Tính tất yếu của việc hình thành và phát triển của thị trường bất động sản.doc

Chương 1: Cơ sở lý luận
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN
1.1 Khái niệm chung:
1.1.1. Bất động sản
Tại mỗi nước đều có nguồn tài sản quốc gia bao gồm các tài sản do thiên nhiên ban
tặng và tài sản do con người tạo ra qua nhiều thế hệ. Tài sản quốc gia là nguồn lực tiềm
năng để phát triển kinh tế - xã hội của mỗi nước. Trong quá trình quản lý, sử dụng tài
sản quốc gia, người ta có thể phân tài sản quốc gia theo nhiều tiêu thức khác nhau do
nhu cầu quản lý, sử dụng. Hiện nay, tất cả các nước đều phân chia tài sản quốc gia thành
hai loại: bất động sản và động sản. Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng nghìn
năm, việc phân chia tài sản thành bất động sản và động sản bắt nguồn từ thời La Mã cổ
đại và được ghi trong Bộ Luật La Mã. Theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải
trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên
mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất
cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng
với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Hiện nay, còn có sự khác nhau trong quan niệm cụ thể về bất động sản. Tuy nhiên,
có một điểm tương đối thống nhất: bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và
không di dời được.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản
(BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật
của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí
phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động
sản”.
Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan
đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517,
518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự
Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy
GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 3 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt
Chương 1: Cơ sở lý luận
nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói

chung.
Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không
thể là đối tượng của giao dịch dân sự. Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau
về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là bất động sản. Điều 520 Luật Dân sự
Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã
bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật
Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật
Dân sự Thái Lan quy định: “ Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai,
bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái
niệm bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là
“gắn liền với đất đai”, và do vậy là bất động sản; thứ hai, không giải thích rõ về khái
niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về bất động sản đã có những điểm khác biệt
đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê
tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung
về bất động sản là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của
chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như
“tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các bất động sản.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, tại
Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình
xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng
đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể
bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là bất động sản, trong
khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục bất động sản. Hơn nữa, các quy định về bất
động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các
quy định cụ thể danh mục các tài sản này
GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 4 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt
Chương 1: Cơ sở lý luận

1.1.2. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản chỉ hình thành khi bất động sản trở thành hàng hóa. Ở
đâu và lúc nào, bất động sản chưa trở thành hàng hóa, thì ở đó, lúc đó, chưa thể có thị
trường bất động sản. Khác với sản xuất tự cung, tự cấp, sản xuất hàng hóa là sản xuất để
bán. Tuy nhiên, không hẳn là cứ có mua, bán, trao đổi là có kinh tế thị trường. Như vậy,
thị trường bất động sản là sự mua, bán và trao đổi bất động sản phát triển ở mức độ cao,
đó chính là thị trường mua bán, trao đổi đất đai và các công trình, vật kiến trúc gắn liền
với đất đai.
Do quan niệm khác nhau về hàng hóa bất động sản và phạm vi thị trường, nên có
một số quan điểm khác nhau về thị trường bất động sản.
- Có ý kiến cho rằng thị trường bất động sản và thị trường đất đai là một,
bởi vì, tài sản là nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành bất
động sản được. Do đó, đất đai bản thân nó là bất động sản, đồng thời nó là yếu tố
đầu tiên của bất kỳ bất động sản nào khác. Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường đất
đai chỉ là một bộ phận của thị trường bất động sản và hàng hóa đất đai chỉ là một
loại và một phần của hàng hóa bất động sản.
- Có ý kiến khác cho rằng thị trường bất động sản là thị trường nhà, đất (thị
trường địa ốc). Quan niệm này khá phổ biến ở nước ta vì cho rằng chỉ có nhà đất
mới được mang ra mua bán, chuyển nhượng trên thị trường. Cũng giống như quan
niệm trên, bất động sản nhà, đất chỉ là một bộ phận quan trọng của hàng hóa bất
động sản trên thị trường. Vì vậy, quan niệm này là không đầy đủ.
- Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng, thị trường bất động sản là
hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền
sử dụng) bất động sản theo quy luật của thị trường. Khái niệm này phản ánh trực
diện các hoạt động của thị trường cụ thể. Khái niệm này làm cho người ta dễ nhận
biết phạm vi và nội dung của thị trường bất động sản hơn là một khái niệm có tính
khái quát. Cũng có ý kiến bổ sung cho khái niệm này, cho rằng thị trường bất động
sản là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch
GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 5 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt
Chương 1: Cơ sở lý luận

quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản theo quy luật của thị trường có sự quản
lý của nhà nước. Ý kiến này xuất phát từ đặc điểm là hoạt động của thị trường bất
động sản ở hầu hết các nước đều được điều chỉnh bằng pháp luật dân sự hoặc pháp
luật đất đai và chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước.
Từ những phân tích nêu trên, có thể đưa ra khái niệm tổng quát về thị trường bất
động sản như sau: Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động
sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định. Định nghĩa này vừa đơn
giản vừa chứa đầy đủ phạm vi và nội dung của thị trường bất động sản. Đó là thị trường
của các hoạt động giao dịch bất động sản như: chuyển nhượng, mua, bán, cho thuê, thế
chấp... trong phạm vi không gian và thời gian nhất định. Hoạt động của thị trường này
tất yếu phải tuân theo quy luật của thị trường, đồng thời bao hàm yếu tố pháp luật, tập
quán, phong tục của mỗi quốc gia.
1.2. Hoạt động kinh doanh bất động sản:
1.2.1. Tính tất yếu của việc hình thành và phát triển của thị trường bất động sản:
Quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản là một quá trình tất
yếu khách quan gắn liền với quá trình phát triển của sản xuất hàng hóa. Cơ sở kinh tế -
xã hội của sự ra đời và tồn tại của sản xuất hàng hóa là phân công lao động xã hội và sự
tách biệt về kinh tế giữa người sản xuất này với người sản xuất khác, do quan hệ khác
nhau về tư liệu sản xuất quy định. Như vậy, sự chiếm hữu tư nhân về tư liệu sản xuất là
cơ sở của sản xuất hàng hóa. Tư liệu sản xuất ban đầu mà giai cấp thống trị, quý tộc
chiếm hữu là ruộng đất. Chính do sự sở hữu tư nhân về ruộng đất, cùng với sự phát triển
của sản xuất hàng hóa làm nảy sinh các hình thức trao đổi, sang nhượng, thuê mướn
ruộng đất. Các hình thức giao dịch ban đầu này là bước sơ khai đầu tiên của thị trường
bất động sản.
Nền kinh tế thị trường phát triển đòi hỏi sự phát triển của một hệ thống thị trường
đồng bộ, từ thị trường hàng hóa, thị trường vốn, thị trường lao động đến thị trường bất
động sản.
Vốn, lao động và bất động sản là những yếu tố đầu vào của quá trình sản xuất trong
nền kinh tế thị trường. Chính vì vậy, để đáp ứng nhu cầu các yếu tố đầu vào của quá
GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 6 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt

Chương 1: Cơ sở lý luận
trình sản xuất đòi hỏi thị trường các yếu tố đầu vào phải được hình thành, trong đó có thị
trường bất động sản. Thị trường bất động sản có quan hệ chặt chẽ với các loại hình thị
trường khác, đặc biệt là với thị trường vốn. Khi sản xuất phát triển, quy mô, số lượng và
các loại hình giao dịch về bất động sản ngày càng phong phú và đa dạng: mua bán, cho
thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh... đòi hỏi phải có thị trường bất động sản phát triển,
linh hoạt để đáp ứng nhu cầu giao dịch của nền kinh tế. Các chủ thể tham gia thị trường
bất động sản ngày càng mở rộng bao gồm: Chính phủ, doanh nghiệp, cá nhân... Hàng
hóa bất động sản tham gia giao dịch trên thị trường tăng lên về số lượng và chủng loại.
Các giao dịch về bất động sản trên thị trường bất động sản phát triển làm xuất hiện các
tổ chức trung gian môi giới, tư vấn, thông tin về bất động sản để làm cầu nối cung - cầu
về bất động sản.
Cùng với quá trình phát triển của nền kinh tế thị trường, mức sống của các tầng lớp
dân cư ngày càng tăng, cộng với sự gia tăng dân số và quá trình đô thị hóa, dẫn đến nhu
cầu giao dịch bất động sản tăng theo. Nhu cầu giao dịch bất động sản ngày càng phong
phú và đa dạng của các tầng lớp dân cư chỉ có thể được đáp ứng thông qua các giao dịch
trên thị trường bất động sản, thông qua các tổ chức trung gian, môi giới về bất động sản.
Chính vì vậy, sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản là tất yếu khách
quan nhằm đáp ứng nhu cầu giao dịch về bất động sản ngày càng tăng của các tầng lớp
dân cư.
Quá trình hội nhập kinh tế của các quốc gia cũng đòi hỏi phải có thị trường bất
động sản phát triển, để đáp ứng nhu cầu về đất đai, bất động sản phục vụ cho các hoạt
động hợp tác kinh tế quốc tế. Đặc biệt đối với các nước đang phát triển, đất đai (quyền
sử dụng đất) là một nguồn vốn quan trọng để liên doanh với các đối tác nước ngoài. Do
đó, để phát triển hoạt động kinh tế quốc tế, mỗi quốc gia cần phải có thị trường bất động
sản phát triển để đáp ứng nhu cầu: về định giá bất động sản, chuyển nhượng phần vốn
góp bằng bất động sản...
Đối với các nước đang trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường như
nước ta, việc hình thành một hệ thống thị trường đồng bộ nói chung và thị trường bất
động sản nói riêng là vấn đế hết sức quan trọng.

GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 7 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt