Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố uông bí tỉnh quảng ninh

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vii
DANH MỤC BẢNG viii
DANH MỤC HÌNH ix
MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục đích, yêu cầu 2
2.1. Mục đích 2
2.2. Yêu cầu 2
Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3
1.1. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất 3
1.1.1. Khái niệm về giá đất 3
1.1.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất 3
1.1.3. Giá đất trong điều kiện của nước ta 6
1.1.4. Một số khái niệm khác 8
1.2. Đấu giá đất của một số nước trên thế giới 8
1.2.1. Đấu giá đất của Trung Quốc 8
1.2.2. Đấu giá đất của Đài Loan 9
1.2.3. Đấu giá đất của Australia 10
1.2.4. Đấu giá đất của Nhật Bản 10
1.2.5. Đánh giá chung về đấu giá đất của một số nước 12
1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam 12
1.3.1. Vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất đối với quản lý - sử
dụng đất đai tại khu vực đô thị 12
1.3.2. Những quy định pháp lý về công tác đấu giá quyền sử dụng đất 14

1.3.3. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá QSDĐ 19
1.3.4. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ở nước ta 21
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iv

1.4. Nội dung cơ bản của công tác đấu giá quyền sử dụng đất theo pháp luật
hiện hành 21
1.4.1. Các hình thức đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam 21
1.4.2. Quy trình đấu giá tài sản ở Việt Nam. 22
1.5. Tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ở một số địa phương 27
1.5.1. Tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hồ Chí Minh 27
1.5.2. Tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Đà Nẵng 28
1.5.3. Tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội 29
1.5.4. Tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất của tỉnh Quảng Ninh 30
Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 32
2.1. Đối tượng nghiên cứu 32
2.2. Phạm vi nghiên cứu 32
2.3. Nội dung nghiên cứu 32
2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố. 32
2.3.2. Công tác ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về đấu giá quyền sử
dụng đất và tổ chức thực hiện các văn bản đó ở thành phố Uông Bí
trong những năm qua 32
2.3.3. Thực trạng đấu giá ở một số dự án đấu giá quyền sử dụng đất trên địa
bàn thành phố Uông Bí 33
2.3.4. Một số hiệu quả của công tác đấu giá QSD đất trên địa bàn thành phố
Uông Bí 33
2.3.5. Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa
bàn thành phố 33
2.3.6. Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền sử
dụng đất

33
2.4. Phương pháp nghiên cứu 34
2.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 34
2.4.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp 34
2.4.3 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp 34
2.4.4. Phương pháp xử lý phân tích số liệu 35
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v

Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 37
3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội Thành phố Uông Bí 37
3.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên 37
3.1.2 Đặc điểm phát triển kinh tế - xã hội. 38
3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và cảnh quan môi
trường 42
3.1.4 Tình hình quản sử dụng, quản lý đất đai và thị trường bất động sản của
thành phố Uông Bí 43
3.2. Công tác ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về đấu giá quyền sử
dụng đất và tổ chức thực hiện các văn bản đó ở thành phố Uông Bí
trong những năm qua 50
3.2.1 Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng ở địa bàn thành phố
Uông Bí 50
3.2.2 Quy chế đấu giá tài sản ở tỉnh Quảng Ninh 52
3.2.3. Quỹ đất để tổ chức đấu giá trên địa bàn thành phố Uông Bí 55
3.2.4. Đánh giá tình hình tổ chức thực hiện văn bản pháp luật về đấu giá quyền
sử dụng đất và hoạt động bán đấu giá tài sản trên địa bàn thành phố
Uông Bí 57
3.3. Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa
bàn thành phố Uông Bí 62
3.3.1. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở dân cư xen kẹt Quy hoạch khu

Phong Thái - Phường Phương Nam 63
3.3.2. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất khu Quy hoạch khu tái định cư và
dân cư xen kẹt khu 12 – phường Quang Trung năm 2013 67
3.3.3 Thực trạng đấu giá dự án đấu giá QSD đất khu thương mại Cầu Sến,
phường Phương Đông 75
3.4. Một số hiệu quả của công tác đấu giá QSD đất khu vực nghiên cứu 78
3.4.1. Hiệu quả về kinh tế 78
3.4.2. Hiệu quả về xã hội 80
3.4.3. Hiệu quả trong công tác quản lý và sử dụng đất đai 81
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi

3.5. Các nhân tố ảnh hưởng tới chất lượng công tác đấu giá quyền sử dụng
đất trên địa bàn thành phố Uông Bí 84
3.5.1. Kiểm định chất lượng thang đo 85
3.5.2. Kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA 86
3.5.3. Kết quả phân tích mô hình hồi quy về sự hài lòng của người tham gia
đấu giá đối với chất lượng công tác đấu giá 89
3.6. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử
dụng đất 93
3.6.1. Giải pháp về công tác tổ chức trong đấu giá quyền sử dụng đất 93
3.6.2 Giải pháp về chính sách, pháp luật trong đấu giá quyền sử dụng đất. 94
3.6.3 Giải pháp về quy hoạch và thực hiện quy hoạch 95
3.6.4. Đề xuất một số giải pháp quản lý - sử dụng quỹ đất sau đấu giá 95
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 96
1. Kết luận 96
2. Kiến nghị 98
TÀI LIỆU THAM KHẢO 99

