Tiểu luận phân khúc văn phòng Thị trường cho thuê văn phòng giai đoạn 2011 đến nay

MỤC LỤC
1
1. Tổng quan về thị trường bất động sản phân khúc văn phòng
Việc phát triển mạnh mẽ các loại hình công ty trong thời gian qua, cũng như
chịu ảnh hưởng của động thái gia nhập WTO đã đẩy nhu cầu cho thuê văn phòng lên
rất cao. Thị trường bất động sản phân khúc cho thuê văn phòng cũng bị chi phối lớn
bởi xu hướng đó. Ở Việt Nam tồn tại hai thị trường cho thuê văn phòng lớn nhất là
Tp.Hồ Chí Minh và Hà Nội với hai giai đoạn phát triển chính là 2008_2011 và 2011
đến nay.
1.1 Thị trường cho thuê văn phòng giai đoạn 2008_2011
1.1.1 Thị trường Tp.Hồ Chí Minh
Theo báo cáo của Công ty Savills Việt Nam giá thuê trung bình của hạng A và B đạt
đỉnh vào năm 2007 và hầu như đạt 100% công suất thuê. Tuy nhiên tính cho đến
nay, công suất thuê liên tục giảm do ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế năm 2008.
Theo thống kê chi tiết của Công ty tư vấn bất động sản CBRE thì đến quý II năm
2011 Tp.HCM có:
• 9 cao ốc văn phòng hạng A với tổng diện tích sàn 304.380m2, tỷ lệ trống ở
phân khúc này lớn nhất với tỷ lệ gần 40% tương đương với 115.000m2.
• Cao ốc hạng B với khoảng 42 tòa với tổng diện tích sàn chiếm khoảng
697.461m2, tỷ lệ trống ở phân khúc này khoảng 15% tương đương với
104.000m2
• Cao ốc hạng C khoảng 219 tòa nhà với tổng diện tích sàn tương đương
745.887m2, tỷ lệ trống ở phân khúc này khoảng 11% tương đương với
82.000m2.
Trong giai đoạn 2007-2008, giá cho thuê văn phòng hạng A trên địa bàn thành phố
đạt mức bình quân khoảng 80 USD/m2/tháng. Đến quý II năm 2011, thị trường văn
2
phòng cho thuê tại Tp.HCM đã giảm giá trong 10 quý liên tiếp với giá văn phòng
hạng A chỉ đạt mức bình quân 36 USD/m2/tháng. Đối với văn phòng hạng C giá cho
thuê mức bình quân là 22,5 USD/m2/tháng.
Nguồn : CBRE

Cũng theo CBRE, nhu cầu thuê văn phòng tại Tp.HCM đang giảm trong quý
II năm 2011 chỉ có 208 yêu cầu hỏi thuê văn phòng, trong khi đó cùng kỳ năm 2010
là 251 yêu cầu.
1.1.2 Thị trường Hà Nội
Đến hết năm 2011, tổng diện tích của văn phòng cho thuê tại Hà Nội đã xấp
xỉ 1 triệu m2. Theo báo cáo của công ty CBRE thì trong quý IV/2011 phân khúc văn
phòng hạng A và B 4 dự án đi vào hoạt động là : Keangnam Landmark với
89.000m2 (hạng A) và 3 dự án hạng B là : VA Tower, Detech Tower và Mipec
Tower.
3
Tổng nguồn cung mới đạt 143.000m2 với 80% diện tích của các dự án từ phía
Tây thành phố, diện tích cho thuê đạt thêm 25.000m2 tuy nhiên nguồn cung lớn đã
đẩy tỷ lệ trống toàn thị trường lên 28% và tỷ lệ trống của hạng A là 34,5%, tỷ lệ
trống của hạng B là 24,4%.
Khoảng thời gian cuối năm 2008 đầu năm 2009 là thời gian bùng nổ của thị
trường văn phòng cho thuê với giá thuê của văn phòng hạng A trung bình khoảng 54
USD/m2/tháng. Nhưng đến năm 2010 giá cho thuê đã liên tục giảm từ 20%-25%.
Theo ghi nhận của Savills cho thấy, tình hình hoạt động của thị trường trong những
tháng cuối năm 2011 giảm về cả công suất lẫn giá thuê. Cụ thể công suất trung bình
chỉ đạt 75%, giá thuê đạt 514.000 đồng/m2/tháng.
1.2 Thị trường cho thuê văn phòng giai đoạn 2011 đến nay
1.2.1 Thị trường Tp.Hồ Chí Minh
1. Theo báo cáo của công ty Savills Việt Nam, trong quý IV năm 2012, Tp.HCM
có 3 tòa nhà hạng B và 5 tòa nhà hạng C gia nhập thị trường. Các tòa nhà này
khiến nguồn cung văn phòng lên đến hơn 1,3 triệu m2, tăng 4% so với quý
trước và tăng 8% so với cùng kỳ năm 2011.
2. Lực cầu về văn phòng cho thuê vào cuối năm 2012 xuống rất thấp. Quý IV, thị
trường chỉ hấp thụ được 13.300m2 sàn, giảm 56% so với quý III và giảm đến
70% so với cùng kỳ năm 2011.
3. Về giá thuê thì theo như báo cáo của CBRE giá chào thuê của cao ốc hạng A

