Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị nhằm xây dựng mô hình giá thị trường tại phường Đồng Phú, thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình”.

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1.Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là sản vật của tự nhiên, có giới hạn về không gian, không thể di dời
được. Đất đai có vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài
người; là tài nguyên vô cùng quý giá; là nơi cư trú của động thực vật và con người
trên trái đất. Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế xã hội;
là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống; là địa bàn phân bố các
khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng.
Trong sự phát triển của xã hội, đất đai đóng vai trò rất quan trọng. Đất
đai là một trong những cơ sở để hình thành nên các vùng kinh tế của đất nước
nhắm khai thác và sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng nhu cầu của đất nước
trong sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa.
Ở Việt Nam nói chung và thành phố Đồng Hới nói riêng hoạt động
định giá đất đã hình thành và phát triển nhưng còn khá mới. Nhà nước đã ban
hành nhiều văn bản pháp luật làm cơ sở cho công tác định giá bất động sản
như: Luật Đất đai 2003, Nghị định 188/NĐ-CP về phương pháp xác định giá
đất và khung giá các loại đất, Thông tư 145 hướng dẫn thực hiện Nghị định số
188 và Nghị định số 123 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của
Nghị định số 188 nhưng các văn bản này vẫn chưa phản ánh được giá trị đích
thực của bất động sản tại thời điểm giao dịch trên thị trường. Các chính sách
về thuế, thu nhập chưa động viên, khuyến khích người dân, sàn giao dịch
BĐS tại nhiều địa phương chưa hình thành do vậy một số giao dịch vẫn diễn
ra dưới sự thoả thuận giữa hai bên mua và bán nhưng khi đăng ký quyền sử
dụng đất, giá đất giao dịch lại được người mua hoặc người bán khai với giá
thấp hơn làm giảm thu ngân sách Nhà nước. Điều này dẫn đến nhiều bất cập
trong công tác giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất,
cho thuê đất, tính bồi thường thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi đất
Vì vậy, việc điều tra giá đất thực tế để xây dựng mô hình giá thị trường
là điều kiện hết sức cần thiết. Đó là cơ sở cho việc tính thuế khi sử dụng đất
và chuyển quyền sử dụng đất, áp giá đền bù giải toả khi Nhà nước thu hồi đất

phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế xã hội, đảm bảo sự công bằng, tránh
1
sự tranh chấp khiếu kiện, tránh thất thu ngân sách Nhà nước. Với lý do đó,
được sự phân công của khoa Tài nguyên đất và MTNN trường đại học Nông
Lâm Huế và sự hướng dẫn của thầy giáo Th.S. Lê Minh Khôi, tôi tiến hành
nghiên cứu đề tài: “ Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị
nhằm xây dựng mô hình giá thị trường tại phường Đồng Phú, thành phố
Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình”.
1.2. Mục đích, yêu cầu
1.2.1. Mục đích
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của phường Đồng Phú ảnh
hưởng đến giá đất.
- Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở của phường Đồng Phú để
xây dựng mô hình giá đất chuẩn và thành lập bản đồ vùng giá trị dựa trên nền
bản đồ địa chính của phường.
1.2.2. Yêu cầu
- Nắm vững kiến thức về giá đất, định giá đất để tiến hành nghiên cứu
đầy đủ, chính xác và khoa học các thông tin về bất động sản tại địa phương.
- Nắm vững tình hình sử dụng đất và biến động giá tại địa phương.
- Đánh giá được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường.
- Xác định được phương pháp định giá đất cho các mẫu phiếu điều tra.
- Số lượng các mẫu phiếu điều tra phải đủ đáp ứng yêu cầu nghiên cứu,
thông tin trong mẫu phiếu phải rõ ràng, đầy đủ, đảm bảo độ tin cậy, có tính
đại diện và tính pháp lý cao. Chọn mẫu phải chính xác và đúng nguyên tắc.
- Số liệu điều tra giá thị trường phải thu thập qua 3 năm 2008, 2009, 2010.
- Số liệu điều tra, thu thập phục vụ cho đề tài phải mang tính khách
quan, chính xác, trung thực và đầy đủ.
- Việc đưa ra mô hình giá đất phải thể hiện được giá chuẩn phù hợp với
thị trường trên cơ sở ảnh hưởng của các yếu tố đến giá trị bất động sản tại địa
phương.

2
PHẦN 2
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở lý luận của định giá đất
2.1.1. Giá đất và giá bất động sản
2.1.1.1. Khái niệm giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, đất đai không có giá thành sản xuất.
Giá trị của đất đai một phần do tự nhiên sinh ra, một phần do con người khai
thác sử dụng đất đai mang lại được gọi là "giá trị đất đai" (địa tô tư bản hoá)
Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai
trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán. Nói cách
khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp
ở một khoảng thời gian nào đó.[2]
Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô
nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai
trong kinh tế. Giá cả đất đai ở nước ta không giống các quốc gia thông thường
có chế độ tư hữu đất đai: thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có quyền sử dụng
đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất; thứ hai là, do
thời gian sử dụng đất tương đối dài, trong thời gian sử dụng cũng có quyền
chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như
quyền sở hữu. Điều 4 Luật đất đai 2003 ở khoản 23 ghi rõ: Giá quyền sử dụng
đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước
quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.
Luật Đất đai 2003 quy định giá đất được hình thành trong các trường
hợp sau đây (Điều 55 Luật đất đai 2003):
+ Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định
giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;
+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
+ Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên

quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
3
2.1.1.2. Giá bất động sản
Cũng như các hàng hóa thông thường khác, giá cả BĐS được hìnhthành
trên cơ sở quan hệ cung - cầu về BĐS trên thị trường. Tuy nhiên hàng hoá
BĐS là hàng hoá đặc biệt, do đó giá cả BĐS có một số đặc trưng riêng:
- Tính song trùng tức là bao gồm cả giá đất và công trình.
- Tính khu vực, chủ yếu phản ánh địa tô cấp sai.
- Hai cách thể hiện: bằng giá mua bán hoặc giá cho thuê.
- Giao dịch BĐS thực chất là giao dịch quyền lợi mà BĐS đó đem lại,
quyền lợi không giống nhau thì giá cả cũng khác nhau.
- Được hình thành trong từng giao dịch riêng lẻ, ngoài việc chịu ảnh
hưởng của tính bất động và tính dị biệt của BĐS, còn phụ thuộc vào tố chất
tính cách cá biệt của người mua và người bán.
- Nhìn từ góc độ dài hạn, giá BĐS luôn luôn có xu hướng tăng lên vì tài
nguyên đất đai là có hạn. [2]
2.1.2. Các đặc trưng của giá đất
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội của nước ta, cơ chế quản
lý kinh tế thị trường đang từng bước được hình thành. Luật đất đai hiện hành
quy định người sử dụng đất được hưởng các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng
đất để sản xuất kinh doanh. Vì vậy đặc trưng của giá đất nói chung khác với
đặc trưng của giá các loại hàng hoá thông thường khác. Sự khác nhau này có
thể thấy ở một số đặc trưng sau:
* Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả
Nguồn gốc giá cả là giá trị bản thân hàng hóa đất đai không có tính di
động, cái có thể chuyển dịch không phải là bản thân đất đai mà là thu lợi và
quyền lợi của đất đó. Cho nên giá cả đất đai là giá cả mua bán của quyền và
lợi ích về đất. Yếu tố chủ quan tác động đến giá đất mạnh và hiệu quả hơn so

với giá cả hàng hoá thông thường vì thị trường đất đai không hoàn thiện.
*Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành
Các hàng hóa thông thường có một thị trường tương đối hoàn chỉnh, có
thể tiêu chuẩn hóa, dễ so sánh, giá cả của các hàng hoá hình thành dễ dàng
trong thời gian ngắn; trong khi đó đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu
một thị trường hoàn chỉnh, thời gian hình thành giá cả dài, giá cả được hình
4
thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, và cơ bản khó so
sánh với nhau. Như vậy giá đất được hình thành là một quá trình lâu dài, đồng
thời nó biến động và phụ thuộc vào nhiều yếu tố khách quan như môi trường,
quy hoạch sử dụng đất, xây dựng cơ sở hạ tầng
* Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai
Đối với hàng hoá thông thường do lao động làm ra thì giá cả cao hay
thấp do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải là sản phẩm lao
động của con người, cho nên không có giá cả, cũng không có giá thành sản
xuất, mà giá cả đất đai phản ánh là giá trị tài nguyên và tài sản trên đó. Như
vậy giá đất không phản ánh giá thành sản xuất mà chỉ phản ánh khả năng sinh
lợi của đất hoặc hiệu quả vốn đầu tư.
* Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định
Trong thị trường thông thường, giá cả hàng hóa chịu ảnh hưởng của
quan hệ cung - cầu. Nhưng trong thị trường đất đai thì cung của đất là do tự
nhiên cung cấp, đất đai mà con người có thể sử dụng được là rất hạn chế, làm
cho tính co dãn trong cung cấp kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu đối với
đất lại thay đổi theo sự phát triển kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, đó là mặt
chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất.
2.1.3. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
2.1.3.1. Địa tô
Địa tô là số tiền mà nhà tư bản phải trả cho địa chủ khi thuê đất sản
xuất và số tiền này thuộc về địa chủ là người sở hữu đất. Ðịa tô gắn liền với
sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Ðã từng tồn tại trong các

chế độ chiếm hữu nô lệ, phong kiến, tư bản chủ nghĩa và cả trong thời kì đầu
của chủ nghĩa xã hội. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của
nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ
phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa
phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về
ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô.
Về thực chất địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa
ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả
cho địa chủ. Trong chủ nghĩa tư bản có các loại đại tô: địa tô chênh lệch, địa
5
tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc
sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ
sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng
vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về
bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.
* Địa tô chênh lệch: là lợi nhuận siêu ngạch do việc sử dụng các thửa đất có
điều kiện khác nhau về độ phì và vị trí. Phần này nhà tư bản sử dụng ruộng
đất phải trả cho chủ đất. Địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II là hình thái
biểu hiện của địa tô chênh lệch.
+ Ðịa tô chênh lệch I: là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng
đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ.
+ Ðịa tô chênh lệch II: là địa tô chênh lệch thu được do thâm canh. Ðịa
tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được
phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác
xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của nhà nước.
* Ðịa tô tuyệt đối
Là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh
lệch do giá cả của sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất. Nói cách khác địa tô
tuyệt đối là những giá trị thặng dư khác nhau trong việc sử dụng đất ứng với
tỷ suất giá trị thặng dư như nhau trong ngành sản xuất khác nhau do có cấu

tạo hữu cơ tư bản khác nhau.
2.1.3.2. Lãi xuất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá
đất có thể tăng hay giảm. Lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất phải
giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất
để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất
phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được
địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này
giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản kinh
doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong đà tăng trưởng kinh
tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên,
việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến
6
và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh
hưởng của nhân tố cá biệt. Người bán quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất
ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất.
Giá đất tỉ lệ thuận với địa tô và tỉ lệ nghịch với lãi suất ngân hàng.
Địa tô
Giá đất =
Lãi suất ngân hàng
2.1.3.3. Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường
được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì
giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là
nguyên tắc cân bằng cung cầu.
Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu
quyết định. Nhưng vì đất đai khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc
tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung
cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng. Vì vị trí đất đai có đặc
tính tự nhiên như cố định về vị trí, hạn chế về số lượng, giới hạn về không

gian, nên tính độc chiếm về giá cả tương đối mạnh, cung và cầu đều giới hạn
trong từng khu vực có tính cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu
là xảy ra về phía cầu.
Giá đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu
như: mật độ dân cư, tỉ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập bình
quân của người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỉ lệ lãi
suất vay thế chấp.
2.1.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất
Để xác định giá đất phù hợp với điều kiện thực tế thì việc phân tích các
nhân tố ảnh hưởng tới giá đất đóng một vai trò vô cùng quan trọng. Có thể
theo mối quan hệ giữa các nhân tố đó với đất và phạm vi ảnh hưởng để phân
thành nhân tố thông thường, nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt.
2.1.4.1. Nhân tố thông thường
Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính
phổ biến đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong
điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá
cụ thể cho các loại đất.
7
* Nhân tố hành chính
Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá
cả đất. Nhà nước xuất phát từ lợi ích toàn xã hội và từ góc độ phát triển kinh
tế vĩ mô định ra chính sách hữu quan hoặc thúc đẩy chuyển dịch đất hoặc hạn
chế việc sử dụng một loại đất nào đó Từ đó đạt được mục đích nâng cao
hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Sự can thiệp này có ảnh hưởng rất lớn đến giá
đất. Nhân tố hành chính ảnh hưởng đến giá đất có: quy hoạch đô thị, chính
sách giá đất, chính sách thuế, sự biến đổi về hành chính
+ Quy hoạch đô thị: Trong quy hoạch đô thị, các quy định về công
dụng, tỷ lệ dung tích và mật độ kiến trúc đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất.
Nhìn chung mà nói, đất dùng cho kinh doanh có hiệu quả lớn nhất, thứ đến là
dùng cho nhà ở, đất dùng cho công nghiệp có hiệu quả thấp hơn.

+ Chính sách về giá đất: Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến
xu thế của giá cả đất. Nói chung chính sách giá đất tăng cao tức là Chính phủ
nới lỏng quản lý đối với giá đất, thúc đẩy giá đất tăng lên; chính sách giá đất
thấp là Chính phủ dùng nhiều biện pháp để khống chế tăng giá của đất, từ đó
làm cho mức giá đất hạ xuống hoặc ngưng trệ lại.
+ Chính sách thuế: Thuế tăng thì tích lũy của xí nghiệp, dân cư giảm,
nên giá cả đất giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạ
thấp. Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên.
+ Thay đổi về hành chính: Thay đổi về hành chính nói chung đều làm
cho giá cả đất ở đó tăng. Thay đổi hành chính thường phân thành hai loại: một
là nâng cấp; quyền quản lý chuyển từ khu này sang khu khác được chính sách
ưu đãi thu hút hàng loạt đầu tư nước ngoài, phát triển kinh tế nhanh chóng, từ
đó kéo theo giá đất tăng lên.
* Nhân tố nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất
tăng vì thế giá đất tăng lên
* Nhân tố xã hội: Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với
giá đất. Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái
ổn định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa.
* Nhân tố quốc tế: Sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến
sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đất đai
cũng không có ngoại lệ. Mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này với quốc gia
8
khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hòa hoãn
thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng, từ đó đẩy
nhanh giá đất lên cao và ngược lại.
* Nhân tố kinh tế
+ Tình trạng phát triển kinh tế: Thu nhập quốc dân tăng có nghĩa là
trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm,
vật giá tiền lương nằm trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư
xã hội tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên.

+ Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ: Tình trạng tài chính và tiền tệ
là phản ánh thực lực kinh tế tổng hợp quốc gia, lượng cung cấp tiền mặt là biểu
hiện bề ngoài của tình trạng tài chính tiền tệ, khi lượng cung cấp tiền mặt gia
tăng, là biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường, tức là tiền nhàn rỗi của
xã hội tăng. Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua
số ít hàng hóa, đặc biệt việc mua nhà đất có thể bảo tồn được giá trị, nên nó tạo
thành nhu cầu về nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng.
+ Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư: Theo xu thế gia tăng
thu nhập của dân cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no mặc ấm, con người sẽ có
nhu cầu tiêu dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng,
diện tích nhà ở.
+ Biến động vật giá: Tài sản nhà đất càng ở trong thời kỳ vật giá biến
động càng thể hiện được tính bảo đảm giá trị, cho nên biến động vật giá là tỷ
lệ thuận với ảnh hưởng của thị trường nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng
cao thì giá đất cũng càng cao.
2.1.4.2 Nhân tố khu vực
Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của
nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo
ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó.
* Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế,
là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất
được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc
đến các trung tâm tập trung đông dân.
* Điều kiện giao thông: Điều kiện giao thông có ảnh hưởng đến giá đất chủ
yếu: kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, cấp hạng đường, tình trạng
9
giao thông công cộng và mật độ giao thông
* Điều kiện thiết bị hạ tầng: Điều kiện thiết bị hạ tầng ảnh hưởng tới giá đất
chủ yếu bao gồm hai loại lớn là thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ. Đó là:
đường nước ngầm, điện lực, điện thoại cho đến nhà trẻ, trường học, công

viên, bệnh viện Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, mức độ đồng
bộ và cự li…
* Chất lượng môi trường: Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất bao
gồm: môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều kiện
môi trường tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô
nhiễm tiếng ồn
* Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị ảnh hưởng tới
giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng,
những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ quản lý giao thông khu vực
2.1.4.3. Nhân tố cá biệt
Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản
thân thửa đất. Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến
giá cả của từng thửa đất.
* Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng
đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả
năng tài chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá của thửa đất.
* Hình dáng: Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các
dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc đều không
thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất.
* Điều kiện cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng có liên quan đến giá đất là: hệ
thống trường học, bệnh viện, hệ thống điện, bưu chính viễn thông…
* Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là
nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc,
mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất
*Vị trí đất: Thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách bao xa
để đến bến xe, trường học, nằm đầu đường hay góc phố đều có ảnh hưởng rất
lớn đến giá đất.
10
2.1.5. Định giá đất
Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật,

tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình
thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị
trường. Ngày nay, theo đà phát triển kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày
càng được hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế.
Định giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp
định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những
thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng và tình trạng thu lợi
thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh
hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thước sử dụng đất,
dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng
hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa
đất với một quyền đất đai nào đó.
Đối với Việt Nam, định giá đất là một trong bốn quyền định đoạt đối
với đất đai của Nhà nước và là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ
chế quản lý đất thích hợp theo định hướng kinh tế thị trường, nó là cơ sở cho
chuyển nhượng quyền sử dụng có trả tiền theo đấu thầu, đấu giá và hợp đồng
thỏa thuận giữa người quản lý và người sử dụng đất.
2.1.6. Định giá bất động sản
Bất động sản có thể là đất đai cũng có thể là đất đai và các tài sản khác
gắn liền với đất. Định giá bất động sản thực chất là định giá đất và định giá
các tài sản gắn liền với đất (nếu có).
Định giá BĐS giúp cho người bán và người mua xác định được giá trị
thị trường của BĐS, đảm bảo cho việc thanh toán trên cơ sở giá cả hợp lý,
tránh được rủi ro do đó việc giao dịch, thoả thuận mua bán BĐS diễn ra thuận
lợi. Mặt khác việc định giá BĐS giúp cho Nhà nước có căn cứ để thu thuế
BĐS đảm bảo công bằng, hợp lý. Xây dựng khung pháp lý, quy định chế độ,
quy trình thủ tục định giá BĐS là một nội dung quan trọng của quản lý nhà
nước về thị trường bất động sản. Định giá BĐS cần dựa trên các thông tin thu
thập về các BĐS đó. Thông tin càng chính xác, càng cụ thể, đảm bảo độ tin
cậy thì việc định giá càng chính xác.

11
2.1.7. Thị trường bất động sản
Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng ảnh hưởng
trực tiếp đến đời sống văn hóa, xã hội, kinh tế và chính trị của con người, tác
động đến tăng trưởng kinh tế, thu hút đầu tư nước ngoài tạo nguồn vốn cho
đầu tư phát triển kinh tế đất nước. TTBĐS là nơi tiến hành các giao dịch về
BĐS, mang tính khu vực và biến động theo thời gian. Vì vậy TTBĐS là tổng
hòa các giao dịch BĐS đạt được tại một khu vục địa lý nhất định trong thời
điểm nhất định.
2.1.7.1. Thị trường bất động sản thế giới
Trên thế giới tại các nước tư bản phát triển chế độ sở hữu tư nhân về
ruộng đất đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao, TT
BĐS cũng mang tính độc quyền cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận
hành của nền kinh tế lũng đoạn, các quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối
với việc mua bán ruộng đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với
TTBĐS.
Cơn sốt nhà đất cuối thập kỷ 80 cũng đã làm phá sản nhiều công ty kinh
doanh bất động sản tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 1990. Chính phủ
Nhật đã phải khống chế mức tăng giá nhà đất tại Tokyo. Cùng với tình trạng
suy thoái nền kinh tế vào những năm 1992 - 1993 giá nhà đất tại nhiều quốc gia
phát triển cũng giảm mạnh. Tại Nhật năm 1992 giá nhà đất giảm đến 40% làm
các ngân hàng Nhật bị kẹt vốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ Yên.
Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà đất từ năm 1989 - 1990 đã làm cho khối
lượng giao dịch nhà đất ở Paris giảm 11.5%. Trong các năm 1991 và nửa đầu
năm 1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và
trì trệ trong thị trường này nói chung. Kết quả là Chính phủ Pháp đã ban hành
các đạo luật nhằm giúp người mua giảm được tiền thuế tương đương 10% giá
mua một chỗ ở mới.
Các quốc gia đang phát triển rút kinh nghiệm của các nước đi trước, đã
và đang thi hành các chính sách nhằm điều chỉnh thị trường theo hướng giảm

bớt tốc độ và quy mô tích tụ đất đai, như là một quy luật tất yếu của sở hữu tư
nhân về đất đai trong nền kinh tế thị trường. Để đảm bảo cho nông dân có
12
ruộng, Chính phủ nhiều nước đã đề ra chính sách hạn điền, nhiều nước vẫn
còn hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai.
Ở Anbani, đất nông nghiệp đã được coi là thuộc sở hữu của các gia
đình nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng cho tới năm 1995
việc bán đất vẫn bị coi là bất hợp pháp, và trên thực tế cho tới nay vẫn chưa
có thủ tục hợp pháp nào để bán đất nông nghiệp. Những người đã nhận quyền
sử dụng đất nông nghiệp nhưng không sử dụng mảnh đất đó trong vòng một
năm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng mảnh đất đó.
Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không được bán trong vòng 10
năm và một số các mảnh đất khác bị quy định không được bán vĩnh viễn, và trong
một số trường hợp cụ thể, Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình.
Ở Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượng những
mảnh đất nhận được từ tư nhân hoá doanh nghiệp Nhà nước.
Ở nhiều nước thuộc Liên xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất
nông nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó. Một số nước
thuộc Liên Cô cũ hiện nay đã sửa đổi luật pháp để cho phép người nông dân
được quyền chuyển nhượng đất với một số điều kiện cụ thể.
Trong điều kiện nền kinh tế thế giới đang chuyển theo hướng dân chủ
và công bằng, chính sách điều chỉnh sở hữu ruộng đất nhằm giảm bớt quy mô
tích tụ đất của các nước đang phát triển rất đáng được phân tích tham khảo
trong quá trình hình thành và quản lý thị trường đất đai ở Việt Nam. Tính độc
quyền về sở hữu đất và giá đất thời kỳ của Chủ nghĩa Tư bản đã bị giới hạn
bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc. Hiện nay không
còn khả năng phân chia lại thị trường bằng chiến tranh, trong khi đó trình độ
tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh
vực đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất đai và tạo nên xu hướng gia tăng
giá đất với tốc độ tăng của thị trường hàng hoá.

Xu hướng cho thuê đất đai để phát triển được coi là biện pháp nâng cao
hiệu quả của việc sử dụng đất. Ngay trong thời kỳ Chủ nghĩa Xã hội giáo
điều, nhiều nước XHCN cũ ngăn cản việc mua bán đất thì ở Nam Tư và Ba
Lan luật pháp vẫn cho phép tư nhân thuê ruộng. Ở một số nước như Ba Lan,
Nam Tư, Hungari, Bungari các cơ sở kinh doanh tư nhân, cá thể có thể thuê
ruộng hay một số khu đất để kinh doanh. Việc cho phép thuê đất và mua bán
13
ruộng đất đã giúp cho nông nghiệp các nước này phát triển năng động hơn và
được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Một đặc điểm rất quan trọng của thị trường nhà đất trên thế giới là thị
trường này đã vượt ra ngoài khuôn khổ một quốc gia, trở thành thị trường đầu
tư hấp dẫn của tư bản nước ngoài. Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như
Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh bất động
sản ở nước ngoài.
2.1.7.2. Thị trường bất động sản Việt Nam
Thị trường BĐS nước ta mới tự phát hình thành vào nửa cuối thập kỷ 90
thế kỷ trước và trong mười năm qua đã kịp trải qua vài đợt biến động "nóng,
lạnh". Khuôn khổ pháp lý mới cho thị trường BĐS chỉ ra đời tương đối hoàn
chỉnh chỉ trong mấy năm gần đây, bắt đầu bằng việc ban hành Luật Đất đai
(2003), tiếp theo là Luật Xây dựng (2003), Luật Kinh doanh bất động sản
(2006) và luật nhà ở (2006).
Trong những năm gần đây thị trường BĐS trên địa bàn cả nước nói
chung luôn luôn có những biến động không ổn định và hết sức phức tạp đặc
biệt là tại hai thành phố lớn Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh.
Vào thời điểm năm 2000, thị trường BĐS bắt đầu hoạt động sôi động,
thị trường không chính quy phát triển mạnh hơn thị trường chính quy. Năm
2001 thị trường bắt đầu có dấu hiệu nóng lên, giá nhà đất tăng nhanh, cơn sốt
kéo dài và lan nhanh sang địa bàn của tất cả các tỉnh thành phố. Tình trạng
này kéo dài sang cả năm 2002 và nửa đầu năm 2003. Mức độ giao dịch về nhà
đất trong thời gian này là rất lớn, nhất là các khu đô thị, kể cả nhà chung cư.

Song trên thực tế việc giao dịch chủ yếu diễn ra giữa các nhà đầu tư (giữa chủ
đầu tư xây dựng với bên mua với mục đích kinh doanh kiếm lời) mà ít có giao
dịch với người mua cho mục đích để ở.
Cuối năm 2003 và năm 2004, với việc ban hành Luật Đất đai 2003,
trong đó không cho phép "phân lô bán nền" tại các dự án nhà đã làm cho thị
trường bất động sản tại các dự án phát triển nhà ở giảm mạnh và gần như bị
"đóng băng". Tình trạng này kéo dài trong cả năm 2005 và 2006. Nhiều nơi
phải giảm giá (có nơi giảm 30%) đã ảnh hưởng lớn đến việc triển khai các dự
án đang thi công và các dự án phát triển nhà ở mới. Tuy nhiên thời gian này
14
thị trường nhà ở, đất ở tại các điểm dân cư cũ (dạng làng, bản) hoặc các nhà
chung cư cũ vẫn diễn ra, tuy có chậm hơn trước; điều đó phản ánh nhu cầu
nhà ở, đất ở trong dân cư vẫn tiếp tục gia tăng và khả năng chi trả của người
dân là rất thấp so với mức giá nhà, đất tại các khu đô thị mới.
Cuối năm 2006 đầu năm 2007, giá nhà đất trên địa bàn TP HCM cũng
như Hà Nội bắt đầu leo thang cùng với làn sóng nguồn vốn từ thị trường
chứng khoán đổ sang.
Năm 2008 là năm thăng trầm với thị trường bất động sản Việt Nam, giá
nhà đất giảm mạnh, giao dịch diễn ra cầm chừng.
Bước sang năm 2010 thị trường bắt đầu "ấm" trở lại, giá đất cũng đang
có những chuyển biến phù hợp hơn với nhu cầu. Tuy nhiên các nhà đầu tư
BĐS cũng đang đứng trước những thách thức lớn bởi sự suy thoái kinh tế
đang trực tiếp tác động vào Việt Nam.
Thị trường BĐS Việt Nam đã phần nào khẳng định được vai trò, vị trí
của nó trong nền kinh tế quốc dân. Mặc dù đã có những bước phát triển nhất
định, song nhìn chung vẫn còn sơ khai và thiếu ổn định.
Tương lai thị trường BĐS như thế nào là một câu hỏi không chỉ dành
riêng cho các nhà đầu tư mà cho cả các nhà quản lý và hoạch định chính sách.
Để phát triển nó không những cần đòi hỏi sự nỗ lực, kinh nghiệm của các nhà
đầu tư mà còn cần cơ chế chính sách phù hợp để phát triển lành mạnh, ổn

định, bền vững, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và an sinh xã hội.
2.2. Các phương pháp định giá đất trên thế giới và Việt Nam
2.2.1. Các phương pháp định giá đất trên thế giới
Mỗi quốc gia có sự khác nhau về chế độ, chính trị cũng như các chính
sách về đất đai do đó các phương pháp định giá đất cũng khác nhau tuỳ thuộc
vào điều kiện thực tế của mỗi quốc gia.
2.2.1.1. Phương pháp định giá đất ở Nhật Bản
Trong hội thảo về thị trường đất do tổ chức Nông nghiệp và lương thực
thế giới (FAO) phối hợp với Uỷ ban kế hoạch Nhà nước tại Hà Nội (1/1993)
trong khuôn khổ dự án TCP/VIE/2252, Giáo sư Nhật Bản đã giới thiệu công
thức tính giá đất cho thuê như sau:
Y
t
Giá đất =
15
(1+ i)
t
Trong đó:
- Thu nhập không thuế : Y
t
= R
t
* Q
t
– C
t
R : Giá cả sản phẩm
Y : Thu nhập trên một hécta trong năm
C : Chi phí quản lý bỏ ra trong năm
t : Thời gian