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

STT TỪ VIẾT TẮT NGHĨA
1 BĐS Bất động sản
2 BTC Bộ Tài chính
3 BTP Bộ tư pháp
4 BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường
5 CP Chính phủ
6 DA Dự án
7 GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
8 HĐND Hội đồng nhân dân
9 KHĐT Kế hoạch đầu tư
10 LĐĐ Luật Đất đai
11 NĐ Nghị định
12 QĐ Quyết định
13 QSD Quyền sử dụng
14 QSDĐ Quyền sử dụng đất
15 SDĐ Sử dụng đất
16 TT Thông tư
17 TW Trung ương
18 UBND Uỷ ban nhân dân
19 VBQPPL
Văn bản quy phạm pháp luật
kjljljl

20 TTg Thủ tướng

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page viii

DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Cơ cấu và diện tích hiện trạng sử dụng đất năm 2013 44
Bảng 3.2. Các dự án đấu giá QSD được nghiên cứu tại thành phố Uông Bí 63
Bảng 3.3. Thông số chi tiết các các thửa đất thuộc Quy hoạch khu Phong Thái
– Phường Phương Nam – Thành phố Uông Bí 65
Bảng 3.4. Danh sách người trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại Quy hoạch
khu Phong Thái – Phường Phương Nam – Thành phố Uông Bí 66
Bảng 3.5. Thông số chi tiết các thửa đất thuộc dự án Quy hoạch xen kẹt trong
khu dân cư tại khu 12 – phường Quang Trung 68
Bảng 3.6. Danh sách người trúng đấu giá quyền sử dụng đất thuộc khu Quy
hoạch xen kẹt trong khu dân cư tại khu 12 – phường Quang Trung 69
Bảng 3.7. Thông số chi tiết các thửa đất thuộc khu Quy hoạch xen kẹt trong
khu dân cư tại khu 12 – phường Quang Trung 70
Bảng 3.8. Danh sách người trúng đấu giá quyền sử dụng đất thuộc khu Quy
hoạch xen kẹt trong khu dân cư tại khu 12 – phường Quang Trung 72
Bảng 3.9. Thông số chi tiết các thửa đất thuộc khu Quy hoạch xen kẹt trong
khu dân cư tại khu 12 – phường Quang Trung 73
Bảng 3.10. Danh sách người trúng đấu giá quyền sử dụng đất thuộc khu Quy
hoạch xen kẹt trong khu dân cư tại khu 12 – phường Quang Trung 74
Bảng 3.11. Thông số chi tiết các các thửa đất thuộc Quy hoạch khu thương
mại Cầu Sến năm 2014 76
Bảng 3.12. Danh sách người trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Quy
hoạch khu thương mại Cầu Sến năm 2014. 77
Bảng 3.13. Thống kê kết quả các dự án đấu giá quyền sử dụng đất 79
Bảng 3.14. Kết quả kiểm định chất lượng thang đo 86
Bảng 3.15. Kiểm định KMO và Kiểm định Bartlett's Test 86
Bảng 3.17. Ma trận nhân tố xoay (Rotated Component Matrix
a

) 88
Bảng 3.18. Tóm tắt mô hình - Model Summaryb 90
Bảng 3.19. Hệ số hồi quy - Coefficients
a
90
Bảng 3.20. Vị trí quan trọng của các yếu tố 92
Bảng 3.1. Cơ cấu và diện tích hiện trạng sử dụng đất năm 2013 103

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ix

DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1. Trình tự tổ chức đấu giá bất động sản ở Nhật Bản 11
Hình 3.1. Sơ đồ vị trí địa lý thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh 37
Hình 3.2. Biểu đồ cơ cấu các loại đất thành phố Uông Bí năm 2013 43





Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Giá đất luôn được cho là vấn đề nhạy cảm trong điều kiện quyền sở hữu đất
thuộc về toàn dân và do Nhà nước quản lý. Khi đất được Nhà nước phân phối có đền
bù, khi đất được đem bán lần đầu thì đất được chuyển giao từ tay Nhà nước sang một

