Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố uông bí, tỉnh quảng ninh giai đoạn 2015 2018
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.03 MB, 101 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGUYỄN THỊ HƯƠNG THU
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO
HIỆU QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC
KINH TẾ ĐƯỢC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ UÔNG BÍ, TỈNH QUẢNG NINH
GIAI ĐOẠN 2015 - 2018
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Thái Nguyên - 2019
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGUYỄN THỊ HƯƠNG THU
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO
HIỆU QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC
KINH TẾ ĐƯỢC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ UÔNG BÍ, TỈNH QUẢNG NINH
GIAI ĐOẠN 2015 - 2018
Ngành: Quản ly đất đai
Mã số: 8 85 01 03
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Dư Ngọc Thành
Thái Nguyên - 2019
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung
thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.
TÁC GIẢ
Nguyễn Thị Hương Thu
ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp
đỡ, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy cô Quản lý Tài nguyên
và Phòng Đào tạo, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên.
Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân,
tôi có nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của TS. Dư Ngọc Thành, là người
hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận văn.
Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của Sở Tài nguyên và Môi
trường tỉnh Quảng Ninh, UBND thành phố Uông Bí, Phòng Tài nguyên và Môi
trường thành phố Uông Bí, các anh chị em và bạn bè đồng nghiệp, sự động viên, tạo
mọi điều kiện về vật chất, tinh thần của gia đình và người thân.
Với tấm lòng chân thành, tôi xin cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó!
Thái Nguyên, ngày
tháng
năm 2019
Tác gia luận văn
Nguyễn Thị Hương Thu
3
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ....................................................................................................ii
MỤC LỤC.........................................................................................................iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ............................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU ...................................................................vii
MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................. 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ...................................................................... 2
3. Ý nghĩa của đề tài........................................................................................... 2
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................. 3
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ........................................................................... 3
1.1.1. Cơ sở lý luận ............................................................................................ 3
1.1.2 Cơ sở pháp lý ............................................................................................ 7
1.2. Tổng quan về tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức tại Việt
Nam .................................................................................................................. 12
1.3. Tình hình sử dụng đất của các tổ chức tại Việt Nam ................................ 14
1.3.1. Tình hình giao đất, công nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức........ 15
1.3.2. Thuê đất.................................................................................................. 15
1.4. Thực trạng sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh ....
16
1.4.1. Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức ..............
16
1.4.2. Thực trạng giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn
tỉnh
Quảng Ninh ...................................................................................................... 17
1.5 Đánh giá chung về tổng quan nghiên cứu................................................. 19
Chương 2: NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................
20
2.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ................................................................ 20
2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................. 20
4
2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất
trên
địa
bàn
thành
Bí............................................................................... 20
phố
Uông
4
2.2.2. Đánh giá thực trạng sử dụng đất đã giao, cho thuê cho các tổ chức kinh
tế trên địa bàn thành phố Uông Bí .......................................................................
20
2.2.3. Đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế ......................... 20
2.2.4. Đề xuất một số giải pháp sử dụng đất có hiệu quả đối với đất đã giao cho
các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Uông Bí ........................................ 21
2.3. Phương pháp nghiên cứu........................................................................... 21
2.3.1. Phương pháp điều tra ............................................................................. 21
2.3.2. Phương pháp chuyên gia ........................................................................ 22
2.3.3. Phương pháp thống kê, so sánh.............................................................. 23
2.3.4. Phương pháp xử lý số liệu sử dụng phần mềm vi tính........................... 23
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ......................... 24
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Uông Bí .................... 24
3.1.1. Điều kiện tự nhiên .................................................................................. 24
3.1.2. Điều kiện kinh tế - kiện xã hội ............................................................... 31
3.1.3. Thực trạng sử dụng đất và biến động mục đích sử dụng đất giai đoạn
2015-2018 trên địa bàn thành phố Uông Bí ..................................................... 36
3.2. Đánh giá thực trạng sử dụng đất đã giao, cho thuê cho các tổ chức kinh tế
trên địa bàn thành phố Uông Bí giai đoạn 2015-2018 ..................................... 40
3.2.1. Thực trạng giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế trên địa thành
phố Uông Bí giai đoạn 2015-2018 ................................................................... 40
3.2.2. Tình hình vi phạm của các tổ chức kinh tế trong việc sử dụng đất được
giao trên địa bàn thành phố Uông Bí ............................................................... 43
3.2.3. Kết quả xử lý vi phạm các tổ chức kinh tế thuê đất trên địa bàn thành phố
Uông Bí ............................................................................................................ 47
3.2.4. Tình hình chấp hành pháp luật bảo vệ môi trường của các doanh nghiệp
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Uông Bí ..........