trong quý III/2012 là khoảng 641.760 đồng/m2/tháng tương đương với 30,56
USD/m2/tháng. Giá chào thuê cao ốc hạng B là khoảng 362.250 đồng/m2/tháng
tương đương với 17,25 USD/m2/tháng.
4. Tỷ lệ trống tại các cao ốc hạng A là 15,3% và hạng B là 11,8%.
5. Tỷ lệ lấp đầy của các cao ốc hạng A và B được ghi nhận khá tốt như Vincom
Center đạt 51% trong quý IV/2011 thì đến quý IV/2012 đã đạt 75%, cao ốc
4
Bitexco Financial Tower từ 40% lên 68%, cao ốc Maritime Bank từ 54% lên
87%
6. Dự báo nguồn cung văn phòng tại Tp.HCM đến năm 2015 (CBRE)
Cũng theo CBRE ngân sách thắt chặt, thận trọng tìm kiếm văn phòng sẽ là một xu
hướng mới, qua đó dự báo nhu cầu và tỷ lệ thuê sẽ nâng cao tại các cao ốc văn
phòng hạng B.
Theo các nhận định và dự báo thì giá cho thuê văn phòng trong năm 2013 sẽ tiếp tục
đi xuống nhưng mức giảm sẽ nhẹ hơn so với năm 2012. Nguồn cung sẽ tăng lên
đáng kể trong năm 2013 và 2014 nếu một số dự án được hoàn thành và đưa vào sử
dụng theo kế hoạch ( khoảng 230.000m2). Các giao dịch thuê văn phòng lớn sẽ diễn
ra trong phân khúc văn phòng hạng B khi khách thuê điều chỉnh, chuyển chỗ, nâng
cấp văn phòng
1.2.2 Thị trường Hà Nội
Theo báo cáo của Savills Việt Nam, trong quý IV/2012, tổng nguồn cung diện tích
văn phòng xấp xỉ 1.011.000m2, tăng 29% so với cùng kì năm trước
5
Theo CBRE nếu năm 2008 số lượng văn phòng cao ốc hạng A và hạng B là 36 tòa
thì tính đến quý III/2012 toàn thị trường văn phòng Hà Nội có 124 tòa nhà :
• 26 cao ốc văn phòng hạng A
• 49 cao ốc văn phòng hạng B
• 59 cao ốc văn phòng hạng C
Tỷ lệ trống văn phòng cũng tăng lên rõ rệt đặc biệt là khi tòa nhà Keangnam
Landmark đi vào hoạt động đã cung cấp cho thị trường 89.000m2 sàn. So sánh với

năm 2008 lượng cung diện tích văn phòng còn trống khoảng 5000m2 thì đến quý
III/2012 là 175.000m2.
Giá chào thuê trung bình của văn phòng hạng A đạt mức 735.000 VNĐ tương đương
với 35USD/m2/tháng. Giá thuê văn phòng hạng B và C lần lượt là 500.000 VNĐ
( 23,8 USD/m2/tháng) và 401.000 VNĐ ( 19 USD/m2/tháng).
Theo Cushman & Wakefield xu hướng của Hà Nội là chuyển văn phòng về khu vực
phía tây. Dự báo cầu trong năm 2013 sẽ không tăng đáng kể so với năm 2012 và
tổng cung được dự báo sẽ có thêm 300.000m2 và trong 3 năm tới tổng cung dự báo
sẽ gấp đôi mức hiện tại
6
2. Cầu của thị trường văn phòng cho thuê
2.1 Phân loại văn phòng cho thuê
Dựa vào từng đối tượng, nhu cầu thực tế và khả năng tài chính thị trường cho thuê
văn phòng có 3 hạng văn phòng chính là hạng A, B và C. Để cung cấp cái nhìn khái
quát cho người mua, dưới đây là một số tiêu chí phân loại giữa các hạng văn phòng.
TIÊU CHÍ HẠNG A HẠNG B
Vị trí
Nằm ở trung tâm kinh doanh
(CBD), có tầm nhìn đẹp, dễ tiếp
cận đường đi thuận tiện. Nằm ở
Các quận trong thành phố.
Vùng ngoại biên hoặc ven đô,
đường vào tốt.
Kiến trúc –
Xây dựng –
Quản lý
Đơn vị Kiến trúc - Đơn vị xây
dựng - Đơn vị phát triển - Đơn vị
quản lý: là đơn vị quốc tế hoặc
Viện nghiên cứu địa chất công

nhận. Thiết kế ấn tượng - hiện
đại.
Đơn vị Kiến trúc - Đơn vị xây
dựng - Đơn vị phát triển - Đơn
vị quản lý: là đơn vị quốc tế
hoặc địa phương công nhận.
Diện tích
Tổng diện tích từ 20.000m
2
trở
lên,
Độ cao của trần là 2,65m - ốp đá;
Diện tích trung bình
1000m
2
/phòng;
Chịu lực 500kg/m
2
;
Tổng diện tích ≤ 20.000 m
2
Độ cao của trần là 2,5m;
Diện tích trung bình 500 –
1000m
2
/phòng;
Chịu lực 300kg/ m
2
Hành lang –
Tiền sảnh