chủ thể khác để sử dụng; đổi lại Nhà nước nhận được một số tiền do người sử dụng đất
chi trả, trong luật hiện hành gọi là tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất.
Việc đấu giá quyền sử dụng đất, về mặt lý thuyết có thể giúp loại trừ khả
năng gian lận về giá nhờ có tính công khai và tính cạnh tranh, sòng phẳng. Việc đấu
giá quyền sử dụng đất cho phép Nhà nước thu được nhiều tiền nhất có thể từ việc
giao hoặc cho thuê đất. Nhà nước đem đất ra đấu giá nhằm mục đích tìm kiếm và
chọn được người sử dụng đất nghiêm túc và chấp nhận trả giá hợp lý nhất. Chính vì
vậy, tăng cường việc giao đất, cho thuê đất qua hình thức bán đấu giá là một trong
những chủ trương, định hướng lớn trong chính sách, pháp luật về đất đai ở nước ta
hiện nay nhằm khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai.
Tuy nhiên, chúng ta chưa có Luật Đấu giá mà hoạt động này mới chỉ quy
định rải rác trong nhiều văn bản như: Luật Đất đai 2003; Luật Dân sự 2005; Quyết
định số 216/2005/QĐ – TTg của Thủ tướng Chính Phủ; Nghị định số 17/2010/NĐ-
CP về Bán đấu giá tài sản; Thông tư số 23/2010/TT-BTP, quy định chi tiết và
hướng dẫn thực hiện nghị định trên. Tiếp đó Thông tư số 48/2012/TT-BTC ra đời
nhằm hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động
đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất đã
đánh dấu bước phát triển mạnh mẽ hướng tới chuyên nghiệp hóa hoạt động bán đấu
giá tài sản, thực hiện hiệu quả pháp luật về đất đai, tạo nguồn thu đáng kể cho ngân
sách các địa phương.
Thành phố Uông Bí được thành lập ngày 25/02/2011 trên cơ sở hiện trạng
của Thành phố Uông Bí, nằm trong vùng tam giác động lực phát triển miền Bắc là
Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh. Đây là một trong địa phương của tỉnh Quảng
Ninh đi đầu trong công tác đấu giá đất. Bên cạnh những kết quả đạt được, trong quá
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2

trình tổ chức thực hiện cũng đã bộc lộ những khó khăn, thiếu sót nhất định. Vì vậy cần
tiến hành nghiên cứu và đánh giá thực trạng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất
qua các dự án khác nhau trên địa bàn thành phố với các phương án đấu giá khác nhau

để từ đó đề xuất bổ sung, hoàn chỉnh quy trình đấu giá ngày càng hoàn thiện và đem lại
nhiều hiệu quả nhất. Xuất phát từ tình hình trên, tôi tiến hành thực hiện đề tài nghiên
cứu: "Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố
Uông Bí – tỉnh Quảng Ninh".
2. Mục đích, yêu cầu
2.1. Mục đích
- Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Uông
Bí - tỉnh Quảng Ninh.
- Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất trên
địa bàn nghiên cứu.
2.2. Yêu cầu
- Nghiên cứu, tìm hiểu các văn bản pháp luật quy định về đấu giá quyền sử
dụng đất của Trung ương và địa phương.
- Đánh giá được thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
Thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh.
- Rút ra được những tồn tại chính trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất
tại Thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh.
- Đưa ra các giải pháp có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc đẩy
công tác đấu giá QSDĐ đạt hiệu quả và phù hợp với thực tiễn địa phương.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất
1.1.1. Khái niệm về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với
đất đai mà, nói giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế,
nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp
quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền

lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả
tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê,
giá cả quyền thế chấp… Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được
hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai.
Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là
mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định (Bộ
xây dựng - Bộ KHĐT - Bộ TNMT - Bộ TC, 2003).
1.1.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và
chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố
cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của đất
là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn
tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do địa tô, lãi suất ngân
hàng và quan hệ cung cầu.
1.1.2.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô
lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do
tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra
và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về
ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản
ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4

nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch,
địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở
hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh
tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa
tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô

chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản. (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006).
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những
ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn,
có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn.
Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. Địa tô
chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự
nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Địa tô chênh lệch II là địa
tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó. Địa tô chênh lệch I sẽ
thuộc về người có quyền sở hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay
tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay
thâm canh trên thửa đất đó. (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006).
1.1.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có
thể tăng hay giảm. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua
đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất
để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất
phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô
cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải
tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì
lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên, việc kinh doanh đất đai
luôn có lãi. Người bán quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở
để xác định giá đất. (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006).
1.1.2.3. Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được
quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5

cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân
bằng cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung

cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc
tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu
nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn
Quân, 2006).
Vì đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không sinh
sôi và tính cá biệt, nên cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực mang tính cục
bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu.
Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung
cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Giá của đất trong một khu vực nhất
định phụ thuộc các yếu tố như: mật độ dân cư; tỉ lệ tăng trưởng kinh tế; việc làm và
mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương; khả năng của hệ thống giao
thông; tỉ lệ lãi suất vay thế chấp (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006).
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất
cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống
thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Có thể thấy khi đất nông nghiệp,
đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố được điều
chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm khu
dân cư đô thị. Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà tăng lên. Sự tăng số lượng
diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở của khu vực này. Bên cạnh
đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến
nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất
ngày một cao hơn. Đất đai luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo
đà phát triển, giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục. Sự khác biệt lớn về giá trị
đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí
giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị. Đất đai vốn là cố định,
giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hoá thông thường khác (Hồ Thị
Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006).
Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu về đất đai, đó là
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 6