49
3.3. Đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế ............................ 53
3.3.1. Đánh giá hiệu quả kinh tế....................................................................... 53
3.3.2. Đánh giá hiệu quả xã hội........................................................................ 55
3.3.3. Đánh giá hiệu quả môi trường................................................................ 56
5
3.3.4 Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất của các tổ chức kinh tế qua kết
quả điều tra ....................................................................................................... 57
3.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến quá trình sử dụng đất đã giao cho các tổ chức
kinh tế trên địa bàn thành phố Uông Bí ........................................................... 59
3.5. Đề xuất một số giải pháp sử dụng đất có hiệu quả đối với đất đã giao cho
thuê đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Uông Bí ................... 60
3.5.1. Giải pháp thể chế chính sách.................................................................. 63
3.5.2. Giải pháp về kinh tế ............................................................................... 64
3.5.3 Giải pháp về cải cách thủ tục hành chính................................................ 64
3.5.4 Giải pháp về quy hoạch sử dụng đất ....................................................... 66
3.5.5. Giải pháp về Tài chính ........................................................................... 67
3.5.6. Giải pháp về tổ chức thực hiện giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức
kinh tế............................................................................................................... 68
3.5.7. Giải pháp về quản lý .............................................................................. 69
3.5.7. Giải pháp về khoa học công nghệ .......................................................... 69
KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ ................................................................ 70
1. Kết luận ........................................................................................................ 70
2. Khuyến nghị ................................................................................................. 71
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 73
6
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
GTSX:
Giá trị sản xuất
GTGT:
Giá trị gia tăng
GPMB:
Giải phóng mặt bằng
ĐTM:
Đánh giá tác động môi trường
BVMT:
Bảo vệ môi trường
HĐND:
Hội đồng nhân dân
UBND:
Uỷ ban nhân dân
GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
vii
DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU
Bảng 1.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2016.................................................... 12
Bảng 1.2. Tổng số tổ chức phân theo loại hình sử dụng .................................. 14
Bảng 1.3. Kết quả giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức trên địa bàn tỉnh Quảng
Ninh giai đoạn 2015 – 2018 ........................................................... 18
Bảng 3. 1. Tài nguyên khoáng sản của Thành phố .......................................... 30
Bảng 3. 2. Diện tích, dân số theo đơn vị hành chính của thành phố Uông Bí năm
2018 ................................................................................................ 31
Bảng 3. 3. Cơ cấu GDP các ngành kinh tế (tính theo giá thực tế) ................... 32
Bảng 3. 4. Thực trạng sử dụng đất và biến động mục đích sử dụng đất giai đoạn
2015-2018 ....................................................................................... 37
Bảng 3. 5. Kết quả giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế trên địa
bàn
thành
phố
Uông
Bí
giai
đoạn
2015-
2018........................................ 42
Bảng 3. 6. Tình hình vi phạm của các tổ chức kinh tế trong việc sử dụng đất
trên
địa
bàn
thành
phố
Uông
Bí
............................................................. 44
Bảng 3. 7. Tình hình vi phạm nghĩa vụ tài chính của các tổ chức kinh tế được
UBND tỉnh Quảng Ninh cho thuê đất trên địa bàn thành phố Uông
Bí..................................................................................................... 46
Bảng 3. 8. Kết quả xử lý vi phạm các tổ chức kinh tế thuê đất trên địa bàn
thành
phố
Uông
Bí.................................................................................... 48
Bảng 3. 9. Tình hình chấp hành pháp luật về bảo vệ môi trường .................... 51
Bảng 3. 10. Kết quả xử phạt về vi phạm Luật Bảo vệ môi trường .................. 52
Bảng 3. 11. Tổng hợp thu ngân sách từ giao đất, cho thuê đất của các tổ chức
kinh tế trên địa bàn thành phố Uông Bí.......................................... 54
Bảng 3. 12. Tình hình sử dụng lao động và tiền lương của các tổ chức kinh
tế...................................................................................................... 55
Bảng 3. 13. Kết quả điều tra công tác giao đất, cho thuê đất........................... 57
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tài sản quan trọng của quốc
gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt cần thiết cho mọi hoạt động sản xuất và đời sống.
Trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội, các nhu cầu sử dụng đất ngày càng gây ra
áp lực không nhỏ đến vấn đề đất đai, đòi hỏi phải sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý, có
hiệu quả.
Nhìn chung hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai ngày càng được
nâng lên rõ rệt. Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật được ban hành khá đầy đủ;
các quyết định, quy định của Nhà nước liên quan đến đất đai được thực hiện trên
thực tế ngày càng cao hơn. Ý thức chấp hành pháp luật về đất đai ngày càng được
nâng lên. Nhà đầu tư nước ngoài từng bước được mở rộng cơ hội trong việc tiếp cận
đất đai; những bất cập về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất từng bước
được khắc phục. Việc thanh tra, kiểm tra thực hiện Luật Đất đai đã được thực hiện
thường xuyên và kịp thời phát hiện, xử lý những sai phạm trong quản lý, sử dụng đất
đai. Việc lập, xét duyệt và triển khai thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của
các cấp ngày càng đi vào nền nếp.
Thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai còn góp phần giữ vững ổn định
chính trị, bảo đảm an sinh xã hội, tạo được nhiều việc làm, ổn định đời sống cho
người dân. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được vẫn còn một số tồn tại nhất
định.
Với thực trạng phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Uông Bí trong những
năm gần đây dưới tác động của quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa cùng với sự
gia tăng dân số thì nhu cầu sử dụng đất của thành phố ngày càng tăng, trong khi quỹ
đất có hạn. Công tác quản lý, sử dụng đất đai ở thành phố Uông Bí nói chung, của
các tổ chức trên địa bàn thành phố nói riêng đang là một thách thức lớn đối với công
tác quản lý nhà nước về đất đai.
Trong tình hình hiện nay, vi phạm pháp luật đất đai cả về quản lý và sử dụng
còn diễn ra đặc biệt là của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực
hiện các dự án. Hiện tượng sử dụng đất sai mục đích, lấn chiếm đất đai, chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật, đất để hoang hóa không sử dụng, chậm
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
2
triển khai dự án, tình trạng quy hoạch “treo” vẫn còn xảy ra. Do vậy, để đánh giá
thực
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
3
trạng và hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn thành phố Uông Bí, cần
phải đánh giá đúng thực trạng sử dụng đất để từ đó đưa ra được các giải pháp sử
dụng đất hiệu quả là việc làm rất cần thiết trong giai đoạn hiện nay.
Xuất phát từ thực tiễn trên đồng thời nhận thức rõ yêu cầu cấp bách, cần thiết
phải tìm hiểu, đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức được giao đất, tôi thực
hiện đề tài "Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất của
các tổ chức kinh tế được giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Uông Bí,
tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2018" .
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
- Đánh giá được thực trạng tình hình quản lý, sử dụng đất đã giao, cho thuê của
các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Uông Bí.
- Đánh giá được hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, phân ra các
ngành nghề đầu tư như nông lâm nghiệp, công nghiệp, dịch vụ… việc đánh giá hiệu
quả qua các mặt: kinh tế, xã hội, môi trường.
