Báo cáo " Hành lang pháp lý mới cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam" docx

nghiên cứu - trao đổi
Tạp chí luật học số
1/2005
41








ThS. Don hồng nhung *
rong quan h hp tỏc quc t hin nay,
s hp tỏc song phng v a phng
ó tr thnh xu th tt yu ca s phỏt trin
kinh t, chớnh tr, xó hi hu ht cỏc quc
gia trờn th gii. Vit Nam ó v ang m
rng quan h hp tỏc, thu hỳt vn u t
thỳc y nn kinh t phỏt trin, a t
nc ta hi nhp vi kinh t khu vc v th
gii. Vit Nam ang cú s bin i ln lao
trờn nhiu lnh vc ca i sng xó hi,
chớnh tr, kinh t, vn hoỏ Mt trong
nhng thay i v chớnh sỏch qun lớ, s
dng t ca Nh nc l cho phộp i
tng ngi Vit Nam nh c nc
ngoi, t chc, cỏ nhõn nc ngoi c
phộp thuờ t vi cỏc quyn tng ng vi

hỡnh thc tr tin thuờ t hng nm hay tr
tin mt ln cho c thi gian thuờ. Trong
trng hp c phộp u t kinh doanh
nh thỡ h cú quyn bỏn hoc cho thuờ
nh theo quy nh ca Chớnh ph. Trờn c
s ú, Nh nc thit lp hnh lang phỏp lớ
thụng thoỏng, cụng bng, vng chc, to
iu kin n nh v mt tõm lớ cho i
tng ny khi h cú nguyn vng u t,
sinh sng ti Vit Nam. Trong bi vit ny,
tỏc gi bỡnh lun v quyn v ngha v mi
ca ngi Vit Nam nh c nc ngoi,
t chc, cỏ nhõn nc ngoi s dng t
theo Lut t ai nm 2003 cú hiu lc thi
hnh trờn ton quc t ngy 1/7/2004.
Trc ht, ngi nc ngoi, cỏ nhõn
nc ngoi bao gm hai i tng c
quy nh ti khon 5, 6 iu 2 Lut quc
tch Vit Nam nm 1998 ú l ngi nc
ngoi c trỳ Vit Nam v ngi nc
ngoi thng trỳ Vit Nam. Trong khi ú,
cỏc i tng s dng t c quy nh ti
khon 5, 6, 7 iu 9 Lut t ai nm 2003
l cỏc t chc, cỏ nhõn nc ngoi, ngi
Vit Nam nh c nc ngoi. Cỏc ch
th ny khỏc vi cỏc t chc, h gia ỡnh,
cỏ nhõn trong nc s dng t quy nh ti
khon 1, 2, 3, 4 iu 9 Lut t ai nm
2003 yu t nc ngoi. iu ú cú ngha
l cỏc t chc, cỏ nhõn nc ngoi cú s di

chuyn khi biờn gii quc gia ni h mang
quc tch tin hnh vic thuờ t thc
hin cỏc hot ng u t ti Vit Nam.
Trờn c s nhng ũi hi ca quỏ trỡnh hi
nhp, Lut t ai nm 1993 ó qua hai ln
sa i, b sung vo cỏc nm 1998, 2001
song vn tn ti nhiu hn ch, bt cp.
Thc tin nhng nm qua, s lng ngi
nc ngoi u t vo Vit Nam ngy cng
nhiu nhng s bo h ca phỏp lut i
vi quyn li ca h cũn cha tng tớch
trong cỏc lnh vc kinh t, hụn nhõn v gia
T