đất chưa được sử dụng thực sự trở thành hàng hoá. Luật đất đai cho phép các tổ chức,
cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị QSDĐ (Luật đất đai, 2003).
Nhưng việc thực hiện những quyền này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần
thiết để không dẫn đến tích tụ đất, bảo đảm mỗi người đều có đất để canh tác và có
nhà để ở.
1.1.3. Giá đất trong điều kiện của nước ta
Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.
Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với
một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Luật đất đai, 2003).
Luật Đất đai năm 2003 thay thế Luật Đất đai năm 1993 và có hiệu lực thi
hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2004. Quản lý tài chính về đất đai và thị trường bất
động sản đã được quy định cụ thể tại Mục 6 và Mục 7 của Chương II, theo đó tại
điều 55 Luật Đất đai 2003 quy định về Giá đất được hình thành trong các trường
hợp sau đây:
1. Do Uỷ ban Nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá
theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Điều 56 Luật Đất đai 2003 quy định:
1. Việc định giá đất của Nhà nước phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong
điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;
b) Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ
tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy
hoạch thì mức giá như nhau;

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 7

c) Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương,
có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại,
cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
2. Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá các loại đất
cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý
chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
3. Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 Điều này,
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, Uỷ
ban Nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa
phương trình Hội đồng Nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định.
4. Giá đất do Uỷ ban Nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy
định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn
cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử
dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử
dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao
đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất;
tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây
thiệt hại cho Nhà nước.
Giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó có thể
thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán và người mua QSDĐ trong
một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh
tranh; nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển
nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định. Xét về phương
diện tổng quát, giá bán QSDĐ chính là mệnh giá của quyền sử dụng mảnh đất đó
trên thực tế trong một không gian và thời gian xác định.
Giá Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá thị
trường thường lại ở trạng thái động và cao hơn giá của Nhà nước. Trạng thái tĩnh và

động, mức độ chênh lệch cao và thấp này càng nhiều, càng lớn thì càng gây ra
những bất lợi, những hạn chế, những tiêu cực trong việc giải quyết một cách công
bằng- hợp lý - hài hoà giữa lợi ích của Nhà nước và người SDĐ trong quá trình thực
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 8

hiện việc thu thuế chuyển quyền sử dụng, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất,
bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất.
Như đã phân tích, giá đất quy định thấp hơn nhiều lần so với giá đất thị
trường, trong khi đó Nhà nước chưa có quy định về giá đất đấu giá QSDĐ và khi
Nhà nước giao đất thu tiền SDĐ theo giá quy định sẽ dẫn đến Nhà nước bị thất thu,
người được giao đất lại rất lợi, đã có không ít trường hợp sau khi nhận đất được
giao lại chuyển nhượng đất cho người khác theo giá thị trường, số lời này rất lớn
nên những người đó giàu lên nhanh chóng. Do sự chênh lệch giữa hai giá đất nói
trên nên nhiều người lợi dụng những quy định chưa hoàn chỉnh của pháp luật, lợi
dụng địa vị, chức vụ để liên kết, móc nối với một số cán bộ có thẩm quyền quan
liêu, biến chất “moi đất” của Nhà nước núp dưới danh nghĩa "dự án”, thực chất là
đem đất của Nhà nước thông qua hình thức giao đất có thu tiền kiếm lời trên cơ sở
chênh lệch giá. Đây là nguyên nhân của tệ nạn tiêu cực, tham nhũng hiện nay.
1.1.4. Một số khái niệm khác
- Định giá: là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định.
- Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời
điểm xác định.
- Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả thuận
giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định. Giá cả có thể lớn hơn
hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản.
- Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá giá cao
nhất thì được.

- Đấu thầu: Là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với giá
rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng.
1.2. Đấu giá đất của một số nước trên thế giới
1.2.1. Đấu giá đất của Trung Quốc
Theo Luật quản lý bất động sản của Trung Quốc (được Quốc hội khoá 8 kỳ
họp thứ 8 - 5/7/1994 thông qua) tại Trung Quốc, Nhà nước giao quyền sử dụng đất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9