i : Tỷ suất lợi tức ngân hàng
- Đối với thu nhập có thuế Y
t
= R
t
* Q
t
– C
t
-T ( T: thuế thu nhập).
2.2.1.2. Phương pháp định giá đất ở Thái Lan
Ở Thái Lan, việc xác định giá đất dựa vào các phương pháp xác định
giá đất sau đây:
- Phương pháp so sánh: phương pháp này dựa trên cơ sở giá đất đã
được bán trên thị trường của các bất động sản có các điểm tương đối gần
giống so với bất động sản thuộc đối tượng xem xét để ước tính giá trị thực của
bất động sản đó.
- Phương pháp phân tích thu nhập: là ước tính thu nhập bởi bất động
sản đã được hoàn thiện rồi tính giá trị nhà và thu nhập do nhà đóng góp. Từ
đó tính được thu nhập còn lại là của đất, đem vốn hoá thu nhập sẽ có giá trị
đất. Do đó phải phân tích thật kĩ nếu không sẽ gặp rất nhiều khó khăn khi sử
dụng phương pháp này.
- Phương pháp chi phối: chủ yếu chỉ áp dụng để định giá những bất động
sản không có hoặc nếu có cũng rất ít xảy ra việc mua bán chúng trên thi trường
như trường học, bệnh viện… Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp giá
thành cho phép giả định rằng giá trị của một tài sản hiện có, có thể được đo bằng
chi phí làm ra một tài sản tương tự có vai trò như một vật thay thế, nghĩa là bằng
giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành.
- Phương pháp lợi nhuận: được sử dụng để xác định giá của các tài sản
đặc biệt như cửa hàng, siêu thị… và những tài sản mà giá trị của nó chủ yếu

phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản đó. Nhưng đồng thời phương
pháp này chỉ áp dụng để xác định cho những bất động sản mà hoạt động của
nó tạo ra lợi nhuận cao.
16
- Phương pháp thặng dư: được áp dụng để tính toán giá trị bất động sản
không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sử dụng của
chúng trong tương lai, dựa vào quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê
duyệt. Đây là phương pháp dựa trên cơ sở tính toán tìm thặng dư giá trị để trả
cho đất từ kết quả giá cả ước tính trong giao dịch bình thường của bất động
sản sau khi khấu trừ giá trị của công trình xây dựng.
2.2.1.3. Phương pháp định giá đất ở Đài Loan
Giá đất do Uỷ ban định giá thuộc chính quyền địa phương xác định trên
cơ sở dữ liệu về giá thị trường và giá niêm yết năm gần nhất của thửa đất, Uỷ
ban định giá thông báo công khai kết quả định giá của từng thửa đất. Cơ quan
địa chính lên danh sách giá trị của đất và chủ đất, theo giá chính thức gửi cho
cơ quan thuế để thu thuế giá trị đất.
Thuế = Giá đất * Mức thuế
2.2.2. Các phương pháp định giá đất ở Việt Nam
2.2.2.1. Căn cứ xác định giá đất đô thị ở Việt Nam
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành
luật đất đai năm 2003.
- Nghị định 188/2004/NNĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về xác
định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thông tư 145 hướng dẫn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày
16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các
loại đất.
- Quyết định số 132/HĐBT ngày 05/05/1990 của Hội Đồng Bộ Trưởng

(nay là Chính Phủ) về phân loại đô thị và phân cấp quản lý đô thị.
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu
tiền sử dụng đất.
- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 hướng dẫn thực hiện
nghị định số 198.
17
- Các dữ liệu điều tra hiện trạng về giá đất đô thị tại địa phương được
hình thành qua hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
2.2.2.2. Các phương pháp định giá đất
a. Các phương pháp định giá đất dựa trên thông tư số 145 hướng dẫn thực
hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số
123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số
điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP
Theo hướng dẫn của thông tư số 145, các địa phương xây dựng bảng
giá đất theo bốn phương pháp định giá, bao gồm so sánh trực tiếp, thu nhập,
chiết trừ và thặng dư, cụ thể:
* Phương pháp so sánh trực tiếp:
Là phương pháp xác định giá đất dựa trên cơ sở phân tích mức giá của
thửa đất tương tự với thửa đất cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang
mua bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định
giá để ước tính giá trị thị trường của thửa đất cần định giá.
Các buớc tiến hành:
- Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin.
Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất
trống ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định
giá đã được chuyển nhượng thành công trên thị trường (bao gồm giao dịch
trực tiếp giữa các cá nhân, tổ chức với nhau; trúng đấu giá quyền sử dụng đất,
giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản) có những đặc điểm
tương tự với thửa đất, khu đất cần định giá về: loại đất, vị trí đất, quy mô diện

tích, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý và mục đích sử dụng đất.
Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần
nhất với thời điểm khảo sát để xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá.
- Bước 2: So sánh, phân tích thông tin.
- Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các
thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá
cho thửa đất cần định giá.
18
- Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình
quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều
chỉnh khác biệt về giá ở bước 3.
* Phương pháp thu nhập:
Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu
nhập thuần tuý thu được hằng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi xuất
tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của
loại tiền gửi Việt Nam đồng kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng thương
mại Nhà nước có mức lãi xuất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.
Các bước tiến hành:
- Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất
cần định giá.
- Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu
nhập.
- Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm.
- Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá.
* Phương pháp chiết trừ
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất
bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất
động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất).
Các bước tiến hành:
- Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất

động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công, mà
thửa đất của các bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần
định giá (vị trí, hiện trạng, điều kiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mục
đích sử dụng, giá cả…).
-Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên
đất (bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nói trên.
-Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng
trên đất.
Giá trị hiện tại của các Giá trị xây dựng mới _ Phần giá trị
tài sản trên đất tại thời điểm định giá hao mòn
19
- Bước 4: Tính giá trị các thửa đất của các BĐS đã lựa chọn ở bước 1.
Giá trị của Giá chuyển nhượng _ Giá trị hiện tại của
thửa đất bất động sản các tài sản trên đất
Đơn giá của Giá trị của thửa đất
thửa đất Diện tích thửa đất
- Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá.
* Phương pháp thặng dư
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát
triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử
dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển
ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của BĐS.
Các bước tiến hành:
- Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu
đất dựa vào các căn cứ sau:
- Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản.
- Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển.
- Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất.
b. Định giá đất đô thị bằng phương pháp định giá theo phân loại đường và vị
trí

- Bước 1: Xác định khung giá đất tương ứng với loại đô thị theo quyết
định 132/HĐBT ngày 05/05/1990 của hội đồng bộ trưởng về việc phân loại
đô thị và phân cấp quản lý đô thị.
- Bước 2: Điều tra thực trạng giá đất đô thị trên thị trường tại thời
điểm định giá.
- Bước 3: Xây dựng các tiêu chuẩn phân loại đường và vị trí đất đô thị.
- Bước 4: Lập bản đồ đánh giá tổng hợp giá trị đất đai và xác định biểu
giá đất đô thị.
Giá đất của lô đất trong từng vùng tương ứng và vị trí xác định theo công thức:
G
ij
= G
k
* K
G
ij
: Giá đất tương ứng với loại đường i, vị trí j của đô thị.
K: Hệ số điều chỉnh tương ứng với tuyến đường và vị trí.
20
G
k
: Khung giá đất do chính phủ quy định.
c. Phương pháp xác định giá đất theo phương pháp so sánh dữ liệu thị trường
Việt Nam - Thụy Điển
- Bước 1: Thu thập số liệu thị trường.
Tuỳ theo nguồn cung cấp dữ liệu mà mức độ đầy đủ, chính xác của
thông tin sẽ rất khác nhau. Vì vậy ngay từ đầu cần phải xác định phương pháp
điều tra thu thập thông tin phù hợp. Thông thường khi điều tra số liệu thị
trường, người ta sử dụng phương pháp chọn mẫu kết hợp với những giải pháp
thẩm định dữ liệu chặt chẽ.

* Thu thập số liệu thị trường thông qua mẫu phiếu điều tra có sẵn
Các thông tin cần thu thập gồm:
- Địa chỉ: Tên chủ sử dụng đất, số thửa, số tờ bản đồ, số nhà, tên
đường, phố Cần phải xác định rõ thửa đất ở mặt tiền đường chính hay trong
hẻm, nếu ở trong hẻm thì phải xem nó ở chiều sâu bao nhiêu, chiều rộng của
hẻm và kết cấu mặt đường.
- Diện tích, hình thể thửa đất (hình dạng cụ thể).
- Hiện trạng sử dụng bất động sản: ở, cho thuê, thế chấp, làm văn
phòng hay sản xuất kinh doanh
- Giá chuyển nhượng bất động sản: giá được quan tâm là giá thị trường.
Việc điều tra giá thị trường gặp rất nhiều khó khăn do đó có thể điều tra trực tiếp
bên mua bên bán, gián tiếp thông qua hàng xóm hoặc các tổ chức môi giới
- Điều kiện pháp lý: Bất động sản có giấy tờ hợp lệ không, có phù hợp
với quy hoạch không.
- Tình trạng cơ sở hạ tầng: hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội (điện, nước,
giao thông, môi trường, vị trí của nó so với trường học, chợ, bệnh viện )
* Tập hợp và xử lý thông tin
- Loại bỏ những thông tin không chính xác và có độ tin cậy thấp trên cơ
sở 2 nguồn thông tin là điều tra trực tiếp và lấy từ các cơ quan chức năng.
Các số liệu về diện tích, năm xây dựng, năm bán bất động sản nên lấy
tại các hồ sơ chuyển nhượng tại phường, phòng địa chính Quận, Huyện,
phòng công chứng, phòng thuế trước bạ.
Các thông tin về giá cả thực tế, hướng nhà, cấp nhà, kết cấu hạ tầng,
quy hoạch, môi trường nên lấy thông qua điều tra thực tế.
21
- Hoàn chỉnh các số liệu điều tra: Sau khi thu thập đầy đủ các thông tin
thì việc tiếp theo là biểu thị các mẫu điều tra lên bản đồ gồm số thứ tự mẫu
với màu sắc thể hiện năm chuyển nhượng.
- Bước 2: Phân tích dữ liệu thị trường và phát triển các thông tin.
Số liệu TTBĐS rất phong phú, có thể khai thác từ rất nhiều nguồn khác

nhau vì vậy rất phức tạp. Để kết quả phân tích phản ánh khách quan, đầy đủ,
đúng tình hình và xu hướng phát triển của TTBĐS trong vùng, nội dung phân
tích số liệu cần thực hiện các bước sau:
+ Quy đổi giá thị trường của các BĐS về cùng một thời điểm.
Các giao dịch mua bán BĐS trên thị trường thu thập được thường không
phát sinh cùng một năm do đó phải quy đổi giá trị chuyển nhượng của tất cả
các bất động sản đã thu thập được về cùng một thời điểm của năm phân tích.
Để thực hiện được việc này ta phải chọn những cặp BĐS tương tự nhau,
tức là những BĐS mà các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của nó tương tự hoặc gần
tương tự nhau, chỉ riêng yếu tố về năm chuyển nhượng là là khác nhau.
Hệ số chuyển đổi giá đất qua các năm:
Giá đất = Giá BĐS – ( Đơn giá XD chuẩn x Diện tích đất XD x tỷ lệ %
giá trị còn lại của ngôi nhà)
Giá đất
Giá đất/m
2
=
Diện tích
Giá đất / m
2
năm n
Hệ số K
(n-1)-n
=
Giá đất / m
2
năm n - 1