- Đề xuất được một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước và
hiệu quả khai thác, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Uông
Bí, tỉnh Quảng Ninh.
3. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa khoa học: Tạo cơ sở khoa học và thực tiễn, đề xuất các giải pháp
nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn thành phố
Uông
Bí.
- Ý nghĩa thực tiễn: Đề tài góp phần quan trọng trong việc khắc phục những
hạn chế trong quản lý, sử dụng đất trên địa bàn thành phố Uông Bí nói chung và của
các tổ chức được giao đất, thuê đất nói riêng; là cơ sở để xác định tính minh bạch
trong quản lý, sử dụng đất và nâng cao vai trò quản lý nhà nước về đất đai, đồng
thời góp phần thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Uông Bí.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận
Đất đai là tài sản quốc gia, là lãnh thổ bất khả xâm phạm của cả dân tộc. Vì
vậy không thể có bất kỳ một cá nhân nào, một nhóm người nào có thể chiếm hữu tài
sản chung thành của riêng và tùy ý áp đặt quyền định đoạt cá nhân đối với tài sản
chung đó. Đất đai xuất hiện, tồn tại ngoài ý chí và nhận thức của con người, là sản
phẩm của tự nhiên, là điều kiện tự nhiên của lao động. Cùng với quá trình phát triển,
mỗi tập đoàn người tiến hành khai phá, cải tạo, bảo vệ và chiếm giữ mỗi vùng đất
đai riêng biệt. Để rồi từ đó, mỗi vùng đất đai sẽ trở thành tài sản chiếm giữ và sở
hữu riêng của từng tập đoàn người, thường là một quốc gia. Lúc này, quyền sở hữu
Nhà nước về đất đai được hình thành, Nhà nước là người đại diện chung cho cộng
đồng người trong việc chiếm hữu, bảo vệ và định đoạt các phần đất đai của lãnh thổ
nước đó. Từng cá nhân riêng lẻ chỉ có vai trò tiếp tục cải tạo, bồi dưỡng đất đai
trong quá trình sử dụng. Nhà nước với tư cách là người có quyền sở hữu tối cao, sẽ
giao một phần quyền sở hữu cho người dân và các tổ chức trong xã hội mà trước hết
là quyền sử dụng đất.
Vậy, quyền sử dụng đất là bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất đai.
Thông qua việc được độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sử
dụng đất thực hiện trong thời hạn thuê đất, nhận giao đất những quyền và nghĩa vụ
nhất định, trong đó có sự phân biệt theo loại đất, theo đối tượng sử dụng đất, theo
hình thức thuê hoặc giao đất.
Thể chế hóa Cương lĩnh xây dựng đất nước trong thời kỳ quá độ lên chủ
nghĩa xã hội, kế thừa Hiến pháp năm 1946, Hiến pháp năm 1959, Hiến pháp năm
1980 và Hiến pháp năm 1992. Tại Điều 53, Hiến pháp năm 2013 có quy định: “Đất
đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài
nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
5
Luật Đất đai 2013 quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách
nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý
về đất
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
6
đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối
với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Luật Đất
đai 2013 quy định một số khái niệm liên quan đến quản lý, sử dụng đất được hiểu
như sau:
Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc
Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có
nhu cầu sử dụng đất.
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng
đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định.
Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người
này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất
của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng
đất vi phạm pháp luật về đất đai.
Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất
giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.
Tổ chức sự nghiệp công lập là tổ chức do cơ quan có thẩm quyền của Nhà
nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức năng thực hiện
các hoạt động dịch vụ công theo quy định của pháp luật.
Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác
theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Việc quản lý, sử dụng nguồn tài nguyên đất đúng mục đích, hợp lý, có hiệu
quả, bảo vệ cảnh quan và môi trường sinh thái sẽ phát huy tối đa nguồn lực của đất
đai, góp phần thúc đẩy mạnh mẽ quá trình phát triển kinh tế - xã hội theo hướng
công nghiệp hoá, hiện đại hoá.
Cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước thì các tổ chức cũng ngày
càng mở rộng và không ngừng lớn mạnh cả về quy mô, số lượng và chất lượng.
Chính vì vậy, để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất trong từng thời kỳ, Nhà nước không
chỉ dừng
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
5
lại ở việc Nhà nước giao đất mà còn tiến tới cho thuê đất. Mặt khác, đất đai có giới
hạn về mặt diện tích, trong khi đó dân số lại tăng lên rất nhanh chóng, điều này đã
làm cho áp lực trong việc sử dụng đất ngày càng tăng lên.
Giao đất, cho thuê đất là một trong những nội dung của quản lý Nhà nước về
đất đai. Nhà nước quản lý toàn bộ đất đai nhưng lại không trực tiếp sản xuất mà giao
cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng. Trên cơ sở giao đất, cho thuê đất
các cơ quan có thẩm quyền theo dõi biến động các loại đất thông qua việc thống kê,
kiểm kê,…đất đai để từ đó có những điều tiết thích hợp nhằm tạo điều kiện thực hiện
các chủ trương, chính sách,… cũng như các công tác khác có liên quan tới đất đai.
Nhà nước giao đất, cho thuê đất là tạo điều kiện cho các tổ chức, hộ gia đình
và cá nhân có tư liệu sản xuất hoặc địa điểm để sản xuất. Thông qua việc quản lý
của Nhà nước sẽ giúp cho các đối tượng được giao đất, thuê đất yên tâm đầu tư sản
xuất và sử dụng đất đai được hiệu quả hơn. Ngoài ra, từ việc Nhà nước giao đất, cho
thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sẽ là cơ sở để tiến tới cấp GCN
QSD đất. Về phía Nhà nước, giao đất, cho thuê đất cùng với cấp GCN QSD đất
giúp cho các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quản lý được quỹ đất tiết kiệm và đạt
hiệu quả cao. Đối với người sử dụng đất thì họ sẽ được Nhà nước bảo vệ khi có
những xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp trong việc sử dụng đất của mình,
cùng với đó sẽ được Nhà nước tạo điều kiện trong việc nâng cao kiến thức về sản
xuất, kinh doanh, cải tạo và bồi dưỡng đất đai. Tuy nhiên, khi nhận thấy việc sử
dụng đất của các đối tượng không đem lại hiệu quả cao, lãng phí, thất thoát đất đai
thì Nhà nước có quyền thu hồi đất đang sử dụng đó.
Khi Nhà nước có quyết định giao đất, cho thuê đất, người sử dụng đất được
cấp GCN QSD đất thì các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất được
bảo đảm, đi đôi với quyền lợi thì người sử dụng đất cũng cần phải thực hiện đầy đủ
các nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước. Người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ sử
dụng đất là họ đã góp phần vào việc quản lý sử dụng đất cũng như việc duy trì bộ
máy quản lý Nhà nước về đất đai.
Đề cập đến mối quan hệ giữa công tác giao đất, cho thuê đất và quản lý sử
dụng đất thì không thể không nói tới quyền sử dụng đất và thị trường quyền sử dụng
đất (thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp). Với phạm vi nghiên cứu của đề tài, chỉ
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
6
xem xét thị trường sơ cấp. Thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp là thị trường trong
đó Nhà nước là người đại diện sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện việc cung đất
cho các nhu cầu của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong xã hội sử dụng. Trong
thị trường này, Nhà nước thực hiện vai trò của người cung duy nhất về đất cho nhu
cầu sử dụng đất của toàn xã hội.