Hành lang - tiền sảnh, phòng
ngoài thiết kế ấn tượng và trang
Hành lang rộng tối thiểu 1,8m –
thiết kế đẹp và thuận tiện.
7
trí đẹp, rộng tối thiểu 2,2m , sàn
trải thảm.
Tiền sảnh sang trọng trang bị
điều hoà, có tầng hầm đỗ xe, luôn
luôn được bảo trì tốt, độ rộng 3m
hoặc hơn.
Tiền sảnh, phòng ngoài thiết kế
thuận lợi, đồng nhất về ký hiệu,
độ rộng gần 3m
Nội thất
Nội thất văn phòng lắp đặt theo
quy định cụ thể, tận dụng tối đa
diện tích để làm việc; cửa ra vào
khi mở ra rộng tối thiểu 900mm;
nền nhà - tầng hầm được láng kim
loại; tường thạch cao dày.
Nội thất văn phòng lắp đặt theo
quy định cụ thể, bài trí phù hợp
để tận dụng tối đa diện tích làm
việc; cửa ra vào khi mở ra rộng
tối thiểu 900mm; nền nhà - tầng
hầm được láng kim loại; tường
thạch cao;
Internet Internet băng thông rộng Internet băng thông rộng;
Điện

Tối thiểu là 25 watt/m2, hệ thống
cơ điện có chất lượng tốt nhất và
luôn luôn được bảo trì.
Có máy phát điện dự phòng
Năng lượng dự phòng: đáp ứng
100% cho các dịch vụ thiết yếu và
hệ thống thông gió, 50% cho thắp
sáng và thang máy.
Tối thiểu là 25 watt/m2, hệ
thống cơ điện có chất lượng tốt
nhất và luôn luôn được bảo trì.
Có máy phát điện dự phòng
Năng lượng dự phòng: đáp ứng
100% cho các dịch vụ thiết yếu
và hệ thống thông gió, 50% cho
thắp sáng và
Điện thoại Đường dây điện thoại IDD Đường dây điện thoại IDD
Thang máy Thang máy tối thiểu có sức chứa
16 người, tốc độ nhanh – Thời
gian chờ không quá 25;
Có phân chia thang vận chuyển
Thang máy có sức chứa 12 – 16
người; tốc độ nhanh – thời gian
chờ ngắn,
Tối thiểu 1 thang máy/4 tầng, là
8
và thang cho khách; tối thiểu là 1
thang máy/4 tầng
Thang máy có chất lượng cao và
có tiếng ồn thấp, phải là sản phẩm

nổi tiếng
Ít nhất có một thang riêng vận
chuyển hàng hoá.
sản phẩm nổi tiếng.

Bảo vệ
Điểm đỗ xe thuận tiện và có bảo
vệ 24h
Điểm đỗ xe thuận tiện và có
bảo vệ 24h
WC WC theo tiêu chuẩn 5 sao WC theo tiêu chuẩn 4 sao
ĐHKK
Hệ thống điều hòa không khí
hiện đại,
Hệ thống thông hơi thay đổi theo
từng giờ
Hệ thống điều hòa không khí
hiện đại.
Ánh sáng
Có chất lượng tốt nhất. Mức độ
ánh sáng 400 lu-xơ hoặc hơn.
Tổng trọng lượng tịnh 70 – 75%.
Mức độ ánh sáng 400 lu-xơ;
tổng trọng lượng tịnh 70 – 75%.
Tổng trọng lượng tịnh 70 –
75%.
Dịch vụ công
nghệ
Hệ thống lò sưởi, thông gió và
điều hoà: tổng diện tích xấp xỉ

70m2 với 25 watt/m2 cho thiết bị.
có hệ thống làm lạnh bổ sung,
ngưng hơi nước tự động
Không yêu cầu.
9
2.2 Các đối tượng có nhu cầu thuê văn phòng
Đối tượng là tập thể, tổ chức các công ty chưa có văn phòng chính thức, trụ sở
chính, có thể là các tổ chức, tập thể hoạt động vì nhiều mục đích khác nhau như từ
thiện, phi lợi nhuận, hoạt động vì mục tiêu lợi nhuận nhưng họ chưa có đủ khả năng
và điều kiện để sở hữu một văn phòng riêng. Hoặc có thể do thời gian hoạt động của
công ty, tổ chức là có thời hạn nên họ sẽ thuê văn phòng thay vì đi mua một căn nhà
để làm văn phòng.
- Nhu cầu văn phòng hang A (gia han hơp đồng thuê hoăc thuê mới ) chủ yếu đến từ
những công ty nước ngoài đang hoat đông trong các lĩnh vưc tài chính, bảo hiểm,
công nghê thông tin, bất đông sản, tiêu dùng hay gia công phần mềm
- Xu hướng các doanh nghiêp hiên nay cần môt văn phòng ổn đinh tao môi trường
làm viêc , giao tiếp trong kinh doanh và điều hành công viêc của mình. Trong đó
+ Các doanh nghiêp trong nước có tiềm lưc tài chính : do nền kinh tế đươc dư báo
là khả quan lương DN mở rông quy mô, nâng tầm hoat đông ngày càng tăng nên ho
có xu hướng chuyển đến các tòa nhà cao cấp hang A để đươc hưởng dich vu tốt hơn
và nâng cao vi thế của mình trên thi trường hơn. Ho yêu cầu dich vu, an ninh, vi thế
khi giao dich với đối tác
+ Các tâp đoàn lớn: nằm trong khu vưc trung tâm, đòi hỏi văn phòng phải có cơ sở
ha tầng đat tiêu chuẩn cao, an toàn, thuân tiên, cho vi trí trung tâm thuân lơi giao
dich với khách hàng, yêu cầu nhiều tiên ích kèm theo: xây dung, dich vu tiên nghi,
diên tích sàn lớn, tiên ích đầy đủ, quản lý, dich vu phòng cháy chữa cháy, điên nước
viễn thông đat chuẩn
- nhu cầu thi trường văn phòng hang B
10
+ các công ty do tình hình kinh doanh không hiêu quả nên quyết đinh cắt giảm chi

tiêu, tiết kiêm moi chi phí liên quan ho tìm đến những văn phòng có mức giá vừa
phải Khi kinh tế khó khăn, nhiều doanh nghiệp buộc phải tìm cách cắt giảm chi phí
bằng cách tìm thuê văn phòng ở khu xa trung tâm, hoặc tìm những khu văn phòng
giá rẻ
+ Hiện tại, các doanh nghiệp nhỏ và vừa đang lên kế hoạch rút dần khỏi các căn hộ
chung cư, tìm tới hệ thống văn phòng cho thuê để đảm bảo tính ổn định lâu dài
trong hoạt động kinh doanh.
+ các công ty có quy mô vừa khi mới thành lâp, tình hình tài chính vẫn ở mức mới
ban đầu ho sẽ tìm những văn phòng có điều kiên phù hơp với tình hình tài chính mà
thông thường là văn phòng hang B
+ nhiều nhà quản tri các công ty nhân thấy thi trường văn phòng cung còn tăng và
giá vẫn có thể giảm nên đang có xu hướng thay đia điểm văn phòng có điều kiên tốt
hơn hiên tai (Savills Việt Nam cũng dự báo, sang năm tới, nguồn cầu văn phòng
hạng A và B tại khu vực trung tâm được dự báo sẽ tiếp tục tăng 14%. Giá thuê sẽ
giảm khoảng 3% so với năm 2012.)
• Từ những yếu tố tác động có các chiều hướng thay đổi như trên thì nguồn
cung và cầu của thị trường cho thuê văn phòng như sau:
Chỉ số nguồn
cung/nguồn
cầu
Hang A Hang B Hang C Tổng
Tổng cung 301.000 684.000 252.000 1.237.000
Tỷ lệ lấp đầy
(%)
74.3 80.8 87.6 80.6
11
Thay đổi
theo quý.
220 -50 90 50
( báo cáo tình hình bất đông sản năm 2012 , cafeland.com)

Tính đến quý 4/2012 nguồn cung tăng thêm. Mức tiêu thụ chủ yếu từ các tòa
nhà hạng B, làm tỷ lệ lấp đầy tăng nhẹ 0.5%.
Tên biểu đồ: tổng cung thị trường văn phòng cho thuê các năm 2007-2012( ĐVT:
ngìn m
2)
• Xét nhu cầu văn phòng cho thuê trong năm 2012
- Trong quý 1 : nhu cầu về văn phòng cho thuê tại Hà Nôi ổn định, công
suất cho thuê trung bình đạt 78%. Trong đó phân khúc hạng A đạt hiệu quả
hơn cả , diện tích trống giảm 29% so với 35% ở ngay quý trước của năm
2011.
-
Tên biểu đồ : thể hiện cung cầu của thị trường văn phòng cho thuê quý 1 năm
2012( ĐVT: 1000m
2)
- Trong quý 2/2012:
Chỉ tiêu Hang A Hang B Hang C
Diên tích
thuê(m
2
)
254.332 508.282 251.907
Tỷ lê trống (%) 27.51 20 -
12
Tổng diện tích thực thuê mới toàn thị trường đạt gần 37.000m
2
. Hàng loạt
khách thuê chuyển văn phòng từ trung tâm sang phía tây diện tích thực
thuê ở thời điểm này diễn biến tốt , nhu cầu thuê ổn định.
Nhu cầu đến từ các công ty có ngân sách chi cho văn phòng khiêm tốn , họ
chọn vị trí xa trung tâm , những nơi áp dụng chính sách thuê hấp dẫn.

Nhu cầu cũng đến từ các công ty cung ứng dịch vụ cho các tập đoàn đa
quốc gia mong muốn thuê, mở rộng, di dời văn phòng về khu vực trung
tâm để tiện giao dịch với khách hàng.
- Quý 3 năm 2012
Thi trường văn phòng cho thuê diến tiến châm hơn với ít các hoat đông
hơn. Măc dù thị trường yên ắng hơn so với những quý trước nhưng các
giao dịch đã diễn ra với quy mô lớn hơn cả về diện tích thuê lẫn danh tiếng
của khách thuê.

Chỉ tiêu Hang A Hang B Hang C
Số lương tòa
nhà
16 49 59
Tổng cung 268.676 529.128 251.907
Tỷ lê trống 27.47% 16.64% -
Nhu cầu thuê có chiều hướng tăng vì nguồn cung tăng , tỷ lệ lấp đầy tăng
Diện tích thực thuê mới toàn thị trường 34.000m
2
- Quý 4 năm 2012
Tổng diện tích tăng mạnh 27.600m
2
( thuê thêm 860m
2
)
Hạng B diện tích thuê 18.300m
2
, hạng A 7.000m
2
Nhu cầu văn phòng khu vực phía tây tăng do nguồn cung của tòa nhà hàng
cao lớn , giá thấp hơn so với các tòa nhà ở vị trí trung tâm.