* Ging viờn Khoa lut i hc quc gia H Ni


nghiªn cøu - trao ®æi
42
T¹p chÝ luËt häc sè 1/2005

đình, nhà ở… Để xác lập hành lang pháp lí
mới, thuận lợi cho các chủ thể nước ngoài
sử dụng đất đồng thời nâng cao khả năng
thu hút đầu tư trực tiếp của nước ngoài vào
Việt Nam và tăng nguồn thu cho ngân sách
nhà nước, Luật đất đai năm 2003 đã sửa
đổi, bổ sung các quyền và nghĩa vụ về sử
dụng đất của người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Những quy định này được Luật đất đai năm
2003 đề cập gồm 4 điều (từ Điều 118 đến
Điều 121) tại Mục 4, Chương IV: Quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Các quyền và nghĩa vụ của người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân
nước ngoài và của tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân sử dụng đất được xây dựng trong cùng
một chương với tiêu đề: “Quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng đất” đã xóa bỏ sự
phân biệt và xác lập trật tự pháp lí công
bằng, bình đẳng cho các chủ thể sử dụng
đất. Điều này được thể hiện, trước tiên
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ
chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất cũng
được pháp luật đất đai cho hưởng quyền
chung của người sử dụng đất, bao gồm:
“1. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất;
2. Hưởng thành quả lao động, kết quả
đầu tư trên đất;
3. Hưởng các lợi ích do công trình của
Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp;
4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ
trong việc cải tạo bồi bổ đất nông nghiệp;
5. Được Nhà nước bảo hộ khi bị người
khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất
của mình;
6. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về hành
vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của

mình và những hành vi khác vi phạm pháp
luật về đất đai”.
(2)

Đồng thời, họ cũng phải thực hiện các
nghĩa vụ chung của người sử dụng đất như sau:
“1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng
ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử
dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao
trên không, bảo vệ các công trình công
cộng trong lòng đất và tuân theo các quy
định khác của pháp luật;
2. Đăng kí quyền sử dụng đất, làm đầy
đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật;
3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy
định của pháp luật;
4. Thực hiện biện pháp bảo vệ đất;
5. Tuân theo các quy định về bảo vệ môi
trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất có liên quan;
6. Tuân theo các quy định của pháp luật
về việc tìm thấy vật trong lòng đất;
7. Giao lại đất khi Nhà nước có quyết
định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử
dụng đất”.
(3)

Hơn nữa, Luật đất đai năm 2003 đã quy
định cụ thể đối tượng là người nước ngoài
sử dụng đất, bao gồm:
- Các tổ chức nước ngoài có chức năng
ngoại giao bao gồm: Cơ quan lãnh sự, cơ
quan đại diện khác của nước ngoài có chức


nghiên cứu - trao đổi
Tạp chí luật học số
1/2005
43

nng ngoi giao c Chớnh ph Vit Nam
tha nhn; c quam i din ca t chc
thuc Liờn hp quc, c quan hoc t chc
liờn chớnh ph, c quan i din ca t chc
liờn chớnh ph c Nh nc Vit Nam
cho thuờ t;
(4)

- Ngi Vit Nam nh c nc ngoi
v u t, hot ng vn hoỏ, hot ng
khoa hc thng xuyờn hoc v sng n
nh ti Vit Nam c Nh nc Vit
Nam giao t, cho thuờ t, c mua nh
gn lin vi quyn s dng t ;
(5)

- T chc, cỏ nhõn nc ngoi u t
vo Vit Nam theo phỏp lut v u t c
Nh nc Vit Nam cho thuờ t.
(6)

Tng ng vi mc ớch v tng i
tng s dng t m phỏp lut quy nh
cỏc quyn s dng t khỏc nhau:
Th nht, t chc nc ngoi cú chc
nng ngoi giao s dng t ti Vit Nam
cú cỏc quyn v ngha v chung ca ngi
s dng t. Ngoi ra, h cũn c phộp:
- Xõy dng cỏc cụng trỡnh trờn t
theo giy phộp ca c quan nh nc Vit
Nam cú thm quyn;
- S hu cụng trỡnh do mỡnh xõy dng
trờn t thuờ trong thi hn thuờ t;
- c hng cỏc quyn theo iu c
quc t m Cng ho xó hi ch ngha Vit
Nam ó kớ kt hoc gia nhp; c hng
cỏc quyn khỏc ghi trong hp ng thuờ
t.
(7)
Bờn cnh ú, cỏc t chc nc
ngoi cú chc nng ngoi giao thuờ t
xõy dng tr s lm vic cú th la chn
hỡnh thc tr tin thuờ t hng nm hoc
Nh nc cú th thu tin thuờ t mt ln
cho c thi gian thuờ.
(8)