Từ quyền sử dụng đất đến thị trường quyền sử dụng đất (sơ cấp) là một bước
phát triển về chất của quá trình chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung
sang nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN trong lĩnh vực đất đai ở Việt
Nam. Bước phát triển này được khởi đầu từ tiến triển của Nhà nước trong việc giao
đất không thu tiền, rồi giao đất có thu tiền, rồi cho thuê đất. Những giao dịch về đất
đai giữa Nhà nước với người sử dụng đất từ hình thức hiện vật đã bắt đầu chuyển
sang hình thức giỏ trị tuy còn sơ khai. Nếu như việc giao đất không thu tiền sử
dụng đất do Nhà nước thực hiện còn mang nặng tính phân phối hiện vật, duy trì
công bằng xã hội, bảo đảm ổn định chính trị thì việc Nhà nước cho các tổ chức và
hộ gia đình, cá nhân thuê đất hoặc nhận giao đất có thu tiền sử dụng đã làm cho các
giao dịch về đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất dần dần mang tính chất thị
trường. Thị trường này có đặc điểm là bên cung chỉ có một người, đó là Nhà nước,
còn bên cầu lại là hàng triệu người, đó là những tổ chức, cá nhân, hộ gia đình cần có
đất để ở, sản xuất kinh doanh, xây dựng công trình công cộng,…Một đặc điểm khác
cũng rất quan trọng là thị trường này đã tạo ra hàng triệu người (tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân) có quyền sử dụng đất mặc dù không phải là những người có quyền sở
hữu đối với diện tích đất được sử dụng. Chính vì vậy, đồng thời với việc giao đất,
cho thuê đất thì Nhà nước cũng cần phải quản lý sử dụng đất. Do đó giữa công tác
giao đất, cho thuê đất với quản lý sử dụng đất có mối quan hệ tác động qua lại lẫn
nhau, tạo điều kiện cho nhau và thúc đẩy nhau cùng phát triển. Công tác giao đất,
cho thuê đất mà được thực hiện tốt thì tạo được những thuận lợi trong việc quản lý
sử dụng đất. Ngược lại, quản lý sử dụng đất được thực hiện một cách công khai,
minh bạch và nghiêm minh với những chính sách, chủ trương hoàn thiện sẽ là tiền
đề quan trọng cho các quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước nhằm đáp
ứng nhu cầu sử dụng đất chính đánh của các ngành, các vùng kinh tế.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
7
1.1.2 Cơ sở pháp lý
1.1.2.1 Nguyên tắc về giao đất, cho thuê đất
Giao đất, cho thuê đất là một vấn đề quan trọng trong công tác quản lý Nhà
nước về đất đai, không chỉ đảm bảo quyền lợi cho người được thuê đất, giao đất về
mục đích phát triển kinh tế, hạn chế chi phí kinh doanh mà còn đảm bảo đất đai
được sử dụng hợp lý, có hiệu quả và khoa học phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực
về đất, góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia. Để công tác
quản lý Nhà nước về đất đai được thực hiện tốt thì khi giao đất, cho thuê đất phải
đảm bảo các nguyên tắc sau:
Thứ nhất, giao đất, cho thuê đất phải đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng không chỉ trước
mắt mà còn lâu dài, là cơ sở pháp lý quan trọng để bố trí sử dụng đất một cách hơp
lý, có hiệu quả, góp phần bảo vệ cảnh quan môi trường, phát triển kinh tế xã hội
của đất nước nói chung cũng như từng vùng, từng địa phương và các đơn vị cơ sở,
đồng thời đáp ứng yêu cầu thống nhất quản lý nhà nước về đất đai.
Thứ hai, việc giao đất, cho thuê đất phải đúng thẩm quyền và đúng đối tượng.
Nguyên tắc này đảm bảo cho việc điều tiết đất đai đúng quy định pháp luật, tạo sự
công bằng đối với các đối tượng sử dụng đất.
Thứ ba, giao đất, cho thuê đất phải tuân thủ đúng quy trình, trình tự thủ tục,
đứng hạn mức, đúng thời hạn và do UBND các cấp có thẩm quyền thực hiện. Đây là
nguyên tắc quan trọng trong quản lý Nhà nước về đất đai.
1.1.2.2 Về công tác giao đất
Giao đất là vấn đề bắt đầu được quy định từ Hiến pháp năm 1992. Trước đó,
Hiến pháp năm 1980 chỉ quy định “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy
định chung nhằm đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý và tiết kiệm”. Tại điều 18
chương II Hiến pháp năm 1992 quy định: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất
đai theo quy hoạch và pháp luật bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả.
Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài”. Giao đất
có ý nghĩa quan trọng trong nội dung quản lý Nhà nước đối với đất đai, là hoạt động
của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất và quyền sử
dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư sử dụng đất.
Đến nay,
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
8
theo điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định “Nhà nước giao quyền sử dụng đất là
việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối
tượng có nhu cầu sử dụng đất”.
- Đối tượng giao đất:
Theo điều 54 và điều 55 của Luật Đất đai năm 2013 quy định thì Nhà nước
giao đất cho người sử dụng đất dưới hai hình thức là giao đất không thu tiền sử dụng
đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất. Và một trong các đối tượng được giao đất là
các tổ chức gồm: UBND xã, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trịxã hội, tổ chức xã hội, tổ chức chính trị - xã hội nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp
công, tổ chức kinh tế và tổ chức ngoại giao.
- Các hình thức giao đất:
+ Giao đất không thu tiền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng
đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất và người sử dụng đất không phải nộp
khoản tiền sử dụng đất cho Nhà nước. Theo điều 54 của Luật Đất đai năm 2013 quy
định Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với tổ chức sử dụng đất vào
mục đích xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm
nghĩa trang, nghĩa địa; tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ về tài chính sử dụng
đất xây dựng công trình sự nghiệp; tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ
tái định cư theo dự án của Nhà nước; cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ
sở tôn giáo sử dụng đất. Việc giao đất không thu tiền sử dụng đất là để đảm bảo lợi
ích chính đáng của người trực tiếp lao động sản xuất, bảo vệ tốt quỹ đất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản... Nhằm đảm bảo cho hoạt động bình
thường của các cơ quan Nhà nước hoặc sử dụng đất vào lợi ích chung, lợi ích công
cộng.
+ Giao đất có thu tiền sử dụng đất là một trong những hình thức Nhà nước
trao quyền sử dụng cho cá nhân, tổ chức sử dụng đất. Theo điều 54 của Luật Đất đai
năm
2013 quy định Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với tổ chức sử dụng đất
gồm: Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để
bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
9
giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho
thuê; Tổ
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
9
chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để
chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.
- Thời hạn giao đất:
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì thời hạn giao đất được chia
theo loại đất sử dụng đất gồm: đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời
hạn.
Theo điều 125 của Luật Đất đai quy định người sử dụng đất được sử dụng ổn
định, lâu dài trong các trường hợp:
+ Đất xây dựng trụ sở cơ quan; đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ
chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính gồm đất xây dựng các công trình sự
nghiệp thuộc các ngành và lĩnh vực về kinh tế, văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào
tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, môi trường, ngoại giao và các công
trình sự nghiệp khác.
+ Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh.
+ Đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng
cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác không có mục đích kinh doanh.
+ Đất tổ chức kinh tế sử dụng.
Theo điều 126 Luật Đất đai quy đinh, người sử dụng đất được sử dụng có
thời hạn thuộc các trường hợp sau:
+ Thời hạn giao đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức để sử dụng vào mục
đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện
các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu
tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định
trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất nhưng không quá 50 năm.
+ Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào
địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội
đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất không quá 70 năm.
- Quyền và nghĩa vụ của tổ chức sử dụng đất được Nhà nước giao đất:
Trong mối quan hệ với tổng thể hệ thống pháp luật về đất đai, giao đất là một
nội dung của quản lý nhà nước về đất đai, mà ở đó, Nhà nước công nhận quyền sử
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
10
dụng đất của người được công nhận. Thông qua cơ chế giao đất, Nhà nước không
chỉ
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
10
xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm căn cứ p háp lý để
giải quyết mọi quan hệ đất đai đúng pháp luật mà còn làm cơ sở pháp lý để người sử
dụng đất thực hiện các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế
chấp, góp vốn, bảo lãnh quyền sử dụng đất theo pháp luật phù hợp với sự vận động
vốn có của quan hệ đất đai trong thực tiễn cuộc sống.
1.1.2.3 Về công tác cho thuê đất
Cho thuê đất là hình thức Nhà nước hoặc các chủ sử dụng đất tạm chuyển
quyền sử dụng đất của mình cho các chủ thuê đất thông qua hợp đồng thuê đất, phù
hợp với các quy định pháp luật hiện hành. Theo khoản 8, điều 3 Luật Đất đai 2013
quy định "Nhà nước cho thuê quyề sựng dụng đất là việc Nhà nước quyết định trao
quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho
thuê quyền sử dụng đất".
- Đối tượng thuê đất:
Theo quy định tại Điều 56 Luật Đất đai thì việc Nhà nước cho thuê đất theo
hai hình thức: cho thuê thu tiền sử dụng đất hàng năm hoặc cho thuê thu tiền sử
dụng đất một lần cho cả thời gian thuê. Một trong những đối tượng được cho thuê
đất là các tổ chức bao gồm: UBND xã, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức
xã hội, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị - xã hội nghề nghiệp, tổ chức sự
nghiệp công, tổ chức kinh tế và tổ chức ngoại giao.
- Về nghĩa vụ tài chính khi thuê đất
+ Thuê đất trả tiền hàng năm thì thời điểm tính tiền là thời điểm có quyết
định cho thuê đất và đơn giá thuê đất hàng năm được quy định bằng tỷ lệ phần trăm
(%) nhân (x) Giá đất tính thu tiền thuê đất, trong đó:
. Tỷ lệ phần trăm tính đơn giá thuê đất một năm là 1%, riếng đối với đất
thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, khu dân cư tập trung có khả năng sinh
lời đặc biệt, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh,
thương mại và dịch vụ thì UBND cấp tỉnh quyết định tỷ lệ phần trăm giá đất để xác
định đơn giá thuê đất một năm nhưng tối đa không quá 3%.
. Giá đất tính thu tiền thuê đất được xác định theo giá đất cụ thể theo quy
định tại điều 4 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 155/2014 của Chính phủ.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
11
+ Đơn giá thuê đất thu một lần cho cả thời gian thuê đất là giá đất của thời
hạn thuê đất và được xác định theo giá đất cụ thể quy định tại khoản 4 và khoản 5,
điều 4
Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 155/2014 của Chính phủ.
- Thời hạn cho thuê đất:
Theo điều 126 Luật Đất đai quy đinh, người sử dụng đất có thời hạn thuê đất
trong các trường hợp:
+ Thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất
nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức để sử dụng vào
mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực
hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết
định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất nhưng không quá 50 năm.
+ Đối với dự án có vốn đầu tư lơn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào
địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội
đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn thuê đất không quá 70 năm.
+ Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài
có chức năng ngoại giao không quá 99 năm. Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngoài có
chức năng ngoại giao nếu có nhu cầu sử dụng đất thì được Nhà nước xem xét gia
hạn hoặc cho thuê đất khác, mỗi lần gia hạn không quá thời hạn cũ đã quy định.
- Quyền và nghĩa vụ của tổ chức sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất:
+ Các tổ chức sử dụng đất bằng hình thức thuê đất thì ngoài quyền và nghĩa
vụ chung của người sử dụng đất được quy định tại điều 166 và điều 170 của Luật
Đất đai năm 203 còn có quyền và nghĩa vụ riêng được quy định tại các điều 174,
điều 175 và điều 176 của Luật Đất đai năm 2013.
+ Trên cơ sở thực hiện thanh toán nghĩa vụ tài chính của các tổ chức đối với
Nhà nước thì tổ chức sử dụng đất đó được thực hiện các quyền chuyển đổi, quyền
chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc thế chấp, bán tài sản thuộc sở hữa của mình tại
các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
