Các hành vi tư lợi trong giao dịch về đất đai

1. Thực trạng GDDD.
Đất đai là một loại tài sản đặc biệt mà cùng với thời gian thì giá trị của nó đã làm cho nhiều người
ngỡ ngàng. Nhiều con đường, nhiều khu quy hoạch được thiết lập thì càng có nhiều người giàu lên
từ đất đai.
Sau gần 7 năm thực hiện Luật Đất đai năm 2003, tài nguyên đất đai được sử dụng có hiệu quả,
đảm bảo vai trò quản lý và đại diện chủ sở hữu của Nhà nước đối với đất đai, thu hút các nguồn
lực và vốn đầu tư nước ngoài trong việc khai thác, sử dụng đất.
Đất đai chính là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, tuy nhiên, thực trạng hiện nay rất đáng lưu
tâm là việc quản lý đất đai vẫn còn nhiều hạn chế, yếu kém. Chính sách đất đai đã có tiến bộ qua
mỗi thời kỳ nhưng còn nhiều bất cập, hạn chế, chậm được sửa đổi, bổ sung. Tình trạng vi phạm
pháp luật về đất đai, lấn chiếm, hủy hoại, sử dụng đất đai không đúng mục đích còn diễn ra ở
nhiều nơi; tham nhũng, tiêu cực liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai còn nghiêm trọng, gây thất
thoát lớn tài sản quốc gia và gây bức xúc trong nhân dân.

Gần đây xảy ra các vụ vi phạm pháp luật
về đất đai tại huyện đảo Phú Quốc (Kiên Giang), Hương Khê (Hà Tĩnh), lâm trường Tánh Linh
(Bình Thuận), Yên Thủy (Hòa Bình), Tam Đảo (Vĩnh Phúc)…
Có đến 70% giao dịch nhà đất diễn ra trên thị trường không chính thức, thị trường “ngầm” gây thất
thu ngân sách từ thị trường bất động sản.
Thu ngân sách từ thị trường BĐS bình quân trên 21.000 tỷ đồng/năm, chiếm trên 7% tổng thu
ngân sách.
Có đến 70% giao dịch nhà đất diễn ra trên thị trường không chính thức, thị trường “ngầm”. Theo
các chuyên gia, số thu này sẽ lớn hơn nhiều nếu các giao dịch ngầm về nhà đất được kiểm soát.
Khi giá trị của đất đai được tăng lên thì nhu cầu về chuyển nhượng, mua bán nhà đất cũng hình
thành. Đây chính là điều kiện để khai thác giá trị của đất. Chỉ tính riêng khoản thu từ thuế sử dụng
nhà, đất tại khu vực đô thị cũng là quá thấp so với thực tế. Tính toán cụ thể cho thấy, mức nộp
thuế sử dụng đất đối với 1m2 đất đô thị ở vị trí có giá trị cao nhất hiện tại khoảng 40 nghìn
đ/m2/năm.
Với mức thuế này, một căn nhà 50m2 ở vị trí cao nhất thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng chỉ
phải nộp khoản tiền sử dụng đất là 2 triệu đ/năm. Trong khi đó, cũng ở vị trí tốt tại đô thị, giá cho
thuê nhà, đất khoảng 30 - 50 USD/m2/tháng. Như vậy, thuế sử dụng đất mới chỉ chiếm một mức

rất nhỏ so với mức sinh lợi của nó khi đưa vào kinh doanh.
Một điểm đáng lo ngại là, trong khi giá trị của đất đai đô thị ngày càng tăng cao thì các biện pháp,
công cụ quản lý nhà nước về đất đai lại không theo kịp sự gia tăng về giá trị ấy. Như việc cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, có đến trên 40% nhà đất đô thị chưa được cấp
giấy này (hoặc cấp rồi nhưng chưa đến được tay người dân).
Hệ quả là, các hoạt động mua bán nhà đất diễn ra chỉ trên thị trường ngầm bởi thiếu những giấy tờ
cần thiết cho việc chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện giao dịch nhà đất qua Nhà nước (qua các
sàn giao dịch).
Trong rất nhiều trường hợp đất đai vô giá trở thành vô chủ, được các cơ quan ban phát theo cơ chế
xin cho và một số người có chức quyền sử dụng làm của trục lợi, bị những kẻ đầu cơ bán đi, mua
lại kiếm lời.
Đúng ra, toàn bộ việc giao đất, định giá đất cho đến việc thu hồi, đền bù giải phóng mặt bằng phải
là công việc của tổ chức kinh doanh BĐS thì hiện nay lại do các cơ quan hành chính đảm nhiệm.
Hậu quả là các cơ quan hành chính kể cả UBND và các cơ quan địa chính các cấp “đá lộn sân”,
“vừa đá bóng, vừa thổi còi”, bị “quá tải” nghiêm trọng; còn người dân thì không cách nào khác
phải khiếu kiện vượt cấp khi gặp oan sai về đất đai.
Rõ ràng, còn tồn tại cơ chế bao cấp về đất, còn có sự phân biệt không cần thiết giữa quốc doanh,
ngoài quốc doanh, giữa trong nước với nước ngoài trong cơ chế chính sách, trong quản lý điều
hành của bộ máy Nhà nước ở lĩnh vực BĐS và thị trường BĐS - sẽ còn tạo môi trường thuận lợi
cho tham nhũng, sách nhiễu, những phần tử thoái hóa, biến chất trong các cơ quan quản lý về nhà,
đất, gây bất bình đẳng về cơ hội kinh doanh và thu nhập trong xã hội, làm méo mó các quan hệ
giao dịch trong thị trường BĐS (có tới 60 - 70% tổng khiếu kiện trong xã hội là khiếu kiện về
tranh chấp nhà đất).
Tài sản vô giá từ đất sẽ khó có thể khai thác được hết nếu chúng ta vẫn “tiến thoái lưỡng nan”
trong hoạch định các chính sách về đất đai, còn do các cơ quan hành chính giao và cho thuê như
hiện nay.
2. Các hành vi tư lợi trong giao dịch về đất đai:
Có thể nói do giá trị, lợi ích mà đất đai mang lại cho người sử dụng nó là quá lớn nên các hành vi
giao dịch tư lợi về đất đai hiện nay diễn ra khá phổ biến. Nước ta đã ban hành luật đất đai 2003,
Nghị định 182/2004/ NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chĩnh về đất đai, Nghị định 13/2006/NĐ-