13
3. Cung của thị trường văn phòng cho thuê
3.1. Khái quát về cung từ góc độ cầu( người mua)
3.1.1 Khái niệm
Cung của thị trường bất động sản phân khúc cho thuê văn phòng là số
lượng văn phòng bất động sản, mà người cho thuê sẵn sàng cung ứng và
có khả năng bán ở các mức giá khác nhau, trong một khoảng thời gian
nhất định.
3.1.2 Tình hình thực tế nguồn cung văn phòng trong cách nhìn của cầu
Nhờ sự hoàn thành và đi vào hoạt động của hàng loạt các dự án, trung tâm thương
mại lớn đã đem tới cho nguồn cung văn phòng một lượng dồi dào, không chỉ tăng
đột biến về số lượng mà chất lượng cũng tăng không kém. Theo một nguồn tin
tưởng, với nguồn cung văn phòng dự kiến lên tới hơn 1 triệu m2, CBRE cho rằng, tỷ
lệ trống tăng trong năm 2013 sẽ là điều "không tránh khỏi” và phải mất 10 năm Hà
Nội mới "hấp thụ" hết nguồn cung kỷ lục này.
Sự đa dạng và dồi dào của nguồn cung, cũng như tình hình suy thoái của nền kinh tế
thế giới do tình trạng đóng băng bất động sản đã tạo đà cho mặt bằng giá cả cho
thuê hay mua bán các văn phòng giảm mạnh. Đó là một lợi thế nhìn từ khía cạnh
người đi mua, hay người có nhu cầu cần thuê. Mặt khác, do đầu ra của bất động sản
nói chung, phân khúc văn phòng nói riêng bế tắc nên các nhà đầu tư đang và sẽ có
các chính sách kích cầu hấp dẫn như tặng quà, tiền mặt lên tới 300 triệu đồng, hay
các gói nội thất với giá trị cao, chính sách hậu mãi sau khi mua, trả góp với lãi suất
thấp thời hạn dài… Tất cả đem đến cho người mua một sự lựa chọn phong phú, hiệu
quả và phù hợp với sức mạnh tài chính của mình.
14
3.2 Cách tìm tới với nguồn cung
Khi xuất hiện nhu cầu cần thuê hay mua văn phòng, ngoài việc khảo sát thị trường
thực tế thông qua hỏi thăm người quen, đi thị sát thực trạng thì bên cầu thường tìm
đến cung thông qua trung gian_Môi giới bất động sản. Một trong số những trang
wed hay nhà môi giới có uy tín là :, café.net,

,
Sau khi có được những thông tin cơ bản về văn phòng cần tìm,thì việc đi xem thực
tế là điều tất yếu. Là một quốc gia Phương Đông nên Việt Nam mang đậm tính văn
hóa lẫn nét hiện đại trong kiến trúc ở và làm việc. Phong thủy và điều kiện làm việc
phải đáp ứng được các nhu cầu đặt ra và ngày càng thu hút sự quan tâm của giới đầu
tư cũng như người cho thuê và cần thuê. Nơi đặt văn phòng nên chọn con đường
phía trước mặt hình cong hoặc gấp khúc sẽ giúp cho việc kinh doanh gặp nhiều
thuận lợi và may mắn. Bởi theo quan niệm phong thủy Á Đông, thì đó là nơi” xa
như lưu thủy, mã như rồng”, nơi tích tụ tài khí như dòng tài lộc thông suốt, liền
mạch và tạo cả sự an toàn cho nhận viên làm việc trong phòng.
4. Các yếu tố ảnh hưởng tới cung_cầu
Có rất nhiều nhân tố ảnh hưởng trực tiếp hay gián tiếp đến thị trường văn
phòng cho thuê. Ví dụ như tình hình tăng trưởng kinh tế, lạm phát, các vấn đề
về kinh tế vĩ mô, tình hình chính trị hay cũng như các chính sách của cơ quan
ban ngành.
Khi có sự thay đổi nào của các vấn đề trên đều ảnh hưởng ít nhiều đến thị
trường văn phòng.
15
4.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến lượng cung
4.1.1 Giá cả của bất động sản
Yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá văn phòng cho thuê. Khi giá cả càng tăng thì
cung càng tăng, đó là đặc điểm chung của nền kinh tế. Giá sẽ tăng đến một mức nào
đó sẽ giảm xuống vì khi đó cung tăng nhiều, cầu biến đổi ít hơn, điều đó dẫn đến giá
giảm.
4.1.2 Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng
Sự phát triển của kết cấu hạ tầng và các điều kiện liên quan sẽ dẫn đến thay đổi
lượng cung BĐS. Kết cấu hạ tầng làm thay đổi giá trị, công dụng của BĐS. Ở những
nơi có cơ sở hạ tầng tốt thì lượng cung văn phòng càng tăng và ngược lại. Mọi
doanh nghiệp đều có xu hướng lựa chọn những nơi có vị trí đẹp, giao thông thuận
lợi, đông dân cư. Tuy nhiên việc lựa chọn đó còn tùy thuộc một phần vào ngành