Th hai, ngi Vit Nam nh c
nc ngoi v u t ti Vit Nam (theo
Lut Quc tch - ú l cụng dõn Vit Nam
v ngi gc Vit Nam c trỳ, lm n sinh
sng lõu di nc ngoi) nu s dng t
theo hỡnh thc giao t cú thu tin s dng
t thỡ cú quyn v ngha v tng t nh
quyn v ngha v ca t chc kinh t c
Nh nc giao t cú thu tin s dng t
m tin s dng t ó tr khụng cú ngun
gc t ngõn sỏch nh nc, c th nh sau:
a) Chuyn nhng quyn s dng t v
cụng trỡnh kin trỳc, kt cu h tng ó
c xõy dng gn lin vi t; b) Cho
thuờ quyn s dng t v cụng trỡnh kin
trỳc, kt cu h tng ó c xõy dng gn
lin vi t; c) Tng cho quyn s dng t
cho Nh nc, tng cho quyn s dng t
cho cng ng dõn c xõy dng cỏc
cụng trỡnh phc v li ớch chung ca cng
ng, tng cho nh tỡnh ngha gn lin vi
t theo quy nh ca phỏp lut; d) Th
chp, bo lónh bng quyn s dng t ti
t chc tớn dng c phộp hot ng ti
Vit Nam vay vn theo quy nh ca
phỏp lut; ) Gúp vn bng quyn s dng
t v ti sn thuc s hu ca mỡnh gn
lin vi t hp tỏc sn xut kinh doanh
vi t chc, cỏ nhõn nc ngoi theo quy

nh ca phỏp lut.
(9)

Riờng i vi ngi Vit Nam nh c
nc ngoi, t chc cỏ nhõn nc ngoi
u t ti Vit Nam c Nh nc Vit
Nam cho thuờ t thu tin hng nm c
phộp th chp, bo lónh, gúp vn bng ti


nghiªn cøu - trao ®æi
44
T¹p chÝ luËt häc sè 1/2005

sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất
thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt
động tại Việt Nam. Hơn nữa, họ còn được
bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền
với thuê đất. Trường hợp người mua tài sản
là tổ chức, cá nhân thì được Nhà nước giao
đất hoặc cho thuê đất và thu tiền thuê hàng
năm. Đối với trường hợp người mua tài sản
là tổ chức, cá nhân nước ngoài thì được Nhà
nước Việt Nam cho thuê đất và thu tiền thuê
một lần cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền
thuê đất hàng năm. Người được giao đất,
thuê đất tiếp tục sử dụng theo đúng mục
đích đã được xác định trong thời hạn còn
lại. Bên cạnh đó, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài còn được Nhà nước cho thuê

nhà ở nếu họ là đối tượng được phép đầu tư
xây dựng kinh doanh nhà ở. Mặt khác, Luật
đất đai năm 1993 quy định thời hạn thuê đất
để xây dựng trụ sở cơ quan đại diện ngoại
giao, cơ quan lãnh sự của nước ngoài tại
Việt Nam là 99 năm nhưng đến Luật đất đai
năm 2003 Nhà nước Việt Nam đã cho phép
họ được quyền lựa chọn hình thức trả tiền
hàng năm hoặc trả một lần cho cả thời gian
thuê cho phù hợp với năng lực và điều kiện
thực tế của người nước ngoài. Theo đó,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ
chức cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt
Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất
và thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian
thuê có quyền và nghĩa vụ chung của người
sử dụng đất. Ngoài ra, họ còn được chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thuê và tài sản
thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất
trong thời hạn thuê đất; cho thuê lại quyền
sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của
mình gắn liền với đất trong thời hạn thuê
đất; thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng
đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình
gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng
được phép hoạt động tại Việt Nam; góp vốn
bằng quyền sử dụng đất thuê và tài sản
thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để
hợp tác sản xuất, kinh doanh trong thời hạn
thuê đất. Hơn nữa, trong trường hợp các

chủ thể này được phép đầu tư xây dựng
kinh doanh nhà ở thì có quyền bán hoặc
cho thuê nhà ở theo quy định của Chính
phủ đồng thời nếu họ mua nhà ở sẽ được
Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
(10)