thuộc sở hữu Nhà nước trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà nước
về quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được gọi là Xuất nhượng quyền sử
dụng đất (Nguyễn Đình Bồng, 2005).
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất có thể lựa chọn phương thức đấu giá, đấu
thầu hoặc thoả thuận song phương. Đối với đất để xây dựng công trình thương mại, du
lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực hiện phương thức đấu
giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện để đấu giá, đấu thầu thì mới có thể dùng
phương thức thương lượng song phương.
Tiền sử dụng đất trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng
thương lượng song phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của nhà nước.
Toàn bộ tiền sử dụng đất đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán, để dùng vào
việc xây dựng cơ sở hạ tầng và mở mang đất đai. Chính phủ quy định cụ thể việc nộp
tiền sử dụng đất và các biện pháp sử dụng cụ thể (Nguyễn Đình Bồng, 2005).
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc
thoả thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm Tư vấn và Định
giá Bất động sản Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu tiên về Bất động
sản chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường
bất động sản ở Trung Quốc. Trung tâm được thành lập và hoạt động dưới sự chỉ đạo
trực tiếp của Cục Quản lý Đất đai Quốc gia. CRECAC chủ yếu cung cấp những dịch
vụ như: Định giá bất động sản, định giá tài sản, tư vấn về đất xây dựng, văn phòng
thương mại về Bất động sản, lập kế hoạch đầu tư cho các dự án bất động sản, nghiên

cứu thị trường bất động sản (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006).
1.2.2. Đấu giá đất của Đài Loan
Đài Loan đã tiến hành song song 2 chương trình là “người cày có ruộng” và
“bình quyền về đất đô thị” với nguyên tắc chủ đạo tối cao của công cuộc cải cách là
sử dụng đất một cách tối ưu. Chương trình “bình quyền về đất đô thị” kêu gọi thực
thi bình quyền về đất đô thị và đóng góp tất cả lợi nhuận thu được từ đất đô thị cho
mục đích công cộng. Giá trị đất đô thị do các chủ đất kê khai đăng ký được sử dụng
làm cơ sở để thực thi chương trình này và cách thức xúc tiến chương trình bao gồm
việc đánh thuế đất theo giá trị đã kê khai đăng ký và việc nhà nước mua đất của các
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10

chủ đất dựa vào giá trị kê khai đăng ký đó. Mục tiêu cao nhất của chương trình là
đưa tất cả giá trị gia tăng của đất vào công quỹ nhằm cung cấp tài chính cho những
đề án phát triển cộng đồng và tăng phúc lợi cho nhân dân. (Hồ Thị Lam Trà,
Nguyễn Văn Quân, 2006).
1.2.3. Đấu giá đất của Australia
Đất đai Australia có hai dạng: Sở hữu tư nhân hoặc dưới dạng thuê và được
quyền sử dụng. Luật pháp các bang đều chế định các mối quan hệ giữa chủ sở hữu
đất và người thuê nhà đất. Trong một số trường hợp, luật khống chế mức tiền thuê
theo từng loại nhà đất/BĐS và đề ra các quy định bảo vệ quyền lợi củ người thuê
nhà đất và đảm bảo các quyền của chủ đất. Các công tác này do văn phòng thẩm
định giá Australia (AVO) thực hiện.(Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005).
1.2.4. Đấu giá đất của Nhật Bản
Tại Nhật Bản, việc đấu giá bất động sản chủ yếu được thực hiện đối với các
tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn hoặc thi hành án theo quyết định của toà án.
Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường bất
động sản cũng bị ảnh hưởng rất lớn bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh
doanh bất động sản cũng như các con nợ và toà án đều tập trung giải quyết những
bất động sản đang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá.

Khi toà án địa phương tịch thu bất động sản của những cá nhân không thanh
toán được nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu đuợc sẽ được tiến hành thanh toán
cho những khoản nợ. (Nguyễn Đình Bồng, 2005).
Ví dụ: Toà án FUKUOKA trong năm 2004 đã bán đấu giá được trên 2000
bất động sản và là lượng bất động sản lớn nhất được bán trong vòng 10 năm gần
đây (Quy trình đấu giá của Nhật Bản, 2004).






Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 11

Hình 1.1. Trình tự tổ chức đấu giá bất động sản ở Nhật Bản
(Quy trình đấu giá của Nhật Bản, 2004).
TOÀ ÁN
NGƯỜI THAM GIA
ĐẤU GIÁ
LÀM THỦ TỤC THAM GIA
LÁ NGƯỜI THAM GIA ĐẤU
GIÁ

ĐIỀU TRA BẤT ĐỘNG
SẢN
L
ỰA CHỌN BẤT
ĐỘNG SẢN
QU
ẢNG CÁO BẤT
ĐỘNG SẢN
B
Ỏ GIÁ CHO BẤT

ĐỘNG SẢN
MỞ PHIÊN ĐẤU GIÁ
QUYẾT ĐINH CHO
PHÉP BÁN
THÔNG BÁO HẠN
NỘP TIỀN
XÁC NHẬN BÁN
TIẾN HÀNH NỘP
TIỀN
ĐĂNG KÝ

(chuyển nhượng quyền
Sở hữu)
YÊU C
ẦU GIAO BĐS

(Trong trường hợp có người
chiếm dụng)


