QUY ĐỊNH VỀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI, NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI

QUY ĐỊNH VỀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC, CÁ
NHÂN NƯỚC NGOÀI, NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở
NƯỚC NGOÀI
I. QUY ĐỊNH VỀ SỞ HỮU ĐẤT ĐAI VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Vấn đề sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất đã được Luật Đất đai 2003 và các văn
bản thi hành Luật quy định cụ thể về chủ thể sở hữu đất đai, chủ thể sử dụng đất,
quyền của chủ thể sở hữu đất đai, quyền của chủ thể sử dụng đất, tạo ra hành lang
pháp lý cơ bản để điều chỉnh các quan hệ đất đai, trong đó có những quan hệ đất đai
có yếu tố nước ngoài, cụ thể là:
1. Hiến pháp và Luật Đất đai quy định nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân,
Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai và thống nhất quản lý đất đai trong cả nước.
2. Pháp luật về đất đai quy định Nhà nước có quyền của đại diện chủ sở hữu đất đai
như quyền định đoạt về đất đai, quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai và trao quyền
sử dụng đất cho người sử dụng đất.
Quyền định đoạt về đất đai được thực hiện bằng việc quyết định mục đích sử dụng đất
thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất;
quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê
đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; định giá đất.
Quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai
như thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ
chuyển quyền sử dụng đất; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu
tư của người sử dụng đất mang lại.
Trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất được thực hiện thông qua hình thức
giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất
ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất được Nhà nước Việt Nam trao cho tổ chức, cá nhân nước ngoài,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo 3 nhóm đối tượng:
Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao: gồm có cơ quan đại diện ngoại giao, cơ
quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được
Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ
quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ được

Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài: gồm có người Việt Nam định cư ở nước ngoài về
đầu tư, hoạt động văn hoá, hoạt động khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn định
tại Việt Nam.
Tổ chức, cá nhân nước ngoài: gồm có tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt
Nam theo pháp luật về đầu tư .
3. Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu đất đai và thống nhất quản lý đất
đai thông qua các cơ quan của Nhà nước: Quốc hội, Chính phủ (Bộ Tài nguyên và Môi
trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ trong việc quản lý nhà nước về đất đai), Hội
đồng nhân dân các cấp, Uỷ ban nhân dân các cấp.
4. Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu đất đai và thống nhất quản lý đất
đai quản lý đất đai thông qua các hoạt động cụ thể như:
4.1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ
chức thực hiện các văn bản đó;
4.2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản
đồ hành chính;
4.3. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện
trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất;
4.4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
4.5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng
đất;
4.6. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất;
4.7. Thống kê, kiểm kê đất đai;
4.8. Quản lý tài chính về đất đai;
4.9. Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động
sản;
4.10. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;
4.11. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và
xử lý vi phạm pháp luật về đất đai;

4.12. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm
trong việc quản lý và sử dụng đất đai;
4.13. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai.
4.14. Đầu tư, xây dựng hệ thống cơ quan quản lý đất đai đảm bảo thực hiện các
nhiệm vụ quản lý đất đai.
5. Một số vấn đề liên quan đến sở hữu đất đai, sở hữu tài sản trên đất:
Do lịch sử xây dựng và bảo vệ đất nước Việt Nam trải qua nhiều giai đoạn nên hệ
thống pháp luật cũng có nhiều thay đổi trong từng giai đoạn, đặc biệt là pháp luật về
đất đai có thay đổi cơ bản về chế độ sở hữu đất đai: Giai đoạn trước khi Quốc hội ban
hành Hiến pháp 1980 thì pháp luật quy định có 3 hình thức sở hữu đất đai (sở hữu
toàn dân, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân). Từ khi Quốc hội ban hành Hiến pháp 1980
đến nay pháp luật quy định chỉ có 1 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân.
6. Trong khi đó các quy định về sở hữu tài sản gắn liền với đất như nhà ở, nhà
xưởng, công trình xây dựng…ít bị thay đổi trong các giai đoạn mà vẫn có nhiều hình
thức sở hữu tài sản. Vì vậy, nhiều quan hệ về sở hữu tài sản trong giai đoạn từ năm
1980 đến nay không thống nhất với quan hệ đất đai, ví dụ vấn đề phát sinh tranh
chấp trong việc mua bán, mượn, tặng cho, thừa kế nhà ở gắn liền với đất trong giai
đoạn sau năm 1980. Đây cũng là những vấn đề mới được Luật Đất đai 2003 và các
văn bản thi hành Luật quy định, cụ thể là:
6.1. Nhóm quan hệ về sở hữu đất đai, về quyền sử dụng đất:
Pháp luật không giải quyết việc đòi lại đất và không xem xét giải quyết khiếu nại về
việc đòi lại đất mà Nhà nước Việt Nam đã giao cho người sử dụng theo chính sách,
pháp luật về đất đai được ban hành từ trước 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai 1993 có
hiệu lực thi hành), các chính sách, pháp luật về đất đai được ban hành từ trước
15/10/1993 bao gồm:
a. Đất bị tịch thu, trưng thu, trưng mua khi thực hiện cải cách ruộng đất ở
miền Bắc; chính sách xoá bỏ triệt để tàn tích chiếm hữu ruộng đất và các hình
thức bóc lột thực dân, phong kiến ở miền Nam;
b. Đất đã hiến tặng cho Nhà nước, cho hợp tác xã và tổ chức khác, cho hộ gia
đình, cá nhân;

