTB
= M
TVTB
* G
TB
- Trong đó:
- M
TVTB
: định mức chi phí lập hỗ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu cung cấp,
lắp đặt thiết bị tính theo tỷ lệ %. Tra theo bảng 18 quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009
ta có:
- M
TVTB
= 0,287 - =0,2825%
- + G
TB
: Chi phí thiết bị trước thuế GTGT = 12.624,80(trđ)

- Chi phí tư vấn đấu thầu cung cấp lắp đặt thiết bị trước thuế GTGT:
- G
TVTB
=0,2825%* 12.624,80= 35,67 (trđ)
- 9. Chi phí giám sát thi công:
- Chi phí giám sát thi công bao gồm chi phí giám sát xây dựng (G
GSXD
) và chi phí giám
sát lắp đặt thiết bị (G
GSTB
)
- Chi phí giám sát xây dựng:
- - Công thức: G
GSXD
= M
GSXD
* G
XD
- + Trong đó:
25