RA LỆNH GIAO NHÀ GIAO BẤT ĐỘNG
SẢN
-
Trư
ờng hợp đấu giá
thành công mà không
trúng đấu giá thì người
tham gia sẽ được trả lại
tiền;
- Trường hợp đặc biệt

không bán được sẽ có các
cách xử lý tài sản cụ thể
riêng.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 12

1.2.5. Đánh giá chung về đấu giá đất của một số nước
Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị, pháp luật
và chính sách đất đai, với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ chức quản lý đất đai rất
khác nhau đối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế giới, nhưng công tác định giá đất,
đấu giá đất ở hầu hết các nước trên thế giới đều được coi trọng và được tổ chức thành
một hệ thống công cụ có những điểm giống nhau để thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà
nước về đất đai trong cơ chế thị trường bất động sản.
Trong 4 nguồn lực phát triển của sản xuất (đất đai, lao động, vốn và khoa
học kỹ thuật), đất đai được coi là nguồn lực quan trọng hàng đầu và không thể
thiếu được. Các nước đều có các chính sách, pháp luật phù hợp cho từng giai
đoạn phát triển kinh tế - xã hội để đất đai được khai thác ngày càng có hiệu quả
hơn mà điển hình là Đài Loan và Trung Quốc trong những năm qua.
1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam
1.3.1. Vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất đối với quản lý - sử dụng
đất đai tại khu vực đô thị
Đấu giá quyền sử dụng đất là việc Nhà nước giao quyền sử dụng đất hoặc
cho thuê đất với phương thức đấu giá công khai, công bằng cho mọi tổ chức, cá
nhân (với điều kiện phải có phương án hiệu quả, phù hợp với quy hoạch). Đấu giá
QSDĐ có vai trò quan trọng đối với quản lý - sử dụng đất đai đặc biệt tại khu vực
đô thị, cụ thể là:
1. Đấu giá QSDĐ là nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước, tạo vốn đầu tư
xây dựng cơ sở hạ tầng
Công tác đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức giao đất cho người sử dụng
đất nhưng mang lại hiệu quả kinh tế cao, đóng góp không nhỏ vào nguồn thu của

ngân sách Nhà nước (khoản chênh lệch giữa tổng số tiền thu được sau khi đấu giá
và số tiền ước tính thu được).
2. Đấu giá QSDĐ tạo cơ sở cho sự phát triển thị trường bất động sản
Trong thị trường bất động sản, các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất
(chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp giá trị QSDĐ) là những
hoạt động chủ yếu. Đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 13

dụng đất trong đó Nhà nước tham gia là một bên giao dịch thông qua cơ chế đấu giá
công khai có một mức giá sàn cố định cho từng vị trí để đi đến giá bán, giá bán
thường cao hơn giá sàn do Nhà nước đưa ra nên nó ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát
triển của thị trường bất động sản.
3. Đấu giá quyền sử dụng đất là cơ sở, căn cứ để điều chỉnh giá đất của Nhà
nước sát với giá thị trường
Đấu giá QSDĐ là một quan hệ chuyển QSDĐ đặc biệt, điểm đặc biệt ở đây
là Nhà nước tham gia vào thị trường bất động sản với tư cách một bên đối tác, Nhà
nước chỉ đưa ra giá sàn chứ không quyết định giá chuyển nhượng mà để các đối
tượng tham gia đấu giá tự trả giá, ai trả giá cao nhất sẽ là người nhận được QSDĐ.
Đấu giá QSDĐ và chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường cùng có chung một
mục đích là chuyển nhượng mảnh đất với mức giá cao nhất, đem lại giá trị kinh tế
lớn nhất. Như vậy, giá trúng đấu giá trong một cuộc đấu giá thực chất là giá chuyển
nhượng thực tế trên thị trường. Giá đất này tuân thủ theo quy luật thị trường, chịu
sự chi phối của cơ chế thị trường mà không chịu sự chi phối, tác động của bất kỳ
một chủ thể nào.
Hiện nay, sự chênh lệch giữa giá đất do Nhà nước quy định với giá chuyển
nhượng QSDĐ trên thị trường đang gây tác động tiêu cực đối với sự phát triển nền
kinh tế, xã hội, Nhà nước bị thất thu những nguồn tài chính từ đất. Định giá đất là
công việc có ý nghĩa vô cùng quan trọng, là căn cứ, cơ sở để Nhà nước tính thuế
SDĐ, tính tiền thuê đất, giao đất, lệ phí trước bạ. Mặt khác, giá đất do Nhà nước