c. Đất đã góp vào hợp tác xã nông nghiệp theo quy định của Điều lệ hợp tác xã
nông nghiệp bậc cao;
d. Đất thổ cư mà Nhà nước đã giao cho người khác để làm đất ở; đất ở và đất
vườn đã giao lại cho hợp tác xã để đi khai hoang; ruộng đất đã bị thu hồi để giao
cho người khác hoặc điều chỉnh cho người khác khi giải quyết tranh chấp ruộng
đất;
e. Đất đã chia cho người khác khi hưởng ứng cuộc vận động san sẻ bớt một
phần ruộng đất để chia cho người không có ruộng và thiếu ruộng tại miền Nam
sau ngày giải phóng.
6.2. Nhóm quan hệ về sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất:
Pháp luật không giải quyết việc đòi lại nhà đất và không xem xét giải quyết khiếu
nại về việc đòi lại nhà đất đã thực hiện theo chủ trương, chính sách về quản lý nhà
đất, chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa liên quan đến nhà đất đã được ban hành
trước ngày 01/7/1991 (ngày Pháp lệnh về nhà ở có hiệu lực thi hành).
Pháp luật quy định xác lập quyền sở hữu toàn dân đối với nhà (nhà ở, nhà ở có
khuân viên, các loại nhà khác) mà Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá
trình thực hiện các chính sách sau:
a. Cải tạo nhà đất cho thuê,
b. Cải tạo công thương nghiệp tư bản tư doanh có liên quan trực tiếp đến nhà
đất,
c. Quản lý nhà đất của các tổ chức, cá nhân (diện 2/IV) ở các tỉnh, thành phố
phía Nam sau ngày giải phóng (30/4/1975),
d. Quản lý nhà vắng chủ,
e. Quản lý nhà đất trong từng thời điểm nhất định và nhà đất của các đoàn hội,
tôn giáo,
f. Quản lý nhà đất của những người di tản, chuyển vùng hoặc ra nước ngoài.
Pháp luật quy định xác lập quyền sở tư nhân đối với nhà (nhà ở, nhà ở có khuân
viên, các loại nhà khác) thuộc diện phải thực hiện các chính sách về quản lý nhà
đất, chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa liên quan đến nhà đất đã được ban hành
trước ngày 01/7/1991 trong các trường hợp sau:

a. Nhà đất mà cho đến ngày 02/402005 cơ quan nhà nước chưa có văn bản
quản lý, chưa bố trí sử dụng nhà đất đó.
b. Nhà đất mà Nhà nước đã có văn bản quản lý nhưng thực tế chưa quản lý,
chưa bố trí sử dụng.
c. Nhà đất mà Nhà nước đã trưng mua nhưng chưa thanh toán tiền hoặc đã
thanh toán một phần cho chủ sở hữu.
d. Nhà đất mà Nhà nước đã trưng dụng.
e. Phần diện tích nhà đất mà Nhà nước đã để lại khi thực hiện chính sách cải
tạo nhà đất cho thuê và chính sách quản lý nhà đất của tổ chức, cá nhân.
6.3. Quan hệ về mượn đất (đất ở, các loại đất khác):
Nhà nước Việt Nam mượn đất của hộ gia đình, cá nhân mà có giấy tờ cho mượn thì
pháp luật quy định Nhà nước Việt Nam (thông quan Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ương nơi có đất cho mượn) xem xét giải quyết trả lại quyền sử
dụng đất đã mượn nếu đất đó chưa giao cho người khác sử dụng hoặc bồi thường
bằng tiền hoặc giao đất mới, chỗ ở mới nếu đất đó đã giao cho người khác sử dụng.
Việc giải quyết trả lại đất mà Nhà nước đã mượn của hộ gia đình, cá nhân được thực
hiện đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2010. Sau ngày 31 tháng 12 năm 2010, Nhà
nước Việt Nam không giải quyết việc trả lại đất mà Nhà nước đã mượn.
6.4. Pháp luật quy định về việc giải quyết vấn đề mượn, thuê đất có tài sản trên đất
(nhà ở, nhà xưởng sản xuất, kinh doanh) giữa tổ chức, hộ gia đình, cá nhân với
nhau (không có bên nào là Nhà nước).
II. VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI, NGƯỜI
VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI SỬ DỤNG ĐẤT
Mặc dù không có quyền sở hữu đất đai, nhưng người sư dụng đất nói chung, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất nói riêng
được pháp luật quy định có các quyền và nghĩa vụ. Đây là cơ sở pháp lý để người sử
dụng đất tham gia các quan hệ giao dịch bất động sản, đất đai, cụ thể là:
1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất có
các quyền chung sau đây:
1.1. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