Thứ ba, một nội dung sửa đổi, bổ sung
nữa của Luật đất đai năm 2003 là cho phép
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao,
khu kinh tế hoặc được quyền thuê đất, thuê
lại đất trong khu công nghiệp, khu công
nghệ cao, khu kinh tế và họ có các quyền
bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài
sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất
thuê, đất thuê lại đối với trường hợp trả tiền
thuê đất hàng năm.
(11)
Trong quá trình sử
dụng, nếu không có nhu cầu sử dụng họ có
thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê,
đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của
mình gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh
bằng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại và
tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với
đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt
động tại Việt Nam; góp vốn bằng quyền sử

nghiên cứu - trao đổi
Tạp chí luật học số
1/2005
45

dng t thuờ, t thuờ li v ti sn thuc
s hu ca mỡnh gn lin vi t hp tỏc
liờn doanh vi t chc, cỏ nhõn, ngi Vit
Nam nh c nc ngoi, t chc, cỏ nhõn
nc ngoi trong thi hn thuờ t, thuờ li
t i vi trng hp s dng t tr tin
thuờ t mt ln cho c thi gian thuờ, thi
gian thuờ li (im c khon 2 iu 120 Lut
t ai nm 2003).
Th t, Lut t ai nm 2003 cũn
cp vn mua nh gn lin vi quyn s
dng t ti Vit Nam ca ngi Vit
Nam nh c nc ngoi ti iu 121.
Tuy nhiờn, khụng phi bt c ngi Vit
Nam nh c nc ngoi no cng u
c phộp mua nh gn lin vi quyn s
dng t ti Vit Nam m ch nhng i
tng sau õy mi c phỏp lut Vit
Nam cho hng cỏc quyn ny, ú l:
a) Ngi v u t lõu di cú nhu cu
nh trong thi gian u t ti Vit Nam;
b) Ngi cú cụng úng gúp vi t nc; c)
Nhng nh hot ng vn hoỏ, nh khoa

hc cú nhu cu v hot ng thng xuyờn
ti Vit Nam nhm phc v s nghip xõy
dng t nc; d) Ngi cú nhu cu v
sng n nh ti Vit Nam; ) Cỏc i
tng khỏc theo quy nh ca U ban
thng v Quc hi.
(12)

Nh vy, ngi v u t lõu di cú nhu
cu mua nh trong thi gian u t ti
Vit Nam l ngi trc tip u t, hot
ng tuõn theo Lut u t nc ngoi ti
Vit Nam hoc Lut khuyn khớch u t
trong nc. i tng ny cú th c cp
giy chng nhn ng kớ kinh doanh ca c
quan nh nc cú thm quyn Vit Nam;
ngi cú cụng úng gúp vi t nc l
nhng ngi c hng ch u ói
theo quy nh ca Phỏp lnh u ói ngi
cú cụng (29/8/1999). Ngi Vit Nam nh
c nc ngoi c phộp mua nh gn
lin vi quyn s dng t ti Vit Nam
cú cỏc quyn v ngha v chung ca ngi
s dng t. Ngoi ra, h cũn c quyn
bỏn nh gn lin vi quyn s dng t
cho t chc, h gia ỡnh, cỏ nhõn trong
nc, ngi Vit Nam nh c nc
ngoi thuc i tng quy nh ti khon 1
iu 121 Lut t ai nm 2003; th chp
nh gn lin vi quyn s dng t ti

cỏc t chc tớn dng c phộp hot ng
ti Vit Nam; tha k nh gn lin vi
quyn s dng t cho h gia ỡnh, cỏ
nhõn trong nc, ngi Vit Nam nh c
nc ngoi thuc i tng c phộp mua
nh gn lin vi quyn s dng t ti
Vit Nam theo quy nh ca phỏp lut v
tha k. Trng hp ngi tha k l ngi
Vit Nam nh c nc ngoi khụng
thuc i tng c phộp mua nh ti
Vit Nam hoc cỏ nhõn nc ngoi thỡ s
c hng giỏ tr ca phn tha k ú.
Mt khỏc, ngi Vit Nam nh c nc
ngoi c phộp mua nh gn lin vi
quyn s dng t ti Vit Nam cũn c
tng cho nh gn lin vi quyn s dng
t cho Nh nc, cng ng dõn c, tng
cho nh tỡnh ngha theo quy nh ti im c
khon 2 iu 110 Lut t ai nm 2003;
h cú th tng cho nh gn lin vi quyn
s dng t cho h gia ỡnh, cỏ nhõn


nghiên cứu - trao đổi
46
Tạp chí luật học số 1/2005

trong nc hoc ngi Vit Nam nh c
nc ngoi thuc i tng quy nh ti
khon 1 iu 121 Lut t ai nm 2003.