nghề kinh doanh của doanh nghiệp đó. Ví dụ doanh nghiệp kinh doanh ăn uống, thời
trang thường chọn nơi đông dân, diện tích không quá rộng, vị trí đẹp, thuận lợi. Đối
với doanh nghiệp sản xuất hay lắp ráp thường lựa chọn nơi xa dân cư vì diện tích
cần sử dụng là rất lớn, giá cả thuê cũng thấp hơn và phù hợp hơn.
4.1.3 Yếu tố đầu vào và chi phí phát triển bất động sản
Các yếu tố nguyên liệu đầu vào có ảnh hưởng rất lớn đến lượng cung BĐS. Nếu giá
cả nguyên vật liệu giảm dẫn đến giá thành giảm làm tăng lượng văn phòng cho thuê.
Ngoài ra chi phí giảm còn tạo ra tính phong phú của thị trường văn phòng. Từ đó
làm tăng khả năng lựa chọn cho doanh nghiệp.
4.1.4 Các chính sách vĩ mô của nhà nước
Khác với các loại hàng hóa thông thường, cung về BĐS phụ thuộc rất nhiều vào
chính sách của Chính phủ như chế độ quản lí đất đai và nhà ở, chính sách sử dụng
16
đất. Ngoài ra thì những chính sách như tăng giảm lãi suất, thắt chặt hay nới lỏng tiền
tệ cũng ảnh hưởng tới thị trường văn phòng cho thuê.
Chi phí vay vốn cao, lạm phát nhiều đã khiến cho nhiều doanh nghiệp sụp đổ, thị
trường bất động sản điêu đứng, nhiều công trình dang dở ì ạch chưa có lối thoát, vốn
bị ứ đọng tại các dự án càng làm cho doanh nghiệp BĐS khó khăn. Trong khi đó, giá
thuê mua văn phòng vẫn ở mức cao làm cho các doanh nghiệp phải chọn giải pháp
như thuê văn phòng nhỏ hơn, không tiện nghi hay thuận tiện như họ mong muốn.
Chính sách đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, mở rộng phạm vi phát triển các khu đô
thị phải đi trước thì các doanh nghiệp, trung tâm thương mại văn phòng công sở mới
phát triển tiếp theo được.
4.2 Các yếu tố ảnh hưởng tới lượng cầu
4.2.1 Sự tăng trưởng số lượng các doanh nghiệp
Dân số ngày càng tăng, các doanh nghiệp ra đời thêm khá nhiều, làm tăng nhu cầu
về thuê mua văn phòng. Lượng cầu BĐS tỷ lệ thuận với số lượng doanh nghiệp.
Qui mô của doanh nghiệp càng lớn thì diện tích mà doanh nghiệp cần sử dụng là
càng nhiều. Ngành nghề kinh doanh của doanh nghiệp cũng ảnh hưởng không nhỏ
tới diện tích cần sử dụng. Ví dụ như đối với nhân viên văn phòng thì diện tích sử

dụng cần cho một nhân viên là 4m2. Nhưng đối với doanh nghiệp sản xuất thì họ sẽ
cần một lượng diện tích lớn hơn rất nhiều.
Thị trường ngày nay phát triển mạnh về công nghệ thông tin, chính vì vậy nhiều
doanh nghiệp đã lựa chọn nhân viên làm việc tại nhà, nhân viên sẽ nhận việc qua
mạng internet hoặc lao động làm bán thời gian. Với loại hình doanh nghiệp này thì
diện tích thuê văn phòng sẽ nhỏ hơn và cũng không cần một vị trí đẹp. Đa số là
những doanh nghiệp dịch vụ kế toán, thiết kế web, may gia công…
17
4.2.2 Thu nhập củ a doạn nghiệp
Mỗi một doanh nghiệp được thành lập đều phải có văn phòng để làm trụ sở làm
việc. Như vậy cầu về văn phòng sẽ tăng theo mức độ tăng của thu nhập doanh
nghiệp. Một doanh nghiệp làm ăn có lãi nhiều họ sẽ quan tâm hơn đến nhân viên vì
nhân viên là cốt lõi giúp doanh nghiệp có lợi nhuận. Một văn phòng tiện nghi, rộng
rãi, sạch sẽ sẽ giúp nhân viên của họ làm việc được tốt hơn, hiệu suất công việc đạt
cao hơn.
Khi đó xu hướng có một văn phòng làm việc sẽ giảm xuống thay vào đó là họ muốn
có một văn phòng cao cấp đầy đủ tiện nghi
4.2.3 Kế hoạch phát triển của chính phủ
Việc phát triển mạnh các khu công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tư bên ngoài
vào các khu đô thị làm tăng mức cầu về BĐS.
Việc chính phủ đẩy mạnh quá trình đô thị hóa, cải tạo hạ tầng cơ sở, hỗ trợ chính
sách tín dụng…cũng làm tăng lượng cầu.
Ngoài ra còn một số yếu tố khác ảnh hưởng không nhỏ tới qui mô và tính chất về
cầu BĐS như trình độ phát triển sản xuất, sự chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, tác
động của quá trình hội nhập kinh tế thế giới.
4.3 Thực trạng cung_cầu tại hai thành phố lớn
4.3.1 Tại Tp.Hà Nội
Nguồn cung và cầu quí 4 năm 2012 (cafeland.vn) nguồn nghiên cứu Jones Lang
Lasalle
Chỉ số