CP…quy định khá chi tiết về các vấn đề đất đai ở nước ta hiện này nhưng những lợi ích của nó đã
làm cho nhiều người mờ mắt, lợi dụng kẽ hở của pháp luật hoặc bất chấp các quy định đó tiến
hành các hoạt động nhằm trục lợi cho bản thân, gây thiệt hại nghiêm trọn cho Nhà nước và Nhân
dân. Đặc biệt trong số đó còn có một bộ phận cán bộ tha hóa biến chất tham nhũng đất đai, làm
giảm lòng tin của Nhân dân vào các cấp chính quyền.
Do đất đai ngày càng khan hiếm và cơ hội nhận được những khoản lợi lớn trong tay những người
có quyền cáp phát cũng đã tạo ra sự “thừa thiếu” đáng tiếc. Có thể những chuyển đổi mục đích sử
dụng đất từ hướng nông nghiệp sang phục vụ sản xuất công nghiệp phù hợp với tiến trình công
nghiệp hóa đất nước là rất tốt, nhưng do những mâu thuẫn giữa các luật và do sai phạm của một số
cán bộ quản lý đất đai đã gây ra những tranh chấp và khó khăn cho doanh nghiệp nhận quyền sử
dụng đất. Mặc dù đất cho doanh nghiệp vẫn thiếu nhưng đất không đưa vào sử dụng, đất nông
nghiệp chuyển sang công nghiệp còn bỏ trống lại khá lớn. Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, cả
nước hiện có 1.649 khu vực qui hoạch “treo” với tổng diện tích 244.665 ha, 1.288 dự án “treo” với
tổng diện tích 31.650 ha do chậm giải tỏa mặt bằng. Nhiều doanh nghiệp năm 2000 ra đời) có nhu
cầu sử dụng đất lại phải đi thuê của các cá nhân, hộ gia đình với giá cao vẫn không thể tiếp cận với
những quĩ đất bị “bỏ hoang”, những người nông dân thì thất nghiệp do mất đất và ít cơ hội chuyển
nghề khác bởi hạn chế về khả năng và trình độ
a.
Trốn thuế:
+ người mua và người bán thỏa thuận ghi giá trên hợp đồng chuyển nhượng BĐS thấp
hơn giá trị nhằm trốn thuế. Để được cơ quan nhà nước chấp nhận hồ sơ, họ chỉ ghi trên
hợp đồng mức giá ngang hoặc cao hơn tý chút so với giá UBND tỉnh, thành phố quy định.
Như vậy số tiền thuế phải nộp thấp hơn số thực tế và cả 2 bên mua - bán đất cùng có lợi,
chỉ Nhà nước chịu thiệt.
+ Tại khoản 1, điều 4, Luật Thuế TNCN quy định: "Thu nhập từ chuyển nhượng BĐS
giữa vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng,
mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông, bà nội với cháu nội; ông, bà ngoại
với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau thì được miễn thuế TNCN. Lợi dụng quy đinh
này các bên trong quan hệ chuyển nhượng đất đai đã sử dụng mối quan hệ bắc cầu để lách
luật.