Cỏc quy nh mi nờu trờn l s c th húa
chớnh sỏch m ca, ch ng hi nhp kinh
t khu vc v th gii trong lnh vc t ai
ca Nh nc ta.
Hn na, Vit Nam ang tin hnh ci
cỏch sõu rng trong lnh vc t phỏp, vic
quy nh cỏc quyn v ngha v cho ngi
Vit Nam nh c nc ngoi, t chc, cỏ
nhõn nc ngoi s dng t trong Lut t
ai nm 2003 ó to ra hnh lang phỏp lớ
thụng thoỏng hn. Nhng quy nh trờn ó
bc u iu chnh nhng quan h t ai
cú yu t nc ngoi. Phỏp lut Vit Nam
hin nay cha cho phộp mi i tng l
ngi nc ngoi c mua nh ti Vit
Nam, t chc, cỏ nhõn nc ngoi ch c
thuờ t, thuờ nh ti Vit Nam bi l, do
u th v tim nng v ti chớnh, nu cho
phộp tt c mi i tng ngi nc ngoi
c mua nh ti Vit Nam trong giai
on hin nay thỡ vic cnh tranh cú
c nhng mnh t c a Vit Nam
s l tr lc cho chớnh ngi Vit. Vic m
ca th trng bt ng sn cho ngi nc
ngoi s c thc hin theo l trỡnh tng
bc nhm bo m quỏ trỡnh hi nhp m
khụng gõy ra nhng xỏo trn ln v s n
nh chớnh tr v tỏc ng xu n s phỏt
trin kinh t - xó hi ca t nc. Quỏn
trit sõu sc nguyờn tc trờn, Lut t ai

nm 2003 ó tng bc to iu kin cho
ngi Vit Nam nh c nc ngoi c
phộp mua nh gn lin vi quyn s dng
t ti Vit Nam. Mc dự Lut t ai quy
nh i tng c mua nh cũn hn ch
song nhng ni dung ny s giỳp cho Lut
t ai nm 2003 cú tớnh kh thi hn trong
i sng dõn s trong nc v quc t.
bo m cho hnh lang phỏp lớ mi
ny c thc thi cú hiu qu thỡ trong
ngh nh hng dn thi hnh Lut t ai
nm 2003 ang c son tho cn quy
nh c th trỡnh t, th tc v phm vi, i
tng, v trớ t m Nh nc cho phộp
ngi Vit Nam nh c nc ngoi, t
chc, cỏ nhõn nc ngoi c phộp s
dng thc hin d ỏn u t; c phộp
s dng t trong khu cụng nghip, khu
cụng ngh cao, khu kinh t va bo m
phỏt trin kinh t va khụng gõy phng
hi n vn an ninh quc phũng, an
ninh kinh t v ch quyn quc gia. õy
chớnh l nhõn t khuyn khớch, thỳc y
quỏ trỡnh u t, ho nhp vi nn kinh t
khu vc v quc t./.

(4).Xem: Khon 5 iu 9 Lut t ai nm 2003.
(5).Xem: Khon 6 iu 9 Lut t ai nm 2003.
(6).Xem: Khon 7 iu 9 Lut t ai nm 2003.
(7).Xem: Khon 2, 3, 4 iu 118 Lut t ai nm 2003.

(8).Xem: im g khon 1 iu 35 v im b khon 2
iu 35 Lut t ai nm 2003.
(9).Xem: im a khon 1 iu 119 v khon 2 iu
110 Lut t ai nm 2003.
(10).Xem: iu 119 Lut t ai nm 2003.
(11).Xem: im b khon 2 iu 120 Lut t ai nm 2003.
(12).Xem: Khon 1 iu 121 Lut t ai nm 2003.