quy định còn là căn cứ để định giá tài sản thế chấp, giá trị góp vốn liên doanh. Do
đó, cần có phương pháp, nguyên tắc định giá đất hợp lý, thu hẹp dần khoảng cách,
sự chênh lệch giữa giá đất do Nhà nước quy định với giá đất trên thị trường.
4. Đấu giá QSDĐ tạo ra mặt bằng giá cả, góp phần ổn định giá đất
Đấu giá QSDĐ được tiến hành công khai, dân chủ, thu hút nhiều đối tượng
tham gia với nhiều mức trả giá khác nhau. Người tham gia đấu giá được nghiên cứu
hồ sơ đấu giá, khảo sát thực địa, để cân nhắc, lựa chọn trước khi tham gia đấu giá từ
đó đưa ra mức trả giá sát với giá trị thực tế mảnh đất. Mức giá trúng đấu giá tạo ra
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14

mặt bằng giá cả chung cho thị trường QSDĐ, làm cơ sở cho việc xác định giá sàn
các dự án đấu giá khác tại từng địa phương, từng khu vực.
Với giá đất được công bố trong đấu giá QSDĐ sẽ loại bỏ tâm lý hoang mang,
dao động về giá đất của các chủ thể tham ra thị trường, xoá “giá ảo” về bất động
sản, góp phần tạo sự bình ổn về giá cả đất đai, tạo điều kiện cho thị trường bất động
sản phát triển lành mạnh, bền vững.
Đấu giá QSDĐ không chỉ mang ý nghĩa kinh tế mà còn mang ý nghĩa xã hội
sâu sắc, là một trong những hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm.
Nhà nước cần nhanh chóng ban hành hệ thống văn bản pháp lý hoàn thiện, tạo cơ
chế pháp lý đồng bộ để mô hình này được áp dụng rộng rãi trên phạm vi cả nước,
góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý và sử dụng đất đai, huy động tối đa
nguồn tài chính từ đất đai, phát huy đầy đủ vai trò của đất đai, phục vụ tiến trình
phát triển kinh tế đất nước thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá.
1.3.2. Những quy định pháp lý về công tác đấu giá quyền sử dụng đất
Cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng được
áp dụng thí điểm tại một số địa phương đã mang lại nhiều kết quả tốt, khắc phục được
những nhược điểm, hạn chế của cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng. Ngày 18/12/2003,
Bộ Tài chính đã ban hành Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC về cơ chế tài chính trong
việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, trong đó quy định rõ cơ chế tài

chính áp dụng cho các dự án sử dụng quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng là phải thực hiện
đấu thầu công trình xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc đấu giá đất đối với quỹ đất dùng để
tạo vốn.
Hiện nay, việc đấu giá quyền sử dụng đất được điều chỉnh một cách chuyên
biệt tại Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tướng Chính phủ.
Sau một thời gian được thực hiện theo quy trình, thủ tục riêng, việc đấu giá quyền
sử dụng đất từ nay được coi là một trường hợp đấu giá tài sản có nguồn gốc từ Nhà
nước và được đặt trong một khung pháp lý chung về đấu giá tài sản, ban hành theo
Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 24/3/2010; Nghị định này được hướng dẫn thực
hiện một cách chi tiết bằng Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 của Bộ
Tư pháp.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 15

Đấu giá quyền sử dụng đất được coi là một giải pháp hữu hiệu, đáp ứng được
yêu cầu của công tác quản lý và sử dụng đất đai trong giai đoạn hiện nay, đảm bảo
cho các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mang lại hiệu
quả kinh tế cao nhất.
* Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP
Căn cứ Luật Đất đai 2003 được Quốc hội khoá XI kỳ họp thứ IV thông qua,
Chính phủ đã ban hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật
Đất đai (Chính phủ, 2005). Nghị định đã quy định các trường hợp đất được tham gia
thị trường bất động sản, các hoạt động được pháp luật thừa nhận của thị trường
quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản và giải quyết một số vấn đề cụ thể
về đấu giá quyền sử dụng đất như sau:
Các trường hợp đấu giá và không đấu giá quyền sử dụng đất
a) Đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền
sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử
dụng đất, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
b) Không đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng khi Nhà nước giao đất có

thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến
quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau:
- Các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 60 Luật Đất đai;
- Trường hợp tổ chức kinh tế chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử
dụng đất;
- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất;
- Trường hợp đất đưa ra đấu giá mà không có người tham gia hoặc đấu giá
không thành.
Đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với quỹ đất
được sử dụng để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng
a) Việc sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng được
thực hiện theo một trong hai hình thức sau:
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 16

- Đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn vốn bằng tiền để sử dụng trực tiếp
cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
- Đấu thầu xây dựng công trình và đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn xây
dựng công trình đó trong cùng một gói thầu.
b) Trường hợp sử dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn vốn
bằng tiền để sử dụng trực tiếp cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì được thực
hiện theo nguyên tắc sau:
- Việc đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu xây dựng công trình được tiến
hành độc lập;
- Ủy ban Nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải xác định rõ
mục đích và cơ cấu sử dụng đất đối với đất đưa ra đấu giá.
c) Trường hợp sử dụng hình thức đấu thầu xây dựng công trình và đấu giá
quyền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng công trình đó trong cùng một gói thầu thì
được thực hiện theo nguyên tắc sau:

- Thang điểm để chấm thầu xây dựng công trình và thang điểm để chấm đấu
giá quyền sử dụng đất được xây dựng riêng;
- Ủy ban Nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải xác định rõ
mục đích và cơ cấu sử dụng đất đối với đất đưa ra đấu giá;
- Khi sử dụng đất trúng đấu giá, người trúng đấu giá phải lập dự án và dự án
phải được ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xét duyệt.
d) Trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu công trình có sử
dụng đất được thực hiện theo quy chế do Thủ tướng Chính phủ ban hành.
e) Hàng năm, Ủy ban Nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương lập và
trình Hội đồng Nhân dân cùng cấp thông qua danh mục các dự án đầu tư xây dựng
kết cấu hạ tầng được sử dụng quỹ đất để tạo vốn và diện tích khu đất được sử dụng
để tạo vốn thực hiện các dự án đó.
Ngoài hệ thống cơ quan quản lý đất đai, Chương II Nghị định 181/2004/NĐ-
CP, Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV đã quy định cụ thể việc
thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, tổ chức phát triển quỹ đất, tổ chức
hoạt động dịch vụ trong quản lý và sử dụng đất đai nhằm mục đích thúc đẩy thị
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 17

trường bất động sản, tăng tính minh bạch khi người sử dụng đất thực hiện các giao
dịch. Để tạo thêm “sân chơi”, Nghị định 181/2004/NĐ-CP cũng đã tạo hành lang
cho việc xây dựng các sàn giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
như sau:
Sàn giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
a) Sàn giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là nơi thực
hiện các hoạt động sau:
- Giới thiệu người có nhu cầu chuyển quyền hoặc nhận chuyển quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
- Giới thiệu người có nhu cầu thuê, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất,
tài sản gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản

gắn liền với đất;
- Giới thiệu địa điểm đầu tư, cung cấp thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất, giá đất, tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất, các thông tin khác về đất đai và tài sản gắn liền với đất;
- Tổ chức phiên giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
- Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu.
b) Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế có đăng ký kinh doanh trong
lĩnh vực kinh doanh bất động sản, tư vấn dịch vụ trong quản lý, sử dụng đất đai;
dịch vụ bán đấu giá bất động sản được tổ chức sàn giao dịch về quyền sử dụng đất,
tài sản gắn liền với đất.
Để hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động của thị trường QSDĐ, từ năm
1994 đến trước khi có Luật Đất đai 2013, Quốc Hội, Chính phủ, các Bộ ngành có
liên quan đã ban hành một số VBQPPL liên quan đến thị trường mở này theo từng
lĩnh vực:
- Nghị định số 86/NĐ-CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy định về việc
ban hành quy chế bán đấu giá tài sản quy định.
- Nghị định số 88/1999/NĐ-CP ngày 01/9/1999 về việc ban hành Quy chế
đấu thầu, Nghị định số 14/2000/NĐ-CP ngày 05/5/2000 và Nghị định số
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 18

66/2003/NĐ-CP ngày 12/6/2003 của Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều
của Quy chế đấu thầu.
- Nghị định số 19/NĐ-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ quy định chi tiết Luật
Thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế chuyển
QSDĐ;
- Thông tư 104/2000/TT-BTC ngày 23 tháng 10 năm 2000 của Bộ Tài Chính
hướng dẫn thi hành Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000 của Chính phủ.
- Nghị định số 17/1999/NĐ-CP, các TT hướng dẫn số 1417/TT-TCĐC ngày
19/9/2999, TT số 1248/2000/TT-TCĐC ngày 21/8/2000 mở ra giải pháp và điều

kiện được cấp GCNQSDĐ cho các trường hợp chưa có GCNQSDĐ để đẩy nhanh
tiến độ cấp giấy và tạo điều kiện cho người sử dụng có cơ sở pháp lý tham gia thị
trường QSDĐ theo quy định của pháp luật;
- Nghị định số 38/NĐ-CP ngày 23/8/2000 của Chính phủ về thu tiền SDĐ;
- Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC của Bộ Tài chính quy định về cơ chế tài
chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT.
c. Từ khi có Luật Đất đai 2003 đến nay, Quốc Hội, Chính phủ, các Bộ ngành
có liên quan đã ban hành một số VBQPPL liên quan đến thị trường đất đai như sau:
- Luật Đất đai ngày 26/11/2003;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn
thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ.
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền
sử dụng đất,
- Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu
giá tài sản. Nghị định này có hiệu lực từ ngày 10/2/2005 và thay thế cho Nghị định
số 86/NĐ-CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy định về việc ban hành quy chế
bán đấu giá tài sản.