Giá đất / m
2

năm n
Hệ số K
(n-2)-n
=
Giá đất / m
2
năm n - 2
Trong đó n là năm phân tích giá BĐS.
+ Lập bảng giá chi phí xây dựng nhà theo giá thị trường.
Chọn cặp mẫu so sánh: Chọn BĐS là đất trống và BĐS có nhà từ đó
tìm ra giá trị của nhà.
Tính toán giá xây dựng của thị trường:
22
Nếu BĐS là đất trống và BĐS có nhà có các yếu tố tương tự nhau, ta có
công thức:
Giá trị XD nhà theo thị trường = Giá BĐS có nhà - giá BĐS không có nhà.
Trong trường hợp diện tích của BĐS là đất trống và BĐS có nhà khác nhau
còn các yếu tố khác là giống nhau, chúng ta phải tính giá /m
2
đất từ BĐS không có
nhà và tính toán được giá xây dựng nhà theo thị trường bằng công thức:
Giá trị xây dựng nhà theo thị trường = Giá BĐS có nhà - (giá/m2 đất
trống x tổng diện tích BĐS có nhà).
Tính đơn giá nhà thị trường:
Giá XD nhà theo thị trường
Đơn giá 1m
2
XD nhà thị trường =
Diện tích xây dựng
Tính hệ số chênh lệch giữa đơn giá nhà thị trường với giá chuẩn theo

qui định của Nhà nước:
Đơn Giá 1 m
2
XD nhà theo thị trường
Hệ số K
thị trường
=
Đơn Giá 1 m
2
XD nhà theo qui định của Nhà nước

Tính hệ số K thị trường trung bình :
K
1
+ K
2
+ + K
n
K
tb
=
n
K
1
: hệ số tính được từ cặp dữ liệu thứ 1,
K
2
: hệ số tính được từ cặp dữ liệu thứ 2,
K
n

: hệ số tính được từ cặp dữ liệu thứ n.
n : số cặp dữ liệu.
Xây dựng bảng chi phí nhà theo thị trường:
Bảng giá nhà theo thị trường = K
thị trường
x Đơn Giá 1 m
2
XD nhà theo
quy định của Nhà nước.
+ Phân tích chọn mẫu và phương pháp tính các yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất.
Về nguyên tắc, những cặp mẫu được chọn phải tương đối giống nhau
về tất cả các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của BĐS trừ yếu tố dùng để so sánh.
23
Yếu tố vị trí: Vị trí mặt tiền và hẻm kiệt: Được xếp loại phụ thuộc vào
vị trí của bất động sản ở trên mặt tiền đường chính (mặt tiền) hoặc ở hẻm
(H
1
,H
2
,H
3
). Vị trí bất động sản trong hẻm được chia theo chiều dài, chiều
rộng của hẻm.
Yếu tố quy mô: Quy mô thửa đất bao gồm quy mô diện tích chuẩn
và quy mô diện tích không chuẩn.
+ Chọn các BĐS có các yếu tố ảnh hưởng tương đối giống nhau trừ yếu tố
về quy mô diện tích.
+ Phân tổ các cặp mẫu theo các nhóm theo nguyên tắc các cặp mẫu trong
cùng một nhóm có giá trị đất tính theo 1m

2
đã chuyển nhượng trên thực tế
tương tự nhau.
+ Nhóm có số các cặp mẫu chiếm đa số sẽ là nhóm quy mô diện tích chuẩn.
Trên cơ sở qui mô diện tích chuẩn, tính các hệ số của các loại quy mô
diện tích khác trong vùng theo công thức:
Giá 1 m
2
đất có diện tích > diện tích chuẩn
K
qm
> diện tích chuẩn =
Giá 1 m
2
đất có diện tích chuẩn
Giá 1 m
2
đất có diện tích < diện tích chuẩn
K
qm
< diện tích chuẩn =
Giá 1 m
2
đất có diện tích chuẩn
Yếu tố hình thể: có 3 loại hình thể.
Hình thể tốt:


Hình thể trung bình:

Hình thể xấu:
24

Hệ số hình thể:
Giá đất / m
2
thửa đất có hình thể trung bình
K
ht xấu
=
Giá đất / m
2
thửa đất có hình thể tốt
Giá đất / m
2
thửa đất có hình thể xấu
K
ht rất xấu
=
Giá đất / m
2
thửa đất có hình thể tốt
Yếu tố hướng nhà
Ở Việt Nam do ảnh hưởng tâm lý từ ngàn xưa, người Việt Nam thích
nhất là nhà hướng Đông, sau đó là hướng Nam; hướng Bắc, hướng Tây theo
tâm lý người mua ít chọn. Do đó yếu tố hướng nhà cũng ảnh hưởng đến giá trị
BĐS. Việc chọn hướng cũng phải có khoa học, những hướng tránh được
hướng Tây là những hướng tốt không phải chịu đựng ánh nắng khắc nghiệt
vào buổi chiều và có nhiều tia tử ngoại không tốt cho sức khoẻ, những hướng
thuộc về hướng Đông sẽ nhận ánh nắng vào buổi sáng chứa nhiều tia hồng

ngoại rất tốt cho sức khỏe.
Hướng tốt: Đông, Đông Nam, Đông Bắc, Nam.
Hướng xấu: Tây, Tây Nam, Tây Bắc, Bắc
Giá đất / m
2
thửa đất có hướng không tốt
K
hướng
=
Giá đất / m
2
thửa đất có hướng tốt
Ngoài các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thị trường của BĐS như trên, tuỳ
theo đặc điểm của mỗi loại BĐS và của mỗi BĐS mà có thể còn có các yếu tố
ảnh hưởng khác nhưng về nguyên tắc phương pháp xác định hệ số ảnh hưởng
tương tự như cách tính các hệ số ảnh hưởng như trên.
* Tính giá đất chuẩn trên thị trường
Giá đất chuẩn là giá bán của các thửa đất trên thị trường và các yếu tố
đưa ra so sánh trên thị trường phải chuẩn và phân bố đều trên các tuyến
đường.
Giá đất x K
i
25