1.2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;
1.3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông
nghiệp;
1.4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông
nghiệp;
1.5. Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất
hợp pháp của mình;
1.6. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp
pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất có
các nghĩa vụ chung sau đây:
2.1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử
dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công
cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật;
2.2. Đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục hành chính khi thực hiện các
quyền của người sử dụng đất;
2.3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
2.4. Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất;
2.5. Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích
hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan;
2.6. Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất;
2.7. Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử
dụng đất.
3. Quyền của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất:
3.1. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước Việt Nam cho thuê
đất để xây dựng trụ sở làm việc.
3.2. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất tại Việt Nam còn có
quyền sau:
a. Xây dựng các công trình trên đất theo giấy phép của cơ quan nhà nước Việt
Nam có thẩm quyền;

b. Quyền sở hữu công trình do mình xây dựng trên đất thuê trong thời hạn
thuê đất;
c. Các quyền theo điều ước quốc tế mà Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã
ký kết hoặc gia nhập;
d. Được hưởng các quyền khác ghi trong hợp đồng thuê đất.
4. Quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất:
4.1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước Việt Nam trao quyền sử
dụng đất theo hình thức sau:
a. Nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư theo
quy định của pháp luật.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất thực hiện các dự án đầu tư còn
được quyền lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả
tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian
thuê.
b. Nhà nước Việt Nam công nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở
nếu người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua hoặc được thừa kế nhà ở gắn liền
với quyền sử dụng đất ở để về đầu tư, hoạt động văn hoá, hoạt động khoa học
thường xuyên hoặc về sống ổn định tại Việt Nam.
c. Nhà nước Việt Nam cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được
nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp,
khu công nghệ cao, khu kinh tế từ người khác để thực hiện dự án đầu tư theo
quy định của pháp luật.
4.2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã thuê đất của Nhà nước để làm mặt
bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, xây dựng công trình công cộng có mục
đích kinh doanh, xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê thì
được tiếp tục thuê đất hoặc chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng
đất.
4.3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam mà được Nhà
nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất còn có quyền sau đây:
a. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng

đã được xây dựng gắn liền với đất;
b. Cho thuê quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã
được xây dựng gắn liền với đất;
c. Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, tặng cho quyền sử dụng đất cho
cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng
đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;
d. Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của
mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để
vay vốn theo quy định của pháp luật;
e. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền
với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật.
4.4. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại
Việt Nam mà được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, thì
còn có quyền sau đây:
a. Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với
đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
b. Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê. Trường hợp người
mua tài sản là tổ chức, cá nhân thì được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất
thu tiền thuê đất hàng năm; trường hợp người mua tài sản là tổ chức, cá nhân
nước ngoài thì được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần
cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đất hàng năm. Người được giao đất,
thuê đất tiếp tục sử dụng theo đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn
còn lại;
c. Cho thuê nhà ở trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở.
4.5. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất
thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền sau đây:
a. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình
gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất;
b. Cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền

với đất trong thời hạn thuê đất;
c. Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu
của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt
Nam trong thời hạn thuê đất;
d. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn
liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh trong thời hạn thuê đất;
e. Trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì có quyền bán
hoặc cho thuê nhà ở; người mua nhà ở được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất theo quy định pháp luật về đất đai.
4.6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất do nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì còn
có quyền sau đây:
a. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng
đã được xây dựng gắn liền với đất;