cung/cầu
Hạng A Hạng B Hạng C Tổng
Tổng cung m2 301.000 684.000 252.000 1.237.000
Tỷ lệ lấp đầy % 74,3 80.8 87,6 80,8
18
Nhận xét thấy rằng thị trường văn phòng hạng B chiếm tỷ lệ lớn nhất. Tại quý 4 này
thì thị trường Hà Nội đón nhận bốn tòa nhà hạng B mới hoàn thành. Tuy nhiên có
một số dự án chưa hoàn thành đúng tiến độ nhưng vẫn được đưa vào sử dụng như
EVN Tower.
Giá thuê tiếp tục giảm, giá thuê văn phòng trung bình trên thị trường giảm 3,4%.
Văn phòng hạng A có giá thuê ổn định do vị trí đẹp, hiệu suất sử dụng lớn. Trong
quí 4 không có giao dịch chuyển nhượng cao ốc nào được ghi nhận.
Dự kiến 2013 thị trường văn phòng tăng 40% do nhận thêm 480.000m2 diện tích
văn phòng mới. Các dự án lớn được đưa vào sử dụng nên nâng diện tích văn phòng
tăng lên đáng kể.
Nguồn cung tăng mạnh nhưng trong hoàn cảnh kinh tế khó khăn như hiện nay thì
giá thuê sẽ tiếp tục giảm để thu hút khách. Nhận xét thấy rằng giá thuê sẽ tiếp tục
giảm ở tất cả các hạng mục văn phòng.
4.3.2 Tại Tp.Hồ Chí Minh
Nguồn cung và nguồn cầu quí 4 năm 2012 nguồn nghiên cứu Jones Lang Lasalle.
Chỉ số cung/ cầu Hạng A Hạng B Hạng C Vùng ven Tổng
Tổng nguồn cung
m2
209.000 300.00
0
459.000 455.000 1.423.000
Tỷ lệ lấp đầy % 79,9 94,7 92 85,8 88,8
Nguồn cung tăng nhiều ở văn phòng hạng C và vùng ven.
19
Thị trường có thêm hơn 22.000m2 từ ba tòa nhà văn phòng mới hoàn thành. Hiệu

suất sử dụng văn phòng hạng A có tỷ lệ lấp đầy gần 80%, cao hơn so với loại văn
phòng này tại Hà Nội.
Giá thuê của phân khúc văn phòng hạng A và hạng C có mức giảm mạnh nhất.
Cùng với kì vọng về sự phục hồi nền kinh tế trong nước và thế giới, nguồn cầu văn
phòng có thể tăng cuối năm 2013 – 2014. Các tòa nhà hạng A đang được hoàn thiện
sẽ góp phần đẩy giá thuê văn phòng hạng A lên cao hơn.
Nhận xét chung tình hình văn phòng cho thuê trên cả nước thấy rằng lượng cung
văn phòng ngày càng tăng trong khi đó lượng cầu tăng không đáng kể đã làm cho
giá văn phòng cho thuê sụt giảm. Thị trường bất động sản đóng băng khiến cho các
doanh nghiệp BĐS bị thiếu vốn. Họ phải đối mặt với vấn đề là giảm giá thuê để lấp
đầy chỗ trống hay giữ giá như cũ và một phần diện tích sẽ bị bỏ trống. Điều này dẫn
đến sự cạnh tranh giữa các doanh nghiệp cho thuê với nhau làm giá văn phòng cho
thuê sụt giảm, dẫn đến giảm lợi nhuận.
5. Tính chu kỳ của thị trường
Dựa vào tính chu kỳ của thị trường bất động sản, người mua sẽ căn nhắc được thời
điểm tốt nhất để có quyết định tiết kiệm chi phí nhất nhưng vẫn đảm bảo hiệu quả.
thìn, l. t. (2012, 07 11). thời điểm kết thúc chu kỳ suy giảm của bất đông sản.
Goldenhills.com.vn
20
Từ biểu đồ trên có thể thấy chu kỳ bất động sản dao động từ 5 - 7 năm, thời gian
bất động sản Việt Nam đã trải qua 5 năm (2008 -2012) trầm lắng và khó khăn. Năm
2012 hy vong sẽ là thời điểm kết thúc chu kỳ suy giảm của thị trường bất động sản.
21
- Sau 2 năm đóng băng, đã đến lúc thị trường được kỳ vọng đi lên.Trong
năm 2013, nhà đầu tư có thể lạc quan hơn bởi trong chu kỳ bất động sản
thì đây chính là giai đoạn đầu tư tích lũy tài sản an toàn và có nhiều triển
vọng lợi nhuận cao, chắc chắn là an toàn hơn giai đoạn thị trường bùng nổ
2006-2009. Năm 2013, sẽ là năm bản lề quan trọng cho việc bắt đầu hình
thành một chu kỳ bất động sản mới tại Việt
6. Xu hướng của thị trường phân khúc văn phòng tương lai