b. Về thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng : tham nhũng xảy ra cũng hết sức
phổ biến. Hành vi gian lận trong việc lập phương án bồi thường để tham ô; lập phương
án, xác nhận thời điểm sử dụng đất, vị trí đất, diện tích sử dụng đất, thỏa thuận với
người dân để chia lợi nhuận hoặc khai khống diện tích để tư lợi riêng.
Hình thức tham nhũng thường là lợi dụng quyền hạn, chức vụ của mình để chiếm
ruộng đất, thông đồng chia chác đất đai của nhiều cán bộ (từ các chương trình trọng
điểm có sử dụng đất như: chương trình phát triển rừng, xây dựng nhà phát triển khu
dân cư nông thôn, dự án nhà ở tái định cư cho người bị thu hồi đất), giao đất trái thẩm
quyền, không đúng đối tượng, không đúng với qui hoạch phát triển. Điển hình là quyết
định của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội về giá thu tiền sử dụng đất giai đoạn 2
khu đô thị Nam Thăng Long không phù hợp với quy định của pháp luật đã gây thiệt hại
cho ngân sách khoảng 4000 tỷ đồng. Vụ tham nhũng đất đai của nguyên Bí thư và Chủ
tịch Ủy ban nhân dân thị xã Đồ Sơn - Hải Phòng và nhiều quan chức khác thông qua
giao đất tái định cư không đúng đối tượng, không đủ tiêu chuẩn cho nhiều người thân
của mình.
c.
Sai phạm trong kế hoạch sử dụng đất:
Cụ thể là việc giao đất, cấp đất không đúng mục đích, việc thu hồi đẩt để giải phóng
mặt bằng chậm không đúng kế hoạch. Như các vụ tham nhũng đất ở Đồ Sơn, Hà Tây
khi cán bộ cơ sở tự ý cấp đất trái phép cho người thân nhằm thu lợi bất chính. Cán bộ
quản lý lợi dụng thẩm quyền để lập phương án hoặc điều chỉnh phương án quy hoạch
xây dựng đô thi, quy hoạch điểm dân cư nông thôn để tư lợi cá nhân. Bên cạnh đó, quy
hoạch chi tiết xây dựng đô thị chưa hoàn tất cũng tạo điều kiện cho một số cán bộ lợi
dụng trong việc xác định mật độ xây dựng và tầng cao công trình. Chính đây là những
nguy cơ gây tham nhũng rõ rệt.
d.
Hành vi đầu cơ đất đai diễn ra khá phổ biến.
Đầu cơ là hành vi phổ biến trong bất kỳ xã hội nào có nền sản xuất hàng hóa. Tùy
thuộc vào từng giai đoạn phát triển kinh tế xã hội, đầu cơ được hiểu, nhìn nhận và đánh
giá ở các góc độ khác nhau. Hiểu theo nghĩa chung nhất, đầu cơ là hành vi mua bán

hàng hóá có giá trị (chẳng hạn đất đai) để kiếm lời cao bằng cách lợi dụng những biến
động bất thường của giá cả, thông qua việc tích lũy hàng hóa và chờ cho thị trường
khan hiếm (giả tạo) để bán với giá cao.

Xét dưới góc độ tiêu cực, đầu cơ là thủ đoạn
xấu, vì mục đích sinh lợi được thực hiện không phải bằng hoạt động sản xuất kinh
doanh thông thường để đáp ứng nhu cầu của xã hội, mà chỉ vì lợi ích của bản thân
người đầu cơ. Chính vì vậy, có những khoảng thời gian nhất định, đặc biệt là trong thời
kỳ của nền kinh tế tập trung bao cấp ở Việt Nam, đầu cơ bị coi là hành vi phạm pháp
và thậm chí có thể là tội phạm hình sự.
Điều này càng diễn ra phổ biến trong lĩnh vực đất đai, bởi đây là loại tài nguyên hạn
chế, cầu về đất đai càng ngày càng vượt xa cung. Người đầu cơ đất đai tìm cách tích tụ
nhiều đất đai nhưng không phải để dùng cho bản thân mình, và tất nhiên là không vì lợi
ích xã hội. Mục đích của họ là kiếm lời nhanh chóng thông qua sự khan hiếm giả tạo
được tạo ra bởi hành vi đầu cơ của họ. Hành vi “đầu tư” hợp pháp nhưng sai lệch này
tất yếu dẫn đến những hậu quả tiêu cực về kinh tế, xã hội.
3. Nguyên nhân:
a) Sự thiếu minh bạch và khó tiếp cận các thông tin về đất đai
Cho đến trước khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành, các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất chưa có cơ chế buộc phải công bố công khai một cách thỏa đáng. Đây chính là cơ hội để
những người có khả năng tiếp cận thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đầu cơ vào các
“điểm nóng” để trục lợi. Ngoài ra, không chỉ thông tin về quy hoạch, kế hoạch SDĐ mà các thông
tin khác về tình trạng pháp lý của đất đai nói chung, cũng như BĐS nói riêng cũng rất khó để biết
được, bởi các thủ tục cần thiết cho việc tiếp cận những thông tin này vẫn chưa được quy định rõ.
Hạn chế này làm cho môi trường đầu tư không thông suốt, tạo tâm lý e ngại, thiếu hấp dẫn những