Hoàn thiện pháp luật về địa vị pháp lí của chủ thể sử dụng đất nước ngoài tại Việt Nam trước yêu cầu của việc chống phân biệt đối xử giữa các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài

Lời nói đầu
Những năm gần đây, tổ chức, cá nhân đầu tư vào Việt Nam ngày càng
nhiều, đang trở thành động lực thúc đẩy nền kinh tế nước ta phát triển. Để phù
hợp với chủ trương hội nhập quốc tế, tạo sự bình đẳng giữa các chủ thể trong
nước với các chủ thể là tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất nhằm thu hút
vốn đầu tư và tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, Luật Đất đai năm 2003 đã
quy định các quyền rộng hơn cho các chủ thể này. Trong đó, vấn đề mà nhóm
chúng em đề cập tới đó là hoàn thiện pháp luật về địa vị pháp lí của chủ thể sử
dụng đất nước ngoài tại Việt Nam trước yêu cầu của việc chống phân biệt đối xử
giữa các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Bài tập của nhóm em còn nhiều
thiếu sót, chúng em rất mong có được sự đóng góp của thầy cô để bài tập của
chúng em được hoàn thiện hơn. Chúng em xin chân thành cảm ơn.
I. Địa vị pháp lý của chủ thể nước ngoài sử dụng đất ở Việt
Nam.
“Địa vị pháp lý của người sử dụng đất được hiểu là tổng hợp các quyền và
nghĩa vụ, trách nhiệm trong hoạt động sử dụng đất được nhà nước quy định cho
người sử dụng đất và những quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm mà họ tự tạo ra trong
quá trình sử dụng đất dựa trên sự cho phép của pháp luật”
Căn cứ vào mục đích sử dụng đất, các tổ chức, cá nhân nước ngoài sử
dụng đất tại Việt Nam được chia thành hai nhóm sau:
Thứ nhất là các tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, gồm cơ quan
đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có
chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt nam thừa nhận; cơ quan đại diện của
tổ chức Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện
của tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.
Thứ hai là tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp
luật về đầu tư được nhà nước Việt Nam cho thuê đất. Trong đó theo quy định cua
pháp luật, địa vị pháp lý của người sử dụng đất được hiểu là tổng hợp các quyền
và nghĩa vụ, trách nhiệm trong hoạt động sử dụng đất được nhà nước quy định
cho người sử dụng đất và những quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm mà họ tự tạo ra
trong quá trình sử dụng đất dựa trên sự cho phép của pháp luật. Trước khi quy

định về quyền và nghĩa vụ cho từng loại chủ thể sử dụng đất khác nhau thì Luật
Đất đai cũng quy định những quyền và nghĩa vụ chung cho tất cả các chủ thể sử
dụng đất. Các quyền và nghĩa vụ chung này đương nhiên cũng là các quyền và
nghĩa vụ của các chủ thể nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam, được quy định tại
1
các Điều 105 và Điều 107 của Luật Đất đai năm 2003. Bên cạnh đó, chủ thể
nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam có những quyền và nghĩa vụ riêng biệt.
Vậy, địa vị pháp lý của chủ thể nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam được quy
định cụ thể về quyền của các tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt
Nam là:
a, Quyền và nghĩa vụ của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất tại Việt Nam có
các quyền được quy định tại Điều 118 Luật Đất đai năm 2003, cụ thể như sau:
Xây dựng các công trình trên đất theo giấy phép của cơ quan nhà nước Việt Nam
có thẩm quyền; sở hữu công trình do mình xây dựng trên đất thuê trong thời hạn
thuê đất; ngoài các quyền nói trên, họ còn được hưởng các quyền theo Điều ước
quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã kí kết hoặc gia nhập, được
hưởng các quyền khác ghi trong hợp đồng thuê đất.
b, Quyền và nghĩa vụ của cá nhân,tổ chức nước ngoài sử dụng đất để
thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam.
Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được nhà nước
Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm và cho thuê đất thu tiền thuê
đất một lần cho cả thời gian thuê có các quyền và nghĩa vụ cùng được quy định
tại Khoản 2, Khoản 3 Điều 119 Luật Đất đai năm 2003. Cụ thể:
Tại khoản 2 quy định các tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam
được nhà nước Việt Nam cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm ngoài các quyền
và nghĩa vụ chung, có các quyền và nghĩa vụ như: thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín
dụng được phép hoạt động tại Việt Nam,…
Tại khoản 3 quy định các tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam

được nhà nước Việt Nam cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian
thuê có các quyền và nghĩa vụ: theo quy định tại Điều 105, Điều 107, chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất
trong thời hạn thuê đất,…
c, Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất trong
khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Quy định tại khoản 2 Điều 120 Luật Đất đai năm 2003 đối với trường hợp
các chủ thể này thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao,
khu kinh tế.
II. Một số bất cập và hướng hoàn thiện pháp luật về địa vị pháp lí của
chủ thể sử dụng đất nước ngoài tại Việt Nam trước yêu cầu của việc chống
phân biệt đối xử giữa các nhà đầu tư trong nước và ngoài nước.
2
Bên cạnh những quy định chi tiết, cụ thể và tiến bộ hơn Luật Đất đai năm
1999 của Luật đất đai năm 2003 và các văn bản pháp luật đất đai hiện hành về
địa vị pháp lý của tổ chức và cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam, thực
tế vẫn còn có những hạn chế nhất định, gây khó khăn trong việc thực hiện quyền
và các nghĩa vụ của tổ chức và cá nhân nước ngoài cũng như thể hiện sự bất bình
đẳng trong đối xử của nhà nước giữa các chủ thể trong nước và chủ thể nước
ngoài. Cụ thể:
Thứ nhất, sự hạn chế về quyền và nghĩa vụ pháp lí của hình thức thuê
đất trả tiền thuê đất hàng năm và trả tiền thuê đất một lần trong cả thời gian
thuê.
Ta thấy, Điểm e Khoản 1 Điều 35 Luật Đất đai năm 2003 quy định: “…tổ
chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, làm mặt bằng xây dụng cơ sở
sản xuất, kinh doanh, xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh, xây
dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, hoạt động khoáng sản,
sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm”. Điều 90, 91, 92 quy định nhà nước hoặc
ban quản lí khu công nghệ cao, khu kinh tế cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng

năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với tổ chức, cá nhân
nước ngoài để đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghệ, khu
công nghệ cao, khu kinh tế; Điều 108 cho phép chủ thể này quyền lựa chọn một
trong hai hình thức sử dụng đất đó. Va theo quy định, tổ chức, cá nhân nước
ngoài muốn sử dụng đất vào mục đích đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ
tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê nếu theo khoản 2 Điều 119 Luật Đất đai
năm 2003, họ buộc phải chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian
thuê.
Tuy nhiên, theo Điều 111 và khoản 2 Điều 119 Luật Đất đai năm 2003, tổ
chức, cá nhân nước ngoài bị hạn chế hơn so với tổ chức kinh tế trong nước thuê
đất, quyền cho thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường
hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng tại khu công nghiệp,
khu công nghệ cao, khu kinh tế. Trong khi tại Điều 90 Luật đất đai năm 2003 quy
định cho phép các chủ thể này thuê lại đất của người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài khác đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ
tầng khu công nghiệp. Những quy đinh này tạo ra sự không thống nhất trong
cách hiểu cũng như áp dụng điều luật, dẫn tới các chủ thể sủ dụng đất tại Việt
Nam gặp nhiều trở ngại khi muốn sử dụng đất thực hiện các dự án đầu tư xây
dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê.
3
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, nhà đầu tư nước ngoài chỉ có
thể lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê đất một lần cho Nhà nước Việt Nam. Họ không
được giao đất có thu tiền sử dụng đất như người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở
hữu. Vì vậy, hình thức giao đất chính là căn cứ pháp lý chủ yếu thiết lập quan hệ
đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Cho nên, nếu cho phép tổ chức cá
nhân nước ngoài được sử dụng đất bằng hình thức giao đất có thời hạn, có
thu tiền sử dụng đất, họ có thêm những khả năng lựa chọn và như thế tương xứng
với địa vị pháp lý của người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi đầu tư vào Việt