6.1 Xu hướng việc làm
Lựa chọn lao động bán thời gian, làm việc tại nhà với chi phí rẻ, hoặc
thuê các dịch vụ outsourcing ( thuê ngoài) như văn phòng ảo, cho thuê
lại nhân viên…là những cách có thể giúp nhiều doanh nghiệp nhỏ sống
qua khủng khoảng.
Đặc điểm chính của thị trường lao động năm nay là công việc bán thời
gian, làm việc tại nhà ( qua mạng thông tin điện tử và tự tạo việc với
mô hình cơ sở sản xuất kinh doanh, doanh nghiệp qui mô nhỏ) sẽ tăng
Chính vì vậy doanh nghiệp thay vì phải đi thuê một văn phòng lớn cho
tất cả các nhân viên thì sẽ thuê một văn phòng nhỏ hơn nhiều, hoặc có
thể đặt văn phòng ngay tại nơi ở của mình.
Một số hình thức khác cũng phát triển mạnh mẽ là freelance ( làm việc
tự do) tập trung ở các lĩnh vực nhiều sáng tạo, không gò bó về giờ giấc,
địa điểm. xu hướng này sẽ bùng nổ do sự tiết giảm chi phí của doanh
nghiệp và tính chuyên môn hóa ngày càng cao của mô hình văn phòng
ảo.
Suy thoái kinh tế kéo dài khiến nhiều công ty phải áp dụng biện pháp
cắt giảm nhân sự, tiết kiệm chi phí hoạt động… khi triển vọng phục hồi
ngay trong năm 2013 vẫn chưa rõ nét, nhiều dự đoán mô hình văn
22
phòng ảo sẽ giúp doanh nghiệp nhỏ vượt qua khủng hoảng, tạo lợi thế
cạnh tranh lâu dài được đưa ra.
Vì vậy việc thuê văn phòng to hay nhỏ sẽ bị tác động nhiều bởi các mô
hình làm việc trong năm 2013.
6.2 Ảnh hưởng của công nghệ thông tin, chia sẻ, truy cập từ xa
Các xu hướng đang khiến cho nhu cầu về diện tích làm việc của từng cá nhân ngày
cảng giảm xuống.
- Diện tích lưu trữ hồ sơ ngày càng giảm xuống: thay vì lưu trữ tài liệu bằng
các chứng từ, văn bản, dạng giấy thì ngày nay chủ yếu các công ty văn
phòng lưu trữ dữ liệu bằng các thiết bị điện tử như đĩa ghi, usb, lưu trong

hệ thống máy tính của công ty nên cũng không cần nhiều diện tích như
trước. Ngoài ra còn lưu trữ trên internet giúp bạn lưu trữ thông tin được
nhiều, an toàn và bảo mật.

- Office hotelling: hotelling là một phương pháp hỗ trợ chỗ ngồi không
được gán trong một môi trường văn phòng. Các nhân viên chủ yếu làm
23
việc ở các địa điểm ngoài trụ sở cơ quan có thể chia sẻ dùng chung một
văn phòng
- Telecommuting: làm việc toàn/bán thời gian tại nhà thông qua hỗ trợ của
hệ thống CNTT. Đó là làm việc từ xa, nhân viên không đi làm đến nơi
trung tâm của công việc.
- Telework đề cập đến việc sử dụng công nghệ thông tin chẳng hạn như
viễn thông và máy tính. Nó di chuyển nơi làm việc cho người lao động,
thay vì di chuyển người lao động đến nơi làm việc. Telecommuting đề cập
cụ thể hơn để làm việc được thực hiện tại một địa điểm đó làm giảm thời
gian đi lại bên trong nhà hoặc thực hiện tại một số nơi làm việc khác, được
tạo điều kiện thuận lợi thông qua máy tính hoặc đường dây điện thoại.
Loai hình này vừa cắt giảm được chi phí thuê văn phòng và tạo điều kiện
thuận lợi cho nhân viên.
- Văn phòng chia sẻ : Văn phòng chia sẻ có thể hiểu 1 cách đơn giản là
nhiều công ty cùng sử dụng chung địa chỉ giao dịch. Các công ty này sẽ sử
dụng văn phòng theo yêu cầu của doanh nghiệp, sử dụng chung những tiện
ích chung như phòng họp, tiếp tân, các máy móc thiết bị
6.3 Xu hướng của văn phòng hiện nay
- Trong tháng 1 năm 2013 các dự án được mở bán dè dặt, số lượng giao dịch
thành công chưa nhiều cho thấy khách hàng vẫn chưa đặt niềm tin vào thị
trường.
- Hiên nay các doanh ngiêp đang có xu hướng tìm đến các văn phòng ở khu
vưc phía Tây thành phố. Khu vưc văn phòng ở đó giá vừa phải mà các

điều kiên văn phòng vẫn rất đầy đủ ,
- Dự báo cầu trong năm 2013 sẽ tăng không đáng kể so với năm 2012. Tổng
cung hiện tại được ghi nhận ở mức khoảng 1.000.000m2.
24
- Trong năm 2012, tổng cung mới đạt mức 150.000m2 trong khi năm 2013
được dự báo sẽ có thêm 300.000m2 mặt bằng văn phòng.
- Trong 3 năm tới, tổng cung văn phòng dự báo sẽ gấp đôi mức hiện tại. Bởi
thế, thị trường văn phòng Hà Nội vẫn là một thị trường mà quyền lực
thuộc về khách thuê. (2012)
Lời kết
Dù cho tình hình bất động sản đóng băng, và trì trệ nhưng những động thái kích cầu
từ phía chính phủ cũng như từ phía nhà đầu tư thì thị trường phân khúc văn phòng
cho thuê sẽ sớm hồi phục như trước. Đây là thời điểm khá tốt cho đối tượng cần
thuê, bởi không chỉ chất lượng được đảm bảo, mà các chính sách chăm sóc khách
hang cực kỳ hấp dẫn và hơn hết là mức giá cả được thẩm định là thấp so với mặt
bằng chung khu vực.
25