Nam.
Chúng ta cũng nên xóa dần sự khác biệt về hình thức sử dụng đất của
doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và tạo điều
kiện tốt nhất để mọi doanh nghiệp tiếp cận được quyền sử dụng đất theo khả
năng của họ. Theo quy định của pháp luật hiện hành thì chỉ những tổ chức thuê
đất mà trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì mới được bán nhà cùng với
quyền sử dụng đất gắn liền với nhà đó. Những tổ chức thuê đất sử dụng vào mục
đích kinh doanh nhà ở mà đóng tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được cho thuê nhà.
Điều này gây ra nhiều vấn đề phức tạp mà hiện nay các dự án đầu tư nước ngoài
đang gặp phải, đặc biệt là các dự án đầu tư có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh
vực đầu tư cơ sở hạ tầng và nhà ở để bán. Chúng ta phải tạo điều kiện cho phép
nhà đầu tư nước ngoài tham gia đầy đủ quyền bình đẳng như tổ chức kinh tế
trong nước trong việc đầu tư xây dựng kinh doanh cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà
để bán và cho thuê. Từ đó, sẽ thúc đẩy việc tạo quỹ nhà ở với kiến trúc đa dạng,
tranh thủ kinh nghiệm tiên tiến, góp phần cải thiện về tình hình nhà ở tại Việt
Nam.
Tiếp tục cải cách mạnh mẽ thủ tục cho thuê đất thực hiện các dự án
đầu tư nước ngoài. Hiện nay không chỉ các nhà đầu tư nước ngoài mà ngay cả
các tổ chức kinh tế trong nước và người dân đều phàn nàn về thủ tục hành chính
trong việc thuê đất. Các thủ tục này rất phiền hà rắc rối gây tốn kém thời gian,
công sức và tiền của của các chủ thể kinh doanh. Để hoàn thành các thủ tục đầu
tư nói chung và xin thuê đất nói riêng nhà đầu tư nước ngoài phải liên hệ với
nhiều cơ quan và phải nộp nhiều loại giấy tờ. Sau khi có đầy đủ khoảng hơn chục
chữ kí và con dấu của các cơ quan chức năng thì mới hoàn thành hồ sơ và công
việc đền bù giải phóng mặt bằng mới được tiến hành. Vì vậy, nước ta cần phải
đẩy mạnh công cuộc cải cách hệ thống pháp luật và nền hành chính quốc gia.
4
Trong đó đặc biệt chú trọng đến việc cải cách thủ tục hành chính, nhằm tạo ra
một cơ chế đầu tư thông thoáng và giảm bớt sự phiền hà cho nhà đầu tư.
Thứ hai, Bổ sung quy định chi tiết thời hạn cho thuê đất đối với các dự

án có nhu cầu sử dụng đất trên 50 năm.
Pháp luật hiện hành quy định thời hạn thuê đất để thực hiện các dự án đầu
tư tại Việt Nam của tổ chức cá nhân nước ngoài được xem xét, xác định theo dự
án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm, đối với dự án
có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện
khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn thuê là không quá 70 năm. Tuy
nhiên hiện nay ở nước ta chưa có văn bản quy định cụ thể những dự án nào cần
thuê đất trên 50 năm. Do đó những quy định của luật đất đai rất khó triển khai
thực hiện.
Trong các quy định về giá đất cần phải điều chỉnh giá tiền thuê đất đối với
các dự án đầu tư nước ngoài. “Vấn đề cơ chế thuê đất, giá thuê đất lại trong khu
công nghiệp chưa đúng với thực tế, chưa chính xác và không toàn diện” (nhận
định của bộ tài chính). Mà ngay từ đầu công tác kiểm tra giám sát của các cơ
quan quản lí nhà nước đối với việc đền bù giải phóng mặt bằng để xây dựng cơ
sở hạ tầng chưa được chặt chẽ. Cùng với các yếu tố chủ quan khác đã đẩy chi phí
đền bù, giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ sở hạ tầng lên quá cao. Do đó kéo
theo giá thuê lại đất cũng cao hơn thực tế. Vì vậy theo chúng tôi mức chênh lệch
về giá thuê đất cần được xóa bỏ, nhằm tận dụng những lợi thế của Việt Nam
trong việc cạnh tranh với các nước trên khu vực và trên thế giới.

Kết luận
Như vậy, với những quy định của pháp luật hiện hành về địa vị pháp lý
của người nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam, chúng ta bước đầu đã tạo được
cơ sở pháp lý cho người nước ngoài được sử dụng đất của mình. Nhà nước sẽ
tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, xây dựng một cơ chế thông thoáng nhằm
nâng cao địa vị pháp lý cho người nước ngoài trong việc sử dụng đất, từ đó sẽ
giúp chúng ta thu hút được nhiều vốn đầu tư, tận dụng được vốn, học khoa, kĩ
thuật, tạo được lợi thế cạnh tranh so với các nước trong khu vực và trên thế giới.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

5